"זה חוסך את כל הבירוקרטיה של העירייה", אומר אדריכל גידי בר אוריין, שותף במשרד בר אוריין אדריכלים, מהראשונים בישראל שנכנסו למסלול החדש ואף קיבל כבר את היתר הרישוי הראשון מסוג זה – לפרויקט ברחוב מוהליבר בתל אביב. "העירייה מסיימת את תפקידה בשלב תוכנית העיצוב – שם נסגרות החזיתות, הנפחים, כל הדברים שחשובים לה. כל השאר הם דברים טכניים. פשוט מרימים פה בניין".

ממוהליבר לשדה דב הדרך קצרה. בר אוריין מגיש במסלול מורשה להיתר שתי תוכניות ברובע שדה דב – לפרויקט FIRST של קבוצת האחים חג'ג' ולפרויקט של לוזון רונסון מור. בשני הפרויקטים משולבים מגדלים של 45 קומות לצד בניינים מרקמיים. בנוסף, שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע – בניינים של תשע קומות ייצאו אף הם להיתר במסלול החדש.

"אצל לוזון אנחנו על סף סיום תוכנית העיצוב – עניין של שבועות ספורים", מספר בר אוריין. "השלב הבא הוא הכנת תיק מידע במשך כחודשיים, ולאחריו היתר בנייה שלוקח כשמונה חודשים. במקרה הכי גרוע – עשרה חודשים. לעומת היתרי בנייה של היזמים במתחם אשכול שהוצאתם ארכה כשנתיים וחצי עד שלוש שנים".

משרדי האדריכלים הגדולים נערכים

אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מתכנן בשדה דב שני פרויקטים במסלול רישוי אדריכלי: פרויקט של שפיר מגורים במגרש 3107 בצפון הרובע – שתוכנית העיצוב שלו כבר אושרה בוועדה המקומית – ופרויקט של היזם יוסי אברהמי במגרש 3109 בצפון הרובע.

כדי להיכנס למסלול, שנהב מוביל מהלך חדש: הוא מקים חברת רישוי עצמאית, נפרדת ממשרד האדריכלות, שבראשה עומד אדריכל אלון טל חנני, בכיר לשעבר במדור הרישוי של עיריית תל אביב. "המטרה היא לייצר 'מתח בריא'. בודק הרישוי אצלנו יגיד לאדריכל המתכנן: 'זה לא עובר, תחזור לשולחן'. הרישוי חייב להיות 100% כשר ומקצועי, כדי שאף אחד לא יוכל לתקוף את ההיתר משפטית בעתיד. האדריכל הופך למעשה לסוג של 'עירייה קטנה' בתוך המשרד".

בר אוריין היה הנחשון, אך הוא כבר לא לבד. שנהב מציין שמרבית בעלי משרדים האדריכלים הגדולים בארץ מתארגנים בימים אלה להקמת מחלקות או חברות רישוי פנימיות. "אני מניח שתוך שנה נראה עשרים-שלושים היתרים בשנה, חלקם הגדול במסלול מורשה להיתר".

שדה דב: הזירה המושלמת לרפורמה

מדוע דווקא שדה דב מתאים כל כך למסלול החדש? שנהב מונה ארבעה טעמים: תב"ע יחסית חדשה; תוכניות עיצוב אדריכלי מפורטות המנחות מתכננים בצורה ברורה; עיריית תל אביב שנערכה בצורה המעמיקה ביותר לקבל בקשות רישוי עצמי; ואינטרס יזמי עליון, מכיוון שכל חודש שנחסך שווה כסף רב. "חד-משמעית זו השכונה הרלוונטית ביותר לרישוי עצמי", הוא קובע.

בר אוריין מוסיף גורם נוסף: "שדה דב זה טבולה ראסה. הרוב הגדול של הפרויקטים הגדולים בארץ הם פינוי-בינוי, ושם אי אפשר לעשות רישוי עצמי כי צריך מאה אחוז חתימות דיירים. בחולות שדה דב יש בעלים אחד, וזהו".

רותם שטרנברג אשכנזי, סמנכ"לית תכנון ורישוי בשפיר מגורים, שהפרויקט שלה במגרש 3107 הוא הראשון שתוכנית העיצוב שלו אושרה במתחם הצפוני, מוסיפה ממד ניהולי: "מסלול רישוי עצמי מאפשר ליזם להתקדם לפי לוחות הזמנים שלו, ללא תלות בגורם שלישי. פעמים רבות היזם נתון לעיכובים שאין ביכולתו לזרז: כוח אדם, ריבוי מחלקות ודעות, חילופי בעלי תפקידים ופוליטיקה מקומית. ככל שנצמצם בלת"מים – כך נקבל וודאות".

החיסכון הכספי: עשרות מיליונים לשנה

ההערכות לחיסכון בזמן משמעותיות, והכסף שמאחוריהן – עוד יותר. שנהב מפרט: "3-4% על מיליארד שקל – זה בין 30 ל-50 מיליון שקל ריבית לשנה. כל יזם שחוסך את הסכום הזה יכול להוזיל את המחירים. הוא לא יכול לחסוך בבנייה, כי התב"ע מחייבת סטנדרטים גבוהים – אלומיניום, חיפויים, הכול מוכתב. אז איפה הוא יכול לחסוך? בשיווק ובמימון".

בר אוריין מחזק את הדברים בחישוב כלכלי קר: "היזמים בשדה דב קנו קרקעות במחירי שיא. חשבון פשוט של כמה ריבית הם משלמים על מיליארד שקל בחודש מלמד שמדובר על סכומים עצומים. כשאני מקצר להם חצי שנה או שנה בהמתנה להיתר, אני חוסך להם עשרות מיליוני שקלים במימון עוד לפני שהנחנו לבנה אחת".

שטרנברג מציינת עובדה פשוטה וחשובה: "ככל שאעלה לקרקע מהר יותר – הפרויקט יהיה רווחי יותר. עד שהפרויקט לא מתחיל למכור, אני שמה הון עצמי. ברגע שהפרויקט מתחיל למכור, אני יכולה לקבל ליווי בנקאי", היא מוסיפה שכל יזם שידע לנטרל חסמים ולרוץ עם הפרויקט "תהיה לו יותר וודאות מתי הוא עולה לקרקע והוא יהיה פחות נתון לחסדיהם של אחרים". גם היא מעריכה, שבמסגרת מסלול זה יזמים יחסכו 12 חודשים לפחות בהמתנה להיתר.

האם גם רוכשי הדירות ירוויחו?

האם קיצור הזמנים וחיסכון עלויות מימון היזם יתגלמו במחיר נמוך יותר לקונים? שנהב עונה בחד-משמעיות: "כן. בשדה דב יש תחרות בין יזמים. מי שרוצה להיות תחרותי – יוריד מחיר. הוא לא יכול לחסוך בבנייה. הוא יחסוך בשיווק ובמימון, ויעביר את זה לרוכש".

שטרנברג אשכנזי מסתייגת מהצהרה מחייבת, אך אינה שוללת: "ככל שיהיה חיסכון בריבית ובהון, זה מאפשר ליזם גמישות לשחק עם המחיר". אגב, המסלול אינו שמור ליזמים מסחריים בלבד. כאמור, בר אוריין מקדם שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע, שמרוויחים גם הם מהרפורמה, אם כי בצורה שונה: "בעלי הקרקע הפרטיים אולי פחות לחוצים כי הם לא משלמים ריבית על רכישת הקרקע, אבל גם הם מבינים שהיעילות של המסלול הזה מייצרת פרויקט טוב יותר ומהיר יותר".

מורכבויות שטרם נפתרו

המסלול אינו חסר מורכבויות. בר אוריין מכיר בגודל האחריות: "אם עשית טעות – אין על מי להפיל את זה. אין עירייה שאישרה לך. ויש גם אחריות כבדה בפיקוח – אנחנו נותנים תעודת גמר ובודקים כל פרט שתואם להיתר על המילימטר".

שנהב מוסיף: "לעירייה יש גב של עשרות עורכי דין, לנו אין, לכן ההיתרים שלנו צריכים להיות עמידים בפני ערר. אם העירייה תבוא ותגיד שזה לא לפי החוק – כל היתרון של המהירות הופך לחיסרון". עם זאת, שני האדריכלים מדגישים: המעמד המקצועי של האדריכל יוצא נשכר. "יש קפטן אחד על הספינה," אומר בר אוריין. "לפי דעתי זה משפר את המעמד שלנו".

"נדע שהרפורמה הצליחה כשאדריכלים ויזמים יאמצו אותה," אומר בר אוריין, "ויראו שמוציאים היתרים הרבה יותר מהר. בארצות אחרות מוציאים היתרים בארבעה חודשים בשיטה הזאת. אין סיבה שזה לא יקרה גם אצלנו. זה גם יוזיל את הבנייה – כי בסוף מגלגלים את כל הריביות האלה על הקונה".

שטרנברג אשכנזי, שמגדירה את הפרויקט של שפיר בשדה דב כ"פיילוט", מסכמת: "אנחנו כולנו לומדים עכשיו. חובת ההוכחה היא על כולם – על היזם, על האדריכל, ועל הרשות המקומית. אבל אני חושבת שהפנים צריכות להיות לשינוי. התפיסה הישנה כבר לא רלוונטית".

לקריאה נוספת: מתכנני שדה דב על אתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״

The post מהפכת הרישוי בשדה דב: האם האדריכלים יצליחו לקצר את הדרך לדירה? appeared first on רובע שדה דב.

שישה מהמגרשים שווקו במסגרת מכרזי רשות מקרקעי ישראל בתחילת 2025, ומגרש נוסף הוא בבעלות העירייה המיועד למרכז רפואי רעות, במתחם אשכול. לוח הזמנים המהיר, כשנה בלבד מסגירת המכרזים ועד הדיון בתוכניות העיצוב, בולט על רקע אישורי התוכניות, במתחם הראשון של הרובע – מתחם אשכול, שם ארך התהליך כשנתיים בממוצע.

חמישה פרויקטים במתחם מרכז

הוועדה אישרה את תוכניות העיצוב לחמישה מגרשים במתחם מרכז וציינה כי שישה פרוייקטים נוספים במתחם זה מצויים בשלבי תכנון מתקדמים ויגיעו לדיון בישיבות הקרובות.

במגרש 2227 קיבלה אישור תוכנית העיצוב של קבוצת לוזון רונסון מור, הכוללת 304 יחידות דיור. הפרויקט כולל מגדל מגורים בן 45 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. תוכנית העיצוב, שמה דגש על חללים משותפים, גג ירוק פעיל וחצר בזיקת הנאה עם בריכה אקולוגית.

קבוצת פרשקובסקי קיבלה אישור לשתי תוכניות עיצוב לפרויקטים ייעודיים להשכרה ארוכת טווח. במגרש 2102 אושרה תוכנית בהיקף של 424 יחידות דיור, עם שני מגדלים בני 44 ו־20 קומות ושני מבנים מרקמיים, בשילוב שטחי מסחר.

במגרש 2203 אושרה תוכנית נוספת של החברה, הכוללת 132 יחידות דיור ומבנה תעסוקה בן 7 קומות. שתי התוכניות נערכו על ידי משרד ברעלי לויצקי כסיף, וכוללות חצרות פנימיות בזיקות הנאה ומעברים פתוחים להולכי רגל.

גם גינדי ישראל קיבלה אישור לשתי תוכניות עיצוב של הפרוייקטים שלה במתחם המרכז. במגרש 2255 אושרה תוכנית בהיקף של 382 יחידות דיור, הכוללת מגדל בן 45 קומות, מגדלון בן 20 קומות ושני מבנים מרקמיים, לצד מסחר ותעסוקה. עוד צוין כי בשטח המגרש נמצא אתר ארכיאולוגי מהתקופה הכלכותית וכי העיצוב מאפשר מעבר פתוח לעוברים ושבים אל האתר מרחוב אבן גבירול.

במגרש 2206 אושרה תוכנית נוספת הכוללת 326 יחידות דיור, עם שני מגדלי מגורים בני 20 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. מבנה מרקמי אחד מיועד לתעסוקה. עוד בתכנון  4 כיתות גני ילדים.

שתי התוכניות של גינדי נערכו על ידי האדריכלית קיקה ברא״ז, וכוללות מערך חללים משותפים, בריכות שחייה ופתרונות סביבתיים.

תוכנית ראשונה בצפון הרובע

שפיר מגורים קיבלה אישור לתוכנית העיצוב במגרש 3207 הממוקם בצפון הרובע וכולל 150 יחידות דיור ושטחי מסחר ותעסוקה. הפרויקט תוכנן על ידי כנען שנהב אדריכלים.

בנוסף, הוועדה אישרה את תוכנית העיצוב למרכז רפואי-שיקומי "רעות": מגרש בבעלות העירייה בדרום הרובע על שטח של כ-15 דונמים. התכנון של יסקי מור סיון אדריכלים כולל שני מבנים בני 11 קומות עם שטחי בנייה של כ-44 אלף מ"ר. מחלקות נרחבות לשיקום, בניין מגורים עם 250 יח"ד עבור קשישים הזכאים לדיור, ו-3 כיתות של מעונות יום לפעוטות.

מהנדס העיר: “תוכניות שמשרטטות את הרוח של הרובע”

במהלך הדיון בוועדה התייחס אודי כרמלי, מהנדס עיריית תל אביב–יפו, לקצב שבו קודמו תוכניות העיצוב, ואמר בין היתר: "נעשה כאן מאמץ של כל הגופים בעירייה, לא רק במינהל ההנדסה, כדי להגיע לקצבים כמעט בלתי אפשריים ולאשר היום תוכניות עיצוב. תוכניות העיצוב הן אלה שמשרטטות את ה’רוח’ של הרובע העירוני החדש. התב״עות מדברות בשפה טכנית, אבל בסוף, רוח של עיר נקבעת בפרטים הקטנים. יש כאן שיתוף פעולה עמוק עם השוק הפרטי, מתוך הבנה שאנחנו בונים עיר חדשה שצריכה לדבר בשפה ברורה".

אישור תוכניות העיצוב, כשנה בלבד לאחר סגירת מכרזי הקרקע במתחמי המרכז והצפון, מסמן התקדמות משמעותית של רובע שדה דב לשלב התכנון האדריכלי המפורט – שלב מקדים להליכי רישוי והיתרי בנייה, ולגיבוש זהותו העירונית של הרובע החדש.

לקריאה נוספת: על אחת מהקרקעות היקרות ביותר יקום בית חולים שיקומי ומגדל לדיור בר־השגה

The post אושרו תוכניות בינוי ראשונות במתחמי מרכז וצפון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

הפרויקט ממוקם במתחם המרכזי של רובע שדה דב, ממש בליבו של הרובע החדש, בצמוד לרחוב אבן גבירול ובסמוך להצטלבות עם רחוב איינשטיין.

חברת לוזון רונסון מור זכתה בפברואר 2025 במכרז שערכה רשות מקרקעי ישראל ותשלם עבור המגרש 689 מיליון שקלים בקירוב בתוספת 45 מיליון שקלים הוצאות פיתוח. המגרש כולל זכויות לבנייה של 340 יחידות דיור בבנייה רוויה ו-3,500 מ"ר למסחר ותעסוקה.

בהתאם לתנאי הסכם ההלוואה, יעמידו הבנקים לשותפות סך כולל של כ-700 מיליון שקלים לצורך מימון רכישת זכויות החכירה, הלוואת גישור בסך 113 מיליון שקל לשלושה חודשים למימון סכומי המע"מ בגין הרכישה ומסגרת ערבויות ביצוע בהתאם להוראות המכרז בסך 1.1 מיליון שקל מאחד הבנקים.

הריבית שתחול על הסכמי ההלוואה הינה ריבית שנתית בשיעור פריים בתוספת ריבית בטווח בין מינוס 0.5% לבין פלוס 0.5%. עם השלמת ההסכם והעמדת מלוא סכום המימון, השלימה לוזון-רונסון הרוכשת את תשלום התמורה בגין הזכויות במקרקעין לרשות מקרקעי ישראל.

עסקת המימון הענקית מסמלת את אמון המערכת הבנקאית המקומית בפוטנציאל של רובע שדה דב, וברמות המחירים הגבוהות של הדירות הצפויות שם, כמו גם בחברת לוזון עצמה.

עם השלמת רכישת הקרקע ותשלום מלוא התמורה לרמ"י, הפרויקט צפוי לעבור לשלבי תכנון והיערכות לשיווק.

יש לציין כי לוזון רונסון השקעות זכתה במרץ 2025 במכרז נוסף בשדה דב בשיתוף עם חברת שמעון אמיר. השותפות זכו בקרקע לבינוי של 76 יח"ד במחיר של 181.8 מיליון שקלים, הפעם בחלקו הצפוני של שדה דב, במגרש יוקרתי בקו הראשון לים.

לקריאה נוספת: הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים?

The post לוזון רונסון חתמה על הסכם מימון של כ-700 מיליון שקל לפרויקט בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.