מי שחולף כיום באזור רובע שדה דב ומבחין במנופים המזדקרים אל מול הים הכחול, מתקשה לדמיין את הסאגה המשפטית והאנושית המורכבת שקדמה לתחילת הבנייה. זהו סיפור שמתחיל בחזון ציוני של גאולת קרקע וממשיך למאבקים נגד חברות ענק ומשרדי ממשלה, ולניהול מורכב של אלפי אינטרסים מנוגדים שהתכנסו לבסוף לכדי יצירת "מנהטן הישראלית".
עו"ד גלית רוזובסקי, המכהנת כאחת מחמשת מנהלי "הגוש הגדול" ומזכירת המנהלים, חשפה בשיחה מרתקת בפודקאסט לחשוב דיור של ד"ר דורית גרפונקל, את הקרביים של הפרויקט: מההתחלה הצנועה בחולות ועד להגרלות המגרשים ברובע שדה דב של ימינו.
מי היו "גואלי הקרקע"?
כדי להבין את המורכבות האנושית של הגוש הגדול, צריך לחזור אל האנשים שקנו את הקרקע כשהייתה לא יותר מ"סוף העולם שמאלה", להגדרתה של רוזובסקי. מי הם היו? "אלו היו אנשי היישוב היהודי". לדברי רוזובסקי, מדובר בקבוצות מאורגנות שרכשו קרקעות מעבר לירקון מתוך תפיסה של "גאולת קרקעות". בין הרוכשים היו קבוצות מאורגנות של עיתונאים, מורים, עובדי בתי חולים ומשקיעים מחו"ל שביקשו לפתח את המדינה, לרכוש קרקעות ולהגדיל את שטחה.
עבורם, הקרקע היתה "כאבן שאין לה הופכין", שטח שנתפס על ידי שדה תעופה צבאי שהוקם עוד בתקופה הבריטית לצרכי אימון טייסים יהודים. המדינה השתמשה בשטח, אך מעולם לא הפקיעה אותו או שילמה עבורו דמי שימוש.
1968: יריית הפתיחה לתהליך הפינוי
הקמתו של ״רובע שדה דב״, שהבנייה בו החלה רק לאחרונה, לא התחילה במשרדי אדריכלים נוצצים, אלא בתביעת פינוי משפטית שהגיש עו״ד משה שוב ז״ל בשנת 1968. עו"ד שוב ייצג קבוצת בעלים של חלקה עצומה בצפון תל אביב (גוש 6896) ששטחה הסתכם ב-1,067 דונם ומספר הבעלים בה הסתכם ב-1,006. הקרקע הוחזקה ב"מושע" – שיטה משפטית שבה כל בעלים שותף בכל גרגר וגרגר של השטח מבלי שיהיה לו מגרש ספציפי משלו.
באותם ימים, חברת החשמל, שהחזיקה בכ-24 דונם, גידרה לעצמה שטח קרוב לים והציבה בו מיכלים. "עו"ד שוב הגיש תביעת סילוק יד נגד חברת החשמל", מספרת עו"ד רוזובסקי. ב-1972 ניתן פסק דין לפיו חברת החשמל צריכה לפנות את השטח. החלטה שיפוטית זו היתה רק ההתחלה: חברת החשמל הגישה תביעה שכנגד לפירוק השיתוף, וכך החל התהליך הארוך ביותר בישראל לפירוק שותפות בקרקע, שנמשך כבר למעלה מחמישים שנה.
מינוי "ששת המופלאים"
בשנת 1975, נוכח ריבוי הבעלים והקושי לנהל את השטח שהיה נתון לפלישות, זיהום קרקע והזנחה, מינה בית המשפט חמישה עורכי דין ומזכיר, כמנהלים של הגוש הגדול. "קראו להם ששת המופלאים", נזכרת רוזובסקי ביראת כבוד, "כל אחד מהם היה מומחה בתחומו, ויחד הם היו צריכים להוביל את הקרקע ליעד כלשהו".
האתגר היה עצום: חוק המקרקעין דורש חלוקה "בעין" (פיזית) של הקרקע, אך לא היה תשריט או תכנון שיאפשר לחלק את השטח לבעלים בקלות. האופציה השנייה, מכירה למרבה במחיר, לא הייתה רלוונטית, שכן בשנים אלו לא היו תאגידי ענק בישראל שיכלו לרכוש את השטח. כך נולדה הפונקציה הייחודית של "מנהלים מטעם בית המשפט", שתפקידם לתכנן, לנהל ולחלק את הקרקע עבור הבעלים.
שנת 1980: הפיצול בין מזרח למערב
ב-1980 הושג הסכם היסטורי עם המדינה. הקרקע בגוש הגדול חולקה לשניים: החלק המזרחי והחלק המערבי. החלק המזרחי, המוכר לנו היום כרמת אביב החדשה ושכונת נופי ים, תוכנן ופותח במהירות יחסית. הבעלים קיבלו שם כ-50% מכלל זכויותיהם. מימוש הזכויות התרחש בין השנים 1994 ל-1997.
אך החלק המערבי, שטח שדה דב, נותר ללא שינוי. בהסכם שנחתם עם המדינה הבעלים ויתרו על כל טענה נגד קיום שדה התעופה בתמורה לפטור ממס רכוש ומסים אחרים. רוזובסקי, שהצטרפה לצוות הניהול ב-1991, מספרת על הרגע שבו הכל השתנה: "בסוף 1999 בוטל מס רכוש בישראל. פתאום, התמורה שהמדינה נתנה לבעלים עבור שטח שדה"ת נעלמה. המנהלים הבינו שהסטטוס קוו לא יכול להימשך".
"חיבוק דב": הסדר פורץ דרך
בשנת 2008, לאחר שנים של מאבקים משפטיים, הובא לבית המשפט הסדר פורץ דרך שהגה עו"ד איבי נאמן ז"ל. הרעיון היה פשוט אך כואב בכיס: כדי לתמרץ את המדינה לפנות את השדה היציב והרווחי שלה, הבעלים הפרטיים יסכימו "לדלל" את זכויותיהם.
במסגרת ההסכם, המדינה קיבלה 50% מזכויות הבנייה בחלקה 204 המרכזית. "קראנו לזה 'חיבוק דב'", אומרת רוזובסקי בגילוי לב, "זה עלה לכל אחד מהבעלים ביוקר, אבל בלי הוויתור הזה, השדה מעולם לא היה מתפנה. היינו נשארים עם קרקע על הנייר ופנטזיה בלב". ההסכם הזה הוא שאיפשר את פינוי השדה והפיכתו לרובע מגורים.
ב-2009 התחלפו מנהלי הגוש הגדול. רוזובסקי, שליוותה את הפרויקט מאז 1991 ("באתי לשלושה חודשים וזה הפך לסיפור חיים"), מונתה כאחת מחמשת המנהלים החדשים. יחד איתה מונו רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ’ ומיכאל שפטלר. המשימה שלפניהם: לתכנן את החלק המערבי, להגיע להסדרים עם רשויות המס ולחלק את הקרקע בין אלפי הבעלים, בצורה הוגנת.
אחד האתגרים הגדולים היה התיאום בין שלושה גופים בעלי אינטרסים סותרים ברובע: המנהלים המייצגים את הבעלים, שרצו כמה שיותר יח"ד וכמה שיותר איכויות, עיריית תל אביב תחת הנהגת רון חולדאי, שהתנגד בתחילה לפינוי שדה"ת, והמדינה.
"יש פה שלושה גופים שמבחינה אידיאולוגית או אינטרסים או תפיסה תכנונית רואים את הדברים בדרך אחרת לגמרי", מתארת רוזובסקי. הפתרון נמצא בוועדת היגוי משותפת ו"סיעור מוחות יומי" של המנהלים, שמתכנסים מדי שבוע ומתכתבים בקבוצת וואטסאפ פעילה. "כשאנחנו לא מגיעים להחלטות, אנחנו מגישים בקשה למתן הוראות לבית המשפט – יש מבוגר אחראי שבסופו של דבר הוא קובע".
"היהלום של תל אביב"
בפועל, חמשת המנהלים הם המנגנון שמאפשר לבעלות פרטית מפוצלת “להתחבר” לתהליך תכנוני־מוסדי, בלי שהתהליך יקרוס מעומס. בהתאם, מנהלי הגוש הגדול, היו שותפים לתכנון המתקדם של הרובע: "אנחנו רואים בשדה דב רובע מיוחד – היהלום של תל אביב", מציינת רוזובסקי ומונה את מערכות הרובע המתקדם ביותר בארץ: מערכות קירור וחימום ידידותיות לסביבה, רובע עצמאי שעומד בפני עצמו גם במקרה של עליית מפלס פני הים, שילוב עם הרכבת הקלה, תקני חניה מתקדמים שעוד לא היו בתוקף בזמן התכנון, ושימור היסטורי של מגדל הפיקוח ומסלול הנחיתה. "מבחינה תכנונית יש בפרויקט הזה לא מעט דברים שעוד לא נעשו במדינת ישראל", מדגישה רוזובסקי.
ועם זאת, רוזובסקי מדגישה כי האתגר המורכב ביותר הוא חלוקת הקרקע בין כמעט 2,000 בעלים מגוונים מאוד, מיורשים של גואלי הקרקע המקוריים ועד משקיעים חדשים. "יש כאלה שמיוצגים בבתי משפט, יש כאלה שלא מיוצגים, יש כאלה שמבינים בנדל"ן, יש כאלה שלא – ואנחנו כמנהלים רואים את כולם ומאוד אכפת לנו מכולם", אומרת רוזובסקי.
בנוסף, כדי למנוע מצב שבו בעלים יקבלו פיצול זכויות בשלושה מתחמים שונים (אשכול, מתחם מרכז ומתחם 3700), ניהלו המנהלים מו"מ ממושך עם רשויות המס. "יש אנשים שיש להם זכויות לכמה מטרים בודדים, ויש כאלה שיש להם זכויות לכמה דירות", מסבירה רוזובסקי את השונות. התוצאה: הסדר מס ייחודי המאפשר לבעלים לרכז את כל זכויותיהם במתחם אחד, מה שמגדיל את הסיכוי שלהם להגיע לדירה שלמה ולבנות בפועל.
הישורת האחרונה וההשפעה על מחירי הדירות
בימים אלה נמצא הפרויקט בשלב קריטי: בספטמבר 2025 לאחר שנים של הכנות, אישר בית המשפט את טבלת הזכויות של הגוש הגדול, וכל אחד מבעלי הקרקע הפרטיים עודכן לראשונה כמה דירות יקבל. בקרוב יתבשרו בעלי הקרקע גם היכן ימוקם המגרש ומה שוויו. בשבוע שעבר הגישו הבעלים למנהלי הגוש הגדול את בחירתם והעדפתם למיקום הזכויות. ועדת הגרלה בראשות השופט בדימוס איתן אורנשטיין תכריע בקרוב על חלוקת המגרשים.
הרובע המתוכנן כולל כ-16,000 יחידות דיור, מתוכן 2,500 יח"ד של הבעלים הפרטיים. רוזובסקי צופה שמבנה הבעלות הייחודי ישפיע באופן דרמטי על מחירי הדיור ברובע. "הבנייה של הבעלים בגוש הגדול זה כמו קבוצות רכישה. הקרקע אצל רובם היא קרקע היסטורית במחירים אחרים לגמרי מעלויות הקרקע ששילמו היזמים שבונים". בהתאם, היא צופה שונות גדולה של מחירים כמו גם תחרות עיצובית אדירה בשל מעורבותם של "מיטב האדריכלים הישראלים וגם אדריכלים זרים". עם זאת, היא מזהירה מפני סיכונים: תנודות בשוק, בעלים "פנטומים" שלא משתפים פעולה, ותכנון יפה על הנייר שאינו מעשי.
כאשר שואלים את עו"ד רוזובסקי מתי יסתיים תפקידם של המנהלים, התשובה ברורה: "ברגע שנוכל לחלק את הקרקע לרמה הגבוהה ביותר ולרשום אותה בטאבו – סיימנו". עבורה, מדובר בהרבה יותר משכר טרחה עבור עסקת נדל"ן משתלמת ורווחית, שמספקת לכל אחד ממנהלי הגוש זכות לבניית כ-25 דירות. זוהי עבודת נמלים של גישור על פני חצי מאה של היסטוריה ישראלית. כאשר הקרקע תחולק ותירשם בטאבו – תגיע לסיומה סאגה בת 56 שנה סביב קרקע, שהחלה כ"אבן שאין לה הופכין" והפכה לאחד מאזורי הפיתוח העירוניים המשמעותיים בישראל.
