אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, לקח חלק בכנס והתייחס למדיניות עיריית תל אביב-יפו לנושא הדיור המכליל, שאושרה לפני שנה וחצי, לסיבות שגורמות לרשות להתערב בשוק החופשי ובניסיונות העירייה לקדם את הדיור להשכרה במגוון אפיקים רחב, כולל הסרת חסמים מובנים במשק.

"שוק הנדל"ן החופשי לא יכול לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב", ציין כרמלי והסביר את הרציונל שעומד בבסיס מדיניות העירייה: "עיר טובה לא יכולה להיות מורכבת רק מאנשי הון ועשירים, היא צריכה לאפשר לכל סוגי האוכלוסייה לגור בה בכבוד – צעירים, בוגרים, ובני הגיל השלישי; תושבים מעשירונים נמוכים, מעמד ביניים, לצד העשירונים הגבוהים. עיר שלא תדע לשמור על מגוון באוכלוסייה שלה לא תצליח לתפקד, היא תקרוס לתוך עצמה".

דחיקת אוכלוסייה יוצרת בעיות ארוכות טווח

כרמלי הסביר כי משבר הסייעות בחינוך בארץ, שגורם לסגירת גנים לעיתים תכופות, הוא תוצאה ישירה של דחיקת מעמדות הביניים וציבור העובדים מחוץ למרכזי הערים. הוא ציין גם כי תופעת המיאוס של תושבים מקומיים בתיירים, בערים אירופאיות, נובעת גם היא משבירת המודל הקהילתי, ומדחיקת אוכלוסייה מלב הערים בשל מחירי שכירות גבוהים.

לדברי כרמלי, הנחיות התכנון של עיריית תל אביב, ובהן גם הדיור המכליל, מכוונות ליצירת סביבת מגורים שיודעת להכיל את כל שלבי החיים ברדיוס של קילומטר, לאפשר רצף של אוכלוסייה שמשמר את התושבים בעיר ולא מייעד אותה רק לעשירים.

נטל גבוה על השוכרים

"כיום תל אביב מתקשה לשמור על הצעירים בעיר, עקב מחירי הדירות הגבוהים. המעמד הבינוני העובד נדחק החוצה מתוך מרכזי הערים, וזה מייצר שרשרת של בעיות ארוכות טווח וכרסום פנימי במוקדי המשיכה של הערים. רוב תושבי תל אביב הם לא מיליונרים ולא אוליגרכים, הם אנשי מעמד הביניים שהתמזל מזלם והנכס שלהם שווה הרבה כסף. אבל הבעיות האלה פוגעות במעגל החיים וזו פגיעה קשה לעיר". משכך, לדבריו, הדירות שנכללות בדיור המכליל קריטיות לעיר תל אביב.

עוד הציג כרמלי, כי 24% ממשקי הבית בתל אביב נמנים על העשירון העליון של אוכלוסיית ישראל, 26% מהם בעשירונים 8-9, 34% בעשירונים 4-7 ו-15% בעשירונים 1-3. לדבריו, כ-35% ממשקי הבית בעיר מוציאים מעל 50% מהכנסותיהם על דיור, ללא הבדל משמעותי בין בעלי דירות לשוכרים. נטל עלות הדיור של השוכרים בתל אביב גבוה, אך לא חריג במטרופולין, כך טוען כרמלי.

תל אביב: 1.8% לדיור מוזל, לונדון: 22%

כרמלי הציג בכנס נתונים לפיהם רק 1.8% מתוך 220.5 אלף יחידות הדיור הקיימות בתל אביב, הן לדיור מוזל. זאת, לעומת ערים מובילות בעולם כמו וינה שבה השיעור הוא 60%, לונדון עם 22% וסיאטל עם 8%.

הוא הוסיף ואמר כי המדיניות התכנונית החדשה בעיר מחייבת יזמים להקצות 15%-20% מיחידות הדיור בכל פרויקט לדיור מכליל והוא מקווה שמגמת הצמיחה בנתוני הדיור המכליל בתל אביב תמשיך ותתחזק בדומה למה שהתרחש בסיאטל, שהצליחה להגיע לנתון של 8% דיור מכליל תוך עשור בלבד. "זו לא גזירת גורל", הוסיף כרמלי. "אנחנו עומדים על זה כחלק מחזון הדיור שלנו לעיר תל אביב. כלכלה והשוק החופשי לא יכולים לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב למען גיוון האוכלוסייה בעיר. היזמים שמדברים איתי כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב".

כרמלי ציין כי שדה דב מהווה את אחד ממאגרי הדירות המכליל הגדולים בעיר, וכי בניגוד לבניינים של התחדשות עירונית, בהם ישנן 5-6 דירות מכליל בבניין, שדה דב מאפשר לבנות בניינים שלמים שמיועדים להשכרה לטווח ארוך, אופציה שמעודפת על היזמים והקבלנים.

למעלה מ-1,200 יח"ד במכרז האחרון

כזכור, במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל שנסגרו בשבוע שעבר, זכתה פרשקובסקי מניבים בקרקע להקמת מתחם מגורים בן 542 דירות בשדה דב, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר מיועדות להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה במכרז נוסף של רמ"י ודירה להשכיר ותקים פרויקט בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. בנוסף, במתחם הדרומי של הרובע – מתחם אשכול, לצד מתחמי דיור בר השגה עירוניים, מקימה גם חברת שיכון ובינוי שני פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. בפרוייקטים של שיכון ובינוי מתוכננות 835 יח"ד בסה״כ, מחצית מהן יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

דיור נוסף להשכרה מתוכנן במתחם הצפוני של רובע שדה דב, שמכרזי הקרקעות שלו ייסגרו בעוד כחודש. בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות לדיור בהישג יד, בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

לקריאה נוספת: מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים

The post מהנדס העיר: "היזמים כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב" appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.