ועדת המשנה המקומית לתכנון ולבנייה של תל אביב־יפו אישרה אתמול (רביעי) את תוכנית העיצוב האדריכלי והפיתוח של מגרש 303 במתחם אשכול ברובע שדה דב. התוכנית כוללת שני מבני תעסוקה ומסחר בני תשע קומות, שיוקמו על רחוב אבן גבירול בצמוד לפארק הליניארי ובסמיכות לתחנת הרכבת הקלה העתידית ״זהרה לביטוב״.
התוכנית אושרה בתנאים, בכפוף לבדיקת מהנדס העיר והצוות המקצועי ולהשלמת הבחינה של היבטי הקיימות והחזית. אישור התוכנית משלים את שלב תוכניות העיצוב והבנייה של המגרשים ששווקו עד כה ליזמים במתחם אשכול – הראשון מבין שלושת מתחמי רובע שדה דב.
הפרויקט יוקם על מגרש 303 שבבעלות מבנה נדל״ן ושטחו עומד על כ־5.6 דונם. התכנון האדריכלי נערך בידי משה צור אדריכלים ובוני ערים, ותכנון הפיתוח והנוף בידי מאזא ארכיטקטורה. לפי התוכנית, המבנים יכללו כ־19,000 מ״ר לתעסוקה וכ־7,000 מ״ר למסחר.
שדרה פתוחה לציבור ומרפסות אל הים
הבינוי מורכב משני מבנים, צפוני ודרומי, שביניהם שדרה פנימית המיועדת למעבר, ישיבה ושהייה. קומת הקרקע תהיה מסחרית ברובה ותכלול גם את הכניסות ללובי המשרדים. לאורך רחוב אבן גבירול ושדרה 2 מתוכננת קולונדה מסחרית גדולה. הקומות שמעל המסחר ישמשו לתעסוקה, וחלקן יחוברו באמצעות גשרים. בקומה השישית מתוכננות מרפסות גג הפונות מערבה לכיוון הים. השטחים הפתוחים במגרש יחברו בין אבן גבירול, הפארק הליניארי והמגרשים הסמוכים, ויהיו פתוחים לציבור למעבר ולשהייה בכל שעות היממה.
התוכנית מבקשת לאפשר רצף הליכה בין המגרשים ובין הרחובות והפארק, ולא מתחם משרדים סגור. בהתאם לכך, מסמכי התוכנית קובעים כי השטחים שאינם מבונים יהיו בזיקת הנאה לציבור וכי תישמר קישוריות מלאה למגרש 302 הצמוד.
חזית המשתנה בהתאם לכיוון התנועה
הנושא המרכזי בדיון בוועדה נסוב סביב עיצוב מעטפת המבנים. האדריכלים הציגו חזית חדשה שפיתחו במיוחד לפרויקט, המבוססת על חזית כפולה ומאווררת מסוג Double Skin, המעוצבת כרצף של קיפולים.
החלקים האטומים של הקיפולים יופנו בעיקר דרומה, כדי לחסום קרינת שמש ישירה, להפחית סנוור ולצמצם את עומסי החום בתוך המבנים. על חלקם ישולבו פאנלים פוטו־וולטאיים שייצרו חשמל. בין שכבות החזית תותקן גם מערכת הצללה פנימית דינמית, כחלק מהמאמץ לעמוד בדרישות בנייה ירוקה ובתקן LEED.
לדברי מתכנני הפרויקט, החזית החדשה יוצרת מראה משתנה וחוויית נראות דינמית בהתאם לכיוון התנועה: אדם שינוע מדרום לצפון יראה חזית אטומה יותר, ואילו מכיוון צפון היא תיראה שקופה ופתוחה יותר. האדריכל הציג את המהלך כ״פריצת דרך״ אדריכלית והעריך כי חזית מסוג זה אינה קיימת כיום בישראל.
חשש מחזית שלא תשיג את התוצאה הרצויה
לא כל חברי הוועדה השתכנעו כי המראה המשתנה הוא בהכרח יתרון. במהלך הדיון הועלה חשש כי מכיוון מסוים המבנים ייראו אטומים מדי, וכי התוצאה בפועל עלולה להיות שונה מן המראה המוצג בהדמיות. אחד מחברי הוועדה אף הזכיר חזיתות בפרויקטים ותיקים בעיר, שלדבריו לא השיגו את התוצאה האדריכלית הרצויה. האדריכל השיב כי במקרה זה אין מדובר בסנפירים המוצמדים לחזית זכוכית רגילה, אלא במערכת חזית כפולה שבה הקיפול הוא חלק מהפתרון האקלימי והאדריכלי עצמו. לדבריו, החזית עומדת בהנחיות העירוניות הנוגעות ליחס בין שקיפות לאטימות, מפחיתה את צריכת האנרגיה ומעניקה למבנים זהות ייחודית. בסיום הדיון אושרה התוכנית בכפוף לאישור מהנדס העיר וצוותו, להתאמתה לתוכנית העיצוב המתחמית ולהחלטות הוועדה ולהשלמת הבדיקה של דוח הקיימות.
157 חניות בחניון משותף
השטחים התת־קרקעיים בפרויקט יתפרסו על כשניים וחצי מפלסים ויכללו חניות, שטחים טכניים, חצר משק, דחסניות ושטחי מסחר. בתוכנית הוצגו 157 מקומות חניה עבור התעסוקה והמסחר. הכניסה לחניון תתבצע באמצעות רמפה משותפת למגרשים 302 ו־303, הממוקמת במגרש 302. בין שני המגרשים יירשמו זיקות הנאה הדדיות ויישמר רצף תנועתי גם במפלסי הקרקע וגם בתת־הקרקע.
מגרש 302 הצמוד, שתוכנית העיצוב שלו כבר אושרה, מיועד למלונאות, תעסוקה ומסחר. שני המגרשים מהווים יחד יחידת תכנון אחת לאורך אבן גבירול, עם פיתוח משותף, מעברים להולכי רגל, חזיתות מסחריות ורמפת גישה אחת לחניונים.
באשכול נותר מגרש יזמי אחד, והמתחמים הבאים בדרך
תוכניות העיצוב הראשונות במתחם אשכול אושרו כבר בשנת 2023, ומאז אושרו בהדרגה פרויקטים למגורים, דיור להשכרה, מלונאות, מסחר ותעסוקה. אישור תוכנית מגרש 303 משלים את תוכניות העיצוב לכל המגרשים ששווקו עד כה ליזמים באשכול. מגרש 304, שטרם שווק, הוא מגרש התעסוקה והמסחר האחרון באשכול, ותוכנית העיצוב שלו תקודם לאחר בחירת היזם. במקביל נותר לקדם ולאשר תוכניות למבני ציבור ולמגרשי דיור בהישג יד עירוני במתחם.
במקביל לאישורי התוכניות במתחם אשכול, חלה התקדמות גם במתחמים הבאים של רובע שדה דב – המרכזי והצפוני. במתחם המרכזי אושרו תוכניות בינוי לכמחצית מהמגרשים ולמעלה ממחצית מסך יחידות הדיור המתוכננות, מכרזי הקרקע התקדמו ומכירות ראשונות כבר יצאו לדרך. במתחם הצפוני אושרו לאחרונה תוכניות עיצוב ראשונות, בהן למגרשים 3101, 3105 ו-3106 הצמודים לפארק החופי, הכוללות יחד 332 יחידות דיור.
