עיקר המחלוקת נוגעת לתוכנית 3700, המתייחסת לשכונה המתוכננת על רצועת החוף שמצפון לרובע שדה דב. שטח התוכנית מתפרס ממערב לאזורי חן ודרך נמיר, מצפון לרחוב פרופס עד הגבול העירוני עם הרצליה, על פני כ-1,900 דונם. על פי התכנון צפויות להיבנות במסגרת התוכנית כ-12,000 דירות,  175 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, 84 אלף מ"ר המיועדים לשטחי מסחר ו-57 אלף מ"ר המיועדים למלונאות. קרקעות הפרויקט נמצאות בבעלות משותפת של אלפי בעלי קרקעות פרטיים, לצד חברות מסחריות, עיריית תל אביב והמדינה.

התוכנית אושרה ב-2015, כששדה התעופה עוד פעל, והגובה שהותר בה נקבע בהתאם למגבלות שלו. התוכנית כוללת חמישה מתחמים – לכל אחד מהם נכתבה תוכנית מפורטת, והתוכניות הופקדו ב-2018 אך טרם אושרו. במתחם האמצעי לבדו מתוכננות 2,750 דירות. תוכנית המתאר החדשה משאירה את התוכניות המפורטות למתחמי 2-5 במקומן, וקובעת שבמקרה של סתירה הן גוברות. שמונה התנגדויות הוגשו בנוגע ל-3700, שש מהן מבקשות להגדיל את הבנייה, להגביה אותה או לפתוח את התכנון מחדש. חלקן הוגשו בשם בעלי זכויות רבים בקרקע. הצוות המקצועי של מחלקת תכנון צפון, מכיר בצורך בשינוי בחלק מהשטחים, אבל ממליץ לדחות את הדרישה הגורפת לפתוח מחדש את כל מתחמי 3700.

אותו אזור, היקפי בנייה שונים

הטענה המרכזית שחזרה בהתנגדויות היא שאין הצדקה לפער בין הבנייה שמתאפשרת בשדה דב לבין זו שמתוכננת בקרקעות הסמוכות. הוויכוח נסב סביב הרח"ק (רצפה חלקי קרקע) – המדד שקובע כמה מותר לבנות ביחס לשטח המגרש. כך לדוגמה, על מגרש של דונם, רח"ק 6 מאפשר לבנות 6,000 מ"ר, כ-55 דירות בגודל הממוצע ב-3700. רח"ק 12 מאפשר כפליים, כ-110 דירות, בדרך כלל במגדלים גבוהים יותר. אחת המתנגדות הציגה חישוב שלפיו הבנייה בשדה דב משקפת רח"ק של 12.1 בעוד ברוב שטחי תוכנית 3700 הרח"ק עומד על כ-6 או פחות.

גם שיכון ובינוי נדל"ן ביקשה לאפשר רח"ק מרבי של 14 במתחמים 3 ו-4 של תוכנית 3700, לצד גמישות רבה יותר בתכנון. בין נימוקיה: הקרקע טרם מומשה, מגבלות הגובה שנבעו מפעילות שדה דב הוסרו, ויש להתאים את היקף הבנייה ואת השימושים למגמות התכנון העדכניות.

דרישות דומות עולות גם מחוץ לתחום 3700. חברת הצלחת השרון מבית ישראל קנדה, בעלת קרקע בשכונת "נופי ים" הסמוכה הגישה התנגדות וכתבה שהמתחם "מהווה המשך טבעי לרובע שדה דב הסמוך". היא ביקשה רח"ק של 12 לפחות, רובו למגורים. היא מתנגדת גם לשינוי שמציע מהנדס העיר באזור. השינוי מוריד את הגובה המרבי מ-45 קומות בתוכנית המופקדת ל-20 קומות, עם בנייה נקודתית של עד 30 קומות לאורך אבן גבירול, פרופס ולוי אשכול. החברה מבקשת להשאיר את האפשרות ל-45 קומות.

צוות תכנון צפון במחלקת ההנדסה בעיריית תל אביב המליץ לדחות את שתי הבקשות. לדבריו, היקפי הבנייה במתחם כבר עודכנו "באופן משמעותי", בין היתר בעקבות הסרת מגבלות השדה, ו"אין מקום לאמץ באופן גורף את מאפייני התכנון והבינוי שנקבעו במתחם שדה דב בכל האזור הסובב".

העירייה: פינוי השדה אינו סיבה להתחיל הכול מחדש

המענה העירוני מבחין בין הקרקעות שבהן השפעת שדה התעופה הייתה משמעותית במיוחד לבין שאר השטח. "העובדה ש-תא/3700 אושרה בתקופה שבה פעל שדה דב אינה מובילה בהכרח למסקנה שכל רכיבי התכנון שנקבעו בה הפכו לבלתי רלוונטיים עם פינוי השדה", נכתב במענה להתנגדות. לטענת הצוות, התוכניות המפורטות למתחמים 2–5 בתוכנית 3700 מבוססות גם כיום על עקרונות תכנון עדכניים: שילוב מגורים, תעסוקה, מסחר ושירותי ציבור במרחקי הליכה, לצד תחבורה ציבורית ורשת רחובות מקושרת.

הצוות מזכיר גם שתוכניות 3700 לקחו בחשבון מראש את פינוי השדה. לפי המענה, בארבעה מחמשת המתחמים כבר קבועות הוראות שמאפשרות לבנות גבוה יותר לאורך השדרות הראשיות אם השדה יפונה. מנגד, הצוות מצביע על המחיר של שינוי התכנון. לאחר שנים של הליכים, התנגדויות ועדכון טבלאות הקצאה ואיזון, פתיחת התוכניות מחדש עלולה לפגוע ביציבות התכנונית ולעכב את מימושן ללא הצדקה תכנונית מספקת.

המחלוקת הזו עלתה גם בדיון עצמו. נציגת אחת המתנגדות טענה שההיקפים שנקבעו בעבר אינם מתאימים למציאות שנוצרה סביב שדה דב. אחד מחברי הוועדה שאל בתגובה אם כל תוכנית שלוקח 10–15 שנה לאשר צריכה להיפתח מחדש, והדגיש את הצורך להשלים את התוכניות שכבר מקודמות.

במתחם הסמוך לשדה דב כבר מתוכנן שינוי

עם זאת, בתוך תחום 3700, העירייה מסמנת את מתחם 3700/1 כמקרה שונה. זהו המתחם הדרומי – הצמוד מצפון לרובע שדה דב, ובו השפעת מגבלות הגובה של שדה התעופה היתה המשמעותית ביותר. כיום מתוכננות בו 866 יח"ד (בהשוואה ל-1500-2200 בכל אחד מהמתחמים האחרים). הצוות העירוני תומך בתכנונו מחדש כחוליה שמחברת בין רובע שדה דב מדרום לשאר מתחמי 3700 מצפון, ולאפשר בו בנייה לגובה של מגדלים של עד 45 קומות.

אלא שגם כאן אין הסכמה על היקף השינוי. בעלי זכויות בקרקע מבקשים להגדיל עוד את הבנייה ולהקצות כ-80% מהזכויות למגורים, בטענה שבאזור מתוכננים די שטחי תעסוקה. מנגד, הצוות העירוני ממליץ לדחות את הבקשה ולשמור על תמהיל של כמחצית מגורים וכמחצית תעסוקה, כדי להוסיף מקומות עבודה בקרבת הבית ורחובות מסחריים. הוויכוח על הקרקעות שסביב שדה דב מציב אפוא שתי דרישות זו מול זו: לנצל את פינוי השדה כדי לבנות יותר, או להתקדם למימוש תוכניות שהכנתן נמשכת שנים.

ומה קורה עכשיו? דיוני הועדה המקומית לשמיעת ההתנגדויות לעדכון תוכנית המתאר תא/5500  עדיין לא הסתיימו. לכשתסיים הוועדה את שמיעת כלל ההתנגדויות, הדיון בהן וההחלטות בנושא יועברו לוועדה המחוזית, שתשמע את המתנגדים והיא המוסמכת לאשר את תוכנית המתאר. אין ספק שההכרעה תשפיע על היקף הבנייה ועל אופי השכונות שיקיפו את הרובע החדש.

לקריאה נוספת: שדה דב הוא רק ההתחלה: כך תיראה רצועת החוף בין תל אביב להרצליה

The post אפקט שדה דב: בעלי הקרקעות מצפון דורשים יותר זכויות בנייה appeared first on רובע שדה דב.

ההשלכות של הסכם זה חורגות מהגבולות המוניציפליים של הרצליה: מדובר בצעד נוסף בבניית "רצף המטרופולין", פס הרצף החופי מרובע שדה דב ותוכנית 3700 שמצפון לו, דרך חוף התכלת וצפונה.

תוכנית ת"א 3700: אלפי יחידות דיור

מצפון לרובע שדה דב, בצד הצפון מערבי של תל אביב, בין דרך נמיר לחוף הים ומרחוב פרופס צפונה עד הגבול העירוני עם הרצליה, עתידה להיבנות תוכנית 3700 שבימים אלה חזרה אל שולחנות התכנו של מינהל ההנדסה בעיריית תל אביב יפו. התכנון מחדש נועד למקסם את שימושי הקרקע ולהגביה את הבניינים שתוכננו בזמן שנמל התעופה שדה דב עדיין היה פעיל. בתוכנית שאושרה בשנת 2012 אושרו למעלה מ-12,000 יחידות דיור לאורך חוף הים בשילוב שימושי קרקע מגוונים לצורכי מגורים, מלונאות, תעסוקה ומסחר.

מדרום לתוכנית 3700 החלה הבנייה בפועל בתוכנית שדה דב הכוללת כ־16 אלף יחידות דיור, לצד 126 אלף מ"ר למסחר וכ־330 אלף מ"ר לתעסוקה, וכן כ־3,700 חדרי מלון ופארקים גדולים כמו פארק המסלול ופארק החוף. שתי תוכניות אלו הן הצפוניות ביותר בתחום המוניציפלי של תל אביב, ובהמשכן על קו רצועת החוף, מקודמת תוכנית חוף התכלת של הרצליה.

חוף התכלת: החוליה שמחברת בין שדה דב להרצליה

מתחם חוף התכלת, רצועת הקרקע שבין המרינה בהרצליה לבין אזור מלון מנדרין בצפון תל אביב, הוא אחד מעוגני הסכם הגג שנחתם. התוכנית כוללת כ־14,100 יחידות דיור חדשות וכ־463 אלף מ"ר לתעסוקה ומסחר, על שטח של כ־2,200 דונם הסמוכים לקו החוף ולעורקי תחבורה מרכזיים. תוכנית חוף התכלת תיצור רצף פיזי ותפקודי עם תוכנית 3700 ושדה דב.

עוד כולל ההסכם פיתוח הציר העירוני: הרובע הצפוני בהרצליה (תמ"ל 3006) – כ־15,500 יחידות דיור וכ־500 אלף מ"ר למסחר ותעסוקה, שייצרו רצף עירוני עד רעננה וכפר שמריהו. קריית מסלול (תמ"ל 1083) – פינוי שדה התעופה בהרצליה והקמת 2,290 דירות חדשות וכ־33,750 מ"ר למסחר ותעסוקה. חוף התכלת – כאמור, 14,100 יח"ד ו־463 אלף מ"ר תעסוקה ומסחר על קו הים.

יחד עם תוכניות נוספות כמו צומת הסירה ומתחמי תעש הרצליה, נוצר רצף של יותר מ־70 אלף יחידות דיור חדשות לאורך הקו שבין רובע שדה דב, גלילות, חוף התכלת והרצליה – מקבץ פיתוח שמחזק את מעמדה של הרצועה כ"לב החוף הצפוני" של גוש דן.

איך זה ישרת את תושבי שדה דב?

הסכם הגג בהרצליה שם דגש מיוחד על תשתיות ועל התאמה בין קצב הבנייה לקצב הפיתוח,  סוגיה שמעסיקה מאוד גם את המתכננים ואת התושבים העתידיים ברובע שדה דב. בין סעיפי ההשקעה המרכזיים כוללים כ־250 מיליון ש"ח לפיתוח חזית הים של הרצליה, כולל טיילת חוף חדשה; כ־200 מיליון ש"ח לשדרוג תשתיות תחבורה בצירים מרכזיים וחיבור טוב יותר לתחנת הרכבת הרצליה; כ־200 מיליון ש"ח לפארק מרכזי במתחם חוף התכלת וכ־500 מיליון ש"ח למחלף "רב המכר" – ציר תחבורתי שיחבר בין גלילות מערב למחלף הסירה וישלים את רצף התנועה לאורך כביש 2 ונתיבי איילון.

עבור תושבי רובע שדה דב העתידי, המשמעות היא מגוון רחב יותר של צירי נסיעה ותחבורה ציבורית צפונה: שילוב בין כביש החוף, נתיבי איילון, מחלף גלילות החדש, שבילי אופניים לאורך הים והקישור לתחנת הרכבת בהרצליה – המרחק בין הרובע לבין מוקדי תעסוקה, מסחר ופנאי בהרצליה פיתוח ילך ויתקצר.

בטווח הארוך, ככל שהתוכניות בהרצליה יתממשו במקביל להקמת הרובע בצפון תל אביב, ייווצר מרקם אורבני מחובר שבו מעבר יומיומי בין שדה דב, נופי ים, חוף התכלת והמרינה בהרצליה יהיה טבעי – בין אם ברכב, בתחבורה ציבורית, ברכיבה או בהליכה לאורך החוף.

ראש עיריית הרצליה, יריב פישר, התייחס להסכם ואמר: "הסכם הגג החדש יאפשר לנו לשדרג ולחדש את התשתיות הקיימות, שבחלקן לא נגעו מאז הקמתה של הרצליה. ההסכם יחזק את העיר, ישמור על צביונה, יאפשר פיתוח של שטחים ירוקים נוספים ושל פיתוח טיילת החוף, הגדלה משמעותית של שטחי אזור התעסוקה, סלילת כבישים, מחלפים ושבילי אופניים, ויטיב את איכות החיים של התושבים בעיר".

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ציין גם הוא: "לחתימת ההסכם קדמה עבודה משותפת מקצועית ומעמיקה בתכנון, חשיבה ארוכת טווח, והכנסת כלל הצרכים והדרישות לשיקולים שהובילו לפתרונות האיכותיים שנבחרו וסוכמו בהסכם. היה חשוב לנו לגבש מענים שיתאמו לצפי הגידול ולצד זאת ללא פשרות על יצירת מרחב אורבני רציף, עם תכנון מתקדם, של מגורים, תשתיות, תעסוקה, פארקים ואיכות חיים גבוהה".

לקריאה נוספת: שדה דב הוא רק ההתחלה: כך תיראה רצועת החוף בין תל אביב להרצליה

The post הרצליה חתמה על הסכם גג: תוכנית ״חוף התכלת״ תקודם appeared first on רובע שדה דב.

מדובר בסיום סאגה משפטית שנמשכה למעלה מ-50 שנה, מאז החל הליך פירוק השיתוף בקרקעות שנמצאות בין החוף הצפוני של תל אביב לשדה התעופה לשעבר. במשך עשרות שנים לא יכלו בעלי הקרקעות לממש את זכויותיהם, וההליכים נגררו בין ערכאות משפטיות, שמאים ומוסדות תכנון.

חמישה עורכי הדין שעמדו בראש ניהול ההליך במשך שנים – רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ’, גלית רוזובסקי ומיכאל שפטלר, יקבלו כ-25 דירות כל אחד, כשכר טירחה על עבודתם בניהול המתחם משנת 2009 ואילך. בין בעלי הקרקע ישנן משפחות ותיקות, יורשים רבים וגם דמויות מוכרות בציבוריות הישראלית. כך לדוגמה, נשיא המדינה, יצחק הרצוג, זכאי ל-4.5 יחידות דיור שהגיעו אליו בירושה מסבו. משפחת רקנאטי תקבל כ-9 דירות.

בין בעלי הקרקעות הפרטיים מחזיקים בשיא מספר הדירות, אברהם טלסזאן שזכאי ל-31–32 דירות, רועי כהן ואילון ברוך שזכאים ל-23–27 דירות כל אחד.

על פי החלטת החלוקה, בעלי הקרקע יוכלו לבחור את דירתם באחד מתוך שלושה מתחמים מרכזיים: מתחם אשכול – בדרום־מזרח הרובע. המתחם המרכזי, הנמצא בלב רובע שדה דב, ומתחם צפון־מערב (תא/3700) – קרוב לחוף הים ולתוכנית הענק שמקודמת שם ותאושר, ככל הנראה, בשנה הקרובה.

בעלי הקרקעות יבחנו את השוני בין המתחמים ויכריעו אם ברצונם לקבל דירה בהקדם האפשרי, אזי יבחרו במתחם אשכול בו הבנייה החלה והוא המתקדם מבין השלושה, או שיעדיפו להמתין עוד מספר שנים ויבחרו במתחם קרוב יותר לקו החוף. במקרים בהם מספר זכאים יבחרו את אותו המתחם מעבר למכסה, תיערך ביניהם הגרלה שתכריע את המיקום.

כעת, לאחר אישור טבלת הזכויות, ניתן יהיה לרשום את הקרקעות בטאבו על שם בעלי הזכויות. זהו תנאי חיוני לפתיחת הדרך לשיווק ולבנייה בפועל. בעיריית תל אביב כבר מסמנים את ההחלטה כזרז משמעותי להתקדמות הרובע החדש, שבו מתוכננות אלפי יחידות דיור לצד שטחי מסחר, פארקים, בתי ספר ומבני ציבור.

במבט קדימה, רובע שדה דב נחשב לאחת התוכניות הגדולות והמורכבות בישראל – פרויקט שעתיד לעצב מחדש את צפון תל אביב ולהשפיע על מחירי הדיור בעיר כולה. אישור חלוקת הקרקעות מעניק סוף־סוף ודאות לבעלים, לשוק הנדל״ן ולציבור הרחב שממתין לראות את השכונה קורמת עור וגידים. עבור בעלי הקרקעות – שרבים מהם המתינו עשרות שנים למימוש זכויותיהם – מדובר באבן דרך היסטורית וסגירת מעגל. עבור העיר תל אביב ותושביה, ההחלטה מאפשרת חציית משוכה משמעותית בפיתוח הרובע החדש.

לקריאה נוספת: ברקת קפיטל מעמידה מימון של 1.15 מיליארד שקלים לבעלי קרקע פרטיים בשדה דב

The post אבן דרך היסטורית: בית המשפט הכריע בחלוקת הקרקעות הפרטיות בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

התוכנית כוללת כ-12 אלף יחידות דיור, זכויות בנייה לתעסוקה בהיקף של כ-140 אלף מ"ר, זכויות בנייה למסחר בהיקף של כ-64 אלף מ"ר, זכויות בנייה למלונאות בהיקף של כ-50 אלף מ"ר וכ-200 דונם להקמת מבני ציבור, בהם קריית חינוך.

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב-יפו: "אני שמח על אישור התוכנית שעבדנו עליה כה הרבה. ייחודה של התוכנית בהרחבת המרכז העירוני התל אביבי על יתרונותיו; לא עוד שכונות סגורות, אלא עירוב שימושי מגורים, מסחר, תעסוקה ובנייני ציבור, שדרות המחברות בין מרכז העיר לים וכן שטחי ציבור וגינות בדומה לתוכנית גדס ההיסטורית.
התוכנית, כפי שאושרה על ידי העירייה והוצגה בפני הועדה המחוזית, מוסיפה למעלה מ-12,000 יחידות דיור חדשות לעיר. במסגרתה אף תכננה העירייה כ-1,000 יחידות דיור בר השגה על קרקעות הנמצאות בבעלות העירייה ומינהל מקרקעי ישראל וכן תמהיל דירות קטנות המתאימות לזוגות צעירים ולמעמד הביניים. בכך, מספקת התוכנית פתרונות דיור לאוכלוסיות שונות ובעיקר לאלו המוגדרים בני מעמד הביניים ותאפשר להם להמשיך ולהתגורר בעיר תל אביב-יפו".

The post תוכנית המתאר לאזור החוף בצפון-מערב תל אביב אושרה appeared first on רובע שדה דב.