בשבוע שעבר ועדת התכנון והבנייה המקומית בתל אביב אישרה סופית את תוכניות שדה דב צפון ושדה דב מרכז, והוסיפה למאגר הדירות המתוכנן בעיר למעלה מ-11 אלף דירות ומאות אלפי מ״ר של שטחי תעסוקה, מסחר, מלונאות ושטחי ציבור.
פרויקט הקמת רובע המגורים שדה דב נתקע שנים ארוכות במסדרונות הבירוקרטיה אולם מרגע פינוי שדה התעופה ועד קבלת היתר בנייה ראשון במתחם חלפו ארבע שנים בלבד.
גם תכנון הרובע ארך זמן קצר מהמצופה, ובפרק זמן של 6 שנים בלבד, אושרו והופקדו שלוש תוכניות שדה דב – אשכול, מרכז וצפון, שיגדילו את אוכלוסיית העיר תל אביב בכ-16 אלף בתי אב, אלפי עסקים ועשרות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. אם קצב הבנייה יתקדם כמתוכנן, התושבים הראשונים ייכנסו לדירות ברובע החדש של תל אביב כבר בשנת 2029.
אחד מהגופים המרכזיים שסייע בהנעת התהליך הסבוך והמורכב הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אותה רשות, שבשבוע שעבר, שר הכלכלה ניר ברקת, חזר והדגיש את רצונו לפרק אותה.
גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות, מספרת על חלקה של רמ"י בקידום הרובע שיעצב מחדש את תל אביב רבתי: "רמ"י הינה יוזמת התוכנית המתארית והמפורטות והיא מגישת כלל תוכניות שדה דב. התהליך לווה וקודם בוועדת היגוי אשר כללה את משרדי הממשלה ועיריית תל אביב ואותנו כמובן.
"תוכנית המתאר קודמה על ידי החברה המתכננת ארי כהן אדריכלים, מטעמה של רשות מקרקעי ישראל. עם הפקדתה של תוכנית המתאר הופקדה במקביל על ידינו תוכנית מפורטת ראשונה במסגרת הותמ"ל לשכונת אשכול. במקביל קידמה רמ"י כיזמת וכמגישת שתי תוכניות נוספות לשכונות המרכז והצפון של הרובע. תוכניות אשר בשבוע שעבר סיימו את הפקדתן בוועדה ואושרו".
"מכרזי המקרקעין במגרשים בבעלות המדינה יצאו לשיווק בשכונת אשכול זה מכבר, והיזמים המקדמים את היתרי הבנייה בכל מגרש ומגרש הם חוכרי רמ"י".
טסלר מציינת גם את הטיפול במכשול מרכזי שהוסר ואיפשר את התקדמות הפרויקט: המורכבות הקניינית ושכלול מנגנוני האיזונים והחלוקות בין בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, שהתחלקו על פני שלושת המתחמים. "על מנת להבטיח את קידומו של הרובע לשכונות קיימות ופעילות, ועל מנת לבסס את כל המתוכנן לידי מימוש, עיריית תל אביב ורמ"י קידמו הסכמים אשר יבטיחו את הקמתו ויאפשרו לזוכים במגרשי הרובע לקדם היתרי בנייה לשימושים השונים".
עם אלו אתגרים מרכזיים התמודדתם במסגרת התכנון?
"יצירת רובע חדש בר קיימה אינו דבר של מה בכך. האתגרים התכנוניים לכשעצמם היו עצומים. מתוך סך שטח התוכנית (1,400 דונם) למעשה היינו צריכים להתכנס בתכנון לשטחים סחירים ל-420 דונם בלבד, בצפיפות נטו של כ-50 יח"ד לדונם. אתגר כזה עדיין לא בוצע בארץ על פני רובע שלם".
למעשה, דבריה של טסלר מדגישים את השטחים הנרחבים (1,000 דונם בקירוב) בתוכנית שאינם סחירים ומיועדים לשטחים פתוחים ולהקצאות למוסדות ציבור ודרכים.
בנוסף, טסלר מצביעה על אתגר משמעותי נוסף, יצירת רובע המשכי לעיר: "מיקומו של הפרוייקט כחלק אינטגרלי מרקמה סובבת וקיימת היה מאתגר בפני עצמו, וכן כל מורכבותו של המתחם שפעלו בו מחנה צבאי ושדה תעופה עם מספר חברות תעופה. הטיפול בפינוי המתחם נערך במקביל לטיפול בתוכנית, ארך זמן לא קצר ולווה בקשיים וניסיונות לשנות את החלטות הממשלה לפינוי המתחם. בין השאר על ידי הגשת התנגדות ותכנון אחר מטעם עיריית תל אביב להשארת השדה על כנו.
"קידומו של המתחם נעשה מול כל גורמי הממשלה והמשרדים השונים ובכלל זה תחבורה, הגנת הסביבה, תשתיות, אנרגיה, משרד המשפטים ועוד. זה אינו דבר של מה בכך לרכז תחת קורת גג אחת גורמים רבים בסנכרון לטובת מטרת הפרוייקט ויש לציין כי שיתוף הפעולה הצדיק את עצמו".
"תפישת התכנון ברובע קודמה מעיני הולך הרגל"
כאמור, שש שנים בלבד ארך תכנון המתחם ולדברי טסלר, בשל מורכבותו של הפרוייקט הועסקו בו למעלה מ-50 יועצים מהארץ ומחו"ל.
מה היו העקרונות החשובים לכם מבחינת תכנון הרובע ואיך הם באו לידי ביטוי בתוכנית?
"הרובע תוכנן כרובע בר קיימה, דהיינו, מרכיבי הקיימות שלו לא באו לידי ביטוי רק ברמת הבניין, אלא אוגמו בכל תשתית ותשתית כדי ליצור רובע אשר התועלת האנרגטית שלו יכולה לעמוד בתקנים בינלאומיים ובאמנות עליהן חתומה מדינת ישראל.
"ציפוף יחידות הדיור נקבע מלכתחילה כציפוף גבוה, בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים בעיר תל אביב. כמות יחידות הדיור והשטח האפקטיבי למיקומם הכתיבו, בין שאר הסיבות, ציפוף גבוה ואולם הנחיית התכנון הייתה שלא למקם רק מגדלים ברובע אלא לדפן את רחובות הרובע בעיקר בבנייה מרקמית סביב חצרות פנימיות. מיקמנו בכל מגרשי התוכנית מגדל אחד בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות והיתרה בבנייה מרקמית. יצירת השטחים הפתוחים הפנימיים מאפשרת מגוון של אזורי שוטטות ונוחות מרחבית להולך הרגל המתגורר או מבקר ברובע.
"בנוסף, רצינו למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז. חשיבות נוספת ראינו בחיבור כל שכונות העורף אל הים, ועבור זה הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים.
"באופן כללי תפישת התכנון ברובע קודמה מנקודת המבט של הולך הרגל במרחב. כך התאפשר למקם שדרות של עצים ברחובות, לדאוג למגוון רב של רחובות ומעברים, ולצמחיה רבה שתישתל ותלווה את הרחובות והמבנים".
דיור בר השגה ברובע העשירים
לפני קצת למעלה משנה החלו יזמים ראשונים ברובע למכור דירות במתחם היוקרתי ועד כה נמכרו כבר מאות דירות. סלבריטאים ידועים כמו נועה קירל ויהודה לוי וכן אנשי עסקים מוכרים רכשו דירות בפרוייקטים במתחם אשכול, הראשון שייבנה ברובע. לפי דיווחי היזמים, נעים כיום מחירי הדירות בשדה דב סביב עלות למ״ר של 70-80 אלף שקלים.
דווקא בשל התפישה של רובע שדה דב כרובע לעשירים, מציינת טסלר נושא חשוב ומהותי שקודם גם הוא במסגרת הפרוייקט, והוא מגוון סוגי המגורים והדירות ברובע. "בהתחשב בעובדה כי מדובר על רובע גדול, גם תוצר התכנון של כמות הדיור המכליל (דיור בר השגה) בתוכנית היא רבה ומשמעותית: ממגוון של דירות קטנות בינוניות וגדולות המחויבות להיבנות בכל מגרש ומגרש, דרך מגרשים לדיור מוגן ואפשרות לבניית דיוריות, שהן יחידות קטנות הנוצרות במהלך השנים ואינן נפרדות מבחינה רישומית בתב"ע, וכלה בדירות קטנות, דיור ללא חניה, בתי אבות ועוד.
"תוכנית שדה דב היא התוכנית הכי מתקדמת בישראל, והיא הסתכלה גם על הצד החברתי. החוק מאפשר לעיריית תל אביב להכליל בה 2,400 דירות להשכרה לצמיתות בהנחה ניכרת. בקרקעות המדינה יהיו דירות להשכרה במחיר מפוקח, שמגביל את עליית המחירים, למשך 20 שנה. זו תקופה ארוכה".
מכל מקום ואל כל מקום בתחב"צ
אחד מעקרונות המפתח בתכנון הרובע מתייחס לנושא ההליכתיות והתחבורה הציבורית, בדגש לקו הרכבת הקלה. טסלר מציינת כי "מבחינה תחבורתית נשען הרובע על תחבורה ציבורית ולצורך כך הוגדרו הרחובות ככאלה שניתן להגיע בהם בתחבורה ציבורית מכל מקום ואל כל מקום. הרובע מרושת כולו גם בשבילי אופניים רבים ושבילים להולכי רגל״.
היא מוסיפה כי "לצורך מיעוט תנועת כלי רכב מובילים ומסחריים ברובע אף הוגדר השימוש במרלו"ג, שניתן לרכז בו סחורות אשר יגיעו לרובע ויופצו בו במכוניות הפצה ייחודיות לכל מקומות המסחר הפזורים. יש גם חשיבה על שילוב מערכות לשינוע משלוחים באמצעות רחפנים.
"אנחנו תקווה כי רובע זה, בשל העבודה המשולבת והמאומצת, יקרום עור וגידים במהרה ויהווה אבן שואבת למתגוררים, נופשים, מועסקים ומשתמשים רבים מהעיר ומחוץ לה. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".
