רשות מקרקעי ישראל פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי ברובע שדה דב. מדובר באחד המכרזים הגדולים ביותר בענף התיירות הישראלי, שכולל הקמה של 1,100 חדרי בתי מלון על אחת הקרקעות היקרות במדינה. המכרזים כוללים גם מגרשים שיאפשרו הקמת מלונות יוקרה בקו הראשון לים.
"הפעם האחרונה ששווקו מגרשים למלונאות בתל אביב היתה לפני כעשור", מדגישה סיגל גבאי, ראש אגף תכנון במשרד התיירות ומוסיפה: "המכרזים מעוררים עניין רב בקרב יזמים מקומיים ובינלאומיים".
גבאי מדגישה כי מצאי הקרקעות הפנויות בתל אביב מצומצם מאוד. "המיקום האסטרטגי והקמה של רובע עירוני הופכת את המגרשים לאטרקטיביים עוד יותר", היא מציינת. "אני צופה פוטנציאל לשיתופי פעולה חדשים בין יזמים מקומיים ליזמים בינלאומיים באופן שינוצלו היתרונות של שני הצדדים. זו הזדמנות לכניסת מותגים בינלאומיים מובילים לישראל".
שמונה מגרשים בקו הראשון לים
על פי התב"ע, ברובע שדה דב ייבנו כ-3,000 חדרי מלון בשלושת המתחמים שלו. 16 מגרשים מכלל מגרשי הרובע הינם בייעוד מלונאות, ומתוכם שמונה ממוקמים במיקומים היוקרתיים ביותר – בקו הראשון לים. מגרשים ראשונים כבר שווקו במתחם אשכול, הממוקם בחלקו הדרום-מזרחי של רובע שדה דב וכעת משווקים מגרשים ראשונים לבתי מלון במתחם המרכזי ומעוררים, כאמור, עניין רב בתעשייה. מכרזים עבור המתחם הצפוני טרם פורסמו.
אם לא יהיו עיכובים, המכרזים הנוכחיים ייסגרו בחודשים מאי ויוני השנה והם צפויים להכניס לקופת המדינה מאות מיליוני שקלים.
על פי נתוני התאחדות בתי המלון בתל אביב, באזור תל אביב רבתי קיימים למעלה מ-10,000 חדרי מלון. "נכון לעכשיו התפוסה נמוכה ונעה בין 40% ל-50%, כשחלקה ניזונה ממפונים מהצפון והדרום. עם זאת, למרות הקורונה והמלחמה, היצע החדרים בתל אביב גדל בחמש השנים האחרונות בכ-2,000 חדרים נוספים", אומר אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב.
"השנה צפויים להיפתח עוד למעלה מ-1,000 חדרים, ביניהם מלונות של פתאל ושל ישרוטל. כך שההיצע גדל, והציפייה היא שהביקושים יתגברו עד שנת 2026. כאשר מגמת הביקושים תגדל משמעותית, מספר החדרים הקיים בעיר לא יספיק. על פי אומדנים שנעשו בשנים האחרונות על ידי גופים מקצועיים יש מחסור של כ-8,000 חדרי מלון באזור תל אביב. מהבחינה הזו, התכנון לתוספת של אלפי חדרים בשדה דב, הוא מהלך נכון ומשמעותי".
שני מגרשים בקו הראשון אל הים
במכרזים שפרסמה רמ"י מוצעים ליזמים חמישה מגרשים שונים לתיירות. הגדול בהם, מגרש 2501 ישתרע על שטח של 6,744 מ"ר ועל פי התב"ע ניתן יהיה לבנות בו מגדל שיתנשא לגובה של 30 קומות ויכלול כ-300 חדרי מלון. עוד במגרש למעלה מ-24 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר. מדובר באחד המגרשים היוקרתיים ביותר במכרז המצוי בקו הראשון לים, בצמוד לפארק החופי הגדול.
בצמוד אליו, נמצא מגרש 2502 שגודלו 2,878 מ"ר. התוכנית במגרש זה מאשרת הקמת בנין בן 8 קומות שכולל כ-100 חדרי מלון וגם הוא מצוי בקו הראשון לים – מיקום יוקרתי שמעורר עניין.
שני מגרשים נוספים (2451, 2452), המשתרעים כל אחד על שטח של למעלה מ-3,000 מ"ר, מצויים בקו השני לים. בראשון מתוכנן בניין בן 8 קומות ומאה חדרי מלון ואילו בשני מתוכנן מגדל בן 19 קומות ו-300 חדרי מלון. מלונות אלו ממוקמים על שדרה 3 – השדרה הראשונה שתחבר את תושבי שכונת למד והסביבה בקו ישיר לים, דרך רובע שדה דב, ונמצאת כבר בשלבי ביצוע מתקדמים.
המגרש הנוסף הוא מגרש 2453 ששטחו 2,000 מ״ר בלבד והוא הקטן ביותר מבין החמישה. מגרש זה עורפי יותר, צמוד לשכונת נופי ים וממוקם על ציר אבן גבירול. גם בו מתוכנן מגדל בן 19 קומות עם 300 חדרי מלון.
בכל המגרשים מצויים גם אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, והם כוללים אישורים לפתיחת מסעדות, אולמות כנסים, אולמות שמחה ומקומות בילוי ותרבות.
תל אביב – יעד מרכזי לתיירות נכנסת
המיקומים נהדרים, על כך אין חולק, אך איזה סיכון לוקחים על עצמם היזמים? התשובה תלויה כמובן גם במציאות הפוליטית-ביטחונית. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפברואר 2025 היו 88.2 אלף כניסות תיירים (לעומת 67.5 אלף בפברואר 2024, ו-307 אלף בפברואר 2023). "כרגע אין כמעט תיירים", מדגיש דרורי ומוסיף: "צריך לזכור שתל אביב נשענת על תיירות נכנסת. היא תמיד היתה. גם אם נצליח להגדיל את תיירות הפנים, יש לה תקרת זכוכית".
"תל אביב היא אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת", מסכימה גבאי. "היעד המרכזי אותו המשרד מוביל הוא חיזוק המעמד של מדינת ישראל כיעד תיירותי מוביל, והפיתוח המוצע בשדה דב, אשר מתוכנן להיבנות כרובע עירוני מתקדם, שכולל שטחי מסחר ותעסוקה רבים, מבני ציבור ופארקים רחבי ידיים, וכן תשתיות תחבורה ציבורית מתקדמות – מציב את התיירות אשר ממוקמת ברובע בקו ראשון לים, כיעד תיירותי בדומה לערים תיירותיות ידועות בעולם".
הגדלת התחרות וההיצע
גבאי גם מאמינה בחוזקה של המותג התל אביבי ומציינת כי היא אינה ברשימת הערים בהם יזמים מקבלים מענק להקמת חדרי לינה לפי חוק עידוד השקעות הון, "שכן אין כשל שוק וחוסר כדאיות, המונע מיזמים להקים בה פרויקטים". סגירת המכרזים המתוכננת בחודשים הקרובים, תעיד אם גם היזמים חושבים כמוה, עד כמה הם מוכנים לשלם על הקרקע וכיצד הם מתמחרים את הסיכון.
גבאי בטוחה שבתי המלון ברובע שדה דב יתרמו גם לתושבי העיר: "לפי מחקרים שערך משרד התיירות, כל חדר מלון יוצר 0.8 מקומות תעסוקה באופן ישיר ומקומות עבודה נוספים במעגלים שניים ושלישיים. הפיתוח התיירותי משפיע גם ברמה המקומית וגם ברמה האזורית. הוכח שתיירות משפיעה באופן מובהק לטובה גם על אזורים סמוכים לה".
עוד היא מוסיפה כי: "המכרזים להקמת בתי מלון ברובע שדה דב משתלבים באסטרטגיה הכוללת של משרד התיירות לפיתוח תעשיית התיירות במספר אופנים: הגדלת היצע חדרי המלון, עידוד השקעות בענף המלונאות והוזלת מחירי הנופש בישראל כתוצאה של תחרות. הצפי הוא שהתחרות תשפר את איכות המוצר וההיצע יוזיל את מחירי הנופש".
ישראל – יעד יקר לנופש
האם הגדלת ההיצע התיירותי בשדה דב תוזיל את מחירי הנופש? דרורי בספק. "אני מעריך שלמרות כל הקושי, תל אביב תמשיך לגדול מבחינת בתי המלון בעיר. עד 2030 כמות חדרי המלון כמעט תכפיל עצמה בהשוואה ל-2020, כך שהמוצר של בתי מלון בשדה דב צריך להיות מגוון ואטרקטיבי ולהתאים לקהלי יעד שונים. "קשה לדעת איך זה ישפיע על הנופש הישראלי. תלוי באיזו מציאות נהיה. בסך הכול אנחנו היינו יעד יקר וכנראה נישאר יעד יקר לנופש. נכון שברמה התאורטית ככל שההיצע גדל, המחירים אמורים לרדת, אבל אם הביקוש גדל גם כן, אז המחיר לא בהכרח ירד. צריך גם לזכור שבתי המלון לא ממהרים להוריד מחיר, גם אם התפוסה נמוכה, בטח ובטח אם מדובר במלונות של חמישה כוכבים".
חוייה תיירותית ותשתיות תומכות
איזו חוויה תיירותית יציע שדה דב לנופשים מהארץ ומחו"ל? בקמפיין תיירותי שהעלתה לאוויר עיריית תל אביב בקיץ 2024 סיכם ראש העיר, רון חולדאי, את החוויה התל אביבית, שתהיה תקפה גם לרצועת החוף הצפונית של העיר: "העיר שמציעה לכל אחד ואחת את החופשה שהוא אוהב – המלונות, התרבות, המסעדות, הסיורים והחופים הנפלאים", פירט חולדאי.
נראה כי רצועת החוף של שדה דב, תהווה עוגן לליבת התיירות המתוכננת ברובע. לצד זאת, מתוכננת ברובע מעטפת אורבנית תומכת הכוללת מסעדות, מקומות בילוי, מוסדות תרבות, אטרקציות נופיות ושירותי תחבורה מהירים ונגישים. כך לדוגמה, התוכנית המאושרת להפיכת המרינה החדשה בשדה דב לאיזור בילויים חדש תספק אטרקציות לתיירים. המרינה תהיה חלק מקומפלקס הכולל טיילת חופית, ציר ירוק עירוני, פארק חופי ומעגנת נופש, ספורט ודיג. בנוסף, תוקם במרינה טיילת ציבורית שתאפשר להולכי רגל, מתאמני ריצה ורוכבי אופניים קיום של פעילות ספורטיבית בריאה עם נוף לים.
במזחים הקיימים, שיעברו שדרוג ושיפוץ, יפעלו ירידים זמניים ויתקיימו אירועי תרבות במהלך השנה כולה בדומה למתרחש באיזורי הבילוי הצמודים למרינות ברחבי הארץ. בתי קפה, קיוסקים ודוכני מזון ישלימו את החוויה ויספקו שירותי הסעדה ובילוי למבקרים במקום. הפארק חופי, המשתרע לאורך כל קו החוף של הרובע, אושר גם הוא לאחרונה, וגם הוא מהווה אטרקציה תיירותית הכוללת פינות ישיבה, מתקני משחק, מתקני ספורט, מצללות ומקום אידיאלי לנופש ופנאי.
דרורי, מבקש להרחיב את היריעה ומציין כי בנוסף למלונות התיירות והיוקרה הוא מעריך שיהיה ביקוש גם למלונות המיועדים למשתתפי כנסים או בתי מלון משפחתיים. הוא גם מדגיש כי אחד היתרונות ברובע החדש הוא הקרבה של בתי המלון בשדה דב לאזור הבילויים החדש: "תיירים יכולים במרחק הליכה רגלית של מספר דקות בלבד להגיע לכל האטרקציות המבוקשות. זה תכנון חכם של רשויות המדינה והעיר", הוא מסכם.
