ביוני 2023 פרסם מהנדס העיר תל אביב מסמך הנחיות לעיצוב אורבני, עיצוב בניינים ומרחבים פתוחים, לרובע החדש. המסמך מוסיף על ההנחיות המוטמעות בתב"ע וכולל הנחיות מפורטות, חדשניות בחלקן, בכל הקשור למיקרו אקלים, ייצור אנרגיה ממקורות ברי קיימה, ניהול הנגר, הצללות, מעבר אוויר, שטחים פתוחים, חשיפת השטחים הפתוחים לאור שמש, חשיפה מרבית של גגות וקירות לשמש לצורך ניצול אנרגטי, צמצום תופעת אי-החום העירוני ותכנון גגות משותפים כגגות משותפים ומועילים לדיירים.

לראשונה: קירות סולאריים במגורים

אורית מילבאואר, אדריכלית ובעלים של משרד מילבאואר אדריכלים היא ממתכנני פרויקט שיכון ובינוי להשכרה ארוכת טווח במתחם אשכול. "ישנן הנחיות מפורטות בנושא הבנייה הירוקה והדירוג האנרגטי של הבניינים", מפרטת מילבאואר. "עיריית תל אביב הציבה רף גבוה מאוד, זה מאוד מעמיס כלכלית על הפרויקטים, אבל זה נכון מבחינה אנרגטית. לדוגמה, אנו נדרשים לייצר כעשרה אחוזים מסך הצריכה האנרגיה השנתית הנדרשת, זה הרבה מאוד".

"כדי לעמוד ביעד הזה לא ניתן להסתפק בייצור אנרגיה סולארית רק על הגג. נדרש מאיתנו לחפות גם את החזיתות של הבניינים, בדגש על החזית הדרומית שהכי חשופה לשמש, בתאים פוטו-וולטאים. למיטב ידיעתי, זה לא היה קיים בארץ לפני כן במבני מגורים. גם במבני משרדים יש מעט מאוד בארץ שהטמיעו את זה".
"בעיניי, הרובע הזה לקח על עצמו להיות רובע לדוגמה בעיר, להיות החלוץ בתחום הזה. זה לא אומר שלא מנסים להחיל את הנחיות הבנייה הירוקה על עוד אזורים בארץ, אבל פה יש הזדמנות אמיתית לבנות מאפס רובע גדול מאוד, 16 אלף יחידות דיור".

בלי פחי אשפה ברחובות, בלי שטפונות

מילבאואר מזכירה גם את פינוי האשפה המתוכנן להיות פניאומטי. מערך פינוי האשפה במבני המגורים כולל פיר אשפה בכל קומה בבניין, וצנרת תת קרקעית שמובילה בשאיבת וואקום את האשפה למבנה מרכזי המצוי מחוץ לשכונה, ומרכז את כל הפסולת המגיעה מכל הבניינים בשכונה. המשמעות היא שלא יהיו חדרי אשפה חיצוניים בבניינים, לא יהיה צורך בשימוש במשאיות אשפה ועלויות יקרות יחסכו על הפרדת אשפה, שינוע, הדברת מזיקים וריחות.

"אני לא מכירה מערך אשפה פניאומטי מתקדם בארץ כמו זה שמתוכנן ברובע. ישנם פרויקטים שהתחילו להטמיע את זה, אבל לא בסדר גודל המתוכנן בשדה דב. מדובר על מערך שלם של צינורות תת קרקעיים, תשתיות מתחת לרחובות שמגיעות למקום אחד וחוסכות משמעותית בהוצאות העירוניות של שינוע אשפה".

האם כל הבנייה הירוקה הזו, תחסוך לי הוצאות כדייר ברובע?

"כן, התכנון מכוון לחסוך אנרגיה למשתמשים בטווח הארוך. ישנה חשיבה על מיקום הבניינים במגרש, כיוון הפתחים, שימוש בחומרים מבודדים, זכוכיות מותאמת למעבר מוגבל של השמש, מערכת מים אפורים של מי מזגנים שהולכים להשקיה ועוד.

מעבר לזה יש גם התייחסות ירוקה למרחב הסביבתי כמו תקני חניית אופנים, רשת שבילי הליכה, זיקת הנאה לחצרות הבניינים כדי ליצור רצף פארקים והתייחסות ספציפית לנושא של השהיית נגר בגגות, כדי לא לגרום לשיטפונות ברחובות. הגג מאפשר לאגור את מי הגשם ולשחרר אותו במרזבים אט אט ולא בבת אחת. כך הרחובות לא מוצפים".

בנייה ירוקה? כמו מרצדס

לשאלה האם הנחיות מהנדס העיר תל אביב הפתיעו אותה, משיבה מילבאואר בחיוב: "המסמך הפתיע כי באמת לא נתקלנו בעבר ברמת דרישות כזו גבוהה. מצד אחד זה מקשה על התכנון ומצד שני, זה משמח. התפקיד שלנו כמתכננים הוא לקחת את התכנון כמה צעדים קדימה מבחינת החדשנות ולכן אנחנו לוקחים את האתגר הזה בשתי ידיים כי המטרה פה היא חשובה".

ראוי להזכיר כי תקן בנייה ירוקה 5281 מחייב בנייה ברמה של כוכב 1. מדיניות פורום ה-15 המעודכנת של הערים הגדולות בישראל  קובעת דרישות של שני כוכבים למבני מגורים, משרדים ותיירות גדולים. בשדה דב, ביצעה הנהגת העיר קפיצה נוספת וקבעה תקן של שלושה כוכבים.

ולמרות זאת, מילבאואר מציינת כי בהשוואה למתרחש בחו"ל, ישראל מפגרת מאחור: "הם באמת הרבה צעדים לפנינו בנושא הזה, במיוחד צפון אירופה, נורבגיה, שבדיה ודנמרק. יש להם תקנים מאוד מחמירים והם גם משקיעים הרבה יותר בבנייה הזו, ממה שנעשה בארץ. אנחנו עדיין רחוקים מחו"ל אבל שדה דב עושה צעד משמעותי קדימה בנושא".

האם הישראלי הממוצע יסכים לשלם "פרמיה ירוקה", לשלם יותר על דירה שמתוכננת בהתאם לבנייה בת קיימה?

"מעט מאוד מרוכשי הדירות מודעים בכלל לנושא הזה, רוכשים בודדים, מהנדסים ברובם, מעמיקים במפרט הטכני. רוב הקונים לא מבינים בנושא, לא שואלים או שזה לא מעניין אותם, גם אם הם משלמים 9 מיליון שקלים לדירה", משיב לשאלה רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו". עם זאת הוא מוסיף כי הקונים לא בהכרח צריכים להתעמק בזה: "מי שרוכש מרצדס לא יודע מאיזה חומרים בנו את הרכב בדיוק, אבל יודע שמדובר בייצור איכותי. אותו דבר ניתן לומר על בניינים עם דירוג אנרגטי גבוה או שכונה שנבנית על פי תקן בנייה ירוקה".

ירוק = איכות חיים

מילבאואר מאמינה גם היא, כי מגורים בשכונה "ירוקה" מספקת ערך מוסף לרוכשים: "אני חושבת שהישראלים גם יעריכו את זה ברגע שהם יגורו שם ויבינו את ההבדלים. אני מאוד מקווה שהרובע יצליח כמו שכרגע זה נראה".

מדוע תכנון ירוק מספק ערך מוסף לרוכשי הדירות?

רות אברהם מהמועצה הישראלית לבנייה ירוקה מסבירה: "איכות חיים נמדדת מעבר לגבול הצר של הדירה,  וצריך לבחון גם אותה בחיפוש שלנו אחרי מגורים. ניהול הפסולת, יעילות אנרגטית, נגישות לשימושים שונים, לתחבורה ציבורית ולשטחים פתוחים – כל אלה משפיעים על איכות החיים שלנו ועל היומיום שלנו".

אדריכלית אסתי כהן ליס מאגף בכיר תכנון במשרד הבינוי והשיכון, מפרטת מהי החשיבות של תכנון כלל המרחב כבר-קיימה, מעבר לרמת הבניין הבודד: "תקן הבנייה הירוקה 5281 של מכון התקנים הפך בשנים האחרונות לתקן מחייב. עם זאת, ראינו שההתייחסות למבנה הבודד לא מספקת, והבנו, שצריכה להיות תשובה רחבה יותר הוליסטית יותר של המרחב הציבורי. איכות חיים ירוקה לא משיגים מבנייה של בנין ירוק יחיד, אלא משילוב של הרבה מאוד פרמטרים שמתקשרים ביניהם".

אברהם מעריכה שחשיבות התכנון ההוליסטי מתחוורת אט אט לקהל המקומי: "אני חושבת שהציבור הישראלי שעומד היום בפקקים וחווה את הצפיפות בכביש, מבין היום טוב יותר את החשיבות של תכנון במיוחד לנוכח העובדה שכמות האוכלוסייה תגדל ואיתה גם כמות הרכבים והעומס. זוהי סוגיית שנוגעת ישירות באיכות החיים, ובמובן הזה יש איזהו שינוי בגישה של הציבור".

המטרה: תכנון מיטבי

כדי לעזור לאדריכלים לתכנן שכונה בת-קיימה ולא להזניח אף פרט ממכלול הנושאים הנדרשים לתכנון ירוק מיטיב פותח כלי המדידה, שכונה 360° שמטרתו להטמיע עקרונות פיתוח בר קיימה בתכנון שכונות מגורים בישראל. הכלי פותח בשותפות אסטרטגית של המועצה הישראלית לבנייה ירוקה ומשרד הבינוי והשיכון.

ליס: "שדה דב הוא רובע ששם לו כמטרה לתכנן תכנון מיטבי, ולכן הם השתמשו בשלב התכנון כמעט בכל כלי שיכול לטייב את התכנון. הם נעזרו בכלי של שכונה 360° ככלי מדידה שמקדם איכות תכנונית. אם כי חשוב לי להדגיש שאנחנו לא היינו חלק מצוות התכנון והתוכניות לא נבדקו על ידינו. אדריכל התוכנית, ארי כהן, עשה שימוש עצמאי בהוראת התוכנית וזה מבורך.
"אני חושבת שהשכונה הזאת תוכננה עם הרבה תשומת לב לערכים של בנייה ירוקה, והלוואי שיהיו עוד הרבה פרויקטים עם תכנון ותשומת לב כאלה".

מעמיס כלכלית על הפרויקט

האם הבנייה הירוקה והמתקדמת בצפון תל אביב, תעמיס על עלויות הדירה עוד יותר? מזרחי סבור שבנייה ירוקה מייקרת את הפרוייקט בכ-5-3 אחוזים. "כל קבלן יכול לבחור אם לגלגל את העלויות האלה על הרוכש או לספוג אותם. יש תחרות עזה בתחום ויהיו קבלנים שיראו בעלויות הנוספות ערך מוסף שיעזור להם להתמודד בתחרות, כך שלא בהכרח הלקוח הוא זה שישלם יותר".

מילבאואר אומרת שההנחיות הירוקות אכן מעמיסות כלכלית על הפרויקט אבל מציינת כי "התפקיד שלנו הוא לבנות היום הכי טוב שאנו יכולים במסגרת הידע שנצבר, גם אם יש לזה מחיר נוסף, כי זה תכנון עם חשיבה לטווח ארוך. אני חושבת שהישראלים גם יעריכו את התכנון הירוק ברגע שהם יגורו בדירה ויבינו את ההבדלים".

תשומת לב לפרטים, לתכנון התהליך

בניגוד לשניהם, מציינת ליס כי היא בחנה במסרת תפקידה את הנושא ומצאה כי עלויות הבנייה בהתאם לעקרונות שכונה 360 בהתאם לסטנדרט של משב"ש הן זניחות: "הפתרונות של 360°  לא דורשים יותר כסף אלא יותר תשומת לב ותכנון וביצוע נכונים. לדוגמה, אם אתה משתף את מתכנן הנגר בסוף התוכניות, סביר להניח שיהיה לך קשה יותר להטמיע את ההנחיות שלו בתוכנית. אני חושבת שהשכונה הזאת תוכננה עם הרבה תשומת לב למאפיינים שלה ולערכים של בנייה ירוקה שהתוכנית לקחה על עצמה, והלוואי שיהיו עוד הרבה פרויקטים עם תכנון ותשומת לב כאלה".
אברהם מסכמת: "אין ספק שעיריית תל אביב לקחה את המשימה של תכנון עתודת הקרקע האחרונה שלה די ברצינות. אנחנו כמובן נדע רק בשלב שבו כבר תהיה שכונה, אם הם הצליחו במשימה או לא".

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי appeared first on רובע שדה דב.

ברובע שדה דב, צפויות הדירות הראשונות להתאכלס בעוד כחמש שנים. על פי הערכות ינועו מחירי הדירות בשדה דב סביב 80-60 אלף שקלים למ"ר (בהתאם לקרבה לקו החוף). במילים אחרות, דירת סטנדרט של 100 מ"ר תעלה כ-6 עד 8 מיליון שקלים – סכום שנגיש לשכבה מצומצמת בלבד באוכלוסייה. האם הרובע החדש בצפון תל אביב עתיד להיות רובע לעשירים בלבד?

"שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות"

כבר בשנת 2005 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר השגה כדי להבטיח קיומן של דירות לזוגות צעירים, למשפחות חד-הוריות ואף לקשישים לצד מגורים למשפחות מבוססות יותר. עוד נקבע במדיניות המועצה כי "יש למצוא את התמהיל הדמוגרפי אשר יאפשר שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות".

עיון בתב"ע של רובע שדה דב מגלה כי מדיניות המועצה הארצית יושמה בחלקה. מתוך 16 אלף יחידות הדיור המתוכננות להיבנות, כ-6,900 הן יחידות דיור מכליל, קטגוריה הכוללת כל אחד מהבאים: דיור בהישג יד, דיור מוגן, יחידות דיור קטנות, דירות עם תקן חניה 0 (ללא חניה), דירות להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים.

המספרים מאחורי הגיוון החברתי

"למעלה מ-6,000 יחידות דיור מתוך סך כל הדירות, ישווקו על-פי ההסכם עם עיריית תל אביב בהנחה ניכרת לאוכלוסיות זכאיות, כשחלקן יושכרו בהנחה לטווח ארוך. כזכור מדובר באחד המתחמים המבוקשים והלוהטים ביותר בארץ, הכי צפון תל אביב שאפשר. ודווקא משום כך, מדובר בהחלטה נבונה", קובע רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו".
"בדיוק לכך התכוונו, בלשכת הקבלנים, כשהצענו לפי שנים אחדות הצעה, שמשום מה שלא התקבלה עד כה אצל מקבלי ההחלטות: להעניק באופן אוטומטי לקבלנים בכל פרויקט ופרויקט, קל וחומר באזור הביקוש, עוד 30 אחוזים זכויות בנייה נוספות (שבס-כחלון), כשמתוך זה יופרשו 20 אחוזים לטובת דיור מוזל ועוד 10 אחוזים לטובת שכירות מוגנת ומסובסדת לטווח הארוך".

אמנם, כ-6,900 דירות ברובע כולו נכנסות תחת ההגדרה של ״דיור מכליל״, אך הגדרה זו כוללת לא רק דירות במחיר מופחת, אלא גם דירות קטנות, דירות מונגשות לבעלי מוגבלויות, דיור מוגן ועוד. מתוכן, כמות הדירות המתוכננת במחיר מופחת או מפוקח עומדת על כ-3,600 דירות בלבד, קרוב לרבע מסך הדירות ברובע שדה דב.

מתוך אותן 3,600 דירות כ-2,100 ייבנו על קרקע עירונית (מגרש חום) – בניהול העירייה. דירות אלה יהוו את המפתח לגיוון האוכלוסיה ברובע ויוקצו לזכאים על פי קריטריונים עירוניים. מחיר ההנחה בהשוואה לשוק החופשי ינוע בין 20 אחוזים ל-40 אחוזים, שיעור הנחה המקסימלי על פי חוק. לבני המקום, תושבי תל אביב, יוקצו 15% בלבד מתוך דירות אלו. שאר הדירות ייבנו ע״י יזמים על קרקעות המדינה שיועדו מראש למגורים במודל של שכירות מופחתת לטווח ארוך.

על פי תנאי מכרז היזמים האחרון, בו זכתה שיכון ובינוי, מחירי השכירות המופחתת יעמדו על 4,400 ש״ח לחודש לדירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר, 5,700 ש״ח לחודש לדירת 3 חדרים ששטחה 75 מ״ר ו-7,200 ש״ח לחודש לדירת 4 חדרים ששטחה 100 מ״ר. לשכר הדירה יתווספו דמי אחזקה חודשיים עד תקרה של 6.2 ש״ח למ״ר, כלומר תוספת של 310 ש״ח לדירת 2 חדרים ו-620 ש״ח לדירת 4 חדרים על פי הגדלים שצויינו לעיל. יש לציין שמחירים אלה נכונים למועד פרסום המכרז ועשויים להתעדכן בעתיד עפ״י החלטת החברה הממשלתית ״דירה להשכיר״.

מחצית ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות

מספר היחידות המאושרות להשכרה ארוכת טווח מוזלת ובחלקה מפוקחת הן רק טיפה בים הצרכים. על פי נתוני רשות הדיור העירונית בתל אביב כ-53% ממשקי הבית בעיר מתגוררים בשכירות בעיר וכ-20% מהם בלבד, מתגוררים באותה הדירה למעלה משש שנים.

"מדובר באוכלוסייה שזקוקה ליציבות", מסבירה ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב יפו. רודניצקי רואה בתוכניות שאושרו לדיור בר השגה ברובע החדש כהצלחה. "רבע מהדירות במתחם יושכרו במחירים מופחתים. זה שיעור מאוד גבוה של דיור במחיר מופחת שנותן וודאות לשוכרים. לא מדובר רק על מחיר מופחת שהוא עניין קריטי בפני עצמו", היא מוסיפה "אלא על מגורים בדירה לתקופה ארוכה שנותנת לשוכרים וודאות, בין אם זה 6 שנים או 10 שנים. הם יכולים לגור שם כל עוד ירצו. אי אפשר להוציא אותם החוצה או להעלות את שכר הדירה. זו וודאות מאוד חשובה ובתוכנית הקיימת שליש ממשקי הבית שהולכים לגור שם ייהנו מהוודאות הזו".

״להבטיח ששדה דב לא יהיה לעשירים בלבד״

רשות הדיור העירונית של תל אביב הוקמה לפני שנה בלבד והיא הראשונה בישראל. תפקידה, כך על פי אתר העירייה, הוא "לסייע בשימור התמהיל החיוני והמגוון של אוכלוסיית העיר. הרשות תהיה אמונה על קידום חקיקה ושינוי מדיניות מול משרדי הממשלה, הכנסת ורשות מקרקעי ישראל, על יישום מדיניות הדיור העירונית, וכן על ניהול ותכלול העשייה העירונית בתחום".

"אנחנו מעוניינים בהקמת רובע חיוני, מכליל, שכמה שיותר אנשים, מכמה שיותר שכבות באוכלוסייה יוכלו לגור בו. זאת התפישה שעומדת מאחורי הרצון שלנו לקדם דיור בהישג יד", מסבירה רודניצקי. ״בסוף עומדת כאן תפישה ערכית לפיה עיר טובה היא עיר שיכולה לאפשר כמה שיותר צורות מגוונות של אנשים שחיים כאן, זו לא רק ההכנסה.

"רבים שוגים לומר שתל אביב היא בועה, אבל היא לא בועה אלא בבואה של החברה הישראלית. זו עיר שחיים בה אנשים עשירים וגם עניים, יהודים וערבים, קהילת להט"ב גדולה וזרים. זה מה שהופך את העיר למה שהיא בסופו של דבר, תושביה. כל מה שאנו רוצים הוא שהתמהיל הזה יוכל להשתתף עד כמה שניתן גם בשדה דב".

"מדובר בתפישה ערכית של העירייה ושל ראש העיר. בסופו של דבר, הקהלים המגוונים האלה תורמים לחוסן של העיר. זו היכולת שלנו להבטיח ששדה דב לא יהיה רובע לעשירים בלבד. שליש מממשקי הבית ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי – זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל".

שדה דב – חלוץ במדיניות הדיור העירונית

לדברי רודניצקי הדיור המכליל בשדה דב הוא חלוץ במדיניות העירונית שאושרה באוגוסט 2022 ועוסקת בגידול משמעותי מאוד בהיקפים של דיור להשכרה בהישג יד ברחבי העיר. המדיניות החדשה של תל אביב יפו קובעת כי כל תוכנית חדשה למגורים על קרקע פרטית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקפים שינועו ב- 10%-15%, ובהנחה בשיעור של 40% ממחיר השוק (שיעור ההנחה המקסימלי), וכל תוכנית חדשה למגורים על קרקע עירונית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקף של כ-50%, ובשכר דירה שנגזר מן הכנסות הנטו של משקי בית בעשירון ה-5. "בדרך הזו צפויות להצטרף למלאי הדירות בשכ"ד מופחת אלפי דירות בתוך מספר שנים", מסכמת רודניצקי.

"התוכנית לדיור בר השגה ברובע שדה דב, צריכה וחייבת להיות משואת אש מהבהבת לכל תוכנית ותוכנית שתקודם במהלך השנים הקרובות ובכלל. אם עושים את זה בניו יורק, העיר היקרה ביותר בעולם, אין סיבה שלא יעשו את זה בתל אביב. כך יעניקו אפשרות לא רק לעשירי ישראל של הדורות הבאים להגשים את החלום של דירה בעיר העברית הראשונה", מסכם גם מזרחי.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״ appeared first on רובע שדה דב.