סקירת שוק הנדל״ן ברובע שדה דב
נתונים מעודכנים על שוק הנדל״ן ברובע שדה דב — מחירי דירות, מחירים ממוצעים למ״ר, היקף המכירות, תמהיל הדירות וניתוחים נוספים.
הנתונים מבוססים על דיווחי רשות המיסים עבור עסקאות שבוצעו ברובע מאז תחילת שיווק הדירות בשנת 2023.
בחודשים האחרונים נוספו לראשונה נתונים רחבים על מימושי אופציה במתחם המרכזי — עסקאות שעד לאחרונה הופיעו ללא מידע מלא על מחיר, שטח ותמהיל הדירות. הנתונים החדשים מאפשרים לבצע השוואות רחבות יותר בין מתחמי אשכול והמרכז, במחירי הדירות, במחיר למ״ר ובהתפלגות סוגי הדירות שנמכרו.
עם זאת, חשוב להביא בחשבון כי מועד הדיווח של עסקאות מימוש אופציה לא תמיד מייצג את מועד המכירה המקורי, וכי חלק מהעסקאות שנרשמו במהלך 2026 משקפות רכישות שבוצעו חודשים קודם לכן, לעיתים עוד בשנת 2025.
בנוסף, האיכלוס במתחם המרכזי צפוי כ־3–4 שנים מאוחר יותר ביחס למתחם אשכול — פער שעשוי להשפיע גם על מחירי הדירות.
עדכון אחרון: מאי 2026
מדדי מפתח של שוק הנדל״ן ברובע שדה דב
כמות דירות שנמכרו ומחיר ממוצע למ״ר
קצב מכירת הדירות הרגיל בשדה דב עומד בשנים האחרונות על עשרות דירות בחודש. באמצע שנת 2025, עם תחילת שיווק הפרויקטים הראשונים במתחם המרכזי, נרשמו נתוני מכירות חריגים של עסקאות אופציה.
המחיר הממוצע למ״ר במתחם אשכול שמר על יציבות יחסית לאורך כל התקופה. מאז יולי 2025 נוסף קו נתונים נפרד למתחם המרכזי – המבוסס בתחילתו על מספר עסקאות מועט יחסית ולקראת סוף רבעון ראשון 2026 על נפח עסקאות משמעותי יותר, עם תחילת רישום עסקאות מימוש האופציה ברשות המיסים.
לחצו על תיבת הבחירה בפינה השמאלית עליונה בכל תרשים לדפדוף בין הגרפים השונים.
פילוח לפי מספר חדרים ועלות דירה
מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בשדה דב עומד על כ־8.6 מיליון ש״ח. במתחם אשכול המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים מגיע לכ־9.7 מיליון ש״ח, לעומת כ־6.6 מיליון ש״ח במתחם המרכזי.
פילוח העסקאות לפי מספר חדרים ממחיש את מגוון רמות המחיר ברובע — החל מדירות קטנות סביב 3–4 מיליון ש”ח ועד דירות גדולות שמחירן הממוצע מגיע כבר לרמות של 10–12 מיליון ש”ח.
פערי המחירים בין המתחמים בולטים במיוחד בדירות הגדולות: ב-12 החודשים האחרונים עמד מחירה הממוצע של דירת 5 חדרים על כ-12.1 מיליון ש״ח במתחם אשכול, לעומת כ־9.2 מיליון ש״ח במתחם המרכזי.
בהשוואת 12 החודשים האחרונים, בדירות 2 חדרים הפער במחיר למ״ר נמוך יחסית בין המתחמים — כ-73 אלף ש״ח למ״ר באשכול לעומת כ-67 אלף ש״ח למ״ר במתחם המרכזי. לעומת זאת, בדירות 4–5 חדרים הפער גדל משמעותית, עם מחירים של כ־85–87 אלף ש״ח למ״ר באשכול לעומת כ־64–66 אלף ש״ח למ״ר במתחם המרכזי.
בנוסף, בעוד שבמתחם אשכול נרשמת עלייה עקבית במחיר למ״ר ככל שמספר החדרים גדל, במתחם המרכזי המחיר למ״ר נותר יציב יחסית עבור כל גדלי הדירות.
העסקאות היקרות והזולות ביותר
הדירה היקרה ביותר שנמכרה עד כה בשדה דב נמכרה תמורת 43.75 מיליון שקלים. שטחה 508 מ״ר והיא ממוקמת במתחם אשכול.
הדירה הזולה ביותר שנמכרה ברובע היא בשטח של 32 מ״ר ונמכרה תמורת 2.3 מיליון שקלים.
לאורך רוב התקופה, היקף המכירות הרבעוני של דירות שמחירן מעל 10 מיליון שקל היה גבוה מזה של דירות שמחירן נמוך מ־4 מיליון שקל. עם זאת, ברבעונים האחרונים נרשמה מגמה הפוכה, כאשר היקף מכירות הדירות הזולות עלה על זה של היקרות.
עסקאות אופציה
עסקאות האופציה מתייחסות למכירות בפרוייקטים במתחמים העתידיים של רובע שדה דב ונתוני רשות המיסים לגביהן חלקיים בלבד.
ההבדל המרכזי בין עסקאות האופציה לעסקאות הרגילות הוא מועד מסירת הדירות. בעוד שבמתחם אשכול, שבו בוצעו עד לאחרונה רובן המוחלט של העסקאות הרגילות, אכלוס הפרויקטים הראשונים צפוי סביב השנים 2029–2030, במתחם המרכזי צפוי מועד אכלוס המאוחר בכ-3–4 שנים בממוצע.
על פי נתוני העסקאות שדווחו באופן מלא עד כה, המחיר הממוצע למ”ר במתחם המרכזי עומד על כ-65,500 ש”ח. עם זאת, השוואה ישירה למחירי מתחם אשכול עלולה להטעות, בשל הפער המשמעותי במועד המסירה.
כלומר, פערי המחיר בין המתחמים אינם משקפים בהכרח פערי תמחור מלאים, מאחר שמדובר בפרויקטים הנמצאים בשלבים שונים ובמועדי אכלוס שונים משמעותית.
עלות קרקע ממוצעת ליחידת דיור
עם התקדמות מכרזי הקרקע בשדה דב מזוהה ירידה בעלות הממוצעת ששילמו היזמים לקרקע ליחידת דיור, לצד פיזור גבוה יותר של ההצעות הזוכות.
הגרף מציג את התפתחות עלות הקרקע הממוצעת ליחידת דיור במכרזי רמ״י ברובע שדה דב לאורך זמן – עבור מכרזי מגורים בשוק החופשי בלבד (ללא דיור להשכרה, דיור מוגן וכו׳).
הקו המרכזי מייצג את המחיר הממוצע בכל מכרז, והשטח סביבו משקף את טווח ההצעות הזוכות – כלומר את הפער בין ההצעה הנמוכה לגבוהה.
המגמות בגרף משקפות למעשה את הערכות היזמים לגבי שווי הדירות העתידי – בהתאם למועד שבו ניגשו למכרז (ציר הזמן), ובהתאם למיקום המתחמים השונים ברובע (אשכול, מרכז וצפון).
עמדו על הנקודות בגרף לקבלת מידע נוסף לגבי כל מכרז.