מגרש 2208 ממוקם בליבו של המתחם המרכזי של שדה דב – על ציר אבן גבירול ובסמיכות לרחוב איינשטיין, ומהמיקום המרכזי נגזר גם תפקידו בפאזל העירוני של הרובע.

ארבעה מבנים סביב חצר פנימית

מגרש 2208 ממוקם במתחם המרכזי של רובע שדה דב ומשתרע על שטח של כ-6.2 דונם. הפרויקט יכלול 437 יחידות דיור, לצד כ-3,500 מ"ר לתעסוקה וכ-2,200 מ"ר למסחר. התכנון כולל ארבעה בניינים עיקריים: מגדל מגורים בן 45 קומות בגובה של כ-180 מטר, בניין מגורים מרקמי בן 10 קומות, מגדל מגורים נוסף בן 20 קומות ובניין תעסוקה בן 8 קומות. ארבעת המבנים תוכננו על ידי משרד יסקי מור סיון אדריכלים ומתכנני ערים, כקומפוזיציה סביב חצר פנימית ומעברים להולכי רגל, ולא כקבוצת מבנים מנותקת. את עיצוב הפנים ותכנון החללים הציבוריים מוביל אדריכל קובי קרפ.

לאורך אבן גבירול: מסחר, מעברים וקולונדה

תמהיל הדירות בפרויקט כולל 110 דירות קטנות, שהן כ-25% מכלל הדירות, בשטח ממוצע של כ-45 מ"ר; 110 דירות בינוניות, גם הן כ-25% מכלל הדירות, בשטח ממוצע של כ-73 מ"ר; ו-217 דירות גדולות, שהן כ-50% מכלל הדירות בפרויקט. התוכנית שומרת על תמהיל דירות מגוון, בהתאם לעקרונות תוכנית מרכז הרובע.

אחד המרכיבים הבולטים בתוכנית הוא קומת הקרקע שאינה מתפקדת רק כבסיס למגדלים או כרצף של לובאים סגורים, אלא כוללת פריסה רחבה של שטחי מסחר, כניסות, אזורי תפעול, לובאים ומעברים. לאורך אבן גבירול מתוכננת קולונדה בעומק של כ-5 מטרים, שתלווה את החזית המסחרית ותיצור מרחב הליכה מוצל ורציף. גם כלפי הרחובות האחרים וכלפי פנים המגרש מתוכננות חזיתות פעילות, כך שהמסחר והכניסות אינם פונים רק החוצה, אלא גם אל המרחב הפנימי.

במרכז המגרש מתוכננת חצר פנימית רחבה, כאשר שטח זיקת ההנאה לציבור עומד על כ-3,100 מ"ר. מדובר בשטח פתוח משמעותי שיאפשר מעבר, שהייה וחיבור בין חלקי המגרש והרחובות הסובבים אותו. אדריכל הנוף הוא בהא מילחם, והיועץ הסביבתי הוא סטודיו WAWA.

התוכנית אושרה בכפוף לאישור מהנדס העיר, וכעת יוכלו היזמים להתקדם לשלב הגשת בקשת היתר הבנייה. עבור מרכז שדה דב, האישור של מגרש 2208 הוא עוד שלב בהתקדמות מהרובע המתוכנן אל הרובע הבנוי.

מהחברות נמסר: "פרויקט SEVEN SEAS תוכנן כסביבת מגורים עירונית המשלבת מגורים, מסחר, תעסוקה ופנאי במתחם אחד ונמצא מערבית לרחוב אבן גבירול בקרבה משמעותית לים. אישור תכנית העיצוב האדריכלי מהווה שלב משמעותי בקידום הפרויקט, ואנו רואים בו חלק מתהליך רחב יותר של התפתחות רובע שדה דב כאזור מגורים חדש ומשמעותי בתל אביב בפרט ובגוש דן בכלל".

לקריאה נוספת: משלימים את הפאזל של אשכול: אושרה תוכנית לפרויקט תעסוקה ומסחר

The post 437 דירות ומגדל בן 45 קומות: אושרה תוכנית לפרויקט נוסף במרכז שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הסקירה מיועדת למי שמחפש מידע סדור, אמין ונגיש במקום אחד. היא מציגה מדדי מפתח של השוק, גרף מכירות חודשי לצד מחיר ממוצע למ"ר לאורך זמן, פילוח היקפי המכירות לפי מספר חדרים ולפי טווחי מחיר, שטח דירות ממוצע, טבלת העסקאות היקרות והזולות ביותר ברובע, וגרף התפתחות עלות הקרקע ליחידת דיור במכרזי רמ"י לאורך השנים, לרבות טווח מחירי ההצעות הזוכות בכל מכרז.

החתכים השונים זמינים בפורמט מרוכז ומעובד ונוח לצפייה. הנתונים מטוייבים, ממוינים ומוצגים עם הקשר, ונועדו לסייע לכל רוכש, משקיע או איש מקצוע בתחום הנדל"ן, שמבקשים להבין טוב יותר את המגמות שמעצבות את תמונת השוק באחד מאזורי הנדל"ן המסקרנים והמדוברים ביותר בישראל.

למעבר לסקירת שוק הנדל"ן ברובע שדה דב >

The post סקירה מקצועית חדשה מנתחת את שוק הנדל״ן ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

מגרש 305 ממוקם בצידו המערבי של מתחם אשכול, על ציר אבן גבירול ובצמידות לתחנת הרכבת הקלה ״זהרה לביטוב״. צוות התכנון כולל את יסקי מור סיוון אדריכלים ומתכנני ערים כאדריכלי התוכנית, בהא מילחם כאדריכל הנוף, וד.ג.ש הנדסה כיועץ התנועה ו-EBN אלה בן נון ניהול פרויקטים.

פרוייקט ראשון בייעוד תעסוקה ומסחר

ברובע שדה דב כבר קודמו ואושרו תוכניות עיצוב רבות לפרוייקטי מגורים, שחלקם כוללים מסחר בקומת הקרקע, וכן תוכניות עיצוב ראשונות למלונאות. מגרש 305 הוא הראשון שמיועד לתעסוקה ולמסחר בלבד. המגרש יפתח מדרום את הרצף העירוני-מסחרי לאורכו של ציר אבן גבירול החדש, בתחומי הרובע.

שטח המגרש הוא כ-6.1 דונם ועל הקרקע ניתן להקים כ־15,400 מ"ר עיקרי לתעסוקה ועוד כ־6,600 מ"ר שטחי שירות עיליים, יחד כ־22 אלף מ"ר; עוד מתוכננים כ־5,320 מ"ר עיקרי למסחר ועוד כ־2,280 מ"ר שטחי שירות עיליים, יחד כ־7,600 מ"ר.

בנייה מרקמית עם נוכחות עירונית

על פי התוכנית האדריכלית, ייבנו במגרש שני מבנים: מבנה בן 9 קומות לכיוון רחוב אבן גבירול ומבנה נוסף, עורפי, בן 12 קומות. בהשוואה למגדלי המגורים הגבוהים בשדה דב ואף ביחס למגרש 304 הצמוד, מגרש 305 מאופיין בבנייה נמוכה יותר.

עם זאת, העיצוב האדריכלי מצביע על נוכחות עירונית מובהקת: שני נפחים עיקריים, חזיתות מעוגלות, מעטפת זכוכית בהירה, קומות מסחר ותעסוקה פעילות, וגגות ירוקים או מרפסות עליונות המשולבים במבנה.

מגרש 305 מצוי בחלק הדרומי של יחידת תכנון 7. החלק הצפוני של היחידה הוא מגרש 304, שגם הוא מיועד למסחר ותעסוקה. לפי מסמכי התוכנית, במגרש 304 מתוכנן מגדל בן 40 קומות מעל בנייה מרקמית של עד 9 קומות, בעוד מגרש 305 מציג בינוי נמוך יותר יחסית, אך עדיין אינטנסיבי. יחד, שני המגרשים יוצרים בלוק עירוני של תעסוקה ומסחר על ציר אבן גבירול.

כיכרות, ציר פנימי וגשרים בין המבנים

הדופן הפונה לאבן גבירול מקבלת בתוכנית משקל מיוחד. הבינוי על אבן גבירול מחויב בחזית מסחרית ובקולונדה ברוחב 5 מטרים לאורך 75% מאורך החזית המסחרית. המשמעות העירונית היא שהמגרש לא מתוכנן כמתחם סגור, אלא כחלק מרחוב פעיל: חזית מסחרית, הליכה מקורה, כניסות, שהייה ותנועה רציפה של הולכי רגל.

גם במגרש זה, החצרות הפנימיות במגרשים יהיו משותפות ובזיקת הנאה לשהייה ולמעבר הציבור בכל שעות היממה ובמהלך כל ימות השנה. בנוסף, כל שטח שאינו מבונה בקומת הקרקע יסומן בזיקת הנאה לטובת הציבור. במילים פשוטות, התוכנית מייצרת לא רק חזית מסחרית החוצה לרחוב, אלא גם מעבר פנימי פעיל בתוך הבלוק. עוד מתוכננים גשרים או מעברים עיליים המחברים בין אגפי המבנה, ומחזקים את התחושה שמדובר בקומפלקס תעסוקה ומסחר אחד, ולא בשני בניינים נפרדים. בנוסף, קרנות הרחובות בין אבן גבירול לשדרה 1 מדרום, ובין אבן גבירול לשדרה 2 מצפון, יפותחו ככיכרות עירוניות.

מגרש 305, הסנונית הראשונה

רובע שדה דב מתוכנן כרובע עירוני עם עירוב שימושים אינטנסיבי – ברובע כולו מתוכננים כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים.

במתחם אשכול לבדו, מתוכננים 6 מגרשי תעסוקה ומסחר, שיספקו 145 אלף מ"ר לתעסוקה וכ-45 אלף מ"ר למסחר. מגרש 305 הוא אם כן, הסנונית הראשונה במתחם אשכול, המיועד כולו לתעסוקה ומסחר. קדמו לו אישור בינוי למרלו"ג העירוני במגרש 306 ואישור תוכנית העיצוב למבני מלונאות, תעסוקה ומסחר שאושרו במגרשים 301 ו-302, בחודשים האחרונים.

לקריאה נוספת: רובע שדה דב: גם המרכז הלוגיסטי נראה כמו פרויקט יוקרה

The post משלימים את הפאזל של אשכול: אושרה תוכנית לפרויקט תעסוקה ומסחר appeared first on רובע שדה דב.

כעת עיריית תל אביב-יפו וחברת אתרים מציגות כיוון אחר לגמרי: במקום למחוק את הזיכרון התעשייתי של המקום, התוכנית החדשה מבקשת להפוך אותו למוקד ציבורי פעיל, שמחבר בין שימור, תרבות, טבע עירוני ורובע שדה דב המתפתח מצפון.

בתחרות האדריכלים לתכנון המתחם בה השתתפו שבעה משרדים מובילים, זכתה חברת מילבאואר אדריכלים, בשיתוף משרד תמא אדריכלות נוף. על פי התוכנית, שלושת המיכלים ששימשו לאחסון דלק בין השנים 1968–2007 יעברו שימוש מחדש: המעטפת התעשייתית האייקונית תישמר, ובתוכה ייווצרו חללים חדשים לפעילות ציבורית — תרבות, יצירה, פנאי, ספורט ואירועים.

החוליה הדרומית של שדה דב

הסיפור של חוות המיכלים אינו עומד בפני עצמו. מבחינת רובע שדה דב, מדובר באחת מנקודות החיבור החשובות ביותר בין הרובע החדש לבין העיר הוותיקה: מדרום — רדינג, הירקון והנמל; מצפון — שדה דב, הפארק החופי, רחוב אבן גבירול המתוכנן והמשך ההתפתחות העירונית של צפון תל אביב.

במסמכי התכנון של צפון רובע שדה דב כבר נקבע כי ניתן יהיה לעשות שימוש מחדש במיכלים הקיימים, וכי יותרו בהם שימושים ציבוריים, שימושי פנאי, נופש וספורט, תוך שמירה על גישה חופשית לציבור סביבם וביניהם. כעת, התחרות האדריכלית מעניקה למהלך הזה דמות מוחשית יותר: לא רק “שימור” במובן המוזיאלי, אלא הפיכה של תשתית ישנה למרחב עירוני פעיל.

זהו גם מהלך שמתכתב עם תפיסת התכנון הכוללת של שדה דב: רובע צפוף, מעורב שימושים, המסתמך על הליכתיות, רכיבה, תחבורה ציבורית ושטחים פתוחים משמעותיים. במובן הזה, חוות המיכלים יכולה להפוך לשער תרבותי-ציבורי בדרום הרובע, ולחבר בין הפארק החופי העתידי לבין פארק הירקון ונמל תל אביב.

אדריכלית אורית מילבאואר מסבירה: "המיכלים האלה שימשו בעבר מיכלי דלק של תחנת הכוח רידינג ואנחנו בקונספט שלנו ממלאים אותם מחדש באנרגיה אבל מסוג אחר, אנרגיה של עשייה ובילוי. כל המרחב הזה יהיה פתוח 24/7 כפי שמתאים לעיר ללא הפסקה. המרחב החדש הזה יכול להיות פעיל ולא להפריע לאף אחד, הוא מרוחק מספיק מכל מבני המגורים הקיימים והמתוכננים והוא נמצא במיקום מדהים ומרכזי על שפך הירקון, שיש אליו נגישות גם מפארק הירקון וגם מכיוון מזרח מציר שי עגנון".

לא להרוס – למלא באנרגיה חדשה

הרעיון המרכזי בתכנית הזוכה הוא שימור הצורה העגולה והחזקה של המיכלים, והכנסת “עיגול פנימי” חדש לתוכם. כך ייווצרו חללי פנים ייחודיים, עם תאורה טבעית ואופי אדריכלי יוצא דופן — חללים שלא מנסים להסתיר את עברם התעשייתי, אלא משתמשים בו כחלק מהחוויה.

במקום לראות במיכלים שריד מיושן של עידן הדלקים, התוכנית מתייחסת אליהם כמעט כאל חומר גלם עירוני: מבנים גדולים, בעלי נוכחות, שמספרים סיפור על האנרגיה שהניעה בעבר את העיר ויכולים להכיל היום אנרגיה מסוג אחר: פעילות ציבורית, תרבות, ספורט, מפגש ושהייה.

לצד המיכלים עצמם, התוכנית מציעה לפתח את המרחב שביניהם כמרחב שוטטות עירוני: מקום שאפשר לעבור דרכו, לשהות בו, להגיע לאירוע, לפגוש אנשים או פשוט להמשיך ממנו אל הירקון, הים או שדה דב. זו נקודה משמעותית, משום שהאתגר המרכזי באזור רדינג–שפך הירקון הוא לא רק עיצוב מבנים, אלא פתיחה מחדש של אזור שהיה במשך שנים תשתיתי ומנותק יחסית מהעיר.

טבע עירוני במקום אזור תשתיות סגור

מעבר לממד התרבותי, אחד המרכיבים הבולטים בתוכנית הוא השיקום הסביבתי. על פי הודעת העירייה, במתחם יוקם אזור שמור שישמש מנגנון טבעי לניקוי מי נגר עירוניים, לצד שיקום מלא של גדות הירקון. המטרה היא ליצור בתי גידול חדשים לדגים, צמחייה, חרקים וציפורים, ולהחזיר לאזור חלק מהמופע הטבעי שאפיין את שפך הירקון לפני הפיכתו למרחב תשתיתי.

הדגש הזה אינו מקרי. בשנים האחרונות תל אביב-יפו מנסה להגדיר מחדש את תפקידם של שטחים פתוחים: לא רק פארקים יפים או מדשאות, אלא תשתיות עירוניות לכל דבר — כאלה שקולטות נגר, ממתנות הצפות, מייצרות צל, משפרות מיקרו-אקלים ותומכות במגוון ביולוגי. עבור שדה דב, שבו ניהול מי נגר, הפארק החופי והקשר לים הם חלק מהדיון התכנוני השוטף, חוות המיכלים עשויה להפוך לדוגמה מוחשית לאופן שבו תשתית ישנה יכולה להפוך גם לפארק, גם למוקד ציבורי וגם למערכת אקולוגית מתפקדת.

"להשיב אזור שהיה מנותק מהעיר"

מ"מ וסגן ראש עיריית תל אביב-יפו, ליאור שפירא, אמר כי מדובר במהלך שמבטא את תל אביב "שיודעת לנצל משאבים קיימים בצורה חכמה ויצירתית, ולתרגם תשתיות ישנות למרחבים חדשים של תרבות, יצירה, ספורט וטבע עירוני, פתוחים לכולם".

לדבריו, “התוכנית הזוכה מציגה חשיבה מתארית עמוקה שמשלבת בין שימור, קיימות ואיכות חיים עירונית, ומציעה מודל חדשני להתחדשות אזורי תשתית בלב המטרופולין. החיבור בין הירקון, הים, התעשייה ההיסטורית והחיים העירוניים מייצר כאן הזדמנות נדירה — להשיב אזור שהיה מנותק מהעיר אל התושבות והתושבים, כמרחב ציבורי משמעותי, ירוק, תוסס ומעורר השראה”.

הסיור הראשון: בסוף השבוע הקרוב

הציבור יוכל להיחשף לתוכנית כבר בסוף השבוע הקרוב, במסגרת אירועי “בתים מבפנים” שיתקיימו בתל אביב-יפו בין 7 ל-9 במאי. ביום חמישי, 7 במאי, בשעה 17:00, יתקיים בחוות המיכלים סיור עם אדריכלית אורית מילבאואר ואדריכלית הנוף ליטל סמוק. בסיור יוצג הרעיון התכנוני שמבקש לקחת את השימוש המקורי של המיכלים, אחסון כמויות גדולות של דלק, ולהטעין אותו במשמעות חדשה: לא עוד אנרגיה תעשייתית סגורה, אלא אנרגיה עירונית פתוחה של פעילות, חדשנות, תרבות וטבע. משך הסיור כשעה, ואין צורך ברישום מוקדם.

לקריאה נוספת: המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב

The post מדרום לשדה דב: מיכלי הפלדה הענקיים יהפכו למוקד תרבות ובילוי חדש appeared first on רובע שדה דב.

בשנים האחרונות בוצע שיקום מאסיבי של מערכת הניקוז העירונית ומערכת הביוב באזורים שונים בעיר. כמו כן חודדו נהלי חירום והיערכות לאירועי סופה, הכוללים בין היתר טיפול בהצפות, פתיחת סתימות, הפעלת משאבות ותיאום בין גורמי העירייה והתשתית.

הזיכרון העירוני הכואב ביותר הוא אירוע ינואר 2020, שבו נהרגו סתיו הררי ודין שושני לאחר שנלכדו במעלית שהוצפה בחניון בניין בשכונת התקווה. האירוע הפך את שאלת הניקוז והנגר מסוגיה הנדסית טכנית לשאלה של חיים וביטחון.

שדה דב מנסה להתמודד עם הבעיה מבעוד מועד, כבר בשלב התכנון. רובע החוף החדש של תל אביב אינו מתוכנן רק עם צנרת ניקוז משופרת או קולטנים משופרים. הוא מתוכנן מתוך תפישה רחבה יותר: להפוך את הרובע למערכת שמנהלת מים, לא רק מסלקת אותם. בשפה המקצועית קוראים לזה ניהול נגר.

לא להיפטר מהמים, לנהל אותם

חגית ברב טל, שותפה בחברת ח.ג.מ מהנדסים יועצים ומתכננים, שליוותה את תוכניות התב"ע של שלושת מתחמי שדה דב בתחומי מים, ניקוז, הידרולוגיה ומים אפורים, מנסחת את תפיסת היסוד כך: "העיקרון המנחה הוא ויסות והשהיית נגר ולא הזרמת המים לצינורות והלאה אל הים". לדבריה, זו אינה תפישה ייחודית רק לשדה דב, אלא גישה שהפכה בשנים האחרונות לסטנדרט בתכנון מודרני: "הגישה של הזרמת המים למערכת הניקוז היא גישה מאוד ישנה. הדבר הנכון הוא ניהול נגר, לקצור את הנגר עוד במעלה כדי לשמור על המורד".

זהו ההבדל המרכזי בין עיר ותיקה שמנסה לשדרג תשתיות קיימות לבין רובע חדש שנולד כבר בתוך שיח אקלימי אחר. בתל אביב הוותיקה העירייה נדרשת לנקות קולטנים, לשקם מובלים ולהיערך להצפות. בשדה דב, לפחות לפי התכנון, השאיפה היא שתושבי הרובע, לא יצטרכו לדלג מעל שלוליות גדולות.

ארבעה שלבים: מהגג אל הים

המערכת המתוכננת לשדה דב היא מדורגת. כל שלב בתהליך מנסה לעצור את המים לפני שהם מגיעים לשלב הבא. רק מה שהשלב אינו יכול לקלוט, עובר הלאה. שלב ראשון: הגגות – לפי התב"ע, 80% משטחי הגגות של המבנים הסחירים בשדה דב יהיו גגות ירוקים — גגות עם שכבות מצע מיוחדות שסופגות מי גשם ומשחררות אותם בהדרגה. "אם יש סופה, אז קודם כל המים נאגמים בגג, ורק לאחר מכן הם גולשים בטפטוף בצורה מווסתת אל מערכות הניקוז," מסבירה תמר אריאלי, אדריכלית הנוף של מתחמי אשכול וצפון בתכנון המפורט, ממשרד מנעד אדריכלים. "זה משהה את הזרימה, נותן זמן שבו מערכת הניקוז מתמודדת עם הנגר שמגיע מהשטחים הלא מחלחלים".

שלב שני: המגרשים – 20% משטחו של כל מגרש סחיר חייב להישאר ללא בנייה ובלי מרתפים מתחתיו — קרקע פנויה, שדרכה מתבצע חלחול טבעי, בתוספת בורות חלחול. "הם קודם כל צריכים לתת פתרון בתחום המגרש שלהם. ורק לאחר מכן מה שלא ניתן לו פתרון גולש הלאה אל הרחוב", מציינת אריאלי.

שלב שלישי: הרחובות והמדרכות – כל המתחם בנוי, בחלקו, על אדמת מבנה שהיא מעין "מדרכה צפה" – שכבת תשתית שמסוגלת לספוג מים ולתת מעבר לשורשי עצים. זה פתרון כפול: טוב לניקוז, טוב לצמחייה ולעצים הגדולים שמתוכננים ברובע.

שלב רביעי: השצ"פים, המובלים, והים – העודפים שעברו את שלושת השלבים הקודמים מוכוונים לשטחים ציבוריים פתוחים, שם הם מנוהלים ומושהים בנקודות נמוכות שתוכננו לשם כך, לפני שהם מגיעים בסוף למובל ולים.

מהתב"ע לביצוע: הצינורות גדלו

חשוב גם לציין: בשלב התכנון המפורט, חלק מהמערכת ההנדסית חוזק מעבר למה שנקבע בתב"ע. חובב אלגביש, מהנדס מחברת לביא נטיף, המתכננת את התכנון המפורט של הניקוז ברובע, מספר כי החברה עובדת בהתאם לנספחי הניקוז המאושרים, אך "ברוב המקרים הגדלנו את הקטרים של הצנרת". לדבריו, ההחלטה התקבלה מתוך הבנה שמזג האוויר משתנה, הספיקות עשויות לגדול, ועם השנים ייתכן שחלק מהמים שצפויים לחלחל בפועל יחלחלו פחות.

הדוגמה המשמעותית ביותר היא המובל הראשי. לפי אלגביש, בתב"ע הוא תוכנן בקוטר פנימי של כ־2.40 מטר, אך בתכנון המפורט הוחלט להגדילו לסדר גודל של כ־4.3 מטר. לדבריו, הדבר נעשה כדי לאפשר קליטה של פיתוח עתידי במעלה העיר ושל ספיקות גבוהות יותר. המשמעות היא שהתשתית ערוכה לקלוט כמות גדולה מאוד של מי גשמים שעשויים לרדת במקרה קיצון רק אחת ל-50 שנים.

בנוסף, בתב"ע תוכננו בורות החדרה רבים, שאליהם אמורים היו להתנקז מים מהכבישים. אלא שבשלב התכנון המפורט, לביא נטיף שכנעה את מנהלי הפרויקט ואת עיריית תל אביב שלא נכון לסמוך עליהם בלבד. "תכננו את מערכת הניקוז כאילו זה לא קיים", הוא אומר. "אם זה יהיה קיים — מצוין". כלומר, אם בורות החלחול יעבדו היטב, הם יפחיתו עומסים. אבל אם הם ייסתמו, אם תחזוקתם תיכשל, אם שימושי הקרקע ישתנו או אם תנאי האקלים יחמירו — מערכת הניקוז עדיין אמורה לתפקד.

כשהפארק הוא חלק ממערכת הניקוז

אחד החידושים המשמעותיים של שדה דב בניהול הנגר נמצא דווקא במקומות שהציבור יראה: פארקים, מדשאות, רצועות נטיעה, מדרכות וגינות. אחת ההבנות המרכזיות בתכנון היא שלא כל מים שעומדים לכמה שעות הם כישלון. לפעמים, אם הם עומדים במקום הנכון, למספר שעות או אפילו שבועות – זה בדיוק מה שהתכנון מבקש להשיג. אריאלי מסבירה כי כאשר המים נאספים בפארקים, במקום שתוכנן לכך, הם מפחיתים את עומס השיא על מערכת הניקוז, מאפשרים חלחול הדרגתי, תומכים בצמחייה, ויכולים ליצור מופעים עונתיים של טבע עירוני – משלוליות חורף ועד בתי גידול לחים. ברב טל מסכימה ומציינת את פארק גלילות כדוגמה קלאסית לתפישה החדשה: "הסטנו את הנחל אל תוך הפארק ויצרנו שם אזורי איגום ובחורף נוצרות שם שתי בריכות ענקיות, שמושכות אליהן המון ציפורים ועופות".

גם בשדה דב, מתוכננת תפישה דומה. כך לדוגמה, אריאלי מציינת כי הפארק החופי, בשל גודלו העצום ( 240 דונמים ולאורך שני קילומטרים), מתוכנן לקלוט חלק משמעותי מנפחי הנגר. לדבריה, בתכנון התב"עי נקבע עיקרון שלפיו בצפון הרובע כ־70% מנפחי הנגר מופנים לפארק החופי, ורק כ־30% לפארק המסלול. הסיבה לכך אינה מקרית. פארק המסלול אמור להיות אזור פנאי ונופש מרכזי בלב השכונה, ולכן המתכננים העדיפו להשאיר אותו תפקודי יותר ביום־יום. הפארק החופי, לעומת זאת, יכול להכיל אזורים שבהם מים נאגמים ונעלמים, בתי גידול לחים, צמחייה חופית ומופעים עונתיים של טבע עירוני בלב ליבה של האורבניות.

"לניהול הנגר יש גם יתרונות בתכנון נוף", אומרת אריאלי. "הוא יכול לייצר נוף של שלוליות חורף, נוף יותר טבעי". לדבריה, גם בשצ"פים השכונתיים, כמו שצ"פ 607 במתחם אשכול, תשולב השהיית מי נגר באופן שמייצר ערכים אקולוגיים וחינוכיים — לא רק פתרון טכני.

הנקודה הפתוחה: ים, מי תהום ותחזוקה

ועדיין, לא כל השאלות נסגרות בתכנון. עליית מפלס הים, מי תהום גבוהים ותחזוקה ארוכת שנים הם המבחנים שהרובע יפגוש רק בעתיד. המבחן האמיתי לא יהיה בנספחים ולא בהדמיות. הוא יהיה ביום שבו ירד גשם חזק מאוד על רובע מאוכלס, כשהגגות, החצרות, המדרכות, השצ"פים, הפארק החופי והמובלים יצטרכו לעבוד יחד. אם זה יצליח, שדה דב עשוי להפוך למודל ישראלי לתכנון רובע חוף בעידן של שינויי אקלים.

לקריאה נוספת: מהמקלחת לפארק השכונתי: 2,000 דירות באשכול יחוברו למערכת מיחזור מים

The post מהגג עד הים: כך ינוהלו מי הגשמים בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

חיזוק איינשטיין כרחוב עירוני ראשי

התוכנית חלה על הדופן הצפונית של רחוב איינשטיין ועל רחוב ברגסון שמאחוריה, בין רחוב האמוראים ממערב לרחוב בארט ממזרח, בכתובות איינשטיין 19–39 ו־43–67 וכן ברגסון 9–15. שטח התוכנית הוא כ־15 דונם, והיא אינה מוסיפה יחידות דיור חדשות או זכויות בנייה, אלא משנה את קומת הקרקע ואת אופי המרחב הציבורי: מסחר בחזית איינשטיין, שימושים בעלי אופי ציבורי בברגסון, קו בניין אפס, קולונדה מסחרית, זיקות מעבר לציבור והרחבת זכות הדרך. במילים פשוטות, העיר מנסה להפוך את המפלס שבו פוגשים את הרחוב — החזית, המדרכה, המעבר, ההליכה — למשהו פעיל, נגיש ושימושי יותר.

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון, הסביר כי מטרת התוכנית היא "חיזוק רחוב איינשטיין כרחוב עירוני ראשי", באמצעות תוספת שימושים, הרחבת זכות הדרך והתאמה לתכנון הקו הירוק. מדובר בצעד שיאפשר את הפיכת קומת הקרקע לאורך הציר למסחרית יותר וציבורית יותר. התוכנית כוללת שמונה מגרשים שכבר קיבלו היתרי בנייה במסגרת התחדשות עירונית, ולכן היא אינה מתחילה מאפס אלא מסתמכת על תהליך התחדשות שכבר החל בפועל.

התוכנית ברחוב איינשטיין לא נולדה בחלל ריק. כבר בתוכנית המתאר תא/5500 לאזור עבר הירקון, איינשטיין נמנה עם הצירים שהעירייה מבקשת להפוך מ"דרכים וכבישים" ל"רחובות פעילים".  תוכנית המתאר החדשה מציינת במפורש יעדים באיינשטיין: העצמת בינוי, עירוב שימושים, חזית פעילה, רחוב נטוע ומוצל, מרחב ציבורי מגוון, הוספת מעברי חצייה ואיסור כניסה לחניות מרחובות ראשיים.

לא רק קניון: החיפוש אחר מסחר יומיומי

אחד הדגשים שעלו בדיון בוועדה היא הסיבה למהלך ולשינוי פני הרחוב. על פי הנתונים שהוצגו בוועדה, באזור שבין דרך נמיר לרחוב חיים לבנון קיים מחסור של כ־18 אלף מ"ר של שטחי מסחר, לצד גידול במספר יחידות הדיור שנוספו עם השנים בהתחדשות עירונית. בשפה תכנונית זה נשמע טכני, אבל בשפה עירונית המשמעות ברורה יותר: הרבה דירות נוספו, אבל חיי הרחוב והשירותים הקרובים לבית לא צמחו באותו קצב ולכן לא מספקים את הצרכים המיידיים של התושבים. בהתאם, התוכנית מכוונת לתוספת של כ־2,000 מ"ר מסחר מלווה רחוב, בעיקר ביחידות קטנות של כ־100 מ"ר, לשירותים יומיומיים, מזון ובתי אוכל.

הדגש הזה חשוב במיוחד לתושבי האזור הצפון-תל אביבי הוותיק. במשך שנים, מרחב איינשטיין נשען בעיקר על מסחר גדול ומרוכז, ובראשו קניון רמת אביב. התוכנית החדשה אינה מבטלת את מרכז הכובד הזה, אלא מבקשת לאזן אותו: פחות מסחר מאחורי קירות גדולים, יותר מסחר שנפתח לרחוב; פחות תלות ביעד אחד גדול, יותר שכבת שירותים יומיומיים שמפוזרת לאורך הציר. אם המהלך יתממש כמתוכנן, איינשטיין יהפוך לרחוב שאפשר לא רק לעבור בו, אלא גם לעצור לאורכו במספר רב של מוקדים.

מדרכה, צל, קולונדה ומעבר

המהפך המתוכנן באיינשטיין אינו רק מסחרי. הוא בנוי על כמה כלים תכנוניים שמוכרים ממקומות אחרים בעיר: קו בניין אפס שמקרב את הבניין אל הרחוב, קולונדה שמרחיבה את חוויית ההליכה, וזיקות מעבר בין איינשטיין לברגסון שאמורות להיות פתוחות לציבור בכל שעות היום ובכל ימות השנה. המעברים הללו לא נועדו להיות סמטאות סגורות למחצה אלא חלק מן המרחב הציבורי עצמו, ללא גדרות, חסימות או אלמנטים טכניים שיסכלו את השימוש בהם, ממש בדומה לעיקרון זיקת ההנאה, שמהווה רכיב מרכזי בתכנון רובע שדה דב.

הנראות החדשה של רחוב איינשטיין נסמכת גם על מסמך עקרונות תכנון המרחב הציבורי, שפרסמה עיריית תל אביב בינואר 2026. המסמך אמנם אינו תוכנית ספציפית לאיינשטיין, אבל הוא מבהיר היטב את כיוון החשיבה של העיר: הליכתיות ורכיבה על אופניים, מרחב ציבורי מזמין ובטוח, ניהול נגר, הצללה, ותכנון שמותאם גם לניהול אורח חיים שפוי גם בתקופות ממושכות של עבודות ופיתוח. זהו בדיוק סוג השפה התכנונית שעומד מאחורי שינוי ציר כמו איינשטיין: פחות רחוב שמהווה מעבר בלבד, יותר רחוב שמזמין שהייה, שוטטות רגלית וחווייה עירונית מלאה.

שער הכניסה לשדה דב

איינשטיין הוא ציר משמעותי מאוד עבור רובע שדה דב שנבנה בימים אלה. הוא מהווה שער כניסה מרכזי לרובע וציר רוחבי מרכזי שחוצה אותו דרך כיכר עירונית רחבה, אל פארק החוף והים. לאיינשטיין מיועד תפקיד משמעותי בחיבור הרובע החדש לשכונות צפון העיר וכן לצירי תחבורה ותנועה מרכזיים. נקודת המפגש שלו עם אבן גבירול, ברובע שדה דב, תחבר את שתי הסתעפויות הקו הירוק של הרכבת הקלה – הקו שיגיע משכונות צפון-מזרח העיר והקו שיגיע מהרצליה בצפון וימשיך דרומה לכיוון מרכז תל אביב.

בתוכניות המתחם המרכזי של רובע שדה דב, מוסבר כי מרכז הרובע נועד "לחבר בין המרקם העירוני הקיים והמתוכנן" וליצור "רצף עירוני חי ונגיש" וכי לאורך המערכת מתוכננות שדרות הליכה, חצרות פתוחות לציבור וחיבוריות בין השכונות לים. בפועל, זה אומר דבר פשוט: שדה דב לא יקום כעיר נפרדת שמנותקת מהשכונות המזרחיות לה. הרחובות הוותיקים של צפון העיר, ובהם איינשטיין, אמורים לקלוט חלק מהקישוריות, מהמסחר ומהמעבר בין הרובע החדש לבין השכונות הוותיקות. מי שיגור בעתיד בשדה דב יפגוש לא רק את שדרת אבן גבירול החדשה ואת פארק החוף, אלא גם את איינשטיין הישן־חדש. ואילו תושבי שכונות רמת אביב והסביבה, יגלו שהרחוב המוכר להם משנה תפקיד: פחות דרך שולית אל יעד אחר ויותר חזית עירונית של ממש.

בסופו של דבר, איינשטיין עובר מהפך מפני שהעיר שסביבו משתנה. ההתחדשות ברמת אביב, הקו הירוק, הלחץ על המסחר המקומי, ושדה דב שמתקדם ממערב — כולם מתנקזים אל אותו ציר ותיק ודוחקים בו לשנות את פניו. אם התוכנית אכן תתממש, רחוב איינשטיין עשוי להפוך בשנים הקרובות למדד טוב במיוחד לשאלה איך נראית עירוניות צפונית חדשה בתל אביב: לא רק יותר בנייה, אלא גם יותר רחוב.

לקריאה נוספת: המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב

The post בין רמת אביב לשדה דב: איינשטיין בדרך להפוך לרחוב עירוני ראשי appeared first on רובע שדה דב.

"זה חוסך את כל הבירוקרטיה של העירייה", אומר אדריכל גידי בר אוריין, שותף במשרד בר אוריין אדריכלים, מהראשונים בישראל שנכנסו למסלול החדש ואף קיבל כבר את היתר הרישוי הראשון מסוג זה – לפרויקט ברחוב מוהליבר בתל אביב. "העירייה מסיימת את תפקידה בשלב תוכנית העיצוב – שם נסגרות החזיתות, הנפחים, כל הדברים שחשובים לה. כל השאר הם דברים טכניים. פשוט מרימים פה בניין".

ממוהליבר לשדה דב הדרך קצרה. בר אוריין מגיש במסלול מורשה להיתר שתי תוכניות ברובע שדה דב – לפרויקט FIRST של קבוצת האחים חג'ג' ולפרויקט של לוזון רונסון מור. בשני הפרויקטים משולבים מגדלים של 45 קומות לצד בניינים מרקמיים. בנוסף, שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע – בניינים של תשע קומות ייצאו אף הם להיתר במסלול החדש.

"אצל לוזון אנחנו על סף סיום תוכנית העיצוב – עניין של שבועות ספורים", מספר בר אוריין. "השלב הבא הוא הכנת תיק מידע במשך כחודשיים, ולאחריו היתר בנייה שלוקח כשמונה חודשים. במקרה הכי גרוע – עשרה חודשים. לעומת היתרי בנייה של היזמים במתחם אשכול שהוצאתם ארכה כשנתיים וחצי עד שלוש שנים".

משרדי האדריכלים הגדולים נערכים

אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מתכנן בשדה דב שני פרויקטים במסלול רישוי אדריכלי: פרויקט של שפיר מגורים במגרש 3107 בצפון הרובע – שתוכנית העיצוב שלו כבר אושרה בוועדה המקומית – ופרויקט של היזם יוסי אברהמי במגרש 3109 בצפון הרובע.

כדי להיכנס למסלול, שנהב מוביל מהלך חדש: הוא מקים חברת רישוי עצמאית, נפרדת ממשרד האדריכלות, שבראשה עומד אדריכל אלון טל חנני, בכיר לשעבר במדור הרישוי של עיריית תל אביב. "המטרה היא לייצר 'מתח בריא'. בודק הרישוי אצלנו יגיד לאדריכל המתכנן: 'זה לא עובר, תחזור לשולחן'. הרישוי חייב להיות 100% כשר ומקצועי, כדי שאף אחד לא יוכל לתקוף את ההיתר משפטית בעתיד. האדריכל הופך למעשה לסוג של 'עירייה קטנה' בתוך המשרד".

בר אוריין היה הנחשון, אך הוא כבר לא לבד. שנהב מציין שמרבית בעלי משרדים האדריכלים הגדולים בארץ מתארגנים בימים אלה להקמת מחלקות או חברות רישוי פנימיות. "אני מניח שתוך שנה נראה עשרים-שלושים היתרים בשנה, חלקם הגדול במסלול מורשה להיתר".

שדה דב: הזירה המושלמת לרפורמה

מדוע דווקא שדה דב מתאים כל כך למסלול החדש? שנהב מונה ארבעה טעמים: תב"ע יחסית חדשה; תוכניות עיצוב אדריכלי מפורטות המנחות מתכננים בצורה ברורה; עיריית תל אביב שנערכה בצורה המעמיקה ביותר לקבל בקשות רישוי עצמי; ואינטרס יזמי עליון, מכיוון שכל חודש שנחסך שווה כסף רב. "חד-משמעית זו השכונה הרלוונטית ביותר לרישוי עצמי", הוא קובע.

בר אוריין מוסיף גורם נוסף: "שדה דב זה טבולה ראסה. הרוב הגדול של הפרויקטים הגדולים בארץ הם פינוי-בינוי, ושם אי אפשר לעשות רישוי עצמי כי צריך מאה אחוז חתימות דיירים. בחולות שדה דב יש בעלים אחד, וזהו".

רותם שטרנברג אשכנזי, סמנכ"לית תכנון ורישוי בשפיר מגורים, שהפרויקט שלה במגרש 3107 הוא הראשון שתוכנית העיצוב שלו אושרה במתחם הצפוני, מוסיפה ממד ניהולי: "מסלול רישוי עצמי מאפשר ליזם להתקדם לפי לוחות הזמנים שלו, ללא תלות בגורם שלישי. פעמים רבות היזם נתון לעיכובים שאין ביכולתו לזרז: כוח אדם, ריבוי מחלקות ודעות, חילופי בעלי תפקידים ופוליטיקה מקומית. ככל שנצמצם בלת"מים – כך נקבל וודאות".

החיסכון הכספי: עשרות מיליונים לשנה

ההערכות לחיסכון בזמן משמעותיות, והכסף שמאחוריהן – עוד יותר. שנהב מפרט: "3-4% על מיליארד שקל – זה בין 30 ל-50 מיליון שקל ריבית לשנה. כל יזם שחוסך את הסכום הזה יכול להוזיל את המחירים. הוא לא יכול לחסוך בבנייה, כי התב"ע מחייבת סטנדרטים גבוהים – אלומיניום, חיפויים, הכול מוכתב. אז איפה הוא יכול לחסוך? בשיווק ובמימון".

בר אוריין מחזק את הדברים בחישוב כלכלי קר: "היזמים בשדה דב קנו קרקעות במחירי שיא. חשבון פשוט של כמה ריבית הם משלמים על מיליארד שקל בחודש מלמד שמדובר על סכומים עצומים. כשאני מקצר להם חצי שנה או שנה בהמתנה להיתר, אני חוסך להם עשרות מיליוני שקלים במימון עוד לפני שהנחנו לבנה אחת".

שטרנברג מציינת עובדה פשוטה וחשובה: "ככל שאעלה לקרקע מהר יותר – הפרויקט יהיה רווחי יותר. עד שהפרויקט לא מתחיל למכור, אני שמה הון עצמי. ברגע שהפרויקט מתחיל למכור, אני יכולה לקבל ליווי בנקאי", היא מוסיפה שכל יזם שידע לנטרל חסמים ולרוץ עם הפרויקט "תהיה לו יותר וודאות מתי הוא עולה לקרקע והוא יהיה פחות נתון לחסדיהם של אחרים". גם היא מעריכה, שבמסגרת מסלול זה יזמים יחסכו 12 חודשים לפחות בהמתנה להיתר.

האם גם רוכשי הדירות ירוויחו?

האם קיצור הזמנים וחיסכון עלויות מימון היזם יתגלמו במחיר נמוך יותר לקונים? שנהב עונה בחד-משמעיות: "כן. בשדה דב יש תחרות בין יזמים. מי שרוצה להיות תחרותי – יוריד מחיר. הוא לא יכול לחסוך בבנייה. הוא יחסוך בשיווק ובמימון, ויעביר את זה לרוכש".

שטרנברג אשכנזי מסתייגת מהצהרה מחייבת, אך אינה שוללת: "ככל שיהיה חיסכון בריבית ובהון, זה מאפשר ליזם גמישות לשחק עם המחיר". אגב, המסלול אינו שמור ליזמים מסחריים בלבד. כאמור, בר אוריין מקדם שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע, שמרוויחים גם הם מהרפורמה, אם כי בצורה שונה: "בעלי הקרקע הפרטיים אולי פחות לחוצים כי הם לא משלמים ריבית על רכישת הקרקע, אבל גם הם מבינים שהיעילות של המסלול הזה מייצרת פרויקט טוב יותר ומהיר יותר".

מורכבויות שטרם נפתרו

המסלול אינו חסר מורכבויות. בר אוריין מכיר בגודל האחריות: "אם עשית טעות – אין על מי להפיל את זה. אין עירייה שאישרה לך. ויש גם אחריות כבדה בפיקוח – אנחנו נותנים תעודת גמר ובודקים כל פרט שתואם להיתר על המילימטר".

שנהב מוסיף: "לעירייה יש גב של עשרות עורכי דין, לנו אין, לכן ההיתרים שלנו צריכים להיות עמידים בפני ערר. אם העירייה תבוא ותגיד שזה לא לפי החוק – כל היתרון של המהירות הופך לחיסרון". עם זאת, שני האדריכלים מדגישים: המעמד המקצועי של האדריכל יוצא נשכר. "יש קפטן אחד על הספינה," אומר בר אוריין. "לפי דעתי זה משפר את המעמד שלנו".

"נדע שהרפורמה הצליחה כשאדריכלים ויזמים יאמצו אותה," אומר בר אוריין, "ויראו שמוציאים היתרים הרבה יותר מהר. בארצות אחרות מוציאים היתרים בארבעה חודשים בשיטה הזאת. אין סיבה שזה לא יקרה גם אצלנו. זה גם יוזיל את הבנייה – כי בסוף מגלגלים את כל הריביות האלה על הקונה".

שטרנברג אשכנזי, שמגדירה את הפרויקט של שפיר בשדה דב כ"פיילוט", מסכמת: "אנחנו כולנו לומדים עכשיו. חובת ההוכחה היא על כולם – על היזם, על האדריכל, ועל הרשות המקומית. אבל אני חושבת שהפנים צריכות להיות לשינוי. התפיסה הישנה כבר לא רלוונטית".

לקריאה נוספת: מתכנני שדה דב על אתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״

The post מהפכת הרישוי בשדה דב: האם האדריכלים יצליחו לקצר את הדרך לדירה? appeared first on רובע שדה דב.

על פי הפרסום האחרון, צומצמה רשימת התרכובות המנוטרות מ-31 תרכובות לארבע בלבד המאפיינות קצפי כיבוי אש, שהם המקור המרכזי לזיהום PFAS בישראל. המשרד להגנת הסביבה ציין בהודעתו כי "העדכון נועד להבטיח שבתום השיקום לא יוותר סיכון לבריאות האדם והסביבה, תוך אימוץ הסטנדרטים המדעיים המקובלים בעולם המערבי". עוד ציין המשרד כי הסקר בוצע בסיוע חברת היעוץ ״אקולוג״ וחברת היעוץ הבינלאומית SLR וכי ״כעת השלים המשרד את עבודת המטה המקצועית ומפרסם בפעם הראשונה ערכי יעד לשיקום קרקע, המבוססים על ערכים טוקסיקולוגיים עדכניים שנועדו להנחות את תהליכי השיקום כך שיסייעו במניעת הסיכונים לשוהים באתר בתום הליך השיקום״. הסקר כלל בחינה של ערכי הסף וגישות רגולטוריות במדינות שונות ובהן ארה"ב, גרמניה, אוסטרליה וקנדה.

ההשלכות על שדה דב

אימוץ ערכי הסקר החדשים משפיע ישירות על שדה דב. המשרד להגנת הסביבה מדווח כי "באשר לממצאים משדה דב, יצוין כי כאשר משווים את ערכי הסף המעודכנים לתוצאות דיגום הקרקע (בסמוך לשלוליות) אכן לא נמצאות חריגות. אך מדובר במספר בדיקות מאוד מצומצם ונקודתי שלא ניתן להסיק ממנו לכלל האתר. יחד עם זאת, נוסיף כי במסגרת בדיקות שנערכו לאחרונה באחד המגרשים בשטח התוכנית אותרה חריגה מערכי הסף העדכניים דבר המצביע על זיהום". ראוי להזכיר כי ברובע שדה דב כבר שווקו קרקעות לבניית כ-7,000 יחידות דיור, ולחלק מהיזמים אף ניתנו היתרי חפירה ודיפון או היתרי בנייה מלאים.

ארגוני הסביבה: "הסרת חסמי נדל"ן"

בתגובה לפרסום, הגיש השבוע ארגון "אדם טבע ודין" דרישה לביטול ההנחיות החדשות. הארגון טוען כי המשרד הקל את ערכי הסף באופן משמעותי ללא שיתוף משרד הבריאות ורשות המים, וכי ההחלטה התקבלה בהליך לא שקוף שנועד לפתור חסמים תכנוניים ברובע שדה דב ובאתרים דומים.

במכתב ששלח הארגון לעידית סילמן, השרה להגנת הסביבה, נכתב: "התוצאה תהיה הפצת הזיהום בכל רחבי הארץ והפקרת בריאות הציבור, והכל בחסות תקן חדש שפשוט 'מבטל' את הזיהום על הנייר כדי להסיר חסמי נדל"ן".

למשבר ה-PFAS השלכות כלכליות נרחבות: המשרד להגנת הסביבה פרסם בעבר דו"ח "אומדן תועלות מחוק שיקום קרקעות מזוהמות" ובו צוין כי עיכוב בטיפול בקרקעות המזוהמות עלול לעכב את הקמתן של 1.4 מיליון יחידות דיור עתידיות המתוכננות על שטחים מזוהמים פוטנציאליים, דוגמת פי גלילות ותע"ש רמת השרון. עיכובים אלו מוערכים באובדן הכנסות עתק למדינה בגובה של כ-44 מיליארד שקל.

המשרד להגנת הסביבה דוחה את טענות ארגוני הסביבה על הקלה בלתי סבירה ומבהיר כי הערכים נקבעו כדי להבטיח הגנה על בריאות הציבור והסביבה תוך התאמה לסטנדרטים בינלאומיים עדכניים. במשרד מדגישים כי סקר הרגולציה נמשך וכי בכוונתם לעדכן בעתיד ערכי סף לחומרי PFAS נוספים במידת הצורך.

מנגד, בארגוני הסביבה מתריעים כי חומרים אלו יציבים ונודדים בקלות למי התהום, וכי העלאת רף החשיפה המותרת מהווה סיכון בריאותי ארוך טווח לתושבים. תגובת משרד הבריאות שפורסמה השבוע באתר ״שומרים״ תומכת בטענת ארגון אדם טבע ודין. "משרד הבריאות לא היה שותף לתהליך לגבי קביעת ערכי סף לקרקע, וההחלטה גובשה ללא התייחסות גורמי המקצוע במשרד, שהביעו לאחר סיום התהליך את הסתייגותם מהערכים שנקבעו, שכן לחשיפה לתרכובות PFAS יש השפעה ארוכת טווח על הבריאות".

לקריאה נוספת: המשרד להגנת הסביבה מציג: "מסלול מהיר" לטיפול בקרקע בשדה דב

The post תפנית בזיהום הקרקע בשדה דב בעקבות עדכון דרמטי של ערכי הסף appeared first on רובע שדה דב.

בשפה המשפטית, זיקת הנאה היא זכות שנרשמת על קרקע פרטית לטובת גורם אחר, לרוב, הציבור. קרקע שעליה רשומה זיקת הנאה לציבור נשארת בבעלות פרטית, אך בעליה אינם יכולים למנוע בה שימוש ציבורי: מעבר, שהייה, גישה.

עשרות דונמים של שטחים פתוחים

"יש הרבה פרויקטים בתל אביב שהם פרטיים עם זיקת הנאה לציבור. החידוש בשדה דב הוא בסדר הגודל: כל השטחים ברובע שדה דב, למעשה כל השכונה, בנויה מחצרות פרטיות שהן בזיקת הנאה לציבור", מסבירה שירי צ'סלר סלומון, אדריכלית הנוף של שמונה פרויקטים שונים ברובע החדש. כלל החצרות הפנימיות המתוכננות מסתכמות בעשרות דונמים של שטחים פתוחים לציבור ובמילים אחרות: בשדה דב זיקת ההנאה אינה חריג מקומי – אלא המודל.

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו, מסביר כי "החצר הפנימית המשותפת מהווה נדבך חשוב במערך השטחים הפתוחים המשרתים את הרובע, והחצרות עצמן ישמשו את כלל הציבור – דיירי המגרש והמבקרים בו". אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הסביר את הרציונל שגרם לעירייה לבחור בעיקרון תכנוני זה: "שטחים אלו נחוצים מאחר שהשצ״פים (שטחי ציבור פתוחים) הקיימים והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים".

בשכונות ותיקות לרוב כל בניין עומד בנפרד, עם גינה עצמאית וגדר. חצר בזיקת הנאה מאורגנת סביב עיקרון שונה: דופן בנויה עם קומת קרקע מסחרית מגדירה את הרחוב, ובתוכה, חצר פנימית משותפת ופתוחה לשמיים. החצרות הפנימיות מהוות על פי התוכניות המאושרות "מרחב לשימוש כלל הציבור במשך כל ימות השנה ושעות היממה". המעברים דרכן הם חלק ממערך הולכי הרגל של הרובע כולו, רשת המחברת בין הרחובות, השדרות, הפארקים והים. בנוסף, גם בחצרות הפנימיות מתוכננים שטחי מסחר וחנויות.

בהא מילחם, אדריכל נוף של חמישה פרויקטים שונים בשדה דב, מסכם את היחס התכנוני בין הדיירים לציבור: "80 אחוז לטובת הכלל, ו-20 אחוז לטובת הדיירים. החצרות הן מרחב שהוא גדול יותר, ששייך לכולם יותר מאשר לדיירים עצמם". אם מחברים את כל המגרשים זה לזה, מתקבלת, לדבריו, "רשת מעברים פנימית, שמקבילה לרחובות הראשיים, רק שהיא עוברת בין הבניינים, מחצר לחצר, בלי לגעת ברחוב".

בלי גדר, עם שמיים פתוחים מעל

"התב"ע הגדירה את השטחים האלה כך שהדיירים לא יכולים לסגור אותם עם גדר", אומרת צ'סלר סלומון. היא מודה כי תכנון החצר מעמיד בפני אדריכלי הנוף אתגר תכנוני "מצד אחד אנו שמים דגש על מעבר ונגישות, ומצד שני על יצירת חללים אינטימיים. המטרה היא לייצר שילוב שייתן מענה גם לדיירים בפרויקט וגם לעוברי אורח".

יואב מיכאל, ממשרד ישר אדריכלים ציין כי לתפיסתו החצרות בזיקת הנאה יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "המעברים בין החצרות מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים". מילחם מדגיש גם כי החצרות יספקו "חוויה שהיא יותר אינטימית ובטוחה מהמדרכות הציבוריות, שיש בהן גם שבילי אופניים וכלי רכב".

מרחב ציבורי אחוד ונגיש

אחת השאלות המהותיות ביותר בנוגע לחצרות זיקות ההנאה בשדה דב היא שאלת אחריות התחזוקה. והתשובה של אדריכל העיר היא חד-משמעית: "תחזוקת החצרות תעשה על ידי העירייה כדי ליצור מרחב ציבורי המטופל באופן רציף החל מהרחובות דרך החצרות ועד הפארקים — רצף עיצובי עירוני אחוד ונגיש". הפירוש המעשי: חומרי הגמר, הריצוף, הספסלים, הצמחייה — כולם יצטרכו לעמוד בהנחיות העירוניות. "הכול צריך להתאים למה שהעירייה יכולה לתחזק לאורך זמן", מסבירה צ'סלר סלומון. "לא נבחר בחומרים שייראו טוב בשנה הראשונה ויישחקו אחר כך. זה שיקול שמשפיע על כל בחירה". מילחם מוסיף שהנחיות ספציפיות כמו סוגי עצים, ריצופים, ספסלים, מוצגות ומאושרות ישירות מול פורום מהנדס העיר.

מן הצד השני של המשוואה עולה גם שאלה ביקורתית: האם סטנדרט עירוני אחיד אינו עלול לייצר חצרות גנריות מדי, דווקא בתוך פרויקטים יוקרתיים מאוד? "אני חושש שההנחיות העיצוביות מאוד מגבילות את המתכננים", מודה מילחם. "הפחד של העירייה מגמישות יתר עלול להפוך את החצרות לגנריות". לטענתו, יש מתח בין הרצון של היזמים לבדל את המגרשים שלהם לבין הרצון העירוני לייצר שפה אחידה, פשוטה ונוחה לתחזוקה.

גם צ'סלר סלומון מודה: "יש איזשהו פער בעיניי, בין חזיתות המבנים המאוד מאוד משודרגות ויוקרתיות לבין חומרי הגמר של פיתוח החצר". ובכל זאת, היא מצדדת בתפיסה העירונית השלטת. עדיף, לדבריה, לייצר יותר שטחים פתוחים, מוצלים ומזמינים, גם אם הסטנדרט בהם פחות "מפונפן", מאשר להשקיע רק בכמה מוקדים ראוותניים.

מקום שקט לשבת מתחת לבניין

דיירים שיחפשו מקום שקט לשבת מתחת לבניין, לשתות קפה בבוקר, לשחק עם ילדים בצהריים – יגלו שהחצר הפנימית תספק חלק מהצרכים האלה, אבל לא את כולם. מילחם מבהיר: "הפעילות האינטנסיבית של מגרש כדורגל, גן שעשועים רועש – זו לא הפונקציה של החצרות האלה. אבל הן יאפשרו הליכה, שהייה שקטה, ישיבה על ספסל, קריאה. מרחב אנושי בתוך הבלוק, שמוגן מרעש הרחוב ומבודד מתנועת רכב". את הפעילות האינטנסיבית יותר אמורים לספק שטחי הציבור הפתוחים – גינות, שצ"פים ופארקים, שפוזרו ברחבי הרובע.

אתגר תכנוני נוסף ביצירת "הרשת הירוקה" שעומדת בפני אדריכלי הנוף הוא העמידה בהנחיות הממד הנופי והסביבתי. החצרות אינן אמורות להיות רק "ירוקות", אלא גם מתוכננות לעמוד בתנאי התב"ע: חצרות מעל אזורים פנויים מבינוי, תוך התחשבות בחניונים, מרתפים, עומקי קרקע, ניקוז, חלחול והשקיה. באשכול כל חצר מחויבת לעמוד ב-15% שטחי חלחול פנויים מבינוי ואילו במתחמי מרכז וצפון, האתגר גדול עוד יותר, 20% משטחי המגרש ישמשו כשטחי חלחול פנויים מבינוי. בנוסף, הבחירה המתבקשת על ידי העירייה היא בעצי צל גדולים וצמחיה חסכונית במים, כחלק משמירה על תקני קיימות והערכות להתחממות אקלימית.

ליצור רובע ״תל אביבי״

ההחלטה להפוך את זיקת ההנאה בשדה דב לכלי המארגן המרכזי של המרחב הציבורי-למחצה, מייחדת את רובע שדה דב בהשוואה לרובעים אחרים שנבנו בעשור האחרון. "יזמים קונים את המגרשים האלה", אומר מילחם, "ובסוף הם מקבלים הרחבה של המרחב הציבורי — עוד מעברים, עוד זיקות ציבוריות — דרך המגרשים הפרטיים שלהם. זה WIN-WIN: אנשים שיעברו שם יתמכו גם במסחר שמתוכנן בקומת הקרקע של החצר".

אדריכל העיר רואה זאת כחלק ממהלך תכנוני כולל: "פיתוח שטחי זיקת ההנאה בצורה שתאפשר שימוש זמין ומזמין לכלל הציבור נועד להגדיל את מצאי השטחים הפתוחים, ליצור אזורי שהייה ומפגש מגוונים ולשפר את תפקוד החצרות לרווחת התושבים, המועסקים והמבקרים".

ובפועל, כשהדיירים הראשונים יגיעו לדירותיהם בשדה דב, הם לא ימצאו מתחת לבניין גינה פרטית – אלא מרחב ששייך לכלל תושבי הרובע. הנוף שיוצג להם, בין המגדלים, יהיה חלק מחשיבה עירונית כוללת, כפי שסיכם גולדמן: "המטרה היא להימנע ממתחמים מבודדים וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

לקריאה נוספת: נדל"ן בשדה דב: דירות קטנות מהוות קרוב ל-60% מסך הדירות שנמכרו

The post יוקרה בלי חומות: רשת פנימית ייחודית תעצב את החיים בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

בדיקות מתמשכות, עבודות נמשכות

בדיון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב-יפו שהתקיים בתחילת מרץ, תיאר מהנדס העיר אודי כרמלי את סטטוס סקרי הקרקע: "בבדיקות הראשוניות זוהו במספר מקרים חומרים שלא נדגמו בעבר. בעקבות זאת הוחלט לבחון כל מגרש בנפרד ולקבוע את היקף הבדיקות בהתאם. בחלק מהמגרשים בוצעו שני קידוחים בלבד, באחרים ארבעה, יש מגרשים שבהם כבר נערכו בדיקות ולא נמצאו חריגות, ולעומתם מגרשים שעדיין לא נבדקו". כרמלי הוסיף כי חלק מהממצאים התגלו דווקא במהלך עבודות הדיפון והחפירה, כאשר נלקחו דגימות נוספות. בסיכום דבריו הדגיש כרמלי כי בשלב זה אין הצדקה לעצירת הליכי תכנון או עבודות בשטח עד שהמשרד להגנת הסביבה יפרסם הנחיות מפורטות בדבר רמות הזיהום המחייבות טיפול.

דברי כרמלי באים לידי ביטוי בשטח. גיא גודלניק, מנהל יחידת פרויקטים משולבים בעיריית תל אביב, הסביר כי הבדיקות מבוצעות על ידי משרד הגנת הסביבה, בהתאם לסדרי העדיפויות שקבעה העירייה. לדבריו, האזורים במתחמי מרכז וצפון רובע שדה דב, בהם צפויות להתחיל עבודות התשתית והפיתוח, הם אלה שנבדקים ראשונים. "המטרה היא שאף אחד מהיזמים, ואף אחד בשום עבודה לא יתעכב, בגלל  בדיקות זיהום הקרקע". גודלניק ציין כי היעד לתחילת עבודות היזמים במתחמי צפון ומרכז הוא פברואר 2027.

יזמים באשכול: אין זיהום בפרויקטים שלנו

בתוך אי הוודאות הכללית, שלוש חברות פרסמו הודעות רשמיות המבהירות את מצב הקרקע במגרשיהן. ישראל קנדה הייתה הראשונה לפרסם, ב-4 בפברואר 2026: "לחברה קיימים אישור המשרד להגנת הסביבה ואישור רשות המים כי אין חשש לזיהום קרקע במתחם פרויקט Rainbow. עבודות החפירה והדיפון הסתיימו, והחברה עברה לשלב ביצוע עבודות השלד".

חברת אביסרור הודיעה ב-9 בפברואר 2026 על מצב דומה: "בפרויקט אשירה של החברה קיימים אישור המשרד להגנת הסביבה ואישור רשות המים כי אין חשש לזיהום קרקע במתחם הפרויקט. עבודת הבנייה בפרויקט ממשיכות כסדרן. בימים אלה הסתיימו עבודות החפירה הדיפון והביסוס והחלו ביציקת הרפסודה/רצפת המרתף". בהמשך לכך, ממש לאחרונה, ב-12 במרץ התקבל בפרויקט היתר בנייה מלא.

שיכון ובינוי פרסמה ב-17 במרץ 2026 הודעה רשמית לפיה: "סקר קרקע מקיף שנערך במגרש 106, על פי תוכנית שאושרה מראש על ידי המשרד להגנת הסביבה, העלה כי לא נמצאו חריגות בריכוזי PFAS בערכי הסף המחמירים ביותר. ב-16 במרץ הודיע המשרד להגנת הסביבה לחברה כי הוא מקבל את המלצות הסקר במלואן, וכי ניתן להשיב את כלל הקרקע הנחפרת לכל שימוש וללא מגבלות. במגרש 109 (פרויקט נוסף של שיכון ובינוי באשכול) ממשיכות עבודות השלד כסדרן".

ענף חיוני בעת חירום

לצד כל אלה פועל כעת גם גורם נוסף: מבצע שאגת הארי. בסוף פברואר ובתחילת מרץ 2026 פרסמה המדינה הנחיות שלפיהן ענף הבנייה הוגדר כמשק חיוני, לרבות אתרי בנייה, מפעלי ייצור ושרשרת האספקה. במשרד הבינוי והשיכון הדגישו כי המטרה היא לשמור על רציפות תפקודית של הענף גם בתקופת חירום. שלושת האתרים שהוזכרו קודם לכן, של היזמים ישראל קנדה, שיכון ובינוי ואביסרור משה ובניו ממשיכים לפעול בתקופת המלחמה וזאת על אף האתגרים המרכזיים עימם מתמודדים הקבלנים וביניהם, קושי בהפעלת אתרי בנייה ללא מרחבים מוגנים, ופערי כוח אדם ונהגי משא.

בשורה התחתונה, מסלול הפיתוח בשדה דב אינו נקי מהפרעות. הזיהום דורש המשך בדיקות והבחנה פרטנית בין מגרש למגרש, והמלחמה מכבידה על התפעול. אבל לפי התמונה העולה כיום, בחלק גדול מהפרויקטים באשכול כבר קיימת אינדיקציה ברורה להמשך עבודה, ובמרכז ובצפון הרובע נעשה מאמץ לקדם תשתיות מבלי לעכב את לוחות הזמנים שהוגדרו לשנים הקרובות.

לקריאה נוספת: סקירת שוק הנדל״ן בשדה דב: ניתוח עסקאות הנדל"ן ברובע משנת 2023 ועד היום

The post בצל "שאגת הארי" ובדיקות הקרקע: העבודות בשדה דב נמשכות appeared first on רובע שדה דב.