במאי 2023 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב את תוכניות העיצוב הראשונות ברובע שדה דב. האישור הוא ציון דרך משמעותי בדרך לקבלת היתרי בנייה לפרויקטים שתוכניות העיצוב שלהם אושרו, ואחד מהם, במגרש 105 מעורר סקרנות יתרה.
במקרה של מגרש 105, לא מדובר בחברה קבלנית שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבינוי פרוייקט מגורים יוקרתי, באחת מפיסות הקרקע הנחשקות ביותר בארץ, אלא ביוזמה משותפת של כ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם.
2,000 בעלי קרקעות פרטיים
בשנת 2019 אישר בית המשפט השלום בהרצליה לחשוף את הרשימה השמית של כ-2,000 בעלי קרקעות פרטיים שמחזיקים בבעלות על שטח של 1,500 דונמים בשטח רובע שדה דב. החלטת בית המשפט נפסקה בעקבות מאבקים ממושכים ודרמטיים שליוו את התוכנית להקמת רובע שדה דב, ואת הסכם הפשרה שנחתם בין המדינה לבעלי הקרקע.
עיון ברשימה גילה כי רבים מבעלי הזכויות בקרקע הם צאצאים של אנשים שרכשו את הקרקע בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת וביניהם לא מעט שמות מוכרים כמו יצחק הרצוג, נשיא המדינה, גליה אלבין, נילי פריאל, מנכ"ל הילטון ישראל רוני פורטיס, העיתונאי יוסי חרסונסקי, משפחתו של שמואל שניצר, לשעבר נשיא בורסת היהלומים הישראלית, משפחתו של רמי אונגר, איש עסקים בתחום הנדל"ן ויבוא הרכב, ועוד.
"מחיר שמשקף את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום"
אך לא כולם ירשו את הקרקע הנחשקת. רבים אחרים הם רוכשים שזיהו בזמן את הפוטנציאל וקנו אדמות בתקופה ששדה התעופה עוד היה פעיל, מבלי לדעת מתי ואם בכלל יזכו לראות את השקעתם מתממשת.
דיונים ראשונים על פינוי שדה התעופה שדה דב התקיימו כבר בשנות ה-60, אך נתקלו בהתנגדויות רבות ונותרו בגדר פנטזיה תכנונית רחוקה במשך עשרות שנים. נקודת המפנה הגיעה בסוף 2012, כאשר הממשלה אישרה לראשונה את פינוי שדה התעופה, וקבעה מועד לביצוע הפינוי – עד 2016 לכל המאוחר. עבור רבים מרוכשי הקרקעות, היוותה החלטה זו בסיס מספק לביצוע רכישה, אך הסיכון שלקחו היה לא קטן.
"זה היה ב-2015 או 2016", מספר ד', אחד מבעלי הקרקע הפרטיים בפרויקט, על ההחלטה לרכוש אדמה במתחם, "כבר היתה החלטת ממשלה אבל לא באמת האמנו שזה יקרה. היו לחצים אדירים, אז חששנו שהממשלה תחזור בה מההחלטה, וגם ראש עיריית תל אביב רון חולדאי, נלחם חזק נגד פינוי השדה.
"בכל זאת, אני ורוכשים נוספים החלטנו לקנות, ועשינו את זה במחיר שהתאים לנו, שמשקף גם את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום. היה בזה סיכון מסוים, אבל בהערכה כוללת הבנו שזה עדיין שווה, וכיוון שהריביות גם היו מאוד נמוכות, הבנו שבסך הכל זו חלופה טובה לכסף".
הפתעה: תוכנית שדה דב קודמה
הקרקע נרכשה, אבל הפינוי המובטח – לא קרה. ההתנגדויות הרבות לפינוי שדה התעופה הגיעו ב-2016 לפתחו של בית המשפט העליון, אשר הורה על דחיית הפינוי ל-2019. במקביל, ניסה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לקדם חלופה שבמסגרתה תוקם שכונת מגורים קטנה יותר, ולצידה שדה התעופה האזרחי ימשיך לפעול. בעבר, יש לציין, הוא יזם רעיון להעתקת שדה התעופה לאי בים. שתי התוכניות לא צלחו.
בסופו של דבר, השדה פונה ב-2020 ותוכנית רובע שדה דב אושרה. עבור רוכשי הקרקעות, זו הייתה הפתעה משמחת ובדיעבד, היה להם גם לא מעט מזל בביצוע הרכישה.
"כשקנינו את הקרקעות" אומר ד', "היינו משוכנעים שתוכניות אחרות יקודמו הרבה לפני שדה דב – תוכנית 3700 מצפון לרובע שדה דב או תוכנית 3388 שצמודה לגוש הגדול. הוודאות לגביהן הייתה הרבה יותר גבוהה. אבל קנינו מה שהיה פנוי ובסוף, ב'הפוך על הפוך', דווקא התוכנית של שדה דב קודמה ואחרות לא".
לא דומה לאף פרויקט אחר
הקרקעות של ד' ושל 149 שותפיו לפרויקט ממוקמות במתחם אשכול, בחלקו הדרום-מזרחי של הרובע. המתחם הוגדר כמתחם מועדף לדיור והתוכנית לבנייתו קודמה בותמ"ל. זאת בניגוד לשני המתחמים הנוספים ברובע, המרכזי והצפוני, שהוחלט כי יישארו בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב.
מרגע שהוחלט על קידום המתחם בותמ"ל, נסללה הדרך לאישור מהיר של התוכנית, ואכן האישור התקבל ב-2021. במסגרת התהליך, נאלצה המדינה להתמודד עם אתגר ריבוי הבעלים הפרטיים, המהווים כ-30% מבעלי הקרקע במתחם. על מנת לצמצם התנגדויות מצידם ככל האפשר, ניהלה המדינה דיאלוג מקדים עם בעלי הקרקעות הפרטיים, ונתנה להם זכות ראשונים בבחירת מגרש שיהיה שווה ערך לסך הזכויות שלהם בקרקעות הרובע, בהתאם למקדמי השווי שנקבעו על ידה.
ריבוי הבעלים והיקף הפרוייקט עלולים היו להוות אתגר ביצועי גדול עבור בעלי הקרקע שהפכו שותפים למגרש. כל חברי הנציגות שנבחרו להוביל את הפרוייקט הובילו כבר בעבר פרויקטים אחרים בגוש הגדול, אבל הפרויקט הנוכחי, מעיד ד', לא דומה לאף פרויקט אחר שמישהו מהם הוביל עד כה.
"זה פרויקט מורכב משמעותית, קודם כל בגלל הנפח שלו – מתחם של 400 יחידות דיור, שכולל גם מלון בן 65 חדרים וכ-2,000 מ"ר שטחי מסחר. המגרשים בגוש הגדול, לשם ההשוואה, נעים בין 17 יחידות ל-100 יחידות במקסימום, אז לא, זה לא דומה לאף פרויקט אחר. גם מבחינת השותפים – אם בבניינים רגילים יש 10-20 שותפים, פה יש כמעט פי 10. זו כמות שותפים מטורפת".
לא נופלים משכניהם למתחם
ובכל זאת, 150 השותפים צלחו את האתגר, וכיום, אחרי אישור תוכנית העיצוב, הם מקדימים את שאר בעלי הקרקעות הפרטיים ברובע ושומרים על קצב התקדמות דומה לזה של יזמים מובילים במתחם: חברת אביסרור, המובילה את פרויקט ASHIRA, נמצאת בשלבים דומים של תהליך הרישוי, וחברת קנדה ישראל, המובילה את פרויקט Rainbow, קיבלה את היתר הדיפון והחפירה הראשון ברובע שדה דב, בסוף חודש מרץ.
הפרויקט אותו תכנן משרד האדריכלים יסקי מור סיון כולל מגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, מבנה מרקמי צפוני למגורים ומלונאות בן 9 קומות, מבנה מרקמי דרומי למגורים בן 9 קומות.
גם מבחינת הסטנדרט המקצועי, הפרויקט עומד בשורה אחת עם שכניו למתחם, כך לדברי ד׳: "זה פרויקט ברמה הכי גבוהה שיכולה להיות. אני מכיר את המתחרים, והיוקרתיות של הפרויקט שלנו לא נופלת מזו של היזמים הכי נחשבים".
סוד ההצלחה: שקיפות, אמון ושת"פ
את סוד ההצלחה של 150 משקיעים פרטיים בפרויקט מורכב כל כך הוא תולה בשלושה מרכיבים: "כשיש נציגות חזקה ועורך דין חזק (עו"ד מיכאל שטיינבך) שעובדים בשקיפות מלאה ומקבלים את אמונם של כלל בעלי הזכויות, הדברים עובדים יפה. במגרש לידנו יש בעלי קרקע פרטיים אחרים, שנמצאים בשלב ראשוני הרבה יותר, הם עוד לא בחרו אדריכל אפילו.
"אנחנו אמנם לא הובלנו פרויקטים בסדר גודל כזה, אבל אנחנו בכל זאת משופשפים, מכירים את התהליכים ומבינים קצת נדל"ן. ברגע שקיבלנו את המגרש והתוכנית אושרה, התחלנו לקבוע את הפונקציות הנדרשות לפרויקט – אדריכל, מנהל פרויקט וכדומה, והגענו עד הלום. ההערכה שלנו היא שהיתר דיפון וחפירה יתקבל תוך מספר חודשים, ולקראת סוף 2024 כבר נתחיל בעבודות הבינוי".
