בשדה דב נבנות אלפי דירות על ידי עשרות יזמים עם מכנה משותף: היזם מוסר בסופו של דבר את המפתחות ואת ניהול הבניין לבעלי הדירות. אמנם חלות עליו גם לאחר המסירה חובות בדק ואחריות, אך התחזוקה השוטפת, המעלית התקועה והחשבון על הבריכה כבר אינם חלק מהמודל העסקי שלו. לצד יזמים אלה פועלות בשדה דב ארבע חברות שמקימות פרויקטים להשכרה ופועלות לפי משוואה אחרת: שיכון ובינוי, פרשקובסקי, יוניון ליב ואפריקה ישראל לא ימכרו את הדירות בפרויקטים האלה, אלא ישכירו וינהלו אותן במשך 20 שנה לפחות.
"זה לא כמו במגורים למכירה, שהיזם אומר, אוקיי, מכרתי את הדירות ועכשיו ועד הבית יתמודד עם הבעיות", מסביר עו"ד אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב. "אני נשאר שם. אני צריך לדאוג שהכול יהיה כמו שצריך. כאב הראש הוא שלי".
בסך הכול יחזיקו ארבע החברות ב־2,514 דירות ברובע, שייבנו במסגרת מכרזים של החברה הממשלתית "דירה להשכיר". מחציתן יושכרו לזכאים במחיר מפוקח, והיתר במחירי השוק. נוסף עליהן מתוכננות ברובע כ־2,100 יחידות של דיור בהישג יד עירוני (דב"י), שיישארו בבעלות עיריית תל אביב־יפו לטווח ארוך ויושכרו במחיר מופחת.
נדל"ן מניב, לא יזמות
מה הופך את החזקתן של מאות דירות להשכרה בשדה דב לכדאית עבור החברות? התשובה מתחילה במחיר הקרקע. במכרזים המיועדים להשכרה ארוכת טווח שילמו היזמים סכומים נמוכים משמעותית מאלה ששולמו עבור קרקעות לבנייה למכירה ברובע. פרשקובסקי השקעות ובניין, שזכתה בשלושה מגרשים במרכז הרובע, שילמה לדברי יו"ר החברה, יוסי פרשקובסקי, כ־600 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. "יזמים בשוק החופשי שילמו פי שלושה, פי ארבעה וגם פי חמישה", הוא אומר. "ההתייחסות שלנו לדיור להשכרה היא של נדל"ן מניב, זו לא יזמות".
מחיר הקרקע הנמוך אינו מבטל את הסיכון, אלא משנה את אופיו. "במגורים למכירה, במהלך הבנייה מוכרים דירות והיזם כבר מקבל החזר הון", מסביר שוהם. "במגורים להשכרה אנחנו לא רואים שקל, ולא רק זאת, ההחזר מתפרס על פני 20 שנה. יש גם סיכון: אנחנו לא יודעים מה יהיה במהלך השנים האלו, אם תהיה תפוסה מלאה ואם מחירי השכירות ירדו או יעלו". המשמעות, לדבריו, היא שנדרשת שליטה הדוקה בעלויות וביצוע מהיר: "כל חודש עיכוב זה כסף".
והעיכובים קיימים. "הרגולציה היא מאוד כבדה ולוקח הרבה זמן להוציא היתר", אומר אבישי קימלדורף, מנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן. "קיבלנו היתרי בנייה כחמש שנים אחרי רכישת הקרקע". גם רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה ישראל מגורים, מספרת שהחברה נערכה לכך שתקבל את היתר החפירה והדיפון בנובמבר, "מה שלא יקרה". שוהם מצביע על אתגר נוסף: שילוב מבני ציבור בפרויקט להשכרה. "לבנות ארבעה גני ילדים בתוך פרויקט מגורים זה קשה מאוד, לא כל שכן במגורים להשכרה, התכנון של גני הילדים עיכב אותנו משמעותית", הוא אומר.
איפה למקם את הדוודים?
ההבדל הגדול בין המודלים ניכר כבר בשלב התכנון. בעוד שבפרויקט למכירה היזם מכוון בעיקר למכירת הדירות ומסירתן, בפרויקט להשכרה הוא נדרש לחשוב על תפעול הבניין לאורך שנים. "אני צריך שכל המערכות יחזיקו לפחות 20 שנה", אומר קימלדורף. לדבריו, הסטנדרט בפרויקטים של החברה לא נופל מזה של הבניינים למכירה שנבנים לצדם, "להפך, דווקא יש פה הקפדה יתרה על חומרים, מתוך חשיבה על תפעול לאורך זמן".
שוהם ממחיש את החשיבה התפעולית: "אני חושב ברמה של איפה אני אשים את הדוודים, איפה אני אמקם את המערכות, כך שיהיה לי קל לטפל בהן בצורה הכי מהירה אם תהיה תקלה", הוא מתאר. המטרה היא לאפשר טיפול מהיר, כך שדייר לא יצטרך להמתין יומיים לאינסטלטור במקרה של נזילה. דוגמה בולטת למתח בין שיווק לתפעול היא הבריכה: בפרויקט למכירה בריכה על הגג היא כלי שיווקי, ואילו בפרויקט להשכרה היא מתקן שהיזם יצטרך לנהל ולתחזק במשך עשרים שנה. "בריכה זה נטל", אומר שוהם. "פרויקט מכירה חושב על שיווק. אני חושב מה נכון לדייר שיגור אצלי. יש לו את הים במרחק 250 מטר, יש קאנטרי עירוני. אולי במקום בריכה אני אתן לו מגרש פאדל?. אנחנו מתלבטים ובוחנים את הנושא".
החברות נותנות לדילמה הזאת תשובות שונות. פרשקובסקי מתכננת קומפלקס עם חדר כושר, בריכה, חללי עבודה ולאונג'ים. "התכנון הוא שלא צריך לצאת מהפרויקט כמעט לשום דבר", אומר פרשקובסקי. שיכון ובינוי תכננה בריכה משותפת במגרש 106, ואפריקה ישראל בחרה בדרך ביניים: גג משותף עם שכשוכיות ונוף לים. "אני כל הזמן במתח שבין לא להעמיס עלויות תפעול גבוהות לבין הרמה הגבוהה שאני רוצה לתת", אומרת אשד לוי.
פרשקובסקי מצביע על שיקול נוסף: "אנחנו צריכים להיות תחרותיים", הוא אומר ביחס למשקיעים פרטיים שישכירו דירות בבנייינים הסמוכים.
לא רק ארבעה קירות
ארבעת היזמים מציינים שתחום הדיור להשכרה בארץ הוא חדש ומתפתח, וכל המעורבים, כולל הרשויות, לומדים מפרויקט לפרויקט. אחת המסקנות המשותפות שאליהן הגיעו החברות היא הצורך להגדיל משמעותית את השטחים המשותפים. שוהם מסביר מדוע: "במגורים להשכרה חייבים לתת ערך מוסף לשוכר, לא רק דירה, אלא מעבר לכך".
גם תמהיל הדירות מחייב זאת: השטח הממוצע של דירה להשכרה הוא כ-75-70 מ"ר, לעומת 100-90 מ"ר בפרויקטים למכירה. הפער מעביר חלק מהשימושים מהדירה אל המרחב המשותף, באמצעות חדרי כביסה, חללי עבודה וחדרי ישיבות לדיירים. "בפרויקט הראשון שלנו בירושלים יש פחות שטחים משותפים לדיירים", מספר קימלדורף. "הקפדנו מאוד שבפרויקטים הבאים יהיו יותר שטחים משותפים, שייתנו ערך קהילתי גדול יותר". בפרויקט החדש של החברה בבן שמן בלוד יש כבר חדר כושר, מועדון דיירים, גינה קהילתית ומתקני משחק לילדים, ובשדה דב, לדבריו, "לקחנו את זה צעד אחד רחוק יותר". גם אשד לוי מספרת שבשדה דב אפריקה ישראל תקים הרבה יותר שטחים לרווחת הדיירים מאשר בפרויקטים קודמים.
השטחים המשותפים נועדו גם לעודד יצירת קהילה. "התפישה שלנו היא לתכנן פרויקטים שאנשים גרים בהם בחיי קהילה, לא רק שוכרים דירה מבעל דירה", אומר פרשקובסקי. אשד לוי מסבירה למה דווקא בשכירות ארוכת טווח זה עובד: "כולם הגיעו בגדול באותה נקודה, ורובם לא עוזבים. אז הם מבלים את עשר השנים הבאות יחד".
מה מציעים לשוכר?
עבור השוכר, היתרון המרכזי שהחברות מדגישות הוא הוודאות. "לא יוכלו להוציא אותו מהבית אחרי שנה כמו דירה שכורה בתל אביב", אומר קימלדורף. "בשוק החופשי החוזים של שיכון ובינוי הם לחמש שנים, עם אופציה לחמש נוספות". גם מנגנון העדכון של שכר הדירה נקבע מראש: באפריקה ישראל הוא כולל הצמדה למדד ועלייה של 5% אחת לחמש שנים, ובפרשקובסקי מתחייבים לעלייה ריאלית של 1% בשנה. "האופציה ליציאה היא של הדייר, היא לא שלנו", אומרת אשד לוי. לדבריה, גם הטיפול בתקלות מעוגן בחוזה: "אם התריס לא נפתח, בדירה רגילה אתה לא בהכרח יודע בתוך כמה זמן הוא יתוקן ומתי יגיע איש המקצוע. אצלנו זה חלק מהחוזה".
החברות נבדלות גם באופן שבו ינוהלו הבניינים. "זו לא חברת ניהול חיצונית, זה אנחנו", אומר קימלדורף. אפריקה ישראל, לעומת זאת, תעסיק חברת ניהול חיצונית, "אבל זה באחריותנו", מדגישה אשד לוי. ביוניון ליב, המשתייכת לקבוצת יוניון, העוסקת בייבוא כלי רכב ובתחומים נוספים, מפתחים אפליקציה לדיירים ובוחנים שיתופי פעולה עם חברות בקבוצת האחזקות, כדוגמת סופרפארם. "לא כדי לעשות מזה רווח", אומר שוהם, "אלא כדי לתת ערך מוסף ולהגיע לתפוסה מלאה".
מה מלמד עשור בגליל ים?
כדי לדמיין כיצד עשויים להיראות פרויקטי ההשכרה בשדה דב בעוד עשור, אפשר להסתכל על הפרויקט של אפריקה ישראל בגליל ים שבהרצליה, אחד הפרויקטים הראשונים בארץ של "דירה להשכיר". בימים אלה מסתיימות בו עשר השנים הראשונות. "רבים מהשוכרים שלנו בגליל ים הצליחו לחסוך ולהגיע לרכישת דירה", מספרת אשד לוי. לדבריה, "הקביעות והיציבות עזרו להם. הם לא היו צריכים להזמין הובלה פעם בשנה ולעבור שוב דירה".
לדברי אשד לוי, הניסיון בגליל ים לימד את החברה גם אילו דירות זוכות לביקוש הגבוה ביותר. "הדירות הגדולות הן הראשונות להיגמר מהמלאי בפרויקטים להשכרה", היא אומרת. היא מייחסת זאת להיצע המצומצם של דירות גדולות בשוק השכירות: משקיעים פרטיים ממעטים, לדבריה, לקנות דירות של חמישה חדרים, ולכן משפחות מתקשות למצוא אחת. עם זאת, לטענתה, הביקוש קיים לכל גדלי הדירות: "הדירות בפרויקטים להשכרה לא עומדות ריקות; יש רשימות המתנה גם לזכאים וגם למי שאינם זכאים".
היום שאחרי
בינתיים, הבנייה מתקדמת. במגרש 109 של שיכון ובינוי הגיעה בניית המגדל לקומה ה־25 מתוך 40, ובחודשים הקרובים צפויה להתחיל גם בנייתם של פרויקטי ההשכרה של החברות האחרות. אלא שעוד לפני השלמת הבנייה עולה השאלה מה יקרה בתום תקופת ההשכרה המחייבת.
לאחר 20 שנה יוכלו החברות למכור את הדירות, והאפשרות הזאת היא חלק מתחשיב הכלכלי של המודל. פרשקובסקי אומר זאת בגלוי: "אני רואה מכירה בסוף הדרך ואקזיט מעניין". שוהם זהיר יותר: "אנחנו משתדלים שהתכנון של הפרויקט יהיה מוטה שכירות. אנחנו עכשיו לא חושבים על מכירה". אשד לוי מסבירה כי האפשרות למכור את הדירות בסוף התקופה אינה רק בונוס ליזם, אלא מרכיב בכדאיות הכלכלית. "המודל הכלכלי עובד רק עם מכירה בסוף", היא אומרת. "אם הכוונה היא לייצר מלאי של דירות להשכרה לעשורים הקרובים, צריך לשנות את המודל הכלכלי".
