סקירת שוק הנדל״ן ברובע שדה דב
נתונים מתעדכנים על שוק הנדל״ן ברובע שדה דב – מחירי דירות, מחירים ממוצעים למ״ר, היקף המכירות וניתוחים נוספים.
הנתונים מבוססים על נתוני רשות המיסים, עבור עסקאות שבוצעו ברובע מאז תחילת שיווק הדירות בתחילת שנת 2023.
עדכון אחרון: אפריל 2026
מדדי מפתח של שוק הנדל״ן ברובע שדה דב
כמות דירות שנמכרו ומחיר ממוצע למ״ר
שוק הנדל״ן בשדה דב מאופיין ביציבות יחסית במחירים.
קצב מכירת הדירות הרגיל עומד בשנים האחרונות על עשרות דירות בחודש.
נתוני מכירות חריגים, של עסקאות אופציה, נרשמו באמצע שנת 2025 עם תחילת שיווק הפרוייקטים הראשונים במתחם המרכזי.
המחיר הממוצע למ״ר, ללא עסקאות אופציה, שומר על יציבות יחסית לאורך השנים, גם לאחר גלי השיווק החריגים באמצע שנת 2025.
לחצו על תיבת הבחירה בפינה השמאלית עליונה בכל תרשים לדפדוף בין הגרפים השונים.
פילוח לפי מספר חדרים ועלות דירה
מחירה של דירת 4 חדרים בשדה דב עומד בממוצע על כ־9.5 מיליון שקלים.
המחיר למ״ר בדירות קטנות (2-3 חדרים) נמוך בכ-4% בהשוואה לדירות גדולות (4-5 חדרים).
דירות קטנות, בנות 2-3 חדרים, מהוות קרוב ל-60% מסך הדירות שנמכרו עד כה ברובע.
דירות שמחירן מעל 10 מיליון שקלים מהוות כ-25% מסך הדירות שנמכרו.
ב־12 החודשים האחרונים נרשמה ירידה של כ־6% במחיר הממוצע למ״ר בדירות 2 חדרים, לעומת הממוצע לאורך כל תקופת המכירות. במקביל, חלקן היחסי בעסקאות עלה מ־30% ל־36%.
העסקאות היקרות והזולות ביותר
הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד כה בשדה דב נמכרה תמורת 43.75 מיליון שקלים. שטחה 508 מ״ר והיא ממוקמת במתחם אשכול.
הדירה הזולה ביותר שנמכרה ברובע היא בשטח של 32 מ״ר ונמכרה תמורת 2.3 מיליון שקלים.
לאורך רוב התקופה, היקף המכירות הרבעוני של דירות שמחירן מעל 10 מיליון שקל היה גבוה מזה של דירות שמחירן נמוך מ־4 מיליון שקל. עם זאת, בשני הרבעונים האחרונים נרשמה מגמה הפוכה, כאשר היקף מכירות הדירות הזולות עלה על זה של היקרות.
עסקאות אופציה
עסקאות האופציה, מתייחסות למכירות בפרוייקטים במתחמים העתידיים של רובע שדה דב ונתוני רשות המיסים לגביהן חלקיים בלבד.
ההבדל המרכזי בינן לבין העסקאות הרגילות הוא טווח המימוש, כלומר עיתוי מסירת הדירות. בעוד שבמתחם אשכול, שבו בוצעו עד כה כלל העסקאות הרגילות, צפויה בניית הפרוייקטים הראשונים להסתיים עד 2029-2030, במתחמים העתידיים מדובר על 3-4 שנים נוספות.
לאחר שיווק של כ-27% מיחידות הדיור בפרוייקט, רובן בהסכמי אופציה, דיווחה קבוצת חג׳ג׳ על מחיר ממוצע למ״ר של 67,060 ש״ח בפרויקט First. אם מהוונים את מחיר האופציה לאחור ומביאים בחשבון את העובדה שהקונה יקבל את הדירה בעוד 7-8 שנים, המחיר האפקטיבי למ”ר מתקרב למחיר למ״ר המדווח בעסקאות הרגילות.
עלות קרקע ממוצעת ליחידת דיור
עם התקדמות מכרזי הקרקע בשדה דב מזוהה ירידה בעלות הממוצעת ששילמו היזמים לקרקע ליחידת דיור, לצד פיזור גבוה יותר של ההצעות הזוכות.
הגרף מציג את התפתחות עלות הקרקע הממוצעת ליחידת דיור במכרזי רמ״י ברובע שדה דב לאורך זמן – עבור מכרזי מגורים בשוק החופשי בלבד (ללא דיור להשכרה, דיור מוגן וכו׳).
הקו המרכזי מייצג את המחיר הממוצע בכל מכרז, והשטח סביבו משקף את טווח ההצעות הזוכות – כלומר את הפער בין ההצעה הנמוכה לגבוהה.
המגמות בגרף משקפות למעשה את הערכות היזמים לגבי שווי הדירות העתידי – בהתאם למועד שבו ניגשו למכרז (ציר הזמן), ובהתאם למיקום המתחמים השונים ברובע (אשכול, מרכז וצפון).
עמדו על הנקודות בגרף לקבלת מידע נוסף לגבי כל מכרז.