המטרה: פיתוח עירוני מיטיב

אדריכלית שרון גולן, ממייסדות בית ליבלינג ומיוזמות הכנס, הסבירה: "שדה דב הוא המתחם הכי מעניין בימים אלו שנבנה לנגד עינינו. נדרשת מצד כל המעורבים ראייה עתידנית מחד ומצד שני, התמודדות עם המון לחץ יזמי-נדל"ני על המתחם".

"מטרת הכנס היתה להביא את התכנון העירוני לדיון ולשיח ציבורי, ולעשות דברים מתוך אינטרסים ערכיים של פיתוח עירוני מיטיב", הדגישה גולן. עוד הוסיפה כי מחד, שדה דב מספק אפשרות למתכננים וליזמים לרקום תכנון מיטבי על שטח ריק. תכנון מוטה חדשנות, מתקדם ועתידני שכולל מחשבה מפורטת ודקדקנית על כל היבט בחוויית המגורים והחיים של תושבי השכונה. מאידך, האתגרים הם רבים, ופריצת הגבולות הנדרשת כמו גם החשיבה העתידנית, דורשים מכלל המעורבים מאמץ מוגבר כדי לספק את התוצאות המבוקשות.

מהנדס העיר: "איך מייצרים נשמה עירונית"?

אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הדגיש גם הוא את האתגר הגדול העומד בפתח וציין מהי לתפישתו הצלחה בתכנון המתחם: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב".

"האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן. השאלה שמרחפת מעל ראשינו היא איך מייצרים נשמה עירונית בכללים מאוד קשיחים של סטטוטוריקה ותב"עות, בהנחיות מרחביות והיתרים. אפילו שאלות טכניות ומשמימות לכאורה, כמו מי יישא בעלות שכרו של פועל שמטפל בשטחים הפרטיים עם זיקת הנאה – העירייה או ועד הבית? טומנות בחובן סט של ערכים, אמונות ותוצאות. אני מקווה ומאמין שאנחנו עומדים לפגוש יצירה יפה מאוד שנוכל גם בעוד 20 שנה להתגאות בה".

‫אדריכל העיר: פיתוח שמאתגר את כל בעלי המקצוע

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו: "זוהי חטיבת קרקע מאוד משמעותית ולאחר הרבה מאוד לבטים נוצרו בסופו של התהליך המתארי שתי תוכניות, האחת של שדה דב והשנייה של ת"א צפון מערב 3700. המצרף של שני האזורים האלה יוצר את רצועת הבינוי החדשה של צפון תל אביב".

דוד ציין כי עד שנת 2040 השטח בנקודת הממשק בין רמת השרון, תל אביב והרצליה ישתנה משמעותית וייבנו בו עשרות אלפי יחידות דיור. 30,000 יח"ד בתל אביב, 12,000 יח"ד בדרום מערב הרצליה, וקרוב ל-20,000 יח"ד בדרום מערב גלילות. "מדובר בפיתוח מאוד משמעותי שמאתגר גם ברמה של בינוי וגם ברמה של התייחסות לסביבה".

דוד התייחס גם לאתגר הגדול, לאזן בין חופש יצירתי לאדריכלים לבין שמירה על שפה משותפת וזהות עירונית במרחב המשותף. הוא הסביר מדוע פרסמה עיריית תל אביב הנחיות אדריכליות לשדה דב: "היזמים התלהבו ונחפזו לתכנן אובייקטים מאוד מיוחדים שיצרו גיבוב שהקשה עלינו להסתכל על השלם. נאלצנו לעצור, ליצור הלכות שיתנו לבינוי אופי משותף בדגש על החלקים המרקמיים. במגדלים הותרנו חופש מסוים".

עיצוב פשוט, מרחב מגוון

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הדגיש כי "השאיפה היא לעיצוב פשוט אך מגוון, המשלב את העיר החדשה עם העיר הקיימת, תוך הקפדה על הנחיות מרחביות ומתן מענה לצורכי הקהילה והמרחב הציבורי", הוא ציין כי גם במסגרת ההנחיות המרחביות, קיים חופש פעולה לאדריכלים לייצר תוצרים "פנטסטיים".

"זוהי אחריותם המשותפת של המתכננים והאדריכלים לנצל את ההזדמנות ליצור מרחב מגוון". הוא הוסיף כי המרחבים הציבוריים בבעלות פרטית הם חלק בלתי נפרד ממערך השטחים הפתוחים של הרובע החדש. "שטחים אלו נחוצים מאחר ששטחי ציבור פתוחים קיימים (שצ"פים) והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים. חצרות פרטיות אלו יתוכננו כך שתהיה להן זיקת הנאה לציבור, בביטחון שישמשו את הקהילה ויתוחזקו על ידי העירייה לפי סטנדרטים עירוניים. המטרה היא להימנע מ"מתחמים מבודדים" וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

תשתיות: עיר חכמה מהיום הראשון

ג’ינה שלאגר, סמנכ"לית תשתיות בחברת מסד עוז CPM, חשפה את ממדי הענק של עבודות הפיתוח המתנהלות ברובע, בחפירות מתחת לקרקע: "אנחנו מבצעים פרויקט שעבודות הפיתוח שלו מוערכות במיליארד וחצי שקלים". לדבריה, עבודות התשתית בשדה דב הן מורכבות וכוללות את שינוע האשפה הפניאומטית, התשתית העמוקה ביותר, תשתית למיחזור מים אפורים, סיבים, מסלולי נת"ע לקו הירוק, קווי סניקה, איגודן ועוד. היא הדגישה כי הניסיון הוא לעבוד בשת"פ מלא עם נת"ע כדי לבצע את הנחת התשתיות בפעם אחת כדי להקל על הציבור התל אביבי.

למרות שהחברה פעילה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, הפעילות בשדה דב היא מאתגרת וייחודית בשל התשתיות המתקדמות. "המטרה היא להבטיח שהרובע יתפקד כעיר חכמה מהרגע הראשון".

דוחפים את הגבולות קדימה

הילה ירושלמי, מתכננת עיר במחלקת תכנון צפון, ציינה את עקרונות תוכנית הרובע וביניהם: הקישוריות בין השכונות הקיימות, הליכתיות, השצ"פים הנרחבים, החזיתות המסחריות הפעילות והבנייה הירוקה.

"יש פה הרבה מאוד נושאים מאוד מאתגרים גם לאדריכלים, גם ליזמים, וגם לעירייה", היא הודתה. "אני מקווה בכנות שנשכיל ליישם לפחות חלק מהם, כי הצבנו יעדים מאוד גבוהים, בנושאים רבים כמו ייצור אנרגיה, ניהול נגר ואשפה פניאומטית, דברים חדשים שהעירייה לא התנסתה בהם בעבר. כל השחקנים המעורבים עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להצליח וליישם בצורה הכי מיטבית בנקודת הזמן הזאת, את כל הרעיונות הרבים והעקרונות הרבים החדשים שהתוכנית הזאת מכניסה לחזית התכנון".

מההנחיות למציאות: האדריכלים מציגים פרויקטים באשכול

חלק מרכזי בכנס הוקדש להצגת פרויקטים אדריכליים קונקרטיים המתרגמים את התב"עות וההנחיות המרחביות למציאות בשטח. שלושה משרדי אדריכלים הציגו את גישתם החדשנית לתכנון במתחם. משרד מילבאואר אדריכלים הציג שני פרויקטים במתחם אשכול שתוכננו עבור שיכון ובינוי, של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

במגרש 106 במתחם אשכול, תוכננו על ידי מילבאואר אדריכלים 511 יח"ד שייבנו במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. במגרש 109 הסמוך מתוכננות 324 יח"ד גם הן להשכרה ארוכת טווח. במגרש זה ייבנה מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות. חזית מסחרית פעילה תלווה את שני הפרוייקטים. אדריכלית רוני סנדר ישראלי ציינה כי בימים אלה מתכנן המשרד פרויקט שלישי להשכרה בשדה דב, הפעם, במתחם הצפוני.

האתגר: תכנון החצר עם זיקת הנאה

משרד גל אור-פישביין אדריכלים בשיתוף פעולה עם משרד האדריכלים ההולנדי הבינלאומי NVRDV תכנן שני פרוייקטים באשכול, שניהם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים. מגרש 102 כולל 365 יח"ד שייבנו במגדל בן 35 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות. מגרש 108 כולל 409 יח"ד במגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות.

ז'ראר גל אור ציין כי האתגר המרכזי שהעסיק אותם התייחס לתכנון החצר הפנימית. לדבריו, לאחר מחקר המודל שנבחר לתכנון החצר הוא מודל "קמפוס": חלל פתוח וירוק שבו הבניינים ממוקמים בנפרד, ויוצרים ביניהם מערכת קשרים. גל אור סיפר כי התכנון התכתב עם הקמת תל אביב כעיר גנים.

גישה עיצובית מותאמת ליזם

יואב מיכאל ממשרד ישר אדריכלים הציג את הגישה העיצובית השונה בין שני מגרשים סמוכים באשכול שתוכננו בהתאם לחזון ורצון היזמים: פרויקט 'אשירה' במגרש 101 בבעלות אביסרור מתאפיין בחופש תכנוני רב המאפשר מגוון עשיר של דירות, בעוד פרויקט 'אוטופיה' במגרש 103 של נחמיאס נבנה באופי "תל אביבי" ממושמע יותר.

מיכאל הדגיש כי האתגר היה ליצור "תל אביב חדשה" שתשמור על הרומנטיקה של העיר הישנה, אך תהיה עכשווית ומותאמת להיום. גם מיכאל התייחס לחצרות והמעברים הפנימיים והדגיש כי לתפישתו, מעברים אלה שמלווים את כל הפרויקטים יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "הם מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות (כמו הגוש הגדול) בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים".

לקריאה נוספת: טיילת פארק החוף בשדה דב זכתה בפרס קרוון לאדריכלות נוף

The post מתכנני שדה דב דנו בתוכניות ובאתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״ appeared first on רובע שדה דב.

באפריל 2024 אישרה הוועדה את תוכנית העיצוב והפיתוח האדריכלי למגרש 105, שגם הוא שייך לכ-150 בעלי קרקעות פרטיים במתחם, שהתאגדו יחדיו וקידמו את הפרויקט.

מתחם משולב של מגורים ושימושים ציבוריים

מגרש 102 הוא חלק מיחידה תכנונית הכוללת גם את מגרש 402. שני המגרשים יחד גובלים מדרום ומצפון בשני שצ״פים (שטחים ציבוריים פתוחים) – שצ"פ 602 מצפון ושצ"פ 607 מדרום.

מגרש 402 מיועד לדיור בר השגה עירוני ומבנה ציבור. 200 יח"ד ייבנו שם במבנים הכוללים מגדלון עד 16 קומות שיתנשא לגובה של 64 מטרים, ובנייה מרקמית עד 9 קומות, שתתנשא לגובה של 35 מטרים. עוד מתוכנן במגרש מבנה ציבור שייעודו טרם נקבע.

במגרש 102 ייבנו 365 יח"ד והבנייה תתנשא לגובה רב יותר. על פי התוכנית שהוצגה מגדל הקומות יתנשא לגובה של 130 מטרים ויכלול 35 קומות. לצידו ייבנו שלושה מבנים מרקמיים בני 9 קומות.

בכל ארבעת הבניינים, קומת הקרקע תהיה מסחרית ומעליה ייבנו קומות המגורים.

על פי התוכנית, 50% אחוז מהדירות בפרויקט (183 יח"ד) הן דירות גדולות מ-86 מ"ר. 25% מהדירות (91 יח"ד) הן דירות קטנות עד 60 מ"ר, ו-25% הן דירות בינוניות בין 61 מ"ר ל-85 מ"ר.

הצמחייה היא חלק מעיצוב המגדל

תוכנית העיצוב מגדירה עקרונות וכללים להעמדת המבנים, נפחיהם, מערך התנועה, הפיתוח הסביבתי ושימושי הקרקע. כך לדוגמה, הבינוי מלווה רחוב ויוצר חצרות פנימיות לשימוש הדיירים וכלל המבקרים ברובע.

יחידות המסחר לאורך הרחוב מתוכננות תחת קולונדה מסחרית. בנוסף, לפחות 30% מהדופן הפונה לחצר תשמש כחזית פעילה עם שטחי מסחר. קומת הקרקע כוללת מסחר, לובאי דיירים ושטחים משותפים לרווחת הדיירים.

התייחסות ייחודית בתוכנית קיבלה הצמחייה שמהווה חלק מעיצוב המגדל. הצמחייה תשולב באמצעות אדניות במרפסות המתוכננות. אלה ימוקמו בחללים שיהיו נגישים לחברת התחזוקה לטובת ההשקיה ועבודות גינון נוספות. תוכניות העיצוב והפיתוח מקצות שטחים פתוחים משמעותיים לרווחת הציבור, הכוללים גינות, שבילי הליכה והצללה בעזרת עצים.

בנוסף, התוכנית שנבנתה בהתאם לדגשים שפרסם אדריכל העיר תל אביב, מתכתבת עם מאפיינים מובהקים של בנייה ירוקה, ביניהם ניהול מי נגר, שימוש באנרגיה מתחדשת, חיבור למערכת אשפה פניאומטית, במטרה להבטיח בנייה בת קיימא וידידותית לסביבה.

תוכנית העיצוב והפיתוח במגרש 102, הוכנה על ידי אם.וי.אר.די.וי ביחד עם גל-אור פישביין אדריכלים. אישור התוכנית מהווה שלב מקדים להגשת בקשה להיתר בנייה וקובע את הקווים המנחים לעיצוב האדריכלי ולפיתוח הסביבתי של המגרש, תוך התייחסות להנחיות העיצוביות של אדריכל העיר לרובע שדה דב.

תוכניות העיצוב אושרו בכפוף לסיום תיאום עם הגורמים העירוניים לרבות, היחידה לתכנון בר קיימה ואגף התנועה.

שישה בניינים, למעלה מ-400 דירות

מגרש 108, שתוכניות העיצוב שלו אושרו גם הן בתנאים, הוא חלק מיחידת תכנון 8 שבה כבר אושרו תוכניות העיצוב למגרשים 109 ו-110.

גם במגרש זה, הבעלים והיזם הם בעלי קרקעות פרטיים בראשות מנהלי הגוש הגדול. המגרש גובל ממזרח בכיכר עירונית על פינת הרחובות לוי אשכול וש״י עגנון וממערב במגרש העירוני 404, המיועד לדיור בר השגה.

על פי התוכנית שאושרה ייבנו בפרויקט 409 יחידות דיור בשישה בניינים: מגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בני 9 קומות. עוד מתוכנן חניון תת קרקעי של 5 קומות. המגדל יכלול גם 18 דיוריות שייבנו בקומות 19-2.

על פי התוכנית, 50% אחוז מהדירות בפרויקט (205 יח"ד) הן דירות גדולות מ-86 מ"ר. 25% מהדירות (102 יח"ד) הן דירות קטנות עד 60 מ"ר, ו-25% נוספות (102 יח"ד) הן דירות בינוניות בין 61 מ"ר ל-85 מ"ר.

בקומת הקרקע יותרו שימושים למסחר, שימושים נילווים למגורים כגון לובי, חדרי אופניים וחדרי דיירים.

בכל השטח בקומת הקרקע שאינו בנוי, תהיה זיקת הנאה לעוברים ושבים, בשטח החצר המשותפת ובשטחי הקולונדה. הזיקה לשהייה ולמעבר הציבור תתקיים בכל ימות השנה ולאורך כל שעות היממה, ללא מגבלה כלשהי.

תוכנית העיצוב והפיתוח במגרש 108, בוצעה גם היא על ידי אם.וי.אר.די.וי ביחד עם גל-אור פישביין אדריכלים. התוכנית אושרה בכפוף לתנאים ולתיקונים נדרשים.

לקריאה נוספת: השאיפה התכנונית: מדרכות ושבילי אופניים הומים והרכבים – בחניונים

The post הצצה לעתיד: אושרו תוכניות עיצוב לשלושה מגרשים בשכונת אשכול appeared first on רובע שדה דב.

גיל פישביין, אדריכל הפרויקט ממשרד גל-אור פישביין אדריכלים, הציג את הפרויקט שמתוכננות בו 230 יחידות דיור בארבעה בניינים: שני מגדלונים בני 16 קומות ושני מבנים מרקמיים, בני תשע קומות. התכנון במגרש הוא נמוך בהשוואה למגרשים הסמוכים אליו, הכוללים גם מגדלי מגורים.

על פי התכנון, מחצית מהדירות בפרויקט יהיו דירות גדולות, בשטח 86 מ"ר ויותר, 25% יהיו דירות בינוניות בשטח 61-85 מ"ר ו-25% יהיו דירות קטנות בשטח עד 60 מ"ר. עקרונות התכנון של הפרויקט תואמים את הנחיות הבינוי לרובע שעיריית תל אביב פרסמה ביוני 2022. אלה כוללים, בנייה מלוות רחוב, חצר פנימית עם זיקת הנאה להולכי רגל, בנייה ירוקה, שימוש בחומרי גימור נבחרים ועוד.

בקומת הקרקע תיבנה קומת מסחר, צמודת דופן לרחוב, וחלק מהשימושים המסחריים יגלשו גם לחצר הפנימית שתשמש את דיירי המתחם. עוד מתוכננים בקומת הקרקע שטחים משותפים לרווחת הדיירים כגון לובי כניסה, מועדון דיירים וחדר אופניים. עם זאת, שטחים משותפים מתוכננים גם בקומה השמינית והאחרונה של הבניינים המרקמיים, שם ייבנו לרווחת הדיירים בריכה וחדר כושר.

על פי התוכנית ייבנו במתחם 5 קומות חניון עם 247 מקומות חניה, מתוכן 230 לדיירים, והיתרה לשימושים המסחריים בקומת הקרקע. בכל החניות הפרטיות ובחלק מהחניות המסחריות תותקן תשתית לטעינה חשמלית.

מגרש 110 ממוקם בסמיכות למגרשים 409 ו-607, שבהם מתוכננים קומפלקס חינוך וקהילה גדול ופארק ציבורי. התוכניות עבור מגרש זה אושרו גם הן אתמול בדיוני הוועדה.

במאי 2023 אישרה הוועדה המקומיות את תוכניות העיצוב הראשונות במתחם אשכול ובחודשים האחרונים היזמיות ישראל קנדה ואביסרור משה ובניו, קיבלו היתרי חפירה ודיפון.

לקריאה נוספת: תוכניות עיצוב ראשונות אושרו במתחם אשכול

The post אושרו תוכניות העיצוב של אלייד, לוינשטין ומבנה נדל"ן במתחם אשכול appeared first on רובע שדה דב.