בשפה המשפטית, זיקת הנאה היא זכות שנרשמת על קרקע פרטית לטובת גורם אחר, לרוב, הציבור. קרקע שעליה רשומה זיקת הנאה לציבור נשארת בבעלות פרטית, אך בעליה אינם יכולים למנוע בה שימוש ציבורי: מעבר, שהייה, גישה.

עשרות דונמים של שטחים פתוחים

"יש הרבה פרויקטים בתל אביב שהם פרטיים עם זיקת הנאה לציבור. החידוש בשדה דב הוא בסדר הגודל: כל השטחים ברובע שדה דב, למעשה כל השכונה, בנויה מחצרות פרטיות שהן בזיקת הנאה לציבור", מסבירה שירי צ'סלר סלומון, אדריכלית הנוף של שמונה פרויקטים שונים ברובע החדש. כלל החצרות הפנימיות המתוכננות מסתכמות בעשרות דונמים של שטחים פתוחים לציבור ובמילים אחרות: בשדה דב זיקת ההנאה אינה חריג מקומי – אלא המודל.

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו, מסביר כי "החצר הפנימית המשותפת מהווה נדבך חשוב במערך השטחים הפתוחים המשרתים את הרובע, והחצרות עצמן ישמשו את כלל הציבור – דיירי המגרש והמבקרים בו". אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הסביר את הרציונל שגרם לעירייה לבחור בעיקרון תכנוני זה: "שטחים אלו נחוצים מאחר שהשצ״פים (שטחי ציבור פתוחים) הקיימים והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים".

בשכונות ותיקות לרוב כל בניין עומד בנפרד, עם גינה עצמאית וגדר. חצר בזיקת הנאה מאורגנת סביב עיקרון שונה: דופן בנויה עם קומת קרקע מסחרית מגדירה את הרחוב, ובתוכה, חצר פנימית משותפת ופתוחה לשמיים. החצרות הפנימיות מהוות על פי התוכניות המאושרות "מרחב לשימוש כלל הציבור במשך כל ימות השנה ושעות היממה". המעברים דרכן הם חלק ממערך הולכי הרגל של הרובע כולו, רשת המחברת בין הרחובות, השדרות, הפארקים והים. בנוסף, גם בחצרות הפנימיות מתוכננים שטחי מסחר וחנויות.

בהא מילחם, אדריכל נוף של חמישה פרויקטים שונים בשדה דב, מסכם את היחס התכנוני בין הדיירים לציבור: "80 אחוז לטובת הכלל, ו-20 אחוז לטובת הדיירים. החצרות הן מרחב שהוא גדול יותר, ששייך לכולם יותר מאשר לדיירים עצמם". אם מחברים את כל המגרשים זה לזה, מתקבלת, לדבריו, "רשת מעברים פנימית, שמקבילה לרחובות הראשיים, רק שהיא עוברת בין הבניינים, מחצר לחצר, בלי לגעת ברחוב".

בלי גדר, עם שמיים פתוחים מעל

"התב"ע הגדירה את השטחים האלה כך שהדיירים לא יכולים לסגור אותם עם גדר", אומרת צ'סלר סלומון. היא מודה כי תכנון החצר מעמיד בפני אדריכלי הנוף אתגר תכנוני "מצד אחד אנו שמים דגש על מעבר ונגישות, ומצד שני על יצירת חללים אינטימיים. המטרה היא לייצר שילוב שייתן מענה גם לדיירים בפרויקט וגם לעוברי אורח".

יואב מיכאל, ממשרד ישר אדריכלים ציין כי לתפיסתו החצרות בזיקת הנאה יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "המעברים בין החצרות מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים". מילחם מדגיש גם כי החצרות יספקו "חוויה שהיא יותר אינטימית ובטוחה מהמדרכות הציבוריות, שיש בהן גם שבילי אופניים וכלי רכב".

מרחב ציבורי אחוד ונגיש

אחת השאלות המהותיות ביותר בנוגע לחצרות זיקות ההנאה בשדה דב היא שאלת אחריות התחזוקה. והתשובה של אדריכל העיר היא חד-משמעית: "תחזוקת החצרות תעשה על ידי העירייה כדי ליצור מרחב ציבורי המטופל באופן רציף החל מהרחובות דרך החצרות ועד הפארקים — רצף עיצובי עירוני אחוד ונגיש". הפירוש המעשי: חומרי הגמר, הריצוף, הספסלים, הצמחייה — כולם יצטרכו לעמוד בהנחיות העירוניות. "הכול צריך להתאים למה שהעירייה יכולה לתחזק לאורך זמן", מסבירה צ'סלר סלומון. "לא נבחר בחומרים שייראו טוב בשנה הראשונה ויישחקו אחר כך. זה שיקול שמשפיע על כל בחירה". מילחם מוסיף שהנחיות ספציפיות כמו סוגי עצים, ריצופים, ספסלים, מוצגות ומאושרות ישירות מול פורום מהנדס העיר.

מן הצד השני של המשוואה עולה גם שאלה ביקורתית: האם סטנדרט עירוני אחיד אינו עלול לייצר חצרות גנריות מדי, דווקא בתוך פרויקטים יוקרתיים מאוד? "אני חושש שההנחיות העיצוביות מאוד מגבילות את המתכננים", מודה מילחם. "הפחד של העירייה מגמישות יתר עלול להפוך את החצרות לגנריות". לטענתו, יש מתח בין הרצון של היזמים לבדל את המגרשים שלהם לבין הרצון העירוני לייצר שפה אחידה, פשוטה ונוחה לתחזוקה.

גם צ'סלר סלומון מודה: "יש איזשהו פער בעיניי, בין חזיתות המבנים המאוד מאוד משודרגות ויוקרתיות לבין חומרי הגמר של פיתוח החצר". ובכל זאת, היא מצדדת בתפיסה העירונית השלטת. עדיף, לדבריה, לייצר יותר שטחים פתוחים, מוצלים ומזמינים, גם אם הסטנדרט בהם פחות "מפונפן", מאשר להשקיע רק בכמה מוקדים ראוותניים.

מקום שקט לשבת מתחת לבניין

דיירים שיחפשו מקום שקט לשבת מתחת לבניין, לשתות קפה בבוקר, לשחק עם ילדים בצהריים – יגלו שהחצר הפנימית תספק חלק מהצרכים האלה, אבל לא את כולם. מילחם מבהיר: "הפעילות האינטנסיבית של מגרש כדורגל, גן שעשועים רועש – זו לא הפונקציה של החצרות האלה. אבל הן יאפשרו הליכה, שהייה שקטה, ישיבה על ספסל, קריאה. מרחב אנושי בתוך הבלוק, שמוגן מרעש הרחוב ומבודד מתנועת רכב". את הפעילות האינטנסיבית יותר אמורים לספק שטחי הציבור הפתוחים – גינות, שצ"פים ופארקים, שפוזרו ברחבי הרובע.

אתגר תכנוני נוסף ביצירת "הרשת הירוקה" שעומדת בפני אדריכלי הנוף הוא העמידה בהנחיות הממד הנופי והסביבתי. החצרות אינן אמורות להיות רק "ירוקות", אלא גם מתוכננות לעמוד בתנאי התב"ע: חצרות מעל אזורים פנויים מבינוי, תוך התחשבות בחניונים, מרתפים, עומקי קרקע, ניקוז, חלחול והשקיה. באשכול כל חצר מחויבת לעמוד ב-15% שטחי חלחול פנויים מבינוי ואילו במתחמי מרכז וצפון, האתגר גדול עוד יותר, 20% משטחי המגרש ישמשו כשטחי חלחול פנויים מבינוי. בנוסף, הבחירה המתבקשת על ידי העירייה היא בעצי צל גדולים וצמחיה חסכונית במים, כחלק משמירה על תקני קיימות והערכות להתחממות אקלימית.

ליצור רובע ״תל אביבי״

ההחלטה להפוך את זיקת ההנאה בשדה דב לכלי המארגן המרכזי של המרחב הציבורי-למחצה, מייחדת את רובע שדה דב בהשוואה לרובעים אחרים שנבנו בעשור האחרון. "יזמים קונים את המגרשים האלה", אומר מילחם, "ובסוף הם מקבלים הרחבה של המרחב הציבורי — עוד מעברים, עוד זיקות ציבוריות — דרך המגרשים הפרטיים שלהם. זה WIN-WIN: אנשים שיעברו שם יתמכו גם במסחר שמתוכנן בקומת הקרקע של החצר".

אדריכל העיר רואה זאת כחלק ממהלך תכנוני כולל: "פיתוח שטחי זיקת ההנאה בצורה שתאפשר שימוש זמין ומזמין לכלל הציבור נועד להגדיל את מצאי השטחים הפתוחים, ליצור אזורי שהייה ומפגש מגוונים ולשפר את תפקוד החצרות לרווחת התושבים, המועסקים והמבקרים".

ובפועל, כשהדיירים הראשונים יגיעו לדירותיהם בשדה דב, הם לא ימצאו מתחת לבניין גינה פרטית – אלא מרחב ששייך לכלל תושבי הרובע. הנוף שיוצג להם, בין המגדלים, יהיה חלק מחשיבה עירונית כוללת, כפי שסיכם גולדמן: "המטרה היא להימנע ממתחמים מבודדים וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

לקריאה נוספת: נדל"ן בשדה דב: דירות קטנות מהוות קרוב ל-60% מסך הדירות שנמכרו

The post יוקרה בלי חומות: רשת פנימית ייחודית תעצב את החיים בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

המטרה: פיתוח עירוני מיטיב

אדריכלית שרון גולן, ממייסדות בית ליבלינג ומיוזמות הכנס, הסבירה: "שדה דב הוא המתחם הכי מעניין בימים אלו שנבנה לנגד עינינו. נדרשת מצד כל המעורבים ראייה עתידנית מחד ומצד שני, התמודדות עם המון לחץ יזמי-נדל"ני על המתחם".

"מטרת הכנס היתה להביא את התכנון העירוני לדיון ולשיח ציבורי, ולעשות דברים מתוך אינטרסים ערכיים של פיתוח עירוני מיטיב", הדגישה גולן. עוד הוסיפה כי מחד, שדה דב מספק אפשרות למתכננים וליזמים לרקום תכנון מיטבי על שטח ריק. תכנון מוטה חדשנות, מתקדם ועתידני שכולל מחשבה מפורטת ודקדקנית על כל היבט בחוויית המגורים והחיים של תושבי השכונה. מאידך, האתגרים הם רבים, ופריצת הגבולות הנדרשת כמו גם החשיבה העתידנית, דורשים מכלל המעורבים מאמץ מוגבר כדי לספק את התוצאות המבוקשות.

מהנדס העיר: "איך מייצרים נשמה עירונית"?

אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הדגיש גם הוא את האתגר הגדול העומד בפתח וציין מהי לתפישתו הצלחה בתכנון המתחם: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב".

"האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן. השאלה שמרחפת מעל ראשינו היא איך מייצרים נשמה עירונית בכללים מאוד קשיחים של סטטוטוריקה ותב"עות, בהנחיות מרחביות והיתרים. אפילו שאלות טכניות ומשמימות לכאורה, כמו מי יישא בעלות שכרו של פועל שמטפל בשטחים הפרטיים עם זיקת הנאה – העירייה או ועד הבית? טומנות בחובן סט של ערכים, אמונות ותוצאות. אני מקווה ומאמין שאנחנו עומדים לפגוש יצירה יפה מאוד שנוכל גם בעוד 20 שנה להתגאות בה".

‫אדריכל העיר: פיתוח שמאתגר את כל בעלי המקצוע

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו: "זוהי חטיבת קרקע מאוד משמעותית ולאחר הרבה מאוד לבטים נוצרו בסופו של התהליך המתארי שתי תוכניות, האחת של שדה דב והשנייה של ת"א צפון מערב 3700. המצרף של שני האזורים האלה יוצר את רצועת הבינוי החדשה של צפון תל אביב".

דוד ציין כי עד שנת 2040 השטח בנקודת הממשק בין רמת השרון, תל אביב והרצליה ישתנה משמעותית וייבנו בו עשרות אלפי יחידות דיור. 30,000 יח"ד בתל אביב, 12,000 יח"ד בדרום מערב הרצליה, וקרוב ל-20,000 יח"ד בדרום מערב גלילות. "מדובר בפיתוח מאוד משמעותי שמאתגר גם ברמה של בינוי וגם ברמה של התייחסות לסביבה".

דוד התייחס גם לאתגר הגדול, לאזן בין חופש יצירתי לאדריכלים לבין שמירה על שפה משותפת וזהות עירונית במרחב המשותף. הוא הסביר מדוע פרסמה עיריית תל אביב הנחיות אדריכליות לשדה דב: "היזמים התלהבו ונחפזו לתכנן אובייקטים מאוד מיוחדים שיצרו גיבוב שהקשה עלינו להסתכל על השלם. נאלצנו לעצור, ליצור הלכות שיתנו לבינוי אופי משותף בדגש על החלקים המרקמיים. במגדלים הותרנו חופש מסוים".

עיצוב פשוט, מרחב מגוון

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הדגיש כי "השאיפה היא לעיצוב פשוט אך מגוון, המשלב את העיר החדשה עם העיר הקיימת, תוך הקפדה על הנחיות מרחביות ומתן מענה לצורכי הקהילה והמרחב הציבורי", הוא ציין כי גם במסגרת ההנחיות המרחביות, קיים חופש פעולה לאדריכלים לייצר תוצרים "פנטסטיים".

"זוהי אחריותם המשותפת של המתכננים והאדריכלים לנצל את ההזדמנות ליצור מרחב מגוון". הוא הוסיף כי המרחבים הציבוריים בבעלות פרטית הם חלק בלתי נפרד ממערך השטחים הפתוחים של הרובע החדש. "שטחים אלו נחוצים מאחר ששטחי ציבור פתוחים קיימים (שצ"פים) והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים. חצרות פרטיות אלו יתוכננו כך שתהיה להן זיקת הנאה לציבור, בביטחון שישמשו את הקהילה ויתוחזקו על ידי העירייה לפי סטנדרטים עירוניים. המטרה היא להימנע מ"מתחמים מבודדים" וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

תשתיות: עיר חכמה מהיום הראשון

ג’ינה שלאגר, סמנכ"לית תשתיות בחברת מסד עוז CPM, חשפה את ממדי הענק של עבודות הפיתוח המתנהלות ברובע, בחפירות מתחת לקרקע: "אנחנו מבצעים פרויקט שעבודות הפיתוח שלו מוערכות במיליארד וחצי שקלים". לדבריה, עבודות התשתית בשדה דב הן מורכבות וכוללות את שינוע האשפה הפניאומטית, התשתית העמוקה ביותר, תשתית למיחזור מים אפורים, סיבים, מסלולי נת"ע לקו הירוק, קווי סניקה, איגודן ועוד. היא הדגישה כי הניסיון הוא לעבוד בשת"פ מלא עם נת"ע כדי לבצע את הנחת התשתיות בפעם אחת כדי להקל על הציבור התל אביבי.

למרות שהחברה פעילה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, הפעילות בשדה דב היא מאתגרת וייחודית בשל התשתיות המתקדמות. "המטרה היא להבטיח שהרובע יתפקד כעיר חכמה מהרגע הראשון".

דוחפים את הגבולות קדימה

הילה ירושלמי, מתכננת עיר במחלקת תכנון צפון, ציינה את עקרונות תוכנית הרובע וביניהם: הקישוריות בין השכונות הקיימות, הליכתיות, השצ"פים הנרחבים, החזיתות המסחריות הפעילות והבנייה הירוקה.

"יש פה הרבה מאוד נושאים מאוד מאתגרים גם לאדריכלים, גם ליזמים, וגם לעירייה", היא הודתה. "אני מקווה בכנות שנשכיל ליישם לפחות חלק מהם, כי הצבנו יעדים מאוד גבוהים, בנושאים רבים כמו ייצור אנרגיה, ניהול נגר ואשפה פניאומטית, דברים חדשים שהעירייה לא התנסתה בהם בעבר. כל השחקנים המעורבים עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להצליח וליישם בצורה הכי מיטבית בנקודת הזמן הזאת, את כל הרעיונות הרבים והעקרונות הרבים החדשים שהתוכנית הזאת מכניסה לחזית התכנון".

מההנחיות למציאות: האדריכלים מציגים פרויקטים באשכול

חלק מרכזי בכנס הוקדש להצגת פרויקטים אדריכליים קונקרטיים המתרגמים את התב"עות וההנחיות המרחביות למציאות בשטח. שלושה משרדי אדריכלים הציגו את גישתם החדשנית לתכנון במתחם. משרד מילבאואר אדריכלים הציג שני פרויקטים במתחם אשכול שתוכננו עבור שיכון ובינוי, של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

במגרש 106 במתחם אשכול, תוכננו על ידי מילבאואר אדריכלים 511 יח"ד שייבנו במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. במגרש 109 הסמוך מתוכננות 324 יח"ד גם הן להשכרה ארוכת טווח. במגרש זה ייבנה מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות. חזית מסחרית פעילה תלווה את שני הפרוייקטים. אדריכלית רוני סנדר ישראלי ציינה כי בימים אלה מתכנן המשרד פרויקט שלישי להשכרה בשדה דב, הפעם, במתחם הצפוני.

האתגר: תכנון החצר עם זיקת הנאה

משרד גל אור-פישביין אדריכלים בשיתוף פעולה עם משרד האדריכלים ההולנדי הבינלאומי NVRDV תכנן שני פרוייקטים באשכול, שניהם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים. מגרש 102 כולל 365 יח"ד שייבנו במגדל בן 35 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות. מגרש 108 כולל 409 יח"ד במגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות.

ז'ראר גל אור ציין כי האתגר המרכזי שהעסיק אותם התייחס לתכנון החצר הפנימית. לדבריו, לאחר מחקר המודל שנבחר לתכנון החצר הוא מודל "קמפוס": חלל פתוח וירוק שבו הבניינים ממוקמים בנפרד, ויוצרים ביניהם מערכת קשרים. גל אור סיפר כי התכנון התכתב עם הקמת תל אביב כעיר גנים.

גישה עיצובית מותאמת ליזם

יואב מיכאל ממשרד ישר אדריכלים הציג את הגישה העיצובית השונה בין שני מגרשים סמוכים באשכול שתוכננו בהתאם לחזון ורצון היזמים: פרויקט 'אשירה' במגרש 101 בבעלות אביסרור מתאפיין בחופש תכנוני רב המאפשר מגוון עשיר של דירות, בעוד פרויקט 'אוטופיה' במגרש 103 של נחמיאס נבנה באופי "תל אביבי" ממושמע יותר.

מיכאל הדגיש כי האתגר היה ליצור "תל אביב חדשה" שתשמור על הרומנטיקה של העיר הישנה, אך תהיה עכשווית ומותאמת להיום. גם מיכאל התייחס לחצרות והמעברים הפנימיים והדגיש כי לתפישתו, מעברים אלה שמלווים את כל הפרויקטים יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "הם מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות (כמו הגוש הגדול) בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים".

לקריאה נוספת: טיילת פארק החוף בשדה דב זכתה בפרס קרוון לאדריכלות נוף

The post מתכנני שדה דב דנו בתוכניות ובאתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״ appeared first on רובע שדה דב.