פרויקט הקמת רובע המגורים שדה דב נתקע שנים ארוכות במסדרונות הבירוקרטיה אולם מרגע פינוי שדה התעופה ועד קבלת היתר בנייה ראשון במתחם חלפו ארבע שנים בלבד.

גם תכנון הרובע ארך זמן קצר מהמצופה, ובפרק זמן של 6 שנים בלבד, אושרו והופקדו שלוש תוכניות שדה דב – אשכול, מרכז וצפון, שיגדילו את אוכלוסיית העיר תל אביב בכ-16 אלף בתי אב, אלפי עסקים ועשרות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. אם קצב הבנייה יתקדם כמתוכנן, התושבים הראשונים ייכנסו לדירות ברובע החדש של תל אביב כבר בשנת 2029.

אחד מהגופים המרכזיים שסייע בהנעת התהליך הסבוך והמורכב הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אותה רשות, שבשבוע שעבר, שר הכלכלה ניר ברקת, חזר והדגיש את רצונו לפרק אותה.

גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות, מספרת על חלקה של רמ"י בקידום הרובע שיעצב מחדש את תל אביב רבתי: "רמ"י הינה יוזמת התוכנית המתארית והמפורטות והיא מגישת כלל תוכניות שדה דב. התהליך לווה וקודם בוועדת היגוי אשר כללה את משרדי הממשלה ועיריית תל אביב ואותנו כמובן.

"תוכנית המתאר קודמה על ידי החברה המתכננת ארי כהן אדריכלים, מטעמה של רשות מקרקעי ישראל. עם הפקדתה של תוכנית המתאר הופקדה במקביל על ידינו תוכנית מפורטת ראשונה במסגרת הותמ"ל לשכונת אשכול. במקביל קידמה רמ"י כיזמת וכמגישת שתי תוכניות נוספות לשכונות המרכז והצפון של הרובע. תוכניות אשר בשבוע שעבר סיימו את הפקדתן בוועדה ואושרו".

"מכרזי המקרקעין במגרשים בבעלות המדינה יצאו לשיווק בשכונת אשכול זה מכבר, והיזמים המקדמים את היתרי הבנייה בכל מגרש ומגרש הם חוכרי רמ"י".

טסלר מציינת גם את הטיפול במכשול מרכזי שהוסר ואיפשר את התקדמות הפרויקט: המורכבות הקניינית ושכלול מנגנוני האיזונים והחלוקות בין בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, שהתחלקו על פני שלושת המתחמים. "על מנת להבטיח את קידומו של הרובע לשכונות קיימות ופעילות, ועל מנת לבסס את כל המתוכנן לידי מימוש, עיריית תל אביב ורמ"י קידמו הסכמים אשר יבטיחו את הקמתו ויאפשרו לזוכים במגרשי הרובע לקדם היתרי בנייה לשימושים השונים".

עם אלו אתגרים מרכזיים התמודדתם במסגרת התכנון?

"יצירת רובע חדש בר קיימה אינו דבר של מה בכך. האתגרים התכנוניים לכשעצמם היו עצומים. מתוך סך שטח התוכנית (1,400 דונם) למעשה היינו צריכים להתכנס בתכנון לשטחים סחירים ל-420 דונם בלבד, בצפיפות נטו של כ-50 יח"ד לדונם. אתגר כזה עדיין לא בוצע בארץ על פני רובע שלם".

למעשה, דבריה של טסלר מדגישים את השטחים הנרחבים (1,000 דונם בקירוב) בתוכנית שאינם סחירים ומיועדים לשטחים פתוחים ולהקצאות למוסדות ציבור ודרכים.

בנוסף, טסלר מצביעה על אתגר משמעותי נוסף, יצירת רובע המשכי לעיר: "מיקומו של הפרוייקט כחלק אינטגרלי מרקמה סובבת וקיימת היה מאתגר בפני עצמו, וכן כל מורכבותו של המתחם שפעלו בו מחנה צבאי ושדה תעופה עם מספר חברות תעופה. הטיפול בפינוי המתחם נערך במקביל לטיפול בתוכנית, ארך זמן לא קצר ולווה בקשיים וניסיונות לשנות את החלטות הממשלה לפינוי המתחם. בין השאר על ידי הגשת התנגדות ותכנון אחר מטעם עיריית תל אביב להשארת השדה על כנו.

"קידומו של המתחם נעשה מול כל גורמי הממשלה והמשרדים השונים ובכלל זה תחבורה, הגנת הסביבה, תשתיות, אנרגיה, משרד המשפטים ועוד. זה אינו דבר של מה בכך לרכז תחת קורת גג אחת גורמים רבים בסנכרון לטובת מטרת הפרוייקט ויש לציין כי שיתוף הפעולה הצדיק את עצמו".

"תפישת התכנון ברובע קודמה מעיני הולך הרגל"

כאמור, שש שנים בלבד ארך תכנון המתחם ולדברי טסלר, בשל מורכבותו של הפרוייקט הועסקו בו למעלה מ-50 יועצים מהארץ ומחו"ל.

מה היו העקרונות החשובים לכם מבחינת תכנון הרובע ואיך הם באו לידי ביטוי בתוכנית?

"הרובע תוכנן כרובע בר קיימה, דהיינו, מרכיבי הקיימות שלו לא באו לידי ביטוי רק ברמת הבניין, אלא אוגמו בכל תשתית ותשתית כדי ליצור רובע אשר התועלת האנרגטית שלו יכולה לעמוד בתקנים בינלאומיים ובאמנות עליהן חתומה מדינת ישראל.

"ציפוף יחידות הדיור נקבע מלכתחילה כציפוף גבוה, בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים בעיר תל אביב. כמות יחידות הדיור והשטח האפקטיבי למיקומם הכתיבו, בין שאר הסיבות, ציפוף גבוה ואולם הנחיית התכנון הייתה שלא למקם רק מגדלים ברובע אלא לדפן את רחובות הרובע בעיקר בבנייה מרקמית סביב חצרות פנימיות. מיקמנו בכל מגרשי התוכנית מגדל אחד בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות והיתרה בבנייה מרקמית. יצירת השטחים הפתוחים הפנימיים מאפשרת מגוון של אזורי שוטטות ונוחות מרחבית להולך הרגל המתגורר או מבקר ברובע.

"בנוסף, רצינו למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז. חשיבות נוספת ראינו בחיבור כל שכונות העורף אל הים, ועבור זה הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים.

"באופן כללי תפישת התכנון ברובע קודמה מנקודת המבט של הולך הרגל במרחב. כך התאפשר למקם שדרות של עצים ברחובות, לדאוג למגוון רב של רחובות ומעברים, ולצמחיה רבה שתישתל ותלווה את הרחובות והמבנים".

דיור בר השגה ברובע העשירים

לפני קצת למעלה משנה החלו יזמים ראשונים ברובע למכור דירות במתחם היוקרתי ועד כה נמכרו כבר מאות דירות. סלבריטאים ידועים כמו נועה קירל ויהודה לוי וכן אנשי עסקים מוכרים רכשו דירות בפרוייקטים במתחם אשכול, הראשון שייבנה ברובע. לפי דיווחי היזמים, נעים כיום מחירי הדירות בשדה דב סביב עלות למ״ר של 70-80 אלף שקלים.

דווקא בשל התפישה של רובע שדה דב כרובע לעשירים, מציינת טסלר נושא חשוב ומהותי שקודם גם הוא במסגרת הפרוייקט, והוא מגוון סוגי המגורים והדירות ברובע. "בהתחשב בעובדה כי מדובר על רובע גדול, גם תוצר התכנון של כמות הדיור המכליל (דיור בר השגה) בתוכנית היא רבה ומשמעותית: ממגוון של דירות קטנות בינוניות וגדולות המחויבות להיבנות בכל מגרש ומגרש, דרך מגרשים לדיור מוגן ואפשרות לבניית דיוריות, שהן יחידות קטנות הנוצרות במהלך השנים ואינן נפרדות מבחינה רישומית בתב"ע, וכלה בדירות קטנות, דיור ללא חניה, בתי אבות ועוד.

"תוכנית שדה דב היא התוכנית הכי מתקדמת בישראל, והיא הסתכלה גם על הצד החברתי. החוק מאפשר לעיריית תל אביב להכליל בה 2,400 דירות להשכרה לצמיתות בהנחה ניכרת. בקרקעות המדינה יהיו דירות להשכרה במחיר מפוקח, שמגביל את עליית המחירים, למשך 20 שנה. זו תקופה ארוכה".

מכל מקום ואל כל מקום בתחב"צ

אחד מעקרונות המפתח בתכנון הרובע מתייחס לנושא ההליכתיות והתחבורה הציבורית, בדגש לקו הרכבת הקלה. טסלר מציינת כי "מבחינה תחבורתית נשען הרובע על תחבורה ציבורית ולצורך כך הוגדרו הרחובות ככאלה שניתן להגיע בהם בתחבורה ציבורית מכל מקום ואל כל מקום. הרובע מרושת כולו גם בשבילי אופניים רבים ושבילים להולכי רגל״.

היא מוסיפה כי "לצורך מיעוט תנועת כלי רכב מובילים ומסחריים ברובע אף הוגדר השימוש במרלו"ג, שניתן לרכז בו סחורות אשר יגיעו לרובע ויופצו בו במכוניות הפצה ייחודיות לכל מקומות המסחר הפזורים. יש גם חשיבה על שילוב מערכות לשינוע משלוחים באמצעות רחפנים.

"אנחנו תקווה כי רובע זה, בשל העבודה המשולבת והמאומצת, יקרום עור וגידים במהרה ויהווה אבן שואבת למתגוררים, נופשים, מועסקים ומשתמשים רבים מהעיר ומחוץ לה. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

לקריאה נוספת: תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב?

The post 50 יועצים, 50 אלף תושבים: מאחורי הקלעים של תכנון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

רצועת החוף של הרובע משתרעת על פני קרוב לשני קילומטרים: חלקה הצפוני הוא חוף תל ברוך, חוף מסודר הכולל סוכת מציל, בית קפה וחניון, ואילו חלקה הדרומי הוא רצועת חוף בתולית וסלעית בחלקה, המשתרעת עד למעגנת רדינג המוכרת בשם "החוף הסודי".

100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים

"החופים בארץ הם השטח הפתוח הגדול ביותר שנמצא בקרבה גדולה למוקדי אוכלוסייה ומשמש כמקור בילוי כמעט חינמי", מסביר אסף זנזורי, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע על חשיבות חופי הים. "בישראל, כמדינה מדברית, הערך של מקורות מים מקבל משנה תוקף, ואחרי הקורונה והמלחמה, שיצרו מצבים בהם לא תמיד ניתן לצאת לחו"ל או להגיע לכל חלקי הארץ, הערך של שטח פתוח משמעותי אפילו יותר".

זנזורי מציין כי בשונה ממדינות חוף אחרות, רצועת החוף הישראלית היא קצרה יחסית: "אורכו של חוף הים התיכון בישראל הוא כ-197 קילומטרים", הוא מפרט, "אבל חלקים גדולים ממנו סגורים בגלל תשתיות או שימושים צבאיים. חופים רבים לא מתאימים לרחצה או לא מוכרזים, כך שבסופו של דבר יש לנו 12.5 קילומטרים של חוף שזמינים לשימוש הציבור. זה מעט מאוד, נוכח העובדה שהאוכלוסייה הולכת וגדלה והשטחים הפתוחים לא. הציבור הישראלי מגיע ל-100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים, והמספר הזה רק ילך ויגדל".

"השאיפה שלנו", ממשיך זנזורי אשר במסגרת תפקידו מייצג את הציבור במערך התכנון הארצי, "היא להסתכל על תשתיות ושימושים קיימים, ולבחון אם אפשר להזיז, להעתיק או לשנות חלקים מהם, על מנת לשחרר שטחים נוספים לציבור. מה שעשו בשדה דב זה ליצור שטח יש מאין – הזיזו גורם תשתיתי/צבאי ואפשרו לציבור להרוויח".

בהחלטת הוועדה הארצית לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף) נכתב: "התוכנית מאפשרת פתיחתו של מרחב שדה התעופה שעד כה היה סגור וחסום לציבור הרחב ומייעדת בשטחה, בין היתר, פארקים לטובת הציבור ולרווחתו בסמיכות לחוף הים. התוכנית מייצרת דופן עירונית איכותית לחוף הים ומחזקת את הקשר בין העיר והחוף".

גולת הכותרת: הפארק החופי

גולת הכותרת של סביבת החוף היא ללא ספק הפארק החופי – המרחב הציבורי הגדול ביותר ברובע, ששטחו עומד על כ-177 דונם. על פי התוכנית שאושרה, פיתוח הפארק החופי מתוכנן על פי מדרג אינטנסיביות, המרכז את מרבית מוקדי העניין (מוקדים מסחריים ומתקני ספורט) ברצועה המזרחית של הפארק, ומשאיר את הרצועה הסמוכה לחוף כרצועת פיתוח טבעי.

מוקדי העניין ימוקמו בצידי הצירים המובילים אל החוף, תוך שמירה על רציפות הליכה ועל מבטים וצירים פתוחים לפארק ולים. הבינוי בשטח הפארק לא יעלה על גובה של שתי קומות ושבעה מטרים ממפלס הכניסה הראשי, ותישמר זכות מעבר לציבור לכל חלקי הפארק, למעט מה שיוגדר כטבע עירוני שמור. חשיבותו של המרחב הציבורי בכלל, ושל חזית הים בפרט, הוגדרה על ידי עיריית תל אביב כאחד העקרונות עליהם מתבססת תוכנית רובע שדה דב.

בניגוד לרצועת החוף שמדרום לנמל תל אביב, בה הגישה לים אפשרית רק לסירוגין, כאן קיבלו המתכננים הזדמנות לייצר רצועת חוף רציפה וארוכה, והציבו כמטרה "יצירת נגישות חדשה, נוחה ומלאה, מן הרקמה הבנויה שממזרח, דרך רובע שדה דב, לכיוון מלוא רצועת החוף שממערב לה".

מקסימום גישה למקסימום ציבור

כיום, הגישה לחוף מתאפשרת בשלוש דרכים: דרך גשר הולכי הרגל ורוכבי האופניים העובר מעל מעגנת רדינג; דרך רחוב פרופס המתחבר לחוף תל ברוך; ודרך שביל להולכי רגל ורוכבי אופניים שמתחבר לאמצע רצועת החוף. כיצד תיראה הגישה בעתיד?

"ראינו חשיבות גדולה בחיבור כל שכונות העורף אל הים", מציינת גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "לשם כך, הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים". צירים אלו יכללו שדרות, סמטאות ומשעולים המיועדים להליכה ברגל ולרכיבה באופניים, כאשר תנועת הרכבים תוסט לעבר חניונים תת קרקעיים המתוכננים להיבנות סמוך לקצה הצפוני והדרומי של הפארק החופי".

"העקרונות שצריכים להנחות את המתכננים הם לייצר מקסימום גישה למקסימום ציבור, וזו לדעתי ההצלחה הכי גדולה של התוכנית", מוסיף זנזורי.

"זה מאוד משמח לשמוע על כל דרכי הגישה המתוכננות", אומרת שירי, שמתגוררת עם בעלה ושני ילדיה בשכונת רמת אביב החדשה, הסמוכה לרובע. "גם כיום אנחנו מגיעים לחוף ונהנים מאוד כשזה קורה, אבל אין לי ספק שכשהגישה תהיה נוחה יותר אנחנו נעשה את זה הרבה יותר".

גורדי שחקים על קו הבינוי הראשון

עם זאת חשוב לזכור כי קו הבינוי הראשון לים ברובע כולל גם מגדלים בני 20-25 קומות, ובחלקו הדרומי אף הותר בינוי של רבי קומות בני 30 קומות. טסלר מספקת הסבר לנושא הציפוף: "מלכתחילה נקבע ציפוף גבוה של יחידות הדיור בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים במחוז תל אביב ובפרט בעיר תל אביב, וכי ברצוננו היה למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי שישתרע לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז".

במצב זה, עד כמה הדיירים העורפיים ברובע יוכלו גם הם ליהנות מנוף ים למרות מאמצי המתכננים "למקסם את המבטים לים מהשכונות המזרחיות הסמוכות יותר"?

זנזורי מיישב את הסתירה: "התוכנית היא לא סטנדרטית באופי שלה, זאת ליגה בפני עצמה שקשה להשוות לתוכניות אחרות. שדה דב הוא אזור עם כלכליות מאוד גבוהה ויש לו שטח פתוח יחסית גדול בגלל החוף, זה אפשר למתכננים לייצר אינטנסיביות וצפיפות מאוד גבוהה, במובן החיובי, כי היא מייצרת עירוניות יותר טובה ומנצלת את הקרקע נכון. יכול להיות שבתוכנית רגילה זה היה נחשב גובה גבוה, אבל בתוכנית אינטנסיבית כזאת, זה גובה מתאים".

אז איך בכל זאת משתדלים להנגיש את הנוף? על ידי אופן ההעמדה של המבנים. הרובע יכלול מבנים בבנייה מרקמית של עד 9 קומות, מגדלונים בני עד 16 קומות ומגדלים בני 20-45 קומות. תוכנית המתאר מגדירה את המיקום המדויק של המגדלים בגבהים השונים.

המעגנה, החוף הסודי ומה שביניהם

בסך הכל, צפויה סביבת החוף לתפוס נתח של 25% בקירוב משטח הרובע כולו. נתח זה כולל את רצועת החוף עצמה, את הפארק החופי ואת שטח מעגנת רדינג, תוכנית שאושרה בתחילת החודש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תל אביב.

תוכנית המעגנה כוללת שיקום והפיכה של המעגנה הקיימת למעגנה פעילה עם 300 מקומות עגינה, והקמת מועדון שייט ובית ספר לחינוך ימי ומתחם בילוי. על פי התוכנית, המעגנה היא "הזדמנות ליצירת מוקד ייחודי של ספורט ונופש, בדגש על חינוך ימי, אשר יהיה אבן שואבת לתושבי המחוז ויספק מקומות עגינה נדרשים".

לתפישתו של זנזורי הקמת המעגנה אינה תורמת לציבור אלא פוגעת בצרכיו. "החינוך והספורט הימי כמובן מבורכים, אבל בשבילם לא צריך לייצר מעגנה ענקית, מה גם שבדרך כלל הקמת מעגנה גדולה כרוכה בלקיחת חלקים מהחופים הסמוכים. מרינות באופן כללי זה משהו שאנחנו מאוד מתנגדים אליו כי הן משרתות רק חלק קטן מהציבור והמטרה שלנו היא למקסם את כמות האנשים שנהנים ממשאב החוף".

מדוברות עיריית תל אביב-יפו נמסר ביחס לנושא כי: "תא/4564 מעגנת רדינג התקפה היא תוכנית להשמשת המעגנה הקיימת ולא מתייחסת או כוללת את החוף שמצפון לה. נכון להיום, אין עדיין תוכנית תקפה הקובעת שינויים לגבי חופי הים הצמודים לאזור שדה דב".

שינוי חיובי למען הציבור

ביקור בחוף הסודי באחד הבקרים של אמצע השבוע, מאשש כי השם שניתן לחוף, אכן ראוי. מעטים מגיעים אליו ונהנים משקט ומרחב שלא קיימים בחופים אחרים בעיר. אחד המבקרים הקבועים בחוף, גבר בשנות ה-80 לחייו, מספר שבסופי השבוע הטיילת מתמלאת בהולכים וגם רצועת החוף עמוסה במבקרים, אך הוא מודה כי רוב המתרחצים מתרכזים בחלק הצפוני והמסודר יותר, חוף תל ברוך.

למרות שהשקט והמרחב יהפכו בקרוב למצרך נדיר גם כאן, אין לו ספק שהתוכנית המקודמת ברובע יוצרת כאן שינוי חיובי. "זאת פעם ראשונה שעושים משהו למען הציבור על פני זמן כל כך ארוך", הוא אומר, "ולא לקראת בחירות".

זנזורי מסכים: "חלק מרצועת החוף היה סגור. ברגע שפינו את שדה התעופה, החוף חזר לציבור. במובן הזה, עוד לפני שתוכנן אפילו פסיק בתוכנית לפיתוח הרובע, היא כבר עשתה טוב".

לקריאה נוספת: המרינה של שדה דב: חיבור חי ותוסס בין עיר וים

The post המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף appeared first on רובע שדה דב.

התוכנית שאושרה כוללת בניינים בני 10-5 קומות ו-35 מגדלים בני עד 40 קומות לאורך הצירים הראשיים בתוכנית: אבן גבירול, איינשטיין, והטיילות הראשיות. על פי התוכנית, הקו הירוק של הרכבת הקלה יעבור בציר אבן גבירול. תקן החנייה שנקבע לתוכנית הוא מופחת.

מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל גילי טסלר מסרה כי "זהו יום היסטורי בו תוכנית לאומית בסדר גודל כזה שנערכה וקודמה במאמץ משותף מקבלת תוקף. רובע שדה דב הינו הרובע החדשני ביותר שיקום במדינת ישראל במתחם שיהווה רצף אורבני לחלקי העיר של תל אביב לאורך חוף הים ובו פארקים נרחבים ושטחי ציבור רבים לטובת הציבור. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

The post רובע חדש בתל אביב יוצא לדרך: תוכנית שדה דב אושרה appeared first on רובע שדה דב.