מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

בשנים הקרובות צפוי האזור להשתנות לחלוטין ולהפוך לשטח ציבורי תוסס ופעיל שיוקדש כל כולו לצורכי הציבור הרחב. פיתוח האזור יאפשר את החיבור המבוקש בין השכונות, ויצירת רצף עירוני בין רובע שדה דב לנמל תל אביב . מהם השינויים הצפויים וכיצד השימושים המתוכננים ישרתו את תושבי הרובע והשכונות הסמוכות?

מ"חצר אחורית" למוקד מרכזי

התוכנית המפורטת למתחם רוקח-אבן גבירול (תא/4140) אושרה ביוני 2022. התוכנית מתפרסת על שטח של כ-380 דונם, התחום מדרום על ידי שדרות רוקח, ממערב על ידי שפך הירקון, מצפון על ידי תחנת הכוח רדינג ורובע שדה דב, וממזרח על ידי חלקו הצפוני המתוכנן של רחוב אבן גבירול.

"במשך שנים האזור הזה היה מעין 'חצר אחורית'", אומרת אדריכלית דנה קהת, שותפה במשרד האדריכלים מנספלד-קהת ואדריכלית תוכנית רוקח-אבן גבירול. "היסטורית, העיר הסתיימה בירקון, ומעבר לו הקימו פרויקטים תשתיתיים שפחות מתאים למקם אותם בלב שכונות מגורים. כעת, כשגם האזור הזה הופך להיות יותר עירוני ומרכזי, המטרה היא להפוך אותו למוקד ציבורי".

לטובת כך, יפונו מספר מתקנים קיימים, בהם בית הלוויות, מגרשי החניה ומסוף האוטובוסים. אלמנטים תשתיתיים שאינם ניתנים לפינוי, כגון מתקני חברת החשמל או מכון טיהור השפכים, המחוברים בתשתיות תת-קרקעיות לכל חלקי העיר, יצומצמו, ובמקום להתפרס על מגרשים ענקיים יתפסו רק את השטח המינימלי ההכרחי לפעילותם. ומה מתוכנן בשטחים שיתפנו?

62 אלף מ"ר של מבנים ומוסדות ציבור

במסגרת התוכנית, תוקם רצועת מבני ציבור לאורך חלקו הצפוני של רחוב אבן גבירול, בו יעבור גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. מבנים אלו מיועדים לשימושים כלל-עירוניים מגוונים, החל מאולמות כנסים, מתקני ספורט ולוגיסטיקה, וכלה בשימושי תרבות, פנאי, חינוך, נופש וקהילה.

בסך הכול, כוללת התוכנית קרוב ל-62 אלף מ"ר של מבנים ומוסדות ציבור. גובהו של כל מבנה ציבור יהיה עד 10 קומות ובחלקו הצפוני של המתחם יוקם מבנה תעסוקה בגובה של עד 30 קומות.

על מנת לייצר המשכיות בין רחוב אבן גבירול הקיים כיום לבין חלקו הצפוני, מכתיבות הוראות הבינוי את אותה חזית רחוב אופיינית הכוללת קולונדה (שדרת עמודים מקורה) ושימושי מסחר בקומת הקרקע.

"אבן גבירול הוא אחד הרחובות המאפיינים את תל אביב ואחד החשובים בה", אומרת קהת, "היה לנו חשוב לשמר את האופי שלו הן מתוך כבוד לעבר והן כדי לקשר בצורה טובה יותר בין החדש לישן. התכנון נעשה בתיאום עם תכנון רובע שדה דב, ובשתי התוכניות הוכנסו הוראות דומות עם מידות מחייבות, כדי שכל בנייה חדשה, גם בחלק הרחוב שנמצא בתוכנית שלנו וגם בחלק הרחוב שממשיך לרובע שדה דב, תהיה בעלת אופי דומה. כך, גם אם למבנים יש שימושים שונים, עדיין תישמר תחושת המשכיות".

מרכז תחבורתי משולב במבנה סגור

בצומת הרחובות רוקח ואבן גבירול יוקם מרכז תחבורתי משולב במבנה סגור, אשר יכלול מסוף אוטובוסים, מוניות, קווי שירות ושאטלים, ויוצמד לתחנת הרכבת הקלה רדינג, בה יעבור הקו הירוק. קומת הקרקע תכלול חזית מסחרית לאורך הרחוב ובתת הקרקע יוקם חניון ציבורי. משרד האדריכלים מנספלד-קהת אחראי על תכנון מרכז התחבורה, אשר ישתרע על פני כ-24 אלף מ"ר. "כיום מסוף האוטובוסים נמצא על מגרש אספלט ענק ופתוח", מסבירה קהת. "מרכז התחבורה החדש יאפשר נגישות לאזור בתחבורה ציבורית ומעבר נוח בין אמצעי התחבורה הציבורית השונים, אבל על מגרש הרבה יותר קטן, בצורה קומפקטית ומשולבת בבינוי. כמו כן, המרכז יספק תנאים טובים יותר כמו סככות ומבנים שונים לשירות הנוסעים".

חוות מיכלי הדלק תהפוך לפארק

אחד האתגרים הגדולים בתכנון תוכנית רוקח-אבן גבירול היה לחבר בצורה הרמונית בין השימושים השונים שחלקם, כאמור, הם מתקני תשתית שאינם ניתנים לפינוי.

"המטרה הייתה ליצור מרחב שנראה טוב, שנעים להסתובב בו, ללכת ברחובות, שיש עצים, חזיתות מסחריות מעניינות ופעילות. כך גם עטפנו את מתקני התשתית שנשארים בשטח התוכנית וגרמנו להם להיראות יותר עירוניים, כדי שמי שמגיע לא ירגיש שהוא במקום תפעולי או תשתיתי, אלא במקום ציבורי-עירוני", אומרת קהת.

בין מתקני התשתית הקיימים, נמצאת גם חוות מכלי הדלק ששימשו בעבר את תחנת הכוח. אלו מקבלים בתוכנית טיפול שונה משאר המתקנים – במקום לפנותם או "לעטוף" גם אותם במראה מודרני ועירוני, הוחלט לשמר אותם, להשמיש אותם מחדש ולהפוך אותם לפארק תעשייתי פתוח לציבור, המהווה את אחד החלקים המסקרנים והמלהיבים ביותר של התוכנית.

"אלו מתקנים היסטוריים שיש להם גם אסתטיקה שאפשר להשתמש בה", מסבירה קהת את הבחירה. "המטרה היא לא למחוק את העבר של החשמל והתעשייה, אלא לקשור את הישן בחדש ולשמר את הישן, אבל בצורה שתשתלב בפיתוח ותהיה פתוחה לקהל הרחב. יש דוגמאות מהעולם לדברים מדהימים שאפשר לעשות איתם".

תחילת הפיתוח של אזור המיכלים בהתאם לתוכנית, החלה כבר להתבצע. באוגוסט 2023 חנכה עיריית תל אביב יפו את פארק רדינג החדש, המהווה שלב ראשון בפיתוח מתחם מכלי הדלק הישנים, שעתידים בהמשך להפוך למוקד בילוי ייחודי.

"חשיפתם של המתקנים והמבנים השונים לציבור, תאפשר הצגתה של המורשת הבנויה של העיר ושל חברת החשמל, תשלב במרקם הבנוי הקיים מבנים בקנה מידה ובטכנולוגיית בנייה ייחודיים וחד פעמיים, ותוסיף פרק חדש לסיפור העירוני, בממשק שבין העיר לתעשייה, בין העיר לטבע, בין העבר, ההווה והעתיד", נכתב במסמכי התוכנית.

"אופן השילוב האפשרי של המתקנים ההיסטוריים בפארק העתידי הוא מגוון", נכתב בהמשך לכך. "למבנים עצמם פוטנציאל להשמשה מחדש כמבנים לרווחת הציבור כדוגמת אולמות רב-תכליתיים, מתקני משחק, אולמות ספורט, ספריה ציבורית, מיצגים אומנותיים ועוד״.

תוכנית שכל כולה לטובת התושבים

הפארק התעשייתי יתחבר לחלק מרכזי נוסף בתוכנית – רצועת שטח ציבורי פתוח שתלווה את הירקון משדרות רוקח עד לשפך הנחל אל הים, תתחבר לפארק החופי ברובע שדה דב, ותיצור רצף בינו לבין פארק הירקון, הנמצא מדרום לשדרות רוקח. רצועה זו תתחבר גם אל חצי האי הירקוני, עליו ממוקם נמל תל אביב, באמצעות גשרים להולכי רגל ורוכבי אופניים. בסך הכול, כוללת התוכנית מעל 105 אלף מ"ר של שטחים ציבוריים פתוחים. במסמכי התוכנית נכתב כי "קסמו של הפארק יהיה בחיבור בין מאפייני הסביבה הטבעית של הנחל לסביבה הבנויה ההיסטורית והמודרנית".

"זו תוכנית שכל כולה לטובת התושבים", מסכמת קהת. "לקחת אזור כל כך גדול ולהקדיש את כולו לצרכי ציבור, זה מאוד יוצא דופן וייחודי. זה אזור עם המון פוטנציאל, סמוך לים, שיהיה בו הרבה מה לעשות ויהיה נוח וקל להגיע אליו בתחבורה ציבורית. אנחנו רואים אותו כמעין מִפרק שמחבר את הכול, וצופים שיהפוך למוקד עירוני חדש וימשוך אליו אנשים מכל חלקי העיר והמטרופולין".

The post המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב appeared first on רובע שדה דב.