הבעת אמון ברובע שדה דב

42 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם צפון הרובע, בו שווקה קרקע ב-10 מתחמים לבניית 1731 יח"ד בבנייה למכירה בשוק החופשי, ביניהם, מגרשים יוקרתיים בקו הראשון לים. בין החברות הזוכות ניתן למצוא את, י.ח. דמרי, שיכון ובינוי ולוזון-רונסון השקעות, חברות שכבר מושקעות בשדה דב.

לי.ח דמרי זהו הפרויקט השני, לאחר שרכש במתחם אשכול את מגרש 107 של קבוצת מור, שנקלעה להליכי פשיטת רגל. החברה זכתה כעת במתחם לבניית 275 יח"ד במחיר של 450 מיליון שקלים. ערך הקרקע לדירה הוא 1.63 מיליון שקלים.

דמרי הצהיר בתחילת החודש שהוא מאמין שמחירי הקרקע בשדה דב יכולים להגיע ל-150 אלף שקלים למ"ר, פי שניים ממחיר הקרקע כעת, הנע סביב 70-80 אלף שקלים למ"ר. נראה כי השקעה נוספת זו היא הבעת אמון במתחם.

עבור שיכון ובינוי מדובר בפרויקט שלישי בשדה דב. שני הראשונים הם מתחמי מגורים במתחם אשכול, בפרויקטים שמחציתם מיועדת לדיור להשכרה ארוכת טווח. אתמול זכתה החברה בקרקע ל-185 יח"ד למכירה בשוק החופשי, בתמורה ל- 315.7 מיליון שקלים.

לוזון רונסון השקעות זכתה בפברואר האחרון בקרקע לבניית 340 יח"ד במתחם שדה דב מרכז. כעת זכתה החברה בשיתוף עם שמעון אמיר בע"מ במתחם של 76 יח"ד במחיר של 181.8 מיליון שקלים. מדובר במגרש יוקרתי בקו הראשון לים.

מגרש יוקרתי: קו ראשון לים

רשימת מציעים בהובלת חן ואיתי גינדי זכתה במתחם לבניית 82 יח"ד תמורת 208.8 מיליון שקלים. נחשון קויתי עם רשימת מציעים זכו במגרש לבניית 62 יח"ד תמורת 181.1 מיליון שקלים. מחירי הזכייה משקפים שווי קרקע ממוצע  גבוה של כ-2.5-2.9 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור, אולם מדובר במגרשים יוקרתיים בקו הראשון לים.

תשלוז השקעות והחזקות בע"מ של יצחק תשובה רכשה קרקע לבניית 177 יח"ד תמורת 505.6 מיליון שקלים. גם במקרה הזה למיקום יש תפקיד חשוב: המגרש הוא בקו ראשון לים ומחיר הזכייה משקף שווי קרקע של 2.8 מיליון שקלים.

אביב מגורים של מליסרון רכשה קרקע ל- 320 יח"ד תמורת  550.5 מיליון שקלים.

יורו-ישראל (י.ש.) בע"מ רכשה קרקע לבניית 260 יח"ד בסכום של 435.6 מיליון שקלים.

כלנית נכסים ופיתוח מ.ש מקבוצת שפיר רכשה קרקע לבניית 150 יח"ד תמורת 247.9 מיליון שקלים.

יוסי אברהמי עבודות הנדסה רכשה קרקע לבניית 144 תמורת 277 מיליון שקלים.

בסך הכול ישלמו היזמים במכרז הבינוי הגדול בצפון שדה דב שכולל 1,737 דירות, 3.35 מיליארד שקלים. מחיר הקרקע הממוצע לדירה מסתכם ב-1.9 מיליון שקלים לדירה.

דיור בר השגה גם בצפון הרובע

הצלחה נרשמה גם בשני מכרזים נוספים שפרסמו רמ"י וחברת 'דירה להשכיר' לשיווק שני מתחמים בבנייה רוויה, בהם מחצית מהדירות יושכרו לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי.

במגרש אחד זכתה יוניון ליב בע"מ והיא תקים מתחם מגורים בן 323 דירות, כמחציתן "דיור בר השגה" ושטחי מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור. החברה תשלם עבור הקרקע 185.5 מיליון שקלים.

במתחם השני שכולל שני מגרשים זכתה א.מ. ישראל מגורים פיתוח בע"מ לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 390 יח"ד כמחציתן "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. החברה תשלם 181.8 מיליון שקלים.

כזכור, בחודש שעבר במכרז שנסגר עבור מתחם מרכז, זכתה פרשקובסקי מניבים בשני מתחמים לדיור להשכרה והיא תקים שני פרוייקטים של 542 יח"ד ו-424 יח"ד, מחציתן ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. החברה תשלם עבור שני המתחמים יחד 541 מיליון שקלים.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהישג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

חיים פרוימוביץ' יו"ר דירה להשכיר: "הצלחת מכרזי הדיור להשכרה ארוכת טווח בצפון רובע שדה דב מסמנים נקודת מפנה בתפיסת השכירות במרחב העירוני הישראלי. מעבר למספרים, מדובר בהתבססות של מודל שכירות מוסדית-ממשלתית כפתרון דיור מרכזי שמשנה את כללי המשחק בשוק. הדינמיקה החיובית שאנו רואים במכרזים אלה, עם הגשת מספר משמעותי של הצעות, מבטאת את ההכרה הגוברת בערך הכלכלי והחברתי של פרויקטים אלו".

בית אבות לחוף הים התיכון

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת 300 יחידות דיור מוגן. חברת מגדלי הים התיכון התמודדה מול חמש חברות נוספות וזכתה בקרקע בתמורה ל-418.5 מיליון שקלים (ללא מע"מ וללא עלויות פיתוח). זוהי דריסת הרגל הראשונה של החברה בשדה דב. כזכור, במכרז שנסגר בחודש החולף זכתה פאלאס רעננה במכרז להקמת בית אבות במתחם מרכז, בהיקף של כ-350 יח"ד, תמורת 550 מיליון שקלים.

תוכנית שדה דב צפון היא אחת משלוש תוכניות ברובע שדה דב, והיא מתפרשת על כ-393 דונם, צפונית לשכונת מרכז הרובע. המגורים המתוכננים ברובע הם בהיקף של כ-4,028 יח"ד ומכרזים נוספים צפויים לצאת בקרוב. שלושה מכרזים נוספים בייעוד מלונאות עתידים להיסגר בחודשיים הקרובים ומעוררים עניין רב בקרב משקיעים מקומיים ובינלאומיים. חלק מבתי המלון ממוקמים גם הם בקו הראשון לים.

לקריאה נוספת: מכרז התיירות הגדול בעשור האחרון: מלונות היוקרה מגיעים לשדה דב

The post בקו ראשון לים: המכרז הגדול של מתחם שדה דב צפון נסגר בהצלחה appeared first on רובע שדה דב.

שדה דב משנה את מפת השכירות בת״א

כ-16,000 דירות מתוכננות להיבנות בשדה דב, 4,908 מהן מיועדות לדיור בהישג יד. דירות אלה יושכרו במחיר מופחת או מפוקח וצפויות להשפיע באופן מהותי על שוק השכירות התל אביבי.

על פי נתוני עיריית תל אביב, נכון להיום מושכרות בעיר כ-650 דירות בלבד לטווח ארוך ובמחיר מופחת. בתוך כעשור צפוי לגדול מספר זה לכ-10,000 דירות, שליש מהן בשדה דב. למעלה מ-30,000 תושבים בתל אביב ייהנו מפתרונות דיור ארוכי טווח – אלו מספרים שקשה כיום לדמיין אותם.

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, פרסם לפני כשבועיים את רשמיו מביקור אצל משפחות שזכו בהגרלה ומתגוררות בפרויקטים המקומיים שמציעים שכירות מוזלת לפרק זמן ארוך וקבוע (עד 10 שנים). "נפגשתי השבוע עם שלוש משפחות נפלאות שזכו בהגרלה וכבר מתגוררות בדירות בפרויקטים שונים. שמעתי מכל משפחה איך הזכייה הזו הביאה לבית הרבה ביטחון כלכלי, שמחה ואיכות חיים אמיתית", כתב חולדאי. הוא הוסיף כי מטרת פרוייקטי הדיור השונים היא לייצר אפשרויות לשכירת דירות במחירים הוגנים ונגישים ולטווח ארוך עבור תושבות ותושבי העיר, מבלי להתפשר על איכות הדירות.

על פי נתוני העירייה לשנת 2018 כ-53% ממשקי הבית בעיר התגוררו בשכירות בתל אביב וכ-20% מהם בלבד התגוררו באותה הדירה למעלה משש שנים. משמעות הנתונים היא ברורה: חוסר יציבות, מעברי דירה תכופים, הוצאות מעבר גבוהות, פגיעה ביחידה המשפחתית ובקהילה גם יחד. ההנחה היא שעם התפתחות שוק הדיור להשכרה, מספר הדירות להשכרה ארוכת טווח יגדל משמעותית, והדירות יספקו פתרונות דיור מסודרים ומוזלים לתושבי העיר, כמו בערים אירופאיות גדולות.

20% הנחה בהשוואה למחיר השוק

בחודש האחרון עם פרסום מכרזי דיור להשכרה במתחמי צפון ומרכז בשדה דב, הושמעה, בין השאר, ביקורת על התוכנית שתאפשר מגורים בשכירות מופחתת גם, ואולי רק, לעשירונים העליונים. על פי המכרזים, מחירי השכירות המופחתת הצפויים, בדירות 3 ו-4 חדרים, יחושבו לפי עלות של 88 שקלים+מע"מ למ"ר. בחישוב תוספת דמי אחזקה (5.3 שקלים למ"ר) והצמדה למדד המחירים, דמי השכירות לדירת 4 חדרים (100 מ"ר) בשדה דב, לא יפחתו מ-10,000 שקלים, גם לאחר ההנחה של 20%. הסכום החודשי על פי חישוב זה אינו מאפשר לתושבים מעשירוני הביניים להתגורר במתחם, אלא מתאים לבעלי הכנסה גבוהה מהעשירונים 9-10 בלבד.

מדיניות עירונית שמכוונת לוודאות

מה בכל זאת מציע הרובע החדש לתושבי העיר ולזכאים ואיזה שינוי הוא עתיד לחולל? בכנס שיתוף תושבים שערכה בשבוע שעבר עיריית תל אביב תחת הכותרת "באה לעיר שכונה חדשה", הציגה ענת רודניצקי, מנהלת הרשות לדיור בעיריית תל אביב יפו, את כלל הנתונים של תחום הדיור בר-השגה ברובע, את מדיניות העירייה ואת השינוי שעתיד להתחולל.

כאמור, כ-16,000 דירות מתוכננות ברובע, 4,908 מהן דירות דב"י. עיריית תל אביב-יפו תבנה בשטחים עירוניים, תשכיר ותנהל 2,100 דירות מכלל הדירות שאושרו במסלול ההשכרה ארוכת הטווח.

הדירות מיועדות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת (בהנחה של 20% ממחיר השוק) ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. המחיר המפוקח ישקף אמנם את מחיר השוק אך יעניק לזכאים יציבות ובטחון במסגרת חוזה ארוך טווח, במחיר יציב וידוע מראש, מה שלעיתים קרובות אינו מתאפשר בעיר מול בעלי דירות פרטיים. רודניצקי הדגישה שהמחיר המפוקח יהיה צמוד למדד והעלייה בשכירות תהיה מינורית ומנותקת מעליות מחיר משמעותיות. "גם אם בתחילת החוזה התשלום יהיה בהתאם למחיר השוק, אחרי מספר שנות מגורים, דמי השכירות צפויים להיות זולים בהשוואה לשוק החופשי. השוכרים לא יהיו תלויים בגחמות של בעל דירה – הם יוכלו לגור שם לטווח ארוך ולא ניתן יהיה להעלות להם את שכר הדירה בשיעור גבוה משנה לשנה. זו וודאות מאוד חשובה שתוכנית שדה דב תעניק למשקי הבית".

דב"י עירוני באשכול:  835 דירות להשכרה ארוכת טווח

מתחם אשכול הוא המתקדם ביותר מבין שלושת המתחמים ברובע החדש. על פי תוכניות המתחם, חברת שיכון ובינוי אשר זכתה בשני מכרזים להשכרה ארוכת טווח, תבנה במגרש 106 מתחם מגורים שכולל 511 יחידות, מחציתן מיועדות למגורים להשכרה לטווח ארוך.

במגרש נוסף, מגרש 109, תבנה שיכון ובינוי קומפלס מגורים הכולל 324 יחידות. 50% מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח לזכאים, ו-50% מהדירות יושכרו בשוק החופשי. תוכניות העיצוב בשני המגרשים כבר אושרו על ידי הוועדה המקומית לתו"ב והחברה נערכת לקראת קבלת היתרי בנייה.

בנוסף, עיריית תל אביב תבנה במתחם אשכול 835 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בארבעה מגרשים חומים שונים: מגרש 401, 402, 403, 404. מחצית מהדירות יושכרו במחיר מופחת ומחצית במחיר מפקוח.

דב"י עירוני: 1675 יח"ד להשכרה ארוכת טווח

על פי מכרזי רמ"י, שפורסמו לאחרונה אך טרם נסגרו, במתחם המרכזי היזמים שיזכו יבנו 966 יח"ד בשלושה מגרשים, מחציתן יושכרו לטווח ארוך. 132 יח"ד ייבנו במגרש 2203, 410 יח"ד במגרש 2207 ו-424 יח"ד במגרש 2102.

במתחם הצפוני מתוכננות להיבנות 596 יח"ד: 255 יח"ד ייבנו במגרש 3209. 135 יח"ד ייבנו במגרש 3202. בנוסף, 323 יח"ד ייבנו במגרש 3208. בנוסף, עיריית תל אביב מתכננת לבנות בשני המתחמים, הצפוני והמרכזי, 1675 יח"ד להשכרה לטווח ארוך על מגרשים עירוניים, 837 מתוכן, יושכרו במסלול מחיר מופחת.

מבחן הכנסה כתנאי לזכאות

האם ההשכרה ארוכת הטווח וההנחות שהיא מגלמת ביחס לשוק השכירות החופשי והפרוע אכן יגיעו לידי הזכאים והשוכרים? רודניצקי מאמינה שכן. לדבריה, עיריית תל אביב רואה בתמהיל האוכלוסייה ברובע שדה מכשיר חיוני לחוסנה של העיר: "הגיוון חשוב והכרחי לקיומה של עיר. צריך להבין שברובע שדה דב יחיו כ-40 אלף תושבים, וזה משתווה בערך לגודל של קריית אונו", ציינה רודניצקי. "עיר צריכה שיגורו בה גם מורים ומורות, עובדים סוציאליים, אחיות ושוטרים".

ואיך עושים את זה? אחת הדרכים היא יצירת תמהיל דירות שיתאים למגוון רחב של אוכלוסייה. כך לדוגמה, במרבית הפרוייקטים ישנה חלוקה בין דירות קטנות (25%) דירות בינוניות (50%) ודירות גדולות (25%). תמהיל זה מבטיח התאמה לתאים משפחתיים שונים ומגוונים. התמהיל כולל גם דירות ללא חניה, שמפחיתות את מחיר הדירה, ובנייה מרקמית עד 9 קומות בה עלויות אחזקת הבניין נמוכות יותר מעלויות התחזוקה במגדלים – במטרה לאפשר נגישות לרובע לצעירים, קשישים, משפחות חד הוריות ומשפחות מהעשירונים הנמוכים יותר.

דרך משמעותית יותר שתאפשר לעשירוני הביניים להתגורר בשדה דב, נעוצה בסעיף קטן שנושא בשורה גדולה לציבור השוכרים: בשונה ממכרזי ההשכרה ארוכת הטווח במחיר מופחת במתחם אשכול, הדירות במתחם צפון ומרכז במסלול מחיר מופחת, יושכרו לזכאים בהנחה של 20% בהשוואה לשוק החופשי, ויוכפפו גם לסעיף תקרת דמי תשלום, בהתאם לתוספת השישית בחוק התכנון ובנייה.  תקרת דמי תשלום מחושבת כמחיר הממוצע הארצי של שכר דירה בשוק החופשי ל-4.5-5 חדרים כשהוא מוכפל ב-1.1. בימים אלה תקרת דמי התשלום היא כ-7,000 שקלים. המשמעות היא שזכאים יוכלו להתגורר ברובע היוקרתי של העיר ולשלם מחירים ממוצעים. תקרת דמי תשלום מבטיחה שגם עשירוני הביניים יוכלו להרשות לעצמם להתגורר במתחם היוקרתי.

בנוסף, תקנות ממשלתיות חדשות שטרם אושרו, מנסות להסדיר את נושא הזכאות לדיור בשכירות ארוכת טווח. על פי ההצעה שפורסמה בדצמבר 2023 בחירת הזכאים תעשה על פי קריטריון חדש של "מבחן הכנסה", אשר יקבע רף הכנסה שמעליו לא תתקבל זכאות. ההיגיון ברור: הביקוש ליחידות דיור שמושכרות לטווח ארוך הוא גדול, וגדול במיוחד כשמדובר בדירות המושכרות לטווח ארוך במחיר מופחת. הוספת "מבחן ההכנסה" החדש תבטיח שהציבור הרלוונטי ייהנה מההטבה של שכירות במחיר מופחת.

כיום תנאי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון מתייחסים לחסרי דירה (זוגות ללא הגבלת גיל, יחידים מעל גיל 35) אולם לא נדרש מבחן הכנסה. רודניצקי ציינה בכנס שעיריית תל אביב פועלת גם היא מול משרד השיכון להוספת 'מבחן הכנסה' על מנת לייעד את הדירות ברובע למעמד הביניים ולא לעשירונים הגבוהים בלבד.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח appeared first on רובע שדה דב.

תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.

חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.

מסחר בצירים המרכזיים של הרובע

עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.

בין נמל תל אביב להרצליה

אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.

אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.

המסחר גולש גם לחצרות הבניינים

אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.

"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני  והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.

מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".

"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.

"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".

מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".

מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.

"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".

אוכלוסייה עם כוח קנייה

מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.

על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.

אזור תיירותי חדש

ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.

"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".

דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני,  ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.

The post לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

מחצית מהדירות יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי.

מחיר המינימום במכרז עמד על 165.5 מיליון שקלים ופרט להצעה הזוכה, הוגשה במכרז הצעה אחת נוספת. שיכון ובינוי תשלם 794 מיליון שקלים בקירוב והוצאות פיתוח בסך 36.9 מיליון שקלים.

יש להזכיר כי שיכון בינוי זכתה בדצמבר 2021 במכרז נוסף של דירות להשכרה במתחם א' בשדה דב, במסגרתו היא תבנה 324 יחידות דיור.

על פי תנאי המכרז, מחירי השכירות המופחתת יעמדו על 4,400 ש״ח לחודש לדירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר, 5,700 ש״ח לחודש לדירת 3 חדרים ששטחה 75 מ״ר ו-7,200 ש״ח לחודש לדירת 4 חדרים ששטחה 100 מ״ר. לשכר הדירה יתווספו דמי אחזקה חודשיים עד תקרה של 6.2 ש״ח למ״ר, כלומר תוספת של 310 ש״ח לדירת 2 חדרים ו-620 ש״ח לדירת 4 חדרים על פי הגדלים שצויינו לעיל. יש לציין שמחירים אלה נכונים למועד פרסום המכרז ועשויים להתעדכן בעתיד עפ״י החלטת החברה הממשלתית ״דירה להשכיר״.

על פי הערכות, האיכלוס בשני הפרויקטים צפוי להיות בשנת 2027 והם יוסיפו מאות דירות להשכרה לשוק הנדל"ן של תל אביב.

The post זכייה נוספת לחברת שיכון ובינוי במכרז דירה להשכיר ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

המגרש שבו זכתה החברה הוא במתחם א', גודלו כ-5 דונם, ומתוכננים להבנות בו מגדל בן 39 קומות ובניין של 9 קומות.

על פי תנאי המכרז, מחצית מהדירות יושכרו לזכאי משרד הבינוי והשיכון במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי. זכאי משרד השיכון ישלמו בין 88 שקלים למ"ר לחודש לדירת 2 חדרים ועד ל-72 שקלים למ"ר לחודש לדירת 4 חדרים. כלומר, שכר הדירה החודשי לזכאים ינוע בטווח שבין כ-5,200 לכ-7,200 שקלים.

בתום תקופת ההשכרה של 20 שנים תהא רשאית חברת שיכון ובינוי למכור את הדירות. ההצעה הזוכה של שיכון ובינוי במכרז עמדה על כ-830 מיליון שקלים עבור הקמת יחידות אלה לצד כ-800 מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. על פי תחשיב פשוט, מחיר הקרקע ליחידת דיור הוא מעל ל-2.5 מיליון שקלים, מה שמציב את מחיר הדירות להשכרה ברף דומה למכרזים קודמים שנסגרו בשדה דב, עבור קרקע לדירות למכירה.

על פי הערכות, האיכלוס בפרויקט צפוי להיות בשנת 2027.

The post שיכון ובינוי תבנה בשדה דב 324 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח appeared first on רובע שדה דב.