בשבוע שעבר הונחה אבן הפינה הראשונה ברובע החדש של תל אביב, רובע שדה דב. אם הבנייה תבוצע ללא עיכובים מיותרים, בעוד כחמש שנים, בשנת 2029, יעברו הדיירים הראשונים של הרובע, לשכונת אשכול, המהווה מתחם ראשון מבין שלושה בשדה דב. בעשור הקרוב ישנה אזור שדה דב את פניו ומן החולות יצמחו מגדלים ואלפי דירות. שינוי משמעותי נוסף יחולל שדה דב בפתרונות לדיור בהישג יד (דב״י), המיועד לזכאי משרד הבינוי והשיכון ולפלח השוק של שוכרים, חסרי דירה.
שדה דב משנה את מפת השכירות בת״א
כ-16,000 דירות מתוכננות להיבנות בשדה דב, 4,908 מהן מיועדות לדיור בהישג יד. דירות אלה יושכרו במחיר מופחת או מפוקח וצפויות להשפיע באופן מהותי על שוק השכירות התל אביבי.
על פי נתוני עיריית תל אביב, נכון להיום מושכרות בעיר כ-650 דירות בלבד לטווח ארוך ובמחיר מופחת. בתוך כעשור צפוי לגדול מספר זה לכ-10,000 דירות, שליש מהן בשדה דב. למעלה מ-30,000 תושבים בתל אביב ייהנו מפתרונות דיור ארוכי טווח – אלו מספרים שקשה כיום לדמיין אותם.
רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, פרסם לפני כשבועיים את רשמיו מביקור אצל משפחות שזכו בהגרלה ומתגוררות בפרויקטים המקומיים שמציעים שכירות מוזלת לפרק זמן ארוך וקבוע (עד 10 שנים). "נפגשתי השבוע עם שלוש משפחות נפלאות שזכו בהגרלה וכבר מתגוררות בדירות בפרויקטים שונים. שמעתי מכל משפחה איך הזכייה הזו הביאה לבית הרבה ביטחון כלכלי, שמחה ואיכות חיים אמיתית", כתב חולדאי. הוא הוסיף כי מטרת פרוייקטי הדיור השונים היא לייצר אפשרויות לשכירת דירות במחירים הוגנים ונגישים ולטווח ארוך עבור תושבות ותושבי העיר, מבלי להתפשר על איכות הדירות.
על פי נתוני העירייה לשנת 2018 כ-53% ממשקי הבית בעיר התגוררו בשכירות בתל אביב וכ-20% מהם בלבד התגוררו באותה הדירה למעלה משש שנים. משמעות הנתונים היא ברורה: חוסר יציבות, מעברי דירה תכופים, הוצאות מעבר גבוהות, פגיעה ביחידה המשפחתית ובקהילה גם יחד. ההנחה היא שעם התפתחות שוק הדיור להשכרה, מספר הדירות להשכרה ארוכת טווח יגדל משמעותית, והדירות יספקו פתרונות דיור מסודרים ומוזלים לתושבי העיר, כמו בערים אירופאיות גדולות.
20% הנחה בהשוואה למחיר השוק
בחודש האחרון עם פרסום מכרזי דיור להשכרה במתחמי צפון ומרכז בשדה דב, הושמעה, בין השאר, ביקורת על התוכנית שתאפשר מגורים בשכירות מופחתת גם, ואולי רק, לעשירונים העליונים. על פי המכרזים, מחירי השכירות המופחתת הצפויים, בדירות 3 ו-4 חדרים, יחושבו לפי עלות של 88 שקלים+מע"מ למ"ר. בחישוב תוספת דמי אחזקה (5.3 שקלים למ"ר) והצמדה למדד המחירים, דמי השכירות לדירת 4 חדרים (100 מ"ר) בשדה דב, לא יפחתו מ-10,000 שקלים, גם לאחר ההנחה של 20%. הסכום החודשי על פי חישוב זה אינו מאפשר לתושבים מעשירוני הביניים להתגורר במתחם, אלא מתאים לבעלי הכנסה גבוהה מהעשירונים 9-10 בלבד.
מדיניות עירונית שמכוונת לוודאות
מה בכל זאת מציע הרובע החדש לתושבי העיר ולזכאים ואיזה שינוי הוא עתיד לחולל? בכנס שיתוף תושבים שערכה בשבוע שעבר עיריית תל אביב תחת הכותרת "באה לעיר שכונה חדשה", הציגה ענת רודניצקי, מנהלת הרשות לדיור בעיריית תל אביב יפו, את כלל הנתונים של תחום הדיור בר-השגה ברובע, את מדיניות העירייה ואת השינוי שעתיד להתחולל.
כאמור, כ-16,000 דירות מתוכננות ברובע, 4,908 מהן דירות דב"י. עיריית תל אביב-יפו תבנה בשטחים עירוניים, תשכיר ותנהל 2,100 דירות מכלל הדירות שאושרו במסלול ההשכרה ארוכת הטווח.
הדירות מיועדות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת (בהנחה של 20% ממחיר השוק) ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. המחיר המפוקח ישקף אמנם את מחיר השוק אך יעניק לזכאים יציבות ובטחון במסגרת חוזה ארוך טווח, במחיר יציב וידוע מראש, מה שלעיתים קרובות אינו מתאפשר בעיר מול בעלי דירות פרטיים. רודניצקי הדגישה שהמחיר המפוקח יהיה צמוד למדד והעלייה בשכירות תהיה מינורית ומנותקת מעליות מחיר משמעותיות. "גם אם בתחילת החוזה התשלום יהיה בהתאם למחיר השוק, אחרי מספר שנות מגורים, דמי השכירות צפויים להיות זולים בהשוואה לשוק החופשי. השוכרים לא יהיו תלויים בגחמות של בעל דירה – הם יוכלו לגור שם לטווח ארוך ולא ניתן יהיה להעלות להם את שכר הדירה בשיעור גבוה משנה לשנה. זו וודאות מאוד חשובה שתוכנית שדה דב תעניק למשקי הבית".
דב"י עירוני באשכול: 835 דירות להשכרה ארוכת טווח
מתחם אשכול הוא המתקדם ביותר מבין שלושת המתחמים ברובע החדש. על פי תוכניות המתחם, חברת שיכון ובינוי אשר זכתה בשני מכרזים להשכרה ארוכת טווח, תבנה במגרש 106 מתחם מגורים שכולל 511 יחידות, מחציתן מיועדות למגורים להשכרה לטווח ארוך.
במגרש נוסף, מגרש 109, תבנה שיכון ובינוי קומפלס מגורים הכולל 324 יחידות. 50% מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח לזכאים, ו-50% מהדירות יושכרו בשוק החופשי. תוכניות העיצוב בשני המגרשים כבר אושרו על ידי הוועדה המקומית לתו"ב והחברה נערכת לקראת קבלת היתרי בנייה.
בנוסף, עיריית תל אביב תבנה במתחם אשכול 835 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בארבעה מגרשים חומים שונים: מגרש 401, 402, 403, 404. מחצית מהדירות יושכרו במחיר מופחת ומחצית במחיר מפקוח.
דב"י עירוני: 1675 יח"ד להשכרה ארוכת טווח
על פי מכרזי רמ"י, שפורסמו לאחרונה אך טרם נסגרו, במתחם המרכזי היזמים שיזכו יבנו 966 יח"ד בשלושה מגרשים, מחציתן יושכרו לטווח ארוך. 132 יח"ד ייבנו במגרש 2203, 410 יח"ד במגרש 2207 ו-424 יח"ד במגרש 2102.
במתחם הצפוני מתוכננות להיבנות 596 יח"ד: 255 יח"ד ייבנו במגרש 3209. 135 יח"ד ייבנו במגרש 3202. בנוסף, 323 יח"ד ייבנו במגרש 3208. בנוסף, עיריית תל אביב מתכננת לבנות בשני המתחמים, הצפוני והמרכזי, 1675 יח"ד להשכרה לטווח ארוך על מגרשים עירוניים, 837 מתוכן, יושכרו במסלול מחיר מופחת.
מבחן הכנסה כתנאי לזכאות
האם ההשכרה ארוכת הטווח וההנחות שהיא מגלמת ביחס לשוק השכירות החופשי והפרוע אכן יגיעו לידי הזכאים והשוכרים? רודניצקי מאמינה שכן. לדבריה, עיריית תל אביב רואה בתמהיל האוכלוסייה ברובע שדה מכשיר חיוני לחוסנה של העיר: "הגיוון חשוב והכרחי לקיומה של עיר. צריך להבין שברובע שדה דב יחיו כ-40 אלף תושבים, וזה משתווה בערך לגודל של קריית אונו", ציינה רודניצקי. "עיר צריכה שיגורו בה גם מורים ומורות, עובדים סוציאליים, אחיות ושוטרים".
ואיך עושים את זה? אחת הדרכים היא יצירת תמהיל דירות שיתאים למגוון רחב של אוכלוסייה. כך לדוגמה, במרבית הפרוייקטים ישנה חלוקה בין דירות קטנות (25%) דירות בינוניות (50%) ודירות גדולות (25%). תמהיל זה מבטיח התאמה לתאים משפחתיים שונים ומגוונים. התמהיל כולל גם דירות ללא חניה, שמפחיתות את מחיר הדירה, ובנייה מרקמית עד 9 קומות בה עלויות אחזקת הבניין נמוכות יותר מעלויות התחזוקה במגדלים – במטרה לאפשר נגישות לרובע לצעירים, קשישים, משפחות חד הוריות ומשפחות מהעשירונים הנמוכים יותר.
דרך משמעותית יותר שתאפשר לעשירוני הביניים להתגורר בשדה דב, נעוצה בסעיף קטן שנושא בשורה גדולה לציבור השוכרים: בשונה ממכרזי ההשכרה ארוכת הטווח במחיר מופחת במתחם אשכול, הדירות במתחם צפון ומרכז במסלול מחיר מופחת, יושכרו לזכאים בהנחה של 20% בהשוואה לשוק החופשי, ויוכפפו גם לסעיף תקרת דמי תשלום, בהתאם לתוספת השישית בחוק התכנון ובנייה. תקרת דמי תשלום מחושבת כמחיר הממוצע הארצי של שכר דירה בשוק החופשי ל-4.5-5 חדרים כשהוא מוכפל ב-1.1. בימים אלה תקרת דמי התשלום היא כ-7,000 שקלים. המשמעות היא שזכאים יוכלו להתגורר ברובע היוקרתי של העיר ולשלם מחירים ממוצעים. תקרת דמי תשלום מבטיחה שגם עשירוני הביניים יוכלו להרשות לעצמם להתגורר במתחם היוקרתי.
בנוסף, תקנות ממשלתיות חדשות שטרם אושרו, מנסות להסדיר את נושא הזכאות לדיור בשכירות ארוכת טווח. על פי ההצעה שפורסמה בדצמבר 2023 בחירת הזכאים תעשה על פי קריטריון חדש של "מבחן הכנסה", אשר יקבע רף הכנסה שמעליו לא תתקבל זכאות. ההיגיון ברור: הביקוש ליחידות דיור שמושכרות לטווח ארוך הוא גדול, וגדול במיוחד כשמדובר בדירות המושכרות לטווח ארוך במחיר מופחת. הוספת "מבחן ההכנסה" החדש תבטיח שהציבור הרלוונטי ייהנה מההטבה של שכירות במחיר מופחת.
כיום תנאי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון מתייחסים לחסרי דירה (זוגות ללא הגבלת גיל, יחידים מעל גיל 35) אולם לא נדרש מבחן הכנסה. רודניצקי ציינה בכנס שעיריית תל אביב פועלת גם היא מול משרד השיכון להוספת 'מבחן הכנסה' על מנת לייעד את הדירות ברובע למעמד הביניים ולא לעשירונים הגבוהים בלבד.
