אישור תוכנית הבינוי למגרש 2270 של קבוצת חג'ג' מצטרף לשש תוכניות בינוי שכבר אושרו במתחם המרכזי במהלך השבועות האחרונים, של היזמים קבוצת לוזון רונסון מור, קבוצת פרשקובסקי, גינדי ישראל וקבוצת עזריאלי הכוללים מאות יחידות דיור למגורים לצד דיור מוגן ודיור להשכרה לטווח ארוך.

בלוק עירוני מסביב לחצר

מגרש 2270, בשטח של כ-4.9 דונם, שוכן בצפון המתחם המרכזי של הרובע, בין רחוב אבן גבירול ממערב, רחוב בתיה לישנסקי ממזרח, שדרה 6 מדרום, ומגרש 2453 בייעוד מסחר תיירות ותעסוקה מצפון. התכנון כולל 350 יחידות דיור ושטחי תעסוקה, והבינוי מאורגן כבלוק עירוני מסביב לחצר פנימית משותפת.

הבלוק מורכב מארבעה מבנים: שני בניינים מרקמיים בני 9 קומות (בניינים A ו-C) המלווים את רחוב אבן גבירול ואת רחוב בתיה לישנסקי בהתאמה, בניין מרקמי בן 7 קומות (בניין B) הגובל בשדרה 6 מדרום, ומגדל (בניין D) בגובה של עד 45 קומות. המגדל ממוקם בפינה הצפון-מערבית של המגרש, פונה לרחוב אבן גבירול.

תעסוקה ורווחת דיירים

קומות המסד של המגדל (קומות 2–9) מיועדות לשטחי תעסוקה הכוללים שימושי בילוי, פנאי וספורט, עם חזיתות הפונות לרחוב בתיה לישנסקי ולחצר הפנימית. בקומה 10 מתוכננים חללים משותפים לרווחת הדיירים, עם גישה למרפסת גג משותפת גדולה מעל בניין C הכוללת בריכת שחייה, שטחי גינון ופינות שהייה. בריכה נוספת מקורה תיבנה בקומה 10 של בניין D.

לאורך רחוב אבן גבירול תיבנה קולונדה עם חזית מסחרית פעילה ב-85% מאורכה. שלושה מעברים ציבוריים בזיקת הנאה יחברו בין הרחובות הסובבים לחצר הפנימית, המתוכננת לאפשר מעבר חופשי להולכי רגל, שהייה, גינון ורחבות מסחר.

בנייה ירוקה ותשתיות חכמות

תמהיל יחידות הדיור בפרויקט כולל 25% דירות קטנות (30–60 מ"ר), 25% דירות בינוניות (61–85 מ"ר) ו-50% דירות גדולות ודירות גדולות מאוד. בפרויקט מתוכננות גם 17 דיוריות במגדל. שישה מפלסי חניון תת-קרקעיים יכילו את מרבית צרכי החנייה של המתחם ורמפת הכניסה לחניון תמוקם ברחוב בתיה לישנסקי.

במסגרת הפיתוח הסביבתי מתוכננת נטיעת 42 עצים בוגרים בפרויקט, מתוכם לפחות 33 בקרקע טבעית. 20% משטח המגרש ישמרו פנויים מבנייה ומחיפוי אטום, בהתאם להוראות תכנית המתאר. החצר הפנימית כוללת זיקת הנאה לרווחת הולכי הרגל.

כחלק מהסטנדרטים שנקבעו על ידי מהנדס העיר תל אביב, הפרויקט יעמוד בתקני בנייה ירוקה מחמירים (דירוג של 4 כוכבים למגדל ו-3 כוכבים למבנים המרקמיים). המבנה יחובר למערכות התשתית המתקדמות של הרובע, בהן מערכת פינוי אשפה פנאומטית.

אישור תוכנית העיצוב סולל את הדרך להוצאת היתרי בנייה והתחלת העבודות בשטח.

לקריאה נוספת: אושרו תוכניות העיצוב של אפריקה ישראל וקבוצת עזריאלי בשדה דב

The post אושרה תוכנית העיצוב לפרויקט FIRST של קבוצת חג'ג' appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.

הסיבה המרכזית לעיכוב היא עררים שהוגשו בעקבות אישור התוכניות למתן תוקף על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באוגוסט 2024. העררים שהוגשו לוועדת הערר המחוזית בתל אביב על ידי מספר בעלי קרקע ועל ידי חברת נדל"ן שבונה בסמוך, מעלים סוגיות מהותיות בנוגע להקצאת הזכויות, היבטים סביבתיים כמו משטר הרוחות באזור, וכן שאלות תכנוניות נוספות הנוגעות למבנה השכונה העתידית. ועדת הערר המחוזית מינתה שמאית מייעצת לצורך בחינת הטענות, צעד שעשוי להוביל לעיכובים נוספים של חודשים רבים.

המכרזים שפרסמה רשות מקרקעי ישראל למתחמי צפון ומרכז פורסמו לראשונה בספטמבר 2024, מיד לאחר שהתוכניות הופקדו למתן תוקף, והיו אמורים להיסגר במקור במהלך הרבעון האחרון של 2024. מועד סגירת המכרזים נדחה מספר פעמים וכעת, הם נדחו למועד בלתי ידוע – ככל הנראה לפחות עד הרבעון השני של 2025, כתלות בהתפתחויות לאחר שתתקבל החלטת ועדת הערר.

עיכוב המכרזים ברובע שדה דב צפוי להשפיע באופן ניכר על שוק הנדל"ן בתל אביב ובמרכז הארץ. הפרויקט נחשב לאחד ממיזמי הבנייה המשמעותיים ביותר בעיר, ואמור להגדיל את היצע הדיור, לספק פתרונות מגורים חדשים ולהכניס למדינה מיליארדי שקלים. יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ציין עם פרסום המכרז כי "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט".

דחיית מועד סגירת המכרזים משמעה גם דחייה בהתחלת העבודות, ובהתאם עיכוב במועד המתוכנן לאכלוס הדירות בשני המתחמים. כמו כן, קיימת אי-ודאות לגבי מידת ההשפעה של החלטות ועדת הערר על שינויים בתכנון המתחמים, דבר שעלול ליצור עיכובים נוספים.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, וניתן לבנות בהם 11,156 דירות – ברובע הצפוני 4,028 דירות וברובע מרכז 7,128 דירות, ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר שטחי ציבור בשתי התוכניות יחדיו. מתוך סך הדירות המתוכנן פרסמה רמ"י מכרזים לכ-7,100 דירות בשני המתחמים ותכננה להמשיך ולפרסם בהקדם מכרזים נוספים עבור יתרת המגרשים ושטחי התעסוקה.

נכון למועד זה, מתחם אשכול, המתחם הדרומי ביותר, הוא היחיד שבו העבודות מתקדמות בקצב הרצוי. רוב המגרשים שווקו ליזמים ועבודות חפירה ודיפון החלו במספר פרוייקטים.

לקריאה נוספת: מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק

The post עיכוב נוסף במכרז הענק של רובע שדה דב בשל התנגדויות appeared first on רובע שדה דב.

תוכנית מרכז הרובע משתרעת על שטח של כ-570 דונם הנמצא צפונית לתחנת החשמל 'רדינג' ומזרחית לקו החוף. הבינוי בתוכנית מרכז הרובע תוכנן ע"י משרד "ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים", ומבוסס על בלוקים עירוניים היוצרים את מערך הרחובות והשטחים הפתוחים בתחום התכנון כאשר בלוק מורכב משני טיפוסי מבנים של בנייה מרקמית מלווה רחוב בבניינים בני 5-9 קומות ובנייה מגדלית בגובה של עד 45 קומות.

תוכנית צפון הרובע משתרעת על שטח של כ-393 דונם. צביונה של השכונה הצפונית ברובע הפך את מסלול ההמראה ההיסטורי לרצועת פארק החוצה את המתחם לאורכו וומסביבו מתקיימת פעילות קהילתית ושכונתית, רכיבה על אופנים והליכה ברגל בצד שימושים נוספים.

שלל מרכיבי הרובע הייחודי מתקיימים גם בשכונה זו כשכונה ירוקה ונגישה הנושקת לפארק החופי, בעלת מרכיבי בר קיימה, בינוי ותמהיל דירות מגוון היוצרים מרחב אורבני איכותי רציף, חי ושוקק. הבינוי בצפון הרובע תוכנן ע"י משרד "מנעד אדריכלים", כולל תמהיל דיור מגוון שיכלול בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של מגדלים בני 20-40 קומות. 25% מכלל הדירות יהיו קטנות. בצפיפות ממוצעת של כ-42 יח"ד לדונם.

על פי תנאי המכרז, מחירי המינימום למגרשים, כולל הוצאות הפיתוח, גוזרים שווי קרקע ליחידת דיור הנע בטווח של 430-550 אלף שקלים. עם זאת, במכרזי אשכול שנסגרו בשנת 2021, הצעות היזמים שזכו שיקפו שווי קרקע ליחידת דיור שנע סביב 2.8 מיליון שקלים. נראה שגם הפעם, מחיר המינימום שרמ"י דורשת עבור קרקעות צפון ומרכז הרובע נמוך משמעותית ביחס להצעות הצפויות להתקבל. המכרזים יסגרו להצעות ב-4 בנובמבר 2024.

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "המכרז החדש לכ-7,100 יח"ד ברובע שדה דב, הוא בשורה של ממש בשוק הנדל"ן. שיווק של היקף כה גדול של יחידות הדיור באחד האזורים המבוקשים בישראל יתן סיוע משמעותי להגדלת ההיצע ומענה חשוב לביקושים הגבוהים לדיור בכלל ובגוש דן בפרט. הרשות ממשיכה להסיר חסמים, לקדם תכנון ולייצר מגוון רחב של פתרונות בהקצאת קרקעות בהתאם לכלל צרכי המשק בדיור, מסחר ותעסוקה, אנרגיה, תיירות, טיפוח השטחים הפתוחים ועוד".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post מכרז ענק בשדה דב: קרקעות לבניית כ-7,100 דירות יוצאות לשיווק appeared first on רובע שדה דב.