חי, צומח, עיר

שירה לוי בן ימיני, מנהלת ומייסדת בית ליבלינג היא אוצרת התערוכה "חי, צומח, עיר" – 100 שנים לתוכנית גדס לעיר הגנים של תל אביב. התערוכה נפתחה בנובמבר 2025 והיא מציגה את תפיסתו הייחודית של גדס, לפיה העיר היא מרקם חי שבו חברה, טבע, סביבה ותרבות שזורים זה בזה, ותפקידו של התכנון הוא לייצר איזון בין צרכי האדם לבין סביבתו.

בהרצאה שהתקיימה במסגרת בית הספר לקיימות של עיריית תל אביב, הדגישה לוי בן ימיני שגדס לא היה אדריכל מסורתי. "הוא החל את דרכו המקצועית בתחומי הבוטניקה, ביולוגיה ואבולוציה והתפתח בנושאים נוספים רב תחומיים בהם תכנון ערים. ההסתכלות ההוליסטית הייחודית שפיתח, היא שהפכה אותו לפורץ דרך בתחום התכנון העירוני".

גריד היררכי וגינות מרכזיות

גדס התבקש להציע תפיסה כוללת להתפתחותה של תל אביב, הן בהתווית קווים להתרחבותה של העיר צפונה והן לקישוריות בין השטח החדש לשכונות הדרומיות ויפו. אחד המאפיינים המרכזים של תוכנית גדס הוא הגריד ההיררכי שיצר, וזאת בניגוד לבינוי האקראי שאפיין את השכונות הוותיקות של העיר.

הגריד כלל רחובות ראשיים רחבים בכיוון צפון-דרום, שאמורים לתמוך בחיים העירוניים האינטנסיביים – מסחר, בנייה גבוהה יותר, תנועה. רחובות משניים בכיוון מזרח-מערב, שתוכננו כ"חגורות ירוקות" צרות יותר, נמוכות יותר, המיועדות להכניס את הבריזה מהים פנימה. רחובות צדדיים צרים עוד יותר, המובילים לתוך הבלוק עצמו.

בלב הבלוק, גדס תכנן מרחב ציבורי ייחודי: גינה משותפת שאמורה הייתה להיות בבעלות של 70 אחוז מהתושבים, כאשר 30 אחוז נשארים לעירייה לצורך תחזוקה ותשתיות. לוי בן ימיני מסבירה: "גדס האמין שאותה בעלות של תושבים על הגינות האלה תאפשר את האחריות ארוכת הטווח שאותם אנשים יעניקו לסביבה הזאת, והם גם אלה שיוכלו ליהנות מאותה גינה על ידי חקלאות עירונית".

מתוך כמאה גינות שתוכננו במקור בעיר הלבנה, שרדו עד היום רק כ-30. לחצי בנייה ופיתוח, מחסור במבני ציבור ושימושים אחרים דחקו אט אט את מקומן. חלק מהגינות ששרדו, שינוי את ייעודן ואיבדו את תפקידן האקולוגי.

עם זאת, העקרון של הדרגתיות בתנועה – מהרחוב הראשי הסואן, דרך רחוב משני שקט יותר, אל רחוב פנימי אינטימי ולבסוף לגינה משותפת – עדיין קיים במרבית הבלוקים במרכז תל אביב, בתחומי העיר אותה תכנן גדס.

רובע שדה דב: תכנון במאה ה-21

בשנת 2020 אושרה תוכנית המתאר לרובע שדה דב, פרויקט בהיקף חסר תקדים: כ-1,300 דונם לאורך חוף הים, שבו יוקמו כ-16,000 יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, מבני ציבור ופארקים. התוכנית, שתוכננה על ידי משרד ארי כהן אדריכלות ובינוי ערים, מנסה להתמודד עם אתגרים עירוניים שגדס לא הכיר: צפיפות גבוהה בהרבה, משבר אקלים, צורך בתחבורה ציבורית מתקדמת ודרישות של חברה עכשווית. אחד העקרונות המרכזיים של תוכנית שדה דב הוא יצירת "רצף עירוני למרקם העיר הקיים והמתוכנן".

בדומה לגדס, שתכנן את הצפון הישן כהמשך טבעי למרקם העיר הקיימת, גם תוכנית שדה דב מקפידה על המשכיות: רחוב אבן גבירול, עורק מרכזי במרקם גדס, ממשיך צפונה אל תוך הרובע החדש. שדרות עירוניות הניצבות לחוף נועדו ליצור חיבור טבעי בין הים לשכונות ממזרח.

התוכנית מבוססת על "רשת רחובות עירונית נגישה וצפופה", הדומה בעקרונותיה לגריד של גדס. יש רחובות ראשיים אינטנסיביים, רחובות משניים שקטים יותר, ומרחבים ציבוריים פנימיים. אבל בניגוד לגדס שתכנן בלוקים של כמה קומות, בשדה דב הצפיפות גבוהה בהרבה וכוללת מגדלים של עשרות קומות.

פארק המסלול: הגינה המרכזית

אם גינות הבלוק היו "לב הכפר" בתוכנית גדס, הרי שברובע שדה דב את התפקיד הזה ממלא "פארק המסלול" – פארק רובעי ייחודי המשמר את תוואי מסלול הנחיתה של שדה התעופה לשעבר. הפארק משמש כעמוד השדרה הירוק של המתחם הצפוני, כאשר מרבית מבני הציבור מרוכזים לצידו.

בנוסף, הגינות הפרטיות הממוקמות בלב כל מתחם מגורים, הן גינות עם זיקת הליכה להולכי רגל ומאפשרות חיבוריות והליכתיות בכל הרובע, לצד עידוד וטיפוח הקהילתיות.

בנוסף לפארק המסלול, התוכנית כוללת פארק חופי רחב, פארק לינארי החוצה את הרובע ממזרח למערב, וטיילת לאורך החוף. הגישה לים – משאב שגדס היה הראשון להכיר בחשיבותו כמרחב חיוני לציבור – מובטחת מכל נקודה ברובע, במרחק הליכה קצר במיוחד.

קיימות וטכנולוגיה

בעוד גדס התייחס לצמחייה ולנוף מתוך הבנה אינטואיטיבית של תפקידם האקולוגי וכתב תוכנית מתאר שכללה פירוט של סוגי הצמחייה, הרי שתוכנית שדה דב מיישמת עקרונות קיימות מפורשים, בתחומי הנגר, האנרגיה והצמחיה. החלטת ממשלה מ-2022 הכירה בעצים כתשתית עירונית קריטית והציבה יעד: עד שנת 2040, רחובות מרכזיים חייבים להיות מוצלים על ידי עצים. ברובע שדה דב מתוכנן "רצף של טבע עירוני" – שדרות ציבוריות לצד גינות פרטיות הממוקמות במרכז הבלוק, עם זיקת הנאה להולכי הרגל.

קווי הדמיון בין שתי התוכניות

שתי התוכניות, עיר גנים ושדה דב, חולקות מספר עקרונות יסוד: גריד היררכי: בשני המקרים יש הבחנה ברורה בין רחובות ראשיים אינטנסיביים לרחובות משניים אינטימיים יותר. העקרון של הדרגתיות בתנועה – מהסואן לשקט – קיים בשתיהן. גם החיבור שיצר גדס בין השכונות הקיימות לצפון העיר החדש, בא לידי ביטוי בתוכנית רובע שדה דב, עם המשכיותו של רחוב אבן גבירול במתכונתו הקיימת. מרחבים ציבוריים משותפים: גינות הבלוק של גדס ופארק המסלול של שדה דב ממלאים תפקיד דומה – לספק למגורים האורבניים אלמנט קהילתי, מרחב נשימה ירוק, ומוקד חברתי. עירוב שימושים: גדס תכנן מסחר ברחובות הראשיים ומגורים ברחובות הפנימיים. שדה דב מרחיב את הרעיון ומשלב גם תעסוקה ומלונאות, אך העיקרון של מרחב עירוני חי ומגוון נשמר. התייחסות לטבע העירוני: שתי התוכניות רואות בצמחייה ובשטחים הירוקים לא קישוט אלא מרכיב תכנוני מהותי, הכרחי לאיכות החיים העירונית.

חיבור לים: גדס היה הראשון שהבין שהחוף הוא משאב ציבורי חיוני. עד אז בתי השכונות הוותיקות נבנו עם הגב לים, ומאיר דיזינגוף תכנן לפתח בו נמל תעשייתי בדומה לנמל חיפה. שדה דב ממשיך את החזון הזה ומגדיל אותו: שני קילומטרים של קו חוף נפתחים לשימוש ציבורי, וקבלני הרובע מבטיחים לרוכשים דירות עם נוף לים, אחד מהמשאבים המשמעותיים של הרובע.

בין כרכרות למכוניות

עם זאת, קיימים גם הבדלים מהותיים הנובעים מההקשר ההיסטורי והתפיסה התכנונית. כך לדוגמה, שתי התוכניות הן תשובה לגידול המהיר באוכלוסייה וללחצי פיתוח. אך בעוד שגדס תכנן עיר המיועדת לקלוט את גלי ההגירה בבניינים של 2-4 קומות, שדה דב מתמודד עם לחצי צפיפות של מטרופולין מודרני. על פי התוכנית, 16,000 יחידות דיור יקלטו כ-50 אלף תושבים בבנייה מתוכננת של רבי קומות לצד בניינים מרקמיים (8-10 קומות) גבוהים בהרבה בהשוואה לעיר הגנים.

גם ההתייחסות לתחבורה אינה דומה. גדס תכנן עיר בעידן חף מפקקי התנועה. שדה דב צריך להתמודד עם מציאות של עומס תחבורתי, זיהום אוויר והכרח של תחבורה ציבורית מתקדמת. הדגש על "היפוך הפירמידה" – הולך רגל ואופניים במרכז במקום הרכב הפרטי – הוא תגובה לבעיות שגדס כלל לא הכיר.

תוכנית גדס יצרה "עיר גנים" בעיקר מתוך תפיסה סוציולוגית וביולוגית. תוכנית שדה דב כוללת גם היערכות למשברי אקלים – גלי חום, הצפות, צורך בצמצום טביעת הרגל האקולוגית. הקיימות היא לא "תוצר לוואי" אלא מטרה מרכזית.

מרקם אורבני תל אביבי

מאה שנה לאחר תוכנית גדס, רובע שדה דב מהווה הזדמנות לבחון מחדש את העקרונות שהניח הבוטנאי-מתכנן הערים הסקוטי. חלק מהעקרונות, הגריד ההיררכי, המרחבים הציבוריים המשותפים, החיבור לים, הטבע העירוני – רלוונטיים היום לא פחות מאשר אז. אחרים דורשים תרגום מחדש לאתגרים שמציבה מציאות המאה ה-21. היטיב לנסח זאת מהנדס העיר אודי כרמלי. בכנס שעסק בתוכניות ואתגרי הרובע הוא ציין: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב". הוא הוסיף: "האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן".

לקריאה נוספת: מאחורי ״היהלום של תל אביב״: חצי מאה של מאבק על הקרקע

The post מאה שנה של חזון: מתוכנית גדס לרובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הפרויקט ימוקם במתחם אשכול ויכלול כ-459 יחידות דיור וכ-1,600 מ"ר שטחי מסחר. לפי הצפי, הבנייה תחל בחודש הנוכחי והמסירה תתבצע בשלבים, כאשר השלב האחרון צפוי להסתיים בעוד כ-4.5 שנים. על פי דוחות ישראל קנדה, עד אוקטובר 2025 נמכרו 265 דירות מתוך כ-459 המתוכננות.

ברק רוזן, מנכ"ל ובעלים של ישראל קנדה, ציין בהודעה כי "החברה גאה להיות הראשונה שהתחילה בבנייה במתחם והראשונה אשר תמסור דירות לדיירים". רוזן הגדיר את הפרויקט כ"אחד מפרויקטי הדגל המשמעותיים של הקבוצה".

Rainbow הוא הפרויקט הראשון במתחם אשכול שקיבל היתר בנייה מלא ברובע שדה דב. ישראל קנדה קיבלה את ההיתר בסוף ספטמבר 2025, לאחר שהחלה בעבודות חפירה ודיפון באפריל 2024. תוכנית העיצוב של הפרויקט אושרה עוד קודם לכן.

ערן מנור, מנכ״ל אשטרום קבלנות, הודה לישראל קנדה על האמון בחברה, וציין שהפרויקט מצטרף לצבר הפרויקטים של החברה ומהווה חלק מאסטרטגיית הצמיחה לשנים הקרובות.

לקריאה נוספת: גלנור ואוליצקי יחלקו את עבודות התשתית במתחמי מרכז וצפון שדה דב

The post ישראל קנדה בחרה באשטרום כקבלן ביצוע לפרויקט Rainbow במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.

אי הוודאות, שעדיין ניכרת בסוף שנת 2025, היא אחת הסיבות שכולם "נושאים עיניים" לשדה דב: לא כי זה הרובע היפה או היקר ביותר (הוא בהחלט מועמד), אלא כי הוא הפך לסמן מרכזי למצב הענף. ההתקדמות כאן, במיקום הכי מרכזי ויוקרתי, נבחנת תחת זכוכית מגדלת של כל מובילי ענף הנדל״ן המקומי.

בשנת 2025 שוק הדירות הישראלי הראה חולשה וירידה במכירות. לפי נתוני הלמ״ס כפי שפורסמו בדצמבר, באוגוסט–אוקטובר 2025 חלה ירידה של 9.8% במכירת דירות לעומת שלושת החודשים הקודמים ו־12.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ-80 אלף דירות. ועדיין, בשדה דב התהליכים לא נעצרו. מה זה אומר? לא ששדה דב חסין – אלא שהוא פועל על ציר זמן ארוך יותר, ושחקנים בו נוטים להמר על העתיד גם כשכאן ועכשיו לא נוח.

אשכול: היתרי בנייה ראשונים

בשנת 2025 החלו עבודות הביצוע במתחם אשכול, לא רק ברמה התשתיתית, אלא גם בפרוייקטי המגורים. ישראל קנדה קיבלה היתר בנייה מלא לפרוייקט Rainbow במגרש 111, היתר בנייה ניתן לאביסרור בפרוייקט Ashira במגרש 101, גם שיכון ובינוי קיבלה היתר במגרש 109 וקבוצת נחמיאס במגרש 103 בפרוייקט Utopia. במקביל, חלה התקדמות תשתיתית במתחם – נפרסו תשתיות תת-קרקעיות, נסללו כבישים וקודם פיתוחה של שדרה 3 שצפויה בקרוב לפתוח את הדרך אל הים עבור תושבי הסביבה.

מרכז וצפון: המכרזים נסגרו, והמחירים ירדו

לצד זה, קודמו השנה בשדה דב גם מתחמי המרכז והצפון. בפברואר 2025 נסגרו מכרזים במתחם המרכזי בהיקף של 4,191 יח״ד, עם תקבולים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל וירידה משמעותית בשוויי הקרקע ביחס לשיאי העבר. מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה וציין כי ״המכרזים שנסגרו מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב".

במרץ 2025 נסגרו גם מכרזים במתחם הצפוני והתופעה חזרה על עצמה, תקבולים בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקלים עבור קרקע ל- 1,737 דירות בשוק החופשי, פרויקט דיור מוגן הכולל 300 חדרים ולמעלה מ-700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

התחרות התחדדה והיזמים התחמשו בפרזנטורים מובילים

המכרזים קבעו שתי עובדות משמעותיות: הראשונה, מהפך משמעותי בשוק הדיור להשכרה שהופך לעובדה מוגמרת עם מאות יחידות דיור באחד הרובעים היוקרתיים בארץ. השנייה, זריקת מרץ משמעותית לתחרות בין היזמים.

בשלב המוקדם, השיווק בשדה דב עדיין נראה כמו התחלה זהירה של שוק יוקרה: היו מי שהקדימו, ובראשם ישראל קנדה שהחלה למכור כבר בשנת 2024 וזכתה לחשיפה משמעותית באמצעות עסקה מתוקשרת עם נועה קירל, שנבחרה גם כפרזנטורית של החברה. קצת לאחר מכן, יצאה גם אביסרור לשיווק מוקדם ב־2024, עם יהודה לוי כפרזנטור ורוכש בפרויקט.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את הטון: זו כבר לא זירה של פרוייקטים בודדים ראשונים, אלא שוק שהולך ונעשה צפוף. נחמיאס החלה לשווק בסיוע ליאור סושרד כפרזנטור, ודמרי, יצאה בקמפיין לפרוייקט Dimri Yama שמובל על ידי פרזנטור החברה עידן עמדי.

מהר מאד, ובאופן מפתיע יחסית, נכנסו לתמונה גם היזמים במתחמי מרכז וצפון, שיצאו בקמפיינים חודשים ספורים לאחר זכייתם בקרקע. גינדי יצאה במהלך שיווקי בולט, עם תג מחיר שעורר עניין ארצי, קבוצת חג׳ג׳ החלה גם היא למכור במכירה מוקדמת, עוד לפני שהיתה לה הדמיה של הפרויקט. כך נמכרו תוך זמן קצר מאות דירות בשדה דב, חלקן ברף מחיר נמוך מזה שנראה עד לאותו שלב.

בעלי הקרקע הפרטיים קיבלו סוף־סוף ודאות

אחד מהאירועים המרכזיים של 2025 הוא לא מכרז ולא היתר וגם לא קמפיין שיווקי, אלא החלטת בית המשפט לגבי זכויות בעלי הקרקע הפרטיים. בספטמבר 2025 פורסמה טבלת זכויות שמחלקת זכויות בין כ־1,700 בעלי קרקע – אבן דרך משמעותית אחרי עשרות שנים של הליכים מורכבים.  המשמעות העירונית־כלכלית של זה עצומה: ודאות היא דלק. לא כי כולם רצים מיד לבנות, אלא כי מרגע שמבינים "מה יש לי ביד" אפשר לקבל החלטות: להתאגד, להמתין, לממש, לחבור ליזם. בלי ודאות, כל הפוטנציאל הזה נשאר כנכס תיאורטי. עם ודאות, הוא הופך למערכת עם שעון.

בתחום המלונאות אי הוודאות נותרה בעינה

אי הוודאות השפיעה משמעותית על רכיב שלא הצליח השנה להתנתק מהכותרות הביטחוניות: המלונאות. במרץ 2025 רמ״י פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי (כ־1,100 חדרים), חלקם על קו החוף – אחד מסממני "הריביירה" התל אביבית החדשה. המכרזים פורסמו כעשור לאחר השיווק האחרון של מגרשים למלונאות בתל אביב, ובהיותה של תל אביב אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת, הציפיות היו גבוהות.

המציאות הפוליטית־ביטחונית, התפוסות הנמוכות וצמצום כניסות התיירים, גרמו לקפאון במכרזי המלונאות ודחיית סגירתם. התקווה היא ש-2026 תביא לישראל מציאות ביטחונית חדשה, כזו שמעודדת תיירות, פריחה כלכלית ושיתופי פעולה בינלאומיים, ולא שולחת את הישראלים לנפוש רק בחו״ל.

השורה התחתונה היא שב־2025 שדה דב עבר שלב חשוב: ההכרעה בגוש הגדול יצרה ודאות, ההיתרים והעבודות מראים סוף סוף התקדמות בשטח, התחרות בין היזמים חידדה את מאמצי השיווק, והכול התרחש תחת תנאי מאקרו קשוחים של מלחמה, האטה במכירות וסביבת ריבית מכבידה. שדה דב הפסיק להיות רק חזון של מתכננים ומצגים של יזמים, והתחיל להיות רובע שעולה על הקרקע ומייצר עובדות בשטח תחת תנאים שלא בדיוק עושים הנחות. והאמת? בענף שנוטה להיסחף לקצוות, אחרי הברומטר שמהווה רובע שדה דב כדאי להמשיך לעקוב.

לקריאה נוספת: אלגנטיות עם כפכפים: תל אביב שלנו, במאה ה-21

The post ברומטר הנדל״ן של ישראל: סיכום השנה שעברה על הרובע הכי מדובר במדינה appeared first on רובע שדה דב.

סיגל ויצמן אהרוני, חברת מועצת העיר לשעבר וממובילות המאבק, פרסמה פוסט וציינה כי מדובר ב"עידן חדש" וכי המאבק החברתי-סביבתי הסתיים בהצלחה. ויצמן אהרוני שיגרה בקיץ 2025 פנייה חריפה לראש העיר רון חולדאי בדרישה להפסיק את מטרדי העשן והריח שפגעו באיכות חיי התושבים. הצטרפו לדרישתה גם ראשי ועדים ופעילים מרכזיים בצפון העיר, בראשות עו"ד שחר סקברר, אשר שיגרו גם הם פנייה דחופה נוספת למשנה למנכ"ל העירייה.

על המכתב חתמו נציגי השכונות: כוכב הצפון, תוכנית למד, רמת אביב ג', נופי ים, ואזורי חן. הפעילים הדגישו במכתבם כי חוף תל ברוך הוא החוף העירוני היחיד בתל אביב שבו מותרת הבערת מנגלים, מה שגרם לריכוז חריג של פעילות זו באזור.

הבעיה: עשן שנישא אל השכונות

הרוח המערבית נשאה את העשן ממאות המנגלים ישירות אל שכונות עבר הירקון, ויצרה מטרד בריאותי וסביבתי מתמשך לעשרות אלפי תושבים. החוף הפך למוקד משיכה ללינת שטח ועריכת ברביקיו בהיקפים חריגים, במיוחד בסופי שבוע ובחגים.

ההחלטה החדשה תיכנס לתוקף בעוד ימים ספורים, וכעת על העירייה להבטיח אכיפה יעילה בשטח כדי שהחוף יישאר נקי מעשן ומנגלים, בדומה ליתר חופי העיר. מי שמתכנן “על האש” משפחתי יצטרך לחפש חלופות במקומות שבהם הדבר מותר לפי שילוט וכללי העירייה.

זו החלטה קטנה לכאורה, אבל היא יושבת בדיוק על המתח העירוני שמאפיין את תל אביב היום, בין בילוי חופשי במרחב הציבורי לבין איכות חיים, בריאות וסביבה במרקם עירוני צפוף. במקרה של תל ברוך, העירייה בחרה צד ברור.

ציפי ברנד, סגנית ראש העירייה והממונה על רצועת החוף והפארקים: "ההחלטה לאסור הבערת מנגלים בחוף תל ברוך היא צעד חשוב לשמירה על מרחב ציבורי נקי, בטוח ובריא לכולם. אנחנו רוצים חוף שמאפשר לכולנו ליהנות מהטבע בלי עשן, לכלוך וסיכונים.  החופים הם נכס יקר של העיר ושל התושבים והתושבות. האחריות שלנו היא להגן עליהם, כדי שגם הדורות הבאים יוכלו ליהנות מהם."

לקריאה נוספת: בשורה לסביבה: תחנת הכוח רדינג תפסיק לייצר חשמל ותשמש לצרכים ירוקים וחדשניים

The post אוויר נקי בחוף תל ברוך: העירייה תאסור הדלקת מנגלים appeared first on רובע שדה דב.

הסטנדרט: כמו בפנטהאוז

במרבית פרוייקטי היוקרה בישראל, תקרות גבוהות הן פריווילגיה של הפנטהאוזים בלבד. כאן ההיגיון מתהפך: Dimri Yama הופך את היוצא מן הכלל לכלל, ובונה תקרות בגובה של כ־4 מטרים בכל הדירות במגדל. הבחירה הזו משפיעה ישירות על תחושת המרחב, האור והפרופורציות ומעניקה לדיירים תחושת יוקרה שאינה תלויה בקומה או בגודל הדירה.

בנוסף, בכל דירה מרחב מוגן פרטי (ולא פתרון קומתי משותף) – החלטה שמוסיפה פרטיות, נוחות ובטחון, ומחזקת את תחושת הביטחון בבית ואת ערך הנכס לאורך זמן.

אדריכלות ועיצוב פורצי דרך – בקנה מידה בינלאומי

הפרויקט מביא עיצוב אדריכלי בינלאומי פורץ דרך, אותו מוביל האדריכל המוערך רני זיס, החתום על פרויקטים יוקרתיים בישראל ובעולם, ביניהם בתי המלון The Plaza בניו-יורק,  מיזם היוקרה Six Senses Tel Aviv ברוטשילד 10 ו-The Ritz-Carlton בהרצליה. הפרויקטים של זיס מזוהים עם סטנדרט יוקרתי על-זמני ועם אדריכלות שמציבה רף חדש.

את עיצוב הפנים מובילה המעצבת הבריטית הבינלאומית Kelly Hoppen, זוכת עיטור הכבוד CBE מטעם בית המלוכה הבריטי על תרומתה יוצאת הדופן לעולם העיצוב. Hoppen נחשבת לאחת המובילות ביצירת שפה עיצובית מינימליסטית-אלגנטית, שמחברת חמימות עם יוקרת עילית. Hoppen  חתומה על פרוייקטים מצליחים רבים, החל מאחוזות פרטיות בלונדון וכלה במלונות בוטיק באסיה. החיבור המוצלח בין השפה האדריכלית לבין עיצוב הפנים המוקפד, ממקם את Dimri Yama  כפרויקט עם DNA בינלאומי, כזה שמביא לתל אביב סטנדרט עולמי של מגורי יוקרה.

חיים כמו בבית מלון או מועדון פרטי

רוח הפרויקט שואבת השראה מהאינסופיות של הים, ומתרגמת אותה לחוויית מגורים של “מועדון פרטי” בתוך הבית, או אם תרצו, מלון יוקרה יומיומי: קומת גג עם בריכת אינפיניטי ונוף פתוח; מטבח שף לאירוח; מתחמי עבודה; חדר כושר מתקדם; קומת ספא הכוללת בריכה חצי־אולימפית, סאונות, חדרי טיפולים, יוגה ופילאטיס; מגרש סקווש; ובנוסף מתחמי מוזיקה, קולנוע, פעילות לילדים ונוער וחדר יין. כל המתקנים מאפשרים לדיירים ליהנות מאיכות חיים מלאה בתוך הקומפלס, בכל יום מחדש.

החופש להיות: גם בהחלטה הכלכלית

בתקופה שבה רוכשים ומשקיעים מחפשים ודאות, שקט ותכנון כלכלי אחראי -, Dimri Yama  מציע הטבת פריסייל שמצמצמת סיכון ומרחיבה אופק: תשלום מקדמה במועד הרכישה והיתרה לקראת המסירה – ללא הצמדה למדד. מחיר פריסייל לדירות 2 חדרים בפרויקט, בשטח של 56.5 מ"ר, מתחיל מ-3.75 מיליון שקלים.

המשמעות הכלכלית של ההטבה ברורה: הימנעות משחיקת הון בתקופת הבנייה, ודאות כלכלית, ויכולת לתפוס את רמות המחיר הנוכחיות ברובע הכי יוקרתי בישראל, שצפוי לספק עליות ערך משמעותיות עם התקדמות הבנייה והפיתוח של הרובע החדש. עבור מי שמחפש השקעה בלוקיישן מוביל, פרויקט Dimri Yama מספק שילוב מנצח של שקט נפשי ופוטנציאל רווח ממשי.

רוכשים ומשקיעים שמחפשים סגנון חיים בינלאומי המשלב מגורי יוקרה, איכות חיים בלתי מתפשרת, ומיקום מושלם על קו החוף של תל אביב – יכולים למצוא את השילוב המנצח בפרויקט Dimri Yama ברובע שדה דב.

[תוכן מקודם בשיתוף י.ח דמרי]

לפרטים ומידע נוסף על פרוייקט Dimri Yama

The post החופש להיות: Dimri Yama מביא קונספט מגורים בינלאומי לשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

עיצוב בינלאומי ומיקום אסטרטגי

פרויקט Dimri Yama כולל ארבעה מבנים: שני מגדלים בני 39 ו-16 קומות, ושני מבנים מרקמיים בני 8-9 קומות. בסך הכל יכלול הפרויקט 458 יחידות דיור, כ-70 חדרי מלון, וכ-1,500 מ"ר שטחי מסחר. מחיר דירות 2 חדרים בשטח של 56.5 מ"ר מתחיל מ-3.75 מיליון שקל. המחיר משקף מחיר ממוצע של 66 אלף שקלים למ"ר. עלות הקמת הפרויקט לאחר רכישת הקרקע נאמדת בכ-1.07 מיליארד שקל.

הפרויקט מציע עיצוב אדריכלי בחתימתו של האדריכל רני זיס, החתום על פרויקטים יוקרתיים בארץ ובעולם כמו The Plaza בניו יורק ו-Six Senses Tel Aviv. לעיצוב הפנים נבחרה המעצבת הבריטית קלי הופן, מהמובילות בעולם ביצירת שפה עיצובית מינימליסטית-אלגנטית. הקומפלקס כולל מתקנים יוקרתיים לרווחת הדיירים: מתחם ספא, חדרי כושר, בריכת אינפיניטי בקומת הגג, מטבח שף לאירוח, וחדרי עבודה משותפים.

דמרי תבנה פרוייקט נוסף ברובע

הפרויקט ממוקם במתחם אשכול בחלקו הדרומי של רובע שדה דב, בסמיכות לקו החוף. במקביל, במרץ 2025 זכתה חברת דמרי במכרז נוסף ברובע שדה דב במתחם צפון, במסגרתו תקים 275 יחידות דיור נוספות. זכייה זו מעמיקה את אחיזתה של החברה ברובע ומסמנת את התרחבותה בשוק מגורי היוקרה בצפון תל אביב.

אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק והמכירות של דמרי, מסר כי "פרויקט Dimri Yama נבנה מתוך אמונה שהים הוא מקור השראה אינסופי. הפרויקט מציע שילוב ייחודי של מיקום אסטרטגי, תכנון מוקפד ועיצוב בינלאומי – הזדמנות נדירה ליהנות מסביבת מגורים מודרנית ואיכותית ברובע חדש על קו החוף של תל אביב". כהן גם העריך כי "אנו מצפים להתעניינות נרחבת מהשוק לרבות מצד תושבי חוץ".

הפרויקט קיבל היתר חפירה ודיפון ונכנס לשלב הביצוע, כאשר השיווק המלא יצא לדרך בליווי קמפיין בבימויו של רומן בוצ'אצ'קי ובכיכובו של עידן עמדי, פרזנטור החברה.

למידע נוסף על הפרוייקט: Dimri Yama TLV

The post החל מ-3.75 מיליון שקלים: דמרי מתחילה שיווק בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

עו"ד גלית רוזובסקי, המכהנת כאחת מחמשת מנהלי "הגוש הגדול" ומזכירת המנהלים, חשפה בשיחה מרתקת בפודקאסט לחשוב דיור של ד"ר דורית גרפונקל, את הקרביים של הפרויקט: מההתחלה הצנועה בחולות ועד להגרלות המגרשים ברובע שדה דב של ימינו.

מי היו "גואלי הקרקע"?

כדי להבין את המורכבות האנושית של הגוש הגדול, צריך לחזור אל האנשים שקנו את הקרקע כשהייתה לא יותר מ"סוף העולם שמאלה", להגדרתה של רוזובסקי. מי הם היו? "אלו היו אנשי היישוב היהודי". לדברי רוזובסקי, מדובר בקבוצות מאורגנות שרכשו קרקעות מעבר לירקון מתוך תפיסה של "גאולת קרקעות". בין הרוכשים היו קבוצות מאורגנות של עיתונאים, מורים, עובדי בתי חולים ומשקיעים מחו"ל שביקשו לפתח את המדינה, לרכוש קרקעות ולהגדיל את שטחה.

עבורם, הקרקע היתה "כאבן שאין לה הופכין", שטח שנתפס על ידי שדה תעופה צבאי שהוקם עוד בתקופה הבריטית לצרכי אימון טייסים יהודים. המדינה השתמשה בשטח, אך מעולם לא הפקיעה אותו או שילמה עבורו דמי שימוש.

1968: יריית הפתיחה לתהליך הפינוי

הקמתו של ״רובע שדה דב״, שהבנייה בו החלה רק לאחרונה, לא התחילה במשרדי אדריכלים נוצצים, אלא בתביעת פינוי משפטית שהגיש עו״ד משה שוב ז״ל בשנת 1968. עו"ד שוב ייצג קבוצת בעלים של חלקה עצומה בצפון תל אביב (גוש 6896) ששטחה הסתכם ב-1,067 דונם ומספר הבעלים בה הסתכם ב-1,006. הקרקע הוחזקה ב"מושע" – שיטה משפטית שבה כל בעלים שותף בכל גרגר וגרגר של השטח מבלי שיהיה לו מגרש ספציפי משלו.

באותם ימים, חברת החשמל, שהחזיקה בכ-24 דונם, גידרה לעצמה שטח קרוב לים והציבה בו מיכלים. "עו"ד שוב הגיש תביעת סילוק יד נגד חברת החשמל", מספרת עו"ד רוזובסקי. ב-1972 ניתן פסק דין לפיו חברת החשמל צריכה לפנות את השטח. החלטה שיפוטית זו היתה רק ההתחלה: חברת החשמל הגישה תביעה שכנגד לפירוק השיתוף, וכך החל התהליך הארוך ביותר בישראל לפירוק שותפות בקרקע, שנמשך כבר למעלה מחמישים שנה.

מינוי "ששת המופלאים"

בשנת 1975, נוכח ריבוי הבעלים והקושי לנהל את השטח שהיה נתון לפלישות, זיהום קרקע והזנחה, מינה בית המשפט חמישה עורכי דין ומזכיר, כמנהלים של הגוש הגדול. "קראו להם ששת המופלאים", נזכרת רוזובסקי ביראת כבוד, "כל אחד מהם היה מומחה בתחומו, ויחד הם היו צריכים להוביל את הקרקע ליעד כלשהו".

האתגר היה עצום: חוק המקרקעין דורש חלוקה "בעין" (פיזית) של הקרקע, אך לא היה תשריט או תכנון שיאפשר לחלק את השטח לבעלים בקלות. האופציה השנייה, מכירה למרבה במחיר, לא הייתה רלוונטית, שכן בשנים אלו לא היו תאגידי ענק בישראל שיכלו לרכוש את השטח. כך נולדה הפונקציה הייחודית של "מנהלים מטעם בית המשפט", שתפקידם לתכנן, לנהל ולחלק את הקרקע עבור הבעלים.

שנת 1980: הפיצול בין מזרח למערב

ב-1980 הושג הסכם היסטורי עם המדינה. הקרקע בגוש הגדול חולקה לשניים: החלק המזרחי והחלק המערבי. החלק המזרחי, המוכר לנו היום כרמת אביב החדשה ושכונת נופי ים, תוכנן ופותח במהירות יחסית. הבעלים קיבלו שם כ-50% מכלל זכויותיהם. מימוש הזכויות התרחש בין השנים 1994 ל-1997.

אך החלק המערבי, שטח שדה דב, נותר ללא שינוי. בהסכם שנחתם עם המדינה הבעלים ויתרו על כל טענה נגד קיום שדה התעופה בתמורה לפטור ממס רכוש ומסים אחרים. רוזובסקי, שהצטרפה לצוות הניהול ב-1991, מספרת על הרגע שבו הכל השתנה: "בסוף 1999 בוטל מס רכוש בישראל. פתאום, התמורה שהמדינה נתנה לבעלים עבור שטח שדה"ת נעלמה. המנהלים הבינו שהסטטוס קוו לא יכול להימשך".

"חיבוק דב": הסדר פורץ דרך

בשנת 2008, לאחר שנים של מאבקים משפטיים, הובא לבית המשפט הסדר פורץ דרך שהגה עו"ד איבי נאמן ז"ל. הרעיון היה פשוט אך כואב בכיס: כדי לתמרץ את המדינה לפנות את השדה היציב והרווחי שלה, הבעלים הפרטיים יסכימו "לדלל" את זכויותיהם.

במסגרת ההסכם, המדינה קיבלה 50% מזכויות הבנייה בחלקה 204 המרכזית. "קראנו לזה 'חיבוק דב'", אומרת רוזובסקי בגילוי לב, "זה עלה לכל אחד מהבעלים ביוקר, אבל בלי הוויתור הזה, השדה מעולם לא היה מתפנה. היינו נשארים עם קרקע על הנייר ופנטזיה בלב". ההסכם הזה הוא שאיפשר את פינוי השדה והפיכתו לרובע מגורים.

ב-2009 התחלפו מנהלי הגוש הגדול. רוזובסקי, שליוותה את הפרויקט מאז 1991 ("באתי לשלושה חודשים וזה הפך לסיפור חיים"), מונתה כאחת מחמשת המנהלים החדשים. יחד איתה מונו רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ’ ומיכאל שפטלר. המשימה שלפניהם: לתכנן את החלק המערבי, להגיע להסדרים עם רשויות המס ולחלק את הקרקע בין אלפי הבעלים, בצורה הוגנת.

אחד האתגרים הגדולים היה התיאום בין שלושה גופים בעלי אינטרסים סותרים ברובע: המנהלים המייצגים את הבעלים, שרצו כמה שיותר יח"ד וכמה שיותר איכויות, עיריית תל אביב תחת הנהגת רון חולדאי, שהתנגד בתחילה לפינוי שדה"ת, והמדינה.

"יש פה שלושה גופים שמבחינה אידיאולוגית או אינטרסים או תפיסה תכנונית רואים את הדברים בדרך אחרת לגמרי", מתארת רוזובסקי. הפתרון נמצא בוועדת היגוי משותפת ו"סיעור מוחות יומי" של המנהלים, שמתכנסים מדי שבוע ומתכתבים בקבוצת וואטסאפ פעילה. "כשאנחנו לא מגיעים להחלטות, אנחנו מגישים בקשה למתן הוראות לבית המשפט – יש מבוגר אחראי שבסופו של דבר הוא קובע".

"היהלום של תל אביב"

בפועל, חמשת המנהלים הם המנגנון שמאפשר לבעלות פרטית מפוצלת “להתחבר” לתהליך תכנוני־מוסדי, בלי שהתהליך יקרוס מעומס. בהתאם, מנהלי הגוש הגדול, היו שותפים לתכנון המתקדם של הרובע: "אנחנו רואים בשדה דב רובע מיוחד – היהלום של תל אביב", מציינת רוזובסקי ומונה את מערכות הרובע המתקדם ביותר בארץ: מערכות קירור וחימום ידידותיות לסביבה, רובע עצמאי שעומד בפני עצמו גם במקרה של עליית מפלס פני הים, שילוב עם הרכבת הקלה, תקני חניה מתקדמים שעוד לא היו בתוקף בזמן התכנון, ושימור היסטורי של מגדל הפיקוח ומסלול הנחיתה. "מבחינה תכנונית יש בפרויקט הזה לא מעט דברים שעוד לא נעשו במדינת ישראל", מדגישה רוזובסקי.

ועם זאת, רוזובסקי מדגישה כי האתגר המורכב ביותר הוא חלוקת הקרקע בין כמעט 2,000 בעלים מגוונים מאוד, מיורשים של גואלי הקרקע המקוריים ועד משקיעים חדשים. "יש כאלה שמיוצגים בבתי משפט, יש כאלה שלא מיוצגים, יש כאלה שמבינים בנדל"ן, יש כאלה שלא – ואנחנו כמנהלים רואים את כולם ומאוד אכפת לנו מכולם", אומרת רוזובסקי.

בנוסף, כדי למנוע מצב שבו בעלים יקבלו פיצול זכויות בשלושה מתחמים שונים (אשכול, מתחם מרכז ומתחם 3700), ניהלו המנהלים מו"מ ממושך עם רשויות המס. "יש אנשים שיש להם זכויות לכמה מטרים בודדים, ויש כאלה שיש להם זכויות לכמה דירות", מסבירה רוזובסקי את השונות. התוצאה: הסדר מס ייחודי המאפשר לבעלים לרכז את כל זכויותיהם במתחם אחד, מה שמגדיל את הסיכוי שלהם להגיע לדירה שלמה ולבנות בפועל.

הישורת האחרונה וההשפעה על מחירי הדירות

בימים אלה נמצא הפרויקט בשלב קריטי: בספטמבר 2025 לאחר שנים של הכנות, אישר בית המשפט את טבלת הזכויות של הגוש הגדול, וכל אחד מבעלי הקרקע הפרטיים עודכן לראשונה כמה דירות יקבל. בקרוב יתבשרו בעלי הקרקע גם היכן ימוקם המגרש ומה שוויו. בשבוע שעבר הגישו הבעלים למנהלי הגוש הגדול את בחירתם והעדפתם למיקום הזכויות. ועדת הגרלה בראשות השופט בדימוס איתן אורנשטיין תכריע בקרוב על חלוקת המגרשים.

הרובע המתוכנן כולל כ-16,000 יחידות דיור, מתוכן 2,500 יח"ד של הבעלים הפרטיים. רוזובסקי צופה שמבנה הבעלות הייחודי ישפיע באופן דרמטי על מחירי הדיור ברובע. "הבנייה של הבעלים בגוש הגדול זה כמו קבוצות רכישה. הקרקע אצל רובם היא קרקע היסטורית במחירים אחרים לגמרי מעלויות הקרקע ששילמו היזמים שבונים". בהתאם, היא צופה שונות גדולה של מחירים כמו גם תחרות עיצובית אדירה בשל מעורבותם של "מיטב האדריכלים הישראלים וגם אדריכלים זרים". עם זאת, היא מזהירה מפני סיכונים: תנודות בשוק, בעלים "פנטומים" שלא משתפים פעולה, ותכנון יפה על הנייר שאינו מעשי.

כאשר שואלים את עו"ד רוזובסקי מתי יסתיים תפקידם של המנהלים, התשובה ברורה: "ברגע שנוכל לחלק את הקרקע לרמה הגבוהה ביותר ולרשום אותה בטאבו – סיימנו". עבורה, מדובר בהרבה יותר משכר טרחה עבור עסקת נדל"ן משתלמת ורווחית, שמספקת לכל אחד ממנהלי הגוש זכות לבניית כ-25 דירות. זוהי עבודת נמלים של גישור על פני חצי מאה של היסטוריה ישראלית. כאשר הקרקע תחולק ותירשם בטאבו – תגיע לסיומה סאגה בת 56 שנה סביב קרקע, שהחלה כ"אבן שאין לה הופכין" והפכה לאחד מאזורי הפיתוח העירוניים המשמעותיים בישראל.

להאזנה לפודקאסט: לחשוב דיור

The post מאחורי ״היהלום של תל אביב״: חצי מאה של מאבק על הקרקע appeared first on רובע שדה דב.

במגרש, ששטחו כ־5.22 דונם, ייבנו מגדל מגורים בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות, המתוכננים סביב חצר פנימית פתוחה. על פי התכנון, ייווצר מרחב ציבורי רציף בקומת הקרקע, המשולב בחזית מסחרית פעילה ושימושים קהילתיים, כחלק מהכוונה להפוך את הרחובות בשכונת אשכול לצירים עירוניים חיים ולא רק ל“שכונת מגורים סגורה".

הפרויקט מיועד כולו למגורים להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנים לפחות. מחצית מהדירות יושכרו בשכר דירה מפוקח לזכאי משרד הבינוי והשיכון, ומחצית מהדירות יושכרו בשוק החופשי, בהתאם למנגנון ההשכרה שנקבע במכרז המשותף של רשות מקרקעי ישראל והחברה הממשלתית “דירה להשכיר".

על פי התכנון, שטח הקולונדה והחצר המשותפת יישאר פתוח לשהייה ולמעבר הציבור בכל ימות השנה ולאורך כל שעות היממה, ללא מגבלת זמן וללא גידור מבדיל בין דיירי הפרויקט לבין המרחב הציבורי סביבו. בקומת הקרקע תתוכנן חזית מסחרית רציפה שתשתלב עם הצירים הציבוריים של שכונת אשכול. את התכנון האדריכלי מוביל משרד מילבאואר אדריכלים.

הפרויקט במגרש 109 הוא אחד משלושה פרויקטים של שיכון ובינוי ברובע שדה דב. בספטמבר 2025 אושרה מחדש תכנית העיצוב למגרש 106 בשכונת אשכול, במסגרתה מתוכננות 511 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות – גם הם בתכנון מילבאואר אדריכלים. בנוסף, במתחם הצפוני של הרובע זכתה החברה במרץ 2025 במגרש לבניית 185 יחידות דיור למכירה בשוק החופשי, תמורת כ־315.7 מיליון שקל, והיא נמצאת שם בשלבי תכנון ראשוני.

קבלת ההיתר במגרש 109 מצטרפת לגל אישורי הבנייה והתחלת העבודות ברובע שדה דב בשנה החולפת, ומסמנת מעבר הדרגתי משלב התכנון לשלב הביצוע בפועל. באוקטובר 2025 קיבלה ישראל קנדה היתר בנייה מלא לפרויקט Rainbow במגרש 111 במתחם אשכול. באוקטובר דיווחה גם חברת נחמיאס על תחילת בנייה של פרויקט אוטופיה במגרש 103 במתחם אשכול. בשטח מתבצעות גם עבודות חפירה ודיפון של אביסרור משה ובניו במגרש 101 שם מתקדם פרויקט אשירה. גם י.ח דמרי עדכנה על קבלת היתר חפירה ודיפון בפרויקט DIMRI YAMA.

לצד הפרויקטים שכבר קיבלו היתר מלא או נמצאים בשלב ביצוע, מתגבש גם “הגל הבא” של היתרים: לפי פרסום בגלובס, שני מגדלים בני 45 קומות שבונים קבוצות לוזון וחג'ג' ברובע צפויים בשנה הבאה לקבל היתר בנייה במסלול רישוי עצמי. זהו מודל חדש שבו האחריות לרישוי עוברת במידה רבה לידי האדריכל, במטרה לקצר תהליכים ולייעל את הוצאת ההיתרים בפרויקטים מורכבים. מודל זה יתקדם רק לאחר השלמת השלב האחרון ברפורמה, שיאפשר לראשונה היתרי בנייה למגדלים ברישוי עצמי. כיום המודל מאפשר רישוי עצמי למבנים של עד כ-14 קומות.

לקריאה נוספת: שדה דב של מטה: מיליארד וחצי שקלים מתחת לאדמה

The post התקבל היתר בנייה לפרויקט דיור להשכרה של שיכון ובינוי במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.

שילוב נדיר בקנה מידה ישראלי בין מוסד רפואי שיקומי, הגדול ביותר בארץ, לבין מגדל מגורים לקשישים מעוטי יכולת, לצוותים רפואיים ולמשפחות מטופלים. "כמעט בכל פעם שאני מציג את הפרויקט, השאלה היא 'וואו, איזה מגרש מדהים לפרויקט ציבורי. איך הצלחתם להשיג את זה?'" מודה שריר.

מ"דיור לניצולי שואה" לקמפוס לאומי

כדי להבין את ייחודיות הפרויקט בשדה דב, שריר מבקש "להתחיל דווקא מההיסטוריה". הסיפור מתחיל בשנות ה-40, כשקבוצת נשים מהיישוב היהודי בתל אביב הקטנה הקימו ארגון שמטרתו הייתה לספק מזון, הלבשה ודיור לפליטים ולניצולי שואה. "זה התחיל כסוג של גמילות חסדים", מספר שריר. "הפרויקט המשמעותי הראשון היה הקמת בנייני דיור לפליטים וניצולי שואה, בשכונת יד אליהו וגם בלב העיר – בשיתוף העירייה כבר אז".

תשעים שנה אחר כך, באותה רוח בדיוק, השותפות הנדירה בין עמותת רעות לבין עיריית תל אביב באה לידי ביטוי, אבל הפעם בקנה מידה שונה לחלוטין. ב-20 בפברואר 2024 נחתם הסכם חכירה על מגרש 407 בשדה דב, באזור שמתוכנן להפוך לאחד המבוקשים והיקרים בישראל כולה. זו החלטה שנראית כמו ניגוד מוחלט לכלכלה הפשוטה של שוק הדיור ולעלויות הנדל"ן באזור.

הצהרת כוונות חברתית

"הקמת שדה דב זה אירוע שקורה פעם בדור", מסביר שריר. "מתכננים עיר מאפס, ולמקם פרויקט ציבורי חברתי במקום כזה, עם כל המשמעויות הנילוות לכך – זו אמירה חברתית מאוד חזקה". להחלטה קדמו דיאלוג רב שנים בין העירייה לעמותה והבנה משותפת, שבעיר שבה דירת שלושה חדרים עולה מעל ארבעה מיליון שקלים, השאלה היא לא רק מי יכול להרשות לעצמו לגור כאן – אלא מי בכלל יישאר כאן.

בהתאם, המיקום הנבחר לפרויקט רעות בשדה דב הוא הצהרת כוונות: בלב אחת הקרקעות היקרות בישראל, העירייה בחרה למקם מוסד ציבורי־חברתי, שיספק דיור גם לאוכלוסייה שלא יכולה להרשות זאת לעצמה.

שיקום וסיעוד כצורך לאומי

הקמפוס החדש יגדיל משמעותית את היכולת השיקומית של רעות ושל המדינה: מספר המיטות יעלה מכ־350 ל-540 מיטות, ומספר המטופלים יגדל מסדר גודל של כ־6,000 ל־10,000 בשנה. ההחלטה להגדיל את הקיבולת השיקומית אינה מנותקת מהמציאות הלאומית. לפי נתוני רעות, בישראל קיים מחסור של כ־500 מיטות שיקום, והתפוסה במערך השיקום עומדת על כ־96% באופן קבוע – כמעט ללא יכולת קליטה נוספת.

מגמת הזדקנות האוכלוסייה, לצד אלפי הפצועים ממלחמת "חרבות ברזל" ואלפי נפגעי תאונות דרכים מדי שנה, הופכים את השיקום מאתגר מקצועי לנושא תשתיתי לאומי. "המלחמה חיזקה את ההבנה בצורך בקמפוס חדש, אין לי ספק", אומר שריר. "זה חיזק אותנו בשלושה צירים: הצורך לגדול, הצורך לבנות מיגון אמיתי, והצורך בתשתית שמאפשרת גם מיטות אשפוז נוספות".

"אין לנו היום מיגון"

אחד המנועים המרכזיים ל"מעבר הדירה" הוא בכלל לא נדל"ני, אלא ביטחוני. שריר אומר זאת בצורה הכי ישירה: "יש לנו פער עצום בנושא המיגון. אנחנו לא צריכים כיום עוד 10% מיגון – פשוט אין לנו מיגון בכלל". בית החולים הקיים ביד אליהו פועל בבניינים ישנים, שלא נבנו בהתאמה לצרכי מוסד רפואי, וללא מרחבים ממוגנים שמותאמים למאות מטופלים ודיירים.

בקמפוס החדש בשדה דב מתוכננת שכבת מיגון כחלק אינטגרלי מהמבנה – מרתפים ומפלסים ממוגנים עם מעבר אופקי מהיר ממחלקות האשפוז, שנועדו להבטיח רציפות טיפולית גם בשעת חירום. החיבור בין תכנון רפואי מתקדם, מיגון דור 2025 ומיקום חדש ברובע שדה דב ממקם את רעות בחוד החנית של רפואת השיקום בישראל – גם ברמה המקצועית וגם ברמה התשתיתית.

המלחמה גם חידדה את הצורך בהערכות לעתיד לא ידוע ובתכנון מבנה גנרי, "במובן החיובי של המילה, שיכול לקבל התאמות והסבות בהתאם לצרכים החדשים שעולים". תוכניות העיצוב של המבנה שבוצעו על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, יעלו לאישור וועדת תו"ב בחודש הבא, ועל פי לוח הזמנים המתוכנן, המבנה יחנך בשנת 2030 לפעילות, יחד עם הדיירים הראשונים של הרובע.

200 מטרים מהקו הירוק

כיצד ישתלב בית חולים שיקומי ברובע שמתוכנן כמוטה הליכתיות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית?  "לא אמורה להיות סתירה", אומר שריר ומדגיש שהפחד מרעש וצופרי אמבולנסים אינו רלוונטי: "אנחנו לא בית חולים כללי עם חדר מיון. אין לנו טראפיק כמו איכילוב, ההעברות אצלנו הן רגועות יותר, בהיותנו בית חולים המשכי". הקמפוס ימוקם במרחק קצר מעורקי תחבורה מרכזיים ומהקו הירוק של הרכבת הקלה, ויחובר לפארק הלינארי השכונתי. עבור תושב שדה דב, המשמעות היא מוסד רפואי גדול שמייצר חיים ברחוב – בלי האינטנסיביות של בית חולים כללי.

עבור עובדי בית החולים, המטופלים ובני משפחותיהם מדובר בשדרוג משמעותי מאוד שיקל על חייהם: "בית החולים אמור להיפתח במקביל לפתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה. אנחנו ממוקמים כ-200 מטרים מהתחנה ולא רחוק מדרך נמיר על שלל התחבורה הציבורית שבה. אין ספק שזה אחד מהיתרונות המרכזיים במיקום המעולה שקיבלנו".

השילוב: בית חולים שיקומי ודיור בהישג יד

אבל כאמור, מה שהופך את הפרויקט בשדה דב לייחודי באמת, גם בקנה מידה ארצי, הוא השילוב בין בית החולים השיקומי לבין מגדל הדיור בהישג יד. לצד הקמפוס השיקומי ייבנה מגדל בן עשר קומות, בעלות מוערכת של כ-61 מיליון דולר. הבניין יכלול כ-250 יחידות דיור ציבורי, המיועדות לקשישים עם הכנסה נמוכה, לצוות בית החולים ולמשפחות מטופלים, שיזכו לגור בדירות חדשות ובתנאים מעולים, בתשלום מינימלי. "המנעד של דיור בר השגה הוא ספקטרום רחב מאוד", מסביר שריר.

"יש מי שאומר שזה 20-40 אחוז ממחירי השוק. אנחנו באים ואומרים שאנחנו נצמדים למודלים של השתתפות שכר דירה ממשרד השיכון לקשישים מיעוטי יכולת – זה תחומים אחרים לגמרי, נמוכים יותר. זה מנגיש את האפשרות לגור ברובע המדהים הזה, בקרבת 700-800 מטר מהים, לקהלים שלא יכולים להרשות זאת לעצמם". מדובר בכ-350-400 דיירים שיקבלו מענה דיור במרכז העיר העתיד, במחירים שאינם קרובים למחירי השוק החופשי. זו המשכיות ישירה לאותם בתים שרעות בנתה לניצולי השואה ביד אליהו לפני 80 שנה – אותה רוח, אותו חזון, רק בקנה מידה אחר לגמרי.

לא "אי סגור"

אחד האתגרים בפרויקטים ציבוריים גדולים הוא החשש שיהפכו ל"אי" מנותק מרקמת הרחוב. תוכנית הקמפוס של רעות בשדה דב, מנסה לעשות בדיוק את ההפך: בקומת הקרקע מתוכננות חזיתות פעילות עם מסחר ושירותים, שיפנו לרחובות השכונה. בין בית החולים למגדל המגורים ישולבו שדרות ירוקות, גינות ומעברים פתוחים, כולל זיקת הנאה שתאפשר מעבר ציבורי בין השדרה לפארק הליניארי הצמוד למבנה.

עבור תושבי שדה דב, המשמעות היא לא רק "בית חולים ליד הבית", אלא גם מרפאות חוץ ושירותי אשפוז יום זמינים, אפשרויות תעסוקה בקמפוס  ואפשרות לקחת חלק בפעילות קהילתית־התנדבותית סביב אוכלוסיית המטופלים והדיירים. במקום מוסד סגור עם גדר, רעות מבקשת להציע עוגן קהילתי פתוח, שתורם לאופי הרובע לא פחות מהקניון או מהטיילת.

גאווה, ולא רק יוקרה

המעבר של רעות לשדה דב מעלה גם שאלות על דרום העיר: מה יקרה לשכונות הוותיקות שגדלו עם בית החולים? שריר מדגיש שהחזון אינו "לברוח" מדרום תל אביב, אלא לשמר נוכחות ושירותים גם שם, במקביל לקמפוס החדש. את ההזדמנות בשדה דב הוא רואה כסיפור עירוני רחב יריעה על סוג העיר שתל אביב בוחרת להיות ועל הזהות שהיא מאמצת לעצמה.

כשנשאל מה היה רוצה שתושב שדה דב ירגיש כשהוא עובר ליד הקמפוס בעוד עשור, שריר עונה במילה אחת: "גאווה". לא רק על אדריכלות או על נוף, אלא על כך ש"הבית החולים השיקומי המוביל בארץ ממוקם כאן, כחלק מרצף של שירותים ציבוריים מובילים ומתקדמים, במרכז־צפון העיר המתפתחת".

ברובע שנולד עם ציפיות גבוהות לנדל"ן יוקרתי, הבחירה של קרן תל אביב ושל עיריית תל אביב-יפו, להציב את אחד הסמלים הראשונים ברובע דווקא כקמפוס שיקומי ודיור ציבורי היא לא רק החלטה תכנונית – היא הצהרה ערכית.

מנכ"לית קרן תל אביב, ד"ר הלה אורן: "אנחנו גאים להיות שותפים בהקמת קמפוס חדש ומתקדם, אשר יהווה מרכז עבור מטופלים מכל רחבי הארץ. ההזדמנות לקחת חלק משמעותי בפיתוח האורבני במתחם החדש ברובע שדה דב, הכולל מרחבים ציבוריים רבים, זו עירוניות במיטבה, העומדת בקנה מידה עם ערכי הקרן".

The post שמים את השיקום במרכז: על אחת הקרקעות היקרות בתל אביב appeared first on רובע שדה דב.

ההחלטה התקבלה לאחר שהוועדה בחנה ארבע הצעות שהוגשו למכרז – גלנור, אוליצקי, י. לרר הנדסה וחברת ק.ס.מ.ג קבלנים לעבודות תשתיות ופיתוח – ושקללה עבור כל משתתפת ציון איכות וציון מחיר: 60% ממשקל ההצעה הוקצה למחיר ו-40% לאיכות.

לפי הפרוטוקול, חברת אוליצקי קיבלה את הניקוד המשוקלל הגבוה ביותר בשני חלקי המכרז – הן בצפון הרובע והן במרכזו. עם זאת, העירייה ותאגיד המים הפעילו את מנגנון חלוקת העבודות שנקבע במסמכי המכרז, שלפיו נשמרת האפשרות לבחור שני זוכים שונים כדי לפזר סיכונים ולמנוע תלות בקבלן יחיד בשני פרויקטים גדולים.

בדיון הודגש כי שני חלקי המכרז – צפון הרובע ומרכזו – הם פרויקטים רחבי היקף עם לוחות זמנים מקבילים, וכי ריכוזם בידי קבלן יחיד עלול להגביר את הסיכון לאי עמידה ביעדים. לכן נבחר מודל שבו שני קבלנים שונים מובילים את העבודות, תוך שמירה על תחרותיות ועל יכולת ניהול הסיכונים של העירייה והתאגיד.

בהתאם, הוועדה קבעה כי גלנור בינוי ופיתוח היא ההצעה הזוכה בפרק א' – עבודות פיתוח ותשתיות בצפון הרובע ובתחום השצ"פ החופי, ואילו אוליצקי תשתיות היא ההצעה הזוכה בפרק ב' – עבודות הפיתוח והתשתיות במרכז הרובע ובתב"ע שדרות רוקח–אבן גבירול.

היקף העבודות המוניציפליות לשני חלקי הרובע נאמד בכ-226 מיליון שקלים לא כולל התייקרויות, מתוכם כ-75.3 מיליון שקלים לעבודות הפיתוח בצפון הרובע שבאחריות גלנור, וכ-95 מיליון שקלים לעבודות הפיתוח במרכז הרובע שבאחריות אוליצקי. לצד קבלני הפיתוח, יבצע תאגיד מי אביבים את עבודות המים והביוב בצפון ובמרכז הרובע, בהיקף של כ-27.3 מיליון שקלים נוספים. בסך הכול, כולל מרכיב המים והביוב, מדובר בהשקעה ציבורית של למעלה מרבע מיליארד שקל בתשתיות הראשונות של שני המתחמים. ברובע כולו, כולל מתחם אשכול, מתוכננות עבודות תשתית בהיקף של כמיליארד וחצי שקלים.

העבודות שיבוצעו בשנים הקרובות צפויות לכלול סלילת רחובות ראשיים ושכונתיים, הקמת מערכות ניקוז, מים וביוב, הטמנת תשתיות חשמל ותקשורת ותשתיות נוספות שיאפשרו בהמשך את הקמת הבניינים, השטחים הציבוריים הפתוחים והמרחב הציבורי המתוכנן ברובע שדה דב.

לקריאה נוספת: שדה דב של מטה: מיליארד וחצי שקלים מתחת לאדמה

The post גלנור ואוליצקי יחלקו את עבודות התשתית במתחמי מרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.