המגרש בייעוד תעסוקה, מסחר ולוגיסטיקה כולל  4,473 מ"ר וניתן להקים בו כ-18,000 מ״ר של שטחים עיקריים, מתוכם 12,705 מ"ר לתעסוקה, 1,750 מ"ר למסחר ו-3,780 מ"ר לאחסנה. לכך מתווספים עוד כ-13,000 מ"ר שטחי שירות.

ההצעה של חברת פאנגאיה מקבוצת ישראל קנדה, עמדה על 126.77 מיליון שקלים, סכום שנמוך בכ-11% מאומדן העירייה, שהסתכם ב-142 מיליון שקלים. חברה נוספת שהשתתפה במכרז הציעה סכום נמוך משמעותית, שהסתכם ב-40.25 מיליון שקלים.

בדיון שקדם להצעת ההחלטה, שדורשת את אישור מליאת עיריית תל אביב, צוין כי שמונה חברות השתתפו במפגש היזמים שערכה העירייה לקראת המכרז, אך שתיים בלבד הגישו הצעות. את הפער הסבירו בוועדה בתנאי השוק הנוכחיים וחשש היזמים מלקיחת סיכונים.

למרות שההצעה הזוכה נמוכה בכ-15 מיליון שקלים מהאומדן במכרז, ציינה חברת הוועדה מירית איב רוזנבאום, כי המכרז חשוב להתנעת הפעילות בשדה דב. עוד ציינה כי הפער סביר גם לאור אי הוודאויות הכרוכות בהקמת וניהול המרלו"ג.

המגרש בו זכתה החברה מיועד למסחר ותעסוקה ולהקמת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג) שכונתי, והוא צמוד למגרש 111 המצוי גם הוא בבעלות ישראל קנדה ובו היא בונה את פרויקט Rainbow Tel Aviv. על פי דיווחי החברה ישראל קנדה כבר מכרה למעלה מ-200 דירות בפרויקט.

המרלו״ג המתוכנן במגרש יספק שירותים לכלל העסקים בשכונת אשכול ויוכל אף להעניק שירותים לעסקים מחוץ לשכונה. הצורך בהקמת מרלו״ג בשכונה מקורו בתפיסה לוגיסטית חדשה של עיריית תל אביב, שבמסגרתה יחולו הגבלות על תנועת רכבים כבדים ועל אפשרויות הפריקה והטעינה בסמיכות לבתי העסק ברובע החדש.

מחירי המגרשים בשדה דב עלו בחודשים האחרונים שוב לכותרות. לאחרונה רכשה חברת י.ח דמרי את מגרש 107 במתחם אשכול בשדה דב, תמורת 1.1 מיליארד שקלים. הקרקע נרכשה מנושי חברת חנן מור לשעבר, שרכשה את הקרקע בשנת 2021 תמורת 1.4 מיליארד שקלים. אינדיקציה נוספת למחירי השוק תתקבל בקרוב ממכירת מגרש 103 שיועמד למכירה לאחר שאושרה בקשתה של קבוצת נחמיאס לביצוע הליך פירוק שיתוף. בנובמבר 2022 שילמה החברה 654 מיליון שקלים כולל הוצאות פיתוח בסך כ-27 מיליון שקלים עבור מגרש 103, המשתרע על פני 5.2 דונם ומיועד לבניית 337 יחידות דיור ושטחי מסחר.

לקריאה נוספת: תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר

The post קבוצת ישראל קנדה תרכוש בשדה דב קרקע להקמת מרלו״ג appeared first on רובע שדה דב.

"אנו מקדמים תוכנית כוללת לתחבורה ולהתניידות, שתייצר אלטרנטיבות יעילות ירוקות ומתקדמות. בראש יעמדו הולכי הרגל, אשר נוחותם ובטיחותם יזכו לתשומת לב מרבית", ציין אז ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי. "…אין דרך אחרת", הוא הוסיף. "הפקקים הולכים ומתארכים, הצפיפות הולכת ומורגשת, ולכולם ברור שנדרשים שינויים דרסטיים כדי שבסופו של התהליך, העיר שלנו תעמוד בשורה אחת עם הערים המתקדמות בעולם".

בארבע השנים שחלפו מאז, יישמה עיריית תל אביב שינויים מרחיקי לכת בהתנהלות התחבורתית בעיר שכללה מספר מהלכים כמו הפחתת מקומות חניה, סגירת רחובות לתנועת רכבים והפיכתם למוטי הליכה, תיעדוף תחבורה ציבורית, הסדרת התנועה של כלי רכב דו גלגליים והסדרת אזורי פריקה וטעינה למשאיות ושעות מותרות לעבודה.

תפישה לוגיסטית חדשה בשדה דב

רובע שדה דב תוכנן מראש בהתאם לעקרונות המהפכה התחבורתית המצויינים מעלה, כשאחד המרכיבים המשמעותיים הוא יישום של תפישה לוגיסטית חדשנית במרחב העירוני.

בחודש שעבר פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת מגרש בשכונת אשכול, המיועד למסחר, תעסוקה והקמת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג). מסמכי המכרז מאפשרים הצצה אל העתיד התחבורתי במתחם החדש, ואת השפעתו המיטיבה של המרלו״ג והתפישה הלוגיסטית החדשה על המרחב הציבורי.

המהלך נועד בראש ובראשונה להפחית משמעותית כניסת משאיות ורכבים מסחריים לשכונה. זאת בנוסף לתרומה שתהיה למערכת פינוי האשפה הפנאומטית, שצפויה לייתר לחלוטין כניסת משאיות פינוי אשפה לרובע.

רכבים ירוקים

על פי המכרז משאיות האספקה ינותבו למרלו"ג, המתוכנן להיבנות על מגרש 306, המצוי בפאתי הרובע, בחלקו הדרומי של אשכול.

משם יועברו הסחורות והחבילות לחלוקה בתוך העיר, לכלל העסקים וללקוחות פרטיים גם יחד, באמצעות אופני משא חשמליים, שקטים, נקיים וקטנים, המותאמים לנוע בשכונה. רכבים ירוקים אלה ישולבו בביצוע משלוחים לבתי עסק וללקוחות מסניפי חנויות, סופרמרקטים, חברות הפצה ושילוח. המרלו"ג יצטרך לספק סחורה מגוונת למבחר העסקים הצפויים בעיר: החל ממוצרי מזון קפואים, מצוננים וטריים, המשך ברהיטים, כלי בית, ציוד משרדי וכל ציוד נדרש אחר.

בעתיד: אספקה אווירית

לא מן הנמנע, שגם רחפנים ישולבו בעתיד במערך הפצת הסחורה ברחבי השכונה. כזכור, מיזם הרחפנים הלאומי של ישראל התקיים ב-11 רשויות שונות, ביניהן, תל אביב. על פי נתוני רשות התעופה האזרחית, למעלה מ-20 אלף טיסות בוצעו עד היום בעזרת למעלה מ-20 סוגים שונים של רחפנים. הרחפנים לקחו חלק בפיילוט שנועד לבחון את יכולת השימוש המסחרי בהם במרחב העירוני. אגב, הרחפן הכבד ביותר שלקח חלק בניסוי זה שוקל חצי טון ונושא משאות כבדים מאוד.

פיילוט פריקה וטעינה למשאיות

התפישה הלוגיסטית של המרלו"ג בשכונת אשכול מבוססת על מסקנות שהוסקו מתוך פיילוט 'פריקה וטעינה' למשאיות שערכה עיריית תל אביב בשנת 2020 בשיתוף עם חברות שילוח, התאחדות התעשיינים ואיגוד לשכות המסחר.

הפיילוט נמשך כחצי שנה בתחום הרחובות בן יהודה, בוגרשוב, שד' בן ציון, מרמורק, אבן גבירול ופרישמן ובמסגרתו ביצעה העירייה מספר פעולות כמו התאמת היצע חניות פריקה וטעינה ושעות פריקה וטעינה לביקושים; מתן אפשרות לפריקה וטעינה בשעות מסוימות בנתיבי נסיעה; אכיפה מוגברת לעבירות תנועה שמבצעות חברות ההפצה, לצד אכיפה של כלי רכב פרטיים המפריעים לפעילות כלי הרכב המסחריים; מיפוי מיקומי אזורי פריקה וטעינה בעיר והנגשת המידע במערכת ה-GIS העירונית.

משאיות כמוקד חיכוך

הפיילוט שנערך נועד לשפר את תנועת רכבי השילוח וההפצה בעיר. הסיבה ברורה: משאיות אספקה לעסקים, בינוניות וגדולות, גורמות להפרעות תנועה הרבה מעבר לחלקן היחסי בסך כלי הרכב בעיר.

על פי נתוני עיריית תל אביב, בשנת 2020 נכנסו בכל יום לעיר כ-6,003 משאיות וכ-21,537 כלי רכב מסחריים. כאמור, מדובר באחוזים בודדים מסך כלי הרכב שנכנסים לעיר, אולם הצורך לעמוד על צירי התנועה המרכזיים למשך זמן הפריקה, בחלק מהמקרים תוך חסימת הנתיב, מייצר עשרות מוקדי חיכוך הפוגעים בזרימת התנועה, תורמים לזיהום האוויר ומסכנים את הולכי הרכב ונהגי הרכבים הפרטיים בהיבטים של נראות ובטיחות.

0.5% מסך התנועה: משאיות כבדות

ההפחתה המתוכננת של כניסת כלי רכב כבדים ומסחריים לשכונת אשכול היא משמעותית ומשתלבת עם תפישת התחבורה הכוללת ברובע.

המתחם מתוכנן כמוטה הולכי רגל, אופניים ותחבורה ציבורית. רחובות המתחם מתוכננים עם מדרכות רחבות, במיוחד באזור קולונדות מסחריות כדי לעודד הליכה. מערכת שבילי הליכה רחבה מתפרסת גם גם בשצ"פים ובשפ"פים, ושתי תחנות מטרו ישמשו את תושביה העתידיים של השכונה.

כזכור, שכונת אשכול מהווה חלק מרובע שדה דב והיא מתוכננת לאכלס כ-12,500 תושבים ומספר רב של עסקים מסוגים שונים. על פי תוכנית המתאר, נפחי התנועה החזויים בשכונת אשכול, בשני הרחובות המרכזיים, לוי אשכול ושי עגנון יסתכמו בכ-2,250 כלי רכב בשעות השיא.  95.8% מסך כלי הרכב יהיו פרטיים, 1.5% משאיות בינוניות, 0.5% משאיות כבדות, 1.2% אוטובוסים ו-1% אופנועים.

את הנתונים סיפקה חברת מ.ת.נ תנועה ותחבורה בהתבסס על ספירות תנועה שבוצעו בשנת 2019 ברחוב 2040 בצפון תל אביב ולאחר התאמות לאופי הרחובות בשדה דב.

המטרה: שיפור איכות החיים ברובע

"התכנון מיישם תפיסה אורבנית להפחתת מטרדים ולחץ תחבורתי, מניעת זיהומים ושחרור עומס תפעולי נגיש לטובת איכות חיים וסביבה בריאה יותר".  פירטה עיריית תל אביב יפו בנוגע לתפישה הלוגיסטית המפורטת במכרז.

"תשתיות התחבורה והחניה של הרובע וגם הרגולציה שיש בכוונת העירייה להחיל על סדרי התחבורה והחניה ברובע, מתוכננים באופן שיגביל תנועת רכבים כבדים וכן את אפשרויות הפריקה והטעינה בסמיכות לבתי העסק, וזאת בהסתמך על תפקוד איכותי ויעיל של המרכזים הלוגיסטיים השכונתיים".

המטרה המוצהרת של המהלך היא "לשיפור איכות החיים ברובע", הדגישה עיריית תל אביב והוסיפה: "שימוש במרלו"גים, כדוגמת מרלו"ג שדה דב, עשוי לשמש כחלופה יעילה לתהליך הקיים ולסייע בצמצום תנועת רכבי השילוח ברחובות העיר במקביל לשיפור השירות לחברות ההפצה והשילוח".

"כוונת העירייה היא שהפצת הסחורות ברחבי השכונה במתווה המתואר לעיל, תשפר את בטיחות משתמשי הדרך, הולכי הרגל, תצמצם מטרדי רעש, תפחית תנועה תפעולית כבדה, תקטין את זיהום האוויר, תשפר את איכות החיים, תחסוך בשטחי אחסון ובשטחים תפעוליים, תצמצמם את זמן וכמות המשלוחים לעסקים וללקוחות הקצה", סיכמה העירייה.

לקריאה נוספת: עיריית תל אביב מעמידה למכירה מגרש בבעלותה במתחם אשכול

The post תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר appeared first on רובע שדה דב.

על פי הנתונים שפרסם אגף נכסי העירייה, שטח המגרש הוא 4,473 מ"ר וניתן להקים בו כ-18,000 מ״ר של שטחים עיקריים, מתוכם 12,705 מ"ר לתעסוקה, 1,750 מ"ר למסחר ו-3,780 מ"ר לאחסנה. לכך מתווספים עוד כ-12,000 מ"ר שטחי שירות.

מיקום מגרש 306 – בחלקו הדרומי של מתחם אשכול. על פי הנחיות הבינוי, הבנייה תתאפשר עד לגובה של 11 קומות, מתוכן, חמש קומות מרתף, וקומה אחת לפחות מתחת למפלס מי התהום, שדורשת עלויות בנייה גבוהות יותר. המרכז הלוגיסטי יוקם בקומת קרקע שגובהה האפשרי הוא עד תשעה מטרים, ובשתי קומות מרתף מתחתיה.

המרלו״ג יספק שירותים לכלל העסקים בשכונת אשכול ויוכל אף להעניק שירותים לעסקים מחוץ לשכונה. הצורך בהקמת מרלו״ג בשכונה מקורו בתפיסה לוגיסטית חדשה של עיריית תל אביב, שבמסגרתה יחולו הגבלות על תנועת רכבים כבדים ועל אפשרויות הפריקה והטעינה בסמיכות לבתי העסק ברובע החדש. על פי תוכנית המתאר ברובע שדה דב כולו מתוכננים כ-126 אלף מ"ר למסחר, ובמתחם אשכול לבדו כ-45 אלף מ"ר למסחר.

שווי המגרש: למעלה מ-100 מיליון שקלים

זכויות עיריית תל אביב-יפו בקרקעות מתחם אשכול מהוות 3.24% מכלל הזכויות במתחם, ולמעלה ממחציתן (1.73%) נמצאות במגרש 306 המוצע כעת למכירה.

משרד צ'רניאבסקי שמאות מקרקעין העריך בפברואר 2021 את שווי המגרש בכ-115 מיליון שקל על פי החלוקה הבאה:

• זכויות לשטחי מסחר – 38 מיליון שקלים, לפי 21,700 שקלים למ״ר;
• זכויות לשטחי תעסוקה – 66 מיליון שקלים, לפי 5,200 שקלים למ״ר;
• זכויות לשטחי לוגיסטיקה (מרלו״ג) – 19.7 מיליון שקלים, לפי 5,200 שקלים למ״ר;

שווי הזכויות הבסיסי של המגרש הוערך בכ-123.7 מיליון שקלים והשווי הסופי, לאחר הכפלה במקדם השימוש למסחר, תעסוקה ומלונאות ומקדם מי תהום, הוערך ב-115.7 מיליון שקלים. כאמור, נתונים אלו הם משנת 2021 וסביר להניח ששווי המגרש העדכני גבוה יותר.

המכרז ייסגר להצעות בסוף יוני 2024. מספר המציעים וגובה ההצעות יאפשרו לקבל אינדיקציה מעניינת לגבי אטרקטיביות שטחי הנדל״ן המסחרי ברובע החדש.

לקריאה נוספת: לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב

The post עיריית תל אביב מעמידה למכירה מגרש בבעלותה במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.