שילוב נדיר בקנה מידה ישראלי בין מוסד רפואי שיקומי, הגדול ביותר בארץ, לבין מגדל מגורים לקשישים מעוטי יכולת, לצוותים רפואיים ולמשפחות מטופלים. "כמעט בכל פעם שאני מציג את הפרויקט, השאלה היא 'וואו, איזה מגרש מדהים לפרויקט ציבורי. איך הצלחתם להשיג את זה?'" מודה שריר.

מ"דיור לניצולי שואה" לקמפוס לאומי

כדי להבין את ייחודיות הפרויקט בשדה דב, שריר מבקש "להתחיל דווקא מההיסטוריה". הסיפור מתחיל בשנות ה-40, כשקבוצת נשים מהיישוב היהודי בתל אביב הקטנה הקימו ארגון שמטרתו הייתה לספק מזון, הלבשה ודיור לפליטים ולניצולי שואה. "זה התחיל כסוג של גמילות חסדים", מספר שריר. "הפרויקט המשמעותי הראשון היה הקמת בנייני דיור לפליטים וניצולי שואה, בשכונת יד אליהו וגם בלב העיר – בשיתוף העירייה כבר אז".

תשעים שנה אחר כך, באותה רוח בדיוק, השותפות הנדירה בין עמותת רעות לבין עיריית תל אביב באה לידי ביטוי, אבל הפעם בקנה מידה שונה לחלוטין. ב-20 בפברואר 2024 נחתם הסכם חכירה על מגרש 407 בשדה דב, באזור שמתוכנן להפוך לאחד המבוקשים והיקרים בישראל כולה. זו החלטה שנראית כמו ניגוד מוחלט לכלכלה הפשוטה של שוק הדיור ולעלויות הנדל"ן באזור.

הצהרת כוונות חברתית

"הקמת שדה דב זה אירוע שקורה פעם בדור", מסביר שריר. "מתכננים עיר מאפס, ולמקם פרויקט ציבורי חברתי במקום כזה, עם כל המשמעויות הנילוות לכך – זו אמירה חברתית מאוד חזקה". להחלטה קדמו דיאלוג רב שנים בין העירייה לעמותה והבנה משותפת, שבעיר שבה דירת שלושה חדרים עולה מעל ארבעה מיליון שקלים, השאלה היא לא רק מי יכול להרשות לעצמו לגור כאן – אלא מי בכלל יישאר כאן.

בהתאם, המיקום הנבחר לפרויקט רעות בשדה דב הוא הצהרת כוונות: בלב אחת הקרקעות היקרות בישראל, העירייה בחרה למקם מוסד ציבורי־חברתי, שיספק דיור גם לאוכלוסייה שלא יכולה להרשות זאת לעצמה.

שיקום וסיעוד כצורך לאומי

הקמפוס החדש יגדיל משמעותית את היכולת השיקומית של רעות ושל המדינה: מספר המיטות יעלה מכ־350 ל-540 מיטות, ומספר המטופלים יגדל מסדר גודל של כ־6,000 ל־10,000 בשנה. ההחלטה להגדיל את הקיבולת השיקומית אינה מנותקת מהמציאות הלאומית. לפי נתוני רעות, בישראל קיים מחסור של כ־500 מיטות שיקום, והתפוסה במערך השיקום עומדת על כ־96% באופן קבוע – כמעט ללא יכולת קליטה נוספת.

מגמת הזדקנות האוכלוסייה, לצד אלפי הפצועים ממלחמת "חרבות ברזל" ואלפי נפגעי תאונות דרכים מדי שנה, הופכים את השיקום מאתגר מקצועי לנושא תשתיתי לאומי. "המלחמה חיזקה את ההבנה בצורך בקמפוס חדש, אין לי ספק", אומר שריר. "זה חיזק אותנו בשלושה צירים: הצורך לגדול, הצורך לבנות מיגון אמיתי, והצורך בתשתית שמאפשרת גם מיטות אשפוז נוספות".

"אין לנו היום מיגון"

אחד המנועים המרכזיים ל"מעבר הדירה" הוא בכלל לא נדל"ני, אלא ביטחוני. שריר אומר זאת בצורה הכי ישירה: "יש לנו פער עצום בנושא המיגון. אנחנו לא צריכים כיום עוד 10% מיגון – פשוט אין לנו מיגון בכלל". בית החולים הקיים ביד אליהו פועל בבניינים ישנים, שלא נבנו בהתאמה לצרכי מוסד רפואי, וללא מרחבים ממוגנים שמותאמים למאות מטופלים ודיירים.

בקמפוס החדש בשדה דב מתוכננת שכבת מיגון כחלק אינטגרלי מהמבנה – מרתפים ומפלסים ממוגנים עם מעבר אופקי מהיר ממחלקות האשפוז, שנועדו להבטיח רציפות טיפולית גם בשעת חירום. החיבור בין תכנון רפואי מתקדם, מיגון דור 2025 ומיקום חדש ברובע שדה דב ממקם את רעות בחוד החנית של רפואת השיקום בישראל – גם ברמה המקצועית וגם ברמה התשתיתית.

המלחמה גם חידדה את הצורך בהערכות לעתיד לא ידוע ובתכנון מבנה גנרי, "במובן החיובי של המילה, שיכול לקבל התאמות והסבות בהתאם לצרכים החדשים שעולים". תוכניות העיצוב של המבנה שבוצעו על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, יעלו לאישור וועדת תו"ב בחודש הבא, ועל פי לוח הזמנים המתוכנן, המבנה יחנך בשנת 2030 לפעילות, יחד עם הדיירים הראשונים של הרובע.

200 מטרים מהקו הירוק

כיצד ישתלב בית חולים שיקומי ברובע שמתוכנן כמוטה הליכתיות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית?  "לא אמורה להיות סתירה", אומר שריר ומדגיש שהפחד מרעש וצופרי אמבולנסים אינו רלוונטי: "אנחנו לא בית חולים כללי עם חדר מיון. אין לנו טראפיק כמו איכילוב, ההעברות אצלנו הן רגועות יותר, בהיותנו בית חולים המשכי". הקמפוס ימוקם במרחק קצר מעורקי תחבורה מרכזיים ומהקו הירוק של הרכבת הקלה, ויחובר לפארק הלינארי השכונתי. עבור תושב שדה דב, המשמעות היא מוסד רפואי גדול שמייצר חיים ברחוב – בלי האינטנסיביות של בית חולים כללי.

עבור עובדי בית החולים, המטופלים ובני משפחותיהם מדובר בשדרוג משמעותי מאוד שיקל על חייהם: "בית החולים אמור להיפתח במקביל לפתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה. אנחנו ממוקמים כ-200 מטרים מהתחנה ולא רחוק מדרך נמיר על שלל התחבורה הציבורית שבה. אין ספק שזה אחד מהיתרונות המרכזיים במיקום המעולה שקיבלנו".

השילוב: בית חולים שיקומי ודיור בהישג יד

אבל כאמור, מה שהופך את הפרויקט בשדה דב לייחודי באמת, גם בקנה מידה ארצי, הוא השילוב בין בית החולים השיקומי לבין מגדל הדיור בהישג יד. לצד הקמפוס השיקומי ייבנה מגדל בן עשר קומות, בעלות מוערכת של כ-61 מיליון דולר. הבניין יכלול כ-250 יחידות דיור ציבורי, המיועדות לקשישים עם הכנסה נמוכה, לצוות בית החולים ולמשפחות מטופלים, שיזכו לגור בדירות חדשות ובתנאים מעולים, בתשלום מינימלי. "המנעד של דיור בר השגה הוא ספקטרום רחב מאוד", מסביר שריר.

"יש מי שאומר שזה 20-40 אחוז ממחירי השוק. אנחנו באים ואומרים שאנחנו נצמדים למודלים של השתתפות שכר דירה ממשרד השיכון לקשישים מיעוטי יכולת – זה תחומים אחרים לגמרי, נמוכים יותר. זה מנגיש את האפשרות לגור ברובע המדהים הזה, בקרבת 700-800 מטר מהים, לקהלים שלא יכולים להרשות זאת לעצמם". מדובר בכ-350-400 דיירים שיקבלו מענה דיור במרכז העיר העתיד, במחירים שאינם קרובים למחירי השוק החופשי. זו המשכיות ישירה לאותם בתים שרעות בנתה לניצולי השואה ביד אליהו לפני 80 שנה – אותה רוח, אותו חזון, רק בקנה מידה אחר לגמרי.

לא "אי סגור"

אחד האתגרים בפרויקטים ציבוריים גדולים הוא החשש שיהפכו ל"אי" מנותק מרקמת הרחוב. תוכנית הקמפוס של רעות בשדה דב, מנסה לעשות בדיוק את ההפך: בקומת הקרקע מתוכננות חזיתות פעילות עם מסחר ושירותים, שיפנו לרחובות השכונה. בין בית החולים למגדל המגורים ישולבו שדרות ירוקות, גינות ומעברים פתוחים, כולל זיקת הנאה שתאפשר מעבר ציבורי בין השדרה לפארק הליניארי הצמוד למבנה.

עבור תושבי שדה דב, המשמעות היא לא רק "בית חולים ליד הבית", אלא גם מרפאות חוץ ושירותי אשפוז יום זמינים, אפשרויות תעסוקה בקמפוס  ואפשרות לקחת חלק בפעילות קהילתית־התנדבותית סביב אוכלוסיית המטופלים והדיירים. במקום מוסד סגור עם גדר, רעות מבקשת להציע עוגן קהילתי פתוח, שתורם לאופי הרובע לא פחות מהקניון או מהטיילת.

גאווה, ולא רק יוקרה

המעבר של רעות לשדה דב מעלה גם שאלות על דרום העיר: מה יקרה לשכונות הוותיקות שגדלו עם בית החולים? שריר מדגיש שהחזון אינו "לברוח" מדרום תל אביב, אלא לשמר נוכחות ושירותים גם שם, במקביל לקמפוס החדש. את ההזדמנות בשדה דב הוא רואה כסיפור עירוני רחב יריעה על סוג העיר שתל אביב בוחרת להיות ועל הזהות שהיא מאמצת לעצמה.

כשנשאל מה היה רוצה שתושב שדה דב ירגיש כשהוא עובר ליד הקמפוס בעוד עשור, שריר עונה במילה אחת: "גאווה". לא רק על אדריכלות או על נוף, אלא על כך ש"הבית החולים השיקומי המוביל בארץ ממוקם כאן, כחלק מרצף של שירותים ציבוריים מובילים ומתקדמים, במרכז־צפון העיר המתפתחת".

ברובע שנולד עם ציפיות גבוהות לנדל"ן יוקרתי, הבחירה של קרן תל אביב ושל עיריית תל אביב-יפו, להציב את אחד הסמלים הראשונים ברובע דווקא כקמפוס שיקומי ודיור ציבורי היא לא רק החלטה תכנונית – היא הצהרה ערכית.

מנכ"לית קרן תל אביב, ד"ר הלה אורן: "אנחנו גאים להיות שותפים בהקמת קמפוס חדש ומתקדם, אשר יהווה מרכז עבור מטופלים מכל רחבי הארץ. ההזדמנות לקחת חלק משמעותי בפיתוח האורבני במתחם החדש ברובע שדה דב, הכולל מרחבים ציבוריים רבים, זו עירוניות במיטבה, העומדת בקנה מידה עם ערכי הקרן".

The post שמים את השיקום במרכז: על אחת הקרקעות היקרות בתל אביב appeared first on רובע שדה דב.

מילותיו של אבנרי נאמרו בכנס שעסק באחת השאלות המרכזיות שתעצב את פניו של רובע שדה דב: האם 16,000 יחידות הדיור שייבנו במתחם המבוקש ביותר בצפון תל אביב יהפכו לרובע לעשירים בלבד, או שמא ניתן לייצר בעתודות הקרקע האחרונות של תל אביב מודל של "עיר לכולם"?

החזון שנשכח והמציאות העכשווית

"בשנות ה-50, ישראל הצעירה הייתה מובילה בתחום הדיור הציבורי", מזכירה אדריכלית שרון גולן, מנחת הערב וממייסדות בית ליבלינג. "שכונות כמו רמת אביב א', הנחשבת כיום יוקרתית, הוקמו מתוך אידיאל חברתי של שוויון, קהילה וקליטת עלייה".

"מאז נדמה שהחזון הזה התרחק מאיתנו. מאז מחאת הדיור ב-2011, מחירי הדיור בעיר רק עלו. כיום, על פי נתוני רשות הדיור העירונית, כ-53% ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות, ורבים משלמים מעל 50% משכרם על דיור. ברובע שדה דב, שייבנה על שטח שמגיע לגודלה של עיר בינונית, השאלה מתחדדת. האם נצליח לתכנן שכונה חדשה שאינה מיועדת רק לעשירון העליון אלא מאפשרת מגורים גם למשקי בית צעירים, משפחות, סטודנטים וגמלאים?"

התשובות שעלו מהכנס משקפות תמונה מורכבת. אמנם, הושגו הישגים משמעותיים בהשוואה לפרויקטים קודמים. ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב-יפו, הציגה נתונים גבוהים בהרבה ביחס למה שקיים כיום בעיר: "בשדה דב 3,654 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מופחת – לפחות 20 אחוז הנחה ממחיר השוק, מתוכן 2,100 יח"ד יהיו בבעלות העירייה לטווח ארוך. נוסף על כך, 1,254 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. כ-5,000 יח"ד בסך הכול, שליש ממשקי הבית בשדה דב, ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי. זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל", היא מסכמת.

המספרים מאחורי הדיור המכליל

אבל המספרים דורשים הקשר רחב יותר. חיים פיאלקוף, חבר צוות התכנון לדיור המוזל, מבהיר: "6,900 יח"ד בתוכנית שדה דב מוגדרות כ'דיור מכליל' אך זו קטגוריה רחבה הכוללת דירות קטנות, דיור מוגן, דירות עם תקן חניה אפס, ולא רק דיור במחיר מופחת".

מניתוח תוצאות מכרזי הקרקע בשדה דב שערך פיאלקוף עלה כי הסבסוד הממשלתי הגלום בפרויקט מגיע לכ-8 מיליארד שקל: "לו כל הפרויקט היה במחיר רגיל אז התקבולים עבור הקרקע היו בערך 34 מיליארד שקל, אבל בתמהיל המוצע התקבולים יהיו כ-26 מיליארד בלבד. השאלה המרכזית היא למי יגיע הסבסוד הזה"?

התשובה לשאלה שמעלה פיאלקוף אינה ברורה בשלב זה. רודניצקי מסבירה: "כללי הזכאות נקבעים על ידי המדינה ולא על ידי העירייה. תנאי הזכאות הם שניים בלבד: אנשים שאין דירה בבעלותם ושהם מעל גיל מסוים. אנחנו נגד הדבר הזה. אנחנו מנסים לשנות את החקיקה כדי להכניס לתנאי הזכאות קריטריונים של מבחני הכנסה".

"העירייה דורשת גם אפשרות לתעדף אוכלוסיות חיוניות – מורות ומורים, גננות, סייעות, עובדות סוציאליות, שוטרות, אחיות. המקצועות האלה הם מקצועות מאוד מאוד דרושים", מדגישה רודניצקי ומודה שבשלב זה, העירייה לא זוכה להצלחה גדולה בנושא.

תכנון חברתי: מגורים כמנוע של מוביליות

מדוע בכלל חשוב לשלב בשדה דב אוכלוסיות משכבות סוציו-אקונומיות שונות? עו"ד שרון קרני כהן, חוקרת בתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, השיבה לשאלה מזווית חברתית-אקדמית: "אנחנו יודעות שמקום המגורים בילדות משפיע ישירות על ההכנסה בבגרות", אמרה בהתייחס למחקר אמריקאי רחב היקף. "מעבר של כמה קילומטרים בלבד בין שכונה ‘ענייה’ לשכונה ‘עתירת הזדמנויות’ משנה את סיכויי ההשתכרות החיים".

לדבריה, ישראל מתאפיינת בסגרגציה כלכלית גוברת – שכונות שמוגדרות לפי רמת הכנסה, וכך גם ההזדמנויות. "כשאומרים ‘לא כולם צריכים לגור בצפון תל אביב’, שוכחים ששם נמצאות עתודות הקרקע האחרונות", ציינה.

קרני כהן הדגישה שדיור בר־השגה הוא כלי חברתי ולא רק תכנוני: "המדד הנכון הוא לא הנחה ממחיר השוק, אלא היחס להכנסת משק הבית. בעולם, דיור בהישג יד פירושו לא יותר מ־30% מההכנסה. בישראל, לעומת זאת, מתמקדים רק בהנחה ביחס למחירי השוק, בלי קשר להכנסות". היא סיכמה באופטימיות זהירה: "בתוכנית שדה דב, 22% מהדירות יהיו מוזלות – לא מושלם, אבל זה צעד חשוב בדרך לשכונה שמייצרת מוביליות ולא חיץ חברתי".

דיור להשכרה: כך בונים קהילה

אבישי קימלדורף, מנכ"ל דיור להשכרה בשיכון ובינוי, הציג את הפן המעשי של ביצוע מגורים להשכרה לטווח ארוך ברובע. החברה מפעילה כבר היום מעל 2,000 יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ, ובשדה דב היא זכתה במגרש לדיור להשכרה בצפון הרובע ובשני מגרשים באשכול המצויים כבר בשלבי היתר חפירה ודיפון: "במגרש 106 יש לנו 511 יחידות דיור, ובמגרש 109 יש לנו 324 יחידות. בשני הפרויקטים, 50% מהדירות במחיר מפוקח לזכאים דרך משרד השיכון, ו-50% לשוכרים בשוק החופשי".

"אנחנו בונים לא רק בניינים, אלא קהילה. במגרשים שלנו יהיו משפחות צעירות, סטודנטים, גיל שלישי, עסקים קטנים – זה מה שיוצר חיים", הוא הדגיש. "זו אופרציה מורכבת מאוד, אבל התכנון נעשה ברגישות. בעיניי, זה מראה שאפשר לשלב איכות, קיימות וקהילתיות גם בדיור להשכרה", הוא סיכם.

דיור לקשישים חסרי יכולת

לא רק יזמים פרטיים יפעלו בשדה דב. עידו שריר, מנכ"ל עמותת רעות, סיפר על הפרויקט החדש של העמותה במגרש 407 בשדה דב, מיזם ייחודי לשילוב דיור ציבורי ובית חולים שיקומי.
"אנחנו מקימים כאן מגדל של עד 250 יחידות דיור לקשישים חסרי יכולת, לצד בית חולים שיקומי חדש", אמר.

"זו דוגמה לכך שגם בשכונה יוקרתית אפשר לשלב פתרונות חברתיים". לדבריו, מדובר במודל לשיתוף פעולה בין עמותה, עירייה וממשלה. "כשנפתח את הדלתות, נוכיח שדיור ציבורי יכול להיות לא רק נגיש אלא גם מכובד".

האם מה שנעשה מספיק?

האם הפתרונות שהוצעו ויושמו בשדה דב יספיקו כדי לענות על הצורך בנגישות לכלל חלקי האוכלוסייה ברובע החדש? האם הרובע יכול להפוך למודל של גיוון אוכלוסייתי וצדק חברתי, או להיות עדות נוספת לכך שהשוק הפרטי לא יכול לספק פתרון אמיתי למשבר הדיור?

פיאלקוף מציע מסקנה זהירה: "הסבסוד המשמעותי של 8 מיליארד שקל הוא סבסוד שהגיע בהסכמת כל בעלי העניין, בעלי קרקע פרטיים, עירייה, ממשלה. סוגי הפתרונות שהוצעו רחבים – כמעט כל מה שהחוק מאפשר. מה שזקוק לשיפור הוא יצירת מדרג מוטבים לפי רמת ההכנסה, כדי שניתן יהיה לאפשר לחלק גדול יותר מהקבוצות והאוכלוסייה ליהנות מהפרויקט".

גם איתמר אבנרי התייחס למתח בין החזון של "עיר לכולם" לבין המציאות של "דיור כסחורה": "בפרוטוקולים של הוועדה המחוזית, 6,900 דירות שנקראו בהתחלה 'דיור בהישג יד' הומרו ל'דיור מכליל'. "כל עוד ההנחה היא שדיור תמיד שווה סחורה, כל הפתרונות שנקדם, גם אם הם עוזרים לאנשים, הם כמו זריקת אבנים לנהר, בתקווה שאיכשהו זה ישנה את כיוון הזרימה של הנהר".

אבנרי קורא לשינוי תפישתי מהותי: "אפשר להתחיל לדבר על המדינה עצמה, שכמו שהיא עשתה פעם, תכניס את היד לכיס, תרכוש קרקעות, תבנה ותנהל את הדיור בהישג יד. אפשר לשאול איך אנחנו עוזרים למלכ"רים וקואופרטיבים לפעול בתחום, איך אנחנו יכולים להגדיל את הדיור הציבורי ולהפוך אותו לדבר שהרבה אנשים גאים לחיות בתוכו, ולא להסתפק בנדבה".

אבנרי גם הזכיר לכולם מהו המחיר האמיתי של כישלון: "כשאנחנו נאלצים לעבור דירה, אנחנו מאבדים את השכנים שלנו, את ההיכרות עם העסקים הקטנים שמסביבנו, את ההרגלים הקטנים. אנחנו בעצם מאבדים את מה שהופך דירה ושכונה ועיר לבית. אם אנחנו לא נעשה שינוי, יותר ויותר מאיתנו יצאו החוצה. וכשזה יקרה, לא רק אנחנו נאבד את העיר, גם העיר תאבד אותנו". האם הדיור המתוכנן בשדה דב יצליח לשמר את הנשמה העירונית של תל אביב? התשובה תקבע לא רק מי יגור ברובע החדש, אלא גם איזו עיר תהיה תל אביב בעשורים הבאים.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post האם שדה דב יכול להיות ״רובע של כולם״? appeared first on רובע שדה דב.

העיצוב הראשוני של הפרויקט שכולל כיום מגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות, תוכנן על ידי ברעלי לויצקי כסיף אדריכלים ואושר בוועדה בשנת 2024, אולם כעת עבר תכנון מחדש.

התוכנית האדריכלית העדכנית של הפרויקט תוכננה על ידי מילבאואר אדריכלים. בדיון שהתקיים בוועדה, הדגיש ליאור שפירא, יו"ר ועדת תו"ב תל אביב כי עקרונות הפיתוח של הרובע נשמרו והתוכנית החדשה מעודדת הליכתיות גדולה יותר ומעברים חופשיים לשטחים ציבוריים רבים יותר. אורית מילבאואר, אדריכלית התוכנית ציינה: "העיצוב החדש כולל חזית מסחרית רציפה לכיכר העירונית, שטחים משותפים נרחבים עבור הדיירים ובריכה על הגג שצופה לכיכר ולפארק".

שיכון ובינוי נדל"ן בונה פרויקט נוסף במתחם אשכול המיועד להשכרה ארוכת טווח, וכולל 324 יח"ד. גם פרויקט זה תוכנן ועוצב על ידי מילבאואר אדריכלים. בנוסף, החברה זכתה במגרש במתחם הצפוני לבינוי 185 יח"ד המיועדות למכירה בשוק החופשי.

בסך הכול מתוכננות בשדה דב כ-5,000 דירות להשכרה ארוכת טווח במחירים מופחתים ומפוקחים אשר יאפשרו לזכאים להתגורר בהן לתקופות של 10-6 שנים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post אושר עיצוב מחודש לפרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.

באפריל 2024 אישרה הוועדה את תוכנית העיצוב והפיתוח האדריכלי למגרש 105, שגם הוא שייך לכ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם, שהתאגדו יחדיו וקידמו את הפרויקט.

מתחם משולב של מגורים ושימושים ציבוריים

מגרש 102 הוא חלק מיחידה תכנונית הכוללת גם את מגרש 402. שני המגרשים יחד גובלים מדרום ומצפון בשני שצ״פים (שטחים ציבוריים פתוחים) – שצ"פ 602 מצפון ושצ"פ 607 מדרום.

מגרש 402 מיועד לדיור בר השגה עירוני ומבנה ציבור. 200 יח"ד ייבנו שם במבנים הכוללים מגדלון עד 16 קומות שיתנשא לגובה של 64 מטרים, ובנייה מרקמית עד 9 קומות, שתתנשא לגובה של 35 מטרים. עוד מתוכנן במגרש מבנה ציבור שייעודו טרם נקבע.

במגרש 102 ייבנו 365 יח"ד והבנייה תתנשא לגובה רב יותר. על פי התוכנית שהוצגה מגדל הקומות יתנשא לגובה של 130 מטרים ויכלול 35 קומות. לצידו ייבנו שלושה מבנים מרקמיים בני 9 קומות.

בכל ארבעת הבניינים, קומת הקרקע תהיה מסחרית ומעליה ייבנו קומות המגורים.

על פי התוכנית, 50% אחוז מהדירות בפרויקט (183 יח"ד) הן דירות גדולות מ-86 מ"ר. 25% מהדירות (91 יח"ד) הן דירות קטנות עד 60 מ"ר, ו-25% הן דירות בינוניות בין 61 מ"ר ל-85 מ"ר.

הצמחייה היא חלק מעיצוב המגדל

תוכנית העיצוב מגדירה עקרונות וכללים להעמדת המבנים, נפחיהם, מערך התנועה, הפיתוח הסביבתי ושימושי הקרקע. כך לדוגמה, הבינוי מלווה רחוב ויוצר חצרות פנימיות לשימוש הדיירים וכלל המבקרים ברובע.

יחידות המסחר לאורך הרחוב מתוכננות תחת קולונדה מסחרית. בנוסף, לפחות 30% מהדופן הפונה לחצר תשמש כחזית פעילה עם שטחי מסחר. קומת הקרקע כוללת מסחר, לובאי דיירים ושטחים משותפים לרווחת הדיירים.

התייחסות ייחודית בתוכנית קיבלה הצמחייה שמהווה חלק מעיצוב המגדל. הצמחייה תשולב באמצעות אדניות במרפסות המתוכננות. אלה ימוקמו בחללים שיהיו נגישים לחברת התחזוקה לטובת ההשקיה ועבודות גינון נוספות. תוכניות העיצוב והפיתוח מקצות שטחים פתוחים משמעותיים לרווחת הציבור, הכוללים גינות, שבילי הליכה והצללה בעזרת עצים.

בנוסף, התוכנית שנבנתה בהתאם לדגשים שפרסם אדריכל העיר תל אביב, מתכתבת עם מאפיינים מובהקים של בנייה ירוקה, ביניהם ניהול מי נגר, שימוש באנרגיה מתחדשת, חיבור למערכת אשפה פניאומטית, במטרה להבטיח בנייה בת קיימא וידידותית לסביבה.

תוכנית העיצוב והפיתוח במגרש 102, הוכנה על ידי אם.וי.אר.די.וי ביחד עם גל-אור פישביין אדריכלים. אישור התוכנית מהווה שלב מקדים להגשת בקשה להיתר בנייה וקובע את הקווים המנחים לעיצוב האדריכלי ולפיתוח הסביבתי של המגרש, תוך התייחסות להנחיות העיצוביות של אדריכל העיר לרובע שדה דב.

תוכניות העיצוב אושרו בכפוף לסיום תיאום עם הגורמים העירוניים לרבות, היחידה לתכנון בר קיימה ואגף התנועה.

שישה בניינים, למעלה מ-400 דירות

מגרש 108, שתוכניות העיצוב שלו אושרו גם הן בתנאים, הוא חלק מיחידת תכנון 8 שבה כבר אושרו תוכניות העיצוב למגרשים 109 ו-110.

גם במגרש זה, הבעלים והיזם הם בעלי קרקעות פרטיים בראשות מנהלי הגוש הגדול. המגרש גובל ממזרח בכיכר עירונית על פינת הרחובות לוי אשכול וש״י עגנון וממערב במגרש העירוני 404, המיועד לדיור בר השגה.

על פי התוכנית שאושרה ייבנו בפרויקט 409 יחידות דיור בשישה בניינים: מגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בני 9 קומות. עוד מתוכנן חניון תת קרקעי של 5 קומות. המגדל יכלול גם 18 דיוריות שייבנו בקומות 19-2.

על פי התוכנית, 50% אחוז מהדירות בפרויקט (205 יח"ד) הן דירות גדולות מ-86 מ"ר. 25% מהדירות (102 יח"ד) הן דירות קטנות עד 60 מ"ר, ו-25% נוספות (102 יח"ד) הן דירות בינוניות בין 61 מ"ר ל-85 מ"ר.

בקומת הקרקע יותרו שימושים למסחר, שימושים נילווים למגורים כגון לובי, חדרי אופניים וחדרי דיירים.

בכל השטח בקומת הקרקע שאינו בנוי, תהיה זיקת הנאה לעוברים ושבים, בשטח החצר המשותפת ובשטחי הקולונדה. הזיקה לשהייה ולמעבר הציבור תתקיים בכל ימות השנה ולאורך כל שעות היממה, ללא מגבלה כלשהי.

תוכנית העיצוב והפיתוח במגרש 108, בוצעה גם היא על ידי אם.וי.אר.די.וי ביחד עם גל-אור פישביין אדריכלים. התוכנית אושרה בכפוף לתנאים ולתיקונים נדרשים.

לקריאה נוספת: השאיפה התכנונית: מדרכות ושבילי אופניים הומים והרכבים – בחניונים

The post הצצה לעתיד: אושרו תוכניות עיצוב לשלושה מגרשים בשכונת אשכול appeared first on רובע שדה דב.

שטח שני המתחמים הוא 964 דונם, ועל פי התכנון ייבנו בהם 11,156 דירות ועוד כ-180 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, 88 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-350 אלף מ"ר של שטחי ציבור. רוב השטח בשני המתחמים (85%) הוא בבעלות המדינה.

תוכניות אלו מצטרפות לתוכנית המתחם הדרומי, מתחם אשכול, שאושרה במאי 2021. הקרקעות לבנייה במתחם אשכול שווקו ברובן ליזמים, ועד כה נמכרו במתחם מאות דירות. לאחרונה אף התקבלו היתרי חפירה ודיפון ראשונים בפרוייקט Rainbow ובפרוייקט Ashira.

רובע שדה כולו, על שלושת מתחמיו, צפוי להוסיף לתל אביב כ-16 אלף יחידות דיור וכ-50 אלף תושבים.

למתן התוקף לתוכניות מרכז וצפון קדם דיון מסכם בהתנגדויות שהוגשו, שחלקן התקבלו וחלקן נדחו. כעת, המשמעות היא שרשות מקרקעי ישראל צפויה להתחיל בשיווק הקרקעות ליזמים ובקידום בינוי שאר חלקי הרובע. כך ציינה גם רשות מקרקעי ישראל בהודעתה לאחר אישור התוכניות כי "הרשות נערכת בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו לשיווק מיידי של התוכניות".

20% מהדירות במחיר שכירות מופחת

על פי התוכניות, תמהיל הדיור במתחמים המרכזי והצפוני כולל 350 דירות בדיור מוגן פרטי לקשישים, 300 דירות בדיור מוגן ציבורי ו-983 דירות בהישג יד. בנוסף, כוללות התוכניות 1,675 דירות להשכרה, מחציתן מיועדות להשכרה במחיר מופחת. בנוסף, כוללות התוכניות 1,432 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות עירייה ו-837 דירות להשכרה בהישג יד במחיר מופחת בבעלות המדינה.

תוכנית מרכז הרובע כוללת כ־7,130 יחידות דיור, מתוכן 1,283 לדיור בר־השגה ולדיור מוגן. תוכנית צפון הרובע כוללת עוד כ־4,000 יח"ד. בסך הכל, כ-20% מהדירות בשני המתחמים יושכרו במחיר מופחת לזכאים. כך לדוגמה, מחיר שכירות מופחת לדירת 4.5 חדרים יסתכם בכ-6,600 שקלים (בהתאם לנתוני למ"ס עדכניים).

שינוי משמעותי: בוטלה הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז

הוועדה המקומית דנה בכ-100 התנגדויות שונות שעלו, אולם רובן נדחו או התקבלו רק בחלקן. עם זאת, שינוי משמעותי אחד נרשם בהחלטה לבטל את הקמת מתקני האנרגיה שתוכננו ברובע. עמותת אדם, טבע ודין ציינה כי "בעקבות מאבק ארוך ועיקש שלנו, הוועדה המקומית בתל אביב החליטה שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז בשדה דב. אנחנו רואים בהחלטה הישג משמעותי לאחר שבשנים האחרונות נאבקנו מול עיריית תל אביב ורמ"י שלא לאפשר את בניית מתקני הגז בסביבה עירונית צפופה בשל הסכנות הבריאותיות והבטיחותיות מהמתקנים. חשוב גם לציין כי הקמת המתקנים פוגעת בקידום ומעבר לאנרגיות מתחדשות".

לקריאה נוספת: מאות דירות כבר נמכרו במתחם הראשון של רובע שדה דב

The post הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה סופית את תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

ברובע שדה דב, צפויות הדירות הראשונות להתאכלס בעוד כחמש שנים. על פי הערכות ינועו מחירי הדירות בשדה דב סביב 80-60 אלף שקלים למ"ר (בהתאם לקרבה לקו החוף). במילים אחרות, דירת סטנדרט של 100 מ"ר תעלה כ-6 עד 8 מיליון שקלים – סכום שנגיש לשכבה מצומצמת בלבד באוכלוסייה. האם הרובע החדש בצפון תל אביב עתיד להיות רובע לעשירים בלבד?

"שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות"

כבר בשנת 2005 קבעה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי על מוסדות התכנון לבחון את הצורך בדיור בר השגה כדי להבטיח קיומן של דירות לזוגות צעירים, למשפחות חד-הוריות ואף לקשישים לצד מגורים למשפחות מבוססות יותר. עוד נקבע במדיניות המועצה כי "יש למצוא את התמהיל הדמוגרפי אשר יאפשר שילוב במרחב של קבוצות סוציו-אקונומיות שונות".

עיון בתב"ע של רובע שדה דב מגלה כי מדיניות המועצה הארצית יושמה בחלקה. מתוך 16 אלף יחידות הדיור המתוכננות להיבנות, כ-6,900 הן יחידות דיור מכליל, קטגוריה הכוללת כל אחד מהבאים: דיור בהישג יד, דיור מוגן, יחידות דיור קטנות, דירות עם תקן חניה 0 (ללא חניה), דירות להשכרה ארוכת טווח ומעונות סטודנטים.

המספרים מאחורי הגיוון החברתי

"למעלה מ-6,000 יחידות דיור מתוך סך כל הדירות, ישווקו על-פי ההסכם עם עיריית תל אביב בהנחה ניכרת לאוכלוסיות זכאיות, כשחלקן יושכרו בהנחה לטווח ארוך. כזכור מדובר באחד המתחמים המבוקשים והלוהטים ביותר בארץ, הכי צפון תל אביב שאפשר. ודווקא משום כך, מדובר בהחלטה נבונה", קובע רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו".
"בדיוק לכך התכוונו, בלשכת הקבלנים, כשהצענו לפי שנים אחדות הצעה, שמשום מה שלא התקבלה עד כה אצל מקבלי ההחלטות: להעניק באופן אוטומטי לקבלנים בכל פרויקט ופרויקט, קל וחומר באזור הביקוש, עוד 30 אחוזים זכויות בנייה נוספות (שבס-כחלון), כשמתוך זה יופרשו 20 אחוזים לטובת דיור מוזל ועוד 10 אחוזים לטובת שכירות מוגנת ומסובסדת לטווח הארוך".

אמנם, כ-6,900 דירות ברובע כולו נכנסות תחת ההגדרה של ״דיור מכליל״, אך הגדרה זו כוללת לא רק דירות במחיר מופחת, אלא גם דירות קטנות, דירות מונגשות לבעלי מוגבלויות, דיור מוגן ועוד. מתוכן, כמות הדירות המתוכננת במחיר מופחת או מפוקח עומדת על כ-3,600 דירות בלבד, קרוב לרבע מסך הדירות ברובע שדה דב.

מתוך אותן 3,600 דירות כ-2,100 ייבנו על קרקע עירונית (מגרש חום) – בניהול העירייה. דירות אלה יהוו את המפתח לגיוון האוכלוסיה ברובע ויוקצו לזכאים על פי קריטריונים עירוניים. מחיר ההנחה בהשוואה לשוק החופשי ינוע בין 20 אחוזים ל-40 אחוזים, שיעור הנחה המקסימלי על פי חוק. לבני המקום, תושבי תל אביב, יוקצו 15% בלבד מתוך דירות אלו. שאר הדירות ייבנו ע״י יזמים על קרקעות המדינה שיועדו מראש למגורים במודל של שכירות מופחתת לטווח ארוך.

על פי תנאי מכרז היזמים האחרון, בו זכתה שיכון ובינוי, מחירי השכירות המופחתת יעמדו על 4,400 ש״ח לחודש לדירת 2 חדרים ששטחה 50 מ״ר, 5,700 ש״ח לחודש לדירת 3 חדרים ששטחה 75 מ״ר ו-7,200 ש״ח לחודש לדירת 4 חדרים ששטחה 100 מ״ר. לשכר הדירה יתווספו דמי אחזקה חודשיים עד תקרה של 6.2 ש״ח למ״ר, כלומר תוספת של 310 ש״ח לדירת 2 חדרים ו-620 ש״ח לדירת 4 חדרים על פי הגדלים שצויינו לעיל. יש לציין שמחירים אלה נכונים למועד פרסום המכרז ועשויים להתעדכן בעתיד עפ״י החלטת החברה הממשלתית ״דירה להשכיר״.

מחצית ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות

מספר היחידות המאושרות להשכרה ארוכת טווח מוזלת ובחלקה מפוקחת הן רק טיפה בים הצרכים. על פי נתוני רשות הדיור העירונית בתל אביב כ-53% ממשקי הבית בעיר מתגוררים בשכירות בעיר וכ-20% מהם בלבד, מתגוררים באותה הדירה למעלה משש שנים.

"מדובר באוכלוסייה שזקוקה ליציבות", מסבירה ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב יפו. רודניצקי רואה בתוכניות שאושרו לדיור בר השגה ברובע החדש כהצלחה. "רבע מהדירות במתחם יושכרו במחירים מופחתים. זה שיעור מאוד גבוה של דיור במחיר מופחת שנותן וודאות לשוכרים. לא מדובר רק על מחיר מופחת שהוא עניין קריטי בפני עצמו", היא מוסיפה "אלא על מגורים בדירה לתקופה ארוכה שנותנת לשוכרים וודאות, בין אם זה 6 שנים או 10 שנים. הם יכולים לגור שם כל עוד ירצו. אי אפשר להוציא אותם החוצה או להעלות את שכר הדירה. זו וודאות מאוד חשובה ובתוכנית הקיימת שליש ממשקי הבית שהולכים לגור שם ייהנו מהוודאות הזו".

״להבטיח ששדה דב לא יהיה לעשירים בלבד״

רשות הדיור העירונית של תל אביב הוקמה לפני שנה בלבד והיא הראשונה בישראל. תפקידה, כך על פי אתר העירייה, הוא "לסייע בשימור התמהיל החיוני והמגוון של אוכלוסיית העיר. הרשות תהיה אמונה על קידום חקיקה ושינוי מדיניות מול משרדי הממשלה, הכנסת ורשות מקרקעי ישראל, על יישום מדיניות הדיור העירונית, וכן על ניהול ותכלול העשייה העירונית בתחום".

"אנחנו מעוניינים בהקמת רובע חיוני, מכליל, שכמה שיותר אנשים, מכמה שיותר שכבות באוכלוסייה יוכלו לגור בו. זאת התפישה שעומדת מאחורי הרצון שלנו לקדם דיור בהישג יד", מסבירה רודניצקי. ״בסוף עומדת כאן תפישה ערכית לפיה עיר טובה היא עיר שיכולה לאפשר כמה שיותר צורות מגוונות של אנשים שחיים כאן, זו לא רק ההכנסה.

"רבים שוגים לומר שתל אביב היא בועה, אבל היא לא בועה אלא בבואה של החברה הישראלית. זו עיר שחיים בה אנשים עשירים וגם עניים, יהודים וערבים, קהילת להט"ב גדולה וזרים. זה מה שהופך את העיר למה שהיא בסופו של דבר, תושביה. כל מה שאנו רוצים הוא שהתמהיל הזה יוכל להשתתף עד כמה שניתן גם בשדה דב".

"מדובר בתפישה ערכית של העירייה ושל ראש העיר. בסופו של דבר, הקהלים המגוונים האלה תורמים לחוסן של העיר. זו היכולת שלנו להבטיח ששדה דב לא יהיה רובע לעשירים בלבד. שליש מממשקי הבית ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי – זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל".

שדה דב – חלוץ במדיניות הדיור העירונית

לדברי רודניצקי הדיור המכליל בשדה דב הוא חלוץ במדיניות העירונית שאושרה באוגוסט 2022 ועוסקת בגידול משמעותי מאוד בהיקפים של דיור להשכרה בהישג יד ברחבי העיר. המדיניות החדשה של תל אביב יפו קובעת כי כל תוכנית חדשה למגורים על קרקע פרטית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקפים שינועו ב- 10%-15%, ובהנחה בשיעור של 40% ממחיר השוק (שיעור ההנחה המקסימלי), וכל תוכנית חדשה למגורים על קרקע עירונית תכלול דיור בהישג יד לשכירות במחיר מופחת בהיקף של כ-50%, ובשכר דירה שנגזר מן הכנסות הנטו של משקי בית בעשירון ה-5. "בדרך הזו צפויות להצטרף למלאי הדירות בשכ"ד מופחת אלפי דירות בתוך מספר שנים", מסכמת רודניצקי.

"התוכנית לדיור בר השגה ברובע שדה דב, צריכה וחייבת להיות משואת אש מהבהבת לכל תוכנית ותוכנית שתקודם במהלך השנים הקרובות ובכלל. אם עושים את זה בניו יורק, העיר היקרה ביותר בעולם, אין סיבה שלא יעשו את זה בתל אביב. כך יעניקו אפשרות לא רק לעשירי ישראל של הדורות הבאים להגשים את החלום של דירה בעיר העברית הראשונה", מסכם גם מזרחי.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״ appeared first on רובע שדה דב.

התוכנית שאושרה כוללת בניינים בני 10-5 קומות ו-35 מגדלים בני עד 40 קומות לאורך הצירים הראשיים בתוכנית: אבן גבירול, איינשטיין, והטיילות הראשיות. על פי התוכנית, הקו הירוק של הרכבת הקלה יעבור בציר אבן גבירול. תקן החנייה שנקבע לתוכנית הוא מופחת.

מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל גילי טסלר מסרה כי "זהו יום היסטורי בו תוכנית לאומית בסדר גודל כזה שנערכה וקודמה במאמץ משותף מקבלת תוקף. רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל במתחם שיהווה רצף אורבני לחלקי העיר של תל אביב לאורך חוף הים ובו פארקים נרחבים ושטחי ציבור רבים לטובת הציבור. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

The post רובע חדש בתל אביב יוצא לדרך: תוכנית שדה דב אושרה appeared first on רובע שדה דב.

רשות מקרקעי ישראל הציגה היום (ד') לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב את תוכנית "רובע שדה דב", המקודמת במשותף עם עיריית תל-אביב ומנהלי הגוש הגדול (נציגי בעלי הקרקעות הפרטיים). על פי התוכנית שהוצגה, יוקמו 16 אלף יחידות דיור, 50% מהן דירות קטנות, גם בבניינים של עד 10 קומות וגם במגדלים גבוהים, על מנת לאפשר לאוכלוסיה מגוונת ככל שניתן להתגורר ברובע.

התוכנית מאפשרת הקמת 2,100 דירות בנות-השגה על שטחי ציבור "חומים" שיוקצו לטובת דיור מוזל. 50% מהזכאים להתגורר בדיור המוזל יהיו בני מקום שייהנו מהנחה של לפחות 50% מעלות הדיור, על פי קריטריונים שתקבע עיריית תל-אביב.

עוד כוללת התוכנית 600 יחידות דיור מוגן, ו-560 דירות דיור ציבורי. כמו כן, 3,700 יחידות דיור יהיו מיועדות לדיור מוזל על פי מסלול שייבחר על ידי משרד האוצר, או במתכונת מחיר למשתכן, או במתכונת דיור להשכרה.

"התוכנית שהוצגה היא תוכנית פורצת דרך, אפילו במושגים של תל-אביב, כי היא כוללת תמהיל דירות שיאפשר למגוון רחב של אוכלוסיות כולל אוכלוסיות מוחלשות לגור בצפון תל-אביב", סיכמה סגנית ראש עיריית תל-אביב מיטל להבי.

The post מיטל להבי: "תמהיל דירות שיאפשר לאוכלוסיות מוחלשות לגור בצפון תל-אביב" appeared first on רובע שדה דב.