שדה דב משווק לציבור בדגש על קו החוף, מגדלי היוקרה, הפארקים והטיילות. אבל אחד המרכיבים שישפיעו ביותר על איכות החיים העתידית ברובע נמצא דווקא בין הבניינים: החצר הפנימית. לא עוד חצר דיירים סגורה, אלא שטח שמתוכנן כמרחב פתוח עם זיקת הנאה לציבור.
בשפה המשפטית, זיקת הנאה היא זכות שנרשמת על קרקע פרטית לטובת גורם אחר, לרוב, הציבור. קרקע שעליה רשומה זיקת הנאה לציבור נשארת בבעלות פרטית, אך בעליה אינם יכולים למנוע בה שימוש ציבורי: מעבר, שהייה, גישה.
עשרות דונמים של שטחים פתוחים
"יש הרבה פרויקטים בתל אביב שהם פרטיים עם זיקת הנאה לציבור. החידוש בשדה דב הוא בסדר הגודל: כל השטחים ברובע שדה דב, למעשה כל השכונה, בנויה מחצרות פרטיות שהן בזיקת הנאה לציבור", מסבירה שירי צ'סלר סלומון, אדריכלית הנוף של שמונה פרויקטים שונים ברובע החדש. כלל החצרות הפנימיות המתוכננות מסתכמות בעשרות דונמים של שטחים פתוחים לציבור ובמילים אחרות: בשדה דב זיקת ההנאה אינה חריג מקומי – אלא המודל.
יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו, מסביר כי "החצר הפנימית המשותפת מהווה נדבך חשוב במערך השטחים הפתוחים המשרתים את הרובע, והחצרות עצמן ישמשו את כלל הציבור – דיירי המגרש והמבקרים בו". אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הסביר את הרציונל שגרם לעירייה לבחור בעיקרון תכנוני זה: "שטחים אלו נחוצים מאחר שהשצ״פים (שטחי ציבור פתוחים) הקיימים והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים".
בשכונות ותיקות לרוב כל בניין עומד בנפרד, עם גינה עצמאית וגדר. חצר בזיקת הנאה מאורגנת סביב עיקרון שונה: דופן בנויה עם קומת קרקע מסחרית מגדירה את הרחוב, ובתוכה, חצר פנימית משותפת ופתוחה לשמיים. החצרות הפנימיות מהוות על פי התוכניות המאושרות "מרחב לשימוש כלל הציבור במשך כל ימות השנה ושעות היממה". המעברים דרכן הם חלק ממערך הולכי הרגל של הרובע כולו, רשת המחברת בין הרחובות, השדרות, הפארקים והים. בנוסף, גם בחצרות הפנימיות מתוכננים שטחי מסחר וחנויות.
בהא מילחם, אדריכל נוף של חמישה פרויקטים שונים בשדה דב, מסכם את היחס התכנוני בין הדיירים לציבור: "80 אחוז לטובת הכלל, ו-20 אחוז לטובת הדיירים. החצרות הן מרחב שהוא גדול יותר, ששייך לכולם יותר מאשר לדיירים עצמם". אם מחברים את כל המגרשים זה לזה, מתקבלת, לדבריו, "רשת מעברים פנימית, שמקבילה לרחובות הראשיים, רק שהיא עוברת בין הבניינים, מחצר לחצר, בלי לגעת ברחוב".
בלי גדר, עם שמיים פתוחים מעל
"התב"ע הגדירה את השטחים האלה כך שהדיירים לא יכולים לסגור אותם עם גדר", אומרת צ'סלר סלומון. היא מודה כי תכנון החצר מעמיד בפני אדריכלי הנוף אתגר תכנוני "מצד אחד אנו שמים דגש על מעבר ונגישות, ומצד שני על יצירת חללים אינטימיים. המטרה היא לייצר שילוב שייתן מענה גם לדיירים בפרויקט וגם לעוברי אורח".
יואב מיכאל, ממשרד ישר אדריכלים ציין כי לתפיסתו החצרות בזיקת הנאה יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "המעברים בין החצרות מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים". מילחם מדגיש גם כי החצרות יספקו "חוויה שהיא יותר אינטימית ובטוחה מהמדרכות הציבוריות, שיש בהן גם שבילי אופניים וכלי רכב".
מרחב ציבורי אחוד ונגיש
אחת השאלות המהותיות ביותר בנוגע לחצרות זיקות ההנאה בשדה דב היא שאלת אחריות התחזוקה. והתשובה של אדריכל העיר היא חד-משמעית: "תחזוקת החצרות תעשה על ידי העירייה כדי ליצור מרחב ציבורי המטופל באופן רציף החל מהרחובות דרך החצרות ועד הפארקים — רצף עיצובי עירוני אחוד ונגיש". הפירוש המעשי: חומרי הגמר, הריצוף, הספסלים, הצמחייה — כולם יצטרכו לעמוד בהנחיות העירוניות. "הכול צריך להתאים למה שהעירייה יכולה לתחזק לאורך זמן", מסבירה צ'סלר סלומון. "לא נבחר בחומרים שייראו טוב בשנה הראשונה ויישחקו אחר כך. זה שיקול שמשפיע על כל בחירה". מילחם מוסיף שהנחיות ספציפיות כמו סוגי עצים, ריצופים, ספסלים, מוצגות ומאושרות ישירות מול פורום מהנדס העיר.
מן הצד השני של המשוואה עולה גם שאלה ביקורתית: האם סטנדרט עירוני אחיד אינו עלול לייצר חצרות גנריות מדי, דווקא בתוך פרויקטים יוקרתיים מאוד? "אני חושש שההנחיות העיצוביות מאוד מגבילות את המתכננים", מודה מילחם. "הפחד של העירייה מגמישות יתר עלול להפוך את החצרות לגנריות". לטענתו, יש מתח בין הרצון של היזמים לבדל את המגרשים שלהם לבין הרצון העירוני לייצר שפה אחידה, פשוטה ותחזוקתית.
גם צ'סלר סלומון מודה: "יש איזשהו פער בעיניי, בין חזיתות המבנים המאוד מאוד משודרגות ויוקרתיות לבין חומרי הגמר של פיתוח החצר". ובכל זאת, היא מצדדת בתפיסה העירונית השלטת. עדיף, לדבריה, לייצר יותר שטחים פתוחים, מוצלים ומזמינים, גם אם הסטנדרט בהם פחות "מפונפן", מאשר להשקיע רק בכמה מוקדים ראוותניים.
מקום שקט לשבת מתחת לבניין
דיירים שיחפשו מקום שקט לשבת מתחת לבניין, לשתות קפה בבוקר, לשחק עם ילדים בצהריים – יגלו שהחצר הפנימית תספק חלק מהצרכים האלה, אבל לא את כולם. מילחם מבהיר: "הפעילות האינטנסיבית של מגרש כדורגל, גן שעשועים רועש – זו לא הפונקציה של החצרות האלה. אבל הן יאפשרו הליכה, שהייה שקטה, ישיבה על ספסל, קריאה. מרחב אנושי בתוך הבלוק, שמוגן מרעש הרחוב ומבודד מתנועת רכב". את הפעילות האינטנסיבית יותר אמורים לספק שטחי הציבור הפתוחים – גינות, שצ"פים ופארקים, שפוזרו ברחבי הרובע.
אתגר תכנוני נוסף ביצירת "הרשת הירוקה" שעומדת בפני אדריכלי הנוף הוא העמידה בהנחיות הממד הנופי והסביבתי. החצרות אינן אמורות להיות רק "ירוקות", אלא גם מתוכננות לעמוד בתנאי התב"ע: חצרות מעל אזורים פנויים מבינוי, תוך התחשבות בחניונים, מרתפים, עומקי קרקע, ניקוז, חלחול והשקיה. באשכול כל חצר מחויבת לעמוד ב-15% שטחי חלחול פנויים מבינוי ואילו במתחמי מרכז וצפון, האתגר גדול עוד יותר, 20% משטחי המגרש ישמשו כשטחי חלחול פנויים מבינוי. בנוסף, הבחירה המתבקשת על ידי העירייה היא בעצי צל גדולים וצמחיה חסכונית במים, כחלק משמירה על תקני קיימות והערכות להתחממות אקלימית.
ליצור רובע ״תל אביבי״
ההחלטה להפוך את זיקת ההנאה בשדה דב לכלי המארגן המרכזי של המרחב הציבורי-למחצה, מייחדת את רובע שדה דב בהשוואה לרובעים אחרים שנבנו בעשור האחרון. "יזמים קונים את המגרשים האלה", אומר מילחם, "ובסוף הם מקבלים הרחבה של המרחב הציבורי — עוד מעברים, עוד זיקות ציבוריות — דרך המגרשים הפרטיים שלהם. זה WIN-WIN: אנשים שיעברו שם יתמכו גם במסחר שמתוכנן בקומת הקרקע של החצר".
אדריכל העיר רואה זאת כחלק ממהלך תכנוני כולל: "פיתוח שטחי זיקת ההנאה בצורה שתאפשר שימוש זמין ומזמין לכלל הציבור נועד להגדיל את מצאי השטחים הפתוחים, ליצור אזורי שהייה ומפגש מגוונים ולשפר את תפקוד החצרות לרווחת התושבים, המועסקים והמבקרים".
ובפועל, כשהדיירים הראשונים יגיעו לדירותיהם בשדה דב, הם לא ימצאו מתחת לבניין גינה פרטית – אלא מרחב ששייך לכלל תושבי הרובע. הנוף שיוצג להם, בין המגדלים, יהיה חלק מחשיבה עירונית כוללת, כפי שסיכם גולדמן: "המטרה היא להימנע ממתחמים מבודדים וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".
