אי הוודאות, שעדיין ניכרת בסוף שנת 2025, היא אחת הסיבות שכולם "נושאים עיניים" לשדה דב: לא כי זה הרובע היפה או היקר ביותר (הוא בהחלט מועמד), אלא כי הוא הפך לסמן מרכזי למצב הענף. ההתקדמות כאן, במיקום הכי מרכזי ויוקרתי, נבחנת תחת זכוכית מגדלת של כל מובילי ענף הנדל״ן המקומי.

בשנת 2025 שוק הדירות הישראלי הראה חולשה וירידה במכירות. לפי נתוני הלמ״ס כפי שפורסמו בדצמבר, באוגוסט–אוקטובר 2025 חלה ירידה של 9.8% במכירת דירות לעומת שלושת החודשים הקודמים ו־12.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ-80 אלף דירות. ועדיין, בשדה דב התהליכים לא נעצרו. מה זה אומר? לא ששדה דב חסין – אלא שהוא פועל על ציר זמן ארוך יותר, ושחקנים בו נוטים להמר על העתיד גם כשכאן ועכשיו לא נוח.

אשכול: היתרי בנייה ראשונים

בשנת 2025 החלו עבודות הביצוע במתחם אשכול, לא רק ברמה התשתיתית, אלא גם בפרוייקטי המגורים. ישראל קנדה קיבלה היתר בנייה מלא לפרוייקט Rainbow במגרש 111, היתר בנייה ניתן לאביסרור בפרוייקט Ashira במגרש 101, גם שיכון ובינוי קיבלה היתר במגרש 109 וקבוצת נחמיאס במגרש 103 בפרוייקט Utopia. במקביל, חלה התקדמות תשתיתית במתחם – נפרסו תשתיות תת-קרקעיות, נסללו כבישים וקודם פיתוחה של שדרה 3 שצפויה בקרוב לפתוח את הדרך אל הים עבור תושבי הסביבה.

מרכז וצפון: המכרזים נסגרו, והמחירים ירדו

לצד זה, קודמו השנה בשדה דב גם מתחמי המרכז והצפון. בפברואר 2025 נסגרו מכרזים במתחם המרכזי בהיקף של 4,191 יח״ד, עם תקבולים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל וירידה משמעותית בשוויי הקרקע ביחס לשיאי העבר. מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה וציין כי ״המכרזים שנסגרו מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב".

במרץ 2025 נסגרו גם מכרזים במתחם הצפוני והתופעה חזרה על עצמה, תקבולים בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקלים עבור קרקע ל- 1,737 דירות בשוק החופשי, פרויקט דיור מוגן הכולל 300 חדרים ולמעלה מ-700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

התחרות התחדדה והיזמים התחמשו בפרזנטורים מובילים

המכרזים קבעו שתי עובדות משמעותיות: הראשונה, מהפך משמעותי בשוק הדיור להשכרה שהופך לעובדה מוגמרת עם מאות יחידות דיור באחד הרובעים היוקרתיים בארץ. השנייה, זריקת מרץ משמעותית לתחרות בין היזמים.

בשלב המוקדם, השיווק בשדה דב עדיין נראה כמו התחלה זהירה של שוק יוקרה: היו מי שהקדימו, ובראשם ישראל קנדה שהחלה למכור כבר בשנת 2024 וזכתה לחשיפה משמעותית באמצעות עסקה מתוקשרת עם נועה קירל, שנבחרה גם כפרזנטורית של החברה. קצת לאחר מכן, יצאה גם אביסרור לשיווק מוקדם ב־2024, עם יהודה לוי כפרזנטור ורוכש בפרויקט.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את הטון: זו כבר לא זירה של פרוייקטים בודדים ראשונים, אלא שוק שהולך ונעשה צפוף. נחמיאס החלה לשווק בסיוע ליאור סושרד כפרזנטור, ודמרי, יצאה בקמפיין לפרוייקט Dimri Yama שמובל על ידי פרזנטור החברה עידן עמדי.

מהר מאד, ובאופן מפתיע יחסית, נכנסו לתמונה גם היזמים במתחמי מרכז וצפון, שיצאו בקמפיינים חודשים ספורים לאחר זכייתם בקרקע. גינדי יצאה במהלך שיווקי בולט, עם תג מחיר שעורר עניין ארצי, קבוצת חג׳ג׳ החלה גם היא למכור במכירה מוקדמת, עוד לפני שהיתה לה הדמיה של הפרויקט. כך נמכרו תוך זמן קצר מאות דירות בשדה דב, חלקן ברף מחיר נמוך מזה שנראה עד לאותו שלב.

בעלי הקרקע הפרטיים קיבלו סוף־סוף ודאות

אחד מהאירועים המרכזיים של 2025 הוא לא מכרז ולא היתר וגם לא קמפיין שיווקי, אלא החלטת בית המשפט לגבי זכויות בעלי הקרקע הפרטיים. בספטמבר 2025 פורסמה טבלת זכויות שמחלקת זכויות בין כ־1,700 בעלי קרקע – אבן דרך משמעותית אחרי עשרות שנים של הליכים מורכבים.  המשמעות העירונית־כלכלית של זה עצומה: ודאות היא דלק. לא כי כולם רצים מיד לבנות, אלא כי מרגע שמבינים "מה יש לי ביד" אפשר לקבל החלטות: להתאגד, להמתין, לממש, לחבור ליזם. בלי ודאות, כל הפוטנציאל הזה נשאר כנכס תיאורטי. עם ודאות, הוא הופך למערכת עם שעון.

בתחום המלונאות אי הוודאות נותרה בעינה

אי הוודאות השפיעה משמעותית על רכיב שלא הצליח השנה להתנתק מהכותרות הביטחוניות: המלונאות. במרץ 2025 רמ״י פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי (כ־1,100 חדרים), חלקם על קו החוף – אחד מסממני "הריביירה" התל אביבית החדשה. המכרזים פורסמו כעשור לאחר השיווק האחרון של מגרשים למלונאות בתל אביב, ובהיותה של תל אביב אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת, הציפיות היו גבוהות.

המציאות הפוליטית־ביטחונית, התפוסות הנמוכות וצמצום כניסות התיירים, גרמו לקפאון במכרזי המלונאות ודחיית סגירתם. התקווה היא ש-2026 תביא לישראל מציאות ביטחונית חדשה, כזו שמעודדת תיירות, פריחה כלכלית ושיתופי פעולה בינלאומיים, ולא שולחת את הישראלים לנפוש רק בחו״ל.

השורה התחתונה היא שב־2025 שדה דב עבר שלב חשוב: ההכרעה בגוש הגדול יצרה ודאות, ההיתרים והעבודות מראים סוף סוף התקדמות בשטח, התחרות בין היזמים חידדה את מאמצי השיווק, והכול התרחש תחת תנאי מאקרו קשוחים של מלחמה, האטה במכירות וסביבת ריבית מכבידה. שדה דב הפסיק להיות רק חזון של מתכננים ומצגים של יזמים, והתחיל להיות רובע שעולה על הקרקע ומייצר עובדות בשטח תחת תנאים שלא בדיוק עושים הנחות. והאמת? בענף שנוטה להיסחף לקצוות, אחרי הברומטר שמהווה רובע שדה דב כדאי להמשיך לעקוב.

לקריאה נוספת: אלגנטיות עם כפכפים: תל אביב שלנו, במאה ה-21

The post ברומטר הנדל״ן של ישראל: סיכום השנה שעברה על הרובע הכי מדובר במדינה appeared first on רובע שדה דב.

עו"ד גלית רוזובסקי, המכהנת כאחת מחמשת מנהלי "הגוש הגדול" ומזכירת המנהלים, חשפה בשיחה מרתקת בפודקאסט לחשוב דיור של ד"ר דורית גרפונקל, את הקרביים של הפרויקט: מההתחלה הצנועה בחולות ועד להגרלות המגרשים ברובע שדה דב של ימינו.

מי היו "גואלי הקרקע"?

כדי להבין את המורכבות האנושית של הגוש הגדול, צריך לחזור אל האנשים שקנו את הקרקע כשהייתה לא יותר מ"סוף העולם שמאלה", להגדרתה של רוזובסקי. מי הם היו? "אלו היו אנשי היישוב היהודי". לדברי רוזובסקי, מדובר בקבוצות מאורגנות שרכשו קרקעות מעבר לירקון מתוך תפיסה של "גאולת קרקעות". בין הרוכשים היו קבוצות מאורגנות של עיתונאים, מורים, עובדי בתי חולים ומשקיעים מחו"ל שביקשו לפתח את המדינה, לרכוש קרקעות ולהגדיל את שטחה.

עבורם, הקרקע היתה "כאבן שאין לה הופכין", שטח שנתפס על ידי שדה תעופה צבאי שהוקם עוד בתקופה הבריטית לצרכי אימון טייסים יהודים. המדינה השתמשה בשטח, אך מעולם לא הפקיעה אותו או שילמה עבורו דמי שימוש.

1968: יריית הפתיחה לתהליך הפינוי

הקמתו של ״רובע שדה דב״, שהבנייה בו החלה רק לאחרונה, לא התחילה במשרדי אדריכלים נוצצים, אלא בתביעת פינוי משפטית שהגיש עו״ד משה שוב ז״ל בשנת 1968. עו"ד שוב ייצג קבוצת בעלים של חלקה עצומה בצפון תל אביב (גוש 6896) ששטחה הסתכם ב-1,067 דונם ומספר הבעלים בה הסתכם ב-1,006. הקרקע הוחזקה ב"מושע" – שיטה משפטית שבה כל בעלים שותף בכל גרגר וגרגר של השטח מבלי שיהיה לו מגרש ספציפי משלו.

באותם ימים, חברת החשמל, שהחזיקה בכ-24 דונם, גידרה לעצמה שטח קרוב לים והציבה בו מיכלים. "עו"ד שוב הגיש תביעת סילוק יד נגד חברת החשמל", מספרת עו"ד רוזובסקי. ב-1972 ניתן פסק דין לפיו חברת החשמל צריכה לפנות את השטח. החלטה שיפוטית זו היתה רק ההתחלה: חברת החשמל הגישה תביעה שכנגד לפירוק השיתוף, וכך החל התהליך הארוך ביותר בישראל לפירוק שותפות בקרקע, שנמשך כבר למעלה מחמישים שנה.

מינוי "ששת המופלאים"

בשנת 1975, נוכח ריבוי הבעלים והקושי לנהל את השטח שהיה נתון לפלישות, זיהום קרקע והזנחה, מינה בית המשפט חמישה עורכי דין ומזכיר, כמנהלים של הגוש הגדול. "קראו להם ששת המופלאים", נזכרת רוזובסקי ביראת כבוד, "כל אחד מהם היה מומחה בתחומו, ויחד הם היו צריכים להוביל את הקרקע ליעד כלשהו".

האתגר היה עצום: חוק המקרקעין דורש חלוקה "בעין" (פיזית) של הקרקע, אך לא היה תשריט או תכנון שיאפשר לחלק את השטח לבעלים בקלות. האופציה השנייה, מכירה למרבה במחיר, לא הייתה רלוונטית, שכן בשנים אלו לא היו תאגידי ענק בישראל שיכלו לרכוש את השטח. כך נולדה הפונקציה הייחודית של "מנהלים מטעם בית המשפט", שתפקידם לתכנן, לנהל ולחלק את הקרקע עבור הבעלים.

שנת 1980: הפיצול בין מזרח למערב

ב-1980 הושג הסכם היסטורי עם המדינה. הקרקע בגוש הגדול חולקה לשניים: החלק המזרחי והחלק המערבי. החלק המזרחי, המוכר לנו היום כרמת אביב החדשה ושכונת נופי ים, תוכנן ופותח במהירות יחסית. הבעלים קיבלו שם כ-50% מכלל זכויותיהם. מימוש הזכויות התרחש בין השנים 1994 ל-1997.

אך החלק המערבי, שטח שדה דב, נותר ללא שינוי. בהסכם שנחתם עם המדינה הבעלים ויתרו על כל טענה נגד קיום שדה התעופה בתמורה לפטור ממס רכוש ומסים אחרים. רוזובסקי, שהצטרפה לצוות הניהול ב-1991, מספרת על הרגע שבו הכל השתנה: "בסוף 1999 בוטל מס רכוש בישראל. פתאום, התמורה שהמדינה נתנה לבעלים עבור שטח שדה"ת נעלמה. המנהלים הבינו שהסטטוס קוו לא יכול להימשך".

"חיבוק דב": הסדר פורץ דרך

בשנת 2008, לאחר שנים של מאבקים משפטיים, הובא לבית המשפט הסדר פורץ דרך שהגה עו"ד איבי נאמן ז"ל. הרעיון היה פשוט אך כואב בכיס: כדי לתמרץ את המדינה לפנות את השדה היציב והרווחי שלה, הבעלים הפרטיים יסכימו "לדלל" את זכויותיהם.

במסגרת ההסכם, המדינה קיבלה 50% מזכויות הבנייה בחלקה 204 המרכזית. "קראנו לזה 'חיבוק דב'", אומרת רוזובסקי בגילוי לב, "זה עלה לכל אחד מהבעלים ביוקר, אבל בלי הוויתור הזה, השדה מעולם לא היה מתפנה. היינו נשארים עם קרקע על הנייר ופנטזיה בלב". ההסכם הזה הוא שאיפשר את פינוי השדה והפיכתו לרובע מגורים.

ב-2009 התחלפו מנהלי הגוש הגדול. רוזובסקי, שליוותה את הפרויקט מאז 1991 ("באתי לשלושה חודשים וזה הפך לסיפור חיים"), מונתה כאחת מחמשת המנהלים החדשים. יחד איתה מונו רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ’ ומיכאל שפטלר. המשימה שלפניהם: לתכנן את החלק המערבי, להגיע להסדרים עם רשויות המס ולחלק את הקרקע בין אלפי הבעלים, בצורה הוגנת.

אחד האתגרים הגדולים היה התיאום בין שלושה גופים בעלי אינטרסים סותרים ברובע: המנהלים המייצגים את הבעלים, שרצו כמה שיותר יח"ד וכמה שיותר איכויות, עיריית תל אביב תחת הנהגת רון חולדאי, שהתנגד בתחילה לפינוי שדה"ת, והמדינה.

"יש פה שלושה גופים שמבחינה אידיאולוגית או אינטרסים או תפיסה תכנונית רואים את הדברים בדרך אחרת לגמרי", מתארת רוזובסקי. הפתרון נמצא בוועדת היגוי משותפת ו"סיעור מוחות יומי" של המנהלים, שמתכנסים מדי שבוע ומתכתבים בקבוצת וואטסאפ פעילה. "כשאנחנו לא מגיעים להחלטות, אנחנו מגישים בקשה למתן הוראות לבית המשפט – יש מבוגר אחראי שבסופו של דבר הוא קובע".

"היהלום של תל אביב"

בפועל, חמשת המנהלים הם המנגנון שמאפשר לבעלות פרטית מפוצלת “להתחבר” לתהליך תכנוני־מוסדי, בלי שהתהליך יקרוס מעומס. בהתאם, מנהלי הגוש הגדול, היו שותפים לתכנון המתקדם של הרובע: "אנחנו רואים בשדה דב רובע מיוחד – היהלום של תל אביב", מציינת רוזובסקי ומונה את מערכות הרובע המתקדם ביותר בארץ: מערכות קירור וחימום ידידותיות לסביבה, רובע עצמאי שעומד בפני עצמו גם במקרה של עליית מפלס פני הים, שילוב עם הרכבת הקלה, תקני חניה מתקדמים שעוד לא היו בתוקף בזמן התכנון, ושימור היסטורי של מגדל הפיקוח ומסלול הנחיתה. "מבחינה תכנונית יש בפרויקט הזה לא מעט דברים שעוד לא נעשו במדינת ישראל", מדגישה רוזובסקי.

ועם זאת, רוזובסקי מדגישה כי האתגר המורכב ביותר הוא חלוקת הקרקע בין כמעט 2,000 בעלים מגוונים מאוד, מיורשים של גואלי הקרקע המקוריים ועד משקיעים חדשים. "יש כאלה שמיוצגים בבתי משפט, יש כאלה שלא מיוצגים, יש כאלה שמבינים בנדל"ן, יש כאלה שלא – ואנחנו כמנהלים רואים את כולם ומאוד אכפת לנו מכולם", אומרת רוזובסקי.

בנוסף, כדי למנוע מצב שבו בעלים יקבלו פיצול זכויות בשלושה מתחמים שונים (אשכול, מתחם מרכז ומתחם 3700), ניהלו המנהלים מו"מ ממושך עם רשויות המס. "יש אנשים שיש להם זכויות לכמה מטרים בודדים, ויש כאלה שיש להם זכויות לכמה דירות", מסבירה רוזובסקי את השונות. התוצאה: הסדר מס ייחודי המאפשר לבעלים לרכז את כל זכויותיהם במתחם אחד, מה שמגדיל את הסיכוי שלהם להגיע לדירה שלמה ולבנות בפועל.

הישורת האחרונה וההשפעה על מחירי הדירות

בימים אלה נמצא הפרויקט בשלב קריטי: בספטמבר 2025 לאחר שנים של הכנות, אישר בית המשפט את טבלת הזכויות של הגוש הגדול, וכל אחד מבעלי הקרקע הפרטיים עודכן לראשונה כמה דירות יקבל. בקרוב יתבשרו בעלי הקרקע גם היכן ימוקם המגרש ומה שוויו. בשבוע שעבר הגישו הבעלים למנהלי הגוש הגדול את בחירתם והעדפתם למיקום הזכויות. ועדת הגרלה בראשות השופט בדימוס איתן אורנשטיין תכריע בקרוב על חלוקת המגרשים.

הרובע המתוכנן כולל כ-16,000 יחידות דיור, מתוכן 2,500 יח"ד של הבעלים הפרטיים. רוזובסקי צופה שמבנה הבעלות הייחודי ישפיע באופן דרמטי על מחירי הדיור ברובע. "הבנייה של הבעלים בגוש הגדול זה כמו קבוצות רכישה. הקרקע אצל רובם היא קרקע היסטורית במחירים אחרים לגמרי מעלויות הקרקע ששילמו היזמים שבונים". בהתאם, היא צופה שונות גדולה של מחירים כמו גם תחרות עיצובית אדירה בשל מעורבותם של "מיטב האדריכלים הישראלים וגם אדריכלים זרים". עם זאת, היא מזהירה מפני סיכונים: תנודות בשוק, בעלים "פנטומים" שלא משתפים פעולה, ותכנון יפה על הנייר שאינו מעשי.

כאשר שואלים את עו"ד רוזובסקי מתי יסתיים תפקידם של המנהלים, התשובה ברורה: "ברגע שנוכל לחלק את הקרקע לרמה הגבוהה ביותר ולרשום אותה בטאבו – סיימנו". עבורה, מדובר בהרבה יותר משכר טרחה עבור עסקת נדל"ן משתלמת ורווחית, שמספקת לכל אחד ממנהלי הגוש זכות לבניית כ-25 דירות. זוהי עבודת נמלים של גישור על פני חצי מאה של היסטוריה ישראלית. כאשר הקרקע תחולק ותירשם בטאבו – תגיע לסיומה סאגה בת 56 שנה סביב קרקע, שהחלה כ"אבן שאין לה הופכין" והפכה לאחד מאזורי הפיתוח העירוניים המשמעותיים בישראל.

להאזנה לפודקאסט: לחשוב דיור

The post מאחורי ״היהלום של תל אביב״: חצי מאה של מאבק על הקרקע appeared first on רובע שדה דב.

מדובר בסיום סאגה משפטית שנמשכה למעלה מ-50 שנה, מאז החל הליך פירוק השיתוף בקרקעות שנמצאות בין החוף הצפוני של תל אביב לשדה התעופה לשעבר. במשך עשרות שנים לא יכלו בעלי הקרקעות לממש את זכויותיהם, וההליכים נגררו בין ערכאות משפטיות, שמאים ומוסדות תכנון.

חמישה עורכי הדין שעמדו בראש ניהול ההליך במשך שנים – רחל זכאי, משה ליפקה, אליהו מינקוביץ’, גלית רוזובסקי ומיכאל שפטלר, יקבלו כ-25 דירות כל אחד, כשכר טירחה על עבודתם בניהול המתחם משנת 2009 ואילך. בין בעלי הקרקע ישנן משפחות ותיקות, יורשים רבים וגם דמויות מוכרות בציבוריות הישראלית. כך לדוגמה, נשיא המדינה, יצחק הרצוג, זכאי ל-4.5 יחידות דיור שהגיעו אליו בירושה מסבו. משפחת רקנאטי תקבל כ-9 דירות.

בין בעלי הקרקעות הפרטיים מחזיקים בשיא מספר הדירות, אברהם טלסזאן שזכאי ל-31–32 דירות, רועי כהן ואילון ברוך שזכאים ל-23–27 דירות כל אחד.

על פי החלטת החלוקה, בעלי הקרקע יוכלו לבחור את דירתם באחד מתוך שלושה מתחמים מרכזיים: מתחם אשכול – בדרום־מזרח הרובע. המתחם המרכזי, הנמצא בלב רובע שדה דב, ומתחם צפון־מערב (תא/3700) – קרוב לחוף הים ולתוכנית הענק שמקודמת שם ותאושר, ככל הנראה, בשנה הקרובה.

בעלי הקרקעות יבחנו את השוני בין המתחמים ויכריעו אם ברצונם לקבל דירה בהקדם האפשרי, אזי יבחרו במתחם אשכול בו הבנייה החלה והוא המתקדם מבין השלושה, או שיעדיפו להמתין עוד מספר שנים ויבחרו במתחם קרוב יותר לקו החוף. במקרים בהם מספר זכאים יבחרו את אותו המתחם מעבר למכסה, תיערך ביניהם הגרלה שתכריע את המיקום.

כעת, לאחר אישור טבלת הזכויות, ניתן יהיה לרשום את הקרקעות בטאבו על שם בעלי הזכויות. זהו תנאי חיוני לפתיחת הדרך לשיווק ולבנייה בפועל. בעיריית תל אביב כבר מסמנים את ההחלטה כזרז משמעותי להתקדמות הרובע החדש, שבו מתוכננות אלפי יחידות דיור לצד שטחי מסחר, פארקים, בתי ספר ומבני ציבור.

במבט קדימה, רובע שדה דב נחשב לאחת התוכניות הגדולות והמורכבות בישראל – פרויקט שעתיד לעצב מחדש את צפון תל אביב ולהשפיע על מחירי הדיור בעיר כולה. אישור חלוקת הקרקעות מעניק סוף־סוף ודאות לבעלים, לשוק הנדל״ן ולציבור הרחב שממתין לראות את השכונה קורמת עור וגידים. עבור בעלי הקרקעות – שרבים מהם המתינו עשרות שנים למימוש זכויותיהם – מדובר באבן דרך היסטורית וסגירת מעגל. עבור העיר תל אביב ותושביה, ההחלטה מאפשרת חציית משוכה משמעותית בפיתוח הרובע החדש.

לקריאה נוספת: ברקת קפיטל מעמידה מימון של 1.15 מיליארד שקלים לבעלי קרקע פרטיים בשדה דב

The post אבן דרך היסטורית: בית המשפט הכריע בחלוקת הקרקעות הפרטיות בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.