בשנים האחרונות בוצע שיקום מאסיבי של מערכת הניקוז העירונית ומערכת הביוב באזורים שונים בעיר. כמו כן חודדו נהלי חירום והיערכות לאירועי סופה, הכוללים בין היתר טיפול בהצפות, פתיחת סתימות, הפעלת משאבות ותיאום בין גורמי העירייה והתשתית.

הזיכרון העירוני הכואב ביותר הוא אירוע ינואר 2020, שבו נהרגו סתיו הררי ודין שושני לאחר שנלכדו במעלית שהוצפה בחניון בניין בשכונת התקווה. האירוע הפך את שאלת הניקוז והנגר מסוגיה הנדסית טכנית לשאלה של חיים וביטחון.

שדה דב מנסה להתמודד עם הבעיה מבעוד מועד, כבר בשלב התכנון. רובע החוף החדש של תל אביב אינו מתוכנן רק עם צנרת ניקוז משופרת או קולטנים משופרים. הוא מתוכנן מתוך תפישה רחבה יותר: להפוך את הרובע למערכת שמנהלת מים, לא רק מסלקת אותם. בשפה המקצועית קוראים לזה ניהול נגר.

לא להיפטר מהמים, לנהל אותם

חגית ברב טל, שותפה בחברת ח.ג.מ מהנדסים יועצים ומתכננים, שליוותה את תוכניות התב"ע של שלושת מתחמי שדה דב בתחומי מים, ניקוז, הידרולוגיה ומים אפורים, מנסחת את תפיסת היסוד כך: "העיקרון המנחה הוא ויסות והשהיית נגר ולא הזרמת המים לצינורות והלאה אל הים". לדבריה, זו אינה תפישה ייחודית רק לשדה דב, אלא גישה שהפכה בשנים האחרונות לסטנדרט בתכנון מודרני: "הגישה של הזרמת המים למערכת הניקוז היא גישה מאוד ישנה. הדבר הנכון הוא ניהול נגר, לקצור את הנגר עוד במעלה כדי לשמור על המורד".

זהו ההבדל המרכזי בין עיר ותיקה שמנסה לשדרג תשתיות קיימות לבין רובע חדש שנולד כבר בתוך שיח אקלימי אחר. בתל אביב הוותיקה העירייה נדרשת לנקות קולטנים, לשקם מובלים ולהיערך להצפות. בשדה דב, לפחות לפי התכנון, השאיפה היא שתושבי הרובע, לא יצטרכו לדלג מעל שלוליות גדולות.

ארבעה שלבים: מהגג אל הים

המערכת המתוכננת לשדה דב היא מדורגת. כל שלב בתהליך מנסה לעצור את המים לפני שהם מגיעים לשלב הבא. רק מה שהשלב אינו יכול לקלוט, עובר הלאה. שלב ראשון: הגגות – לפי התב"ע, 80% משטחי הגגות של המבנים הסחירים בשדה דב יהיו גגות ירוקים — גגות עם שכבות מצע מיוחדות שסופגות מי גשם ומשחררות אותם בהדרגה. "אם יש סופה, אז קודם כל המים נאגמים בגג, ורק לאחר מכן הם גולשים בטפטוף בצורה מווסתת אל מערכות הניקוז," מסבירה תמר אריאלי, אדריכלית הנוף של מתחמי אשכול וצפון בתכנון המפורט, ממשרד מנעד אדריכלים. "זה משהה את הזרימה, נותן זמן שבו מערכת הניקוז מתמודדת עם הנגר שמגיע מהשטחים הלא מחלחלים".

שלב שני: המגרשים – 20% משטחו של כל מגרש סחיר חייב להישאר ללא בנייה ובלי מרתפים מתחתיו — קרקע פנויה, שדרכה מתבצע חלחול טבעי, בתוספת בורות חלחול. "הם קודם כל צריכים לתת פתרון בתחום המגרש שלהם. ורק לאחר מכן מה שלא ניתן לו פתרון גולש הלאה אל הרחוב", מציינת אריאלי.

שלב שלישי: הרחובות והמדרכות – כל המתחם בנוי, בחלקו, על אדמת מבנה שהיא מעין "מדרכה צפה" – שכבת תשתית שמסוגלת לספוג מים ולתת מעבר לשורשי עצים. זה פתרון כפול: טוב לניקוז, טוב לצמחייה ולעצים הגדולים שמתוכננים ברובע.

שלב רביעי: השצ"פים, המובלים, והים – העודפים שעברו את שלושת השלבים הקודמים מוכוונים לשטחים ציבוריים פתוחים, שם הם מנוהלים ומושהים בנקודות נמוכות שתוכננו לשם כך, לפני שהם מגיעים בסוף למובל ולים.

מהתב"ע לביצוע: הצינורות גדלו

חשוב גם לציין: בשלב התכנון המפורט, חלק מהמערכת ההנדסית חוזק מעבר למה שנקבע בתב"ע. חובב אלגביש, מהנדס מחברת לביא נטיף, המתכננת את התכנון המפורט של הניקוז ברובע, מספר כי החברה עובדת בהתאם לנספחי הניקוז המאושרים, אך "ברוב המקרים הגדלנו את הקטרים של הצנרת". לדבריו, ההחלטה התקבלה מתוך הבנה שמזג האוויר משתנה, הספיקות עשויות לגדול, ועם השנים ייתכן שחלק מהמים שצפויים לחלחל בפועל יחלחלו פחות.

הדוגמה המשמעותית ביותר היא המובל הראשי. לפי אלגביש, בתב"ע הוא תוכנן בקוטר פנימי של כ־2.40 מטר, אך בתכנון המפורט הוחלט להגדילו לסדר גודל של כ־4.3 מטר. לדבריו, הדבר נעשה כדי לאפשר קליטה של פיתוח עתידי במעלה העיר ושל ספיקות גבוהות יותר. המשמעות היא שהתשתית ערוכה לקלוט כמות גדולה מאוד של מי גשמים שעשויים לרדת במקרה קיצון רק אחת ל-50 שנים.

בנוסף, בתב"ע תוכננו בורות החדרה רבים, שאליהם אמורים היו להתנקז מים מהכבישים. אלא שבשלב התכנון המפורט, לביא נטיף שכנעה את מנהלי הפרויקט ואת עיריית תל אביב שלא נכון לסמוך עליהם בלבד. "תכננו את מערכת הניקוז כאילו זה לא קיים", הוא אומר. "אם זה יהיה קיים — מצוין". כלומר, אם בורות החלחול יעבדו היטב, הם יפחיתו עומסים. אבל אם הם ייסתמו, אם תחזוקתם תיכשל, אם שימושי הקרקע ישתנו או אם תנאי האקלים יחמירו — מערכת הניקוז עדיין אמורה לתפקד.

כשהפארק הוא חלק ממערכת הניקוז

אחד החידושים המשמעותיים של שדה דב בניהול הנגר נמצא דווקא במקומות שהציבור יראה: פארקים, מדשאות, רצועות נטיעה, מדרכות וגינות. אחת ההבנות המרכזיות בתכנון היא שלא כל מים שעומדים לכמה שעות הם כישלון. לפעמים, אם הם עומדים במקום הנכון, למספר שעות או אפילו שבועות – זה בדיוק מה שהתכנון מבקש להשיג. אריאלי מסבירה כי כאשר המים נאספים בפארקים, במקום שתוכנן לכך, הם מפחיתים את עומס השיא על מערכת הניקוז, מאפשרים חלחול הדרגתי, תומכים בצמחייה, ויכולים ליצור מופעים עונתיים של טבע עירוני – משלוליות חורף ועד בתי גידול לחים. ברב טל מסכימה ומציינת את פארק גלילות כדוגמה קלאסית לתפישה החדשה: "הסטנו את הנחל אל תוך הפארק ויצרנו שם אזורי איגום ובחורף נוצרות שם שתי בריכות ענקיות, שמושכות אליהן המון ציפורים ועופות".

גם בשדה דב, מתוכננת תפישה דומה. כך לדוגמה, אריאלי מציינת כי הפארק החופי, בשל גודלו העצום ( 240 דונמים ולאורך שני קילומטרים), מתוכנן לקלוט חלק משמעותי מנפחי הנגר. לדבריה, בתכנון התב"עי נקבע עיקרון שלפיו בצפון הרובע כ־70% מנפחי הנגר מופנים לפארק החופי, ורק כ־30% לפארק המסלול. הסיבה לכך אינה מקרית. פארק המסלול אמור להיות אזור פנאי ונופש מרכזי בלב השכונה, ולכן המתכננים העדיפו להשאיר אותו תפקודי יותר ביום־יום. הפארק החופי, לעומת זאת, יכול להכיל אזורים שבהם מים נאגמים ונעלמים, בתי גידול לחים, צמחייה חופית ומופעים עונתיים של טבע עירוני בלב ליבה של האורבניות.

"לניהול הנגר יש גם יתרונות בתכנון נוף", אומרת אריאלי. "הוא יכול לייצר נוף של שלוליות חורף, נוף יותר טבעי". לדבריה, גם בשצ"פים השכונתיים, כמו שצ"פ 607 במתחם אשכול, תשולב השהיית מי נגר באופן שמייצר ערכים אקולוגיים וחינוכיים — לא רק פתרון טכני.

הנקודה הפתוחה: ים, מי תהום ותחזוקה

ועדיין, לא כל השאלות נסגרות בתכנון. עליית מפלס הים, מי תהום גבוהים ותחזוקה ארוכת שנים הם המבחנים שהרובע יפגוש רק בעתיד. המבחן האמיתי לא יהיה בנספחים ולא בהדמיות. הוא יהיה ביום שבו ירד גשם חזק מאוד על רובע מאוכלס, כשהגגות, החצרות, המדרכות, השצ"פים, הפארק החופי והמובלים יצטרכו לעבוד יחד. אם זה יצליח, שדה דב עשוי להפוך למודל ישראלי לתכנון רובע חוף בעידן של שינויי אקלים.

לקריאה נוספת: מהמקלחת לפארק השכונתי: 2,000 דירות באשכול יחוברו למערכת מיחזור מים

The post מהגג עד הים: כך ינוהלו מי הגשמים בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

בשפה המשפטית, זיקת הנאה היא זכות שנרשמת על קרקע פרטית לטובת גורם אחר, לרוב, הציבור. קרקע שעליה רשומה זיקת הנאה לציבור נשארת בבעלות פרטית, אך בעליה אינם יכולים למנוע בה שימוש ציבורי: מעבר, שהייה, גישה.

עשרות דונמים של שטחים פתוחים

"יש הרבה פרויקטים בתל אביב שהם פרטיים עם זיקת הנאה לציבור. החידוש בשדה דב הוא בסדר הגודל: כל השטחים ברובע שדה דב, למעשה כל השכונה, בנויה מחצרות פרטיות שהן בזיקת הנאה לציבור", מסבירה שירי צ'סלר סלומון, אדריכלית הנוף של שמונה פרויקטים שונים ברובע החדש. כלל החצרות הפנימיות המתוכננות מסתכמות בעשרות דונמים של שטחים פתוחים לציבור ובמילים אחרות: בשדה דב זיקת ההנאה אינה חריג מקומי – אלא המודל.

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו, מסביר כי "החצר הפנימית המשותפת מהווה נדבך חשוב במערך השטחים הפתוחים המשרתים את הרובע, והחצרות עצמן ישמשו את כלל הציבור – דיירי המגרש והמבקרים בו". אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הסביר את הרציונל שגרם לעירייה לבחור בעיקרון תכנוני זה: "שטחים אלו נחוצים מאחר שהשצ״פים (שטחי ציבור פתוחים) הקיימים והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים".

בשכונות ותיקות לרוב כל בניין עומד בנפרד, עם גינה עצמאית וגדר. חצר בזיקת הנאה מאורגנת סביב עיקרון שונה: דופן בנויה עם קומת קרקע מסחרית מגדירה את הרחוב, ובתוכה, חצר פנימית משותפת ופתוחה לשמיים. החצרות הפנימיות מהוות על פי התוכניות המאושרות "מרחב לשימוש כלל הציבור במשך כל ימות השנה ושעות היממה". המעברים דרכן הם חלק ממערך הולכי הרגל של הרובע כולו, רשת המחברת בין הרחובות, השדרות, הפארקים והים. בנוסף, גם בחצרות הפנימיות מתוכננים שטחי מסחר וחנויות.

בהא מילחם, אדריכל נוף של חמישה פרויקטים שונים בשדה דב, מסכם את היחס התכנוני בין הדיירים לציבור: "80 אחוז לטובת הכלל, ו-20 אחוז לטובת הדיירים. החצרות הן מרחב שהוא גדול יותר, ששייך לכולם יותר מאשר לדיירים עצמם". אם מחברים את כל המגרשים זה לזה, מתקבלת, לדבריו, "רשת מעברים פנימית, שמקבילה לרחובות הראשיים, רק שהיא עוברת בין הבניינים, מחצר לחצר, בלי לגעת ברחוב".

בלי גדר, עם שמיים פתוחים מעל

"התב"ע הגדירה את השטחים האלה כך שהדיירים לא יכולים לסגור אותם עם גדר", אומרת צ'סלר סלומון. היא מודה כי תכנון החצר מעמיד בפני אדריכלי הנוף אתגר תכנוני "מצד אחד אנו שמים דגש על מעבר ונגישות, ומצד שני על יצירת חללים אינטימיים. המטרה היא לייצר שילוב שייתן מענה גם לדיירים בפרויקט וגם לעוברי אורח".

יואב מיכאל, ממשרד ישר אדריכלים ציין כי לתפיסתו החצרות בזיקת הנאה יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "המעברים בין החצרות מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים". מילחם מדגיש גם כי החצרות יספקו "חוויה שהיא יותר אינטימית ובטוחה מהמדרכות הציבוריות, שיש בהן גם שבילי אופניים וכלי רכב".

מרחב ציבורי אחוד ונגיש

אחת השאלות המהותיות ביותר בנוגע לחצרות זיקות ההנאה בשדה דב היא שאלת אחריות התחזוקה. והתשובה של אדריכל העיר היא חד-משמעית: "תחזוקת החצרות תעשה על ידי העירייה כדי ליצור מרחב ציבורי המטופל באופן רציף החל מהרחובות דרך החצרות ועד הפארקים — רצף עיצובי עירוני אחוד ונגיש". הפירוש המעשי: חומרי הגמר, הריצוף, הספסלים, הצמחייה — כולם יצטרכו לעמוד בהנחיות העירוניות. "הכול צריך להתאים למה שהעירייה יכולה לתחזק לאורך זמן", מסבירה צ'סלר סלומון. "לא נבחר בחומרים שייראו טוב בשנה הראשונה ויישחקו אחר כך. זה שיקול שמשפיע על כל בחירה". מילחם מוסיף שהנחיות ספציפיות כמו סוגי עצים, ריצופים, ספסלים, מוצגות ומאושרות ישירות מול פורום מהנדס העיר.

מן הצד השני של המשוואה עולה גם שאלה ביקורתית: האם סטנדרט עירוני אחיד אינו עלול לייצר חצרות גנריות מדי, דווקא בתוך פרויקטים יוקרתיים מאוד? "אני חושש שההנחיות העיצוביות מאוד מגבילות את המתכננים", מודה מילחם. "הפחד של העירייה מגמישות יתר עלול להפוך את החצרות לגנריות". לטענתו, יש מתח בין הרצון של היזמים לבדל את המגרשים שלהם לבין הרצון העירוני לייצר שפה אחידה, פשוטה ונוחה לתחזוקה.

גם צ'סלר סלומון מודה: "יש איזשהו פער בעיניי, בין חזיתות המבנים המאוד מאוד משודרגות ויוקרתיות לבין חומרי הגמר של פיתוח החצר". ובכל זאת, היא מצדדת בתפיסה העירונית השלטת. עדיף, לדבריה, לייצר יותר שטחים פתוחים, מוצלים ומזמינים, גם אם הסטנדרט בהם פחות "מפונפן", מאשר להשקיע רק בכמה מוקדים ראוותניים.

מקום שקט לשבת מתחת לבניין

דיירים שיחפשו מקום שקט לשבת מתחת לבניין, לשתות קפה בבוקר, לשחק עם ילדים בצהריים – יגלו שהחצר הפנימית תספק חלק מהצרכים האלה, אבל לא את כולם. מילחם מבהיר: "הפעילות האינטנסיבית של מגרש כדורגל, גן שעשועים רועש – זו לא הפונקציה של החצרות האלה. אבל הן יאפשרו הליכה, שהייה שקטה, ישיבה על ספסל, קריאה. מרחב אנושי בתוך הבלוק, שמוגן מרעש הרחוב ומבודד מתנועת רכב". את הפעילות האינטנסיבית יותר אמורים לספק שטחי הציבור הפתוחים – גינות, שצ"פים ופארקים, שפוזרו ברחבי הרובע.

אתגר תכנוני נוסף ביצירת "הרשת הירוקה" שעומדת בפני אדריכלי הנוף הוא העמידה בהנחיות הממד הנופי והסביבתי. החצרות אינן אמורות להיות רק "ירוקות", אלא גם מתוכננות לעמוד בתנאי התב"ע: חצרות מעל אזורים פנויים מבינוי, תוך התחשבות בחניונים, מרתפים, עומקי קרקע, ניקוז, חלחול והשקיה. באשכול כל חצר מחויבת לעמוד ב-15% שטחי חלחול פנויים מבינוי ואילו במתחמי מרכז וצפון, האתגר גדול עוד יותר, 20% משטחי המגרש ישמשו כשטחי חלחול פנויים מבינוי. בנוסף, הבחירה המתבקשת על ידי העירייה היא בעצי צל גדולים וצמחיה חסכונית במים, כחלק משמירה על תקני קיימות והערכות להתחממות אקלימית.

ליצור רובע ״תל אביבי״

ההחלטה להפוך את זיקת ההנאה בשדה דב לכלי המארגן המרכזי של המרחב הציבורי-למחצה, מייחדת את רובע שדה דב בהשוואה לרובעים אחרים שנבנו בעשור האחרון. "יזמים קונים את המגרשים האלה", אומר מילחם, "ובסוף הם מקבלים הרחבה של המרחב הציבורי — עוד מעברים, עוד זיקות ציבוריות — דרך המגרשים הפרטיים שלהם. זה WIN-WIN: אנשים שיעברו שם יתמכו גם במסחר שמתוכנן בקומת הקרקע של החצר".

אדריכל העיר רואה זאת כחלק ממהלך תכנוני כולל: "פיתוח שטחי זיקת ההנאה בצורה שתאפשר שימוש זמין ומזמין לכלל הציבור נועד להגדיל את מצאי השטחים הפתוחים, ליצור אזורי שהייה ומפגש מגוונים ולשפר את תפקוד החצרות לרווחת התושבים, המועסקים והמבקרים".

ובפועל, כשהדיירים הראשונים יגיעו לדירותיהם בשדה דב, הם לא ימצאו מתחת לבניין גינה פרטית – אלא מרחב ששייך לכלל תושבי הרובע. הנוף שיוצג להם, בין המגדלים, יהיה חלק מחשיבה עירונית כוללת, כפי שסיכם גולדמן: "המטרה היא להימנע ממתחמים מבודדים וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

לקריאה נוספת: נדל"ן בשדה דב: דירות קטנות מהוות קרוב ל-60% מסך הדירות שנמכרו

The post יוקרה בלי חומות: רשת פנימית ייחודית תעצב את החיים בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

במילים אחרות, המרלו״ג אמור לפעול כתחנת מעבר שכונתית לסחורות: לקלוט משלוחים בכמות גדולה, למיין אותם ולהוציא אותם אל תוך הרובע בצורה מבוקרת ויעילה בעזרת כלי תחבורה קטנים ולא מזהמים.

הפצה לוגיסטית ללא משאיות ברחובות

ההיגיון מאחורי הפרויקט הוא לצמצם ככל האפשר את כניסתן של משאיות כבדות אל הרחובות הפנימיים של הרובע. במקום פריקה מזדמנת ליד חנויות ובניינים, הפעילות התפעולית תרוכז בתוך מבנה ייעודי בשולי הרובע. זהו מהלך שמתאים לתפישה הרחבה של לוגיסטיקה ותפעול כמו גם לחזון התחבורה של עיריית תל אביב, הנשען על תחבורה ציבורית ועל רחובות פעילים יותר, ופחות על רכב פרטי. גם הקרבה של המגרש כ־300 מטר מתחנת הרכבת הקלה, מעניקה ערך מוסף למרלו"ג עבור עובדים, שליחים, ספקים ועסקים שיפעלו במבנה.

מגרש 306 משתרע על שטח של כ-4.5 דונם בחלקו הדרומי של מתחם האשכול, בסמוך לכיכר עירונית שכונתית על ציר שי עגנון. עיריית תל אביב העמידה אותו למכרז בשנת 2024 והוא נרכש על ידי קבוצת ישראל קנדה שבונה בסמוך לו את פרוייקט Rainbow.

המגרש מאפשר הקמת כ-18,000 מ"ר שטחים עיקריים, מתוכם 12,705 מ"ר תעסוקה, 1,750 מ"ר מסחר, 3,780 מ"ר אחסנה, ועוד כ-13,000 מ"ר שטחי שירות. שטח המרכז הלוגיסטי מתפרס על פני 4 מפלסים, בגבהי תקרה של 7-3 מטרים המאפשרים מגוון פעילויות: אחסנה קלה, אחסנה כבדה והכנת הזמנות.

קומת הקרקע תכלול לובי קבלה ומתחם חניית אופנועים ואופניים. מרתף ראשון יאפשר גישה ישירה למשאיות — חצר המפלס תוכל לאכלס עד ארבע משאיות בו-זמנית — לצד חניות תפעוליות וחדר פינוי אשפה ייעודי. מרתף שני ישמש לאחסנה לוגיסטית נוספת. מעל המרכז הלוגיסטי ייבנו  שטחי משרדים. תוכנית העיצוב הוכנה על ידי משה צור אדריכלים עם תכנון נוף בידי מאזא ארכיטקטורה.

המבנה עצמו מחולק לשלושה אגפים: האגף הדרומי, הגבוה יותר, כולל 11 קומות (קומת קרקע מסחרית עשר קומות תעסוקה וקומת גג טכני); האגף הצפוני בן 8 קומות (קומת קרקע מסחרית בגובה כפול ושבע קומות תעסוקה); ובתווך — על חלקו המרכזי של המבנה תוצב פרגולה לתאים פוטו-וולטאיים, שתשמש גם כאלמנט עיצובי מרכזי .

אחד מתוך שלושה מרלו"גים ברובע

על-פי תפיסת ההפעלה שאושרה, המרלו"ג יופעל כיחידה תפעולית אחת על ידי מפעיל אחד, אשר יהיה מחויב לספק שירותים לוגיסטיים לכלל בתי העסק בשכונה ובסביבתה: שינוע, אחסנה, חלוקה ומשלוחים באמצעות כלי רכב קטנים וירוקים בלבד.

בהיבט התנועה: מגרש 306 יכלול 88 חניות לרכב פרטי בחניון התת-קרקעי ו-299 חניות אופניים, יחס שמשקף את עדיפות התחבורה הפעילה שהעירייה מבקשת לקדם בשכונה החדשה.

בשטח רובע שדה דב כולו מתוכננים לפעול שלושה מרכזים לוגיסטיים שכונתיים (מרלו"גים): אחד במתחם הצפוני (מגרש 1572), אחד במרכזי (מגרש 2401), ואחד במתחם אשכול – מגרש 306 שאושר. שלושתם מיועדים לפעול כרשת שינוע מרחב-שכונתי, שתחליף את הנסיעות של משאיות אספקה כבדות בתוך הרחובות.

עיריית תל אביב ציינה בעבר כי המטרה המוצהרת של הקמת המרלו"ג היא "שיפור איכות החיים ברובע". עוד הוסיפה כי "הפצת הסחורות ברחבי השכונה במתווה המתואר לעיל, תשפר את בטיחות משתמשי הדרך, הולכי הרגל, תצמצם מטרדי רעש, תפחית תנועה תפעולית כבדה, תקטין את זיהום האוויר, תשפר את איכות החיים, תחסוך בשטחי אחסון ובשטחים תפעוליים, ותצמצמם את זמן וכמות המשלוחים לעסקים וללקוחות הקצה".

לקריאה נוספת: תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר

The post רובע שדה דב: גם המרכז הלוגיסטי נראה כמו פרויקט יוקרה appeared first on רובע שדה דב.

אי הוודאות, שעדיין ניכרת בסוף שנת 2025, היא אחת הסיבות שכולם "נושאים עיניים" לשדה דב: לא כי זה הרובע היפה או היקר ביותר (הוא בהחלט מועמד), אלא כי הוא הפך לסמן מרכזי למצב הענף. ההתקדמות כאן, במיקום הכי מרכזי ויוקרתי, נבחנת תחת זכוכית מגדלת של כל מובילי ענף הנדל״ן המקומי.

בשנת 2025 שוק הדירות הישראלי הראה חולשה וירידה במכירות. לפי נתוני הלמ״ס כפי שפורסמו בדצמבר, באוגוסט–אוקטובר 2025 חלה ירידה של 9.8% במכירת דירות לעומת שלושת החודשים הקודמים ו־12.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ-80 אלף דירות. ועדיין, בשדה דב התהליכים לא נעצרו. מה זה אומר? לא ששדה דב חסין – אלא שהוא פועל על ציר זמן ארוך יותר, ושחקנים בו נוטים להמר על העתיד גם כשכאן ועכשיו לא נוח.

אשכול: היתרי בנייה ראשונים

בשנת 2025 החלו עבודות הביצוע במתחם אשכול, לא רק ברמה התשתיתית, אלא גם בפרוייקטי המגורים. ישראל קנדה קיבלה היתר בנייה מלא לפרוייקט Rainbow במגרש 111, היתר בנייה ניתן לאביסרור בפרוייקט Ashira במגרש 101, גם שיכון ובינוי קיבלה היתר במגרש 109 וקבוצת נחמיאס במגרש 103 בפרוייקט Utopia. במקביל, חלה התקדמות תשתיתית במתחם – נפרסו תשתיות תת-קרקעיות, נסללו כבישים וקודם פיתוחה של שדרה 3 שצפויה בקרוב לפתוח את הדרך אל הים עבור תושבי הסביבה.

מרכז וצפון: המכרזים נסגרו, והמחירים ירדו

לצד זה, קודמו השנה בשדה דב גם מתחמי המרכז והצפון. בפברואר 2025 נסגרו מכרזים במתחם המרכזי בהיקף של 4,191 יח״ד, עם תקבולים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל וירידה משמעותית בשוויי הקרקע ביחס לשיאי העבר. מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה וציין כי ״המכרזים שנסגרו מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב".

במרץ 2025 נסגרו גם מכרזים במתחם הצפוני והתופעה חזרה על עצמה, תקבולים בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקלים עבור קרקע ל- 1,737 דירות בשוק החופשי, פרויקט דיור מוגן הכולל 300 חדרים ולמעלה מ-700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

התחרות התחדדה והיזמים התחמשו בפרזנטורים מובילים

המכרזים קבעו שתי עובדות משמעותיות: הראשונה, מהפך משמעותי בשוק הדיור להשכרה שהופך לעובדה מוגמרת עם מאות יחידות דיור באחד הרובעים היוקרתיים בארץ. השנייה, זריקת מרץ משמעותית לתחרות בין היזמים.

בשלב המוקדם, השיווק בשדה דב עדיין נראה כמו התחלה זהירה של שוק יוקרה: היו מי שהקדימו, ובראשם ישראל קנדה שהחלה למכור כבר בשנת 2024 וזכתה לחשיפה משמעותית באמצעות עסקה מתוקשרת עם נועה קירל, שנבחרה גם כפרזנטורית של החברה. קצת לאחר מכן, יצאה גם אביסרור לשיווק מוקדם ב־2024, עם יהודה לוי כפרזנטור ורוכש בפרויקט.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את הטון: זו כבר לא זירה של פרוייקטים בודדים ראשונים, אלא שוק שהולך ונעשה צפוף. נחמיאס החלה לשווק בסיוע ליאור סושרד כפרזנטור, ודמרי, יצאה בקמפיין לפרוייקט Dimri Yama שמובל על ידי פרזנטור החברה עידן עמדי.

מהר מאד, ובאופן מפתיע יחסית, נכנסו לתמונה גם היזמים במתחמי מרכז וצפון, שיצאו בקמפיינים חודשים ספורים לאחר זכייתם בקרקע. גינדי יצאה במהלך שיווקי בולט, עם תג מחיר שעורר עניין ארצי, קבוצת חג׳ג׳ החלה גם היא למכור במכירה מוקדמת, עוד לפני שהיתה לה הדמיה של הפרויקט. כך נמכרו תוך זמן קצר מאות דירות בשדה דב, חלקן ברף מחיר נמוך מזה שנראה עד לאותו שלב.

בעלי הקרקע הפרטיים קיבלו סוף־סוף ודאות

אחד מהאירועים המרכזיים של 2025 הוא לא מכרז ולא היתר וגם לא קמפיין שיווקי, אלא החלטת בית המשפט לגבי זכויות בעלי הקרקע הפרטיים. בספטמבר 2025 פורסמה טבלת זכויות שמחלקת זכויות בין כ־1,700 בעלי קרקע – אבן דרך משמעותית אחרי עשרות שנים של הליכים מורכבים.  המשמעות העירונית־כלכלית של זה עצומה: ודאות היא דלק. לא כי כולם רצים מיד לבנות, אלא כי מרגע שמבינים "מה יש לי ביד" אפשר לקבל החלטות: להתאגד, להמתין, לממש, לחבור ליזם. בלי ודאות, כל הפוטנציאל הזה נשאר כנכס תיאורטי. עם ודאות, הוא הופך למערכת עם שעון.

בתחום המלונאות אי הוודאות נותרה בעינה

אי הוודאות השפיעה משמעותית על רכיב שלא הצליח השנה להתנתק מהכותרות הביטחוניות: המלונאות. במרץ 2025 רמ״י פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי (כ־1,100 חדרים), חלקם על קו החוף – אחד מסממני "הריביירה" התל אביבית החדשה. המכרזים פורסמו כעשור לאחר השיווק האחרון של מגרשים למלונאות בתל אביב, ובהיותה של תל אביב אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת, הציפיות היו גבוהות.

המציאות הפוליטית־ביטחונית, התפוסות הנמוכות וצמצום כניסות התיירים, גרמו לקפאון במכרזי המלונאות ודחיית סגירתם. התקווה היא ש-2026 תביא לישראל מציאות ביטחונית חדשה, כזו שמעודדת תיירות, פריחה כלכלית ושיתופי פעולה בינלאומיים, ולא שולחת את הישראלים לנפוש רק בחו״ל.

השורה התחתונה היא שב־2025 שדה דב עבר שלב חשוב: ההכרעה בגוש הגדול יצרה ודאות, ההיתרים והעבודות מראים סוף סוף התקדמות בשטח, התחרות בין היזמים חידדה את מאמצי השיווק, והכול התרחש תחת תנאי מאקרו קשוחים של מלחמה, האטה במכירות וסביבת ריבית מכבידה. שדה דב הפסיק להיות רק חזון של מתכננים ומצגים של יזמים, והתחיל להיות רובע שעולה על הקרקע ומייצר עובדות בשטח תחת תנאים שלא בדיוק עושים הנחות. והאמת? בענף שנוטה להיסחף לקצוות, אחרי הברומטר שמהווה רובע שדה דב כדאי להמשיך לעקוב.

לקריאה נוספת: אלגנטיות עם כפכפים: תל אביב שלנו, במאה ה-21

The post ברומטר הנדל״ן של ישראל: סיכום השנה שעברה על הרובע הכי מדובר במדינה appeared first on רובע שדה דב.

הסטנדרט: כמו בפנטהאוז

במרבית פרוייקטי היוקרה בישראל, תקרות גבוהות הן פריווילגיה של הפנטהאוזים בלבד. כאן ההיגיון מתהפך: Dimri Yama הופך את היוצא מן הכלל לכלל, ובונה תקרות בגובה של כ־4 מטרים בכל הדירות במגדל. הבחירה הזו משפיעה ישירות על תחושת המרחב, האור והפרופורציות ומעניקה לדיירים תחושת יוקרה שאינה תלויה בקומה או בגודל הדירה.

בנוסף, בכל דירה מרחב מוגן פרטי (ולא פתרון קומתי משותף) – החלטה שמוסיפה פרטיות, נוחות ובטחון, ומחזקת את תחושת הביטחון בבית ואת ערך הנכס לאורך זמן.

אדריכלות ועיצוב פורצי דרך – בקנה מידה בינלאומי

הפרויקט מביא עיצוב אדריכלי בינלאומי פורץ דרך, אותו מוביל האדריכל המוערך רני זיס, החתום על פרויקטים יוקרתיים בישראל ובעולם, ביניהם בתי המלון The Plaza בניו-יורק,  מיזם היוקרה Six Senses Tel Aviv ברוטשילד 10 ו-The Ritz-Carlton בהרצליה. הפרויקטים של זיס מזוהים עם סטנדרט יוקרתי על-זמני ועם אדריכלות שמציבה רף חדש.

את עיצוב הפנים מובילה המעצבת הבריטית הבינלאומית Kelly Hoppen, זוכת עיטור הכבוד CBE מטעם בית המלוכה הבריטי על תרומתה יוצאת הדופן לעולם העיצוב. Hoppen נחשבת לאחת המובילות ביצירת שפה עיצובית מינימליסטית-אלגנטית, שמחברת חמימות עם יוקרת עילית. Hoppen  חתומה על פרוייקטים מצליחים רבים, החל מאחוזות פרטיות בלונדון וכלה במלונות בוטיק באסיה. החיבור המוצלח בין השפה האדריכלית לבין עיצוב הפנים המוקפד, ממקם את Dimri Yama  כפרויקט עם DNA בינלאומי, כזה שמביא לתל אביב סטנדרט עולמי של מגורי יוקרה.

חיים כמו בבית מלון או מועדון פרטי

רוח הפרויקט שואבת השראה מהאינסופיות של הים, ומתרגמת אותה לחוויית מגורים של “מועדון פרטי” בתוך הבית, או אם תרצו, מלון יוקרה יומיומי: קומת גג עם בריכת אינפיניטי ונוף פתוח; מטבח שף לאירוח; מתחמי עבודה; חדר כושר מתקדם; קומת ספא הכוללת בריכה חצי־אולימפית, סאונות, חדרי טיפולים, יוגה ופילאטיס; מגרש סקווש; ובנוסף מתחמי מוזיקה, קולנוע, פעילות לילדים ונוער וחדר יין. כל המתקנים מאפשרים לדיירים ליהנות מאיכות חיים מלאה בתוך הקומפלס, בכל יום מחדש.

החופש להיות: גם בהחלטה הכלכלית

בתקופה שבה רוכשים ומשקיעים מחפשים ודאות, שקט ותכנון כלכלי אחראי -, Dimri Yama  מציע הטבת פריסייל שמצמצמת סיכון ומרחיבה אופק: תשלום מקדמה במועד הרכישה והיתרה לקראת המסירה – ללא הצמדה למדד. מחיר פריסייל לדירות 2 חדרים בפרויקט, בשטח של 56.5 מ"ר, מתחיל מ-3.75 מיליון שקלים.

המשמעות הכלכלית של ההטבה ברורה: הימנעות משחיקת הון בתקופת הבנייה, ודאות כלכלית, ויכולת לתפוס את רמות המחיר הנוכחיות ברובע הכי יוקרתי בישראל, שצפוי לספק עליות ערך משמעותיות עם התקדמות הבנייה והפיתוח של הרובע החדש. עבור מי שמחפש השקעה בלוקיישן מוביל, פרויקט Dimri Yama מספק שילוב מנצח של שקט נפשי ופוטנציאל רווח ממשי.

רוכשים ומשקיעים שמחפשים סגנון חיים בינלאומי המשלב מגורי יוקרה, איכות חיים בלתי מתפשרת, ומיקום מושלם על קו החוף של תל אביב – יכולים למצוא את השילוב המנצח בפרויקט Dimri Yama ברובע שדה דב.

[תוכן מקודם בשיתוף י.ח דמרי]

לפרטים ומידע נוסף על פרוייקט Dimri Yama

The post החופש להיות: Dimri Yama מביא קונספט מגורים בינלאומי לשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

שילוב נדיר בקנה מידה ישראלי בין מוסד רפואי שיקומי, הגדול ביותר בארץ, לבין מגדל מגורים לקשישים מעוטי יכולת, לצוותים רפואיים ולמשפחות מטופלים. "כמעט בכל פעם שאני מציג את הפרויקט, השאלה היא 'וואו, איזה מגרש מדהים לפרויקט ציבורי. איך הצלחתם להשיג את זה?'" מודה שריר.

מ"דיור לניצולי שואה" לקמפוס לאומי

כדי להבין את ייחודיות הפרויקט בשדה דב, שריר מבקש "להתחיל דווקא מההיסטוריה". הסיפור מתחיל בשנות ה-40, כשקבוצת נשים מהיישוב היהודי בתל אביב הקטנה הקימו ארגון שמטרתו הייתה לספק מזון, הלבשה ודיור לפליטים ולניצולי שואה. "זה התחיל כסוג של גמילות חסדים", מספר שריר. "הפרויקט המשמעותי הראשון היה הקמת בנייני דיור לפליטים וניצולי שואה, בשכונת יד אליהו וגם בלב העיר – בשיתוף העירייה כבר אז".

תשעים שנה אחר כך, באותה רוח בדיוק, השותפות הנדירה בין עמותת רעות לבין עיריית תל אביב באה לידי ביטוי, אבל הפעם בקנה מידה שונה לחלוטין. ב-20 בפברואר 2024 נחתם הסכם חכירה על מגרש 407 בשדה דב, באזור שמתוכנן להפוך לאחד המבוקשים והיקרים בישראל כולה. זו החלטה שנראית כמו ניגוד מוחלט לכלכלה הפשוטה של שוק הדיור ולעלויות הנדל"ן באזור.

הצהרת כוונות חברתית

"הקמת שדה דב זה אירוע שקורה פעם בדור", מסביר שריר. "מתכננים עיר מאפס, ולמקם פרויקט ציבורי חברתי במקום כזה, עם כל המשמעויות הנילוות לכך – זו אמירה חברתית מאוד חזקה". להחלטה קדמו דיאלוג רב שנים בין העירייה לעמותה והבנה משותפת, שבעיר שבה דירת שלושה חדרים עולה מעל ארבעה מיליון שקלים, השאלה היא לא רק מי יכול להרשות לעצמו לגור כאן – אלא מי בכלל יישאר כאן.

בהתאם, המיקום הנבחר לפרויקט רעות בשדה דב הוא הצהרת כוונות: בלב אחת הקרקעות היקרות בישראל, העירייה בחרה למקם מוסד ציבורי־חברתי, שיספק דיור גם לאוכלוסייה שלא יכולה להרשות זאת לעצמה.

שיקום וסיעוד כצורך לאומי

הקמפוס החדש יגדיל משמעותית את היכולת השיקומית של רעות ושל המדינה: מספר המיטות יעלה מכ־350 ל-540 מיטות, ומספר המטופלים יגדל מסדר גודל של כ־6,000 ל־10,000 בשנה. ההחלטה להגדיל את הקיבולת השיקומית אינה מנותקת מהמציאות הלאומית. לפי נתוני רעות, בישראל קיים מחסור של כ־500 מיטות שיקום, והתפוסה במערך השיקום עומדת על כ־96% באופן קבוע – כמעט ללא יכולת קליטה נוספת.

מגמת הזדקנות האוכלוסייה, לצד אלפי הפצועים ממלחמת "חרבות ברזל" ואלפי נפגעי תאונות דרכים מדי שנה, הופכים את השיקום מאתגר מקצועי לנושא תשתיתי לאומי. "המלחמה חיזקה את ההבנה בצורך בקמפוס חדש, אין לי ספק", אומר שריר. "זה חיזק אותנו בשלושה צירים: הצורך לגדול, הצורך לבנות מיגון אמיתי, והצורך בתשתית שמאפשרת גם מיטות אשפוז נוספות".

"אין לנו היום מיגון"

אחד המנועים המרכזיים ל"מעבר הדירה" הוא בכלל לא נדל"ני, אלא ביטחוני. שריר אומר זאת בצורה הכי ישירה: "יש לנו פער עצום בנושא המיגון. אנחנו לא צריכים כיום עוד 10% מיגון – פשוט אין לנו מיגון בכלל". בית החולים הקיים ביד אליהו פועל בבניינים ישנים, שלא נבנו בהתאמה לצרכי מוסד רפואי, וללא מרחבים ממוגנים שמותאמים למאות מטופלים ודיירים.

בקמפוס החדש בשדה דב מתוכננת שכבת מיגון כחלק אינטגרלי מהמבנה – מרתפים ומפלסים ממוגנים עם מעבר אופקי מהיר ממחלקות האשפוז, שנועדו להבטיח רציפות טיפולית גם בשעת חירום. החיבור בין תכנון רפואי מתקדם, מיגון דור 2025 ומיקום חדש ברובע שדה דב ממקם את רעות בחוד החנית של רפואת השיקום בישראל – גם ברמה המקצועית וגם ברמה התשתיתית.

המלחמה גם חידדה את הצורך בהערכות לעתיד לא ידוע ובתכנון מבנה גנרי, "במובן החיובי של המילה, שיכול לקבל התאמות והסבות בהתאם לצרכים החדשים שעולים". תוכניות העיצוב של המבנה שבוצעו על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, יעלו לאישור וועדת תו"ב בחודש הבא, ועל פי לוח הזמנים המתוכנן, המבנה יחנך בשנת 2030 לפעילות, יחד עם הדיירים הראשונים של הרובע.

200 מטרים מהקו הירוק

כיצד ישתלב בית חולים שיקומי ברובע שמתוכנן כמוטה הליכתיות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית?  "לא אמורה להיות סתירה", אומר שריר ומדגיש שהפחד מרעש וצופרי אמבולנסים אינו רלוונטי: "אנחנו לא בית חולים כללי עם חדר מיון. אין לנו טראפיק כמו איכילוב, ההעברות אצלנו הן רגועות יותר, בהיותנו בית חולים המשכי". הקמפוס ימוקם במרחק קצר מעורקי תחבורה מרכזיים ומהקו הירוק של הרכבת הקלה, ויחובר לפארק הלינארי השכונתי. עבור תושב שדה דב, המשמעות היא מוסד רפואי גדול שמייצר חיים ברחוב – בלי האינטנסיביות של בית חולים כללי.

עבור עובדי בית החולים, המטופלים ובני משפחותיהם מדובר בשדרוג משמעותי מאוד שיקל על חייהם: "בית החולים אמור להיפתח במקביל לפתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה. אנחנו ממוקמים כ-200 מטרים מהתחנה ולא רחוק מדרך נמיר על שלל התחבורה הציבורית שבה. אין ספק שזה אחד מהיתרונות המרכזיים במיקום המעולה שקיבלנו".

השילוב: בית חולים שיקומי ודיור בהישג יד

אבל כאמור, מה שהופך את הפרויקט בשדה דב לייחודי באמת, גם בקנה מידה ארצי, הוא השילוב בין בית החולים השיקומי לבין מגדל הדיור בהישג יד. לצד הקמפוס השיקומי ייבנה מגדל בן עשר קומות, בעלות מוערכת של כ-61 מיליון דולר. הבניין יכלול כ-250 יחידות דיור ציבורי, המיועדות לקשישים עם הכנסה נמוכה, לצוות בית החולים ולמשפחות מטופלים, שיזכו לגור בדירות חדשות ובתנאים מעולים, בתשלום מינימלי. "המנעד של דיור בר השגה הוא ספקטרום רחב מאוד", מסביר שריר.

"יש מי שאומר שזה 20-40 אחוז ממחירי השוק. אנחנו באים ואומרים שאנחנו נצמדים למודלים של השתתפות שכר דירה ממשרד השיכון לקשישים מיעוטי יכולת – זה תחומים אחרים לגמרי, נמוכים יותר. זה מנגיש את האפשרות לגור ברובע המדהים הזה, בקרבת 700-800 מטר מהים, לקהלים שלא יכולים להרשות זאת לעצמם". מדובר בכ-350-400 דיירים שיקבלו מענה דיור במרכז העיר העתיד, במחירים שאינם קרובים למחירי השוק החופשי. זו המשכיות ישירה לאותם בתים שרעות בנתה לניצולי השואה ביד אליהו לפני 80 שנה – אותה רוח, אותו חזון, רק בקנה מידה אחר לגמרי.

לא "אי סגור"

אחד האתגרים בפרויקטים ציבוריים גדולים הוא החשש שיהפכו ל"אי" מנותק מרקמת הרחוב. תוכנית הקמפוס של רעות בשדה דב, מנסה לעשות בדיוק את ההפך: בקומת הקרקע מתוכננות חזיתות פעילות עם מסחר ושירותים, שיפנו לרחובות השכונה. בין בית החולים למגדל המגורים ישולבו שדרות ירוקות, גינות ומעברים פתוחים, כולל זיקת הנאה שתאפשר מעבר ציבורי בין השדרה לפארק הליניארי הצמוד למבנה.

עבור תושבי שדה דב, המשמעות היא לא רק "בית חולים ליד הבית", אלא גם מרפאות חוץ ושירותי אשפוז יום זמינים, אפשרויות תעסוקה בקמפוס  ואפשרות לקחת חלק בפעילות קהילתית־התנדבותית סביב אוכלוסיית המטופלים והדיירים. במקום מוסד סגור עם גדר, רעות מבקשת להציע עוגן קהילתי פתוח, שתורם לאופי הרובע לא פחות מהקניון או מהטיילת.

גאווה, ולא רק יוקרה

המעבר של רעות לשדה דב מעלה גם שאלות על דרום העיר: מה יקרה לשכונות הוותיקות שגדלו עם בית החולים? שריר מדגיש שהחזון אינו "לברוח" מדרום תל אביב, אלא לשמר נוכחות ושירותים גם שם, במקביל לקמפוס החדש. את ההזדמנות בשדה דב הוא רואה כסיפור עירוני רחב יריעה על סוג העיר שתל אביב בוחרת להיות ועל הזהות שהיא מאמצת לעצמה.

כשנשאל מה היה רוצה שתושב שדה דב ירגיש כשהוא עובר ליד הקמפוס בעוד עשור, שריר עונה במילה אחת: "גאווה". לא רק על אדריכלות או על נוף, אלא על כך ש"הבית החולים השיקומי המוביל בארץ ממוקם כאן, כחלק מרצף של שירותים ציבוריים מובילים ומתקדמים, במרכז־צפון העיר המתפתחת".

ברובע שנולד עם ציפיות גבוהות לנדל"ן יוקרתי, הבחירה של קרן תל אביב ושל עיריית תל אביב-יפו, להציב את אחד הסמלים הראשונים ברובע דווקא כקמפוס שיקומי ודיור ציבורי היא לא רק החלטה תכנונית – היא הצהרה ערכית.

מנכ"לית קרן תל אביב, ד"ר הלה אורן: "אנחנו גאים להיות שותפים בהקמת קמפוס חדש ומתקדם, אשר יהווה מרכז עבור מטופלים מכל רחבי הארץ. ההזדמנות לקחת חלק משמעותי בפיתוח האורבני במתחם החדש ברובע שדה דב, הכולל מרחבים ציבוריים רבים, זו עירוניות במיטבה, העומדת בקנה מידה עם ערכי הקרן".

The post שמים את השיקום במרכז: על אחת הקרקעות היקרות בתל אביב appeared first on רובע שדה דב.

המאמצים להתאים את רחובותיה הצרים של העיר למאה ה-21, אינם קלים ונתקלים לא אחת במכשולים כמו עצים ותיקים, וזאת מבלי להזכיר את עבודות התשתית לרק"ל ולמטרו ברחבי העיר, אשר מעכבות את השלמת רשת השבילים הירוקים.

למרות כל הקושי, נתונים עדכניים מצביעים על שינוי עמוק: לראשונה, החל משנת 2023, תושבי העיר מתניידים יותר באמצעים מקיימים (אופנים, רגל, תחב"צ) מאשר ברכב פרטי. ממוצע הרכיבות בעיר, שהיה כ-93 אלף ביום בשנת 2016, קפץ בשנות הקורונה ל-160 אלף ביום, וכעת הוא מסתכם ב-179 אלף רכיבות ביום.

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב–יפו ומחזיקת תיק התחבורה והזהירות בדרכים, גאה בנתון שממחיש את עומק השינוי: "כמעט 180 אלף רכיבות אופניים ביום מוכיחות שיש אלטרנטיבות תחבורתיות שמאפשרות לצמצם את השימוש ברכב הפרטי בערים", היא אומרת.

בלי טלאים: רשת שבילים מתוכננת

להבדיל מהמתרחש במרכז העיר, רובע שדה דב נהנה מפריבילגיה נדירה: היכולת לתכנן מאפס רובע מוטה הליכתיות ותחבורה ציבורית. "שדה דב הוא נייר חלק", מסכימה להבי. "במרכז העיר אנחנו עושים טלאי על טלאי ברחובות הקיימים. כאן אנחנו יכולים לבנות את הפירמידה התחבורתית ההפוכה מהיסוד – זו הזדמנות שלא חוזרת".

כבר היום, במסגרת עבודות התשתית הראשונות במתחם אשכול, נסללים שבילי האופניים הראשיים של הרובע. על פי התב"ע, שדה דב ירושת בעשרות קילומטרים של שבילים רציפים ומופרדים. זהו החלק המקומי של מהפכה עירונית רחבה יותר. התוכנית האסטרטגית לאופניים, שהושקה ב־2019, מתווה יעד של כ־250 ק"מ שבילי אופניים בעיר עד 2030. חלק מהרשת כבר קיים (כ-185 ק"מ נסללו) וחלקה בביצוע.

שדה דב אמור להיות הגירסה העדכנית והחדשנית של הגישה: לא לנסות להתאים שביל אופניים למציאות קיימת, אלא לעצב את הרחוב סביבו. "אנחנו בעקבות אמסטרדם, בעקבות הערים המובילות באירופה במהפכה של הפירמידה ההפוכה", אומרת להבי. "ההבדל הוא ששם הם מתקנים עיר היסטורית, ואצלנו בשדה דב אפשר לתכנן את זה נכון מראש, להפחית את הקונפליקט המסוכן בין הולכי רגל לכלי רכב שמאפיין את שאר העיר".

שתי וערב אל הים: חוויית היומיום

כדי להבין את חוויית היומיום העתידית ברובע, שלהבי מעתירה עליו שבחים כמו "חלון ראווה", "מודל לשכונה מקיימת", "גאווה עירונית",  צריך להסתכל על היררכיית הרחובות. להבי מתארת רשת "שתי וערב" ברורה: "הצירים של צפון-דרום הם צירים מרכזיים", היא מסבירה. "הם מביאים את האנשים מהעיר לרובע ולהיפך – עם תחבורה ציבורית, רכב פרטי, שבילי אופניים ומדרכות רחבות. אבן גבירול שממשיך צפונה לאורך כ־5.6 ק"מ הוא הדוגמה הכי חזקה לזה".

לעומתם, רחובות מזרח-מערב יהיו רחובות שכונתיים יותר. "אלו רחובות שלא נועדו לחולל תנועה גדולה של רכבים", אומרת להבי. "הם מיועדים בעיקר להולכי רגל ולחיבור היום־יומי – מהבית לים, לפארק, לבית הקפה". רוב רחובות הרובע מרושתים במסלולי רכיבה והליכה, והמעטים שאינם, הם ממותני תנועה עם מהירות נסיעה מוגבלת ל-30 קמ"ש.

בטיחות: פחות חיכוך, פחות פשרות

אחת החוזקות של שבילי האופניים ברובע היא החשיבה מראש על בטיחות הרוכבים. השיקול הבטיחותי אינו שולי. דו"חות ועדת התחבורה והבטיחות מ־2025 הציפו את המציאות העגומה בצירים הוותיקים: רוכבי אופניים שנהרגו, הולכי רגל שנפגעו, קונפליקט תמידי בין כלי רכב, אופניים, קורקינטים ומדרכות.

"אנחנו מכירים את אלנבי, את יגאל אלון, את אבן גבירול הישן", אומרת להבי. "במקומות האלה לא חשבו מראש על רוכבים והולכי רגל. בשדה דב אין הצדקה לרשת לא רציפה. אנחנו מנסים ליצור רשת שבילים מופרדים, רחובות ממותני תנועה, ומפגשים הרבה יותר צפויים בין כלי הרכב".

העירייה מקדמת במקביל גם אמצעי אכיפה טכנולוגיים ברחובות ממותני תנועה, אבל להבי מדגישה: "אכיפה לבד לא תפתור את הבעיה. אם נייצר תשתית טובה, האכיפה תהיה שכבת ההגנה – לא תחליף לתכנון נכון".

לא אי מנותק: רשת מטרופולינית סביב הרובע

שדה דב אינו מתוכנן כשכונה פרברית בדומה לשכונות "שינה" רבות בצפון תל אביב שאינן מקושרות למרכז העיר. "אנחנו לא מתכננים בועה אלא צומת", מדגישה להבי. "שדה דב יחובר לנחל הירקון, לכוכב הצפון, לשדרות איינשטיין ולרחוב פרופס, והוא חלק מרשת האופנידן המטרופולינית, שמחברת את תל אביב להרצליה ובעתיד גם לרמת השרון", מפרטת להבי.

"נער שירצה להגיע לתיכון, סטודנטית לאוניברסיטה או מי שעובד בצפון העיר – לכולם יהיו מסלולים רציפים שלא דורשים רכב לכל נסיעה". ככל שהשנים יעברו והחיבורים האזוריים יושלמו, הרובע אמור להרגיש פחות "קצה העיר" ויותר חוליה טבעית בשרשרת של צירי רכיבה והליכה לאורך החוף ובתוך גוש דן.

רכב פרטי: להחזיק, אבל לא כבסיס לכל תנועה

נושא החניה והרכב הפרטי נשאר אחת הנקודות הרגישות ביותר. התכנון לשדה דב כולל צמצום משמעותי של מקומות חניה, בהתאם למדיניות העירונית. תקני החניה למכוניות ברובע הוגדרו כבר בתוכנית המתאר שקבעה תקן מקסימלי למגורים של 1:1, כלומר חניה אחת לכל דירת מגורים בממוצע.  עוד נקבע כי בדיור בר השגה בבעלות עירונית, ניתן יהיה לרדת מהתקן המקסימלי (דירות עם תקן של 0 חניה).

"בהחלט יש כאן שינוי תפיסה", מודה להבי. "אנחנו מעדיפים לעשות תעתיק של מרכז העיר מבחינת הבאלאנסים, ולא של רמת אביב. לא לבסס את השכונה על שניים–שלושה רכבים למשפחה, אלא על סל אלטרנטיבות".

האלטרנטיבות התחבורתיות אותן מזכירה להבי, שלובות בתפיסת עירוב השימושים לפיה, רוב סידורי היומיום אמורים להיעשות ברגל או באופניים ובמרחק שלא עולה על 15 דקות. "אם יש לך בית קפה ליד הבית, סופר ומקום בילוי, את לא מחפשת לצאת החוצה", מסבירה להבי. עירוב השימושים בשילוב עם הרכבת הקלה והאוטובוסים, אמורים ליצור מציאות שבה מי שיישאר עם שני רכבים יעשה זאת מבחירה מודעת, לא כי אין לו ברירה.

"כמובן שפקקים תלויים לא מעט בבחירה של אנשים להשתמש ברכב", אומרת להבי. "אם כולם יתעקשו על שני רכבים, בעיות התנועה ברכב פרטי עשויות לצוץ גם בשדה דב. אבל אני מאמינה שככל שהמצב בכבישים יחמיר והאלטרנטיבות ישתפרו – יותר אנשים יגלו שהרכב השני פשוט פחות כדאי".

עשור קדימה: שינוי הרגלים יחד עם שינוי העיר

כל זה לא יקרה ביום אחד. להבי הראשונה להודות שכרגע שדה דב הוא בעיקר תב"עות, תוכניות ומצגות. "בואו קודם נראה את הרכבת מגיעה, את הבניין הראשון, השני, השלישי", היא אומרת בכנות. "אנחנו מדברים הרבה לפני הזמן".

אבל דווקא טווח הזמן הארוך – כמעט עשור של בנייה, השלמת תשתיות ושינויים בעיר כולה, הוא זה שגם מזין את האופטימיות הזהירה שלה. ככל שהעומסים בכבישים יתעצמו והתחבורה הציבורית תשתפר, כך, לדבריה, "הבחירה באופניים, ברכבת או ברגל תהפוך יותר ויותר הגיונית".

שדה דב לא מבטיח עתיד נטול פקקים, אבל הוא כן מציע מסלול אפשרי ליציאה מהמודל שבו כל נסיעה מתחילה ונגמרת ברכב פרטי. אם התושבים יאמצו את המרחב שתוכנן עבורם – השכונה יכולה להפוך ממבחן תיאורטי של "היפוך הפירמידה" למקום שבו באמת חיים אחרת את תל אביב של 2035.

להבי מודעת היטב למציאות הישראלית, אבל מאמינה שהמכלול – עומסי התנועה, עלויות הרכב וההתפתחות של האלטרנטיבות – יגרום בשנים הקרובות לשינוי אמיתי ויעביר את הכדור לידי התושבים, או במקרה הזה, את ההגה.

"תל אביב היא חלון ראווה של מדינת ישראל לעולם, בהרבה מאוד מובנים," היא אומרת. "ויכול להיות שגם במובן של הרובע הזה. יש ניסיון לייצר פריצות דרך משמעותיות, בתכנון וביישום של הפרויקט הזה, כדי שהוא יהיה מודל לשכונה מקיימת, בת קיימה. מקום בריא, טוב ונעים לחיות בו", היא מסכמת.

לקריאה נוספת: תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב?

The post תל אביב משרטטת בשדה דב את מודל התחבורה הבא appeared first on רובע שדה דב.

"אתה שותף לפרויקט נפלא, הכי-הכי מתקדם שיש בארץ. אתה מרגיש שאתה בסיירת, ממש בקידמת הדברים", כך מתאר רונן כנורי, אדריכל במנעד אדריכלים, את העבודה על תכנון מתחם צפון בשדה דב.

כנורי היה אחראי על התוכנית המפורטת של מתחם צפון ואשכול בשדה דב, "משרד ארי כהן ומיכאל וינד תכננו את תוכנית המתאר של שדה דב שקבעה את העקרונות ואנחנו המשכנו אותם", הוא מדגיש.

כנורי, שהיה שותף גם לתכנון תוכנית המתאר העירונית הקודמת תא/5000, ניגש לשדה דב עם פרספקטיבה נדירה: מישהו שחי את העיר מילדות, מבבלי ועד חוף מציצים, ומכיר את הדנ"א העירוני שלה מבפנים. "כל הקריירה שלי התרחשה בתל אביב", הוא אומר. "להיות חלק מהרובע החדש הזה מרגיש כמו להמשיך סיפור שהתחיל עוד בימי גדס, האדריכל שתכנן את תוכנית המתאר הראשונה של תל אביב לפני מאה שנים".

ליצור את תל אביב של המאה ה-21

מתחם צפון, המשתרע על כ־393 דונם, כולל למעלה מ-4,000 יחידות דיור והוא השלישי מבין שלושה מתחמים ברובע שדה דב שיחדיו יכללו כ-16 אלף יחידות דיור. מדובר באחת הקרקעות היקרות ביותר בארץ, רצועת חוף ארוכה וצרה בצפון תל אביב, מול חוף תל ברוך – אחד החופים האהובים בעיר. לא בכדי ניכרה תחרות עזה בין היזמים במכרזי הקרקע על הפריים לוקיישן הנדל״ני.

המיקום ומאפייני המתחם המיוחדים חייבו התייחסות תכנונית ייחודית. כבר בשלב החיפוש אחרי תקדימים בינלאומיים התברר שאין הרבה בנמצא. "חיפשנו מקומות בעולם שבהם בונים רובע שלם שמתוכנן כולו יחד, עם בנייה מרקמית משולבת בבנייה לגובה", אומר כנורי. "בוונקובר מצאנו השראה, אבל גם שם ההיקף אחר. בשדה דב מתוכננות 16 אלף יח"ד, כרבע מהן ייבנו במתחם צפון.

"מדובר בצפיפות גבוהה, אבל לא במינוח השלילי שנלווה לזה בדרך כלל, אלא ההפך. מי שמטייל בתל אביב אוהב לראות אנשים ברחוב, אוהב את התנועה, המשימה שלנו היתה לעמוד בצפיפות הנדרשת אבל לצד זאת לייצר רווחה לתושבים ואיכות חיים".

הייחודיות הזו שינתה את כללי המשחק. לא עוד הרחבה נקודתית או פרויקט בודד, אלא מרקם עירוני שלם, רחובות, בלוקים, חצרות, פארקים, מבני ציבור, הכול מתוכנן מראש כאקוסיסטם אחד. "התפקיד שלנו היה ליצור את תל אביב של המאה ה־21", הוא מסביר. "עירוניות שמרגישה תל אביבית, אבל בסטנדרטים של העתיד ומהבחינה הזו, שדה דב מתקדם אפילו ביחס למה שקורה בעולם".

עירוב שימושים שמייצר עיר חיה

לב התכנון היה ברור מהרגע הראשון: עירוב שימושים. "אין מגרש אחד במתחם צפון שהוא רק מגורים", מדגיש כנורי. "תמיד יש מסחר, תעסוקה או מבני ציבור. זה תנאי בסיסי לעירוניות טובה". ההיגיון פשוט: אדם שיורד מהבית לרחוב צריך לפגוש עיר, לא שקט מתבדר של שכונת מגורים מנותקת. המשמעות היא חזיתות פעילות, בתי קפה, תעסוקה, שירותים שכונתיים ורחוב שחי לאורך היום והלילה.

בנקודה זו מצטלב מתחם צפון עם שני המתחמים האחרים של הרובע, מרכז ואשכול, שגם בהם הוטמעו אותם עקרונות, אלא שבצפון העירוב מקבל משמעות נוספת בזכות הקרבה לים. "החיבור בין המרחב העירוני לבין החוף הוא משהו שלא קיים באותה עוצמה במתחמים האחרים", מסביר כנורי. "זו לא רק עיר. זו עיר על חוף ים".

מסלול ההמראה שיצמיח קהילה

אחת מחוזקות התכנון שמייחדת את מתחם צפון היא פארק המסלול שמפותח בשטחו של מסלול הטיסה לשעבר. "זה הקסם של מתחם הצפון", אומר כנורי. "לקחנו את מסלול ההמראה והפכנו אותו לציר קהילתי. לאורכו מפוזרים מבני הציבור: בית ספר, גני ילדים, מרכזים קהילתיים. הוא יוצר עמוד שדרה ירוק שמחבר את השכונה מקצה לקצה".

"דמייני אבא והילדה שלו הולכים בבוקר לבית הספר בתוך פארק המסלול", הוא אומר. "אחר כך היא חוזרת לבד, הולכת לחוג, אחר הצהריים נפגשת שם עם חברים. הכול ברגל. הכול בתוך הפארק הזה. זו תחושה של בית". "המתחם הצפוני יהיה הכי קהילתי", מאמין כנורי, "וזה חלק מהייחוד שלו".

הים ״נכנס״ לשכונה

אלמנט נוסף שזכה להתייחסות משמעותית בתכנון האדריכלי הוא חוף הים והנגישות אליו. "בתכנון המפורט שמנו דגש עצום על הכנסתו של הים לשכונה", מסביר כנורי. "הרוח, הנוף, ההצללה – הכול נבדק". "אפילו באבן גבירול, שממשיך צפונה במתווה חדש ניתן יהיה לראות את הים, כמעט כמו ברחוב בן יהודה כיום. זה משהו שלא היה בתל אביב: רחוב עירוני מרכזי שרואה את הים כמעט מראשיתו".

כדי להבטיח שהים יישאר מורגש, הן מבחינת המראה והן מבחינת משטר הרוחות, תוכננו הבלוקים העירוניים עם פתחים שמכניסים את הבריזה עד השכונות הנושקות לשדה דב ממזרח ותוכננו שבילים ושדרות שיובילו את תושביהן ישירות לים. "זה לא רק נוף. זה אוורור, זאת איכות חיים".

מתחם צפון מתאפיין במגוון טיפוסי בנייה, מבניינים מרקמיים בני תשע קומות ועד למגדלים בני 20, 30 ואפילו 40 קומות. כדי לנצל נכון את משאב הים נדרש תכנון קפדני וחכם של פיזור המבנים. "כל דירה מקבלת שעות אור משמעותיות. אין שורה של מגדלים שחוסמת. הכול מפוזר בחוכמה. החזית לים נהנית מהנוף באופן ישיר, אבל גם במרקם הנמוך יש לדירות פוטנציאל לראות את הים, בזכות מיקום מדויק ופתחים מתוכננים".

אנרגיה, ניקוז ועצים ענקיים

כיום עברו המושכות לידי היזמים והאדריכלים המתכננים את הפרויקטים במתחם, וכנורי מודה שעומדת בפניהם משימה לא פשוטה. לדבריו, אחד האילוצים המשמעותיים ביותר הוא ההחלטה להקצות 20% משטח כל מגרש לשטח ללא בנייה עבור ניהול נגר, חלחול מים ומניעת שטפונות. "זה אילוץ תכנוני שחייב אותנו לחשוב אחרת", אומר כנורי.

לצד זאת הוא מזכיר את היתרון: "ישנם מגרשים גדולים של 7 דונמים, מתוכם דונם או יותר מוקדשים לשטחים ירוקים אמיתיים שיכולים להחזיק עצים גדולים. העירייה שמה על זה דגש והתוצאה תהיה גינות עם עצים גדולים וגבוהים שיתנו לרובע את האופי התל אביבי שאנחנו מכירים ואוהבים משדרות מוכרות במרכז העיר כמו רוטשילד".

המהלך הזה מייקר את הבנייה, אבל מאפשר תפקוד עירוני מתקדם. "זה רובע מקיים", כנורי מזכיר. אתגר יישומי נוסף עמו יתמודדו האדריכלים הוא ייצור האנרגיה שמחייב כל מגרש לייצר חשמל בעצמו לאגירה ושימוש בשעות השיא. "זה אתגר ענק לאדריכלים וליזמים, שנדרשים לעמוד במכסה ובמקביל לייצר חזיתות אסתטיות בהתאם להנחיות. אין ספק שזה מתקדם מאוד ומייצר אתגר גם לעיריית תל אביב, משרד האנרגיה ומשרד איכות הסביבה, אבל זה יעניק לרובע עצמאות תפקודית חיונית".

מי שיתהלך ברובע ירגיש שייך למקום

כשכנורי מתבקש לתאר מה ירגיש אדם שיטייל לראשונה במתחם צפון, כנורי עונה ללא היסוס: "הוא ירגיש שזה תל אביב. הרעיון הוא לא לייצר שכונת יוקרה סגורה כמו בדובאי או בארסוף. מי שיתהלך ברובע ירגיש שייך למקום, ירגיש חופשי. הוא יראה מסעדת מישלן ולידה אדם מנגן ברחוב, המקום יהיה אלגנטי אבל על כפכפים". זו אולי התמצית של שדה דב צפון: רובע חדש, מורכב, פורץ דרך, אבל ישראלי, תל־אביבי, אנושי. "זה לא וונקובר ולא דובאי. זה משהו שהוא רק שלנו", הוא מסכם בסיפוק.

לקריאה נוספת: נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במתחמי צפון ומרכז

The post אלגנטיות עם כפכפים: "לא ונקובר ולא דובאי – אלא תל אביב שלנו, במאה ה-21" appeared first on רובע שדה דב.

מילותיו של אבנרי נאמרו בכנס שעסק באחת השאלות המרכזיות שתעצב את פניו של רובע שדה דב: האם 16,000 יחידות הדיור שייבנו במתחם המבוקש ביותר בצפון תל אביב יהפכו לרובע לעשירים בלבד, או שמא ניתן לייצר בעתודות הקרקע האחרונות של תל אביב מודל של "עיר לכולם"?

החזון שנשכח והמציאות העכשווית

"בשנות ה-50, ישראל הצעירה הייתה מובילה בתחום הדיור הציבורי", מזכירה אדריכלית שרון גולן, מנחת הערב וממייסדות בית ליבלינג. "שכונות כמו רמת אביב א', הנחשבת כיום יוקרתית, הוקמו מתוך אידיאל חברתי של שוויון, קהילה וקליטת עלייה".

"מאז נדמה שהחזון הזה התרחק מאיתנו. מאז מחאת הדיור ב-2011, מחירי הדיור בעיר רק עלו. כיום, על פי נתוני רשות הדיור העירונית, כ-53% ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות, ורבים משלמים מעל 50% משכרם על דיור. ברובע שדה דב, שייבנה על שטח שמגיע לגודלה של עיר בינונית, השאלה מתחדדת. האם נצליח לתכנן שכונה חדשה שאינה מיועדת רק לעשירון העליון אלא מאפשרת מגורים גם למשקי בית צעירים, משפחות, סטודנטים וגמלאים?"

התשובות שעלו מהכנס משקפות תמונה מורכבת. אמנם, הושגו הישגים משמעותיים בהשוואה לפרויקטים קודמים. ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב-יפו, הציגה נתונים גבוהים בהרבה ביחס למה שקיים כיום בעיר: "בשדה דב 3,654 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מופחת – לפחות 20 אחוז הנחה ממחיר השוק, מתוכן 2,100 יח"ד יהיו בבעלות העירייה לטווח ארוך. נוסף על כך, 1,254 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. כ-5,000 יח"ד בסך הכול, שליש ממשקי הבית בשדה דב, ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי. זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל", היא מסכמת.

המספרים מאחורי הדיור המכליל

אבל המספרים דורשים הקשר רחב יותר. חיים פיאלקוף, חבר צוות התכנון לדיור המוזל, מבהיר: "6,900 יח"ד בתוכנית שדה דב מוגדרות כ'דיור מכליל' אך זו קטגוריה רחבה הכוללת דירות קטנות, דיור מוגן, דירות עם תקן חניה אפס, ולא רק דיור במחיר מופחת".

מניתוח תוצאות מכרזי הקרקע בשדה דב שערך פיאלקוף עלה כי הסבסוד הממשלתי הגלום בפרויקט מגיע לכ-8 מיליארד שקל: "לו כל הפרויקט היה במחיר רגיל אז התקבולים עבור הקרקע היו בערך 34 מיליארד שקל, אבל בתמהיל המוצע התקבולים יהיו כ-26 מיליארד בלבד. השאלה המרכזית היא למי יגיע הסבסוד הזה"?

התשובה לשאלה שמעלה פיאלקוף אינה ברורה בשלב זה. רודניצקי מסבירה: "כללי הזכאות נקבעים על ידי המדינה ולא על ידי העירייה. תנאי הזכאות הם שניים בלבד: אנשים שאין דירה בבעלותם ושהם מעל גיל מסוים. אנחנו נגד הדבר הזה. אנחנו מנסים לשנות את החקיקה כדי להכניס לתנאי הזכאות קריטריונים של מבחני הכנסה".

"העירייה דורשת גם אפשרות לתעדף אוכלוסיות חיוניות – מורות ומורים, גננות, סייעות, עובדות סוציאליות, שוטרות, אחיות. המקצועות האלה הם מקצועות מאוד מאוד דרושים", מדגישה רודניצקי ומודה שבשלב זה, העירייה לא זוכה להצלחה גדולה בנושא.

תכנון חברתי: מגורים כמנוע של מוביליות

מדוע בכלל חשוב לשלב בשדה דב אוכלוסיות משכבות סוציו-אקונומיות שונות? עו"ד שרון קרני כהן, חוקרת בתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, השיבה לשאלה מזווית חברתית-אקדמית: "אנחנו יודעות שמקום המגורים בילדות משפיע ישירות על ההכנסה בבגרות", אמרה בהתייחס למחקר אמריקאי רחב היקף. "מעבר של כמה קילומטרים בלבד בין שכונה ‘ענייה’ לשכונה ‘עתירת הזדמנויות’ משנה את סיכויי ההשתכרות החיים".

לדבריה, ישראל מתאפיינת בסגרגציה כלכלית גוברת – שכונות שמוגדרות לפי רמת הכנסה, וכך גם ההזדמנויות. "כשאומרים ‘לא כולם צריכים לגור בצפון תל אביב’, שוכחים ששם נמצאות עתודות הקרקע האחרונות", ציינה.

קרני כהן הדגישה שדיור בר־השגה הוא כלי חברתי ולא רק תכנוני: "המדד הנכון הוא לא הנחה ממחיר השוק, אלא היחס להכנסת משק הבית. בעולם, דיור בהישג יד פירושו לא יותר מ־30% מההכנסה. בישראל, לעומת זאת, מתמקדים רק בהנחה ביחס למחירי השוק, בלי קשר להכנסות". היא סיכמה באופטימיות זהירה: "בתוכנית שדה דב, 22% מהדירות יהיו מוזלות – לא מושלם, אבל זה צעד חשוב בדרך לשכונה שמייצרת מוביליות ולא חיץ חברתי".

דיור להשכרה: כך בונים קהילה

אבישי קימלדורף, מנכ"ל דיור להשכרה בשיכון ובינוי, הציג את הפן המעשי של ביצוע מגורים להשכרה לטווח ארוך ברובע. החברה מפעילה כבר היום מעל 2,000 יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ, ובשדה דב היא זכתה במגרש לדיור להשכרה בצפון הרובע ובשני מגרשים באשכול המצויים כבר בשלבי היתר חפירה ודיפון: "במגרש 106 יש לנו 511 יחידות דיור, ובמגרש 109 יש לנו 324 יחידות. בשני הפרויקטים, 50% מהדירות במחיר מפוקח לזכאים דרך משרד השיכון, ו-50% לשוכרים בשוק החופשי".

"אנחנו בונים לא רק בניינים, אלא קהילה. במגרשים שלנו יהיו משפחות צעירות, סטודנטים, גיל שלישי, עסקים קטנים – זה מה שיוצר חיים", הוא הדגיש. "זו אופרציה מורכבת מאוד, אבל התכנון נעשה ברגישות. בעיניי, זה מראה שאפשר לשלב איכות, קיימות וקהילתיות גם בדיור להשכרה", הוא סיכם.

דיור לקשישים חסרי יכולת

לא רק יזמים פרטיים יפעלו בשדה דב. עידו שריר, מנכ"ל עמותת רעות, סיפר על הפרויקט החדש של העמותה במגרש 407 בשדה דב, מיזם ייחודי לשילוב דיור ציבורי ובית חולים שיקומי.
"אנחנו מקימים כאן מגדל של עד 250 יחידות דיור לקשישים חסרי יכולת, לצד בית חולים שיקומי חדש", אמר.

"זו דוגמה לכך שגם בשכונה יוקרתית אפשר לשלב פתרונות חברתיים". לדבריו, מדובר במודל לשיתוף פעולה בין עמותה, עירייה וממשלה. "כשנפתח את הדלתות, נוכיח שדיור ציבורי יכול להיות לא רק נגיש אלא גם מכובד".

האם מה שנעשה מספיק?

האם הפתרונות שהוצעו ויושמו בשדה דב יספיקו כדי לענות על הצורך בנגישות לכלל חלקי האוכלוסייה ברובע החדש? האם הרובע יכול להפוך למודל של גיוון אוכלוסייתי וצדק חברתי, או להיות עדות נוספת לכך שהשוק הפרטי לא יכול לספק פתרון אמיתי למשבר הדיור?

פיאלקוף מציע מסקנה זהירה: "הסבסוד המשמעותי של 8 מיליארד שקל הוא סבסוד שהגיע בהסכמת כל בעלי העניין, בעלי קרקע פרטיים, עירייה, ממשלה. סוגי הפתרונות שהוצעו רחבים – כמעט כל מה שהחוק מאפשר. מה שזקוק לשיפור הוא יצירת מדרג מוטבים לפי רמת ההכנסה, כדי שניתן יהיה לאפשר לחלק גדול יותר מהקבוצות והאוכלוסייה ליהנות מהפרויקט".

גם איתמר אבנרי התייחס למתח בין החזון של "עיר לכולם" לבין המציאות של "דיור כסחורה": "בפרוטוקולים של הוועדה המחוזית, 6,900 דירות שנקראו בהתחלה 'דיור בהישג יד' הומרו ל'דיור מכליל'. "כל עוד ההנחה היא שדיור תמיד שווה סחורה, כל הפתרונות שנקדם, גם אם הם עוזרים לאנשים, הם כמו זריקת אבנים לנהר, בתקווה שאיכשהו זה ישנה את כיוון הזרימה של הנהר".

אבנרי קורא לשינוי תפישתי מהותי: "אפשר להתחיל לדבר על המדינה עצמה, שכמו שהיא עשתה פעם, תכניס את היד לכיס, תרכוש קרקעות, תבנה ותנהל את הדיור בהישג יד. אפשר לשאול איך אנחנו עוזרים למלכ"רים וקואופרטיבים לפעול בתחום, איך אנחנו יכולים להגדיל את הדיור הציבורי ולהפוך אותו לדבר שהרבה אנשים גאים לחיות בתוכו, ולא להסתפק בנדבה".

אבנרי גם הזכיר לכולם מהו המחיר האמיתי של כישלון: "כשאנחנו נאלצים לעבור דירה, אנחנו מאבדים את השכנים שלנו, את ההיכרות עם העסקים הקטנים שמסביבנו, את ההרגלים הקטנים. אנחנו בעצם מאבדים את מה שהופך דירה ושכונה ועיר לבית. אם אנחנו לא נעשה שינוי, יותר ויותר מאיתנו יצאו החוצה. וכשזה יקרה, לא רק אנחנו נאבד את העיר, גם העיר תאבד אותנו". האם הדיור המתוכנן בשדה דב יצליח לשמר את הנשמה העירונית של תל אביב? התשובה תקבע לא רק מי יגור ברובע החדש, אלא גם איזו עיר תהיה תל אביב בעשורים הבאים.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post האם שדה דב יכול להיות ״רובע של כולם״? appeared first on רובע שדה דב.

שלגר מתארת פרויקט שלא היה כמותו בישראל: "אין בארץ פרויקט בסדר גודל כזה", היא מדגישה. "בדרך כלל ערים מתרחבות ומוסיפות שכונה עם כמה אלפי יח"ד, אבל כאן ממש בונים עיר נוספת (16,000 יח"ד) ואנחנו נמצאים בקשר עם כולם, עם עיריית תל אביב, עם משרדי התכנון השונים בתחומי המים, החשמל, התקשורת, גופים ארציים כמו הרכבת הקלה שעוברת לאורך אבן גבירול החדש, וגם עם כל אחד מהיזמים שזכו במגרשים".

גם לאחר ארבע שנות עבודה אינטנסיביות, הפרויקט עודנו רק בקו ההתחלה ושלגר מעריכה כי נכונו לו "בין 7 ל-10 שנים נוספות" עד להשלמתו המלאה. "עבור פרויקט בסדר גודל כזה עם מספר גבוה של יזמים וקבלנים, 10 שנים הן זמן סביר".

1.5 מיליארד שקלים מתחת לאדמה

בתחילת החודש התפרסם מחקר שנערך עבור מאקו, שדירג את עשר השכונות היקרות ביותר בישראל. לא מפתיע לגלות שמתחם אשכול בשדה דב, דורג במקום הראשון כשכונה היקרה ביותר בישראל עם מחיר חציוני שעומד על 7.2 מיליון שקלים. נראה כי היוקרה של שדה דב מתחילה כבר מתחת לקרקע. תקציב הפיתוח של תשתיות רובע שדה דב מסתכם בכמיליארד וחצי שקלים, תקציב ענק שלא מוכר בתחום התשתיות בארץ. התקציב אינו רק אינדיקציה לגודלה העצום של השכונה החדשה, אלא גם ל"פיתוח עירוני אינטנסיבי בסטנדרט הגבוה של עיריית תל אביב", מסבירה שלגר. "תל אביב תמיד דוחפת את כל המדינה קדימה וזה בא לידי ביטוי גם אצלנו בעבודות הפיתוח וסטנדרט הפיתוח".

תלת ממד: מהפכה בתכנון התשתיות

אחד החידושים הבולטים בתכנון התשתיות ברובע הוא שימוש בטכנולוגיה חדשנית שטרם נעשה בה שימוש בארץ לצרכים אלו. שדה דב הוא הפרויקט הראשון בישראל שהטמיע תכנון תלת ממד עבור תשתיות עם מערכת Bim – Building Information Modeling. שלגר מסבירה: "עד היום מערכת BIM היתה בשימוש של פרוייקטי בנייה בלבד ולא בתכנון תשתיות, אם כי בחו"ל המצב שונה.

"הצוות שלנו, שכולל שישה עובדים ועוד 15 מתכננים ממשרדים שונים, עובדים במערכת שמראה לנו את הכול 'חי', כמעט כפי שזה נראה בשטח. כל מערכת (ביוב, חשמל, תקשורת, מים) מתוכננת בנפרד, ואנו מבצעים סופר-פוזיציה בתלת ממד של כל התשתיות יחד.

"המערכת החדשנית מאפשרת לנו לגלות התנגשויות בין המתכננים ובין המערכות השונות, כבר בשלב התכנון. הזיהוי מראש של התנגשויות תכנוניות חוסך לנו זמן משמעותי, חוסך עלויות ומונע עיכובים בביצוע".

שלגר מציינת כי ההטמעה של המערכת לא היתה פשוטה. "האתגר הראשוני היה לשכנע את משרדי התכנון לאמץ את השיטה החדשנית, אך כיום, ארבע שנים לאחר שהחלו להשתמש בה, זה חלק מהמנטרה, מהעבודה הרגילה. לשמחתי, גם חלק מהקבלנים שזכו במכרזים מתחילים לאמץ אותה ולעבוד איתה".

מערכת פניאומטית עירונית

הצורך במערכת החדשנית היה גדול בשל מורכבות העבודה. לראשונה בשדה דב הונחו מעבר לתשתיות הרגילות והמקובלות גם מערכות חדשניות שלא נפרסו בעבר בהיקפים גדולים.

הבולטת שבהן היא מערכת פינוי האשפה הפנאומטית התת-קרקעית. "זאת תשתית שנכון להיום, לא קיימת עדיין בתחום תל אביב כרשת עירונית", מדגישה שלגר. זוהי גם התשתית העמוקה ביותר, שמונחת בעומק ממוצע של כחמישה מטרים מתחת לגובה פני הקרקע. המערכת תיצור רשת שלמה של צינורות תת-קרקעיים שתאסוף את האשפה היישר מבתי הדיירים אל שני טרמינלים מרכזיים, אחד במתחם אשכול והשני במתחם מרכז. שלגר מציינת כי במתחם אשכול ובתוכנית אבן גבירול-רוקח, התשתית הפניאומטית בוצעה במלואה, ואילו במתחמי מרכז וצפון היא תוכננה ויוצאת בזמן הקרוב לביצוע. "בניגוד למערכות נקודתיות בבניינים בודדים, זוהי רשת עירונית רחבת היקף. מדובר בתשתית קשיחה לחלוטין שכל היזמים מחויבים להתחבר אליה ואין לנו בתכנון שלה הרבה מקום לגמישות או לשינויים", מוסיפה שלגר.

תיאום הדוק עם עבודות הרק"ל

תשתית חדשנית נוספת היא מערכת המים האפורים, פיילוט עירוני ראשון מסוגו בתל אביב. המערכת תאסוף מים אפורים משטחי המגורים במתחמי מרכז וצפון שדה דב ותעביר אותם למתקני טיפול מיוחדים לאחריהם המים יוזרמו להשקיית הפארק החופי העתידי. מערכת זאת נמצאת בשלבי סיום תכנון.

בנוסף, עבודות התשתית דורשות תיאום מורכב והדוק גם עם עבודות הרכבת הקלה, העוברת לאורך שדרות אבן גבירול. "אנחנו מתאמים ומנהלים את הביצוע בתחום השטח שלנו", מסבירה שלגר, "כך שזה יתאים ללוחות הזמנים ולסטנדרט הפיתוח של העירייה, ובניסיון לצמצם, ככל שניתן, את ההפרעה שלנו לתושבי העיר. המטרה היא לא לחזור ולחסום אזור שכבר חסמנו אותו לעבודות, אלא לנסות ולשחרר כמה שיותר שטחים פתוחים לתנועה לטובת הציבור".

התשתיות היקרות ביותר

נכון להיום, עבודות הפיתוח של שלב א' במתחם אשכול הסתיימו, בתיאום מושלם עם היתרי הבנייה הראשונים שנמסרו לקבלנים בשכונה הדרומית של הרובע. "ביצענו באשכול את כל תשתיות מערכת האשפה הפניאומטית, הניקוז, ביוב, מים, תקשורת. הוספנו תאורה זמנית ובחלק מהצירים אפילו שתלנו עצים כדי לאפשר להם לצמוח בזמן הבנייה. סללנו גם אספלט כאשר המטרה היא לאפשר ליזמים אזור בטוח לעבודות הבנייה", מבהירה שלגר.

האם לעבודות התשתית המורכבות יש ערך מוסף גם אחרי האכלוס?

"להערכתי, ככל שהתשתית מתקדמת יותר, היכולת לנטר תקלות במערכת ולהקדים טיפול עולה", מבהירה שלגר ומציינת כי עם סיום העבודות העירייה תקבל תיק מסודר של כלל התשתיות המורכבות של הרובע.

באופן מפתיע, מסבירה שלגר כי עלויות התשתית היקרות ביותר ברובע אינן בכבישים, בביוב או בתקשורת כי אם בשטחים הציבוריים הפתוחים הגדולים המתוכננים בשדה דב.

"יש פה פיתוח עירוני מאוד מאוד מוקפד בשטחים הציבוריים, ולזה יש משמעות כספית", היא מפרטת. "לא מדובר בפארקים עם חתיכת דשא וספסל כי אם בשצ"פים מושקעים מאוד עם מתקני משחקים, אזורי הצללה, אזורי התכנסות, רשת שבילים ירוקה וכמות אלמנטים גדולה ויקרה".

הערכות לתשתיות צופות עתיד

ההשקעה בתשתיות כוללת גם מחשבה על העתיד. כך לדוגמה, עיריית תל אביב בוחנת פתרונות עתידניים כמו עמדות טעינה חכמות בפארקים בהם יבלו משפחות, נקודות נחיתה לרחפנים לצורכי שילוח או פתרונות טעינה חשמליים מתקדמים למכוניות באמצעות מרכזי אנרגיה שכונתיים. ההכרעה תתקבל בשנים הקרובות אך השאיפה ברורה: לבנות "עיר חכמה" שתענה על צרכי הדורות הבאים. לכל התשתיות החדשות תספק שלגר פתרונות בשנים הבאות, עם התקדמות העבודה והתפתחויות העתידיות.

"אני עובדת כבר הרבה בתחום וניהלתי פרוייקטים רבים של תשתיות ברחבי הארץ ובעיניי, שדה דב הוא רובע מסוג אחר. החשיבה על האנשים שיחיו בו היתה כבר מתחילת התכנון עם אוריינטציה לעתיד, וזה מה שמלווה אותנו גם עכשיו בפיתוח ובקביעת השלביות של עבודות התשתיות".

לקריאה נוספת: לא רק מגדלים: גם העצים צפויים להיות גבוהים במיוחד בשדה דב

The post שדה דב של מטה: מיליארד וחצי שקלים מתחת לאדמה appeared first on רובע שדה דב.