ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחתה את הערעור שהגישה חברת הירקון בע"מ, שמחזיקה במגרש בן כ-7 דונם ברובע, וביקשה זכויות בנייה נוספות מעבר ל-343 יחידות הדיור שהוקצו לה.

החלטת הוועדה תקבל תוקף סופי בימים הקרובים והדבר יאפשר לרשות מקרקעי ישראל לקדם את המכרזים במתחם זה. כזכור, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), פרסמה כבר בספטמבר 2024. מכרזים ראשונים למתחם צפון, שנעצרו בשל הערר. המכרזים מציעים קרקע לבנייה של 2,427 דירות מתוך כלל הדירות בתוכנית. 1,737 דירות מתוכן ייבנו על ידי יזמים למכירה בשוק החופשי, 390 דירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח (מחציתן במחיר מפוקח), ו-300 יחידות נוספות ישווקו לדיור מוגן.

רובע שדה דב הממוקם באחת מהקרקעות הנחשקות ביותר בארץ, חולק לשלושה מתחמים: מתחם אשכול (המתחם הדרומי) עם כ-4,800 יחידות דיור, המתחם המרכזי עם כ-7,120 יחידות דיור, והמתחם הצפוני עם למעלה מ-4,000 יחידות דיור.

תוכנית מתחם אשכול אושרה כבר במאי 2021 והמכרזים לבנייה נסגרו באוגוסט אותה שנה. התוכנית למתחם המרכזי אושרה סופית ב-12 בפברואר השנה, ומכרזים ראשונים נסגרו בהצלחה. כעת, אישור התוכנית השלישית והאחרונה, למתחם הצפוני, סולל את הדרך להרחבת הצע הקרקעות וגם לתחרות בין היזמים. כזכור, מחירי המגרשים במכרזים שנסגרו בפברואר היו נמוכים בכ-35% בממוצע לעומת המכרזים שנסגרו בשנת 2021.

לא רק מגורים

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

בצפון הרובע מתוכננות לבנייה 4,028 יחידות דיור, מתוכן, 449 יופנו לדיור בר השגה (דב"י עירוני) בשטחי ציבור ובבעלות עיריית תל אביב-יפו ו-300 יח"ד דיור מוגן לקשיש. מרבית הדירות יימכרו בשוק החופשי ומספר התושבים המוערך בשכונה הוא כ-10,500 איש.

התוכנית בקונספט של עירוב שימושים כוללת לצד המגורים מתוכננים גם בינוי של 23 אלף מ"ר המיועדים למסחר, 29 אלף מ"ר לתעסוקה ו-83 אלף מ"ר למלונאות (כ-1,320 חדרים). מתחם צפון הרובע צפוי לספק תעסוקה לכ-1,500 עובדים.

לקריאה נוספת: תוכנית צפון הרובע בשדה דב הופקדה להתנגדויות

The post אור ירוק להקמת 4,000 דירות במתחם הצפוני בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.

בהתאם, החל מהיום תפתח שוב האפשרות לקבלנים ויזמים להגיש הצעות לחמישה מכרזים פעילים לבניית כ-4,191 יח"ד.

שני מכרזים הם לבנייה רוויה וכוללים 2,606 יח"ד בשבעה מתחמים שונים ו-269 יח"ד מתחם בבעלות משותפת; שני מכרזים הם לקרקע המיועדת לדיור להשכרה לטווח ארוך בתוספת שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור והם כוללים יחד 964 יח"ד, שינוהלו על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר. המכרז החמישי מיועד לבניית 350 יח"ד של דיור מוגן ברובע מרכז. כל המכרזים פתוחים להגשת הצעות עד ליום ד' ה-19 בפברואר.

להבדיל, סגירת מכרזי צפון הרובע בשדה דב לבניית 2,967 יח"ד נוספות נדחתה לסוף חודש מרץ, לאור עיכוב בקבלת החלטה של ועדת ערר מחוז תל אביב על ערר שהוגש על התוכנית.

לקריאה נוספת: עיכוב נוסף במכרז הענק של רובע שדה דב בשל התנגדויות

The post אור ירוק למכרזי 'מרכז רובע שדה דב' appeared first on רובע שדה דב.

הסיבה המרכזית לעיכוב היא עררים שהוגשו בעקבות אישור התוכניות למתן תוקף על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באוגוסט 2024. העררים שהוגשו לוועדת הערר המחוזית בתל אביב על ידי מספר בעלי קרקע ועל ידי חברת נדל"ן שבונה בסמוך, מעלים סוגיות מהותיות בנוגע להקצאת הזכויות, היבטים סביבתיים כמו משטר הרוחות באזור, וכן שאלות תכנוניות נוספות הנוגעות למבנה השכונה העתידית. ועדת הערר המחוזית מינתה שמאית מייעצת לצורך בחינת הטענות, צעד שעשוי להוביל לעיכובים נוספים של חודשים רבים.

המכרזים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל למתחמי צפון ומרכז פורסמו לראשונה בספטמבר 2024, מיד לאחר שהתוכניות הופקדו למתן תוקף, והיו אמורים להיסגר במקור במהלך הרבעון האחרון של 2024. מועד סגירת המכרזים נדחה מספר פעמים וכעת, הם נדחו למועד בלתי ידוע – ככל הנראה לפחות עד הרבעון השני של 2025, כתלות בהתפתחויות לאחר שתתקבל החלטת ועדת הערר.

עיכוב המכרזים ברובע שדה דב צפוי להשפיע באופן ניכר על שוק הנדל"ן בתל אביב ובמרכז הארץ. הפרויקט נחשב לאחד ממיזמי הבנייה המשמעותיים ביותר בעיר, ואמור להגדיל את היצע הדיור, לספק פתרונות מגורים חדשים ולהכניס למדינה מיליארדי שקלים. יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ציין עם פרסום המכרז כי "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט".

דחיית מועד סגירת המכרזים משמעה גם דחייה בהתחלת העבודות, ובהתאם עיכוב במועד המתוכנן לאכלוס הדירות בשני המתחמים. כמו כן, קיימת אי-ודאות לגבי מידת ההשפעה של החלטות ועדת הערר על שינויים בתכנון המתחמים, דבר שעלול ליצור עיכובים נוספים.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, וניתן לבנות בהם 11,156 דירות – ברובע הצפוני 4,028 דירות וברובע מרכז 7,128 דירות, ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר שטחי ציבור בשתי התוכניות יחדיו. מתוך סך הדירות המתוכנן פרסמה רמ"י מכרזים לכ-7,100 דירות בשני המתחמים ותכננה להמשיך ולפרסם בהקדם מכרזים נוספים עבור יתרת המגרשים ושטחי התעסוקה.

נכון למועד זה, מתחם אשכול, המתחם הדרומי ביותר, הוא היחיד שבו העבודות מתקדמות בקצב הרצוי. רוב המגרשים שווקו ליזמים ועבודות חפירה ודיפון החלו במספר פרוייקטים.

לקריאה נוספת: מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק

The post עיכוב נוסף במכרז הענק של רובע שדה דב בשל התנגדויות appeared first on רובע שדה דב.

תוכנית מרכז הרובע משתרעת על שטח של כ-570 דונם הנמצא צפונית לתחנת החשמל 'רדינג' ומזרחית לקו החוף. הבינוי בתוכנית מרכז הרובע תוכנן ע"י משרד "ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים", ומבוסס על בלוקים עירוניים היוצרים את מערך הרחובות והשטחים הפתוחים בתחום התכנון כאשר בלוק מורכב משני טיפוסי מבנים של בנייה מרקמית מלווה רחוב בבניינים בני 5-9 קומות ובנייה מגדלית בגובה של עד 45 קומות.

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. צביונה של השכונה הצפונית ברובע הפך את מסלול ההמראה ההיסטורי לרצועת פארק החוצה את המתחם לאורכו וומסביבו מתקיימת פעילות קהילתית ושכונתית, רכיבה על אופנים והליכה ברגל בצד שימושים נוספים.

שלל מרכיבי הרובע הייחודי מתקיימים גם בשכונה זו כשכונה ירוקה ונגישה הנושקת לפארק החופי, בעלת מרכיבי בר קיימה, בינוי ותמהיל דירות מגוון היוצרים מרחב אורבני איכותי רציף, חי ושוקק. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

על פי תנאי המכרז, מחירי המינימום למגרשים, כולל הוצאות הפיתוח, גוזרים שווי קרקע ליחידת דיור הנע בטווח של 430-550 אלף שקלים. עם זאת, במכרזי אשכול שנסגרו בשנת 2021, הצעות היזמים שזכו שיקפו שווי קרקע ליחידת דיור שנע סביב 2.8 מיליון שקלים. נראה שגם הפעם, מחיר המינימום שרמ"י דורשת עבור קרקעות צפון ומרכז הרובע נמוך משמעותית ביחס להצעות הצפויות להתקבל. המכרזים יסגרו להצעות ב-4 בנובמבר 2024.

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט. הרשות ממשיכה להסיר חסמים, לקדם תכנון ולייצר מגוון רחב של פתרונות בהקצאת קרקעות בהתאם לכלל צרכי המשק בדיור, מסחר ותעסוקה, אנרגיה, תיירות, טיפוח השטחים הפתוחים ועוד".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק appeared first on רובע שדה דב.

פרויקט הקמת רובע המגורים שדה דב נתקע שנים ארוכות במסדרונות הבירוקרטיה אולם מרגע פינוי שדה התעופה ועד קבלת היתר בנייה ראשון במתחם חלפו ארבע שנים בלבד.

גם תכנון הרובע ארך זמן קצר מהמצופה, ובפרק זמן של 6 שנים בלבד, אושרו והופקדו שלוש תוכניות שדה דב – אשכול, מרכז וצפון, שיגדילו את אוכלוסיית העיר תל אביב בכ-16 אלף בתי אב, אלפי עסקים ועשרות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. אם קצב הבנייה יתקדם כמתוכנן, התושבים הראשונים ייכנסו לדירות ברובע החדש של תל אביב כבר בשנת 2029.

אחד מהגופים המרכזיים שסייע בהנעת התהליך הסבוך והמורכב הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אותה רשות, שבשבוע שעבר, שר הכלכלה ניר ברקת, חזר והדגיש את רצונו לפרק אותה.

גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות, מספרת על חלקה של רמ"י בקידום הרובע שיעצב מחדש את תל אביב רבתי: "רמ"י הינה יוזמת התוכנית המתארית והמפורטות והיא מגישת כלל תוכניות שדה דב. התהליך לווה וקודם בוועדת היגוי אשר כללה את משרדי הממשלה ועיריית תל אביב ואותנו כמובן.

"תוכנית המתאר קודמה על ידי החברה המתכננת ארי כהן אדריכלים, מטעמה של רשות מקרקעי ישראל. עם הפקדתה של תוכנית המתאר הופקדה במקביל על ידינו תוכנית מפורטת ראשונה במסגרת הותמ"ל לשכונת אשכול. במקביל קידמה רמ"י כיזמת וכמגישת שתי תוכניות נוספות לשכונות המרכז והצפון של הרובע. תוכניות אשר בשבוע שעבר סיימו את הפקדתן בוועדה ואושרו".

"מכרזי המקרקעין במגרשים בבעלות המדינה יצאו לשיווק בשכונת אשכול זה מכבר, והיזמים המקדמים את היתרי הבנייה בכל מגרש ומגרש הם חוכרי רמ"י".

טסלר מציינת גם את הטיפול במכשול מרכזי שהוסר ואיפשר את התקדמות הפרויקט: המורכבות הקניינית ושכלול מנגנוני האיזונים והחלוקות בין בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, שהתחלקו על פני שלושת המתחמים. "על מנת להבטיח את קידומו של הרובע לשכונות קיימות ופעילות, ועל מנת לבסס את כל המתוכנן לידי מימוש, עיריית תל אביב ורמ"י קידמו הסכמים אשר יבטיחו את הקמתו ויאפשרו לזוכים במגרשי הרובע לקדם היתרי בנייה לשימושים השונים".

עם אלו אתגרים מרכזיים התמודדתם במסגרת התכנון?

"יצירת רובע חדש בר קיימה אינו דבר של מה בכך. האתגרים התכנוניים לכשעצמם היו עצומים. מתוך סך שטח התוכנית (1,400 דונם) למעשה היינו צריכים להתכנס בתכנון לשטחים סחירים ל-420 דונם בלבד, בצפיפות נטו של כ-50 יח"ד לדונם. אתגר כזה עדיין לא בוצע בארץ על פני רובע שלם".

למעשה, דבריה של טסלר מדגישים את השטחים הנרחבים (1,000 דונם בקירוב) בתוכנית שאינם סחירים ומיועדים לשטחים פתוחים ולהקצאות למוסדות ציבור ודרכים.

בנוסף, טסלר מצביעה על אתגר משמעותי נוסף, יצירת רובע המשכי לעיר: "מיקומו של הפרוייקט כחלק אינטגרלי מרקמה סובבת וקיימת היה מאתגר בפני עצמו, וכן כל מורכבותו של המתחם שפעלו בו מחנה צבאי ושדה תעופה עם מספר חברות תעופה. הטיפול בפינוי המתחם נערך במקביל לטיפול בתוכנית, ארך זמן לא קצר ולווה בקשיים וניסיונות לשנות את החלטות הממשלה לפינוי המתחם. בין השאר על ידי הגשת התנגדות ותכנון אחר מטעם עיריית תל אביב להשארת השדה על כנו.

"קידומו של המתחם נעשה מול כל גורמי הממשלה והמשרדים השונים ובכלל זה תחבורה, הגנת הסביבה, תשתיות, אנרגיה, משרד המשפטים ועוד. זה אינו דבר של מה בכך לרכז תחת קורת גג אחת גורמים רבים בסנכרון לטובת מטרת הפרוייקט ויש לציין כי שיתוף הפעולה הצדיק את עצמו".

"תפישת התכנון ברובע קודמה מעיני הולך הרגל"

כאמור, שש שנים בלבד ארך תכנון המתחם ולדברי טסלר, בשל מורכבותו של הפרוייקט הועסקו בו למעלה מ-50 יועצים מהארץ ומחו"ל.

מה היו העקרונות החשובים לכם מבחינת תכנון הרובע ואיך הם באו לידי ביטוי בתוכנית?

"הרובע תוכנן כרובע בר קיימה, דהיינו, מרכיבי הקיימות שלו לא באו לידי ביטוי רק ברמת הבניין, אלא אוגמו בכל תשתית ותשתית כדי ליצור רובע אשר התועלת האנרגטית שלו יכולה לעמוד בתקנים בינלאומיים ובאמנות עליהן חתומה מדינת ישראל.

"ציפוף יחידות הדיור נקבע מלכתחילה כציפוף גבוה, בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים בעיר תל אביב. כמות יחידות הדיור והשטח האפקטיבי למיקומם הכתיבו, בין שאר הסיבות, ציפוף גבוה ואולם הנחיית התכנון הייתה שלא למקם רק מגדלים ברובע אלא לדפן את רחובות הרובע בעיקר בבנייה מרקמית סביב חצרות פנימיות. מיקמנו בכל מגרשי התוכנית מגדל אחד בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות והיתרה בבנייה מרקמית. יצירת השטחים הפתוחים הפנימיים מאפשרת מגוון של אזורי שוטטות ונוחות מרחבית להולך הרגל המתגורר או מבקר ברובע.

"בנוסף, רצינו למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז. חשיבות נוספת ראינו בחיבור כל שכונות העורף אל הים, ועבור זה הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים.

"באופן כללי תפישת התכנון ברובע קודמה מנקודת המבט של הולך הרגל במרחב. כך התאפשר למקם שדרות של עצים ברחובות, לדאוג למגוון רב של רחובות ומעברים, ולצמחיה רבה שתישתל ותלווה את הרחובות והמבנים".

דיור בר השגה ברובע העשירים

לפני קצת למעלה משנה החלו יזמים ראשונים ברובע למכור דירות במתחם היוקרתי ועד כה נמכרו כבר מאות דירות. סלבריטאים ידועים כמו נועה קירל ויהודה לוי וכן אנשי עסקים מוכרים רכשו דירות בפרוייקטים במתחם אשכול, הראשון שייבנה ברובע. לפי דיווחי היזמים, נעים כיום מחירי הדירות בשדה דב סביב עלות למ״ר של 70-80 אלף שקלים.

דווקא בשל התפישה של רובע שדה דב כרובע לעשירים, מציינת טסלר נושא חשוב ומהותי שקודם גם הוא במסגרת הפרוייקט, והוא מגוון סוגי המגורים והדירות ברובע. "בהתחשב בעובדה כי מדובר על רובע גדול, גם תוצר התכנון של כמות הדיור המכליל (דיור בר השגה) בתוכנית היא רבה ומשמעותית: ממגוון של דירות קטנות בינוניות וגדולות המחויבות להיבנות בכל מגרש ומגרש, דרך מגרשים לדיור מוגן ואפשרות לבניית דיוריות, שהן יחידות קטנות הנוצרות במהלך השנים ואינן נפרדות מבחינה רישומית בתב"ע, וכלה בדירות קטנות, דיור ללא חניה, בתי אבות ועוד.

"תוכנית שדה דב היא התוכנית הכי מתקדמת בישראל, והיא הסתכלה גם על הצד החברתי. החוק מאפשר לעיריית תל אביב להכליל בה 2,400 דירות להשכרה לצמיתות בהנחה ניכרת. בקרקעות המדינה יהיו דירות להשכרה במחיר מפוקח, שמגביל את עליית המחירים, למשך 20 שנה. זו תקופה ארוכה".

מכל מקום ואל כל מקום בתחב"צ

אחד מעקרונות המפתח בתכנון הרובע מתייחס לנושא ההליכתיות והתחבורה הציבורית, בדגש לקו הרכבת הקלה. טסלר מציינת כי "מבחינה תחבורתית נשען הרובע על תחבורה ציבורית ולצורך כך הוגדרו הרחובות ככאלה שניתן להגיע בהם בתחבורה ציבורית מכל מקום ואל כל מקום. הרובע מרושת כולו גם בשבילי אופניים רבים ושבילים להולכי רגל״.

היא מוסיפה כי "לצורך מיעוט תנועת כלי רכב מובילים ומסחריים ברובע אף הוגדר השימוש במרלו"ג, שניתן לרכז בו סחורות אשר יגיעו לרובע ויופצו בו במכוניות הפצה ייחודיות לכל מקומות המסחר הפזורים. יש גם חשיבה על שילוב מערכות לשינוע משלוחים באמצעות רחפנים.

"אנחנו תקווה כי רובע זה, בשל העבודה המשולבת והמאומצת, יקרום עור וגידים במהרה ויהווה אבן שואבת למתגוררים, נופשים, מועסקים ומשתמשים רבים מהעיר ומחוץ לה. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

לקריאה נוספת: תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב?

The post 50 יועצים, 50 אלף תושבים: מאחורי הקלעים של תכנון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, ועל פי התכנון ייבנו בהם 11,156 דירות ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר של שטחי ציבור. רוב השטח בשני המתחמים (85%) הוא בבעלות המדינה.

תוכניות אלו מצטרפות לתוכנית המתחם הדרומי, מתחם אשכול, שאושרה במאי 2021. הקרקעות לבנייה במתחם אשכול שווקו ברובן ליזמים, ועד כה נמכרו במתחם מאות דירות. לאחרונה אף התקבלו היתרי חפירה ודיפון ראשונים בפרוייקט Rainbow ובפרוייקט Ashira.

רובע שדה כולו, על שלושת מתחמיו, צפוי להוסיף לתל אביב כ-16 אלף יחידות דיור וכ-50 אלף תושבים.

למתן התוקף לתוכניות מרכז וצפון קדם דיון מסכם בהתנגדויות שהוגשו, שחלקן התקבלו וחלקן נדחו. כעת, המשמעות היא שרשות מקרקעי ישראל צפויה להתחיל בשיווק הקרקעות ליזמים ובקידום בינוי שאר חלקי הרובע. כך ציינה גם רשות מקרקעי ישראל בהודעתה לאחר אישור התוכניות כי "הרשות נערכת בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו לשיווק מיידי של התוכניות".

20% מהדירות במחיר שכירות מופחת

על פי התוכניות, תמהיל הדיור במתחמים המרכזי והצפוני כולל 350 דירות בדיור מוגן פרטי לקשישים, 300 דירות בדיור מוגן ציבורי ו-983 דירות בהישג יד. בנוסף, כוללות התוכניות 1,675 דירות להשכרה, מחציתן מיועדות להשכרה במחיר מופחת. בנוסף, כוללות התוכניות 1,432 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות עירייה ו-837 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות המדינה.

תוכנית מרכז הרובע כוללת כ־7,130 יחידות דיור, מתוכן 1,283 לדיור בר־השגה ולדיור מוגן. תוכנית צפון הרובע כוללת עוד כ־4,000 יח"ד. בסך הכל, כ-20% מהדירות בשני המתחמים יושכרו במחיר מופחת לזכאים. כך לדוגמה, מחיר שכירות מופחת לדירת 4.5 חדרים יסתכם בכ-6,600 שקלים (בהתאם לנתוני למ"ס עדכניים).

שינוי משמעותי: בוטלה הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז

הוועדה המקומית דנה בכ-100 התנגדויות שונות שעלו, אולם רובן נדחו או התקבלו רק בחלקן. עם זאת, שינוי משמעותי אחד נרשם בהחלטה לבטל את הקמת מתקני האנרגיה שתוכננו ברובע. עמותת אדם, טבע ודין ציינה כי "בעקבות מאבק ארוך ועיקש שלנו, הוועדה המקומית בתל אביב החליטה שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז בשדה דב. אנחנו רואים בהחלטה הישג משמעותי לאחר שבשנים האחרונות נאבקנו מול עיריית תל אביב ורמ"י שלא לאפשר את בניית מתקני הגז בסביבה עירונית צפופה בשל הסכנות הבריאותיות והבטיחותיות מהמתקנים. חשוב גם לציין כי הקמת המתקנים פוגעת בקידום ומעבר לאנרגיות מתחדשות".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה סופית את תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

רצועת החוף של הרובע משתרעת על פני קרוב לשני קילומטרים: חלקה הצפוני הוא חוף תל ברוך, חוף מסודר הכולל סוכת מציל, בית קפה וחניון, ואילו חלקה הדרומי הוא רצועת חוף בתולית וסלעית בחלקה, המשתרעת עד למעגנת רדינג המוכרת בשם "החוף הסודי".

100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים

"החופים בארץ הם השטח הפתוח הגדול ביותר שנמצא בקרבה גדולה למוקדי אוכלוסייה ומשמש כמקור בילוי כמעט חינמי", מסביר אסף זנזורי, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע על חשיבות חופי הים. "בישראל, כמדינה מדברית, הערך של מקורות מים מקבל משנה תוקף, ואחרי הקורונה והמלחמה, שיצרו מצבים בהם לא תמיד ניתן לצאת לחו"ל או להגיע לכל חלקי הארץ, הערך של שטח פתוח משמעותי אפילו יותר".

זנזורי מציין כי בשונה ממדינות חוף אחרות, רצועת החוף הישראלית היא קצרה יחסית: "אורכו של חוף הים התיכון בישראל הוא כ-197 קילומטרים", הוא מפרט, "אבל חלקים גדולים ממנו סגורים בגלל תשתיות או שימושים צבאיים. חופים רבים לא מתאימים לרחצה או לא מוכרזים, כך שבסופו של דבר יש לנו 12.5 קילומטרים של חוף שזמינים לשימוש הציבור. זה מעט מאוד, נוכח העובדה שהאוכלוסייה הולכת וגדלה והשטחים הפתוחים לא. הציבור הישראלי מגיע ל-100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים, והמספר הזה רק ילך ויגדל".

"השאיפה שלנו", ממשיך זנזורי אשר במסגרת תפקידו מייצג את הציבור במערך התכנון הארצי, "היא להסתכל על תשתיות ושימושים קיימים, ולבחון אם אפשר להזיז, להעתיק או לשנות חלקים מהם, על מנת לשחרר שטחים נוספים לציבור. מה שעשו בשדה דב זה ליצור שטח יש מאין – הזיזו גורם תשתיתי/צבאי ואפשרו לציבור להרוויח".

בהחלטת הוועדה הארצית לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף) נכתב: "התוכנית מאפשרת פתיחתו של מרחב שדה התעופה שעד כה היה סגור וחסום לציבור הרחב ומייעדת בשטחה, בין היתר, פארקים לטובת הציבור ולרווחתו בסמיכות לחוף הים. התוכנית מייצרת דופן עירונית איכותית לחוף הים ומחזקת את הקשר בין העיר והחוף".

גולת הכותרת: הפארק החופי

גולת הכותרת של סביבת החוף היא ללא ספק הפארק החופי – המרחב הציבורי הגדול ביותר ברובע, ששטחו עומד על כ-177 דונם. על פי התוכנית שאושרה, פיתוח הפארק החופי מתוכנן על פי מדרג אינטנסיביות, המרכז את מרבית מוקדי העניין (מוקדים מסחריים ומתקני ספורט) ברצועה המזרחית של הפארק, ומשאיר את הרצועה הסמוכה לחוף כרצועת פיתוח טבעי.

מוקדי העניין ימוקמו בצידי הצירים המובילים אל החוף, תוך שמירה על רציפות הליכה ועל מבטים וצירים פתוחים לפארק ולים. הבינוי בשטח הפארק לא יעלה על גובה של שתי קומות ושבעה מטרים ממפלס הכניסה הראשי, ותישמר זכות מעבר לציבור לכל חלקי הפארק, למעט מה שיוגדר כטבע עירוני שמור. חשיבותו של המרחב הציבורי בכלל, ושל חזית הים בפרט, הוגדרה על ידי עיריית תל אביב כאחד העקרונות עליהם מתבססת תוכנית רובע שדה דב.

בניגוד לרצועת החוף שמדרום לנמל תל אביב, בה הגישה לים אפשרית רק לסירוגין, כאן קיבלו המתכננים הזדמנות לייצר רצועת חוף רציפה וארוכה, והציבו כמטרה "יצירת נגישות חדשה, נוחה ומלאה, מן הרקמה הבנויה שממזרח, דרך רובע שדה דב, לכיוון מלוא רצועת החוף שממערב לה".

מקסימום גישה למקסימום ציבור

כיום, הגישה לחוף מתאפשרת בשלוש דרכים: דרך גשר הולכי הרגל ורוכבי האופניים העובר מעל מעגנת רדינג; דרך רחוב פרופס המתחבר לחוף תל ברוך; ודרך שביל להולכי רגל ורוכבי אופניים שמתחבר לאמצע רצועת החוף. כיצד תיראה הגישה בעתיד?

"ראינו חשיבות גדולה בחיבור כל שכונות העורף אל הים", מציינת גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "לשם כך, הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים". צירים אלו יכללו שדרות, סמטאות ומשעולים המיועדים להליכה ברגל ולרכיבה באופניים, כאשר תנועת הרכבים תוסט לעבר חניונים תת קרקעיים המתוכננים להיבנות סמוך לקצה הצפוני והדרומי של הפארק החופי".

"העקרונות שצריכים להנחות את המתכננים הם לייצר מקסימום גישה למקסימום ציבור, וזו לדעתי ההצלחה הכי גדולה של התוכנית", מוסיף זנזורי.

"זה מאוד משמח לשמוע על כל דרכי הגישה המתוכננות", אומרת שירי, שמתגוררת עם בעלה ושני ילדיה בשכונת רמת אביב החדשה, הסמוכה לרובע. "גם כיום אנחנו מגיעים לחוף ונהנים מאוד כשזה קורה, אבל אין לי ספק שכשהגישה תהיה נוחה יותר אנחנו נעשה את זה הרבה יותר".

גורדי שחקים על קו הבינוי הראשון

עם זאת חשוב לזכור כי קו הבינוי הראשון לים ברובע כולל גם מגדלים בני 20-25 קומות, ובחלקו הדרומי אף הותר בינוי של רבי קומות בני 30 קומות. טסלר מספקת הסבר לנושא הציפוף: "מלכתחילה נקבע ציפוף גבוה של יחידות הדיור בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים במחוז תל אביב ובפרט בעיר תל אביב, וכי ברצוננו היה למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי שישתרע לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז".

במצב זה, עד כמה הדיירים העורפיים ברובע יוכלו גם הם ליהנות מנוף ים למרות מאמצי המתכננים "למקסם את המבטים לים מהשכונות המזרחיות הסמוכות יותר"?

זנזורי מיישב את הסתירה: "התוכנית היא לא סטנדרטית באופי שלה, זאת ליגה בפני עצמה שקשה להשוות לתוכניות אחרות. שדה דב הוא אזור עם כלכליות מאוד גבוהה ויש לו שטח פתוח יחסית גדול בגלל החוף, זה אפשר למתכננים לייצר אינטנסיביות וצפיפות מאוד גבוהה, במובן החיובי, כי היא מייצרת עירוניות יותר טובה ומנצלת את הקרקע נכון. יכול להיות שבתוכנית רגילה זה היה נחשב גובה גבוה, אבל בתוכנית אינטנסיבית כזאת, זה גובה מתאים".

אז איך בכל זאת משתדלים להנגיש את הנוף? על ידי אופן ההעמדה של המבנים. הרובע יכלול מבנים בבנייה מרקמית של עד 9 קומות, מגדלונים בני עד 16 קומות ומגדלים בני 20-45 קומות. תוכנית המתאר מגדירה את המיקום המדויק של המגדלים בגבהים השונים.

המעגנה, החוף הסודי ומה שביניהם

בסך הכל, צפויה סביבת החוף לתפוס נתח של 25% בקירוב משטח הרובע כולו. נתח זה כולל את רצועת החוף עצמה, את הפארק החופי ואת שטח מעגנת רדינג, תוכנית שאושרה בתחילת החודש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תל אביב.

תוכנית המעגנה כוללת שיקום והפיכה של המעגנה הקיימת למעגנה פעילה עם 300 מקומות עגינה, והקמת מועדון שייט ובית ספר לחינוך ימי ומתחם בילוי. על פי התוכנית, המעגנה היא "הזדמנות ליצירת מוקד ייחודי של ספורט ונופש, בדגש על חינוך ימי, אשר יהיה אבן שואבת לתושבי המחוז ויספק מקומות עגינה נדרשים".

לתפישתו של זנזורי הקמת המעגנה אינה תורמת לציבור אלא פוגעת בצרכיו. "החינוך והספורט הימי כמובן מבורכים, אבל בשבילם לא צריך לייצר מעגנה ענקית, מה גם שבדרך כלל הקמת מעגנה גדולה כרוכה בלקיחת חלקים מהחופים הסמוכים. מרינות באופן כללי זה משהו שאנחנו מאוד מתנגדים אליו כי הן משרתות רק חלק קטן מהציבור והמטרה שלנו היא למקסם את כמות האנשים שנהנים ממשאב החוף".

מדוברות עיריית תל אביב-יפו נמסר ביחס לנושא כי: "תא/4564 מעגנת רדינג התקפה היא תוכנית להשמשת המעגנה הקיימת ולא מתייחסת או כוללת את החוף שמצפון לה. נכון להיום, אין עדיין תוכנית תקפה הקובעת שינויים לגבי חופי הים הצמודים לאזור שדה דב".

שינוי חיובי למען הציבור

ביקור בחוף הסודי באחד הבקרים של אמצע השבוע, מאשש כי השם שניתן לחוף, אכן ראוי. מעטים מגיעים אליו ונהנים משקט ומרחב שלא קיימים בחופים אחרים בעיר. אחד המבקרים הקבועים בחוף, גבר בשנות ה-80 לחייו, מספר שבסופי השבוע הטיילת מתמלאת בהולכים וגם רצועת החוף עמוסה במבקרים, אך הוא מודה כי רוב המתרחצים מתרכזים בחלק הצפוני והמסודר יותר, חוף תל ברוך.

למרות שהשקט והמרחב יהפכו בקרוב למצרך נדיר גם כאן, אין לו ספק שהתוכנית המקודמת ברובע יוצרת כאן שינוי חיובי. "זאת פעם ראשונה שעושים משהו למען הציבור על פני זמן כל כך ארוך", הוא אומר, "ולא לקראת בחירות".

זנזורי מסכים: "חלק מרצועת החוף היה סגור. ברגע שפינו את שדה התעופה, החוף חזר לציבור. במובן הזה, עוד לפני שתוכנן אפילו פסיק בתוכנית לפיתוח הרובע, היא כבר עשתה טוב".

לקריאה נוספת: המרינה של שדה דב: חיבור חי ותוסס בין עיר וים

The post המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף appeared first on רובע שדה דב.

המגרשים ששווקו הם הראשונים בתוכנית מועדפת לדיור (תמל/3001 – שכונת אשכול ברובע שדה דב), הממוקמת בצומת הרחובות ש"י עגנון ולוי אשכול בתל אביב (באזור טרמינל שדה דב לשעבר).

על פי תחשיב ראשוני, הקבלנים ישלמו סכום המגלם שווי קרקע של 2.8 מיליון שקל ליחידת דיור – עוד לפני עלויות הבנייה והוצאות השיווק של החברות. המשמעות היא ברורה, הדירות במתחם רובע דב, כך נראה, ימכרו בסכומים של 4.5 מיליון שקל ומעלה ליחידת דיור.

The post תוצאות המכרז: שווי קרקע לבנייה של 2.8 מיליון שקלים ליחידת דיור appeared first on רובע שדה דב.

התוכנית שאושרה כוללת בניינים בני 10-5 קומות ו-35 מגדלים בני עד 40 קומות לאורך הצירים הראשיים בתוכנית: אבן גבירול, איינשטיין, והטיילות הראשיות. על פי התוכנית, הקו הירוק של הרכבת הקלה יעבור בציר אבן גבירול. תקן החנייה שנקבע לתוכנית הוא מופחת.

מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל גילי טסלר מסרה כי "זהו יום היסטורי בו תוכנית לאומית בסדר גודל כזה שנערכה וקודמה במאמץ משותף מקבלת תוקף. רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל במתחם שיהווה רצף אורבני לחלקי העיר של תל אביב לאורך חוף הים ובו פארקים נרחבים ושטחי ציבור רבים לטובת הציבור. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

The post רובע חדש בתל אביב יוצא לדרך: תוכנית שדה דב אושרה appeared first on רובע שדה דב.