אי הוודאות, שעדיין ניכרת בסוף שנת 2025, היא אחת הסיבות שכולם "נושאים עיניים" לשדה דב: לא כי זה הרובע היפה או היקר ביותר (הוא בהחלט מועמד), אלא כי הוא הפך לסמן מרכזי למצב הענף. ההתקדמות כאן, במיקום הכי מרכזי ויוקרתי, נבחנת תחת זכוכית מגדלת של כל מובילי ענף הנדל״ן המקומי.

בשנת 2025 שוק הדירות הישראלי הראה חולשה וירידה במכירות. לפי נתוני הלמ״ס כפי שפורסמו בדצמבר, באוגוסט–אוקטובר 2025 חלה ירידה של 9.8% במכירת דירות לעומת שלושת החודשים הקודמים ו־12.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ-80 אלף דירות. ועדיין, בשדה דב התהליכים לא נעצרו. מה זה אומר? לא ששדה דב חסין – אלא שהוא פועל על ציר זמן ארוך יותר, ושחקנים בו נוטים להמר על העתיד גם כשכאן ועכשיו לא נוח.

אשכול: היתרי בנייה ראשונים

בשנת 2025 החלו עבודות הביצוע במתחם אשכול, לא רק ברמה התשתיתית, אלא גם בפרוייקטי המגורים. ישראל קנדה קיבלה היתר בנייה מלא לפרוייקט Rainbow במגרש 111, היתר בנייה ניתן לאביסרור בפרוייקט Ashira במגרש 101, גם שיכון ובינוי קיבלה היתר במגרש 109 וקבוצת נחמיאס במגרש 103 בפרוייקט Utopia. במקביל, חלה התקדמות תשתיתית במתחם – נפרסו תשתיות תת-קרקעיות, נסללו כבישים וקודם פיתוחה של שדרה 3 שצפויה בקרוב לפתוח את הדרך אל הים עבור תושבי הסביבה.

מרכז וצפון: המכרזים נסגרו, והמחירים ירדו

לצד זה, קודמו השנה בשדה דב גם מתחמי המרכז והצפון. בפברואר 2025 נסגרו מכרזים במתחם המרכזי בהיקף של 4,191 יח״ד, עם תקבולים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל וירידה משמעותית בשוויי הקרקע ביחס לשיאי העבר. מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה וציין כי ״המכרזים שנסגרו מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב".

במרץ 2025 נסגרו גם מכרזים במתחם הצפוני והתופעה חזרה על עצמה, תקבולים בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקלים עבור קרקע ל- 1,737 דירות בשוק החופשי, פרויקט דיור מוגן הכולל 300 חדרים ולמעלה מ-700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

התחרות התחדדה והיזמים התחמשו בפרזנטורים מובילים

המכרזים קבעו שתי עובדות משמעותיות: הראשונה, מהפך משמעותי בשוק הדיור להשכרה שהופך לעובדה מוגמרת עם מאות יחידות דיור באחד הרובעים היוקרתיים בארץ. השנייה, זריקת מרץ משמעותית לתחרות בין היזמים.

בשלב המוקדם, השיווק בשדה דב עדיין נראה כמו התחלה זהירה של שוק יוקרה: היו מי שהקדימו, ובראשם ישראל קנדה שהחלה למכור כבר בשנת 2024 וזכתה לחשיפה משמעותית באמצעות עסקה מתוקשרת עם נועה קירל, שנבחרה גם כפרזנטורית של החברה. קצת לאחר מכן, יצאה גם אביסרור לשיווק מוקדם ב־2024, עם יהודה לוי כפרזנטור ורוכש בפרויקט.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את הטון: זו כבר לא זירה של פרוייקטים בודדים ראשונים, אלא שוק שהולך ונעשה צפוף. נחמיאס החלה לשווק בסיוע ליאור סושרד כפרזנטור, ודמרי, יצאה בקמפיין לפרוייקט Dimri Yama שמובל על ידי פרזנטור החברה עידן עמדי.

מהר מאד, ובאופן מפתיע יחסית, נכנסו לתמונה גם היזמים במתחמי מרכז וצפון, שיצאו בקמפיינים חודשים ספורים לאחר זכייתם בקרקע. גינדי יצאה במהלך שיווקי בולט, עם תג מחיר שעורר עניין ארצי, קבוצת חג׳ג׳ החלה גם היא למכור במכירה מוקדמת, עוד לפני שהיתה לה הדמיה של הפרויקט. כך נמכרו תוך זמן קצר מאות דירות בשדה דב, חלקן ברף מחיר נמוך מזה שנראה עד לאותו שלב.

בעלי הקרקע הפרטיים קיבלו סוף־סוף ודאות

אחד מהאירועים המרכזיים של 2025 הוא לא מכרז ולא היתר וגם לא קמפיין שיווקי, אלא החלטת בית המשפט לגבי זכויות בעלי הקרקע הפרטיים. בספטמבר 2025 פורסמה טבלת זכויות שמחלקת זכויות בין כ־1,700 בעלי קרקע – אבן דרך משמעותית אחרי עשרות שנים של הליכים מורכבים.  המשמעות העירונית־כלכלית של זה עצומה: ודאות היא דלק. לא כי כולם רצים מיד לבנות, אלא כי מרגע שמבינים "מה יש לי ביד" אפשר לקבל החלטות: להתאגד, להמתין, לממש, לחבור ליזם. בלי ודאות, כל הפוטנציאל הזה נשאר כנכס תיאורטי. עם ודאות, הוא הופך למערכת עם שעון.

בתחום המלונאות אי הוודאות נותרה בעינה

אי הוודאות השפיעה משמעותית על רכיב שלא הצליח השנה להתנתק מהכותרות הביטחוניות: המלונאות. במרץ 2025 רמ״י פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי (כ־1,100 חדרים), חלקם על קו החוף – אחד מסממני "הריביירה" התל אביבית החדשה. המכרזים פורסמו כעשור לאחר השיווק האחרון של מגרשים למלונאות בתל אביב, ובהיותה של תל אביב אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת, הציפיות היו גבוהות.

המציאות הפוליטית־ביטחונית, התפוסות הנמוכות וצמצום כניסות התיירים, גרמו לקפאון במכרזי המלונאות ודחיית סגירתם. התקווה היא ש-2026 תביא לישראל מציאות ביטחונית חדשה, כזו שמעודדת תיירות, פריחה כלכלית ושיתופי פעולה בינלאומיים, ולא שולחת את הישראלים לנפוש רק בחו״ל.

השורה התחתונה היא שב־2025 שדה דב עבר שלב חשוב: ההכרעה בגוש הגדול יצרה ודאות, ההיתרים והעבודות מראים סוף סוף התקדמות בשטח, התחרות בין היזמים חידדה את מאמצי השיווק, והכול התרחש תחת תנאי מאקרו קשוחים של מלחמה, האטה במכירות וסביבת ריבית מכבידה. שדה דב הפסיק להיות רק חזון של מתכננים ומצגים של יזמים, והתחיל להיות רובע שעולה על הקרקע ומייצר עובדות בשטח תחת תנאים שלא בדיוק עושים הנחות. והאמת? בענף שנוטה להיסחף לקצוות, אחרי הברומטר שמהווה רובע שדה דב כדאי להמשיך לעקוב.

לקריאה נוספת: אלגנטיות עם כפכפים: תל אביב שלנו, במאה ה-21

The post ברומטר הנדל״ן של ישראל: סיכום השנה שעברה על הרובע הכי מדובר במדינה appeared first on רובע שדה דב.

היזמים המובילים בישראל, שרכשו מתחמים לבנייה בשדה דב, מתכננים בעבודה משותפת עם משרדי אדריכלים מובילים, בינוי בסטנדרט הכי גבוה בארץ, אדריכלות בינלאומית ונוכחות עיצובית מרשימה. מדובר בפיתוח שונה בתכלית מהדפוס הרגיל של שכונות חדשות בישראל – לא עוד שכפול של מגדלים פונקציונליים, אלא חתירה מוצהרת ליצירת סביבה עם אופי, נראות ואייקונים אדריכליים חדשים שייצרו זיהוי מיידי עם הרובע החדש.

עלייתם של הריזורטים

ייחוד נוסף של שדה דב הוא ריכוז פרויקטים גדול בסגנון "ריזורט אורבני" – מתחמים המשלבים מגורים עם חוויית נופש יוקרתי וכוללים בריכה, חדר כושר, מתחם ספא, לאונג׳, משחקיות ומרחבים ציבוריים שונים לשימוש הדיירים. תכנון פרויקט מסוג זה שונה מתכנון מגדל מגורים "סטנדרטי" בערי ישראל. בנוסף, אחד האתגרים החשובים עימם מתמודדים האדריכלים הוא מיקסום המשאב היקר ביותר של הרובע: קו החוף.

האתגר התכנוני – להעניק לכמה שיותר דיירים נוף פתוח לים – מיתרגם לאינספור פתרונות אדריכליים יצירתיים מחד, ומאידך, מדובר בפתרונות שצריכים להתיישר עם הקו העיצובי הברור והמפורט שעיריית תל אביב התוותה ליזמים, במסמך המדיניות שפרסמה.

המיקוד העיצובי, הרצון בבידול, וההכרה בחשיבות המרחב הציבורי הופכים את שדה דב לרובע שבו לכל פרויקט יש זהות עיצובית מובחנת אך בו זמנית מתכתבת עם הנחיות מהנדס העיר תל אביב. כך נוצרת שפה משותפת המבוססת על שילוב בין יוקרה, פתיחות לנוף וקו רקיע בלתי נשכח. כל יזם מבין שהוא לא מתחרה רק על רוכשי הדירות, אלא גם על הזכות להשאיר חותם אדריכלי בעיר.

ארבעה חודשים לאחר סגירת מכרזי הקרקעות הגדולים במרכז וצפון שדה דב, נחשפים שמות משרדי האדריכלים שכבר נבחרו לתכנן את הפרויקטים, שיטביעו חותם על האדריכלות הישראלית.

אדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים

האדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים, אחד במתחם הצפוני, והשני במתחם המרכזי. האחים חן ואיתי גינדי בחרו בו לתכנן את פרויקט ה-82 דירות שלהם במגרש 3107 בקו הראשון לחוף. עבור המגרש במתחם הצפוני שילמו האחים גינדי 208.8 מיליון שקלים.

במקביל, גם שותפות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות בחרה במשה צור לפרויקט הגדול יותר שלהם במתחם המרכזי. מגרש 2246 כולל 347 יחידות דיור שייבנו במגדל 45 קומות ובניין מרקמי. משרד משה צור חתום על חלק מהפרויקטים המובילים בישראל: מגדל עזריאלי שרונה, מגדלי מידטאון ועזריאלי טאון, מגדל אמות אטריום ברמת גן, וקניוני שבעת הכוכבים וערים כפר סבא.

י.ח דימרי ממשיכים עם לאה רובננקו

חלק מהיזמים בחרו לעבוד בפרויקט הדגל בשדה דב עם משרדי אדריכלים עימם יש להם ניסיון ועבודה משותפת מוצלחת. י.ח דמרי, שבונה במגרש 3210 פרויקט עם 275 יחידות דיור, בחרה במשרד לאה רובננקו אדריכלים. זהו המשך של שיתוף פעולה הנמשך שנים רבות, שכלל בעבר את מתחם שלום אש בפתח-תקווה, עיר ימים בבת-ים, מתחם שינדלר בבת-ים, ו-M GIVATAYIM בגבעתיים.

שיתוף הפעולה הממושך בין שתי החברות, מבוסס, כך נראה, על אמון הדדי ויכולת מוכחת לעמוד בלוחות זמנים ותקציבים. עבור דמרי, שכבר פעילה בשדה דב (רכשה את מגרש 107 במתחם אשכול לאחר פשיטת הרגל של קבוצת מור), הבחירה ברובננקו מבטיחה המשכיות והתנהלות חלקה.

גינדי החזקות בחרו שוב בקיקה ברא"ז

גם גינדי החזקות שבונה את פרויקט VOGUE במגרש 2255, בחרה להמשיך בשיתוף הפעולה רב השנים עם משרד קיקה ברא"ז אדריכלות ותכנון ערים.

הפרויקט כולל 708 יחידות דיור במגדל 44 קומות ומגדלון 20 קומות, וההדמיות של הפרויקט כבר משמשות את גינדי בקמפיין השיווקי. לשתי החברות רזומה משותף של מספר פרויקטים מוכרים: גינדי שרונה בדרום הקריה בתל אביב, שני מגדלי מגורים בעיר ימים נתניה, מגדל גינדי הייטס ברמת גן ועוד.

ODA מניו יורק תתכנן עבור קבוצת חג'ג'

קבוצת חג'ג' שזכתה במגרש 2270 במתחם המרכזי, חתמה על הסכם עם פירמת האדריכלות  ODA מניו יורק בהובלת אדריכל ערן חן. הפרויקט FIRST הממוקם בין רחוב בתיה לישנסקי לאבן גבירול, יכלול 350 דירות בארבעה בניינים – מגדל בן 45 קומות ושלושה מבני בוטיק של 9 קומות כל אחד.

את הפרויקט תתכנן ODA בשיתוף עם בר אוריין אדריכלים כשותפים מקומיים. "הבחירה ב-ODA משקפת את חזונה של קבוצת חג'ג' ליצור לא רק בניינים, אלא סמל יוקרה אורבני שאין שני לו בקו הרקיע של תל אביב", מסרה הנהלת החברה.

יוניון ליב בחרה במילבאואר בעלי הנסיון בדיור להשכרה

יוניון ליב, שזכתה במגרש 3208 תמורת 185.5 מיליון שקלים, בחרה במשרד מילבאואר אדריכלים. הבחירה הזו מבוססת על התמחות ייחודית: הפרויקט כולל 320 יחידות דיור, כמחציתן מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים לזכאים, והיתר יושכרו בשוק החופשי.

משרד מילבאואר כבר חתום על שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב, שניהם של חברת שיכון ובינוי ושניהם מיועדים גם כן להשכרה ארוכת טווח. נראה כי ההתמחות בדיור להשכרה הופכת את מילבאואר לכתובת המועדפת על יזמים שמתכננים להיכנס לתחום זה.

ישר אדריכלים יתכננו פרוייקט שלישי ברובע

יורו ישראל, ששילמה 435.6 מיליון שקלים על מגרש 3201 הפינתי במפגש אבן גבירול ורחוב מס' 2447, בחרה במשרד ישר אדריכלים. הבחירה מגיעה חודש בלבד לאחר הזכייה של  ישר אדריכלים בשני פרסים ב"אולימפיאדת המגדלים העולמית" לשנת 2025 עבור פרויקט "לנדמרק" בתל אביב.

"אנחנו לא בונים מגדלים כדי לזכות בפרסים, אלא כדי לשפר את החיים בעיר. ההכרה הבינלאומית הזו רק מחזקת את הדרך שלנו", אמר אדריכל אבנר ישר.

הפרויקט החדש של יורו ישראל יכלול מגדל מגורים בן 40 קומות ומבנה מרקמי בן 8 קומות, עם סך של 260 יחידות דיור.

למשרד ישר אדריכלים יש כבר ברזומה שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב: פרויקט ASHIRA של משה אביסרור ובניו, ופרויקט UTOPIA של קבוצת נחמיאס. נראה כי הניסיון וההכרות עם הרובע החדש, מעניק ליורו ישראל ביטחון שהמשרד מכיר את האתגרים הייחודיים של האזור.

אלקטרה מגורים בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים

אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן, שזכתה במגרש 2208 במתחם המרכזי לפרויקט של 437 יחידות דיור, בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים. גם כאן מדובר במשרד שהתמודד כבר עם האתגרים העיצוביים שרובע שדה דב מספק. המשרד תכנן את מגרש 107 במתחם אשכול השייך לבעלי קרקעות פרטיים.

מן-שנער: מנמל התעופה לדירות מול הים

נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר שנבחרה לנהל את פרויקט ה-62 דירות במגרש 3105 בקו הראשון למים, בחר במשרד מן-שנער אדריכלים. המשרד תכנן פרויקטים ציבוריים גדולים כמו נמל התעופה רמון, הספרייה הלאומית בירושלים, חזית הים בחיפה ותחנת רכבת שדרות. "התכנון יהיה מיוחד ברמה גבוהה מאוד עם בריכה וחדר כושר, כאשר כל הדירות בגדלים השונים יפנו לים", ציין קיויתי.

שפיר מגורים בחרה באדריכל גיל שנהב

שפיר מגורים שזכתה במגרש בצפון הרובע תבנה פרויקט שכולל 150 דירות בתמהיל מגוון, אשר ייבנו במגדל בוטיק בן 20 קומות, לצד שני מבנים בני 9 קומות. במרכז המבנים יבנה רחוב פנימי וישלב שטחי מסחר בקומת הקרקע – כחלק מתפיסת עירוב השימושים של הרובע. לתכנון הפרויקט נבחר האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים 'כנען שנהב'.

המתח שמאחורי הקלעים

בעוד ההתקשרויות הללו כבר נחתמו, עדיין נותרו יזמים גדולים שלא חשפו את בחירתם וטרם חתמו על התקשרות עם משרד האדריכלים שיעצב את חתימת הנראות שלהם בקו הרקיע החדש. מליסרון אביב, אברהמי, מגדלי הים התיכון, פאלאס מגורים ושיכון ובינוי טרם חתמו סופית על הסכם עם משרד אדריכלים.

התחרות על תשומת הלב בשוק הצפוף של שדה דב הולכת ומתגברת, וכל יזם מבין שהבחירה באדריכל תשפיע לא רק על העיצוב אלא גם על יכולת השיווק והמכירה. בסביבה כזו, הבחירה במשרד אדריכלים שיוביל את הפרויקט הופכת לאסטרטגית יותר מתמיד.

לקריאה נוספת: הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים?

The post נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.