יזמים ובעלי זכויות בצפון-מערב העיר דורשים להגדיל את היקפי הבנייה בקרקעותיהם, תוך השוואה לזכויות שנקבעו בשדה דב. הדרישה הועלתה בדיון בהתנגדויות לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב-יפו (תא/5500) בוועדת המשנה לתכנון ולבנייה, בשבוע שעבר (4 בנובמבר).
עיקר המחלוקת נוגעת לתוכנית 3700, המתייחסת לשכונה המתוכננת על רצועת החוף שמצפון לרובע שדה דב. שטח התוכנית מתפרס ממערב לאזורי חן ודרך נמיר, מצפון לרחוב פרופס עד הגבול העירוני עם הרצליה, על פני כ-1,900 דונם. על פי התכנון צפויות להיבנות במסגרת התוכנית כ-12,000 דירות, 175 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, 84 אלף מ"ר המיועדים לשטחי מסחר ו-57 אלף מ"ר המיועדים למלונאות. קרקעות הפרויקט נמצאות בבעלות משותפת של אלפי בעלי קרקעות פרטיים, לצד חברות מסחריות, עיריית תל אביב והמדינה.
התוכנית אושרה ב-2015, כששדה התעופה עוד פעל, והגובה שהותר בה נקבע בהתאם למגבלות שלו. התוכנית כוללת חמישה מתחמים – לכל אחד מהם נכתבה תוכנית מפורטת, והתוכניות הופקדו ב-2018 אך טרם אושרו. במתחם האמצעי לבדו מתוכננות 2,750 דירות. תוכנית המתאר החדשה משאירה את התוכניות המפורטות למתחמי 2-5 במקומן, וקובעת שבמקרה של סתירה הן גוברות. שמונה התנגדויות הוגשו בנוגע ל-3700, שש מהן מבקשות להגדיל את הבנייה, להגביה אותה או לפתוח את התכנון מחדש. חלקן הוגשו בשם בעלי זכויות רבים בקרקע. הצוות המקצועי של מחלקת תכנון צפון, מכיר בצורך בשינוי בחלק מהשטחים, אבל ממליץ לדחות את הדרישה הגורפת לפתוח מחדש את כל מתחמי 3700.
אותו אזור, היקפי בנייה שונים
הטענה המרכזית שחזרה בהתנגדויות היא שאין הצדקה לפער בין הבנייה שמתאפשרת בשדה דב לבין זו שמתוכננת בקרקעות הסמוכות. הוויכוח נסב סביב הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) – המדד שקובע כמה מותר לבנות ביחס לשטח המגרש. כך לדוגמה, על מגרש של דונם, רח"ק 6 מאפשר לבנות 6,000 מ"ר, כ-55 דירות בגודל הממוצע ב-3700. רח"ק 12 מאפשר כפליים, כ-110 דירות, בדרך כלל במגדלים גבוהים יותר. אחת המתנגדות הציגה חישוב שלפיו הבנייה בשדה דב משקפת רח"ק של 12.1 בעוד ברוב שטחי תוכנית 3700 הרח"ק עומד על כ-6 או פחות.
גם שיכון ובינוי נדל"ן ביקשה לאפשר רח"ק מרבי של 14 במתחמים 3 ו-4 של תוכנית 3700, לצד גמישות רבה יותר בתכנון. בין נימוקיה: הקרקע טרם מומשה, מגבלות הגובה שנבעו מפעילות שדה דב הוסרו, ויש להתאים את היקף הבנייה ואת השימושים למגמות התכנון העדכניות.
דרישות דומות עולות גם מחוץ לתחום 3700. חברת הצלחת השרון מבית ישראל קנדה, בעלת קרקע בשכונת "נופי ים" הסמוכה הגישה התנגדות וכתבה שהמתחם "מהווה המשך טבעי לרובע שדה דב הסמוך". היא ביקשה רח"ק של 12 לפחות, רובו למגורים. היא מתנגדת גם לשינוי שמציע מהנדס העיר באזור. השינוי מוריד את הגובה המרבי מ-45 קומות בתוכנית המופקדת ל-20 קומות, עם בנייה נקודתית של עד 30 קומות לאורך אבן גבירול, פרופס ולוי אשכול. החברה מבקשת להשאיר את האפשרות ל-45 קומות.
צוות תכנון צפון במחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב המליץ לדחות את שתי הבקשות. לדבריו, היקפי הבנייה במתחם כבר עודכנו "באופן משמעותי", בין היתר בעקבות הסרת מגבלות השדה, ו"אין מקום לאמץ באופן גורף את מאפייני התכנון והבינוי שנקבעו במתחם שדה דב בכל האזור הסובב".
העירייה: פינוי השדה אינו סיבה להתחיל הכול מחדש
המענה העירוני מבחין בין הקרקעות שבהן השפעת שדה התעופה הייתה משמעותית במיוחד לבין שאר השטח. "העובדה ש-תא/3700 אושרה בתקופה שבה פעל שדה דב אינה מובילה בהכרח למסקנה שכל רכיבי התכנון שנקבעו בה הפכו לבלתי רלוונטיים עם פינוי השדה", נכתב במענה להתנגדות. לטענת הצוות, התוכניות המפורטות למתחמים 2–5 בתוכנית 3700 מבוססות גם כיום על עקרונות תכנון עדכניים: שילוב מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותי ציבור במרחקי הליכה, לצד תחבורה ציבורית ורשת רחובות מקושרת.
הצוות מזכיר גם שתוכניות 3700 לקחו בחשבון מראש את פינוי השדה. לפי המענה, בארבעה מחמשת המתחמים כבר קבועות הוראות שמאפשרות לבנות גבוה יותר לאורך השדרות הראשיות אם השדה יפונה. מנגד, הצוות מצביע על המחיר של שינוי התכנון. לאחר שנים של הליכים, התנגדויות ועדכון טבלאות הקצאה ואיזון, פתיחת התוכניות מחדש עלולה לפגוע ביציבות התכנונית ולעכב את מימושן ללא הצדקה תכנונית מספקת.
המחלוקת הזו עלתה גם בדיון עצמו. נציגת אחת המתנגדות טענה שההיקפים שנקבעו בעבר אינם מתאימים למציאות שנוצרה סביב שדה דב. אחד מחברי הוועדה שאל בתגובה אם כל תוכנית שלוקח 10–15 שנה לאשר צריכה להיפתח מחדש, והדגיש את הצורך להשלים את התוכניות שכבר מקודמות.
במתחם הסמוך לשדה דב כבר מתוכנן שינוי
עם זאת, בתוך תחום 3700, העירייה מסמנת את מתחם 3700/1 כמקרה שונה. זהו המתחם הדרומי – הצמוד מצפון לרובע שדה דב, ובו השפעת מגבלות הגובה של שדה התעופה היתה המשמעותית ביותר. כיום מתוכננות בו 866 יח"ד (בהשוואה ל-1500-2200 בכל אחד מהמתחמים האחרים). הצוות העירוני תומך בתכנונו מחדש כחוליה שמחברת בין רובע שדה דב מדרום לשאר מתחמי 3700 מצפון, ולאפשר בו בנייה לגובה של מגדלים של עד 45 קומות.
אלא שגם כאן אין הסכמה על היקף השינוי. בעלי זכויות בקרקע מבקשים להגדיל עוד את הבנייה ולהקצות כ-80% מהזכויות למגורים, בטענה שבאזור מתוכננים די שטחי תעסוקה. מנגד, הצוות העירוני ממליץ לדחות את הבקשה ולשמור על תמהיל של כמחצית מגורים וכמחצית תעסוקה, כדי להוסיף מקומות עבודה בקרבת הבית ורחובות מסחריים. הוויכוח על הקרקעות שסביב שדה דב מציב אפוא שתי דרישות זו מול זו: לנצל את פינוי השדה כדי לבנות יותר, או להתקדם למימוש תוכניות שהכנתן נמשכת שנים.
ומה קורה עכשיו? דיוני הועדה המקומית לשמיעת ההתנגדויות לעדכון תוכנית המתאר תא/5500 עדיין לא הסתיימו. לכשתסיים הוועדה את שמיעת כלל ההתנגדויות, הדיון בהן וההחלטות בנושא יועברו לוועדה המחוזית, שתשמע את המתנגדים והיא המוסמכת לאשר את תוכנית המתאר. אין ספק שההכרעה תשפיע על היקף הבנייה ועל אופי השכונות שיקיפו את הרובע החדש.
