מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

ועדת הערר, בראשות עו"ד מיכל הלברשטם דגני, דחתה את הערעור שהגישה חברת הירקון בע"מ, שמחזיקה במגרש בן כ-7 דונם ברובע, וביקשה זכויות בנייה נוספות מעבר ל-343 יחידות הדיור שהוקצו לה.

החלטת הוועדה תקבל תוקף סופי בימים הקרובים והדבר יאפשר לרשות מקרקעי ישראל לקדם את המכרזים במתחם זה. כזכור, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), פרסמה כבר בספטמבר 2024. מכרזים ראשונים למתחם צפון, שנעצרו בשל הערר. המכרזים מציעים קרקע לבנייה של 2,427 דירות מתוך כלל הדירות בתוכנית. 1,737 דירות מתוכן ייבנו על ידי יזמים למכירה בשוק החופשי, 390 דירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח (מחציתן במחיר מפוקח), ו-300 יחידות נוספות ישווקו לדיור מוגן.

רובע שדה דב הממוקם באחת מהקרקעות הנחשקות ביותר בארץ, חולק לשלושה מתחמים: מתחם אשכול (המתחם הדרומי) עם כ-4,800 יחידות דיור, המתחם המרכזי עם כ-7,120 יחידות דיור, והמתחם הצפוני עם למעלה מ-4,000 יחידות דיור.

תוכנית מתחם אשכול אושרה כבר במאי 2021 והמכרזים לבנייה נסגרו באוגוסט אותה שנה. התוכנית למתחם המרכזי אושרה סופית ב-12 בפברואר השנה, ומכרזים ראשונים נסגרו בהצלחה. כעת, אישור התוכנית השלישית והאחרונה, למתחם הצפוני, סולל את הדרך להרחבת הצע הקרקעות וגם לתחרות בין היזמים. כזכור, מחירי המגרשים במכרזים שנסגרו בפברואר היו נמוכים בכ-35% בממוצע לעומת המכרזים שנסגרו בשנת 2021.

לא רק מגורים

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

בצפון הרובע מתוכננות לבנייה 4,028 יחידות דיור, מתוכן, 449 יופנו לדיור בר השגה (דב"י עירוני) בשטחי ציבור ובבעלות עיריית תל אביב-יפו ו-300 יח"ד דיור מוגן לקשיש. מרבית הדירות יימכרו בשוק החופשי ומספר התושבים המוערך בשכונה הוא כ-10,500 איש.

התוכנית בקונספט של עירוב שימושים כוללת לצד המגורים מתוכננים גם בינוי של 23 אלף מ"ר המיועדים למסחר, 29 אלף מ"ר לתעסוקה ו-83 אלף מ"ר למלונאות (כ-1,320 חדרים). מתחם צפון הרובע צפוי לספק תעסוקה לכ-1,500 עובדים.

לקריאה נוספת: תוכנית צפון הרובע בשדה דב הופקדה להתנגדויות

The post אור ירוק להקמת 4,000 דירות במתחם הצפוני בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הסיבה המרכזית לעיכוב היא עררים שהוגשו בעקבות אישור התוכניות למתן תוקף על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באוגוסט 2024. העררים שהוגשו לוועדת הערר המחוזית בתל אביב על ידי מספר בעלי קרקע ועל ידי חברת נדל"ן שבונה בסמוך, מעלים סוגיות מהותיות בנוגע להקצאת הזכויות, היבטים סביבתיים כמו משטר הרוחות באזור, וכן שאלות תכנוניות נוספות הנוגעות למבנה השכונה העתידית. ועדת הערר המחוזית מינתה שמאית מייעצת לצורך בחינת הטענות, צעד שעשוי להוביל לעיכובים נוספים של חודשים רבים.

המכרזים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל למתחמי צפון ומרכז פורסמו לראשונה בספטמבר 2024, מיד לאחר שהתוכניות הופקדו למתן תוקף, והיו אמורים להיסגר במקור במהלך הרבעון האחרון של 2024. מועד סגירת המכרזים נדחה מספר פעמים וכעת, הם נדחו למועד בלתי ידוע – ככל הנראה לפחות עד הרבעון השני של 2025, כתלות בהתפתחויות לאחר שתתקבל החלטת ועדת הערר.

עיכוב המכרזים ברובע שדה דב צפוי להשפיע באופן ניכר על שוק הנדל"ן בתל אביב ובמרכז הארץ. הפרויקט נחשב לאחד ממיזמי הבנייה המשמעותיים ביותר בעיר, ואמור להגדיל את היצע הדיור, לספק פתרונות מגורים חדשים ולהכניס למדינה מיליארדי שקלים. יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ציין עם פרסום המכרז כי "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט".

דחיית מועד סגירת המכרזים משמעה גם דחייה בהתחלת העבודות, ובהתאם עיכוב במועד המתוכנן לאכלוס הדירות בשני המתחמים. כמו כן, קיימת אי-ודאות לגבי מידת ההשפעה של החלטות ועדת הערר על שינויים בתכנון המתחמים, דבר שעלול ליצור עיכובים נוספים.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, וניתן לבנות בהם 11,156 דירות – ברובע הצפוני 4,028 דירות וברובע מרכז 7,128 דירות, ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר שטחי ציבור בשתי התוכניות יחדיו. מתוך סך הדירות המתוכנן פרסמה רמ"י מכרזים לכ-7,100 דירות בשני המתחמים ותכננה להמשיך ולפרסם בהקדם מכרזים נוספים עבור יתרת המגרשים ושטחי התעסוקה.

נכון למועד זה, מתחם אשכול, המתחם הדרומי ביותר, הוא היחיד שבו העבודות מתקדמות בקצב הרצוי. רוב המגרשים שווקו ליזמים ועבודות חפירה ודיפון החלו במספר פרוייקטים.

לקריאה נוספת: מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק

The post עיכוב נוסף במכרז הענק של רובע שדה דב בשל התנגדויות appeared first on רובע שדה דב.

תוכנית מרכז הרובע משתרעת על שטח של כ-570 דונם הנמצא צפונית לתחנת החשמל 'רדינג' ומזרחית לקו החוף. הבינוי בתוכנית מרכז הרובע תוכנן ע"י משרד "ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים", ומבוסס על בלוקים עירוניים היוצרים את מערך הרחובות והשטחים הפתוחים בתחום התכנון כאשר בלוק מורכב משני טיפוסי מבנים של בנייה מרקמית מלווה רחוב בבניינים בני 5-9 קומות ובנייה מגדלית בגובה של עד 45 קומות.

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. צביונה של השכונה הצפונית ברובע הפך את מסלול ההמראה ההיסטורי לרצועת פארק החוצה את המתחם לאורכו וומסביבו מתקיימת פעילות קהילתית ושכונתית, רכיבה על אופנים והליכה ברגל בצד שימושים נוספים.

שלל מרכיבי הרובע הייחודי מתקיימים גם בשכונה זו כשכונה ירוקה ונגישה הנושקת לפארק החופי, בעלת מרכיבי בר קיימה, בינוי ותמהיל דירות מגוון היוצרים מרחב אורבני איכותי רציף, חי ושוקק. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

על פי תנאי המכרז, מחירי המינימום למגרשים, כולל הוצאות הפיתוח, גוזרים שווי קרקע ליחידת דיור הנע בטווח של 430-550 אלף שקלים. עם זאת, במכרזי אשכול שנסגרו בשנת 2021, הצעות היזמים שזכו שיקפו שווי קרקע ליחידת דיור שנע סביב 2.8 מיליון שקלים. נראה שגם הפעם, מחיר המינימום שרמ"י דורשת עבור קרקעות צפון ומרכז הרובע נמוך משמעותית ביחס להצעות הצפויות להתקבל. המכרזים יסגרו להצעות ב-4 בנובמבר 2024.

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט. הרשות ממשיכה להסיר חסמים, לקדם תכנון ולייצר מגוון רחב של פתרונות בהקצאת קרקעות בהתאם לכלל צרכי המשק בדיור, מסחר ותעסוקה, אנרגיה, תיירות, טיפוח השטחים הפתוחים ועוד".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק appeared first on רובע שדה דב.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, ועל פי התכנון ייבנו בהם 11,156 דירות ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר של שטחי ציבור. רוב השטח בשני המתחמים (85%) הוא בבעלות המדינה.

תוכניות אלו מצטרפות לתוכנית המתחם הדרומי, מתחם אשכול, שאושרה במאי 2021. הקרקעות לבנייה במתחם אשכול שווקו ברובן ליזמים, ועד כה נמכרו במתחם מאות דירות. לאחרונה אף התקבלו היתרי חפירה ודיפון ראשונים בפרוייקט Rainbow ובפרוייקט Ashira.

רובע שדה כולו, על שלושת מתחמיו, צפוי להוסיף לתל אביב כ-16 אלף יחידות דיור וכ-50 אלף תושבים.

למתן התוקף לתוכניות מרכז וצפון קדם דיון מסכם בהתנגדויות שהוגשו, שחלקן התקבלו וחלקן נדחו. כעת, המשמעות היא שרשות מקרקעי ישראל צפויה להתחיל בשיווק הקרקעות ליזמים ובקידום בינוי שאר חלקי הרובע. כך ציינה גם רשות מקרקעי ישראל בהודעתה לאחר אישור התוכניות כי "הרשות נערכת בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו לשיווק מיידי של התוכניות".

20% מהדירות במחיר שכירות מופחת

על פי התוכניות, תמהיל הדיור במתחמים המרכזי והצפוני כולל 350 דירות בדיור מוגן פרטי לקשישים, 300 דירות בדיור מוגן ציבורי ו-983 דירות בהישג יד. בנוסף, כוללות התוכניות 1,675 דירות להשכרה, מחציתן מיועדות להשכרה במחיר מופחת. בנוסף, כוללות התוכניות 1,432 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות עירייה ו-837 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות המדינה.

תוכנית מרכז הרובע כוללת כ־7,130 יחידות דיור, מתוכן 1,283 לדיור בר־השגה ולדיור מוגן. תוכנית צפון הרובע כוללת עוד כ־4,000 יח"ד. בסך הכל, כ-20% מהדירות בשני המתחמים יושכרו במחיר מופחת לזכאים. כך לדוגמה, מחיר שכירות מופחת לדירת 4.5 חדרים יסתכם בכ-6,600 שקלים (בהתאם לנתוני למ"ס עדכניים).

שינוי משמעותי: בוטלה הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז

הוועדה המקומית דנה בכ-100 התנגדויות שונות שעלו, אולם רובן נדחו או התקבלו רק בחלקן. עם זאת, שינוי משמעותי אחד נרשם בהחלטה לבטל את הקמת מתקני האנרגיה שתוכננו ברובע. עמותת אדם, טבע ודין ציינה כי "בעקבות מאבק ארוך ועיקש שלנו, הוועדה המקומית בתל אביב החליטה שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז בשדה דב. אנחנו רואים בהחלטה הישג משמעותי לאחר שבשנים האחרונות נאבקנו מול עיריית תל אביב ורמ"י שלא לאפשר את בניית מתקני הגז בסביבה עירונית צפופה בשל הסכנות הבריאותיות והבטיחותיות מהמתקנים. חשוב גם לציין כי הקמת המתקנים פוגעת בקידום ומעבר לאנרגיות מתחדשות".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה סופית את תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הציבור הרחב יוכל ב-60 הימים הקרובים להגיש התנגדויות לתוכנית "מתחם 3 – צפון הרובע", המשתרעת על שטח של כ-394 דונם בצפון מערב העיר, בתחום רובע שדה דב.

גבולות המתחם הצפוני הם רחוב פרופס מצפון, טיילת חוף תל ברוך ממערב, רחוב בשביס זינגר מדרום, ורחוב אבן גבירול ממזרח.

תוכנית שדה דב צפון, היא אחת משלוש תוכניות המרכיבות את תוכנית המתאר הכוללת להקמת הרובע החדש: תוכנית מתחם אשכול, תוכנית מרכז הרובע ותוכנית צפון הרובע.

תוכנית אשכול, בה מרבית הקרקעות שייכות למדינה, היא המתקדמת מבין השלוש. קרקעות כבר שווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל, חלק מהפרויקטים כבר מצויים בשלבי מכירה ראשונים, ופרויקט הבנייה של ישראל קנדה אף קיבל היתר בנייה.

תוכנית מרכז הרובע הופקדה להתנגדויות לפני כחודש, וכעת הופקדה כאמור, תוכנית צפון הרובע, האחרונה מבין השלוש.

לא רק דירות: מעל 100 אלף שטחי נדל"ן מסחרי

בצפון הרובע מתוכננות לבנייה 4,028 יחידות דיור, מתוכן, 449 יופנו לדיור בר השגה (דב"י עירוני) בשטחי ציבור ובבעלות עיריית תל אביב-יפו ו-300 יח"ד דיור מוגן לקשיש. מרבית הדירות יימכרו בשוק החופשי ומספר התושבים המוערך בשכונה הוא כ-10,500 איש.

התוכנית בקונספט של עירוב שימושים כוללת לצד המגורים מתוכננים גם בינוי של 23 אלף מ"ר המיועדים למסחר, 29 אלף מ"ר לתעסוקה ו-83 אלף מ"ר למלונאות (1,320 חדרים). מתחם צפון הרובע צפוי לספק תעסוקה לכ-1,500 עובדים.

הבינוי בשכונה מבוסס על בניינים סביב חצר משותפת. על פי התוכנית 65% מבנייני המגורים בשכונה ייבנו בבנייה מרקמית (עד 9 קומות). לצידם ייבנו 18 מגדלונים בגובה של 22-20 קומות ו-6 מגדלים בגובה של עד 40 קומות במפגש רחוב אבן גבירול והרחובות הראשיים בכיוון מזרח-מערב.

פארק המסלול: הלב הקהילתי של השכונה

בלב המתחם הצפוני יעבור "פארק המסלול", על תוואי מסלול הטיסה של שדה התעופה שפונה. פארק זה הוא יהווה מרחב פתוח שכונתי שתוביל אליו רשת של רחובות ושבילים. לפארק אורכי זה צמודות גינות כיס שיצרו מקומות שהיה ובילוי אינטימיים יותר עבור התושבים.

בין השכונה לחוף הים ממוקם "הפארק החופי" שהינו פארק רחב ידיים המהווה חלק מרצף חוף הים והשטחים הפתוחים שלאורכו. פארק זה הינו פארק מטרופוליני. רשת של רחובות עירוניים, שבילים ומעברים, דרך החצרות הפנימיות של מגרשי המגורים, יקשרו בין שני הפארקים האלה ובינם לבין רחוב אבן גבירול והשכונות שממזרח לו ויצרו מערך עשיר ומגוון של קשרים בין העיר לים.

מבני הציבור המתוכננים בשכונה ימוקמו לאורך פארק המסלול ויאפשרו לתושבי השכונה, בגילים השונים, לנוע בין מבני הציבור לאורך כל שעות היום, כך שפארק המסלול יהווה את הלב הקהילתי של השכונה.

The post תוכנית צפון הרובע בשדה דב הופקדה להתנגדויות appeared first on רובע שדה דב.

שתי התוכניות של המתחם המרכזי והצפוני תחומות לאורך רחוב אבן גבירול ובין הרחובות לוי אשכול, מארק שאגאל ותחנת הכוח רדינג. בסך הכול צפוי לכלול רובע שדה דב 16 אלף דירות, במתחם אשכול שאושר בעבר ייבנו 4,884 דירות. שאר הדירות ייבנו בשני המתחמים החדשים. ברובע כולו פרושים שטחי ציבור בנויים נרחבים הכוללים לצד מוסדות חינוך ותרבות גם מגרשים חומים עליהם תבנה העירייה דיור בר השגה.

מתחם מרכז הרובע

במתחם מרכז הרובע, ייבנו 7,128 דירות מתוכן יוקצו 983 יחידות דיור לטובת דיור בהישג יד (דיור להשכרה/מעונות סטודנטים/מוגן) וכ-300 דירות לטובת יחידות דיור מיוחד (בבעלות העירייה).

על פי התוכניות שהוצגו כ-25% מכלל יחידות הדיור יהיו קטנות (שטח של 60-35 מ"ר), 25% יהיו יח"ד בינוניות בגודלן (85-61 מ"ר) והשאר יהיו דירות גדולות בעלות שטח של 86 מ"ר ומעלה. תמהיל המגורים בהתאם לתוכנית התב"ע הוא מגוון וכולל בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של רבי קומות, חלקם בני 20-18 קומות וחלקם גבוהים יותר, שיתנשאו לגובה של 45-25 קומות.

במתחם המרכזי הוקצו גם כ-65 אלף מ"ר לשטחי מסחר, כ-147 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-87 אלף מ"ר למלונאות וכן שטחים למוסדות חינוך וציבור.

את התוכנית ערכו האדריכלים ארי כהן ומיכאל וינד ממשרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים.

מתחם צפון הרובע

התוכנית השנייה שאושרה להפקדה מתייחסת לצפון הרובע והיא כוללת כ-570 אלף מ"ר. במתחם הצפוני ייבנו 4,028 יחידות דיור, מתוכן יוקצו כ-450 יחידות דיור לטובת דיור בהישג יד ועוד 300 יחידות לדיור מוגן.

גם בצפון הרובע תמהיל המגורים הוא בדומה למרכז הרובע, רבע מיחידות המגורים הן קטנות, רבע נוסף דירות בינוניות בגודלן ומחצית הדירות דירות גדלות ששטחן 86 מ"ר ומעלה. במתחם ייבנו דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחיר מופחת כמו גם כמו מאות יחידות לדיור מוגן. בדומה למתחם אשכול ולמתחם המרכזי, גם המתחם הצפוני משופע בשצפ"ים, מבני ציבור ומתוכנן בהתאם לעקרונות הבנייה הירוקה והתכנון המתקדם שאושרו בתוכנית המתאר. את התוכנית ערכו האדריכלים יאיר אביגדור ורונן כינורי ממשרד מנעד אדריכלים.

בסך הכל כוללת התוכנית כ-29 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה, כ-23 אלף מ"ר לשטחי מסחר, כ-1,320 חדרי מלון וכ-167 דונם לטובת פארקים עירוניים ושטחים פתוחים. על פי התוכנית יתגוררו בשני המתחמים יחד כ-10,500 תושבים ומספר המועסקים בה יסתכם בכ-1,450 עובדים.

*השיקופיות הן מתוך מצגת רשות מקרקעי ישראל בישיבת ההפקדה של הוועדה לתו"ב ת"א. הדמיות: משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים ומשרד מנעד אדריכלים;

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post אושרו להפקדה תוכניות מפורטות עבור המתחמים המרכזי והצפוני ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הרובע החדש ממשיך את מגמתה של תכנית המתאר להגברת האיכויות העירוניות בצפון העיר וליצירת קישוריות בין השכונה והרובע לסביבתם, וכולל עקרונות של עירוב שימושים לאורך שלד רחובות ושטחים ציבוריים פתוחים, היוצר רצף עירוני בין שכונות קיימות, שכונות חדשות וחוף הים.

הבסיס לתכנון השכונה החדשה הוא רשת הרחובות המתוכננת כגריד המשכי לרחובות קיימים בהיקף השכונה – הרחובות מקבילים לים או ניצבים אליו. רשת הרחובות מרובת צמתים ומאפשר מגוון אפשרויות הליכה בשכונה.

בתכנון רחובות השכונה הושם דגש על החוויה העירונית של הולך הרגל. לאורך כל הרחובות מתוכננת דופן פעילה המורכבת ממסחר, שימושים קהילתיים וכניסות למבני המגורים. בנוסף לכל אורך הרחובות מתוכננים עצי רחוב משני צידי הרחוב שיעניקו צל להולכי הרגל.

שוק חופשי ודיור בר השגה

גם שכונה זו, בדומה לשכונת אשכול המצויה כבר בשלב שיווק הקרקע, מאופיינת בעירוב שימושים אינטנסיבי. כל מגרש מגורים כולל גם מסחר ולאורך אבן גבירול משולבים גם תעסוקה ומלונאות. בחלק ממגרשי המגורים משולבים שטחים ציבוריים בנויים, כגון גני ילדים ומעונות יום ושימושים ציבוריים נוספים.

3,728 יחידות דיור מתוכננות להיבנות בשכונת צפון הרובע. 3,279 מתוכן ימכרו בשוק החופשי. 50% מהדירות הסחירות ייבנו כיח"ד גדולות, 25% כיח"ד קטנות ו-25% כיח"ד בינוניות בשטחן.

449 יחידות דיור לא יימכרו בשוק החופשי אלא יופנו לדיור בר השגה. בנוסף, מתוכננות 300 יחידות דיור מוגן.

בנייה מרקמית ומגדלים

עיון בתוכנית מגלה כי תוכננו שלושה טיפוסי בינוי עיקריים:

65% מבנייני המגורים בשכונה ייבנו בבנייה מרקמית (עד 9 קומות). לצידם ייבנו 18 מגדלים בגובה של 22-20 קומות ו-6 מגדלים בגובה של עד 40 קומות במפגש רחוב אבן גבירול והרחובות הראשיים בכיוון מזרח-מערב.

תמהיל הדיור גם הוא רחב במטרה לאפשר מנעד רחב של גדלים וצורות מגורים שימשכו אוכלוסיות שונות לשכונה. "מגוון תושבים הינו אחד המרכיבים הנחוצים ליצירת עירוניות חיה ומתוך רצון לקדם שוויון חברתי בעיר", כתבו מתכנני התוכנית.

לצד המגורים מתוכננים 23 אלף מ"ר המיועדים למסיר, 29 אלף מ"ר לתעסוקה ו-83 אלף מ"ר למלונאות.

גולת הכותרת: הפארק החופי ופארק המסלול

אחד הפארקים הגדולים של השכונה הוא הפארק החופי המשתרע על שטח של כ-135 דונם ומהווה חלק מפארק חופי רציף לאורך חוף ימה של העיר.

פארק מרכזי ומרשים נוסף הוא פארק המסלול העובר בלב השכונה בתוואי מסלול הטיסה שהתקיים בשדה התעופה. הפארק בעל הערך ההיסטורי משתרע על שטח של 24 דונם הוא עובר בחלקה הדרומי של השכונה וממשיך לצפון הרובע ולמעשה, ופרוס לאורך השכונה כולה. מבני הציבור המתוכננים בשכונה ממוקמים לאורכו על מנת להפוך את הפארק ללב החיים הקהילתיים של השכונה. הפארק גם מקושר לחצרות המשותפות (חצרות משותפות פתוחות לציבור בלב הבלוקים העירוניים) ולפארק החופי באמצעות מערכת שבילים ציבוריים.

תחבורה ציבורית מפותחת

תוכנית צפון מיישמת גם את מטרת התוכנית המתארית להפחית את השימוש ברכב פרטי בתחומה, על ידי הגברת השימוש בתח"צ, בשבילי אופניים ועידוד תנועת הולכי הרגל. כך לדוגמה, רוחב הרחובות המתוכנן מאפשר רוחב מדרכות נוח עבור הולכי רגל בשילוב נתיבי אופניים ייעודיים במטרה לעודד תנועה בת קיימא ברחבי הרובע. לאורך רחוב אבן גבירול מתוכננים 4 צמתים מלאים המאפשרים מעבר של הולכי רגל ואופניים ורחובות השכונה כולה מרושתים בשבילי אופניים. תשומת לב מיוחדת ניתנה למערך הנטיעות. שטחי קרקע משמעותיים הוקצו במרחב הרחוב כך שיתאפשרו עצי צל גדולים ומפותחים לטובת הולכי הרגל.

עוד מתוכנן מסוף תחבורה ציבורית, ממערב לרחוב הים שייבנה כמסוף תת קרקעי מתחת לפארק החופי, ויאפשר נגישות אל אתרי הנופש הפתוחים על חוף הים. מסוף תחבורה ציבורית יכלול מסלולים לכ-40 אוטובוסים וחניון לרכב פרטי לכ-1,500 מכוניות. הגישה למסוף ולחניון תהיה מרחוב הים ומרחוב רודנסקי. החניון יוכל לתת מענה לחניית רכבים פרטיים, שיתופיים וכן לצרכי טעינת רכבים.

תכנון נוסף הוא להקים בדרום המתחם מרכז לוגיסטיקה מקומי אשר אליו יתנקזו משאיות המובילות סחורה לחנויות בשכונה. ממרכז זה יפוזרו המטענים בכלי רכב זעירים המיועדים לתנועה בתוך עיר. בכך תצומצם תנועת המשאיות בשכונה.

שתי תחנות בקו הירוק

התחבורה הציבורית והפחתת השימוש ברכב פרטי מקבלים חיזוק משמעותי מהקו הירוק של הרכבת הקלה (הרק"ל) שיעבור ברחוב אבן גבירול, ויספק גם הוא תחבורה ציבורית קלה ונוחה. הרק"ל המתוכנן כולל שתי תחנות בתחום השכונה: תחנת פרופס ותחנת הגוש הגדול. בנוסף לקו הרק"ל, מתוכננים רחובות ראשיים אשר בהם ניתן לתכנן נת"צ (נתיב תחבורה ציבורית) ומסוף תחבורה ציבורית.  עוד מתוכנן כי חניה ברחובות תתאפשר בכל הרחובות פרט לרחוב אבן גבירול. חניות אלו ישמשו בעיקר לפריקה וטעינה, חניה לנכים, עצירת אוטובוסים של תיירים לבתי מלון, חניה לרכב שיתופי, חניה למוניות וחניה לרכב דו-גלגלי. התנועה בתוך השכונות תתנהל בהתאם לאזורי מיתון-תנועה כולל הגבלת מהירות הנסיעה ל-30 קמ"ש. על פי הערכות המתכננים זמן ביצוע התוכנית הוא 20 שנה מרגע אישורה.

לקריאה נוספת: התוכנית לפיתוח מרכז רובע שדה דב אושרה להפקדה

The post התוכנית לבינוי צפון הרובע אושרה להפקדה appeared first on רובע שדה דב.