השבוע התקיים כנס מרכז הנדל"ן באילת בהשתתפות בכירי ענף הנדל"ן. הפאנלים המקצועיים עסקו במגוון נושאים ובאתגרים עימם מתמודדים היזמים והרוכשים גם יחד. בשיחה עם דנה ויס מחדשות ערוץ 12, התייחס מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, למצב מחירי הדירות ואמר: "אם אני הייתי צריך לקנות דירה היום – הייתי מחכה". הדברים נאמרו בהמשך לנתוני המדד שפורסמו לאחרונה ועל פיהם, מחירי הקרקעות ירדו ביותר מ-20 אחוזים.
קוינט התייחס גם לשיווק הקרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשדה דב, שאירע בחודש שעבר. שישה יזמים זכו במכרזים במחירי קרקע נמוכים משמעותית מהמכרזים הראשונים של הרובע שנסגרו באוגוסט 2021: "הוצאנו את המכרז בשדה דב, מחירי הקרקע שם ירדו ביותר מ-40 אחוזים. אני מקווה שעד סוף החודש נוציא עוד 2,400 יחידות דיור בשדה דב ואני מאמין שהמחירים ירדו עוד יותר", ציין קוינט והוסיף: "אם מישהו קנה קרקע ליח"ד בשדה דב בפחות מ-1.8 מיליון שקלים ואתמול אותו אדם שילם 2 מיליון שקלים קרקע ליחידת דיור ברמת גן, האם את חושבת שהוא ימשיך לשלם 2 מיליון שקלים לאותה יחידת דיור ברמת גן? או עכשיו הוא ישלם 1.5 מיליון שקלים או 1.4 מיליון שקלים? ושוב בהתאמה לערים כמו רחובות או ראשון לציון ושדרות. אין ספק שמחירי הקרקע יורדים".
קוינט העריך כי לקבלנים לא תהיה ברירה אלא להוזיל את מחירי הדירות: "מספר הדירות שלא נמכרו עולה במהלך השנים. אנחנו היום עם למעלה מ-70 אלף יחידות דיור לא מכורות". הוא התייחס גם לעמדת הקבלנים בנושא: "יש לך ספק שכולם מדברים מפוזיציה? הקבלנים בצדק מבחינתם מנסים להציג איזה משבר. אני ממליץ לכל מי שחשב לקנות דירה מחר בבוקר לחכות קצת – תחכו קצת אין ספק שהם יורידו את המחירים תתאזרו בסבלנות".
יכול להגיע ל-150 אלף למ"ר
בפאנל נוסף בו התקיים שיח בכירים שסיכמו את השנה, הסיכונים וההזדמנויות ציין יגאל דמרי, בעלים ומייסד חברת י.ח דמרי כי להערכתו, המחירים בשדה דב עוד יעלו. כזכור, ביולי 2024 חברת י. דמרי רכשה מנושי חברת חנן מור, שנקלעה לחדלות פירעון, מגרש יוקרתי ברובע, ותוכל על פי התכנון לבנות 458 יחידות דיור למגורים בבנייה מרקמית ומגדל, בתוספת של שטחי מלונאות בהיקף של כ-70 חדרים. הפרויקט משתרע על שטח של כ-2,500 מ"ר ברוטו וכולל שטחי מסחר בשטח של כ-1,500 מ"ר ברוטו.
"החברות שזכו במתחמים בשדה דב הן חברות מכובדות", אמר דמרי. "זאת לא תקופה פשוטה וייקח שנתיים לעלות לקרקע. אבל אנחנו מדברים על אזור שהוא המקום הכי טוב במדינת ישראל. "להערכתי בעוד עשור או שני עשורים רמת המחירים שם תעבור את רוטשילד או הירקון. גם שם זה יכול להגיע ל- 150 אלף שקל למ"ר".
צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג' צים שידר אופטימיות: "התקופה לא כזו גרועה לדעתי. בסופו של דבר אנחנו הולכים לשנים טובות ב-2025-26. עברנו אירוע מאוד קשה אבל יצאנו מאוד מחוזקים". כזכור, חברת חג'ג' זכתה במכרז האחרון, בפברואר 2025, בשדה דב בשטח של כ-4,900 מ"ר. על פי התכנון החברה תבנה 350 דירות במגדל בן 45 קומות ובניינים מרקמיים בני 9 קומות. על פי הודעת החברה לבורסה שפורסמה מיד לאחר הזכייה במכרז, הרווח של קבוצת חג'ג' מהפרויקט בשדה דב (לאחר מימון הקרקע ולפני מס), צפוי לנוע בין 460-900 מיליון שקל. הרווח הוא תלוי מחירי השיווק שיכולים לנוע בין 75 אלף שקלים למ"ר ל-90 אלף שקלים למ"ר, המחיר לפיו נעשו עסקאות בשנה האחרונה על ידי חלק מהחברות הפועלות במתחם.
"אנחנו רואים במשרדי המכירות מי מגיע. יש יותר תושבי חוץ שמגיעים לקנות דירות. תל אביב היא עיר חזקה מאוד. בשדה דב גם אם נמכור ב-90 אלף שקל למטר זה לא מספרים גבוהים מדי לתל אביב. זה קו ראשון לים ואלו המחירים בתל אביב שיש בה המון עוצמות. ב- 2016 במגדל מאייר המחיר הממוצע היה 116 אלף שקל למ"ר. אז המחירים בשדה דב על הים, לא צריך להיבהל מהם".
השכרה ארוכת טווח
בפאנל מקצועי שעסק בדיור להשכרה השתתף גם ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב: "מאז 2015 בארה"ב בקנדה וספרד מחירי הדיור עלו ב-100%, גם בישראל. זה קורה, כמו בכל העולם המערבי. ממשלת ישראל אף פעם לא אמרה שהיא רוצה להוריד את מחירי הדיור, כי זה יהיה אסון לכלכלה ולבנקים. יהיה מיתון מטורף. המסר שלי הוא שמחירי הדיור פה כדי להישאר. התשובה האמיתית לזוגות הצעירים זה לתת להם את הדיור הזול. אין לזוגות צעירים אפשרות לקנות דירה, צריך לתת להם".
ניצן הוסיף: "חובה לייצר היצע לשכירות ארוכת טווח שיתמוך בתשתיות ציבוריות. בסוף, לא תהיה ברירה למדינה. היא תשתכנע שלא ניתן להוריד את המחיר דרך השוק והדרך היחידה להעניק סעד היא לייצר אלטרנטיבה באמצעות עשרות אלפי יחידות דיור. בשנה הבאה רמ"י צריכה להודיע שכל השיווקים הם לשכירות ארוכת טווח".
כזכור, בשדה דב מתוכננים אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, הן על גבי אדמות מדינה והן בקרקעות עירוניות. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י התייחס לנושא ואמר: "דיור להשכרה הוא מוצר שחשוב שיהיה בשוק ואנחנו חושבים שצריך את התמיכה של האוצר במכרזים האלה. אנחנו חושבים שנכון שזה יקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל ועל כלל הקרקעות ולא רק קרקעות מדינה".
