רפורמת "מורשה להיתר", שנכנסה לתוקף לאחרונה, משנה את כללי המשחק בתחום רישוי הבנייה: בפעם הראשונה בישראל, אדריכל מורשה יכול לחתום בעצמו על היתר הבנייה – בלי להמתין שהעירייה תאשר כל פרט ופרט. בכך הוא הופך, בפועל, לעירייה מופרטת.
"זה חוסך את כל הבירוקרטיה של העירייה", אומר אדריכל גידי בר אוריין, שותף במשרד בר אוריין אדריכלים, מהראשונים בישראל שנכנסו למסלול החדש ואף קיבל כבר את היתר הרישוי הראשון מסוג זה – לפרויקט ברחוב מוהליבר בתל אביב. "העירייה מסיימת את תפקידה בשלב תוכנית העיצוב – שם נסגרות החזיתות, הנפחים, כל הדברים שחשובים לה. כל השאר הם דברים טכניים. פשוט מרימים פה בניין".
ממוהליבר לשדה דב הדרך קצרה. בר אוריין מגיש במסלול מורשה להיתר שתי תוכניות ברובע שדה דב – לפרויקט FIRST של קבוצת האחים חג'ג' ולפרויקט של לוזון רונסון מור. בשני הפרויקטים משולבים מגדלים של 45 קומות לצד בניינים מרקמיים. בנוסף, שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע – בניינים של תשע קומות ייצאו אף הם להיתר במסלול החדש.
"אצל לוזון אנחנו על סף סיום תוכנית העיצוב – עניין של שבועות ספורים", מספר בר אוריין. "השלב הבא הוא הכנת תיק מידע במשך כחודשיים, ולאחריו היתר בנייה שלוקח כשמונה חודשים. במקרה הכי גרוע – עשרה חודשים. לעומת היתרי בנייה של היזמים במתחם אשכול שהוצאתם ארכה כשנתיים וחצי עד שלוש שנים".
משרדי האדריכלים הגדולים נערכים
אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מתכנן בשדה דב שני פרויקטים במסלול רישוי אדריכלי: פרויקט של שפיר מגורים במגרש 3107 בצפון הרובע – שתוכנית העיצוב שלו כבר אושרה בוועדה המקומית – ופרויקט של היזם יוסי אברהמי במגרש 3109 בצפון הרובע.
כדי להיכנס למסלול, שנהב מוביל מהלך חדש: הוא מקים חברת רישוי עצמאית, נפרדת ממשרד האדריכלות, שבראשה עומד אדריכל אלון טל חנני, בכיר לשעבר במדור הרישוי של עיריית תל אביב. "המטרה היא לייצר 'מתח בריא'. בודק הרישוי אצלנו יגיד לאדריכל המתכנן: 'זה לא עובר, תחזור לשולחן'. הרישוי חייב להיות 100% כשר ומקצועי, כדי שאף אחד לא יוכל לתקוף את ההיתר משפטית בעתיד. האדריכל הופך למעשה לסוג של 'עירייה קטנה' בתוך המשרד".
בר אוריין היה הנחשון, אך הוא כבר לא לבד. שנהב מציין שמרבית בעלי משרדים האדריכלים הגדולים בארץ מתארגנים בימים אלה להקמת מחלקות או חברות רישוי פנימיות. "אני מניח שתוך שנה נראה עשרים-שלושים היתרים בשנה, חלקם הגדול במסלול מורשה להיתר".
שדה דב: הזירה המושלמת לרפורמה
מדוע דווקא שדה דב מתאים כל כך למסלול החדש? שנהב מונה ארבעה טעמים: תב"ע יחסית חדשה; תוכניות עיצוב אדריכלי מפורטות המנחות מתכננים בצורה ברורה; עיריית תל אביב שנערכה בצורה המעמיקה ביותר לקבל בקשות רישוי עצמי; ואינטרס יזמי עליון, מכיוון שכל חודש שנחסך שווה כסף רב. "חד-משמעית זו השכונה הרלוונטית ביותר לרישוי עצמי", הוא קובע.
בר אוריין מוסיף גורם נוסף: "שדה דב זה טבולה ראסה. הרוב הגדול של הפרויקטים הגדולים בארץ הם פינוי-בינוי, ושם אי אפשר לעשות רישוי עצמי כי צריך מאה אחוז חתימות דיירים. בחולות שדה דב יש בעלים אחד, וזהו".
רותם שטרנברג אשכנזי, סמנכ"לית תכנון ורישוי בשפיר מגורים, שהפרויקט שלה במגרש 3107 הוא הראשון שתוכנית העיצוב שלו אושרה במתחם הצפוני, מוסיפה ממד ניהולי: "מסלול רישוי עצמי מאפשר ליזם להתקדם לפי לוחות הזמנים שלו, ללא תלות בגורם שלישי. פעמים רבות היזם נתון לעיכובים שאין ביכולתו לזרז: כוח אדם, ריבוי מחלקות ודעות, חילופי בעלי תפקידים ופוליטיקה מקומית. ככל שנצמצם בלת"מים – כך נקבל וודאות".
החיסכון הכספי: עשרות מיליונים לשנה
ההערכות לחיסכון בזמן משמעותיות, והכסף שמאחוריהן – עוד יותר. שנהב מפרט: "3-4% על מיליארד שקל – זה בין 30 ל-50 מיליון שקל ריבית לשנה. כל יזם שחוסך את הסכום הזה יכול להוזיל את המחירים. הוא לא יכול לחסוך בבנייה, כי התב"ע מחייבת סטנדרטים גבוהים – אלומיניום, חיפויים, הכול מוכתב. אז איפה הוא יכול לחסוך? בשיווק ובמימון".
בר אוריין מחזק את הדברים בחישוב כלכלי קר: "היזמים בשדה דב קנו קרקעות במחירי שיא. חשבון פשוט של כמה ריבית הם משלמים על מיליארד שקל בחודש מלמד שמדובר על סכומים עצומים. כשאני מקצר להם חצי שנה או שנה בהמתנה להיתר, אני חוסך להם עשרות מיליוני שקלים במימון עוד לפני שהנחנו לבנה אחת".
שטרנברג מציינת עובדה פשוטה וחשובה: "ככל שאעלה לקרקע מהר יותר – הפרויקט יהיה רווחי יותר. עד שהפרויקט לא מתחיל למכור, אני שמה הון עצמי. ברגע שהפרויקט מתחיל למכור, אני יכולה לקבל ליווי בנקאי", היא מוסיפה שכל יזם שידע לנטרל חסמים ולרוץ עם הפרויקט "תהיה לו יותר וודאות מתי הוא עולה לקרקע והוא יהיה פחות נתון לחסדיהם של אחרים". גם היא מעריכה, שבמסגרת מסלול זה יזמים יחסכו 12 חודשים לפחות בהמתנה להיתר.
האם גם רוכשי הדירות ירוויחו?
האם קיצור הזמנים וחיסכון עלויות מימון היזם יתגלמו במחיר נמוך יותר לקונים? שנהב עונה בחד-משמעיות: "כן. בשדה דב יש תחרות בין יזמים. מי שרוצה להיות תחרותי – יוריד מחיר. הוא לא יכול לחסוך בבנייה. הוא יחסוך בשיווק ובמימון, ויעביר את זה לרוכש".
שטרנברג אשכנזי מסתייגת מהצהרה מחייבת, אך אינה שוללת: "ככל שיהיה חיסכון בריבית ובהון, זה מאפשר ליזם גמישות לשחק עם המחיר". אגב, המסלול אינו שמור ליזמים מסחריים בלבד. כאמור, בר אוריין מקדם שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע, שמרוויחים גם הם מהרפורמה, אם כי בצורה שונה: "בעלי הקרקע הפרטיים אולי פחות לחוצים כי הם לא משלמים ריבית על רכישת הקרקע, אבל גם הם מבינים שהיעילות של המסלול הזה מייצרת פרויקט טוב יותר ומהיר יותר".
מורכבויות שטרם נפתרו
המסלול אינו חסר מורכבויות. בר אוריין מכיר בגודל האחריות: "אם עשית טעות – אין על מי להפיל את זה. אין עירייה שאישרה לך. ויש גם אחריות כבדה בפיקוח – אנחנו נותנים תעודת גמר ובודקים כל פרט שתואם להיתר על המילימטר".
שנהב מוסיף: "לעירייה יש גב של עשרות עורכי דין, לנו אין, לכן ההיתרים שלנו צריכים להיות עמידים בפני ערר. אם העירייה תבוא ותגיד שזה לא לפי החוק – כל היתרון של המהירות הופך לחיסרון". עם זאת, שני האדריכלים מדגישים: המעמד המקצועי של האדריכל יוצא נשכר. "יש קפטן אחד על הספינה," אומר בר אוריין. "לפי דעתי זה משפר את המעמד שלנו".
"נדע שהרפורמה הצליחה כשאדריכלים ויזמים יאמצו אותה," אומר בר אוריין, "ויראו שמוציאים היתרים הרבה יותר מהר. בארצות אחרות מוציאים היתרים בארבעה חודשים בשיטה הזאת. אין סיבה שזה לא יקרה גם אצלנו. זה גם יוזיל את הבנייה – כי בסוף מגלגלים את כל הריביות האלה על הקונה".
שטרנברג אשכנזי, שמגדירה את הפרויקט של שפיר בשדה דב כ"פיילוט", מסכמת: "אנחנו כולנו לומדים עכשיו. חובת ההוכחה היא על כולם – על היזם, על האדריכל, ועל הרשות המקומית. אבל אני חושבת שהפנים צריכות להיות לשינוי. התפיסה הישנה כבר לא רלוונטית".
