גיל פישביין, אדריכל הפרויקט ממשרד גל-אור פישביין אדריכלים, הציג את הפרויקט שמתוכננות בו 230 יחידות דיור בארבעה בניינים: שני מגדלונים בני 16 קומות ושני מבנים מרקמיים, בני תשע קומות. התכנון במגרש הוא נמוך בהשוואה למגרשים הסמוכים אליו, הכוללים גם מגדלי מגורים.

על פי התכנון, מחצית מהדירות בפרויקט יהיו דירות גדולות, בשטח 86 מ"ר ויותר, 25% יהיו דירות בינוניות בשטח 61-85 מ"ר ו-25% יהיו דירות קטנות בשטח עד 60 מ"ר. עקרונות התכנון של הפרויקט תואמים את הנחיות הבינוי לרובע שעיריית תל אביב פרסמה ביוני 2022. אלה כוללים, בנייה מלוות רחוב, חצר פנימית עם זיקת הנאה להולכי רגל, בנייה ירוקה, שימוש בחומרי גימור נבחרים ועוד.

בקומת הקרקע תיבנה קומת מסחר, צמודת דופן לרחוב, וחלק מהשימושים המסחריים יגלשו גם לחצר הפנימית שתשמש את דיירי המתחם. עוד מתוכננים בקומת הקרקע שטחים משותפים לרווחת הדיירים כגון לובי כניסה, מועדון דיירים וחדר אופניים. עם זאת, שטחים משותפים מתוכננים גם בקומה השמינית והאחרונה של הבניינים המרקמיים, שם ייבנו לרווחת הדיירים בריכה וחדר כושר.

על פי התוכנית ייבנו במתחם 5 קומות חניון עם 247 מקומות חניה, מתוכן 230 לדיירים, והיתרה לשימושים המסחריים בקומת הקרקע. בכל החניות הפרטיות ובחלק מהחניות המסחריות תותקן תשתית לטעינה חשמלית.

מגרש 110 ממוקם בסמיכות למגרשים 409 ו-607, שבהם מתוכננים קומפלקס חינוך וקהילה גדול ופארק ציבורי. התוכניות עבור מגרש זה אושרו גם הן אתמול בדיוני הוועדה.

במאי 2023 אישרה הוועדה המקומיות את תוכניות העיצוב הראשונות במתחם אשכול ובחודשים האחרונים היזמיות ישראל קנדה ואביסרור משה ובניו, קיבלו היתרי חפירה ודיפון.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post אושרו תוכניות העיצוב של אלייד, לוינשטין ומבנה נדל"ן במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.

החלק היחסי מכלל שטח המתחם שבו זכתה נחמיאס עמד על 72%, כששאר השטח מוחזק בידי בעלים פרטיים ועיריית תל אביב. בשנתיים שחלפו הגדילה החברה באמצעות רכישות ועסקאות נוספות את חלקה במגרש לכ-80%.

לפני כשלושה חודשים נערך הדיון הראשון בבקשת קבוצת נחמיאס ובעלים נוספים לפירוק שיתוף, שהוגשה נגד מעל 120 בעלים (במושע), בהם עיריית תל אביב (5%-6%). בשבוע שעבר, בתום דיון משפטי, החליטה שופטת בית משפט השלום בתל אביב עדי ניר בנימיני למנות כונס נכסים למגרש.

במאי 2023 אושרה בתנאים תוכנית העיצוב האדריכלי, שהגישה קבוצת נחמיאס, על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. על פי התכנון ייבנו במגרש ארבעה מבנים: מגדל בן 35 קומות ו-205 יח"ד, בניין נוסף בן 15 קומות ו-62 יח"ד, ושני מבנים מרקמיים בני 7 קומות ו-70 יח"ד בסך הכל. עוד כוללת התוכנית 620 מ"ר של שטחי מסחר ושטח נוסף למועדון דיירים.

כעת, צפוי המגרש לצאת למכירה במכרז שבו הכונס יבחר את המציע המרבה במחיר. אחת האפשרויות הן שקבוצת נחמיאס תשתתף גם היא ותגיש הצעה לרכישה של יתרת השטח.

מחיר הזכייה של קבוצת נחמיאס במכרז שיקף עלות קרקע ליחידת דיור נמוכה משמעותית ממחירי הזכייה שנסגרו באותו מכרז עבור מתחמים אחרים. ההפרש נבע בעיקר מהעובדה שרמ״י החזיקה בבעלות חלקית על המגרש ומראש היה ידוע שעל מנת לבנות על הקרקע תדרש הגעה להסכמות עם שאר המחזיקים בה.

במקרה אחר בו אוגדו בעלי קרקעות פרטיים להחזקה משותפת, במגרש 105 הסמוך, הצליחו 150 השותפים להגיע להסכמות ולקדם את פיתוח המגרש. ״ההערכה שלנו היא שהיתר דיפון וחפירה יתקבל תוך מספר חודשים, ולקראת סוף 2024 כבר נתחיל בעבודות הבינוי" ציין לפני כחודש אחד מהבעלים הפרטיים.

לקריאה נוספת: חברת קלוד נחמיאס זכתה במכרז של רמ"י לבניית דירות במתחם שדה דב

The post אושרה בקשת קבוצת נחמיאס לפירוק שיתוף: מגרש 103 במתחם אשכול יועמד למכירה appeared first on רובע שדה דב.

במקרה של מגרש 105, לא מדובר בחברה קבלנית שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבינוי פרוייקט מגורים יוקרתי, באחת מפיסות הקרקע הנחשקות ביותר בארץ, אלא ביוזמה משותפת של כ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם.

2,000 בעלי קרקעות פרטיים

בשנת 2019 אישר בית המשפט השלום בהרצליה לחשוף את הרשימה השמית של כ-2,000 בעלי קרקעות פרטיים שמחזיקים בבעלות על שטח של 1,500 דונמים בשטח רובע שדה דב. החלטת בית המשפט נפסקה בעקבות מאבקים ממושכים ודרמטיים שליוו את התוכנית להקמת רובע שדה דב, ואת הסכם הפשרה שנחתם בין המדינה לבעלי הקרקע.

עיון ברשימה גילה כי רבים מבעלי הזכויות בקרקע הם צאצאים של אנשים שרכשו את הקרקע בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת וביניהם לא מעט שמות מוכרים כמו יצחק הרצוג, נשיא המדינה, גליה אלבין, נילי פריאל, מנכ"ל הילטון ישראל רוני פורטיס, העיתונאי יוסי חרסונסקי, משפחתו של שמואל שניצר, לשעבר נשיא בורסת היהלומים הישראלית, משפחתו של רמי אונגר, איש עסקים בתחום הנדל"ן ויבוא הרכב, ועוד.

"מחיר שמשקף את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום"

אך לא כולם ירשו את הקרקע הנחשקת. רבים אחרים הם רוכשים שזיהו בזמן את הפוטנציאל וקנו אדמות בתקופה ששדה התעופה עוד היה פעיל, מבלי לדעת מתי ואם בכלל יזכו לראות את השקעתם מתממשת.

דיונים ראשונים על פינוי שדה התעופה שדה דב התקיימו כבר בשנות ה-60, אך נתקלו בהתנגדויות רבות ונותרו בגדר פנטזיה תכנונית רחוקה במשך עשרות שנים. נקודת המפנה הגיעה בסוף 2012, כאשר הממשלה אישרה לראשונה את פינוי שדה התעופה, וקבעה מועד לביצוע הפינוי – עד 2016 לכל המאוחר. עבור רבים מרוכשי הקרקעות, היוותה החלטה זו בסיס מספק לביצוע רכישה, אך הסיכון שלקחו היה לא קטן.

"זה היה ב-2015 או 2016", מספר ד', אחד מבעלי הקרקע הפרטיים בפרויקט, על ההחלטה לרכוש אדמה במתחם, "כבר היתה החלטת ממשלה אבל לא באמת האמנו שזה יקרה. היו לחצים אדירים, אז חששנו שהממשלה תחזור בה מההחלטה, וגם ראש עיריית תל אביב רון חולדאי, נלחם חזק נגד פינוי השדה.

"בכל זאת, אני ורוכשים נוספים החלטנו לקנות, ועשינו את זה במחיר שהתאים לנו, שמשקף גם את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום. היה בזה סיכון מסוים, אבל בהערכה כוללת הבנו שזה עדיין שווה, וכיוון שהריביות גם היו מאוד נמוכות, הבנו שבסך הכל זו חלופה טובה לכסף".

הפתעה: תוכנית שדה דב קודמה

הקרקע נרכשה, אבל הפינוי המובטח – לא קרה. ההתנגדויות הרבות לפינוי שדה התעופה הגיעו ב-2016 לפתחו של בית המשפט העליון, אשר הורה על דחיית הפינוי ל-2019. במקביל, ניסה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לקדם חלופה שבמסגרתה תוקם שכונת מגורים קטנה יותר, ולצידה שדה התעופה האזרחי ימשיך לפעול. בעבר, יש לציין, הוא יזם רעיון להעתקת שדה התעופה לאי בים. שתי התוכניות לא צלחו.

בסופו של דבר, השדה פונה ב-2020 ותוכנית רובע שדה דב אושרה. עבור רוכשי הקרקעות, זו הייתה הפתעה משמחת ובדיעבד, היה להם גם לא מעט מזל בביצוע הרכישה.

"כשקנינו את הקרקעות" אומר ד', "היינו משוכנעים שתוכניות אחרות יקודמו הרבה לפני שדה דב – תוכנית 3700 מצפון לרובע שדה דב או תוכנית 3388 שצמודה לגוש הגדול. הוודאות לגביהן הייתה הרבה יותר גבוהה. אבל קנינו מה שהיה פנוי ובסוף, ב'הפוך על הפוך', דווקא התוכנית של שדה דב קודמה ואחרות לא".

לא דומה לאף פרויקט אחר

הקרקעות של ד' ושל 149 שותפיו לפרויקט ממוקמות במתחם אשכול, בחלקו הדרום-מזרחי של הרובע. המתחם הוגדר כמתחם מועדף לדיור והתוכנית לבנייתו קודמה בותמ"ל. זאת בניגוד לשני המתחמים הנוספים ברובע, המרכזי והצפוני, שהוחלט כי יישארו בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב.

מרגע שהוחלט על קידום המתחם בותמ"ל, נסללה הדרך לאישור מהיר של התוכנית, ואכן האישור התקבל ב-2021. במסגרת התהליך, נאלצה המדינה להתמודד עם אתגר ריבוי הבעלים הפרטיים, המהווים כ-30% מבעלי הקרקע במתחם. על מנת לצמצם התנגדויות מצידם ככל האפשר, ניהלה המדינה דיאלוג מקדים עם בעלי הקרקעות הפרטיים, ונתנה להם זכות ראשונים בבחירת מגרש שיהיה שווה ערך לסך הזכויות שלהם בקרקעות הרובע, בהתאם למקדמי השווי שנקבעו על ידה.

ריבוי הבעלים והיקף הפרוייקט עלולים היו להוות אתגר ביצועי גדול עבור בעלי הקרקע שהפכו שותפים למגרש. כל חברי הנציגות שנבחרו להוביל את הפרוייקט הובילו כבר בעבר פרויקטים אחרים בגוש הגדול, אבל הפרויקט הנוכחי, מעיד ד', לא דומה לאף פרויקט אחר שמישהו מהם הוביל עד כה.

"זה פרויקט מורכב משמעותית, קודם כל בגלל הנפח שלו – מתחם של 400 יחידות דיור, שכולל גם מלון בן 65 חדרים וכ-2,000 מ"ר שטחי מסחר. המגרשים בגוש הגדול, לשם ההשוואה, נעים בין 17 יחידות ל-100 יחידות במקסימום, אז לא, זה לא דומה לאף פרויקט אחר. גם מבחינת השותפים – אם בבניינים רגילים יש 10-20 שותפים, פה יש כמעט פי 10. זו כמות שותפים מטורפת".

לא נופלים משכניהם למתחם

ובכל זאת, 150 השותפים צלחו את האתגר, וכיום, אחרי אישור תוכנית העיצוב, הם מקדימים את שאר בעלי הקרקעות הפרטיים ברובע ושומרים על קצב התקדמות דומה לזה של יזמים מובילים במתחם: חברת אביסרור, המובילה את פרויקט ASHIRA, נמצאת בשלבים דומים של תהליך הרישוי, וחברת קנדה ישראל, המובילה את פרויקט Rainbow, קיבלה את היתר הדיפון והחפירה הראשון ברובע שדה דב, בסוף חודש מרץ.

הפרויקט אותו תכנן משרד האדריכלים יסקי מור סיון כולל מגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, מבנה מרקמי צפוני למגורים ומלונאות בן 9 קומות, מבנה מרקמי דרומי למגורים בן 9 קומות.

גם מבחינת הסטנדרט המקצועי, הפרויקט עומד בשורה אחת עם שכניו למתחם, כך לדברי ד׳: "זה פרויקט ברמה הכי גבוהה שיכולה להיות. אני מכיר את המתחרים, והיוקרתיות של הפרויקט שלנו לא נופלת מזו של היזמים הכי נחשבים".

סוד ההצלחה: שקיפות, אמון ושת"פ

את סוד ההצלחה של 150 משקיעים פרטיים בפרויקט מורכב כל כך הוא תולה בשלושה מרכיבים: "כשיש נציגות חזקה ועורך דין חזק (עו"ד מיכאל שטיינבך) שעובדים בשקיפות מלאה ומקבלים את אמונם של כלל בעלי הזכויות, הדברים עובדים יפה. במגרש לידנו יש בעלי קרקע פרטיים אחרים, שנמצאים בשלב ראשוני הרבה יותר, הם עוד לא בחרו אדריכל אפילו.

"אנחנו אמנם לא הובלנו פרויקטים בסדר גודל כזה, אבל אנחנו בכל זאת משופשפים, מכירים את התהליכים ומבינים קצת נדל"ן. ברגע שקיבלנו את המגרש והתוכנית אושרה, התחלנו לקבוע את הפונקציות הנדרשות לפרויקט – אדריכל, מנהל פרויקט וכדומה, והגענו עד הלום. ההערכה שלנו היא שהיתר דיפון וחפירה יתקבל תוך מספר חודשים, ולקראת סוף 2024 כבר נתחיל בעבודות הבינוי".

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post משקיעים פרטיים בשדה דב: "לא באמת האמנו שזה יקרה ובכל זאת רכשנו את הקרקע" appeared first on רובע שדה דב.

"אנו מקדמים תוכנית כוללת לתחבורה ולהתניידות, שתייצר אלטרנטיבות יעילות ירוקות ומתקדמות. בראש יעמדו הולכי הרגל, אשר נוחותם ובטיחותם יזכו לתשומת לב מרבית", ציין אז ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי. "…אין דרך אחרת", הוא הוסיף. "הפקקים הולכים ומתארכים, הצפיפות הולכת ומורגשת, ולכולם ברור שנדרשים שינויים דרסטיים כדי שבסופו של התהליך, העיר שלנו תעמוד בשורה אחת עם הערים המתקדמות בעולם".

בארבע השנים שחלפו מאז, יישמה עיריית תל אביב שינויים מרחיקי לכת בהתנהלות התחבורתית בעיר שכללה מספר מהלכים כמו הפחתת מקומות חניה, סגירת רחובות לתנועת רכבים והפיכתם למוטי הליכה, תיעדוף תחבורה ציבורית, הסדרת התנועה של כלי רכב דו גלגליים והסדרת אזורי פריקה וטעינה למשאיות ושעות מותרות לעבודה.

תפישה לוגיסטית חדשה בשדה דב

רובע שדה דב תוכנן מראש בהתאם לעקרונות המהפכה התחבורתית המצויינים מעלה, כשאחד המרכיבים המשמעותיים הוא יישום של תפישה לוגיסטית חדשנית במרחב העירוני.

בחודש שעבר פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת מגרש בשכונת אשכול, המיועד למסחר, תעסוקה והקמת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג). מסמכי המכרז מאפשרים הצצה אל העתיד התחבורתי במתחם החדש, ואת השפעתו המיטיבה של המרלו״ג והתפישה הלוגיסטית החדשה על המרחב הציבורי.

המהלך נועד בראש ובראשונה להפחית משמעותית כניסת משאיות ורכבים מסחריים לשכונה. זאת בנוסף לתרומה שתהיה למערכת פינוי האשפה הפנאומטית, שצפויה לייתר לחלוטין כניסת משאיות פינוי אשפה לרובע.

רכבים ירוקים

על פי המכרז משאיות האספקה ינותבו למרלו"ג, המתוכנן להיבנות על מגרש 306, המצוי בפאתי הרובע, בחלקו הדרומי של אשכול.

משם יועברו הסחורות והחבילות לחלוקה בתוך העיר, לכלל העסקים וללקוחות פרטיים גם יחד, באמצעות אופני משא חשמליים, שקטים, נקיים וקטנים, המותאמים לנוע בשכונה. רכבים ירוקים אלה ישולבו בביצוע משלוחים לבתי עסק וללקוחות מסניפי חנויות, סופרמרקטים, חברות הפצה ושילוח. המרלו"ג יצטרך לספק סחורה מגוונת למבחר העסקים הצפויים בעיר: החל ממוצרי מזון קפואים, מצוננים וטריים, המשך ברהיטים, כלי בית, ציוד משרדי וכל ציוד נדרש אחר.

בעתיד: אספקה אווירית

לא מן הנמנע, שגם רחפנים ישולבו בעתיד במערך הפצת הסחורה ברחבי השכונה. כזכור, מיזם הרחפנים הלאומי של ישראל התקיים ב-11 רשויות שונות, ביניהן, תל אביב. על פי נתוני רשות התעופה האזרחית, למעלה מ-20 אלף טיסות בוצעו עד היום בעזרת למעלה מ-20 סוגים שונים של רחפנים. הרחפנים לקחו חלק בפיילוט שנועד לבחון את יכולת השימוש המסחרי בהם במרחב העירוני. אגב, הרחפן הכבד ביותר שלקח חלק בניסוי זה שוקל חצי טון ונושא משאות כבדים מאוד.

פיילוט פריקה וטעינה למשאיות

התפישה הלוגיסטית של המרלו"ג בשכונת אשכול מבוססת על מסקנות שהוסקו מתוך פיילוט 'פריקה וטעינה' למשאיות שערכה עיריית תל אביב בשנת 2020 בשיתוף עם חברות שילוח, התאחדות התעשיינים ואיגוד לשכות המסחר.

הפיילוט נמשך כחצי שנה בתחום הרחובות בן יהודה, בוגרשוב, שד' בן ציון, מרמורק, אבן גבירול ופרישמן ובמסגרתו ביצעה העירייה מספר פעולות כמו התאמת היצע חניות פריקה וטעינה ושעות פריקה וטעינה לביקושים; מתן אפשרות לפריקה וטעינה בשעות מסוימות בנתיבי נסיעה; אכיפה מוגברת לעבירות תנועה שמבצעות חברות ההפצה, לצד אכיפה של כלי רכב פרטיים המפריעים לפעילות כלי הרכב המסחריים; מיפוי מיקומי אזורי פריקה וטעינה בעיר והנגשת המידע במערכת ה-GIS העירונית.

משאיות כמוקד חיכוך

הפיילוט שנערך נועד לשפר את תנועת רכבי השילוח וההפצה בעיר. הסיבה ברורה: משאיות אספקה לעסקים, בינוניות וגדולות, גורמות להפרעות תנועה הרבה מעבר לחלקן היחסי בסך כלי הרכב בעיר.

על פי נתוני עיריית תל אביב, בשנת 2020 נכנסו בכל יום לעיר כ-6,003 משאיות וכ-21,537 כלי רכב מסחריים. כאמור, מדובר באחוזים בודדים מסך כלי הרכב שנכנסים לעיר, אולם הצורך לעמוד על צירי התנועה המרכזיים למשך זמן הפריקה, בחלק מהמקרים תוך חסימת הנתיב, מייצר עשרות מוקדי חיכוך הפוגעים בזרימת התנועה, תורמים לזיהום האוויר ומסכנים את הולכי הרכב ונהגי הרכבים הפרטיים בהיבטים של נראות ובטיחות.

0.5% מסך התנועה: משאיות כבדות

ההפחתה המתוכננת של כניסת כלי רכב כבדים ומסחריים לשכונת אשכול היא משמעותית ומשתלבת עם תפישת התחבורה הכוללת ברובע.

המתחם מתוכנן כמוטה הולכי רגל, אופניים ותחבורה ציבורית. רחובות המתחם מתוכננים עם מדרכות רחבות, במיוחד באזור קולונדות מסחריות כדי לעודד הליכה. מערכת שבילי הליכה רחבה מתפרסת גם גם בשצ"פים ובשפ"פים, ושתי תחנות מטרו ישמשו את תושביה העתידיים של השכונה.

כזכור, שכונת אשכול מהווה חלק מרובע שדה דב והיא מתוכננת לאכלס כ-12,500 תושבים ומספר רב של עסקים מסוגים שונים. על פי תוכנית המתאר, נפחי התנועה החזויים בשכונת אשכול, בשני הרחובות המרכזיים, לוי אשכול ושי עגנון יסתכמו בכ-2,250 כלי רכב בשעות השיא.  95.8% מסך כלי הרכב יהיו פרטיים, 1.5% משאיות בינוניות, 0.5% משאיות כבדות, 1.2% אוטובוסים ו-1% אופנועים.

את הנתונים סיפקה חברת מ.ת.נ תנועה ותחבורה בהתבסס על ספירות תנועה שבוצעו בשנת 2019 ברחוב 2040 בצפון תל אביב ולאחר התאמות לאופי הרחובות בשדה דב.

המטרה: שיפור איכות החיים ברובע

"התכנון מיישם תפיסה אורבנית להפחתת מטרדים ולחץ תחבורתי, מניעת זיהומים ושחרור עומס תפעולי נגיש לטובת איכות חיים וסביבה בריאה יותר".  פירטה עיריית תל אביב יפו בנוגע לתפישה הלוגיסטית המפורטת במכרז.

"תשתיות התחבורה והחניה של הרובע וגם הרגולציה שיש בכוונת העירייה להחיל על סדרי התחבורה והחניה ברובע, מתוכננים באופן שיגביל תנועת רכבים כבדים וכן את אפשרויות הפריקה והטעינה בסמיכות לבתי העסק, וזאת בהסתמך על תפקוד איכותי ויעיל של המרכזים הלוגיסטיים השכונתיים".

המטרה המוצהרת של המהלך היא "לשיפור איכות החיים ברובע", הדגישה עיריית תל אביב והוסיפה: "שימוש במרלו"גים, כדוגמת מרלו"ג שדה דב, עשוי לשמש כחלופה יעילה לתהליך הקיים ולסייע בצמצום תנועת רכבי השילוח ברחובות העיר במקביל לשיפור השירות לחברות ההפצה והשילוח".

"כוונת העירייה היא שהפצת הסחורות ברחבי השכונה במתווה המתואר לעיל, תשפר את בטיחות משתמשי הדרך, הולכי הרגל, תצמצם מטרדי רעש, תפחית תנועה תפעולית כבדה, תקטין את זיהום האוויר, תשפר את איכות החיים, תחסוך בשטחי אחסון ובשטחים תפעוליים, תצמצמם את זמן וכמות המשלוחים לעסקים וללקוחות הקצה", סיכמה העירייה.

לקריאה נוספת: עיריית תל אביב מעמידה למכירה מגרש בבעלותה במתחם אשכול

The post תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר appeared first on רובע שדה דב.

במקרה של מגרש 105, לא מדובר בחברה יזמית שזכתה בקרקע במכרז של רשות מקרקעי ישראל, אלא ביוזמה משותפת של כ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם. התוכנית, שמשתרעת של שטח של כ-6 דונם, כוללת 372 יחידות דיור שייבנו במגדל מגורים בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, שני מבנים מרקמיים בני 9 קומות כל אחד. עוד בתוכנית 1,200 מ"ר של שטחי מסחר, 2,400 מ"ר של שטחי מלונאות בהם מתוכנן מלון עם 65 חדרים ושטחים פתוחים לרווחת הציבור.

תוכנית העיצוב והפיתוח מקצה שטחים פתוחים משמעותיים לרווחת הציבור, הכוללים גינות, שבילי הליכה ופינות ישיבה. דגשים נוספים הם תכנון נגיש לאנשים עם מוגבלויות בכל השטחים הכלולים בתחום התוכנית, ופיתוח בר קיימה.

התוכנית מקדמת עקרונות של בנייה ירוקה, הכוללים ניהול מי נגר, שימוש באנרגיה מתחדשת והפחתת פליטת גזי חממה, במטרה להבטיח בנייה בת קיימא וידידותית לסביבה.

לקריאה נוספת: בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי

The post אושרה תוכנית העיצוב למגרש 105 בבעלות בעלי קרקעות פרטיים appeared first on רובע שדה דב.

מאז הזכייה של הקבוצה במכרז השתנו פרמטרים מרכזיים בשוק הנדל״ן בישראל וביניהם ירידה משמעותית בביקושים ביחס לתקופת הגאות דאז, ועלייה משמעותית בריבית במשק, המשפיעה הן על יכולת נטילת המשכנתאות של רוכשי הדירות והן על עלויות המימון של היזמים.

ב-2 לאוגוסט הוציאה קבוצת מור דיווח לבורסה לניירות ערך לפיו היא ״בוחנת ליזום את הפרויקט באופן שבו תתאפשר מכירה של מרכיבי הקרקע השונים ו/או חלקים ממנה לקבוצת רוכשים ו/או בדרך של הכנסת שותף למגרש אחד או יותר ואף החלה במגעים ראשוניים לייזום הפרוייקט״. עוד נמסר בדיווח כי ״להערכת החברה, על בסיס המגעים האמורים, שווי הקרקעות בדוחותיה הכספיים של החברה אינו שונה באופן מהותי ממחירי המכירה שיתקבלו ככל שיבשילו המגעים האמורים״.

כעת, הודיעה החברה שבכוונתה להעביר בניין אחד לידי קבוצת רכישה. קבוצת הרכישה, צפויה למעשה להיכנס בנעלי קבוצת מור, ותהיה אחראית על בנייתו של בניין B, שבו 9 קומות ו-80 יח״ד, משלב השיווק ועד למסירת המפתח. העברת הבניין לקבוצת הרכישה תאפשר לקבוצת מור להפחית את הוצאות המימון הכבדות איתן היא מתמודדת.

הבניינים האחרים המתוכננים בפרוייקט ״Dov Tel Aviv״ של קבוצת מור, הם מגדל A בן 39 קומות ו-229 יח״ד, מגדלון C בן 16 קומות ו-70 יח״ד, ובניין מרקמי D בן 9 קומות הכולל מלון בן 80 חדרים וכן 79 יחידות דיור.

בראש המנהלת שתנהל את קבוצת הרכישה עומדים: גיא פלד, מהנדס בהכשרתו, שכיהן בעבר כמנכ"ל דורי בנייה ובתפקידו האחרון כמנכ"ל מגדלי ב.ס.ר לאורך 14 שנים, הוביל וניהל קבוצות רכישה של מגדלי מגורים ופרויקטים רבים בארץ. עו"ד דורון אריאל, בעל משרד בתחומי הנדל"ן, בנקאות ומימון, התחדשות עירונית, חדלות פירעון, חברות וליטיגציה מסחרית, המשמש בנוסף גם כיועץ משפטי לבנקים וחברות גדולות במשק הישראלי. דניאלה פז ארז מונתה על ידי המינהלת לשמאית הפרויקט. יוני אפרתי, מהנדס בהכשרתו, שעומד בראש חברת "אפרתי מדפיס".

השאלה המרכזית שנותרה פתוחה היא מה יהיה המחיר למ״ר בדירות שייבנו ע״י קבוצת הרכישה. במצגת משקיעים בחודש מרץ השנה העריכה קבוצת מור את ההכנסות מהפרוייקט כנגזרת ממחיר ממוצע של 74 אלף ש״ח למ״ר. כעת מעריכים גורמים המקורבים למנהלת קבוצת הרכישה כי המחיר למ״ר ישקף ירידה של לפחות 20% בממוצע מהמחיר שצויין אז.

גורמים בענף ציינו כי "בחברה הבינו את אתגרי התקופה ויצרו פתרונות יצירתיים בדמות שותפויות חזקות, שיודעות להניע פרויקטים כאלו״.

מקבוצת מור נמסר כי ״במסגרת יישום התוכנית האסטרטגית ועל פי לוחות הזמנים החלה מכירת הבניין הראשון. מהלך זה לצד מהלכים נוספים יפחיתו את הוצאות המימון על החברה״.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post קבוצת מור מתכננת להעביר בניין במתחם אשכול לידי קבוצת רכישה appeared first on רובע שדה דב.

חברת אביסרור תבנה ברובע שדה דב 406 דירות בשטח של 7.3 דונם במתחם אשכול. הפרויקט כולל מגדל מגורים בן 34 קומות, ובנייה מרקמית של בניינים בני 9, 12 ו-16 קומות. כמו כן, יכלול הפרויקט שטחי מסחר.

תמהיל הדירות בפרויקט מגוון, וכולל דירות בנות 2 ,2.5, 3, 4 ו-5 חדרים ופנטהאוזים מפוארים. כ-25% מהדירות יהיו דירות קטנות בנות שני חדרים. הפרויקט כולל גם בריכת שחייה פנימית פרטית, מתחם ספא פרטי, חדר כושר, חדר ישיבות גדול, עמדת שומר 24/7, אשכול גני ילדים וחללים משותפים אחרים לשימוש הדיירים שינוהלו על ידי אפליקציה ייעודית. המטרה הינה ליצור בפרויקט שלוחה של הבית, עם מרחב פנאי פונקציונלי שישתלב בחיי הדיירים ויהווה עבורם גם מקום עבודה, מפגש, משחק ואירוח, כך לדברי החברה.

לדברי האחים ג'קי, אלי ויורם אביסרור: "בבחירת שם הפרויקט חשבנו על חיבור בין עולמות הים והתנועה, ולקשר אותם לחזון החברה הממשיכה את דרכו של אבי המשפחה משה אביסרור ז"ל. השם הנבחר מייצג ערכים של משפחתיות, שורשיות ואהבת הארץ, והוא גם מתחבר למיקום האסטרטגי של הפרויקט על חוף הים. בדרך זו ברכתו של משה אביסרור שורה על הפרויקט".

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post שירת הים של משה: משה אביסרור יונצח בשם הפרויקט ברובע שדה דב – ASHIRA appeared first on רובע שדה דב.

הדירה שמשקיפה לים, נמכרה לקירל עוד לפני פתיחת המכירות לקהל הרחב וכוללת הנחת סלב, אם כי לא נמסר מהי גובה ההנחה שניתנה. עוד מסרה החברה כי קירל תשמש כפרזנטורית של ישראל קנדה בפרויקט.

פרויקט המגורים של ישראל קנדה יכלול כ-480 דירות ב-6 בנייני בוטיק בני 8 קומות כל אחד ומגדל מגורים בן 40 קומות. בהתאם לסטנדרטים הנהוגים בפרוייקטי יוקרה בעולם, המתחם יכלול מתחם עסקים ועבודה, בריכת שחייה, חדר כושר וספא ומועדון דיירים.

המחיר שפורסם משקף מחיר של כ-72 אלף שקלים למ"ר ומעניק חיזוק חיובי ליזמים ברובע שדה דב, שמתמודדים, לנוכח עליית הריבית והאינפלציה, עם סימני שאלה בנושא מחירי הדירות ברובע החדש וסיכויי ההצלחה של שיווק דירות היוקרה לאור התנאים הכלכליים הנוכחיים.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post סלב ברובע שדה דב: נועה קירל רכשה מיני פנטהאוז במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.

שתי התוכניות של המתחם המרכזי והצפוני תחומות לאורך רחוב אבן גבירול ובין הרחובות לוי אשכול, מארק שאגאל ותחנת הכוח רדינג. בסך הכול צפוי לכלול רובע שדה דב 16 אלף דירות, במתחם אשכול שאושר בעבר ייבנו 4,884 דירות. שאר הדירות ייבנו בשני המתחמים החדשים. ברובע כולו פרושים שטחי ציבור בנויים נרחבים הכוללים לצד מוסדות חינוך ותרבות גם מגרשים חומים עליהם תבנה העירייה דיור בר השגה.

מתחם מרכז הרובע

במתחם מרכז הרובע, ייבנו 7,128 דירות מתוכן יוקצו 983 יחידות דיור לטובת דיור בהישג יד (דיור להשכרה/מעונות סטודנטים/מוגן) וכ-300 דירות לטובת יחידות דיור מיוחד (בבעלות העירייה).

על פי התוכניות שהוצגו כ-25% מכלל יחידות הדיור יהיו קטנות (שטח של 60-35 מ"ר), 25% יהיו יח"ד בינוניות בגודלן (85-61 מ"ר) והשאר יהיו דירות גדולות בעלות שטח של 86 מ"ר ומעלה. תמהיל המגורים בהתאם לתוכנית התב"ע הוא מגוון וכולל בנייה מרקמית עד לגובה של 9 קומות סביב חצר משותפת וחזית מסחרית, לצד בנייה לגובה של רבי קומות, חלקם בני 20-18 קומות וחלקם גבוהים יותר, שיתנשאו לגובה של 45-25 קומות.

במתחם המרכזי הוקצו גם כ-65 אלף מ"ר לשטחי מסחר, כ-147 אלף מ"ר לתעסוקה, כ-87 אלף מ"ר למלונאות וכן שטחים למוסדות חינוך וציבור.

את התוכנית ערכו האדריכלים ארי כהן ומיכאל וינד ממשרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים.

מתחם צפון הרובע

התוכנית השנייה שאושרה להפקדה מתייחסת לצפון הרובע והיא כוללת כ-570 אלף מ"ר. במתחם הצפוני ייבנו 4,028 יחידות דיור, מתוכן יוקצו כ-450 יחידות דיור לטובת דיור בהישג יד ועוד 300 יחידות לדיור מוגן.

גם בצפון הרובע תמהיל המגורים הוא בדומה למרכז הרובע, רבע מיחידות המגורים הן קטנות, רבע נוסף דירות בינוניות בגודלן ומחצית הדירות דירות גדלות ששטחן 86 מ"ר ומעלה. במתחם ייבנו דירות להשכרה לטווח ארוך ובמחיר מופחת כמו גם כמו מאות יחידות לדיור מוגן. בדומה למתחם אשכול ולמתחם המרכזי, גם המתחם הצפוני משופע בשצפ"ים, מבני ציבור ומתוכנן בהתאם לעקרונות הבנייה הירוקה והתכנון המתקדם שאושרו בתוכנית המתאר. את התוכנית ערכו האדריכלים יאיר אביגדור ורונן כינורי ממשרד מנעד אדריכלים.

בסך הכל כוללת התוכנית כ-29 אלף מ"ר לשטחי תעסוקה, כ-23 אלף מ"ר לשטחי מסחר, כ-1,320 חדרי מלון וכ-167 דונם לטובת פארקים עירוניים ושטחים פתוחים. על פי התוכנית יתגוררו בשני המתחמים יחד כ-10,500 תושבים ומספר המועסקים בה יסתכם בכ-1,450 עובדים.

*השיקופיות הן מתוך מצגת רשות מקרקעי ישראל בישיבת ההפקדה של הוועדה לתו"ב ת"א. הדמיות: משרד ארי כהן-מיכאל וינד אדריכלות ובינוי ערים ומשרד מנעד אדריכלים;

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post אושרו להפקדה תוכניות מפורטות עבור המתחמים המרכזי והצפוני ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

תוכניות העיצוב שהציגו המשרדים מילבאואר אדריכלים וישר אדריכלים מתכתבות עם תוכנית המתאר, הנותנת דגש להגברת האיכויות העירוניות בצפון תל אביב וליצירת קישוריות חזקה בין המתחם והרובע לסביבתם. התוכניות מטמיעות עקרונות של עירוב שימושים לאורך גריד רחובות ושטחים ציבוריים פתוחים, היוצר רצף עירוני בין שכונות קיימות, שכונות חדשות וחוף הים.

בנוסף, הסתמכו האדריכלים על הוראות בינוי ועיצוב מחייבות לרובע כולו, כפי שבאו לידי ביטוי ב"הנחיות מהנדס העיר לעיצוב אורבני לרובע שדה דב" ופורסמו ביוני 2022. אלה מתייחסות לאיזון בין אחידות אורבנית למגוון אדריכלי, שמירה על שפה אורבנית "תל אביבית" ותכנון המכיל מגוון חברתי.

יחידת תכנון 8 – מילבאואר אדריכלים

מילבאואר אדריכלים תכננו ועיצבו את יחידת תכנון 8 הכוללת בנייני מגורים, מסחר ושטחים פתוחים, שיפותחו על ידי היזמים שיכון ובינוי, משולם לוינשטיין, מבנה, אלייד נדל"ן.

יחידת תכנון מס' 8 כוללת 3 מגרשים בייעוד מגורים ומסחר (108-110), מגרש בייעוד ציבורי ומסחר (404) ושצ"פ. על פי התוכניות שהוצגו בישיבת הוועדה, הבינוי כולל שלושה טיפוסי בניינים: מגדלים שגובהם עד 40 קומות, מגדלונים שגובהם עד 16 קומות ובניינים מרקמיים בני עד 9 קומות. הגדרת שלושה סוגי בניינים המתקיימים זה לצד זה מהווה עקרון מרכזי בהנחיות העיצוב לרובע. עקרונות נוספים הבאים לידי ביטוי בעיצוב השכונה הם: בינוי מלווה רחוב ויצירת חללים ציבוריים: רחובות, שצ"פים, חצרות משותפות עם זיקת הנאה לציבור, שבילים ומעברים. כמו כן, ניתנה התייחסות לחזיתות המסחריות והקולונדות והתייחסות מרכזית לסביבה האקלימית של הבניינים, להצללות ולמשטר הרוחות.

חצרות פנימיות פתוחות לציבור

המבנים מאורגנים סביב חצרות פנימיות אשר לכולן זיקת הנאה לשימוש הציבור. מהנדס העיר תל אביב יפו, אודי כרמלי, התייחס לנושא ואמר: "הבחירה היתה לייצר מרווחים בין הבניינים ולייצר שפה שבתוך החלקות השטח הוא ציבורי בזיקת הנאה לכלל הציבור. התפישה כאן בניגוד לכלל חלקי העיר, שכלל השטחים המשותפים בתוך המגרשים הפרטיים מתפקדים כמגרשים ציבוריים, יש זיקת הנאה. זה גם מכתיב את אופי הבינוי במקום".

במגרש 109, אחד מתוך שלושת המגרשים ביחידה המיועדים למסחר ומגורים, תבנה חברת שיכון ובינוי 324 יחידות דיור המיועדות כולן להשכרה לטווח ארוך.

הבניינים בפינות המגרש מתוכננים כמבנים פיסוליים. המרחק המינימלי בין המבנים נקבע ל-8 מטרים בבנייה המרקמית ול-12 מטרים לבנייה העולה על 9 קומות. בכל מגרש יוצג עיצוב חזיתות מגוון בין הבניינים השונים – כך שתתקיים הבדלה והבחנה בין המגרשים השונים, אשר תקל על התמצאות הולכי הרגל והתושבים.

בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

במגרש 109 מתוכננים מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות.

הבנייה מיועדת למגורים למטרת השכרה לטווח ארוך (20 שנים לפחות) באמצעות חברת "דירה להשכיר", כאשר 50% מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח לזכאים, ו- 50% מהדירות יושכרו בשוק החופשי. שטחי דירות אלו הינן בתמהיל מגוון, כ-50, 75 עד ל- 100 מ"ר, בהתאם לדרישות ולמפרט "דירה להשכיר". הדירות ממוקמות הן בבינוי המרקמי והן במגדל.

חומרי הגמר יהיו בהתאם להנחיות המרחביות העירוניות. כך לדוגמה, גמר חזיתות המבנים יסתמך בעיקר על חיפויים קשיחים כדוגמת – HPL פייברצמנט, זכוכית בגוון בהיר. ליזמים יותר לשלב באופן נקודתי חיפויים בגוונים נוספים.

במבנים המרקמיים יותר חיפוי בטיח לבן ובגוונים בהירים. עמודי קולונדה יהיו לבנים. במגדל יותר שימוש בקירות מסך בחלק מהחזיתות. רפלקטיביות מירבית של הזכוכית במעטפת תוגבל ל-14%.

יחידת תכנון מספר 1 – ישר אדריכלים

ישר אדריכלים הציגו תוכניות בינוי מפורטות ליחידת תכנון מספר 1 הכוללת את מגרש 101 ושצ״פ 601 הצמוד לו מצפון.

יחידת התכנון גובלת ממזרח ברחוב לוי אשכול. התכנון שהציגו ישר אדריכלים כולל 4 מבנים שייבנו על ידי אביסרור משה ובניו. בתכנון מגדל בן 35 קומות (202 יח"ד), ובנייה מרקמית (204 יח"ד) הכוללת מגדלון בן 16 קומות ושני בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות. גם כאן, המבנים תוחמים במרכז המגרש חצר משותפת בזיקת הנאה לציבור.

הדירות עצמן הן בגדלים שונים ובהתאם להנחיות מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב. 50% מכלל הדירות הן דירות קטנות עד 85 מ"ר והמחצית השנייה דירות גדולות יותר.

בקומת הקרקע מוצעים: שטחי מסחר, לובאים, חדרי אופניים, מועדון דיירים, מעליות ירידה לחניונים, ומבנה עבור גן ילדים – חצר לגן ושטח עבור שימושים קהילתיים.

בתת הקרקע מתוכננים: בריכת שחיה, חדרים טכניים, חדרי כושר, אחסנה וחניונים לרכב ולאופנים. ומה בקומת הגג? את הגג שומרים להתקנת מערכות מתקדמות לייצור אנרגיה.

העיצוב האדריכלי

בנין צפון מערבי – N1, מרקמי בגובה 9 קומות, מחולק לשני נפחים – 3 קומות המגורים הראשונות רחבות ומקרות את הרמפה. 4 קומות המגורים הנותרות צרות יותר ונמצאות בנסיגה. בקומת הקרקע מתוכנן לובי למגורים ומבנה ציבורי שישמש כגן ילדים עם 2 כיתות לימוד ושטחים נלווים עבור שימוש זה ועבור פונקציה ציבורית לשימוש קהילתי. לכיתות הגן יועדה חצר מגודרת ומקורה להצללה והגנה מפני נפילת חפצים מלמעלה.

בנין צפון מזרחי – N2, מרקמי בן 9 קומות ומגדלון בן 16 קומות וקומת גג טכני. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים.

בנין דרום מזרחי – S2, מרקמי בן 9 קומות. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים. בפאה הדרומית מתוכננת קולונדה.

בנין דרום מערבי – S1, מרקמי בן 9 קומות ומעליו מגדל בן 35 קומות וקומת גג טכני. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים. בפאה הדרומית מתוכננת קולונדה. למגדל צדודית גלית. צורה זו תומכת ביצירת גיוון תמהיל שטח הדירות. כלל המרפסות פונות מערבה. החזית המזרחית של המגדל חצויה ל-2 על ידי חזית שקופה למעליות, החושפת את התנועה הוורטיקלית של הבניין כלפי העיר.

בנייני העתיד: פחות חניה, יותר עצים

מעבר לאסתטיקה הניכרת של הבניינים שהציגו שני המשרדים בתכנון המגורים החדשים, ניתן דגש לפיתוח הסביבתי, בנייה ירוקה והפחתה משמעותית של טביעת הרגל הפחמנית. עקרונות מתקדמים של מיחזור, שימור אנרגיה והפחתת העומס על הכבישים מקבלים בתוכניות החדשות ביטוי תכנוני. כך לדוגמה, תקן החניה למכוניות נקבע לפי תמ"ל 3001 למכונית אחת לכל יחידת דיור. במקביל, ניתנה עדיפות ובולטות לחניות אופניים (2.5 זוגות אופניים לכל יחידת דיור). אלה ימוקמו בחדרים ייעודיים בקומת הקרקע ובמרתף ומעליות ייעודיות או רמפת אופניים מקומת הקרקע יעזרו להוביל את האופניים.

ההפחתה בכלי הרכב ובתקן החניה מלווה גם בנגישות גבוהה מאוד לתחבורה ציבורית ובחיבור תושבי השכונה לקו הירוק של הרכבת הקלה ולמטרו העתידי – רכבת תחתית של שלושה קווים שתהווה מערכת משלימה לדנקל.

מערכות הבניין יהיו גם הן מתקדמות. על פי ההנחיות כל בניין יתפקד כיחידת אנרגיה עצמאית ויצטרך לייצר כ-10% אנרגיה מסך התצרוכת שלו. לשם כך יותקנו תאים פוטו-וולטאיים על הגג ועל דפנות הבניין.

בנושא אצירה, פינוי אשפה ומיחזור – יעשה חיבור למערכת פנאומטית ותוכננו חדרי פינוי אשפה קומתיים למגורים וחדרי פינוי אשפה למסחר בקומת הקרקע.

חדרי המיחזור של המגורים ושל יחידות המסחר ימוקמו בקומת המרתף. חברת ניהול תרכז את הפסולת מכל חדרי המיחזור בחדר אצירה מרכזי בקומת המרתף.

ביום הפינוי תועלה הפסולת במעלית לחדר ריכוז בקומת הקרקע. ריכוז הפסולת וסידורה עד לפינויה יעשה בחדר אשפה סגור ויבוצע ע"י חברת ניהול. לא יותרו העמדת פחים ברחוב או בחצרות.

מהנדס העיר: "מדובר בעיר חדשה"

מהנדס העיר תל אביב-יפו אודי כרמלי ציין בישיבת הוועדה לתו"ב בה אושרו תוכניות העיצוב כי "חשוב להבין שכל המרחב הזה, נכון זיהיתם, מדובר בעיר חדשה. יש כאן תוכניות פרוגרמתיות לכלל המרחב. לא כל פרויקט לוקח על עצמו את כלל השימושים כמו בתוכניות מפורטות ברחבי העיר. כל אחד מקבל על עצמו משימה מאוד מפורטת. לדוגמה הפרויקט הזה קיבל שטח ציבורי משמעותי (גן ילדים. ר.פ)".

עוד הוא הוסיף כי "ההסתכלות שלנו היא כלל רובעית ולא פר תוכנית. התפקיד שלנו לוודא שכל תוכנית לוקחת על עצמה את המטלות הכלל רובעיות".

כרמלי הוסיף והדגיש כי "כמעט 70% מהשטח של רובע שדה דב הוא שטח ציבורי: דרכים, פארקים, שטחים חומים. יש כאן שטחים גדולים לטובת הציבור. לדבריו בשטחים החומים ברובע החדש מתכננת היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב קאנטרי, בית חולים ומענה לכלל הצרכים הציבוריים הנדרשים לרובע החדש.

לקריאה נוספת: פרוייקטי מגורים במתחם אשכול

The post תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.