מגרש 2226: מגדל בן 45 קומות על אבן גבירול

התוכנית של אופק כחול י. אבו־קוקו מתייחסת למגרש 2226, הממוקם בחלקו הדרומי של המתחם המרכזי – לאורך הרחובות אבן גבירול, שדרה 3 ורחוב 1, וגובל גם במגרש ציבורי ובשצ"פ. המגרש משתרע על שטח של כ־7.1 דונם, בייעוד מעורב לתעסוקה, מסחר ומגורים.

הבינוי המתוכנן כולל מגדל מגורים בן 45 קומות בפינת הרחובות אבן גבירול ושדרה 3, לצד שלושה מבנים מרקמיים לשימושי תעסוקה ומגורים. בסך הכול ייבנו במתחם 347 יחידות דיור. המגדל המרכזי מתוכנן עבור 258 יחידות דיור, ואילו במבנים המרקמיים מתוכננות 89 יחידות דיור נוספות. לצד אלה כולל המגרש גם מבנה תעסוקה בן 6 קומות לאורך אבן גבירול.

אחד הדגשים המרכזיים בתוכנית הוא קומת הרחוב. כל המבנים משלבים בקומת הקרקע שטחי מסחר, כניסות ללובאים ושטחים טכניים נלווים. לאורך החזיתות הפונות לאבן גבירול ולשדרה 3 מתוכננת קולונדה רציפה בעומק של כ־5 מטרים, שנועדה להרחיב את מרחב הולכי הרגל וליצור דופן רחוב פעילה ומוצלת. בנוסף, מכל הרחובות המקיפים את המגרש תתאפשר גישה להולכי רגל אל גן פנימי במרכז המגרש, המסומן כולו בזיקת הנאה לציבור למעבר ולשהייה.

מגרש 2103: שני מגדלים ו־424 יחידות דיור

התוכנית הנוספת שאושרה היא של האחים ישראל, במגרש 2103. גם כאן מדובר במגרש במתחם המרכזי, המיועד למגורים ולמסחר ושטחו כ־7 דונם. התוכנית כוללת שני מגדלים: מגדל בן 45 קומות בפינה הצפון־מזרחית של המגרש, בסמוך לשצ"פ ולמגרש 2102; ומגדל בן 25 קומות בפינה הדרום־מערבית, בצומת הרחובות בתיה לישנסקי ושדרה 3.

בשני המגדלים מתוכננות 348 יחידות דיור. לצידם מתוכננים שני מבנים מרקמיים: מבנה בן 5 קומות לאורך רחוב בתיה לישנסקי, שמעליו גג ירוק ובריכה לשימוש כלל דיירי המגרש; ומבנה בן 8 קומות לאורך שדרה 3. בשני המבנים המרקמיים מתוכננות 76 יחידות דיור נוספות. בסך הכול כוללת התוכנית 424 יחידות דיור.

גם במגרש זה קומות הקרקע של כלל המבנים מיועדות למסחר, ולאורך שדרה 3 מתוכננת קולונדה בעומק של כ־5 מטרים. המשמעות היא שמרכז הרובע ממשיך להתעצב לפי אותו עיקרון עירוני שמלווה את תכנון שדה דב כולו: לא מגדלים מנותקים מהמרחב העירוני, אלא בלוקים עירוניים עם דופן רחוב פעילה, מסחר בקומת הקרקע, חצרות פנימיות, מעברים וזיקות הנאה לציבור.

רובע עירוני אינטנסיבי

בסך הכול מוסיפות שתי התוכניות שאושרו 771 יחידות דיור מתוכננות במרכז הרובע: 347 יחידות דיור במגרש אופק כחול ו־424 יחידות דיור במגרש האחים ישראל. לצד יחידות הדיור, התוכניות כוללות שטחי מסחר בקומות הקרקע ותכנון מפורט של הממשק בין הבניינים לבין הרחובות החדשים של הרובע, ובעיקר הרחובות אבן גבירול, שדרה 3, רחוב 1 ובתיה לישנסקי.

בנוסף, בשתי התוכניות בולטת במיוחד השפה התכנונית המשותפת: מגדלים גבוהים לצד בנייה מרקמית, מסחר בקומת הקרקע, חזיתות פעילות, קולונדות רחבות ומרחבים פנימיים הפתוחים לציבור. מאפיינים אלה הם חלק מהניסיון להפוך את שדה דב לרובע עירוני אינטנסיבי, הליכתי ומעורב שימושים, ולא לאוסף מגדלי מגורים סגורים.

התקדמות משמעותית במתחמי מרכז וצפון

שתי התוכניות החדשות מצטרפות לשורת תוכניות עיצוב שאושרו מתחילת השנה במרכז ובצפון רובע שדה דב. במתחם המרכזי כבר אושרו, בין היתר, תוכניות העיצוב של לוזון־רונסון־מור; פרשקובסקי – לפרויקט דיור להשכרה; גינדי ישראל – לפרויקט VOGUE; קבוצת עזריאלי – לפרויקט דיור מוגן; קבוצת חג'ג' – לפרויקט FIRST; ודן נדל"ן ואלקטרה מגורים – לפרויקט Seven Seas.

בצפון הרובע אושרו עד כה תוכניות עיצוב של שפיר מגורים ושל אפריקה ישראל.

עם אישור שתי התוכניות החדשות של אופק כחול והאחים ישראל, אושרו עד כה במתחם המרכזי בשדה דב תוכניות עיצוב ל־3,446 יחידות דיור, כולל כ־320 יחידות דיור מוגן. מדובר בכ-48% מיחידות הדיור המתוכננות במרכז הרובע. בצפון הרובע אושרו עד כה תוכניות עיצוב ל-540 יח"ד, מתוך 4,022 יח"ד מתוכננות – כ-13%. בשני המתחמים יחד אושרו עד כה תוכניות עיצוב לכשליש מיחידות הדיור המתוכננות.

לקריאה נוספת: מדרום לשדה דב: מיכלי הפלדה הענקיים יהפכו למוקד תרבות ובילוי חדש

The post אושרו תוכניות ל-771 דירות נוספות במתחם המרכזי בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.