קוינט התייחס גם לשיווק הקרקעות לבניית אלפי יחידות דיור בשדה דב, שאירע בחודש שעבר. שישה יזמים זכו במכרזים במחירי קרקע נמוכים משמעותית מהמכרזים הראשונים של הרובע שנסגרו באוגוסט 2021: "הוצאנו את המכרז בשדה דב, מחירי הקרקע שם ירדו ביותר מ-40 אחוזים. אני מקווה שעד סוף החודש נוציא עוד 2,400 יחידות דיור בשדה דב ואני מאמין שהמחירים ירדו עוד יותר", ציין קוינט והוסיף: "אם מישהו קנה קרקע ליח"ד בשדה דב בפחות מ-1.8 מיליון שקלים ואתמול אותו אדם שילם 2 מיליון שקלים קרקע ליחידת דיור ברמת גן, האם את חושבת שהוא ימשיך לשלם 2 מיליון שקלים לאותה יחידת דיור ברמת גן? או עכשיו הוא ישלם 1.5 מיליון שקלים או 1.4 מיליון שקלים? ושוב בהתאמה לערים כמו רחובות או ראשון לציון ושדרות. אין ספק שמחירי הקרקע יורדים".

קוינט העריך כי לקבלנים לא תהיה ברירה אלא להוזיל את מחירי הדירות: "מספר הדירות שלא נמכרו עולה במהלך השנים. אנחנו היום עם למעלה מ-70 אלף יחידות דיור לא מכורות". הוא התייחס גם לעמדת הקבלנים בנושא: "יש לך ספק שכולם מדברים מפוזיציה? הקבלנים בצדק מבחינתם מנסים להציג איזה משבר. אני ממליץ לכל מי שחשב לקנות דירה מחר בבוקר לחכות קצת – תחכו קצת אין ספק שהם יורידו את המחירים תתאזרו בסבלנות".

יכול להגיע ל-150 אלף למ"ר

בפאנל נוסף בו התקיים שיח בכירים שסיכמו את השנה, הסיכונים וההזדמנויות ציין יגאל דמרי, בעלים ומייסד חברת י.ח דמרי כי להערכתו, המחירים בשדה דב עוד יעלו. כזכור, ביולי 2024 חברת י. דמרי רכשה מנושי חברת חנן מור, שנקלעה לחדלות פירעון, מגרש יוקרתי ברובע, ותוכל על פי התכנון לבנות 458 יחידות דיור למגורים בבנייה מרקמית ומגדל, בתוספת של שטחי מלונאות בהיקף של כ-70 חדרים. הפרויקט משתרע על שטח של כ-2,500 מ"ר ברוטו וכולל שטחי מסחר בשטח של כ-1,500 מ"ר ברוטו.

"החברות שזכו במתחמים בשדה דב הן חברות מכובדות", אמר דמרי. "זאת לא תקופה פשוטה וייקח שנתיים לעלות לקרקע. אבל  אנחנו מדברים על אזור שהוא המקום הכי טוב במדינת ישראל. "להערכתי בעוד עשור או שני עשורים רמת המחירים שם תעבור את רוטשילד או הירקון. גם שם זה יכול להגיע ל- 150 אלף שקל למ"ר".

צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג' צים שידר אופטימיות: "התקופה לא כזו גרועה לדעתי. בסופו של דבר אנחנו הולכים לשנים טובות ב-2025-26. עברנו אירוע מאוד קשה אבל יצאנו מאוד מחוזקים". כזכור, חברת חג'ג' זכתה במכרז האחרון, בפברואר 2025, בשדה דב בשטח של כ-4,900 מ"ר. על פי התכנון החברה תבנה 350 דירות במגדל בן 45 קומות ובניינים מרקמיים בני 9 קומות. על פי הודעת החברה לבורסה שפורסמה מיד לאחר הזכייה במכרז, הרווח של קבוצת חג'ג' מהפרויקט בשדה דב (לאחר מימון הקרקע ולפני מס), צפוי לנוע בין 460-900 מיליון שקל. הרווח הוא תלוי מחירי השיווק שיכולים לנוע בין 75 אלף שקלים למ"ר ל-90 אלף שקלים למ"ר, המחיר לפיו נעשו עסקאות בשנה האחרונה על ידי חלק מהחברות הפועלות במתחם.

"אנחנו רואים במשרדי המכירות מי מגיע. יש יותר תושבי חוץ שמגיעים לקנות דירות. תל אביב היא עיר חזקה מאוד. בשדה דב גם אם נמכור ב-90 אלף שקל למטר זה לא מספרים גבוהים מדי לתל אביב. זה קו ראשון לים  ואלו המחירים בתל אביב שיש בה המון עוצמות. ב- 2016 במגדל מאייר המחיר הממוצע היה 116 אלף שקל למ"ר. אז המחירים בשדה דב על הים, לא צריך להיבהל מהם".

השכרה ארוכת טווח

בפאנל מקצועי שעסק בדיור להשכרה השתתף גם ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב: "מאז 2015 בארה"ב בקנדה וספרד מחירי הדיור עלו ב-100%, גם בישראל. זה קורה, כמו בכל העולם המערבי. ממשלת ישראל אף פעם לא אמרה שהיא רוצה להוריד את מחירי הדיור, כי זה יהיה אסון לכלכלה ולבנקים. יהיה מיתון מטורף. המסר שלי הוא שמחירי הדיור פה כדי להישאר. התשובה האמיתית לזוגות הצעירים זה לתת להם את הדיור הזול.  אין לזוגות צעירים אפשרות לקנות דירה, צריך לתת להם".

ניצן הוסיף: "חובה לייצר היצע לשכירות ארוכת טווח שיתמוך בתשתיות ציבוריות. בסוף, לא תהיה ברירה למדינה. היא תשתכנע שלא ניתן להוריד את המחיר דרך השוק והדרך היחידה להעניק סעד היא לייצר אלטרנטיבה באמצעות עשרות אלפי יחידות דיור. בשנה הבאה רמ"י צריכה להודיע שכל השיווקים הם לשכירות ארוכת טווח".

כזכור, בשדה דב מתוכננים אלפי יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, הן על גבי אדמות מדינה והן בקרקעות עירוניות. ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י התייחס לנושא ואמר: "דיור להשכרה הוא מוצר שחשוב שיהיה בשוק ואנחנו חושבים שצריך את התמיכה של האוצר במכרזים האלה. אנחנו חושבים שנכון שזה יקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל ועל כלל הקרקעות ולא רק קרקעות מדינה".

לקריאה נוספת: מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים

The post יגאל דמרי: ״המחירים בשדה דב יכולים להגיע ל-150 אלף ש״ח למ״ר״ appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.