שדה דב משנה את מפת השכירות בת״א

כ-16,000 דירות מתוכננות להיבנות בשדה דב, 4,908 מהן מיועדות לדיור בהישג יד. דירות אלה יושכרו במחיר מופחת או מפוקח וצפויות להשפיע באופן מהותי על שוק השכירות התל אביבי.

על פי נתוני עיריית תל אביב, נכון להיום מושכרות בעיר כ-650 דירות בלבד לטווח ארוך ובמחיר מופחת. בתוך כעשור צפוי לגדול מספר זה לכ-10,000 דירות, שליש מהן בשדה דב. למעלה מ-30,000 תושבים בתל אביב ייהנו מפתרונות דיור ארוכי טווח – אלו מספרים שקשה כיום לדמיין אותם.

רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, פרסם לפני כשבועיים את רשמיו מביקור אצל משפחות שזכו בהגרלה ומתגוררות בפרויקטים המקומיים שמציעים שכירות מוזלת לפרק זמן ארוך וקבוע (עד 10 שנים). "נפגשתי השבוע עם שלוש משפחות נפלאות שזכו בהגרלה וכבר מתגוררות בדירות בפרויקטים שונים. שמעתי מכל משפחה איך הזכייה הזו הביאה לבית הרבה ביטחון כלכלי, שמחה ואיכות חיים אמיתית", כתב חולדאי. הוא הוסיף כי מטרת פרוייקטי הדיור השונים היא לייצר אפשרויות לשכירת דירות במחירים הוגנים ונגישים ולטווח ארוך עבור תושבות ותושבי העיר, מבלי להתפשר על איכות הדירות.

על פי נתוני העירייה לשנת 2018 כ-53% ממשקי הבית בעיר התגוררו בשכירות בתל אביב וכ-20% מהם בלבד התגוררו באותה הדירה למעלה משש שנים. משמעות הנתונים היא ברורה: חוסר יציבות, מעברי דירה תכופים, הוצאות מעבר גבוהות, פגיעה ביחידה המשפחתית ובקהילה גם יחד. ההנחה היא שעם התפתחות שוק הדיור להשכרה, מספר הדירות להשכרה ארוכת טווח יגדל משמעותית, והדירות יספקו פתרונות דיור מסודרים ומוזלים לתושבי העיר, כמו בערים אירופאיות גדולות.

20% הנחה בהשוואה למחיר השוק

בחודש האחרון עם פרסום מכרזי דיור להשכרה במתחמי צפון ומרכז בשדה דב, הושמעה, בין השאר, ביקורת על התוכנית שתאפשר מגורים בשכירות מופחתת גם, ואולי רק, לעשירונים העליונים. על פי המכרזים, מחירי השכירות המופחתת הצפויים, בדירות 3 ו-4 חדרים, יחושבו לפי עלות של 88 שקלים+מע"מ למ"ר. בחישוב תוספת דמי אחזקה (5.3 שקלים למ"ר) והצמדה למדד המחירים, דמי השכירות לדירת 4 חדרים (100 מ"ר) בשדה דב, לא יפחתו מ-10,000 שקלים, גם לאחר ההנחה של 20%. הסכום החודשי על פי חישוב זה אינו מאפשר לתושבים מעשירוני הביניים להתגורר במתחם, אלא מתאים לבעלי הכנסה גבוהה מהעשירונים 9-10 בלבד.

מדיניות עירונית שמכוונת לוודאות

מה בכל זאת מציע הרובע החדש לתושבי העיר ולזכאים ואיזה שינוי הוא עתיד לחולל? בכנס שיתוף תושבים שערכה בשבוע שעבר עיריית תל אביב תחת הכותרת "באה לעיר שכונה חדשה", הציגה ענת רודניצקי, מנהלת הרשות לדיור בעיריית תל אביב יפו, את כלל הנתונים של תחום הדיור בר-השגה ברובע, את מדיניות העירייה ואת השינוי שעתיד להתחולל.

כאמור, כ-16,000 דירות מתוכננות ברובע, 4,908 מהן דירות דב"י. עיריית תל אביב-יפו תבנה בשטחים עירוניים, תשכיר ותנהל 2,100 דירות מכלל הדירות שאושרו במסלול ההשכרה ארוכת הטווח.

הדירות מיועדות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת (בהנחה של 20% ממחיר השוק) ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. המחיר המפוקח ישקף אמנם את מחיר השוק אך יעניק לזכאים יציבות ובטחון במסגרת חוזה ארוך טווח, במחיר יציב וידוע מראש, מה שלעיתים קרובות אינו מתאפשר בעיר מול בעלי דירות פרטיים. רודניצקי הדגישה שהמחיר המפוקח יהיה צמוד למדד והעלייה בשכירות תהיה מינורית ומנותקת מעליות מחיר משמעותיות. "גם אם בתחילת החוזה התשלום יהיה בהתאם למחיר השוק, אחרי מספר שנות מגורים, דמי השכירות צפויים להיות זולים בהשוואה לשוק החופשי. השוכרים לא יהיו תלויים בגחמות של בעל דירה – הם יוכלו לגור שם לטווח ארוך ולא ניתן יהיה להעלות להם את שכר הדירה בשיעור גבוה משנה לשנה. זו וודאות מאוד חשובה שתוכנית שדה דב תעניק למשקי הבית".

דב"י עירוני באשכול:  835 דירות להשכרה ארוכת טווח

מתחם אשכול הוא המתקדם ביותר מבין שלושת המתחמים ברובע החדש. על פי תוכניות המתחם, חברת שיכון ובינוי אשר זכתה בשני מכרזים להשכרה ארוכת טווח, תבנה במגרש 106 מתחם מגורים שכולל 511 יחידות, מחציתן מיועדות למגורים להשכרה לטווח ארוך.

במגרש נוסף, מגרש 109, תבנה שיכון ובינוי קומפלס מגורים הכולל 324 יחידות. 50% מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח לזכאים, ו-50% מהדירות יושכרו בשוק החופשי. תוכניות העיצוב בשני המגרשים כבר אושרו על ידי הוועדה המקומית לתו"ב והחברה נערכת לקראת קבלת היתרי בנייה.

בנוסף, עיריית תל אביב תבנה במתחם אשכול 835 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בארבעה מגרשים חומים שונים: מגרש 401, 402, 403, 404. מחצית מהדירות יושכרו במחיר מופחת ומחצית במחיר מפקוח.

דב"י עירוני: 1675 יח"ד להשכרה ארוכת טווח

על פי מכרזי רמ"י, שפורסמו לאחרונה אך טרם נסגרו, במתחם המרכזי היזמים שיזכו יבנו 966 יח"ד בשלושה מגרשים, מחציתן יושכרו לטווח ארוך. 132 יח"ד ייבנו במגרש 2203, 410 יח"ד במגרש 2207 ו-424 יח"ד במגרש 2102.

במתחם הצפוני מתוכננות להיבנות 596 יח"ד: 255 יח"ד ייבנו במגרש 3209. 135 יח"ד ייבנו במגרש 3202. בנוסף, 323 יח"ד ייבנו במגרש 3208. בנוסף, עיריית תל אביב מתכננת לבנות בשני המתחמים, הצפוני והמרכזי, 1675 יח"ד להשכרה לטווח ארוך על מגרשים עירוניים, 837 מתוכן, יושכרו במסלול מחיר מופחת.

מבחן הכנסה כתנאי לזכאות

האם ההשכרה ארוכת הטווח וההנחות שהיא מגלמת ביחס לשוק השכירות החופשי והפרוע אכן יגיעו לידי הזכאים והשוכרים? רודניצקי מאמינה שכן. לדבריה, עיריית תל אביב רואה בתמהיל האוכלוסייה ברובע שדה מכשיר חיוני לחוסנה של העיר: "הגיוון חשוב והכרחי לקיומה של עיר. צריך להבין שברובע שדה דב יחיו כ-40 אלף תושבים, וזה משתווה בערך לגודל של קריית אונו", ציינה רודניצקי. "עיר צריכה שיגורו בה גם מורים ומורות, עובדים סוציאליים, אחיות ושוטרים".

ואיך עושים את זה? אחת הדרכים היא יצירת תמהיל דירות שיתאים למגוון רחב של אוכלוסייה. כך לדוגמה, במרבית הפרוייקטים ישנה חלוקה בין דירות קטנות (25%) דירות בינוניות (50%) ודירות גדולות (25%). תמהיל זה מבטיח התאמה לתאים משפחתיים שונים ומגוונים. התמהיל כולל גם דירות ללא חניה, שמפחיתות את מחיר הדירה, ובנייה מרקמית עד 9 קומות בה עלויות אחזקת הבניין נמוכות יותר מעלויות התחזוקה במגדלים – במטרה לאפשר נגישות לרובע לצעירים, קשישים, משפחות חד הוריות ומשפחות מהעשירונים הנמוכים יותר.

דרך משמעותית יותר שתאפשר לעשירוני הביניים להתגורר בשדה דב, נעוצה בסעיף קטן שנושא בשורה גדולה לציבור השוכרים: בשונה ממכרזי ההשכרה ארוכת הטווח במחיר מופחת במתחם אשכול, הדירות במתחם צפון ומרכז במסלול מחיר מופחת, יושכרו לזכאים בהנחה של 20% בהשוואה לשוק החופשי, ויוכפפו גם לסעיף תקרת דמי תשלום, בהתאם לתוספת השישית בחוק התכנון ובנייה.  תקרת דמי תשלום מחושבת כמחיר הממוצע הארצי של שכר דירה בשוק החופשי ל-4.5-5 חדרים כשהוא מוכפל ב-1.1. בימים אלה תקרת דמי התשלום היא כ-7,000 שקלים. המשמעות היא שזכאים יוכלו להתגורר ברובע היוקרתי של העיר ולשלם מחירים ממוצעים. תקרת דמי תשלום מבטיחה שגם עשירוני הביניים יוכלו להרשות לעצמם להתגורר במתחם היוקרתי.

בנוסף, תקנות ממשלתיות חדשות שטרם אושרו, מנסות להסדיר את נושא הזכאות לדיור בשכירות ארוכת טווח. על פי ההצעה שפורסמה בדצמבר 2023 בחירת הזכאים תעשה על פי קריטריון חדש של "מבחן הכנסה", אשר יקבע רף הכנסה שמעליו לא תתקבל זכאות. ההיגיון ברור: הביקוש ליחידות דיור שמושכרות לטווח ארוך הוא גדול, וגדול במיוחד כשמדובר בדירות המושכרות לטווח ארוך במחיר מופחת. הוספת "מבחן ההכנסה" החדש תבטיח שהציבור הרלוונטי ייהנה מההטבה של שכירות במחיר מופחת.

כיום תנאי הזכאות של משרד הבינוי והשיכון מתייחסים לחסרי דירה (זוגות ללא הגבלת גיל, יחידים מעל גיל 35) אולם לא נדרש מבחן הכנסה. רודניצקי ציינה בכנס שעיריית תל אביב פועלת גם היא מול משרד השיכון להוספת 'מבחן הכנסה' על מנת לייעד את הדירות ברובע למעמד הביניים ולא לעשירונים הגבוהים בלבד.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח appeared first on רובע שדה דב.

ברובע שדה דב, צפויות הדירות הראשונות להתאכלס בעוד כחמש שנים. על פי הערכות ינועו מחירי הדירות בשדה דב סביב 80-60 אלף שקלים למ"ר (בהתאם לקרבה לקו החוף). במילים אחרות, דירת סטנדרט של 100 מ"ר תעלה כ-6 עד 8 מיליון שקלים – סכום שנגיש לשכבה מצומצמת בלבד באוכלוסייה. האם הרובע החדש בצפון תל אביב עתיד להיות רובע לעשירים בלבד?

"שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות"

כבר בשנת 2005 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר השגה כדי להבטיח קיומן של דירות לזוגות צעירים, למשפחות חד-הוריות ואף לקשישים לצד מגורים למשפחות מבוססות יותר. עוד נקבע במדיניות המועצה כי "יש למצוא את התמהיל הדמוגרפי אשר יאפשר שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות".

עיון בתב"ע של רובע שדה דב מגלה כי מדיניות המועצה הארצית יושמה בחלקה. מתוך 16 אלף יחידות הדיור המתוכננות להיבנות, כ-6,900 הן יחידות דיור מכליל, קטגוריה הכוללת כל אחד מהבאים: דיור בהישג יד, דיור מוגן, יחידות דיור קטנות, דירות עם תקן חניה 0 (ללא חניה), דירות להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים.

המספרים מאחורי הגיוון החברתי

"למעלה מ-6,000 יחידות דיור מתוך סך כל הדירות, ישווקו על-פי ההסכם עם עיריית תל אביב בהנחה ניכרת לאוכלוסיות זכאיות, כשחלקן יושכרו בהנחה לטווח ארוך. כזכור מדובר באחד המתחמים המבוקשים והלוהטים ביותר בארץ, הכי צפון תל אביב שאפשר. ודווקא משום כך, מדובר בהחלטה נבונה", קובע רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו".
"בדיוק לכך התכוונו, בלשכת הקבלנים, כשהצענו לפי שנים אחדות הצעה, שמשום מה שלא התקבלה עד כה אצל מקבלי ההחלטות: להעניק באופן אוטומטי לקבלנים בכל פרויקט ופרויקט, קל וחומר באזור הביקוש, עוד 30 אחוזים זכויות בנייה נוספות (שבס-כחלון), כשמתוך זה יופרשו 20 אחוזים לטובת דיור מוזל ועוד 10 אחוזים לטובת שכירות מוגנת ומסובסדת לטווח הארוך".

אמנם, כ-6,900 דירות ברובע כולו נכנסות תחת ההגדרה של ״דיור מכליל״, אך הגדרה זו כוללת לא רק דירות במחיר מופחת, אלא גם דירות קטנות, דירות מונגשות לבעלי מוגבלויות, דיור מוגן ועוד. מתוכן, כמות הדירות המתוכננת במחיר מופחת או מפוקח עומדת על כ-3,600 דירות בלבד, קרוב לרבע מסך הדירות ברובע שדה דב.

מתוך אותן 3,600 דירות כ-2,100 ייבנו על קרקע עירונית (מגרש חום) – בניהול העירייה. דירות אלה יהוו את המפתח לגיוון האוכלוסיה ברובע ויוקצו לזכאים על פי קריטריונים עירוניים. מחיר ההנחה בהשוואה לשוק החופשי ינוע בין 20 אחוזים ל-40 אחוזים, שיעור הנחה המקסימלי על פי חוק. לבני המקום, תושבי תל אביב, יוקצו 15% בלבד מתוך דירות אלו. שאר הדירות ייבנו ע״י יזמים על קרקעות המדינה שיועדו מראש למגורים במודל של שכירות מופחתת לטווח ארוך.

על פי תנאי מכרז היזמים האחרון, בו זכתה שיכון ובינוי, מחירי השכירות המופחתת יעמדו על 4,400 ש״ח לחודש לדירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר, 5,700 ש״ח לחודש לדירת 3 חדרים ששטחה 75 מ״ר ו-7,200 ש״ח לחודש לדירת 4 חדרים ששטחה 100 מ״ר. לשכר הדירה יתווספו דמי אחזקה חודשיים עד תקרה של 6.2 ש״ח למ״ר, כלומר תוספת של 310 ש״ח לדירת 2 חדרים ו-620 ש״ח לדירת 4 חדרים על פי הגדלים שצויינו לעיל. יש לציין שמחירים אלה נכונים למועד פרסום המכרז ועשויים להתעדכן בעתיד עפ״י החלטת החברה הממשלתית ״דירה להשכיר״.

מחצית ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות

מספר היחידות המאושרות להשכרה ארוכת טווח מוזלת ובחלקה מפוקחת הן רק טיפה בים הצרכים. על פי נתוני רשות הדיור העירונית בתל אביב כ-53% ממשקי הבית בעיר מתגוררים בשכירות בעיר וכ-20% מהם בלבד, מתגוררים באותה הדירה למעלה משש שנים.

"מדובר באוכלוסייה שזקוקה ליציבות", מסבירה ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב יפו. רודניצקי רואה בתוכניות שאושרו לדיור בר השגה ברובע החדש כהצלחה. "רבע מהדירות במתחם יושכרו במחירים מופחתים. זה שיעור מאוד גבוה של דיור במחיר מופחת שנותן וודאות לשוכרים. לא מדובר רק על מחיר מופחת שהוא עניין קריטי בפני עצמו", היא מוסיפה "אלא על מגורים בדירה לתקופה ארוכה שנותנת לשוכרים וודאות, בין אם זה 6 שנים או 10 שנים. הם יכולים לגור שם כל עוד ירצו. אי אפשר להוציא אותם החוצה או להעלות את שכר הדירה. זו וודאות מאוד חשובה ובתוכנית הקיימת שליש ממשקי הבית שהולכים לגור שם ייהנו מהוודאות הזו".

״להבטיח ששדה דב לא יהיה לעשירים בלבד״

רשות הדיור העירונית של תל אביב הוקמה לפני שנה בלבד והיא הראשונה בישראל. תפקידה, כך על פי אתר העירייה, הוא "לסייע בשימור התמהיל החיוני והמגוון של אוכלוסיית העיר. הרשות תהיה אמונה על קידום חקיקה ושינוי מדיניות מול משרדי הממשלה, הכנסת ורשות מקרקעי ישראל, על יישום מדיניות הדיור העירונית, וכן על ניהול ותכלול העשייה העירונית בתחום".

"אנחנו מעוניינים בהקמת רובע חיוני, מכליל, שכמה שיותר אנשים, מכמה שיותר שכבות באוכלוסייה יוכלו לגור בו. זאת התפישה שעומדת מאחורי הרצון שלנו לקדם דיור בהישג יד", מסבירה רודניצקי. ״בסוף עומדת כאן תפישה ערכית לפיה עיר טובה היא עיר שיכולה לאפשר כמה שיותר צורות מגוונות של אנשים שחיים כאן, זו לא רק ההכנסה.

"רבים שוגים לומר שתל אביב היא בועה, אבל היא לא בועה אלא בבואה של החברה הישראלית. זו עיר שחיים בה אנשים עשירים וגם עניים, יהודים וערבים, קהילת להט"ב גדולה וזרים. זה מה שהופך את העיר למה שהיא בסופו של דבר, תושביה. כל מה שאנו רוצים הוא שהתמהיל הזה יוכל להשתתף עד כמה שניתן גם בשדה דב".

"מדובר בתפישה ערכית של העירייה ושל ראש העיר. בסופו של דבר, הקהלים המגוונים האלה תורמים לחוסן של העיר. זו היכולת שלנו להבטיח ששדה דב לא יהיה רובע לעשירים בלבד. שליש מממשקי הבית ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי – זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל".

שדה דב – חלוץ במדיניות הדיור העירונית

לדברי רודניצקי הדיור המכליל בשדה דב הוא חלוץ במדיניות העירונית שאושרה באוגוסט 2022 ועוסקת בגידול משמעותי מאוד בהיקפים של דיור להשכרה בהישג יד ברחבי העיר. המדיניות החדשה של תל אביב יפו קובעת כי כל תוכנית חדשה למגורים על קרקע פרטית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקפים שינועו ב- 10%-15%, ובהנחה בשיעור של 40% ממחיר השוק (שיעור ההנחה המקסימלי), וכל תוכנית חדשה למגורים על קרקע עירונית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקף של כ-50%, ובשכר דירה שנגזר מן הכנסות הנטו של משקי בית בעשירון ה-5. "בדרך הזו צפויות להצטרף למלאי הדירות בשכ"ד מופחת אלפי דירות בתוך מספר שנים", מסכמת רודניצקי.

"התוכנית לדיור בר השגה ברובע שדה דב, צריכה וחייבת להיות משואת אש מהבהבת לכל תוכנית ותוכנית שתקודם במהלך השנים הקרובות ובכלל. אם עושים את זה בניו יורק, העיר היקרה ביותר בעולם, אין סיבה שלא יעשו את זה בתל אביב. כך יעניקו אפשרות לא רק לעשירי ישראל של הדורות הבאים להגשים את החלום של דירה בעיר העברית הראשונה", מסכם גם מזרחי.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״ appeared first on רובע שדה דב.