תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.

חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.

מסחר בצירים המרכזיים של הרובע

עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.

בין נמל תל אביב להרצליה

אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.

אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.

המסחר גולש גם לחצרות הבניינים

אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.

"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני  והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.

מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".

"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.

"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".

מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".

מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.

"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".

אוכלוסייה עם כוח קנייה

מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.

על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.

אזור תיירותי חדש

ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.

"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".

דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני,  ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.

The post לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

תוכניות העיצוב שהציגו המשרדים מילבאואר אדריכלים וישר אדריכלים מתכתבות עם תוכנית המתאר, הנותנת דגש להגברת האיכויות העירוניות בצפון תל אביב וליצירת קישוריות חזקה בין המתחם והרובע לסביבתם. התוכניות מטמיעות עקרונות של עירוב שימושים לאורך גריד רחובות ושטחים ציבוריים פתוחים, היוצר רצף עירוני בין שכונות קיימות, שכונות חדשות וחוף הים.

בנוסף, הסתמכו האדריכלים על הוראות בינוי ועיצוב מחייבות לרובע כולו, כפי שבאו לידי ביטוי ב"הנחיות מהנדס העיר לעיצוב אורבני לרובע שדה דב" ופורסמו ביוני 2022. אלה מתייחסות לאיזון בין אחידות אורבנית למגוון אדריכלי, שמירה על שפה אורבנית "תל אביבית" ותכנון המכיל מגוון חברתי.

יחידת תכנון 8 – מילבאואר אדריכלים

מילבאואר אדריכלים תכננו ועיצבו את יחידת תכנון 8 הכוללת בנייני מגורים, מסחר ושטחים פתוחים, שיפותחו על ידי היזמים שיכון ובינוי, משולם לוינשטיין, מבנה, אלייד נדל"ן.

יחידת תכנון מס' 8 כוללת 3 מגרשים בייעוד מגורים ומסחר (108-110), מגרש בייעוד ציבורי ומסחר (404) ושצ"פ. על פי התוכניות שהוצגו בישיבת הוועדה, הבינוי כולל שלושה טיפוסי בניינים: מגדלים שגובהם עד 40 קומות, מגדלונים שגובהם עד 16 קומות ובניינים מרקמיים בני עד 9 קומות. הגדרת שלושה סוגי בניינים המתקיימים זה לצד זה מהווה עקרון מרכזי בהנחיות העיצוב לרובע. עקרונות נוספים הבאים לידי ביטוי בעיצוב השכונה הם: בינוי מלווה רחוב ויצירת חללים ציבוריים: רחובות, שצ"פים, חצרות משותפות עם זיקת הנאה לציבור, שבילים ומעברים. כמו כן, ניתנה התייחסות לחזיתות המסחריות והקולונדות והתייחסות מרכזית לסביבה האקלימית של הבניינים, להצללות ולמשטר הרוחות.

חצרות פנימיות פתוחות לציבור

המבנים מאורגנים סביב חצרות פנימיות אשר לכולן זיקת הנאה לשימוש הציבור. מהנדס העיר תל אביב יפו, אודי כרמלי, התייחס לנושא ואמר: "הבחירה היתה לייצר מרווחים בין הבניינים ולייצר שפה שבתוך החלקות השטח הוא ציבורי בזיקת הנאה לכלל הציבור. התפישה כאן בניגוד לכלל חלקי העיר, שכלל השטחים המשותפים בתוך המגרשים הפרטיים מתפקדים כמגרשים ציבוריים, יש זיקת הנאה. זה גם מכתיב את אופי הבינוי במקום".

במגרש 109, אחד מתוך שלושת המגרשים ביחידה המיועדים למסחר ומגורים, תבנה חברת שיכון ובינוי 324 יחידות דיור המיועדות כולן להשכרה לטווח ארוך.

הבניינים בפינות המגרש מתוכננים כמבנים פיסוליים. המרחק המינימלי בין המבנים נקבע ל-8 מטרים בבנייה המרקמית ול-12 מטרים לבנייה העולה על 9 קומות. בכל מגרש יוצג עיצוב חזיתות מגוון בין הבניינים השונים – כך שתתקיים הבדלה והבחנה בין המגרשים השונים, אשר תקל על התמצאות הולכי הרגל והתושבים.

בינוי, חזיתות המבנים ומעטפת

במגרש 109 מתוכננים מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות.

הבנייה מיועדת למגורים למטרת השכרה לטווח ארוך (20 שנים לפחות) באמצעות חברת "דירה להשכיר", כאשר 50% מהדירות יושכרו בשכ"ד מפוקח לזכאים, ו- 50% מהדירות יושכרו בשוק החופשי. שטחי דירות אלו הינן בתמהיל מגוון, כ-50, 75 עד ל- 100 מ"ר, בהתאם לדרישות ולמפרט "דירה להשכיר". הדירות ממוקמות הן בבינוי המרקמי והן במגדל.

חומרי הגמר יהיו בהתאם להנחיות המרחביות העירוניות. כך לדוגמה, גמר חזיתות המבנים יסתמך בעיקר על חיפויים קשיחים כדוגמת – HPL פייברצמנט, זכוכית בגוון בהיר. ליזמים יותר לשלב באופן נקודתי חיפויים בגוונים נוספים.

במבנים המרקמיים יותר חיפוי בטיח לבן ובגוונים בהירים. עמודי קולונדה יהיו לבנים. במגדל יותר שימוש בקירות מסך בחלק מהחזיתות. רפלקטיביות מירבית של הזכוכית במעטפת תוגבל ל-14%.

יחידת תכנון מספר 1 – ישר אדריכלים

ישר אדריכלים הציגו תוכניות בינוי מפורטות ליחידת תכנון מספר 1 הכוללת את מגרש 101 ושצ״פ 601 הצמוד לו מצפון.

יחידת התכנון גובלת ממזרח ברחוב לוי אשכול. התכנון שהציגו ישר אדריכלים כולל 4 מבנים שייבנו על ידי אביסרור משה ובניו. בתכנון מגדל בן 35 קומות (202 יח"ד), ובנייה מרקמית (204 יח"ד) הכוללת מגדלון בן 16 קומות ושני בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות. גם כאן, המבנים תוחמים במרכז המגרש חצר משותפת בזיקת הנאה לציבור.

הדירות עצמן הן בגדלים שונים ובהתאם להנחיות מחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב. 50% מכלל הדירות הן דירות קטנות עד 85 מ"ר והמחצית השנייה דירות גדולות יותר.

בקומת הקרקע מוצעים: שטחי מסחר, לובאים, חדרי אופניים, מועדון דיירים, מעליות ירידה לחניונים, ומבנה עבור גן ילדים – חצר לגן ושטח עבור שימושים קהילתיים.

בתת הקרקע מתוכננים: בריכת שחיה, חדרים טכניים, חדרי כושר, אחסנה וחניונים לרכב ולאופנים. ומה בקומת הגג? את הגג שומרים להתקנת מערכות מתקדמות לייצור אנרגיה.

העיצוב האדריכלי

בנין צפון מערבי – N1, מרקמי בגובה 9 קומות, מחולק לשני נפחים – 3 קומות המגורים הראשונות רחבות ומקרות את הרמפה. 4 קומות המגורים הנותרות צרות יותר ונמצאות בנסיגה. בקומת הקרקע מתוכנן לובי למגורים ומבנה ציבורי שישמש כגן ילדים עם 2 כיתות לימוד ושטחים נלווים עבור שימוש זה ועבור פונקציה ציבורית לשימוש קהילתי. לכיתות הגן יועדה חצר מגודרת ומקורה להצללה והגנה מפני נפילת חפצים מלמעלה.

בנין צפון מזרחי – N2, מרקמי בן 9 קומות ומגדלון בן 16 קומות וקומת גג טכני. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים.

בנין דרום מזרחי – S2, מרקמי בן 9 קומות. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים. בפאה הדרומית מתוכננת קולונדה.

בנין דרום מערבי – S1, מרקמי בן 9 קומות ומעליו מגדל בן 35 קומות וקומת גג טכני. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר, לובי כניסה לדירות, חדר אופניים ומועדון דיירים. בפאה הדרומית מתוכננת קולונדה. למגדל צדודית גלית. צורה זו תומכת ביצירת גיוון תמהיל שטח הדירות. כלל המרפסות פונות מערבה. החזית המזרחית של המגדל חצויה ל-2 על ידי חזית שקופה למעליות, החושפת את התנועה הוורטיקלית של הבניין כלפי העיר.

בנייני העתיד: פחות חניה, יותר עצים

מעבר לאסתטיקה הניכרת של הבניינים שהציגו שני המשרדים בתכנון המגורים החדשים, ניתן דגש לפיתוח הסביבתי, בנייה ירוקה והפחתה משמעותית של טביעת הרגל הפחמנית. עקרונות מתקדמים של מיחזור, שימור אנרגיה והפחתת העומס על הכבישים מקבלים בתוכניות החדשות ביטוי תכנוני. כך לדוגמה, תקן החניה למכוניות נקבע לפי תמ"ל 3001 למכונית אחת לכל יחידת דיור. במקביל, ניתנה עדיפות ובולטות לחניות אופניים (2.5 זוגות אופניים לכל יחידת דיור). אלה ימוקמו בחדרים ייעודיים בקומת הקרקע ובמרתף ומעליות ייעודיות או רמפת אופניים מקומת הקרקע יעזרו להוביל את האופניים.

ההפחתה בכלי הרכב ובתקן החניה מלווה גם בנגישות גבוהה מאוד לתחבורה ציבורית ובחיבור תושבי השכונה לקו הירוק של הרכבת הקלה ולמטרו העתידי – רכבת תחתית של שלושה קווים שתהווה מערכת משלימה לדנקל.

מערכות הבניין יהיו גם הן מתקדמות. על פי ההנחיות כל בניין יתפקד כיחידת אנרגיה עצמאית ויצטרך לייצר כ-10% אנרגיה מסך התצרוכת שלו. לשם כך יותקנו תאים פוטו-וולטאיים על הגג ועל דפנות הבניין.

בנושא אצירה, פינוי אשפה ומיחזור – יעשה חיבור למערכת פנאומטית ותוכננו חדרי פינוי אשפה קומתיים למגורים וחדרי פינוי אשפה למסחר בקומת הקרקע.

חדרי המיחזור של המגורים ושל יחידות המסחר ימוקמו בקומת המרתף. חברת ניהול תרכז את הפסולת מכל חדרי המיחזור בחדר אצירה מרכזי בקומת המרתף.

ביום הפינוי תועלה הפסולת במעלית לחדר ריכוז בקומת הקרקע. ריכוז הפסולת וסידורה עד לפינויה יעשה בחדר אשפה סגור ויבוצע ע"י חברת ניהול. לא יותרו העמדת פחים ברחוב או בחצרות.

מהנדס העיר: "מדובר בעיר חדשה"

מהנדס העיר תל אביב-יפו אודי כרמלי ציין בישיבת הוועדה לתו"ב בה אושרו תוכניות העיצוב כי "חשוב להבין שכל המרחב הזה, נכון זיהיתם, מדובר בעיר חדשה. יש כאן תוכניות פרוגרמתיות לכלל המרחב. לא כל פרויקט לוקח על עצמו את כלל השימושים כמו בתוכניות מפורטות ברחבי העיר. כל אחד מקבל על עצמו משימה מאוד מפורטת. לדוגמה הפרויקט הזה קיבל שטח ציבורי משמעותי (גן ילדים. ר.פ)".

עוד הוא הוסיף כי "ההסתכלות שלנו היא כלל רובעית ולא פר תוכנית. התפקיד שלנו לוודא שכל תוכנית לוקחת על עצמה את המטלות הכלל רובעיות".

כרמלי הוסיף והדגיש כי "כמעט 70% מהשטח של רובע שדה דב הוא שטח ציבורי: דרכים, פארקים, שטחים חומים. יש כאן שטחים גדולים לטובת הציבור. לדבריו בשטחים החומים ברובע החדש מתכננת היחידה לתכנון אסטרטגי בעיריית תל אביב קאנטרי, בית חולים ומענה לכלל הצרכים הציבוריים הנדרשים לרובע החדש.

לקריאה נוספת: פרוייקטי מגורים במתחם אשכול

The post תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.