הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה שתי תוכניות המשך לפיתוח רובע שדה דב העתידי. שני מתחמים אושרו להפקדה, מתחם מרכז ומתחם צפון, והם מצטרפים למתחם אשכול שכבר מצוי בשלב שיווק.
תוכנית מתחם מרכז משתרעת על שטח של כ-570 דונם בצפון-מערב העיר, בתחום מרחב שדה דב שהתפנה. גבולות התוכנית ממזרח: רחוב לוי אשכול ושכונות ל' החדשה ונופי ים; ממערב: חוף הים; מדרום: שכונת אשכול ותחנת הכח רדינג; ומצפון רחוב מרק שאגאל.
מתחם מרכז במספרים
על פי התוכנית שאושרה ייבנו במתחם מרכז 5,845 יחידות דיור שיימכרו בשוק החופשי ו-1,283 יח"ד נוספות הכוללות 983 יחידות דיור של דב"י עירוני (דיור בר השגה) ו-300 יח"ד לדיור מוגן ציבורי.
התוכנית בקונספט של עירוב שימושים כוללת גם הקצאה של 87,600 מ"ר לשטחי מלונאות ( 1,700 חדרים). 65,068 מ"ר שטחי מסחר ברחבי המתחם, כולל 1,251 מ"ר מסחר במוקדים לאורך הפארק החופי, 203 מ"ר מסחר בשצ"פים , 250 מ"ר מסחר בכיכרות עירוניות ו- 3220 מ"ר במגרשי דב"י עירוני. 14,7555 מ"ר יוקצו לשטחי תעסוקה ו- 263,399 מ"ר להקמת ובינוי מוסדות ציבור. עוד מתוכננת בשכונה הקמה של חניה ציבורית שתכלול כ- 1,600חניות.
רשת רחובות עירונית
התוכנית ממשיכה את מגמתה של תכנית המתאר להגברת האיכויות העירוניות בצפון העיר וליצירת קישוריות בין השכונה והרובע לסביבתם, וכוללת עקרונות של עירוב שימושים לאורך שלד רחובות ושטחים ציבוריים פתוחים, היוצר רצף עירוני בין שכונות קיימות, שכונות חדשות וחוף הים.
הבסיס לתכנון השכונה הוא רשת רחובות עירונית המתוכננת כגריד המשכי לרחובות קיימים בהיקף השכונה – מרבית הרחובות מקבילים לים או ניצבים אליו. רשת הרחובות מרובת צמתים ומאפשרת מגוון אפשרויות הליכה בשכונה.
בתכנון רחובות השכונה הושם דגש על החוויה העירונית של הולך הרגל. לאורך כל הרחובות מתוכננת דופן פעילה המורכבת ממסחר, מבני ציבור וכניסות למבני המגורים. בנוסף, לכל אורך הרחובות מתוכננים עצי רחוב משני צידי הרחוב. עבור כל העצים נקבעה מחויבות להקמת בית גידול שיאפשר את צמיחתם לגודל מלא, כך שיעניקו צל להולכי הרגל.
השכונה מאופיינת בעירוב שימושים אינטנסיבי – כל מגרש מגורים כולל גם מסחר ולאורך אבן גבירול משולבים גם תעסוקה ומלונאות. בחלק ממגרשי המגורים משולבים שטחים ציבוריים בנויים, כגון גני ילדים ומעונות יום, ושימושים ציבוריים נוספים לטובת תושבי השכונה וסביבתה.
שילוב בנייה מרקמית ובנייה גבוהה
הבינוי בשכונה מבוסס על מגרשים עירוניים סביב חצר משותפת. בלוק המגורים מורכב משלושה טיפוסי בינוי – בנייה מרקמית עד 9 קומות אשר יוצרת דופן פעילה לרחוב, ומגדלים בגובה משתנה של 20-18 ושל 45-25 קומות.
הבינוי כולל מגוון סוגי יחידות דיור, במנעד גדלים וצורות מגורים מתוך ראייה שמגוון תושבים הינו אחד המרכיבים הנחוצים ליצירת עירוניות חיה ומתוך רצון לקדם שוויון חברתי בעיר. תמהיל הדיור כולל דיור מכליל על מאפייניו השונים, דירות מונגשות לבעלי מוגבלויות, דיוריות, 350 יחידות דיור מוגן פרטי לקשישים, 300 יחידות דיור מוגן ציבורי, 983 יחידות דיור בהישג יד.
שטחים פתוחים
מערך השטחים הפתוחים כולל מספר פארקים בשכונה, המרכזי בהם הוא פארק חופי בשטח של כ-133 דונם אשר מהווה חלק מפארק חופי רציף לאורך חוף ימה של העיר, ואשר לאורכו נמתחת טיילת להליכה ורכיבה.
הפארק החופי מתחבר מדרום לטיילת רדינג ולפארק הירקון, וממשיך צפונה בתחום תוכנית צפון הרובע. תכנון הפארק מאפשר מגוון פעילויות של פנאי, ספורט, מנוחה ונופש. פארק זה עתיד למשוך מבקרים מכלל רחבי העיר והמחוז.
פארק המסלול ממוקם על הרצועה ההיסטורית של מסלול הטיסה. הפארק מתווך בין הסביבה המבונה לסביבות הים. פארק זה כולל מוקדי מסחר ופנאי ומתוכנן כמוקד רובעי חשוב. פארק המסלול ממשיך לתוך תחום צפון הרובע.
טיילת המסלול משמרת תוואי של מסלול קודם שעבר ממזרח (רח' לוי אשכול) למערב. טיילת זו מתחילה בתחום תוכנית אשכול וממשיכה מערבה עד למפגש עם הפארק החופי לאורך רצועת החוף. מגדל הפיקוח אשר שימש את שדה התעופה ישוקם בתוך כיכר עירונית ויאפשר שימושים בעלי אופי ציבורי במבנה.
"עוד בתוכנית מרחב השוטטות", שטח של כ-46 דונם בחלקה המערבי של התוכנית, אשר מתוכנן לשמש ככיכר עירונית שוקקת, עם דפנות מסחריות, שימושי מלונאות ותרבות ומרחבי הליכה ושהייה. הכיכר תוכל לשמש גם כשטח התכנסות לאירועים, הפגנות וכיו"ב. הכיכר סמוכה לרצועת מבני ציבור חלקם מיועדים לשימושים כלל עירוניים וחלקם לשימושים רובעיים ומקושרת למערך רחובות ושבילים ציבוריים הסמוכים לפארק החופי.
הפארק המזרחי, סמוך לרחוב 2040 ,בשטח של כ-5.7 דונם מהווה את הפארק הגדול בסביבותיו והינו מוקד שכונתי חשוב.
הפארק הכלקוליתי -שטח בו נמצאו ממצאים ארכאולוגיים מהתקופה הכלקוליטית (מחבר בין שד' אבן גבירול לרח' 2040 ) כולל אתר ארכיאולוגי שישומר וישוקם בתוך שצ"פ בתיאום עם רשות העתיקות.
שדרות הליכה רחבות על צירי מזרח-מערב – האחת בחלקו המערבי של רח' איינשטיין והשני בחלקה המערבי של שדרה 3 .שדרות אלו אינן מכילות נתיבים לרכבים וישמשו הולכי רגל ורוכבי אופניים בלבד.
עידוד הליכה ושימוש בתחב"צ
מערך הרחובות מייחד תפקיד עירוני שונה לסוגי הרחובות והשדרות מתחום התוכנית ומדגיש את ההיררכיה ברובע המוצע. התכנון מייצר רשת צפופה באופן יחסי של רחובות מסוגים שונים, בהיררכיה המשלבת שדרות רחבות ידיים, רחובות משניים וסמטאות להולכי רגל ורוכבי אופנים. מספר הצמתים הממוצע לקמ"ר (למעלה מ-130) מצביע על רמת קישוריות גבוהה בכל אזורי התוכנית.
גם בתכנון מרכז הרובע ניתנת עדיפות לתחבורה ציבורית ולהפחתת השימוש ברכב פרטי. קו הרכבת הקלה- הקו הירוק עובר במתחם מרכז ויספק לתושבי השכונה החדשה נגישות תחבורתית גבוהה.
בנוסף, התוכנית כוללת מערכת שבילי אופניים מפותחת. המערכת כוללת שבילי אופניים ראשיים בציר אבן גבירול, רחוב איינשטיין ורחוב הים. בתחום התוכנית מתוכננים שבילי אופניים משניים (חד-סטריים או דו-סטריים) בכל הרחובות הראשיים. בנוסף לאלו מתוכננים שבילי אופניים ברצועות שצ"פ ופארק החוף. באשר לתנועה בתוך השכונות, המערכת מגדירה אזורי מיתון-תנועה (כולל הגבלת מהירות הנסיעה שם ל-30 קמ"ש), כך שרוכבי אופניים יכולים לנוע בהם כגישה ישירה אל שבילי האופניים במערכת התחבורה הראשית.
תקן חניה וחניונים ציבוריים
תכנון הרובע מבוסס על ניהול משאב החניה וניצול מיטבי של קרקע עבור חניית כלי רכב לאור השפעתה על היבטי סביבה ועלויות הדיור. בהתאם, לא תותר הצמדת חניות לשימושים שאינם מגורים, וחניונים במגרשים פרטיים ישמשו לרווחת התושבים, המועסקים והמבקרים ברובע, כולל חניה לאופניים ורכבים דו-גלגליים כפי שיקבע בתוכנית .תקן החניה למגורים יהיה לפי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בנייה ולא יעלה על 1:1 ( כולל חניית אורחים). כך נקבע גם בתוכנית המאושרת למתחם אשכול. באופן זה, דואגת התוכנית כי תקני החניה יותאמו לעקרונות תכנית המתאר, אשר דורשת את צמצום תקן החניה בהתאם להתקדמות תשתיות תח"צ.
בתוכנית מרכז הרובע מתוכננים שלושה חניונים ציבוריים עירוניים:
חניון מרכזי תת"ק "ככר עירונית איינשטיין" – כ-800 מקומות חניה;
חניון דרומי תת"ק בשטח ציבורי ממערב לרחוב 5 – כ- 240 מקומות חניה;
חניון דרומי תת"ק בשטח מבני ציבור בפינת רחוב אבן גבירול ושדרה 3 – כ- 600 מקומות חניה.
חניה ברחובות תתאפשר בכל הרחובות פרט לרחוב אבן גבירול. חניות אלו ישמשו בעיקר לחניה לפריקה וטעינה, חניה לנכים, עצירת אוטובוסים של תיירים לבתי מלון, חניה לרכב שיתופי, חניה למוניות וחניה לרכב דו-גלגלי. רמפות ירידה לחניונים במגרשים סמוכים יאוחדו במידת האפשר במטרה להקטין את ההפרעה לרציפות הולכי הרגל במדרכות.
נוף לים: הגבלת גובה
בתוכנית מרכז הרובע נמצא חלק משמעותי מהחזית המערבית הגובלת בים. חזית הים עוצבה תחת הנחיות מיוחדות כולל הגבלת גובה, יעוד מגרשים לשימושי מלונאות תוך יצירת תמהיל סוגי מלונות באזור חשוב זה, יצירת רצף תכנוני של חזית הים, הממשיך לתחום התוכנית הצפונית, כל זאת על מנת להעצים ולנצל את החוויה העירונית המיוחדת במקום. הבניה האופיינית ברובע זה הינה בנייה מרקמית 9-5 קומות. מבנים אלה יוצרים מבננים עם שטחים פתוחים במרכזם, המהווים חצר משותפת לדיירים. בשטח החצר המשותפת תירשם זיקת הנאה למעבר ושהיית הציבור במשך כל שעות היממה וימות השנה. שטחים אלו יאפשרו מעברים חוצי מבנן אשר מייצרים רשת מעברים ידידותיים המאפשרת הליכתיות, כל זאת במרחב משותף ופתוח לכלל המשתמשים: דיירים במבנן, שכנים, מטיילים ויוממים.–
בתחום מרכז הרובע מוצעים 16 מגדלים בני 45-25 קומות ו-18 מגדלים בני 20-18 קומות, המלווים את הצירים המרכזיים ברובע: אבן גבירול, איינשטיין, שדירה מס' 3 ורח' הים. לדברי המתכננים מיקומם של המגדלים נבדק במטרה לבחון את השפעתם בנושא הצללות, רוחות, צפיפות נתפסת ושמירה על קו רקיע פתוח לים.
