מילותיו של אבנרי נאמרו בכנס שעסק באחת השאלות המרכזיות שתעצב את פניו של רובע שדה דב: האם 16,000 יחידות הדיור שייבנו במתחם המבוקש ביותר בצפון תל אביב יהפכו לרובע לעשירים בלבד, או שמא ניתן לייצר בעתודות הקרקע האחרונות של תל אביב מודל של "עיר לכולם"?

החזון שנשכח והמציאות העכשווית

"בשנות ה-50, ישראל הצעירה הייתה מובילה בתחום הדיור הציבורי", מזכירה אדריכלית שרון גולן, מנחת הערב וממייסדות בית ליבלינג. "שכונות כמו רמת אביב א', הנחשבת כיום יוקרתית, הוקמו מתוך אידיאל חברתי של שוויון, קהילה וקליטת עלייה".

"מאז נדמה שהחזון הזה התרחק מאיתנו. מאז מחאת הדיור ב-2011, מחירי הדיור בעיר רק עלו. כיום, על פי נתוני רשות הדיור העירונית, כ-53% ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות, ורבים משלמים מעל 50% משכרם על דיור. ברובע שדה דב, שייבנה על שטח שמגיע לגודלה של עיר בינונית, השאלה מתחדדת. האם נצליח לתכנן שכונה חדשה שאינה מיועדת רק לעשירון העליון אלא מאפשרת מגורים גם למשקי בית צעירים, משפחות, סטודנטים וגמלאים?"

התשובות שעלו מהכנס משקפות תמונה מורכבת. אמנם, הושגו הישגים משמעותיים בהשוואה לפרויקטים קודמים. ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב-יפו, הציגה נתונים גבוהים בהרבה ביחס למה שקיים כיום בעיר: "בשדה דב 3,654 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מופחת – לפחות 20 אחוז הנחה ממחיר השוק, מתוכן 2,100 יח"ד יהיו בבעלות העירייה לטווח ארוך. נוסף על כך, 1,254 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. כ-5,000 יח"ד בסך הכול, שליש ממשקי הבית בשדה דב, ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי. זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל", היא מסכמת.

המספרים מאחורי הדיור המכליל

אבל המספרים דורשים הקשר רחב יותר. חיים פיאלקוף, חבר צוות התכנון לדיור המוזל, מבהיר: "6,900 יח"ד בתוכנית שדה דב מוגדרות כ'דיור מכליל' אך זו קטגוריה רחבה הכוללת דירות קטנות, דיור מוגן, דירות עם תקן חניה אפס, ולא רק דיור במחיר מופחת".

מניתוח תוצאות מכרזי הקרקע בשדה דב שערך פיאלקוף עלה כי הסבסוד הממשלתי הגלום בפרויקט מגיע לכ-8 מיליארד שקל: "לו כל הפרויקט היה במחיר רגיל אז התקבולים עבור הקרקע היו בערך 34 מיליארד שקל, אבל בתמהיל המוצע התקבולים יהיו כ-26 מיליארד בלבד. השאלה המרכזית היא למי יגיע הסבסוד הזה"?

התשובה לשאלה שמעלה פיאלקוף אינה ברורה בשלב זה. רודניצקי מסבירה: "כללי הזכאות נקבעים על ידי המדינה ולא על ידי העירייה. תנאי הזכאות הם שניים בלבד: אנשים שאין דירה בבעלותם ושהם מעל גיל מסוים. אנחנו נגד הדבר הזה. אנחנו מנסים לשנות את החקיקה כדי להכניס לתנאי הזכאות קריטריונים של מבחני הכנסה".

"העירייה דורשת גם אפשרות לתעדף אוכלוסיות חיוניות – מורות ומורים, גננות, סייעות, עובדות סוציאליות, שוטרות, אחיות. המקצועות האלה הם מקצועות מאוד מאוד דרושים", מדגישה רודניצקי ומודה שבשלב זה, העירייה לא זוכה להצלחה גדולה בנושא.

תכנון חברתי: מגורים כמנוע של מוביליות

מדוע בכלל חשוב לשלב בשדה דב אוכלוסיות משכבות סוציו-אקונומיות שונות? עו"ד שרון קרני כהן, חוקרת בתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, השיבה לשאלה מזווית חברתית-אקדמית: "אנחנו יודעות שמקום המגורים בילדות משפיע ישירות על ההכנסה בבגרות", אמרה בהתייחס למחקר אמריקאי רחב היקף. "מעבר של כמה קילומטרים בלבד בין שכונה ‘ענייה’ לשכונה ‘עתירת הזדמנויות’ משנה את סיכויי ההשתכרות החיים".

לדבריה, ישראל מתאפיינת בסגרגציה כלכלית גוברת – שכונות שמוגדרות לפי רמת הכנסה, וכך גם ההזדמנויות. "כשאומרים ‘לא כולם צריכים לגור בצפון תל אביב’, שוכחים ששם נמצאות עתודות הקרקע האחרונות", ציינה.

קרני כהן הדגישה שדיור בר־השגה הוא כלי חברתי ולא רק תכנוני: "המדד הנכון הוא לא הנחה ממחיר השוק, אלא היחס להכנסת משק הבית. בעולם, דיור בהישג יד פירושו לא יותר מ־30% מההכנסה. בישראל, לעומת זאת, מתמקדים רק בהנחה ביחס למחירי השוק, בלי קשר להכנסות". היא סיכמה באופטימיות זהירה: "בתוכנית שדה דב, 22% מהדירות יהיו מוזלות – לא מושלם, אבל זה צעד חשוב בדרך לשכונה שמייצרת מוביליות ולא חיץ חברתי".

דיור להשכרה: כך בונים קהילה

אבישי קימלדורף, מנכ"ל דיור להשכרה בשיכון ובינוי, הציג את הפן המעשי של ביצוע מגורים להשכרה לטווח ארוך ברובע. החברה מפעילה כבר היום מעל 2,000 יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ, ובשדה דב היא זכתה במגרש לדיור להשכרה בצפון הרובע ובשני מגרשים באשכול המצויים כבר בשלבי היתר חפירה ודיפון: "במגרש 106 יש לנו 511 יחידות דיור, ובמגרש 109 יש לנו 324 יחידות. בשני הפרויקטים, 50% מהדירות במחיר מפוקח לזכאים דרך משרד השיכון, ו-50% לשוכרים בשוק החופשי".

"אנחנו בונים לא רק בניינים, אלא קהילה. במגרשים שלנו יהיו משפחות צעירות, סטודנטים, גיל שלישי, עסקים קטנים – זה מה שיוצר חיים", הוא הדגיש. "זו אופרציה מורכבת מאוד, אבל התכנון נעשה ברגישות. בעיניי, זה מראה שאפשר לשלב איכות, קיימות וקהילתיות גם בדיור להשכרה", הוא סיכם.

דיור לקשישים חסרי יכולת

לא רק יזמים פרטיים יפעלו בשדה דב. עידו שריר, מנכ"ל עמותת רעות, סיפר על הפרויקט החדש של העמותה במגרש 407 בשדה דב, מיזם ייחודי לשילוב דיור ציבורי ובית חולים שיקומי.
"אנחנו מקימים כאן מגדל של עד 250 יחידות דיור לקשישים חסרי יכולת, לצד בית חולים שיקומי חדש", אמר.

"זו דוגמה לכך שגם בשכונה יוקרתית אפשר לשלב פתרונות חברתיים". לדבריו, מדובר במודל לשיתוף פעולה בין עמותה, עירייה וממשלה. "כשנפתח את הדלתות, נוכיח שדיור ציבורי יכול להיות לא רק נגיש אלא גם מכובד".

האם מה שנעשה מספיק?

האם הפתרונות שהוצעו ויושמו בשדה דב יספיקו כדי לענות על הצורך בנגישות לכלל חלקי האוכלוסייה ברובע החדש? האם הרובע יכול להפוך למודל של גיוון אוכלוסייתי וצדק חברתי, או להיות עדות נוספת לכך שהשוק הפרטי לא יכול לספק פתרון אמיתי למשבר הדיור?

פיאלקוף מציע מסקנה זהירה: "הסבסוד המשמעותי של 8 מיליארד שקל הוא סבסוד שהגיע בהסכמת כל בעלי העניין, בעלי קרקע פרטיים, עירייה, ממשלה. סוגי הפתרונות שהוצעו רחבים – כמעט כל מה שהחוק מאפשר. מה שזקוק לשיפור הוא יצירת מדרג מוטבים לפי רמת ההכנסה, כדי שניתן יהיה לאפשר לחלק גדול יותר מהקבוצות והאוכלוסייה ליהנות מהפרויקט".

גם איתמר אבנרי התייחס למתח בין החזון של "עיר לכולם" לבין המציאות של "דיור כסחורה": "בפרוטוקולים של הוועדה המחוזית, 6,900 דירות שנקראו בהתחלה 'דיור בהישג יד' הומרו ל'דיור מכליל'. "כל עוד ההנחה היא שדיור תמיד שווה סחורה, כל הפתרונות שנקדם, גם אם הם עוזרים לאנשים, הם כמו זריקת אבנים לנהר, בתקווה שאיכשהו זה ישנה את כיוון הזרימה של הנהר".

אבנרי קורא לשינוי תפישתי מהותי: "אפשר להתחיל לדבר על המדינה עצמה, שכמו שהיא עשתה פעם, תכניס את היד לכיס, תרכוש קרקעות, תבנה ותנהל את הדיור בהישג יד. אפשר לשאול איך אנחנו עוזרים למלכ"רים וקואופרטיבים לפעול בתחום, איך אנחנו יכולים להגדיל את הדיור הציבורי ולהפוך אותו לדבר שהרבה אנשים גאים לחיות בתוכו, ולא להסתפק בנדבה".

אבנרי גם הזכיר לכולם מהו המחיר האמיתי של כישלון: "כשאנחנו נאלצים לעבור דירה, אנחנו מאבדים את השכנים שלנו, את ההיכרות עם העסקים הקטנים שמסביבנו, את ההרגלים הקטנים. אנחנו בעצם מאבדים את מה שהופך דירה ושכונה ועיר לבית. אם אנחנו לא נעשה שינוי, יותר ויותר מאיתנו יצאו החוצה. וכשזה יקרה, לא רק אנחנו נאבד את העיר, גם העיר תאבד אותנו". האם הדיור המתוכנן בשדה דב יצליח לשמר את הנשמה העירונית של תל אביב? התשובה תקבע לא רק מי יגור ברובע החדש, אלא גם איזו עיר תהיה תל אביב בעשורים הבאים.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post האם שדה דב יכול להיות ״רובע של כולם״? appeared first on רובע שדה דב.

המטרה: פיתוח עירוני מיטיב

אדריכלית שרון גולן, ממייסדות בית ליבלינג ומיוזמות הכנס, הסבירה: "שדה דב הוא המתחם הכי מעניין בימים אלו שנבנה לנגד עינינו. נדרשת מצד כל המעורבים ראייה עתידנית מחד ומצד שני, התמודדות עם המון לחץ יזמי-נדל"ני על המתחם".

"מטרת הכנס היתה להביא את התכנון העירוני לדיון ולשיח ציבורי, ולעשות דברים מתוך אינטרסים ערכיים של פיתוח עירוני מיטיב", הדגישה גולן. עוד הוסיפה כי מחד, שדה דב מספק אפשרות למתכננים וליזמים לרקום תכנון מיטבי על שטח ריק. תכנון מוטה חדשנות, מתקדם ועתידני שכולל מחשבה מפורטת ודקדקנית על כל היבט בחוויית המגורים והחיים של תושבי השכונה. מאידך, האתגרים הם רבים, ופריצת הגבולות הנדרשת כמו גם החשיבה העתידנית, דורשים מכלל המעורבים מאמץ מוגבר כדי לספק את התוצאות המבוקשות.

מהנדס העיר: "איך מייצרים נשמה עירונית"?

אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הדגיש גם הוא את האתגר הגדול העומד בפתח וציין מהי לתפישתו הצלחה בתכנון המתחם: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב".

"האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן. השאלה שמרחפת מעל ראשינו היא איך מייצרים נשמה עירונית בכללים מאוד קשיחים של סטטוטוריקה ותב"עות, בהנחיות מרחביות והיתרים. אפילו שאלות טכניות ומשמימות לכאורה, כמו מי יישא בעלות שכרו של פועל שמטפל בשטחים הפרטיים עם זיקת הנאה – העירייה או ועד הבית? טומנות בחובן סט של ערכים, אמונות ותוצאות. אני מקווה ומאמין שאנחנו עומדים לפגוש יצירה יפה מאוד שנוכל גם בעוד 20 שנה להתגאות בה".

‫אדריכל העיר: פיתוח שמאתגר את כל בעלי המקצוע

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו: "זוהי חטיבת קרקע מאוד משמעותית ולאחר הרבה מאוד לבטים נוצרו בסופו של התהליך המתארי שתי תוכניות, האחת של שדה דב והשנייה של ת"א צפון מערב 3700. המצרף של שני האזורים האלה יוצר את רצועת הבינוי החדשה של צפון תל אביב".

דוד ציין כי עד שנת 2040 השטח בנקודת הממשק בין רמת השרון, תל אביב והרצליה ישתנה משמעותית וייבנו בו עשרות אלפי יחידות דיור. 30,000 יח"ד בתל אביב, 12,000 יח"ד בדרום מערב הרצליה, וקרוב ל-20,000 יח"ד בדרום מערב גלילות. "מדובר בפיתוח מאוד משמעותי שמאתגר גם ברמה של בינוי וגם ברמה של התייחסות לסביבה".

דוד התייחס גם לאתגר הגדול, לאזן בין חופש יצירתי לאדריכלים לבין שמירה על שפה משותפת וזהות עירונית במרחב המשותף. הוא הסביר מדוע פרסמה עיריית תל אביב הנחיות אדריכליות לשדה דב: "היזמים התלהבו ונחפזו לתכנן אובייקטים מאוד מיוחדים שיצרו גיבוב שהקשה עלינו להסתכל על השלם. נאלצנו לעצור, ליצור הלכות שיתנו לבינוי אופי משותף בדגש על החלקים המרקמיים. במגדלים הותרנו חופש מסוים".

עיצוב פשוט, מרחב מגוון

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הדגיש כי "השאיפה היא לעיצוב פשוט אך מגוון, המשלב את העיר החדשה עם העיר הקיימת, תוך הקפדה על הנחיות מרחביות ומתן מענה לצורכי הקהילה והמרחב הציבורי", הוא ציין כי גם במסגרת ההנחיות המרחביות, קיים חופש פעולה לאדריכלים לייצר תוצרים "פנטסטיים".

"זוהי אחריותם המשותפת של המתכננים והאדריכלים לנצל את ההזדמנות ליצור מרחב מגוון". הוא הוסיף כי המרחבים הציבוריים בבעלות פרטית הם חלק בלתי נפרד ממערך השטחים הפתוחים של הרובע החדש. "שטחים אלו נחוצים מאחר ששטחי ציבור פתוחים קיימים (שצ"פים) והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים. חצרות פרטיות אלו יתוכננו כך שתהיה להן זיקת הנאה לציבור, בביטחון שישמשו את הקהילה ויתוחזקו על ידי העירייה לפי סטנדרטים עירוניים. המטרה היא להימנע מ"מתחמים מבודדים" וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

תשתיות: עיר חכמה מהיום הראשון

ג’ינה שלאגר, סמנכ"לית תשתיות בחברת מסד עוז CPM, חשפה את ממדי הענק של עבודות הפיתוח המתנהלות ברובע, בחפירות מתחת לקרקע: "אנחנו מבצעים פרויקט שעבודות הפיתוח שלו מוערכות במיליארד וחצי שקלים". לדבריה, עבודות התשתית בשדה דב הן מורכבות וכוללות את שינוע האשפה הפניאומטית, התשתית העמוקה ביותר, תשתית למיחזור מים אפורים, סיבים, מסלולי נת"ע לקו הירוק, קווי סניקה, איגודן ועוד. היא הדגישה כי הניסיון הוא לעבוד בשת"פ מלא עם נת"ע כדי לבצע את הנחת התשתיות בפעם אחת כדי להקל על הציבור התל אביבי.

למרות שהחברה פעילה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, הפעילות בשדה דב היא מאתגרת וייחודית בשל התשתיות המתקדמות. "המטרה היא להבטיח שהרובע יתפקד כעיר חכמה מהרגע הראשון".

דוחפים את הגבולות קדימה

הילה ירושלמי, מתכננת עיר במחלקת תכנון צפון, ציינה את עקרונות תוכנית הרובע וביניהם: הקישוריות בין השכונות הקיימות, הליכתיות, השצ"פים הנרחבים, החזיתות המסחריות הפעילות והבנייה הירוקה.

"יש פה הרבה מאוד נושאים מאוד מאתגרים גם לאדריכלים, גם ליזמים, וגם לעירייה", היא הודתה. "אני מקווה בכנות שנשכיל ליישם לפחות חלק מהם, כי הצבנו יעדים מאוד גבוהים, בנושאים רבים כמו ייצור אנרגיה, ניהול נגר ואשפה פניאומטית, דברים חדשים שהעירייה לא התנסתה בהם בעבר. כל השחקנים המעורבים עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להצליח וליישם בצורה הכי מיטבית בנקודת הזמן הזאת, את כל הרעיונות הרבים והעקרונות הרבים החדשים שהתוכנית הזאת מכניסה לחזית התכנון".

מההנחיות למציאות: האדריכלים מציגים פרויקטים באשכול

חלק מרכזי בכנס הוקדש להצגת פרויקטים אדריכליים קונקרטיים המתרגמים את התב"עות וההנחיות המרחביות למציאות בשטח. שלושה משרדי אדריכלים הציגו את גישתם החדשנית לתכנון במתחם. משרד מילבאואר אדריכלים הציג שני פרויקטים במתחם אשכול שתוכננו עבור שיכון ובינוי, של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

במגרש 106 במתחם אשכול, תוכננו על ידי מילבאואר אדריכלים 511 יח"ד שייבנו במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. במגרש 109 הסמוך מתוכננות 324 יח"ד גם הן להשכרה ארוכת טווח. במגרש זה ייבנה מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות. חזית מסחרית פעילה תלווה את שני הפרוייקטים. אדריכלית רוני סנדר ישראלי ציינה כי בימים אלה מתכנן המשרד פרויקט שלישי להשכרה בשדה דב, הפעם, במתחם הצפוני.

האתגר: תכנון החצר עם זיקת הנאה

משרד גל אור-פישביין אדריכלים בשיתוף פעולה עם משרד האדריכלים ההולנדי הבינלאומי NVRDV תכנן שני פרוייקטים באשכול, שניהם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים. מגרש 102 כולל 365 יח"ד שייבנו במגדל בן 35 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות. מגרש 108 כולל 409 יח"ד במגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות.

ז'ראר גל אור ציין כי האתגר המרכזי שהעסיק אותם התייחס לתכנון החצר הפנימית. לדבריו, לאחר מחקר המודל שנבחר לתכנון החצר הוא מודל "קמפוס": חלל פתוח וירוק שבו הבניינים ממוקמים בנפרד, ויוצרים ביניהם מערכת קשרים. גל אור סיפר כי התכנון התכתב עם הקמת תל אביב כעיר גנים.

גישה עיצובית מותאמת ליזם

יואב מיכאל ממשרד ישר אדריכלים הציג את הגישה העיצובית השונה בין שני מגרשים סמוכים באשכול שתוכננו בהתאם לחזון ורצון היזמים: פרויקט 'אשירה' במגרש 101 בבעלות אביסרור מתאפיין בחופש תכנוני רב המאפשר מגוון עשיר של דירות, בעוד פרויקט 'אוטופיה' במגרש 103 של נחמיאס נבנה באופי "תל אביבי" ממושמע יותר.

מיכאל הדגיש כי האתגר היה ליצור "תל אביב חדשה" שתשמור על הרומנטיקה של העיר הישנה, אך תהיה עכשווית ומותאמת להיום. גם מיכאל התייחס לחצרות והמעברים הפנימיים והדגיש כי לתפישתו, מעברים אלה שמלווים את כל הפרויקטים יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "הם מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות (כמו הגוש הגדול) בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים".

לקריאה נוספת: טיילת פארק החוף בשדה דב זכתה בפרס קרוון לאדריכלות נוף

The post מתכנני שדה דב דנו בתוכניות ובאתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״ appeared first on רובע שדה דב.