אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, לקח חלק בכנס והתייחס למדיניות עיריית תל אביב-יפו לנושא הדיור המכליל, שאושרה לפני שנה וחצי, לסיבות שגורמות לרשות להתערב בשוק החופשי ובניסיונות העירייה לקדם את הדיור להשכרה במגוון אפיקים רחב, כולל הסרת חסמים מובנים במשק.

"שוק הנדל"ן החופשי לא יכול לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב", ציין כרמלי והסביר את הרציונל שעומד בבסיס מדיניות העירייה: "עיר טובה לא יכולה להיות מורכבת רק מאנשי הון ועשירים, היא צריכה לאפשר לכל סוגי האוכלוסייה לגור בה בכבוד – צעירים, בוגרים, ובני הגיל השלישי; תושבים מעשירונים נמוכים, מעמד ביניים, לצד העשירונים הגבוהים. עיר שלא תדע לשמור על מגוון באוכלוסייה שלה לא תצליח לתפקד, היא תקרוס לתוך עצמה".

דחיקת אוכלוסייה יוצרת בעיות ארוכות טווח

כרמלי הסביר כי משבר הסייעות בחינוך בארץ, שגורם לסגירת גנים לעיתים תכופות, הוא תוצאה ישירה של דחיקת מעמדות הביניים וציבור העובדים מחוץ למרכזי הערים. הוא ציין גם כי תופעת המיאוס של תושבים מקומיים בתיירים, בערים אירופאיות, נובעת גם היא משבירת המודל הקהילתי, ומדחיקת אוכלוסייה מלב הערים בשל מחירי שכירות גבוהים.

לדברי כרמלי, הנחיות התכנון של עיריית תל אביב, ובהן גם הדיור המכליל, מכוונות ליצירת סביבת מגורים שיודעת להכיל את כל שלבי החיים ברדיוס של קילומטר, לאפשר רצף של אוכלוסייה שמשמר את התושבים בעיר ולא מייעד אותה רק לעשירים.

נטל גבוה על השוכרים

"כיום תל אביב מתקשה לשמור על הצעירים בעיר, עקב מחירי הדירות הגבוהים. המעמד הבינוני העובד נדחק החוצה מתוך מרכזי הערים, וזה מייצר שרשרת של בעיות ארוכות טווח וכרסום פנימי במוקדי המשיכה של הערים. רוב תושבי תל אביב הם לא מיליונרים ולא אוליגרכים, הם אנשי מעמד הביניים שהתמזל מזלם והנכס שלהם שווה הרבה כסף. אבל הבעיות האלה פוגעות במעגל החיים וזו פגיעה קשה לעיר". משכך, לדבריו, הדירות שנכללות בדיור המכליל קריטיות לעיר תל אביב.

עוד הציג כרמלי, כי 24% ממשקי הבית בתל אביב נמנים על העשירון העליון של אוכלוסיית ישראל, 26% מהם בעשירונים 8-9, 34% בעשירונים 4-7 ו-15% בעשירונים 1-3. לדבריו, כ-35% ממשקי הבית בעיר מוציאים מעל 50% מהכנסותיהם על דיור, ללא הבדל משמעותי בין בעלי דירות לשוכרים. נטל עלות הדיור של השוכרים בתל אביב גבוה, אך לא חריג במטרופולין, כך טוען כרמלי.

תל אביב: 1.8% לדיור מוזל, לונדון: 22%

כרמלי הציג בכנס נתונים לפיהם רק 1.8% מתוך 220.5 אלף יחידות הדיור הקיימות בתל אביב, הן לדיור מוזל. זאת, לעומת ערים מובילות בעולם כמו וינה שבה השיעור הוא 60%, לונדון עם 22% וסיאטל עם 8%.

הוא הוסיף ואמר כי המדיניות התכנונית החדשה בעיר מחייבת יזמים להקצות 15%-20% מיחידות הדיור בכל פרויקט לדיור מכליל והוא מקווה שמגמת הצמיחה בנתוני הדיור המכליל בתל אביב תמשיך ותתחזק בדומה למה שהתרחש בסיאטל, שהצליחה להגיע לנתון של 8% דיור מכליל תוך עשור בלבד. "זו לא גזירת גורל", הוסיף כרמלי. "אנחנו עומדים על זה כחלק מחזון הדיור שלנו לעיר תל אביב. כלכלה והשוק החופשי לא יכולים לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב למען גיוון האוכלוסייה בעיר. היזמים שמדברים איתי כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב".

כרמלי ציין כי שדה דב מהווה את אחד ממאגרי הדירות המכליל הגדולים בעיר, וכי בניגוד לבניינים של התחדשות עירונית, בהם ישנן 5-6 דירות מכליל בבניין, שדה דב מאפשר לבנות בניינים שלמים שמיועדים להשכרה לטווח ארוך, אופציה שמעודפת על היזמים והקבלנים.

למעלה מ-1,200 יח"ד במכרז האחרון

כזכור, במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל שנסגרו בשבוע שעבר, זכתה פרשקובסקי מניבים בקרקע להקמת מתחם מגורים בן 542 דירות בשדה דב, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר מיועדות להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה במכרז נוסף של רמ"י ודירה להשכיר ותקים פרויקט בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. בנוסף, במתחם הדרומי של הרובע – מתחם אשכול, לצד מתחמי דיור בר השגה עירוניים, מקימה גם חברת שיכון ובינוי שני פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. בפרוייקטים של שיכון ובינוי מתוכננות 835 יח"ד בסה״כ, מחצית מהן יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

דיור נוסף להשכרה מתוכנן במתחם הצפוני של רובע שדה דב, שמכרזי הקרקעות שלו ייסגרו בעוד כחודש. בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות לדיור בהישג יד, בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

לקריאה נוספת: מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים

The post מהנדס העיר: "היזמים כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב" appeared first on רובע שדה דב.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, ועל פי התכנון ייבנו בהם 11,156 דירות ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר של שטחי ציבור. רוב השטח בשני המתחמים (85%) הוא בבעלות המדינה.

תוכניות אלו מצטרפות לתוכנית המתחם הדרומי, מתחם אשכול, שאושרה במאי 2021. הקרקעות לבנייה במתחם אשכול שווקו ברובן ליזמים, ועד כה נמכרו במתחם מאות דירות. לאחרונה אף התקבלו היתרי חפירה ודיפון ראשונים בפרוייקט Rainbow ובפרוייקט Ashira.

רובע שדה כולו, על שלושת מתחמיו, צפוי להוסיף לתל אביב כ-16 אלף יחידות דיור וכ-50 אלף תושבים.

למתן התוקף לתוכניות מרכז וצפון קדם דיון מסכם בהתנגדויות שהוגשו, שחלקן התקבלו וחלקן נדחו. כעת, המשמעות היא שרשות מקרקעי ישראל צפויה להתחיל בשיווק הקרקעות ליזמים ובקידום בינוי שאר חלקי הרובע. כך ציינה גם רשות מקרקעי ישראל בהודעתה לאחר אישור התוכניות כי "הרשות נערכת בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו לשיווק מיידי של התוכניות".

20% מהדירות במחיר שכירות מופחת

על פי התוכניות, תמהיל הדיור במתחמים המרכזי והצפוני כולל 350 דירות בדיור מוגן פרטי לקשישים, 300 דירות בדיור מוגן ציבורי ו-983 דירות בהישג יד. בנוסף, כוללות התוכניות 1,675 דירות להשכרה, מחציתן מיועדות להשכרה במחיר מופחת. בנוסף, כוללות התוכניות 1,432 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות עירייה ו-837 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות המדינה.

תוכנית מרכז הרובע כוללת כ־7,130 יחידות דיור, מתוכן 1,283 לדיור בר־השגה ולדיור מוגן. תוכנית צפון הרובע כוללת עוד כ־4,000 יח"ד. בסך הכל, כ-20% מהדירות בשני המתחמים יושכרו במחיר מופחת לזכאים. כך לדוגמה, מחיר שכירות מופחת לדירת 4.5 חדרים יסתכם בכ-6,600 שקלים (בהתאם לנתוני למ"ס עדכניים).

שינוי משמעותי: בוטלה הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז

הוועדה המקומית דנה בכ-100 התנגדויות שונות שעלו, אולם רובן נדחו או התקבלו רק בחלקן. עם זאת, שינוי משמעותי אחד נרשם בהחלטה לבטל את הקמת מתקני האנרגיה שתוכננו ברובע. עמותת אדם, טבע ודין ציינה כי "בעקבות מאבק ארוך ועיקש שלנו, הוועדה המקומית בתל אביב החליטה שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז בשדה דב. אנחנו רואים בהחלטה הישג משמעותי לאחר שבשנים האחרונות נאבקנו מול עיריית תל אביב ורמ"י שלא לאפשר את בניית מתקני הגז בסביבה עירונית צפופה בשל הסכנות הבריאותיות והבטיחותיות מהמתקנים. חשוב גם לציין כי הקמת המתקנים פוגעת בקידום ומעבר לאנרגיות מתחדשות".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה סופית את תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

ברובע שדה דב, צפויות הדירות הראשונות להתאכלס בעוד כחמש שנים. על פי הערכות ינועו מחירי הדירות בשדה דב סביב 80-60 אלף שקלים למ"ר (בהתאם לקרבה לקו החוף). במילים אחרות, דירת סטנדרט של 100 מ"ר תעלה כ-6 עד 8 מיליון שקלים – סכום שנגיש לשכבה מצומצמת בלבד באוכלוסייה. האם הרובע החדש בצפון תל אביב עתיד להיות רובע לעשירים בלבד?

"שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות"

כבר בשנת 2005 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר השגה כדי להבטיח קיומן של דירות לזוגות צעירים, למשפחות חד-הוריות ואף לקשישים לצד מגורים למשפחות מבוססות יותר. עוד נקבע במדיניות המועצה כי "יש למצוא את התמהיל הדמוגרפי אשר יאפשר שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות".

עיון בתב"ע של רובע שדה דב מגלה כי מדיניות המועצה הארצית יושמה בחלקה. מתוך 16 אלף יחידות הדיור המתוכננות להיבנות, כ-6,900 הן יחידות דיור מכליל, קטגוריה הכוללת כל אחד מהבאים: דיור בהישג יד, דיור מוגן, יחידות דיור קטנות, דירות עם תקן חניה 0 (ללא חניה), דירות להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים.

המספרים מאחורי הגיוון החברתי

"למעלה מ-6,000 יחידות דיור מתוך סך כל הדירות, ישווקו על-פי ההסכם עם עיריית תל אביב בהנחה ניכרת לאוכלוסיות זכאיות, כשחלקן יושכרו בהנחה לטווח ארוך. כזכור מדובר באחד המתחמים המבוקשים והלוהטים ביותר בארץ, הכי צפון תל אביב שאפשר. ודווקא משום כך, מדובר בהחלטה נבונה", קובע רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו".
"בדיוק לכך התכוונו, בלשכת הקבלנים, כשהצענו לפי שנים אחדות הצעה, שמשום מה שלא התקבלה עד כה אצל מקבלי ההחלטות: להעניק באופן אוטומטי לקבלנים בכל פרויקט ופרויקט, קל וחומר באזור הביקוש, עוד 30 אחוזים זכויות בנייה נוספות (שבס-כחלון), כשמתוך זה יופרשו 20 אחוזים לטובת דיור מוזל ועוד 10 אחוזים לטובת שכירות מוגנת ומסובסדת לטווח הארוך".

אמנם, כ-6,900 דירות ברובע כולו נכנסות תחת ההגדרה של ״דיור מכליל״, אך הגדרה זו כוללת לא רק דירות במחיר מופחת, אלא גם דירות קטנות, דירות מונגשות לבעלי מוגבלויות, דיור מוגן ועוד. מתוכן, כמות הדירות המתוכננת במחיר מופחת או מפוקח עומדת על כ-3,600 דירות בלבד, קרוב לרבע מסך הדירות ברובע שדה דב.

מתוך אותן 3,600 דירות כ-2,100 ייבנו על קרקע עירונית (מגרש חום) – בניהול העירייה. דירות אלה יהוו את המפתח לגיוון האוכלוסיה ברובע ויוקצו לזכאים על פי קריטריונים עירוניים. מחיר ההנחה בהשוואה לשוק החופשי ינוע בין 20 אחוזים ל-40 אחוזים, שיעור הנחה המקסימלי על פי חוק. לבני המקום, תושבי תל אביב, יוקצו 15% בלבד מתוך דירות אלו. שאר הדירות ייבנו ע״י יזמים על קרקעות המדינה שיועדו מראש למגורים במודל של שכירות מופחתת לטווח ארוך.

על פי תנאי מכרז היזמים האחרון, בו זכתה שיכון ובינוי, מחירי השכירות המופחתת יעמדו על 4,400 ש״ח לחודש לדירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר, 5,700 ש״ח לחודש לדירת 3 חדרים ששטחה 75 מ״ר ו-7,200 ש״ח לחודש לדירת 4 חדרים ששטחה 100 מ״ר. לשכר הדירה יתווספו דמי אחזקה חודשיים עד תקרה של 6.2 ש״ח למ״ר, כלומר תוספת של 310 ש״ח לדירת 2 חדרים ו-620 ש״ח לדירת 4 חדרים על פי הגדלים שצויינו לעיל. יש לציין שמחירים אלה נכונים למועד פרסום המכרז ועשויים להתעדכן בעתיד עפ״י החלטת החברה הממשלתית ״דירה להשכיר״.

מחצית ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות

מספר היחידות המאושרות להשכרה ארוכת טווח מוזלת ובחלקה מפוקחת הן רק טיפה בים הצרכים. על פי נתוני רשות הדיור העירונית בתל אביב כ-53% ממשקי הבית בעיר מתגוררים בשכירות בעיר וכ-20% מהם בלבד, מתגוררים באותה הדירה למעלה משש שנים.

"מדובר באוכלוסייה שזקוקה ליציבות", מסבירה ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב יפו. רודניצקי רואה בתוכניות שאושרו לדיור בר השגה ברובע החדש כהצלחה. "רבע מהדירות במתחם יושכרו במחירים מופחתים. זה שיעור מאוד גבוה של דיור במחיר מופחת שנותן וודאות לשוכרים. לא מדובר רק על מחיר מופחת שהוא עניין קריטי בפני עצמו", היא מוסיפה "אלא על מגורים בדירה לתקופה ארוכה שנותנת לשוכרים וודאות, בין אם זה 6 שנים או 10 שנים. הם יכולים לגור שם כל עוד ירצו. אי אפשר להוציא אותם החוצה או להעלות את שכר הדירה. זו וודאות מאוד חשובה ובתוכנית הקיימת שליש ממשקי הבית שהולכים לגור שם ייהנו מהוודאות הזו".

״להבטיח ששדה דב לא יהיה לעשירים בלבד״

רשות הדיור העירונית של תל אביב הוקמה לפני שנה בלבד והיא הראשונה בישראל. תפקידה, כך על פי אתר העירייה, הוא "לסייע בשימור התמהיל החיוני והמגוון של אוכלוסיית העיר. הרשות תהיה אמונה על קידום חקיקה ושינוי מדיניות מול משרדי הממשלה, הכנסת ורשות מקרקעי ישראל, על יישום מדיניות הדיור העירונית, וכן על ניהול ותכלול העשייה העירונית בתחום".

"אנחנו מעוניינים בהקמת רובע חיוני, מכליל, שכמה שיותר אנשים, מכמה שיותר שכבות באוכלוסייה יוכלו לגור בו. זאת התפישה שעומדת מאחורי הרצון שלנו לקדם דיור בהישג יד", מסבירה רודניצקי. ״בסוף עומדת כאן תפישה ערכית לפיה עיר טובה היא עיר שיכולה לאפשר כמה שיותר צורות מגוונות של אנשים שחיים כאן, זו לא רק ההכנסה.

"רבים שוגים לומר שתל אביב היא בועה, אבל היא לא בועה אלא בבואה של החברה הישראלית. זו עיר שחיים בה אנשים עשירים וגם עניים, יהודים וערבים, קהילת להט"ב גדולה וזרים. זה מה שהופך את העיר למה שהיא בסופו של דבר, תושביה. כל מה שאנו רוצים הוא שהתמהיל הזה יוכל להשתתף עד כמה שניתן גם בשדה דב".

"מדובר בתפישה ערכית של העירייה ושל ראש העיר. בסופו של דבר, הקהלים המגוונים האלה תורמים לחוסן של העיר. זו היכולת שלנו להבטיח ששדה דב לא יהיה רובע לעשירים בלבד. שליש מממשקי הבית ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי – זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל".

שדה דב – חלוץ במדיניות הדיור העירונית

לדברי רודניצקי הדיור המכליל בשדה דב הוא חלוץ במדיניות העירונית שאושרה באוגוסט 2022 ועוסקת בגידול משמעותי מאוד בהיקפים של דיור להשכרה בהישג יד ברחבי העיר. המדיניות החדשה של תל אביב יפו קובעת כי כל תוכנית חדשה למגורים על קרקע פרטית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקפים שינועו ב- 10%-15%, ובהנחה בשיעור של 40% ממחיר השוק (שיעור ההנחה המקסימלי), וכל תוכנית חדשה למגורים על קרקע עירונית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקף של כ-50%, ובשכר דירה שנגזר מן הכנסות הנטו של משקי בית בעשירון ה-5. "בדרך הזו צפויות להצטרף למלאי הדירות בשכ"ד מופחת אלפי דירות בתוך מספר שנים", מסכמת רודניצקי.

"התוכנית לדיור בר השגה ברובע שדה דב, צריכה וחייבת להיות משואת אש מהבהבת לכל תוכנית ותוכנית שתקודם במהלך השנים הקרובות ובכלל. אם עושים את זה בניו יורק, העיר היקרה ביותר בעולם, אין סיבה שלא יעשו את זה בתל אביב. כך יעניקו אפשרות לא רק לעשירי ישראל של הדורות הבאים להגשים את החלום של דירה בעיר העברית הראשונה", מסכם גם מזרחי.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״ appeared first on רובע שדה דב.