מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.

חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.

מסחר בצירים המרכזיים של הרובע

עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.

בין נמל תל אביב להרצליה

אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.

אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.

המסחר גולש גם לחצרות הבניינים

אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.

"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני  והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.

מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".

"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.

"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".

מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".

מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.

"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".

אוכלוסייה עם כוח קנייה

מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.

על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.

אזור תיירותי חדש

ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.

"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".

דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני,  ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.

The post לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

ביוני 2023 פרסם מהנדס העיר תל אביב מסמך הנחיות לעיצוב אורבני, עיצוב בניינים ומרחבים פתוחים, לרובע החדש. המסמך מוסיף על ההנחיות המוטמעות בתב"ע וכולל הנחיות מפורטות, חדשניות בחלקן, בכל הקשור למיקרו אקלים, ייצור אנרגיה ממקורות ברי קיימה, ניהול הנגר, הצללות, מעבר אוויר, שטחים פתוחים, חשיפת השטחים הפתוחים לאור שמש, חשיפה מרבית של גגות וקירות לשמש לצורך ניצול אנרגטי, צמצום תופעת אי-החום העירוני ותכנון גגות משותפים כגגות משותפים ומועילים לדיירים.

לראשונה: קירות סולאריים במגורים

אורית מילבאואר, אדריכלית ובעלים של משרד מילבאואר אדריכלים היא ממתכנני פרויקט שיכון ובינוי להשכרה ארוכת טווח במתחם אשכול. "ישנן הנחיות מפורטות בנושא הבנייה הירוקה והדירוג האנרגטי של הבניינים", מפרטת מילבאואר. "עיריית תל אביב הציבה רף גבוה מאוד, זה מאוד מעמיס כלכלית על הפרויקטים, אבל זה נכון מבחינה אנרגטית. לדוגמה, אנו נדרשים לייצר כעשרה אחוזים מסך הצריכה האנרגיה השנתית הנדרשת, זה הרבה מאוד".

"כדי לעמוד ביעד הזה לא ניתן להסתפק בייצור אנרגיה סולארית רק על הגג. נדרש מאיתנו לחפות גם את החזיתות של הבניינים, בדגש על החזית הדרומית שהכי חשופה לשמש, בתאים פוטו-וולטאים. למיטב ידיעתי, זה לא היה קיים בארץ לפני כן במבני מגורים. גם במבני משרדים יש מעט מאוד בארץ שהטמיעו את זה".
"בעיניי, הרובע הזה לקח על עצמו להיות רובע לדוגמה בעיר, להיות החלוץ בתחום הזה. זה לא אומר שלא מנסים להחיל את הנחיות הבנייה הירוקה על עוד אזורים בארץ, אבל פה יש הזדמנות אמיתית לבנות מאפס רובע גדול מאוד, 16 אלף יחידות דיור".

בלי פחי אשפה ברחובות, בלי שטפונות

מילבאואר מזכירה גם את פינוי האשפה המתוכנן להיות פניאומטי. מערך פינוי האשפה במבני המגורים כולל פיר אשפה בכל קומה בבניין, וצנרת תת קרקעית שמובילה בשאיבת וואקום את האשפה למבנה מרכזי המצוי מחוץ לשכונה, ומרכז את כל הפסולת המגיעה מכל הבניינים בשכונה. המשמעות היא שלא יהיו חדרי אשפה חיצוניים בבניינים, לא יהיה צורך בשימוש במשאיות אשפה ועלויות יקרות יחסכו על הפרדת אשפה, שינוע, הדברת מזיקים וריחות.

"אני לא מכירה מערך אשפה פניאומטי מתקדם בארץ כמו זה שמתוכנן ברובע. ישנם פרויקטים שהתחילו להטמיע את זה, אבל לא בסדר גודל המתוכנן בשדה דב. מדובר על מערך שלם של צינורות תת קרקעיים, תשתיות מתחת לרחובות שמגיעות למקום אחד וחוסכות משמעותית בהוצאות העירוניות של שינוע אשפה".

האם כל הבנייה הירוקה הזו, תחסוך לי הוצאות כדייר ברובע?

"כן, התכנון מכוון לחסוך אנרגיה למשתמשים בטווח הארוך. ישנה חשיבה על מיקום הבניינים במגרש, כיוון הפתחים, שימוש בחומרים מבודדים, זכוכיות מותאמת למעבר מוגבל של השמש, מערכת מים אפורים של מי מזגנים שהולכים להשקיה ועוד.

מעבר לזה יש גם התייחסות ירוקה למרחב הסביבתי כמו תקני חניית אופנים, רשת שבילי הליכה, זיקת הנאה לחצרות הבניינים כדי ליצור רצף פארקים והתייחסות ספציפית לנושא של השהיית נגר בגגות, כדי לא לגרום לשיטפונות ברחובות. הגג מאפשר לאגור את מי הגשם ולשחרר אותו במרזבים אט אט ולא בבת אחת. כך הרחובות לא מוצפים".

בנייה ירוקה? כמו מרצדס

לשאלה האם הנחיות מהנדס העיר תל אביב הפתיעו אותה, משיבה מילבאואר בחיוב: "המסמך הפתיע כי באמת לא נתקלנו בעבר ברמת דרישות כזו גבוהה. מצד אחד זה מקשה על התכנון ומצד שני, זה משמח. התפקיד שלנו כמתכננים הוא לקחת את התכנון כמה צעדים קדימה מבחינת החדשנות ולכן אנחנו לוקחים את האתגר הזה בשתי ידיים כי המטרה פה היא חשובה".

ראוי להזכיר כי תקן בנייה ירוקה 5281 מחייב בנייה ברמה של כוכב 1. מדיניות פורום ה-15 המעודכנת של הערים הגדולות בישראל  קובעת דרישות של שני כוכבים למבני מגורים, משרדים ותיירות גדולים. בשדה דב, ביצעה הנהגת העיר קפיצה נוספת וקבעה תקן של שלושה כוכבים.

ולמרות זאת, מילבאואר מציינת כי בהשוואה למתרחש בחו"ל, ישראל מפגרת מאחור: "הם באמת הרבה צעדים לפנינו בנושא הזה, במיוחד צפון אירופה, נורבגיה, שבדיה ודנמרק. יש להם תקנים מאוד מחמירים והם גם משקיעים הרבה יותר בבנייה הזו, ממה שנעשה בארץ. אנחנו עדיין רחוקים מחו"ל אבל שדה דב עושה צעד משמעותי קדימה בנושא".

האם הישראלי הממוצע יסכים לשלם "פרמיה ירוקה", לשלם יותר על דירה שמתוכננת בהתאם לבנייה בת קיימה?

"מעט מאוד מרוכשי הדירות מודעים בכלל לנושא הזה, רוכשים בודדים, מהנדסים ברובם, מעמיקים במפרט הטכני. רוב הקונים לא מבינים בנושא, לא שואלים או שזה לא מעניין אותם, גם אם הם משלמים 9 מיליון שקלים לדירה", משיב לשאלה רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו". עם זאת הוא מוסיף כי הקונים לא בהכרח צריכים להתעמק בזה: "מי שרוכש מרצדס לא יודע מאיזה חומרים בנו את הרכב בדיוק, אבל יודע שמדובר בייצור איכותי. אותו דבר ניתן לומר על בניינים עם דירוג אנרגטי גבוה או שכונה שנבנית על פי תקן בנייה ירוקה".

ירוק = איכות חיים

מילבאואר מאמינה גם היא, כי מגורים בשכונה "ירוקה" מספקת ערך מוסף לרוכשים: "אני חושבת שהישראלים גם יעריכו את זה ברגע שהם יגורו שם ויבינו את ההבדלים. אני מאוד מקווה שהרובע יצליח כמו שכרגע זה נראה".

מדוע תכנון ירוק מספק ערך מוסף לרוכשי הדירות?

רות אברהם מהמועצה הישראלית לבנייה ירוקה מסבירה: "איכות חיים נמדדת מעבר לגבול הצר של הדירה,  וצריך לבחון גם אותה בחיפוש שלנו אחרי מגורים. ניהול הפסולת, יעילות אנרגטית, נגישות לשימושים שונים, לתחבורה ציבורית ולשטחים פתוחים – כל אלה משפיעים על איכות החיים שלנו ועל היומיום שלנו".

אדריכלית אסתי כהן ליס מאגף בכיר תכנון במשרד הבינוי והשיכון, מפרטת מהי החשיבות של תכנון כלל המרחב כבר-קיימה, מעבר לרמת הבניין הבודד: "תקן הבנייה הירוקה 5281 של מכון התקנים הפך בשנים האחרונות לתקן מחייב. עם זאת, ראינו שההתייחסות למבנה הבודד לא מספקת, והבנו, שצריכה להיות תשובה רחבה יותר הוליסטית יותר של המרחב הציבורי. איכות חיים ירוקה לא משיגים מבנייה של בנין ירוק יחיד, אלא משילוב של הרבה מאוד פרמטרים שמתקשרים ביניהם".

אברהם מעריכה שחשיבות התכנון ההוליסטי מתחוורת אט אט לקהל המקומי: "אני חושבת שהציבור הישראלי שעומד היום בפקקים וחווה את הצפיפות בכביש, מבין היום טוב יותר את החשיבות של תכנון במיוחד לנוכח העובדה שכמות האוכלוסייה תגדל ואיתה גם כמות הרכבים והעומס. זוהי סוגיית שנוגעת ישירות באיכות החיים, ובמובן הזה יש איזהו שינוי בגישה של הציבור".

המטרה: תכנון מיטבי

כדי לעזור לאדריכלים לתכנן שכונה בת-קיימה ולא להזניח אף פרט ממכלול הנושאים הנדרשים לתכנון ירוק מיטיב פותח כלי המדידה, שכונה 360° שמטרתו להטמיע עקרונות פיתוח בר קיימה בתכנון שכונות מגורים בישראל. הכלי פותח בשותפות אסטרטגית של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ומשרד הבינוי והשיכון.

ליס: "שדה דב הוא רובע ששם לו כמטרה לתכנן תכנון מיטבי, ולכן הם השתמשו בשלב התכנון כמעט בכל כלי שיכול לטייב את התכנון. הם נעזרו בכלי של שכונה 360° ככלי מדידה שמקדם איכות תכנונית. אם כי חשוב לי להדגיש שאנחנו לא היינו חלק מצוות התכנון והתוכניות לא נבדקו על ידינו. אדריכל התוכנית, ארי כהן, עשה שימוש עצמאי בהוראת התוכנית וזה מבורך.
"אני חושבת שהשכונה הזאת תוכננה עם הרבה תשומת לב לערכים של בנייה ירוקה, והלוואי שיהיו עוד הרבה פרויקטים עם תכנון ותשומת לב כאלה".

מעמיס כלכלית על הפרויקט

האם הבנייה הירוקה והמתקדמת בצפון תל אביב, תעמיס על עלויות הדירה עוד יותר? מזרחי סבור שבנייה ירוקה מייקרת את הפרוייקט בכ-5-3 אחוזים. "כל קבלן יכול לבחור אם לגלגל את העלויות האלה על הרוכש או לספוג אותם. יש תחרות עזה בתחום ויהיו קבלנים שיראו בעלויות הנוספות ערך מוסף שיעזור להם להתמודד בתחרות, כך שלא בהכרח הלקוח הוא זה שישלם יותר".

מילבאואר אומרת שההנחיות הירוקות אכן מעמיסות כלכלית על הפרויקט אבל מציינת כי "התפקיד שלנו הוא לבנות היום הכי טוב שאנו יכולים במסגרת הידע שנצבר, גם אם יש לזה מחיר נוסף, כי זה תכנון עם חשיבה לטווח ארוך. אני חושבת שהישראלים גם יעריכו את התכנון הירוק ברגע שהם יגורו בדירה ויבינו את ההבדלים".

תשומת לב לפרטים, לתכנון התהליך

בניגוד לשניהם, מציינת ליס כי היא בחנה במסרת תפקידה את הנושא ומצאה כי עלויות הבנייה בהתאם לעקרונות שכונה 360 בהתאם לסטנדרט של משב"ש הן זניחות: "הפתרונות של 360°  לא דורשים יותר כסף אלא יותר תשומת לב ותכנון וביצוע נכונים. לדוגמה, אם אתה משתף את מתכנן הנגר בסוף התוכניות, סביר להניח שיהיה לך קשה יותר להטמיע את ההנחיות שלו בתוכנית. אני חושבת שהשכונה הזאת תוכננה עם הרבה תשומת לב למאפיינים שלה ולערכים של בנייה ירוקה שהתוכנית לקחה על עצמה, והלוואי שיהיו עוד הרבה פרויקטים עם תכנון ותשומת לב כאלה".
אברהם מסכמת: "אין ספק שעיריית תל אביב לקחה את המשימה של תכנון עתודת הקרקע האחרונה שלה די ברצינות. אנחנו כמובן נדע רק בשלב שבו כבר תהיה שכונה, אם הם הצליחו במשימה או לא".

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי appeared first on רובע שדה דב.