"זה חוסך את כל הבירוקרטיה של העירייה", אומר אדריכל גידי בר אוריין, שותף במשרד בר אוריין אדריכלים, מהראשונים בישראל שנכנסו למסלול החדש ואף קיבל כבר את היתר הרישוי הראשון מסוג זה – לפרויקט ברחוב מוהליבר בתל אביב. "העירייה מסיימת את תפקידה בשלב תוכנית העיצוב – שם נסגרות החזיתות, הנפחים, כל הדברים שחשובים לה. כל השאר הם דברים טכניים. פשוט מרימים פה בניין".

ממוהליבר לשדה דב הדרך קצרה. בר אוריין מגיש במסלול מורשה להיתר שתי תוכניות ברובע שדה דב – לפרויקט FIRST של קבוצת האחים חג'ג' ולפרויקט של לוזון רונסון מור. בשני הפרויקטים משולבים מגדלים של 45 קומות לצד בניינים מרקמיים. בנוסף, שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע – בניינים של תשע קומות ייצאו אף הם להיתר במסלול החדש.

"אצל לוזון אנחנו על סף סיום תוכנית העיצוב – עניין של שבועות ספורים", מספר בר אוריין. "השלב הבא הוא הכנת תיק מידע במשך כחודשיים, ולאחריו היתר בנייה שלוקח כשמונה חודשים. במקרה הכי גרוע – עשרה חודשים. לעומת היתרי בנייה של היזמים במתחם אשכול שהוצאתם ארכה כשנתיים וחצי עד שלוש שנים".

משרדי האדריכלים הגדולים נערכים

אדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מתכנן בשדה דב שני פרויקטים במסלול רישוי אדריכלי: פרויקט של שפיר מגורים במגרש 3107 בצפון הרובע – שתוכנית העיצוב שלו כבר אושרה בוועדה המקומית – ופרויקט של היזם יוסי אברהמי במגרש 3109 בצפון הרובע.

כדי להיכנס למסלול, שנהב מוביל מהלך חדש: הוא מקים חברת רישוי עצמאית, נפרדת ממשרד האדריכלות, שבראשה עומד אדריכל אלון טל חנני, בכיר לשעבר במדור הרישוי של עיריית תל אביב. "המטרה היא לייצר 'מתח בריא'. בודק הרישוי אצלנו יגיד לאדריכל המתכנן: 'זה לא עובר, תחזור לשולחן'. הרישוי חייב להיות 100% כשר ומקצועי, כדי שאף אחד לא יוכל לתקוף את ההיתר משפטית בעתיד. האדריכל הופך למעשה לסוג של 'עירייה קטנה' בתוך המשרד".

בר אוריין היה הנחשון, אך הוא כבר לא לבד. שנהב מציין שמרבית בעלי משרדים האדריכלים הגדולים בארץ מתארגנים בימים אלה להקמת מחלקות או חברות רישוי פנימיות. "אני מניח שתוך שנה נראה עשרים-שלושים היתרים בשנה, חלקם הגדול במסלול מורשה להיתר".

שדה דב: הזירה המושלמת לרפורמה

מדוע דווקא שדה דב מתאים כל כך למסלול החדש? שנהב מונה ארבעה טעמים: תב"ע יחסית חדשה; תוכניות עיצוב אדריכלי מפורטות המנחות מתכננים בצורה ברורה; עיריית תל אביב שנערכה בצורה המעמיקה ביותר לקבל בקשות רישוי עצמי; ואינטרס יזמי עליון, מכיוון שכל חודש שנחסך שווה כסף רב. "חד-משמעית זו השכונה הרלוונטית ביותר לרישוי עצמי", הוא קובע.

בר אוריין מוסיף גורם נוסף: "שדה דב זה טבולה ראסה. הרוב הגדול של הפרויקטים הגדולים בארץ הם פינוי-בינוי, ושם אי אפשר לעשות רישוי עצמי כי צריך מאה אחוז חתימות דיירים. בחולות שדה דב יש בעלים אחד, וזהו".

רותם שטרנברג אשכנזי, סמנכ"לית תכנון ורישוי בשפיר מגורים, שהפרויקט שלה במגרש 3107 הוא הראשון שתוכנית העיצוב שלו אושרה במתחם הצפוני, מוסיפה ממד ניהולי: "מסלול רישוי עצמי מאפשר ליזם להתקדם לפי לוחות הזמנים שלו, ללא תלות בגורם שלישי. פעמים רבות היזם נתון לעיכובים שאין ביכולתו לזרז: כוח אדם, ריבוי מחלקות ודעות, חילופי בעלי תפקידים ופוליטיקה מקומית. ככל שנצמצם בלת"מים – כך נקבל וודאות".

החיסכון הכספי: עשרות מיליונים לשנה

ההערכות לחיסכון בזמן משמעותיות, והכסף שמאחוריהן – עוד יותר. שנהב מפרט: "3-4% על מיליארד שקל – זה בין 30 ל-50 מיליון שקל ריבית לשנה. כל יזם שחוסך את הסכום הזה יכול להוזיל את המחירים. הוא לא יכול לחסוך בבנייה, כי התב"ע מחייבת סטנדרטים גבוהים – אלומיניום, חיפויים, הכול מוכתב. אז איפה הוא יכול לחסוך? בשיווק ובמימון".

בר אוריין מחזק את הדברים בחישוב כלכלי קר: "היזמים בשדה דב קנו קרקעות במחירי שיא. חשבון פשוט של כמה ריבית הם משלמים על מיליארד שקל בחודש מלמד שמדובר על סכומים עצומים. כשאני מקצר להם חצי שנה או שנה בהמתנה להיתר, אני חוסך להם עשרות מיליוני שקלים במימון עוד לפני שהנחנו לבנה אחת".

שטרנברג מציינת עובדה פשוטה וחשובה: "ככל שאעלה לקרקע מהר יותר – הפרויקט יהיה רווחי יותר. עד שהפרויקט לא מתחיל למכור, אני שמה הון עצמי. ברגע שהפרויקט מתחיל למכור, אני יכולה לקבל ליווי בנקאי", היא מוסיפה שכל יזם שידע לנטרל חסמים ולרוץ עם הפרויקט "תהיה לו יותר וודאות מתי הוא עולה לקרקע והוא יהיה פחות נתון לחסדיהם של אחרים". גם היא מעריכה, שבמסגרת מסלול זה יזמים יחסכו 12 חודשים לפחות בהמתנה להיתר.

האם גם רוכשי הדירות ירוויחו?

האם קיצור הזמנים וחיסכון עלויות מימון היזם יתגלמו במחיר נמוך יותר לקונים? שנהב עונה בחד-משמעיות: "כן. בשדה דב יש תחרות בין יזמים. מי שרוצה להיות תחרותי – יוריד מחיר. הוא לא יכול לחסוך בבנייה. הוא יחסוך בשיווק ובמימון, ויעביר את זה לרוכש".

שטרנברג אשכנזי מסתייגת מהצהרה מחייבת, אך אינה שוללת: "ככל שיהיה חיסכון בריבית ובהון, זה מאפשר ליזם גמישות לשחק עם המחיר". אגב, המסלול אינו שמור ליזמים מסחריים בלבד. כאמור, בר אוריין מקדם שני פרויקטים של בעלי קרקע פרטיים בצפון הרובע, שמרוויחים גם הם מהרפורמה, אם כי בצורה שונה: "בעלי הקרקע הפרטיים אולי פחות לחוצים כי הם לא משלמים ריבית על רכישת הקרקע, אבל גם הם מבינים שהיעילות של המסלול הזה מייצרת פרויקט טוב יותר ומהיר יותר".

מורכבויות שטרם נפתרו

המסלול אינו חסר מורכבויות. בר אוריין מכיר בגודל האחריות: "אם עשית טעות – אין על מי להפיל את זה. אין עירייה שאישרה לך. ויש גם אחריות כבדה בפיקוח – אנחנו נותנים תעודת גמר ובודקים כל פרט שתואם להיתר על המילימטר".

שנהב מוסיף: "לעירייה יש גב של עשרות עורכי דין, לנו אין, לכן ההיתרים שלנו צריכים להיות עמידים בפני ערר. אם העירייה תבוא ותגיד שזה לא לפי החוק – כל היתרון של המהירות הופך לחיסרון". עם זאת, שני האדריכלים מדגישים: המעמד המקצועי של האדריכל יוצא נשכר. "יש קפטן אחד על הספינה," אומר בר אוריין. "לפי דעתי זה משפר את המעמד שלנו".

"נדע שהרפורמה הצליחה כשאדריכלים ויזמים יאמצו אותה," אומר בר אוריין, "ויראו שמוציאים היתרים הרבה יותר מהר. בארצות אחרות מוציאים היתרים בארבעה חודשים בשיטה הזאת. אין סיבה שזה לא יקרה גם אצלנו. זה גם יוזיל את הבנייה – כי בסוף מגלגלים את כל הריביות האלה על הקונה".

שטרנברג אשכנזי, שמגדירה את הפרויקט של שפיר בשדה דב כ"פיילוט", מסכמת: "אנחנו כולנו לומדים עכשיו. חובת ההוכחה היא על כולם – על היזם, על האדריכל, ועל הרשות המקומית. אבל אני חושבת שהפנים צריכות להיות לשינוי. התפיסה הישנה כבר לא רלוונטית".

לקריאה נוספת: מתכנני שדה דב על אתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״

The post מהפכת הרישוי בשדה דב: האם האדריכלים יצליחו לקצר את הדרך לדירה? appeared first on רובע שדה דב.

היזמים המובילים בישראל, שרכשו מתחמים לבנייה בשדה דב, מתכננים בעבודה משותפת עם משרדי אדריכלים מובילים, בינוי בסטנדרט הכי גבוה בארץ, אדריכלות בינלאומית ונוכחות עיצובית מרשימה. מדובר בפיתוח שונה בתכלית מהדפוס הרגיל של שכונות חדשות בישראל – לא עוד שכפול של מגדלים פונקציונליים, אלא חתירה מוצהרת ליצירת סביבה עם אופי, נראות ואייקונים אדריכליים חדשים שייצרו זיהוי מיידי עם הרובע החדש.

עלייתם של הריזורטים

ייחוד נוסף של שדה דב הוא ריכוז פרויקטים גדול בסגנון "ריזורט אורבני" – מתחמים המשלבים מגורים עם חוויית נופש יוקרתי וכוללים בריכה, חדר כושר, מתחם ספא, לאונג׳, משחקיות ומרחבים ציבוריים שונים לשימוש הדיירים. תכנון פרויקט מסוג זה שונה מתכנון מגדל מגורים "סטנדרטי" בערי ישראל. בנוסף, אחד האתגרים החשובים עימם מתמודדים האדריכלים הוא מיקסום המשאב היקר ביותר של הרובע: קו החוף.

האתגר התכנוני – להעניק לכמה שיותר דיירים נוף פתוח לים – מיתרגם לאינספור פתרונות אדריכליים יצירתיים מחד, ומאידך, מדובר בפתרונות שצריכים להתיישר עם הקו העיצובי הברור והמפורט שעיריית תל אביב התוותה ליזמים, במסמך המדיניות שפרסמה.

המיקוד העיצובי, הרצון בבידול, וההכרה בחשיבות המרחב הציבורי הופכים את שדה דב לרובע שבו לכל פרויקט יש זהות עיצובית מובחנת אך בו זמנית מתכתבת עם הנחיות מהנדס העיר תל אביב. כך נוצרת שפה משותפת המבוססת על שילוב בין יוקרה, פתיחות לנוף וקו רקיע בלתי נשכח. כל יזם מבין שהוא לא מתחרה רק על רוכשי הדירות, אלא גם על הזכות להשאיר חותם אדריכלי בעיר.

ארבעה חודשים לאחר סגירת מכרזי הקרקעות הגדולים במרכז וצפון שדה דב, נחשפים שמות משרדי האדריכלים שכבר נבחרו לתכנן את הפרויקטים, שיטביעו חותם על האדריכלות הישראלית.

אדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים

האדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים, אחד במתחם הצפוני, והשני במתחם המרכזי. האחים חן ואיתי גינדי בחרו בו לתכנן את פרויקט ה-82 דירות שלהם במגרש 3107 בקו הראשון לחוף. עבור המגרש במתחם הצפוני שילמו האחים גינדי 208.8 מיליון שקלים.

במקביל, גם שותפות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות בחרה במשה צור לפרויקט הגדול יותר שלהם במתחם המרכזי. מגרש 2246 כולל 347 יחידות דיור שייבנו במגדל 45 קומות ובניין מרקמי. משרד משה צור חתום על חלק מהפרויקטים המובילים בישראל: מגדל עזריאלי שרונה, מגדלי מידטאון ועזריאלי טאון, מגדל אמות אטריום ברמת גן, וקניוני שבעת הכוכבים וערים כפר סבא.

י.ח דימרי ממשיכים עם לאה רובננקו

חלק מהיזמים בחרו לעבוד בפרויקט הדגל בשדה דב עם משרדי אדריכלים עימם יש להם ניסיון ועבודה משותפת מוצלחת. י.ח דמרי, שבונה במגרש 3210 פרויקט עם 275 יחידות דיור, בחרה במשרד לאה רובננקו אדריכלים. זהו המשך של שיתוף פעולה הנמשך שנים רבות, שכלל בעבר את מתחם שלום אש בפתח-תקווה, עיר ימים בבת-ים, מתחם שינדלר בבת-ים, ו-M GIVATAYIM בגבעתיים.

שיתוף הפעולה הממושך בין שתי החברות, מבוסס, כך נראה, על אמון הדדי ויכולת מוכחת לעמוד בלוחות זמנים ותקציבים. עבור דמרי, שכבר פעילה בשדה דב (רכשה את מגרש 107 במתחם אשכול לאחר פשיטת הרגל של קבוצת מור), הבחירה ברובננקו מבטיחה המשכיות והתנהלות חלקה.

גינדי החזקות בחרו שוב בקיקה ברא"ז

גם גינדי החזקות שבונה את פרויקט VOGUE במגרש 2255, בחרה להמשיך בשיתוף הפעולה רב השנים עם משרד קיקה ברא"ז אדריכלות ותכנון ערים.

הפרויקט כולל 708 יחידות דיור במגדל 44 קומות ומגדלון 20 קומות, וההדמיות של הפרויקט כבר משמשות את גינדי בקמפיין השיווקי. לשתי החברות רזומה משותף של מספר פרויקטים מוכרים: גינדי שרונה בדרום הקריה בתל אביב, שני מגדלי מגורים בעיר ימים נתניה, מגדל גינדי הייטס ברמת גן ועוד.

ODA מניו יורק תתכנן עבור קבוצת חג'ג'

קבוצת חג'ג' שזכתה במגרש 2270 במתחם המרכזי, חתמה על הסכם עם פירמת האדריכלות  ODA מניו יורק בהובלת אדריכל ערן חן. הפרויקט FIRST הממוקם בין רחוב בתיה לישנסקי לאבן גבירול, יכלול 350 דירות בארבעה בניינים – מגדל בן 45 קומות ושלושה מבני בוטיק של 9 קומות כל אחד.

את הפרויקט תתכנן ODA בשיתוף עם בר אוריין אדריכלים כשותפים מקומיים. "הבחירה ב-ODA משקפת את חזונה של קבוצת חג'ג' ליצור לא רק בניינים, אלא סמל יוקרה אורבני שאין שני לו בקו הרקיע של תל אביב", מסרה הנהלת החברה.

יוניון ליב בחרה במילבאואר בעלי הנסיון בדיור להשכרה

יוניון ליב, שזכתה במגרש 3208 תמורת 185.5 מיליון שקלים, בחרה במשרד מילבאואר אדריכלים. הבחירה הזו מבוססת על התמחות ייחודית: הפרויקט כולל 320 יחידות דיור, כמחציתן מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים לזכאים, והיתר יושכרו בשוק החופשי.

משרד מילבאואר כבר חתום על שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב, שניהם של חברת שיכון ובינוי ושניהם מיועדים גם כן להשכרה ארוכת טווח. נראה כי ההתמחות בדיור להשכרה הופכת את מילבאואר לכתובת המועדפת על יזמים שמתכננים להיכנס לתחום זה.

ישר אדריכלים יתכננו פרוייקט שלישי ברובע

יורו ישראל, ששילמה 435.6 מיליון שקלים על מגרש 3201 הפינתי במפגש אבן גבירול ורחוב מס' 2447, בחרה במשרד ישר אדריכלים. הבחירה מגיעה חודש בלבד לאחר הזכייה של  ישר אדריכלים בשני פרסים ב"אולימפיאדת המגדלים העולמית" לשנת 2025 עבור פרויקט "לנדמרק" בתל אביב.

"אנחנו לא בונים מגדלים כדי לזכות בפרסים, אלא כדי לשפר את החיים בעיר. ההכרה הבינלאומית הזו רק מחזקת את הדרך שלנו", אמר אדריכל אבנר ישר.

הפרויקט החדש של יורו ישראל יכלול מגדל מגורים בן 40 קומות ומבנה מרקמי בן 8 קומות, עם סך של 260 יחידות דיור.

למשרד ישר אדריכלים יש כבר ברזומה שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב: פרויקט ASHIRA של משה אביסרור ובניו, ופרויקט UTOPIA של קבוצת נחמיאס. נראה כי הניסיון וההכרות עם הרובע החדש, מעניק ליורו ישראל ביטחון שהמשרד מכיר את האתגרים הייחודיים של האזור.

אלקטרה מגורים בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים

אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן, שזכתה במגרש 2208 במתחם המרכזי לפרויקט של 437 יחידות דיור, בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים. גם כאן מדובר במשרד שהתמודד כבר עם האתגרים העיצוביים שרובע שדה דב מספק. המשרד תכנן את מגרש 107 במתחם אשכול השייך לבעלי קרקעות פרטיים.

מן-שנער: מנמל התעופה לדירות מול הים

נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר שנבחרה לנהל את פרויקט ה-62 דירות במגרש 3105 בקו הראשון למים, בחר במשרד מן-שנער אדריכלים. המשרד תכנן פרויקטים ציבוריים גדולים כמו נמל התעופה רמון, הספרייה הלאומית בירושלים, חזית הים בחיפה ותחנת רכבת שדרות. "התכנון יהיה מיוחד ברמה גבוהה מאוד עם בריכה וחדר כושר, כאשר כל הדירות בגדלים השונים יפנו לים", ציין קיויתי.

שפיר מגורים בחרה באדריכל גיל שנהב

שפיר מגורים שזכתה במגרש בצפון הרובע תבנה פרויקט שכולל 150 דירות בתמהיל מגוון, אשר ייבנו במגדל בוטיק בן 20 קומות, לצד שני מבנים בני 9 קומות. במרכז המבנים יבנה רחוב פנימי וישלב שטחי מסחר בקומת הקרקע – כחלק מתפיסת עירוב השימושים של הרובע. לתכנון הפרויקט נבחר האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים 'כנען שנהב'.

המתח שמאחורי הקלעים

בעוד ההתקשרויות הללו כבר נחתמו, עדיין נותרו יזמים גדולים שלא חשפו את בחירתם וטרם חתמו על התקשרות עם משרד האדריכלים שיעצב את חתימת הנראות שלהם בקו הרקיע החדש. מליסרון אביב, אברהמי, מגדלי הים התיכון, פאלאס מגורים ושיכון ובינוי טרם חתמו סופית על הסכם עם משרד אדריכלים.

התחרות על תשומת הלב בשוק הצפוף של שדה דב הולכת ומתגברת, וכל יזם מבין שהבחירה באדריכל תשפיע לא רק על העיצוב אלא גם על יכולת השיווק והמכירה. בסביבה כזו, הבחירה במשרד אדריכלים שיוביל את הפרויקט הופכת לאסטרטגית יותר מתמיד.

לקריאה נוספת: הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים?

The post נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.