מגרש 305 ממוקם בצידו המערבי של מתחם אשכול, על ציר אבן גבירול ובצמידות לתחנת הרכבת הקלה ״זהרה לביטוב״. צוות התכנון כולל את יסקי מור סיוון אדריכלים ומתכנני ערים כאדריכלי התוכנית, בהא מילחם כאדריכל הנוף, וד.ג.ש הנדסה כיועץ התנועה ו-EBN אלה בן נון ניהול פרויקטים.

פרוייקט ראשון בייעוד תעסוקה ומסחר

ברובע שדה דב כבר קודמו ואושרו תוכניות עיצוב רבות לפרוייקטי מגורים, שחלקם כוללים מסחר בקומת הקרקע, וכן תוכניות עיצוב ראשונות למלונאות. מגרש 305 הוא הראשון שמיועד לתעסוקה ולמסחר בלבד. המגרש יפתח מדרום את הרצף העירוני-מסחרי לאורכו של ציר אבן גבירול החדש, בתחומי הרובע.

שטח המגרש הוא כ-6.1 דונם ועל הקרקע ניתן להקים כ־15,400 מ"ר עיקרי לתעסוקה ועוד כ־6,600 מ"ר שטחי שירות עיליים, יחד כ־22 אלף מ"ר; עוד מתוכננים כ־5,320 מ"ר עיקרי למסחר ועוד כ־2,280 מ"ר שטחי שירות עיליים, יחד כ־7,600 מ"ר.

בנייה מרקמית עם נוכחות עירונית

על פי התוכנית האדריכלית, ייבנו במגרש שני מבנים: מבנה בן 9 קומות לכיוון רחוב אבן גבירול ומבנה נוסף, עורפי, בן 12 קומות. בהשוואה למגדלי המגורים הגבוהים בשדה דב ואף ביחס למגרש 304 הצמוד, מגרש 305 מאופיין בבנייה נמוכה יותר.

עם זאת, העיצוב האדריכלי מצביע על נוכחות עירונית מובהקת: שני נפחים עיקריים, חזיתות מעוגלות, מעטפת זכוכית בהירה, קומות מסחר ותעסוקה פעילות, וגגות ירוקים או מרפסות עליונות המשולבים במבנה.

מגרש 305 מצוי בחלק הדרומי של יחידת תכנון 7. החלק הצפוני של היחידה הוא מגרש 304, שגם הוא מיועד למסחר ותעסוקה. לפי מסמכי התוכנית, במגרש 304 מתוכנן מגדל בן 40 קומות מעל בנייה מרקמית של עד 9 קומות, בעוד מגרש 305 מציג בינוי נמוך יותר יחסית, אך עדיין אינטנסיבי. יחד, שני המגרשים יוצרים בלוק עירוני של תעסוקה ומסחר על ציר אבן גבירול.

כיכרות, ציר פנימי וגשרים בין המבנים

הדופן הפונה לאבן גבירול מקבלת בתוכנית משקל מיוחד. הבינוי על אבן גבירול מחויב בחזית מסחרית ובקולונדה ברוחב 5 מטרים לאורך 75% מאורך החזית המסחרית. המשמעות העירונית היא שהמגרש לא מתוכנן כמתחם סגור, אלא כחלק מרחוב פעיל: חזית מסחרית, הליכה מקורה, כניסות, שהייה ותנועה רציפה של הולכי רגל.

גם במגרש זה, החצרות הפנימיות במגרשים יהיו משותפות ובזיקת הנאה לשהייה ולמעבר הציבור בכל שעות היממה ובמהלך כל ימות השנה. בנוסף, כל שטח שאינו מבונה בקומת הקרקע יסומן בזיקת הנאה לטובת הציבור. במילים פשוטות, התוכנית מייצרת לא רק חזית מסחרית החוצה לרחוב, אלא גם מעבר פנימי פעיל בתוך הבלוק. עוד מתוכננים גשרים או מעברים עיליים המחברים בין אגפי המבנה, ומחזקים את התחושה שמדובר בקומפלקס תעסוקה ומסחר אחד, ולא בשני בניינים נפרדים. בנוסף, קרנות הרחובות בין אבן גבירול לשדרה 1 מדרום, ובין אבן גבירול לשדרה 2 מצפון, יפותחו ככיכרות עירוניות.

מגרש 305, הסנונית הראשונה

רובע שדה דב מתוכנן כרובע עירוני עם עירוב שימושים אינטנסיבי – ברובע כולו מתוכננים כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים.

במתחם אשכול לבדו, מתוכננים 6 מגרשי תעסוקה ומסחר, שיספקו 145 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-45 אלף מ"ר למסחר. מגרש 305 הוא אם כן, הסנונית הראשונה במתחם אשכול, המיועד כולו לתעסוקה ומסחר. קדמו לו אישור בינוי למרלו"ג העירוני במגרש 306 ואישור תוכנית העיצוב למבני מלונאות, תעסוקה ומסחר שאושרו במגרשים 301 ו-302, בחודשים האחרונים.

לקריאה נוספת: רובע שדה דב: גם המרכז הלוגיסטי נראה כמו פרויקט יוקרה

The post משלימים את הפאזל של אשכול: אושרה תוכנית לפרויקט תעסוקה ומסחר appeared first on רובע שדה דב.

מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

במקרה של מגרש 105, לא מדובר בחברה יזמית שזכתה בקרקע במכרז של רשות מקרקעי ישראל, אלא ביוזמה משותפת של כ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם. התוכנית, שמשתרעת של שטח של כ-6 דונם, כוללת 372 יחידות דיור שייבנו במגדל מגורים בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, שני מבנים מרקמיים בני 9 קומות כל אחד. עוד בתוכנית 1,200 מ"ר של שטחי מסחר, 2,400 מ"ר של שטחי מלונאות בהם מתוכנן מלון עם 65 חדרים ושטחים פתוחים לרווחת הציבור.

תוכנית העיצוב והפיתוח מקצה שטחים פתוחים משמעותיים לרווחת הציבור, הכוללים גינות, שבילי הליכה ופינות ישיבה. דגשים נוספים הם תכנון נגיש לאנשים עם מוגבלויות בכל השטחים הכלולים בתחום התוכנית, ופיתוח בר קיימה.

התוכנית מקדמת עקרונות של בנייה ירוקה, הכוללים ניהול מי נגר, שימוש באנרגיה מתחדשת והפחתת פליטת גזי חממה, במטרה להבטיח בנייה בת קיימא וידידותית לסביבה.

לקריאה נוספת: בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי

The post אושרה תוכנית העיצוב למגרש 105 בבעלות בעלי קרקעות פרטיים appeared first on רובע שדה דב.