את התוכנית ערך משרד מילוסלבסקי אדריכלים, ואדריכלות הנוף הופקדה בידי בהא מילחם. עם אישורה של התוכנית עולה מספר תוכניות העיצוב המאושרות במתחם הצפוני של הרובע לשבע, הכוללות יחד 1,174 יחידות דיור, כ-29% מתוך 4,022 יחידות הדיור המתוכננות במתחם.

המגרש הגדול במכרז הצפוני

אביב מליסרון זכתה במגרש במכרז של רשות מקרקעי ישראל שתוצאותיו פורסמו ב-26 במרץ 2025, ושבמסגרתו שווקו בצפון הרובע 10 מגרשים לבניית 1,731 דירות לשוק החופשי. זה היה המגרש הגדול ביותר באותו מכרז, והחברה שילמה עבורו 604 מיליון שקל, כ-1.88 מיליון שקל קרקע ליחידת דיור.

המגרש ממוקם בחלקה המרכזי של תוכנית צפון הרובע: רחוב אבן גבירול, שלאורכו יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה, גובל בו ממזרח; שדרה 9 מדרום; רחוב 9 ממערב; ושטח ציבורי פתוח (מגרש 678) מצפון.

מגדל, שלושה מבנים מרקמיים וחצר באמצע

הבינוי מסודר סביב חצר פנימית, ומורכב ממגדל בן 40 קומות, הממוקם על מפגש אבן גבירול ושדרה 9 וכולל 220 דירות. שני מבני מגורים מרקמיים בני תשע קומות (45 ו-55 דירות בהתאמה) ובניין ייעודי לתעסוקה עם שבע קומות, חמש מתוכן עבור שימושי תעסוקה.

שתי הקומות העליונות של בניין התעסוקה וקומת הגג הפעילה שלו יוקדשו לשימושים לרווחת דיירי המגורים בכל המתחם, ובהן ימוקמו שתי בריכות שחייה משותפות – במרפסת גג ו/או בקומת הגג הפעילה. אדריכלית הפרויקט, עינב זיו, הגדירה את העיצוב כ"לא מתחכם", "נקי ואלגנטי", וציינה כי המטרה היה לתכנן פרויקט שמתכתב עם הבנייה בתל אביב הלבנה, ולאפיין כל אחד מטיפוסי המבנים בפרויקט עם זהות משלו.

חצר פתוחה לציבור ורצף הליכה אל השצ"פ

בדומה לפרויקטים אחרים שאושרו ברחבי שדה דב, קומת הקרקע מאופיינת בחזית מסחרית פעילה. החצר הפנימית תהיה בזיקת הנאה לציבור: כ-630 מ"ר משטחי החצר יהיו פתוחים למעבר הולכי רגל ובתחזוקה עירונית. החצר תוכננה כמרחב הליכה ושהייה רציף, והיא תתחבר למדרכות העירוניות, לקולונדה שלאורך אבן גבירול ושדרה 9, ולשטח הציבורי הפתוח שמצפון למגרש. כך ייווצר רצף הליכה בציר צפון-דרום ובציר מזרח-מערב דרך המתחם.

תמהיל, חנייה וקיימות

תמהיל הדירות עומד בדרישות התב"ע: 80 דירות קטנות (25%), 79 דירות בינוניות (25%) ו-161 דירות גדולות וגדולות מאוד (50%). בנוסף מתוכננות 18 "דיוריות" – 14 מהן במגדל, בקומות 20 עד 39. מתחת למגרש מתוכננות ארבע קומות מרתף, והכניסה אליהן תהיה משדרה 9 באמצעות רמפה באחד מהבניינים המרקמיים. בתחום הפרויקט מתוכננים חדרי אופניים בקומת הקרקע ובמרתף העליון, לצד מקומות חנייה לאופניים בשטחי הפיתוח. כל הדירות יחוברו למערכת ניקוז נפרדת למים אפורים, ופינוי האשפה יתבצע באמצעות מערכת פניאומטית שתתחבר למערך העירוני.

לקריאה נוספת: אור ירוק לקו המים החמישי לתל־אביב, שיסלול את הדרך לאכלוס שדה דב

The post מגדל בן 40 קומות ו-320 דירות: אושרה תוכנית העיצוב של 'אביב בשדה דב' appeared first on רובע שדה דב.

ההחלטה התקבלה לאחר שהוועדה בחנה ארבע הצעות שהוגשו למכרז – גלנור, אוליצקי, י. לרר הנדסה וחברת ק.ס.מ.ג קבלנים לעבודות תשתיות ופיתוח – ושקללה עבור כל משתתפת ציון איכות וציון מחיר: 60% ממשקל ההצעה הוקצה למחיר ו-40% לאיכות.

לפי הפרוטוקול, חברת אוליצקי קיבלה את הניקוד המשוקלל הגבוה ביותר בשני חלקי המכרז – הן בצפון הרובע והן במרכזו. עם זאת, העירייה ותאגיד המים הפעילו את מנגנון חלוקת העבודות שנקבע במסמכי המכרז, שלפיו נשמרת האפשרות לבחור שני זוכים שונים כדי לפזר סיכונים ולמנוע תלות בקבלן יחיד בשני פרויקטים גדולים.

בדיון הודגש כי שני חלקי המכרז – צפון הרובע ומרכזו – הם פרויקטים רחבי היקף עם לוחות זמנים מקבילים, וכי ריכוזם בידי קבלן יחיד עלול להגביר את הסיכון לאי עמידה ביעדים. לכן נבחר מודל שבו שני קבלנים שונים מובילים את העבודות, תוך שמירה על תחרותיות ועל יכולת ניהול הסיכונים של העירייה והתאגיד.

בהתאם, הוועדה קבעה כי גלנור בינוי ופיתוח היא ההצעה הזוכה בפרק א' – עבודות פיתוח ותשתיות בצפון הרובע ובתחום השצ"פ החופי, ואילו אוליצקי תשתיות היא ההצעה הזוכה בפרק ב' – עבודות הפיתוח והתשתיות במרכז הרובע ובתב"ע שדרות רוקח–אבן גבירול.

היקף העבודות המוניציפליות לשני חלקי הרובע נאמד בכ-226 מיליון שקלים לא כולל התייקרויות, מתוכם כ-75.3 מיליון שקלים לעבודות הפיתוח בצפון הרובע שבאחריות גלנור, וכ-95 מיליון שקלים לעבודות הפיתוח במרכז הרובע שבאחריות אוליצקי. לצד קבלני הפיתוח, יבצע תאגיד מי אביבים את עבודות המים והביוב בצפון ובמרכז הרובע, בהיקף של כ-27.3 מיליון שקלים נוספים. בסך הכול, כולל מרכיב המים והביוב, מדובר בהשקעה ציבורית של למעלה מרבע מיליארד שקל בתשתיות הראשונות של שני המתחמים. ברובע כולו, כולל מתחם אשכול, מתוכננות עבודות תשתית בהיקף של כמיליארד וחצי שקלים.

העבודות שיבוצעו בשנים הקרובות צפויות לכלול סלילת רחובות ראשיים ושכונתיים, הקמת מערכות ניקוז, מים וביוב, הטמנת תשתיות חשמל ותקשורת ותשתיות נוספות שיאפשרו בהמשך את הקמת הבניינים, השטחים הציבוריים הפתוחים והמרחב הציבורי המתוכנן ברובע שדה דב.

לקריאה נוספת: שדה דב של מטה: מיליארד וחצי שקלים מתחת לאדמה

The post גלנור ואוליצקי יחלקו את עבודות התשתית במתחמי מרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחתה את הערעור שהגישה חברת הירקון בע"מ, שמחזיקה במגרש בן כ-7 דונם ברובע, וביקשה זכויות בנייה נוספות מעבר ל-343 יחידות הדיור שהוקצו לה.

החלטת הוועדה תקבל תוקף סופי בימים הקרובים והדבר יאפשר לרשות מקרקעי ישראל לקדם את המכרזים במתחם זה. כזכור, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), פרסמה כבר בספטמבר 2024. מכרזים ראשונים למתחם צפון, שנעצרו בשל הערר. המכרזים מציעים קרקע לבנייה של 2,427 דירות מתוך כלל הדירות בתוכנית. 1,737 דירות מתוכן ייבנו על ידי יזמים למכירה בשוק החופשי, 390 דירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח (מחציתן במחיר מפוקח), ו-300 יחידות נוספות ישווקו לדיור מוגן.

רובע שדה דב הממוקם באחת מהקרקעות הנחשקות ביותר בארץ, חולק לשלושה מתחמים: מתחם אשכול (המתחם הדרומי) עם כ-4,800 יחידות דיור, המתחם המרכזי עם כ-7,120 יחידות דיור, והמתחם הצפוני עם למעלה מ-4,000 יחידות דיור.

תוכנית מתחם אשכול אושרה כבר במאי 2021 והמכרזים לבנייה נסגרו באוגוסט אותה שנה. התוכנית למתחם המרכזי אושרה סופית ב-12 בפברואר השנה, ומכרזים ראשונים נסגרו בהצלחה. כעת, אישור התוכנית השלישית והאחרונה, למתחם הצפוני, סולל את הדרך להרחבת הצע הקרקעות וגם לתחרות בין היזמים. כזכור, מחירי המגרשים במכרזים שנסגרו בפברואר היו נמוכים בכ-35% בממוצע לעומת המכרזים שנסגרו בשנת 2021.

לא רק מגורים

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

בצפון הרובע מתוכננות לבנייה 4,028 יחידות דיור, מתוכן, 449 יופנו לדיור בר השגה (דב"י עירוני) בשטחי ציבור ובבעלות עיריית תל אביב-יפו ו-300 יח"ד דיור מוגן לקשיש. מרבית הדירות יימכרו בשוק החופשי ומספר התושבים המוערך בשכונה הוא כ-10,500 איש.

התוכנית בקונספט של עירוב שימושים כוללת לצד המגורים מתוכננים גם בינוי של 23 אלף מ"ר המיועדים למסחר, 29 אלף מ"ר לתעסוקה ו-83 אלף מ"ר למלונאות (כ-1,320 חדרים). מתחם צפון הרובע צפוי לספק תעסוקה לכ-1,500 עובדים.

לקריאה נוספת: תוכנית צפון הרובע בשדה דב הופקדה להתנגדויות

The post אור ירוק להקמת 4,000 דירות במתחם הצפוני בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

בהתאם, החל מהיום תפתח שוב האפשרות לקבלנים ויזמים להגיש הצעות לחמישה מכרזים פעילים לבניית כ-4,191 יח"ד.

שני מכרזים הם לבנייה רוויה וכוללים 2,606 יח"ד בשבעה מתחמים שונים ו-269 יח"ד מתחם בבעלות משותפת; שני מכרזים הם לקרקע המיועדת לדיור להשכרה לטווח ארוך בתוספת שטחי מסחר, תעסוקה ושטחי ציבור והם כוללים יחד 964 יח"ד, שינוהלו על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר. המכרז החמישי מיועד לבניית 350 יח"ד של דיור מוגן ברובע מרכז. כל המכרזים פתוחים להגשת הצעות עד ליום ד' ה-19 בפברואר.

להבדיל, סגירת מכרזי צפון הרובע בשדה דב לבניית 2,967 יח"ד נוספות נדחתה לסוף חודש מרץ, לאור עיכוב בקבלת החלטה של ועדת ערר מחוז תל אביב על ערר שהוגש על התוכנית.

לקריאה נוספת: עיכוב נוסף במכרז הענק של רובע שדה דב בשל התנגדויות

The post אור ירוק למכרזי 'מרכז רובע שדה דב' appeared first on רובע שדה דב.