היזמים המובילים בישראל, שרכשו מתחמים לבנייה בשדה דב, מתכננים בעבודה משותפת עם משרדי אדריכלים מובילים, בינוי בסטנדרט הכי גבוה בארץ, אדריכלות בינלאומית ונוכחות עיצובית מרשימה. מדובר בפיתוח שונה בתכלית מהדפוס הרגיל של שכונות חדשות בישראל – לא עוד שכפול של מגדלים פונקציונליים, אלא חתירה מוצהרת ליצירת סביבה עם אופי, נראות ואייקונים אדריכליים חדשים שייצרו זיהוי מיידי עם הרובע החדש.

עלייתם של הריזורטים

ייחוד נוסף של שדה דב הוא ריכוז פרויקטים גדול בסגנון "ריזורט אורבני" – מתחמים המשלבים מגורים עם חוויית נופש יוקרתי וכוללים בריכה, חדר כושר, מתחם ספא, לאונג׳, משחקיות ומרחבים ציבוריים שונים לשימוש הדיירים. תכנון פרויקט מסוג זה שונה מתכנון מגדל מגורים "סטנדרטי" בערי ישראל. בנוסף, אחד האתגרים החשובים עימם מתמודדים האדריכלים הוא מיקסום המשאב היקר ביותר של הרובע: קו החוף.

האתגר התכנוני – להעניק לכמה שיותר דיירים נוף פתוח לים – מיתרגם לאינספור פתרונות אדריכליים יצירתיים מחד, ומאידך, מדובר בפתרונות שצריכים להתיישר עם הקו העיצובי הברור והמפורט שעיריית תל אביב התוותה ליזמים, במסמך המדיניות שפרסמה.

המיקוד העיצובי, הרצון בבידול, וההכרה בחשיבות המרחב הציבורי הופכים את שדה דב לרובע שבו לכל פרויקט יש זהות עיצובית מובחנת אך בו זמנית מתכתבת עם הנחיות מהנדס העיר תל אביב. כך נוצרת שפה משותפת המבוססת על שילוב בין יוקרה, פתיחות לנוף וקו רקיע בלתי נשכח. כל יזם מבין שהוא לא מתחרה רק על רוכשי הדירות, אלא גם על הזכות להשאיר חותם אדריכלי בעיר.

ארבעה חודשים לאחר סגירת מכרזי הקרקעות הגדולים במרכז וצפון שדה דב, נחשפים שמות משרדי האדריכלים שכבר נבחרו לתכנן את הפרויקטים, שיטביעו חותם על האדריכלות הישראלית.

אדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים

האדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים, אחד במתחם הצפוני, והשני במתחם המרכזי. האחים חן ואיתי גינדי בחרו בו לתכנן את פרויקט ה-82 דירות שלהם במגרש 3107 בקו הראשון לחוף. עבור המגרש במתחם הצפוני שילמו האחים גינדי 208.8 מיליון שקלים.

במקביל, גם שותפות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות בחרה במשה צור לפרויקט הגדול יותר שלהם במתחם המרכזי. מגרש 2246 כולל 347 יחידות דיור שייבנו במגדל 45 קומות ובניין מרקמי. משרד משה צור חתום על חלק מהפרויקטים המובילים בישראל: מגדל עזריאלי שרונה, מגדלי מידטאון ועזריאלי טאון, מגדל אמות אטריום ברמת גן, וקניוני שבעת הכוכבים וערים כפר סבא.

י.ח דימרי ממשיכים עם לאה רובננקו

חלק מהיזמים בחרו לעבוד בפרויקט הדגל בשדה דב עם משרדי אדריכלים עימם יש להם ניסיון ועבודה משותפת מוצלחת. י.ח דמרי, שבונה במגרש 3210 פרויקט עם 275 יחידות דיור, בחרה במשרד לאה רובננקו אדריכלים. זהו המשך של שיתוף פעולה הנמשך שנים רבות, שכלל בעבר את מתחם שלום אש בפתח-תקווה, עיר ימים בבת-ים, מתחם שינדלר בבת-ים, ו-M GIVATAYIM בגבעתיים.

שיתוף הפעולה הממושך בין שתי החברות, מבוסס, כך נראה, על אמון הדדי ויכולת מוכחת לעמוד בלוחות זמנים ותקציבים. עבור דמרי, שכבר פעילה בשדה דב (רכשה את מגרש 107 במתחם אשכול לאחר פשיטת הרגל של קבוצת מור), הבחירה ברובננקו מבטיחה המשכיות והתנהלות חלקה.

גינדי החזקות בחרו שוב בקיקה ברא"ז

גם גינדי החזקות שבונה את פרויקט VOGUE במגרש 2255, בחרה להמשיך בשיתוף הפעולה רב השנים עם משרד קיקה ברא"ז אדריכלות ותכנון ערים.

הפרויקט כולל 708 יחידות דיור במגדל 44 קומות ומגדלון 20 קומות, וההדמיות של הפרויקט כבר משמשות את גינדי בקמפיין השיווקי. לשתי החברות רזומה משותף של מספר פרויקטים מוכרים: גינדי שרונה בדרום הקריה בתל אביב, שני מגדלי מגורים בעיר ימים נתניה, מגדל גינדי הייטס ברמת גן ועוד.

ODA מניו יורק תתכנן עבור קבוצת חג'ג'

קבוצת חג'ג' שזכתה במגרש 2270 במתחם המרכזי, חתמה על הסכם עם פירמת האדריכלות  ODA מניו יורק בהובלת אדריכל ערן חן. הפרויקט FIRST הממוקם בין רחוב בתיה לישנסקי לאבן גבירול, יכלול 350 דירות בארבעה בניינים – מגדל בן 45 קומות ושלושה מבני בוטיק של 9 קומות כל אחד.

את הפרויקט תתכנן ODA בשיתוף עם בר אוריין אדריכלים כשותפים מקומיים. "הבחירה ב-ODA משקפת את חזונה של קבוצת חג'ג' ליצור לא רק בניינים, אלא סמל יוקרה אורבני שאין שני לו בקו הרקיע של תל אביב", מסרה הנהלת החברה.

יוניון ליב בחרה במילבאואר בעלי הנסיון בדיור להשכרה

יוניון ליב, שזכתה במגרש 3208 תמורת 185.5 מיליון שקלים, בחרה במשרד מילבאואר אדריכלים. הבחירה הזו מבוססת על התמחות ייחודית: הפרויקט כולל 320 יחידות דיור, כמחציתן מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים לזכאים, והיתר יושכרו בשוק החופשי.

משרד מילבאואר כבר חתום על שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב, שניהם של חברת שיכון ובינוי ושניהם מיועדים גם כן להשכרה ארוכת טווח. נראה כי ההתמחות בדיור להשכרה הופכת את מילבאואר לכתובת המועדפת על יזמים שמתכננים להיכנס לתחום זה.

ישר אדריכלים יתכננו פרוייקט שלישי ברובע

יורו ישראל, ששילמה 435.6 מיליון שקלים על מגרש 3201 הפינתי במפגש אבן גבירול ורחוב מס' 2447, בחרה במשרד ישר אדריכלים. הבחירה מגיעה חודש בלבד לאחר הזכייה של  ישר אדריכלים בשני פרסים ב"אולימפיאדת המגדלים העולמית" לשנת 2025 עבור פרויקט "לנדמרק" בתל אביב.

"אנחנו לא בונים מגדלים כדי לזכות בפרסים, אלא כדי לשפר את החיים בעיר. ההכרה הבינלאומית הזו רק מחזקת את הדרך שלנו", אמר אדריכל אבנר ישר.

הפרויקט החדש של יורו ישראל יכלול מגדל מגורים בן 40 קומות ומבנה מרקמי בן 8 קומות, עם סך של 260 יחידות דיור.

למשרד ישר אדריכלים יש כבר ברזומה שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב: פרויקט ASHIRA של משה אביסרור ובניו, ופרויקט UTOPIA של קבוצת נחמיאס. נראה כי הניסיון וההכרות עם הרובע החדש, מעניק ליורו ישראל ביטחון שהמשרד מכיר את האתגרים הייחודיים של האזור.

אלקטרה מגורים בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים

אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן, שזכתה במגרש 2208 במתחם המרכזי לפרויקט של 437 יחידות דיור, בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים. גם כאן מדובר במשרד שהתמודד כבר עם האתגרים העיצוביים שרובע שדה דב מספק. המשרד תכנן את מגרש 107 במתחם אשכול השייך לבעלי קרקעות פרטיים.

מן-שנער: מנמל התעופה לדירות מול הים

נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר שנבחרה לנהל את פרויקט ה-62 דירות במגרש 3105 בקו הראשון למים, בחר במשרד מן-שנער אדריכלים. המשרד תכנן פרויקטים ציבוריים גדולים כמו נמל התעופה רמון, הספרייה הלאומית בירושלים, חזית הים בחיפה ותחנת רכבת שדרות. "התכנון יהיה מיוחד ברמה גבוהה מאוד עם בריכה וחדר כושר, כאשר כל הדירות בגדלים השונים יפנו לים", ציין קיויתי.

שפיר מגורים בחרה באדריכל גיל שנהב

שפיר מגורים שזכתה במגרש בצפון הרובע תבנה פרויקט שכולל 150 דירות בתמהיל מגוון, אשר ייבנו במגדל בוטיק בן 20 קומות, לצד שני מבנים בני 9 קומות. במרכז המבנים יבנה רחוב פנימי וישלב שטחי מסחר בקומת הקרקע – כחלק מתפיסת עירוב השימושים של הרובע. לתכנון הפרויקט נבחר האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים 'כנען שנהב'.

המתח שמאחורי הקלעים

בעוד ההתקשרויות הללו כבר נחתמו, עדיין נותרו יזמים גדולים שלא חשפו את בחירתם וטרם חתמו על התקשרות עם משרד האדריכלים שיעצב את חתימת הנראות שלהם בקו הרקיע החדש. מליסרון אביב, אברהמי, מגדלי הים התיכון, פאלאס מגורים ושיכון ובינוי טרם חתמו סופית על הסכם עם משרד אדריכלים.

התחרות על תשומת הלב בשוק הצפוף של שדה דב הולכת ומתגברת, וכל יזם מבין שהבחירה באדריכל תשפיע לא רק על העיצוב אלא גם על יכולת השיווק והמכירה. בסביבה כזו, הבחירה במשרד אדריכלים שיוביל את הפרויקט הופכת לאסטרטגית יותר מתמיד.

לקריאה נוספת: הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים?

The post נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

במקרה של מגרש 105, לא מדובר בחברה קבלנית שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל לבינוי פרוייקט מגורים יוקרתי, באחת מפיסות הקרקע הנחשקות ביותר בארץ, אלא ביוזמה משותפת של כ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם.

2,000 בעלי קרקעות פרטיים

בשנת 2019 אישר בית המשפט השלום בהרצליה לחשוף את הרשימה השמית של כ-2,000 בעלי קרקעות פרטיים שמחזיקים בבעלות על שטח של 1,500 דונמים בשטח רובע שדה דב. החלטת בית המשפט נפסקה בעקבות מאבקים ממושכים ודרמטיים שליוו את התוכנית להקמת רובע שדה דב, ואת הסכם הפשרה שנחתם בין המדינה לבעלי הקרקע.

עיון ברשימה גילה כי רבים מבעלי הזכויות בקרקע הם צאצאים של אנשים שרכשו את הקרקע בשנות ה-30 וה-40 של המאה הקודמת וביניהם לא מעט שמות מוכרים כמו יצחק הרצוג, נשיא המדינה, גליה אלבין, נילי פריאל, מנכ"ל הילטון ישראל רוני פורטיס, העיתונאי יוסי חרסונסקי, משפחתו של שמואל שניצר, לשעבר נשיא בורסת היהלומים הישראלית, משפחתו של רמי אונגר, איש עסקים בתחום הנדל"ן ויבוא הרכב, ועוד.

"מחיר שמשקף את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום"

אך לא כולם ירשו את הקרקע הנחשקת. רבים אחרים הם רוכשים שזיהו בזמן את הפוטנציאל וקנו אדמות בתקופה ששדה התעופה עוד היה פעיל, מבלי לדעת מתי ואם בכלל יזכו לראות את השקעתם מתממשת.

דיונים ראשונים על פינוי שדה התעופה שדה דב התקיימו כבר בשנות ה-60, אך נתקלו בהתנגדויות רבות ונותרו בגדר פנטזיה תכנונית רחוקה במשך עשרות שנים. נקודת המפנה הגיעה בסוף 2012, כאשר הממשלה אישרה לראשונה את פינוי שדה התעופה, וקבעה מועד לביצוע הפינוי – עד 2016 לכל המאוחר. עבור רבים מרוכשי הקרקעות, היוותה החלטה זו בסיס מספק לביצוע רכישה, אך הסיכון שלקחו היה לא קטן.

"זה היה ב-2015 או 2016", מספר ד', אחד מבעלי הקרקע הפרטיים בפרויקט, על ההחלטה לרכוש אדמה במתחם, "כבר היתה החלטת ממשלה אבל לא באמת האמנו שזה יקרה. היו לחצים אדירים, אז חששנו שהממשלה תחזור בה מההחלטה, וגם ראש עיריית תל אביב רון חולדאי, נלחם חזק נגד פינוי השדה.

"בכל זאת, אני ורוכשים נוספים החלטנו לקנות, ועשינו את זה במחיר שהתאים לנו, שמשקף גם את האפשרות שאולי לא יקרה עם זה כלום. היה בזה סיכון מסוים, אבל בהערכה כוללת הבנו שזה עדיין שווה, וכיוון שהריביות גם היו מאוד נמוכות, הבנו שבסך הכל זו חלופה טובה לכסף".

הפתעה: תוכנית שדה דב קודמה

הקרקע נרכשה, אבל הפינוי המובטח – לא קרה. ההתנגדויות הרבות לפינוי שדה התעופה הגיעו ב-2016 לפתחו של בית המשפט העליון, אשר הורה על דחיית הפינוי ל-2019. במקביל, ניסה רון חולדאי, ראש עיריית תל אביב, לקדם חלופה שבמסגרתה תוקם שכונת מגורים קטנה יותר, ולצידה שדה התעופה האזרחי ימשיך לפעול. בעבר, יש לציין, הוא יזם רעיון להעתקת שדה התעופה לאי בים. שתי התוכניות לא צלחו.

בסופו של דבר, השדה פונה ב-2020 ותוכנית רובע שדה דב אושרה. עבור רוכשי הקרקעות, זו הייתה הפתעה משמחת ובדיעבד, היה להם גם לא מעט מזל בביצוע הרכישה.

"כשקנינו את הקרקעות" אומר ד', "היינו משוכנעים שתוכניות אחרות יקודמו הרבה לפני שדה דב – תוכנית 3700 מצפון לרובע שדה דב או תוכנית 3388 שצמודה לגוש הגדול. הוודאות לגביהן הייתה הרבה יותר גבוהה. אבל קנינו מה שהיה פנוי ובסוף, ב'הפוך על הפוך', דווקא התוכנית של שדה דב קודמה ואחרות לא".

לא דומה לאף פרויקט אחר

הקרקעות של ד' ושל 149 שותפיו לפרויקט ממוקמות במתחם אשכול, בחלקו הדרום-מזרחי של הרובע. המתחם הוגדר כמתחם מועדף לדיור והתוכנית לבנייתו קודמה בותמ"ל. זאת בניגוד לשני המתחמים הנוספים ברובע, המרכזי והצפוני, שהוחלט כי יישארו בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב.

מרגע שהוחלט על קידום המתחם בותמ"ל, נסללה הדרך לאישור מהיר של התוכנית, ואכן האישור התקבל ב-2021. במסגרת התהליך, נאלצה המדינה להתמודד עם אתגר ריבוי הבעלים הפרטיים, המהווים כ-30% מבעלי הקרקע במתחם. על מנת לצמצם התנגדויות מצידם ככל האפשר, ניהלה המדינה דיאלוג מקדים עם בעלי הקרקעות הפרטיים, ונתנה להם זכות ראשונים בבחירת מגרש שיהיה שווה ערך לסך הזכויות שלהם בקרקעות הרובע, בהתאם למקדמי השווי שנקבעו על ידה.

ריבוי הבעלים והיקף הפרוייקט עלולים היו להוות אתגר ביצועי גדול עבור בעלי הקרקע שהפכו שותפים למגרש. כל חברי הנציגות שנבחרו להוביל את הפרוייקט הובילו כבר בעבר פרויקטים אחרים בגוש הגדול, אבל הפרויקט הנוכחי, מעיד ד', לא דומה לאף פרויקט אחר שמישהו מהם הוביל עד כה.

"זה פרויקט מורכב משמעותית, קודם כל בגלל הנפח שלו – מתחם של 400 יחידות דיור, שכולל גם מלון בן 65 חדרים וכ-2,000 מ"ר שטחי מסחר. המגרשים בגוש הגדול, לשם ההשוואה, נעים בין 17 יחידות ל-100 יחידות במקסימום, אז לא, זה לא דומה לאף פרויקט אחר. גם מבחינת השותפים – אם בבניינים רגילים יש 10-20 שותפים, פה יש כמעט פי 10. זו כמות שותפים מטורפת".

לא נופלים משכניהם למתחם

ובכל זאת, 150 השותפים צלחו את האתגר, וכיום, אחרי אישור תוכנית העיצוב, הם מקדימים את שאר בעלי הקרקעות הפרטיים ברובע ושומרים על קצב התקדמות דומה לזה של יזמים מובילים במתחם: חברת אביסרור, המובילה את פרויקט ASHIRA, נמצאת בשלבים דומים של תהליך הרישוי, וחברת קנדה ישראל, המובילה את פרויקט Rainbow, קיבלה את היתר הדיפון והחפירה הראשון ברובע שדה דב, בסוף חודש מרץ.

הפרויקט אותו תכנן משרד האדריכלים יסקי מור סיון כולל מגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות, מבנה מרקמי צפוני למגורים ומלונאות בן 9 קומות, מבנה מרקמי דרומי למגורים בן 9 קומות.

גם מבחינת הסטנדרט המקצועי, הפרויקט עומד בשורה אחת עם שכניו למתחם, כך לדברי ד׳: "זה פרויקט ברמה הכי גבוהה שיכולה להיות. אני מכיר את המתחרים, והיוקרתיות של הפרויקט שלנו לא נופלת מזו של היזמים הכי נחשבים".

סוד ההצלחה: שקיפות, אמון ושת"פ

את סוד ההצלחה של 150 משקיעים פרטיים בפרויקט מורכב כל כך הוא תולה בשלושה מרכיבים: "כשיש נציגות חזקה ועורך דין חזק (עו"ד מיכאל שטיינבך) שעובדים בשקיפות מלאה ומקבלים את אמונם של כלל בעלי הזכויות, הדברים עובדים יפה. במגרש לידנו יש בעלי קרקע פרטיים אחרים, שנמצאים בשלב ראשוני הרבה יותר, הם עוד לא בחרו אדריכל אפילו.

"אנחנו אמנם לא הובלנו פרויקטים בסדר גודל כזה, אבל אנחנו בכל זאת משופשפים, מכירים את התהליכים ומבינים קצת נדל"ן. ברגע שקיבלנו את המגרש והתוכנית אושרה, התחלנו לקבוע את הפונקציות הנדרשות לפרויקט – אדריכל, מנהל פרויקט וכדומה, והגענו עד הלום. ההערכה שלנו היא שהיתר דיפון וחפירה יתקבל תוך מספר חודשים, ולקראת סוף 2024 כבר נתחיל בעבודות הבינוי".

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post משקיעים פרטיים בשדה דב: "לא באמת האמנו שזה יקרה ובכל זאת רכשנו את הקרקע" appeared first on רובע שדה דב.