ברובע שדה דב מתוכננות כ-16 אלף יחידות דיור והוא צפוי לאכלס כ-40 אלף איש. עם זאת, בניגוד לשכונות צפון תל אביב הסמוכות לו, הרובע החדש אינו מתוכנן כעוד שכונת מגורים שקטה ומנומנמת, עם פעילות מסחרית לוקאלית מוגבלת בהיקפה. מתכנני הרובע החדש ראו לנגד עיניהם מתחם אורבני תוסס ושוקק שיהווה המשך ישיר של מרכז תל אביב, בצפונה. מתחם שימשוך אליו פעילות כלכלית, תיירותית וקהילתית ענפה.
תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.
חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.
מסחר בצירים המרכזיים של הרובע
עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.
בין נמל תל אביב להרצליה
אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.
אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.
המסחר גולש גם לחצרות הבניינים
אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.
"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.
מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".
"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"
יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.
"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".
מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".
מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.
"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".
אוכלוסייה עם כוח קנייה
מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.
על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.
אזור תיירותי חדש
ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.
על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.
"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".
דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני, ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.