היזמים המובילים בישראל, שרכשו מתחמים לבנייה בשדה דב, מתכננים בעבודה משותפת עם משרדי אדריכלים מובילים, בינוי בסטנדרט הכי גבוה בארץ, אדריכלות בינלאומית ונוכחות עיצובית מרשימה. מדובר בפיתוח שונה בתכלית מהדפוס הרגיל של שכונות חדשות בישראל – לא עוד שכפול של מגדלים פונקציונליים, אלא חתירה מוצהרת ליצירת סביבה עם אופי, נראות ואייקונים אדריכליים חדשים שייצרו זיהוי מיידי עם הרובע החדש.

עלייתם של הריזורטים

ייחוד נוסף של שדה דב הוא ריכוז פרויקטים גדול בסגנון "ריזורט אורבני" – מתחמים המשלבים מגורים עם חוויית נופש יוקרתי וכוללים בריכה, חדר כושר, מתחם ספא, לאונג׳, משחקיות ומרחבים ציבוריים שונים לשימוש הדיירים. תכנון פרויקט מסוג זה שונה מתכנון מגדל מגורים "סטנדרטי" בערי ישראל. בנוסף, אחד האתגרים החשובים עימם מתמודדים האדריכלים הוא מיקסום המשאב היקר ביותר של הרובע: קו החוף.

האתגר התכנוני – להעניק לכמה שיותר דיירים נוף פתוח לים – מיתרגם לאינספור פתרונות אדריכליים יצירתיים מחד, ומאידך, מדובר בפתרונות שצריכים להתיישר עם הקו העיצובי הברור והמפורט שעיריית תל אביב התוותה ליזמים, במסמך המדיניות שפרסמה.

המיקוד העיצובי, הרצון בבידול, וההכרה בחשיבות המרחב הציבורי הופכים את שדה דב לרובע שבו לכל פרויקט יש זהות עיצובית מובחנת אך בו זמנית מתכתבת עם הנחיות מהנדס העיר תל אביב. כך נוצרת שפה משותפת המבוססת על שילוב בין יוקרה, פתיחות לנוף וקו רקיע בלתי נשכח. כל יזם מבין שהוא לא מתחרה רק על רוכשי הדירות, אלא גם על הזכות להשאיר חותם אדריכלי בעיר.

ארבעה חודשים לאחר סגירת מכרזי הקרקעות הגדולים במרכז וצפון שדה דב, נחשפים שמות משרדי האדריכלים שכבר נבחרו לתכנן את הפרויקטים, שיטביעו חותם על האדריכלות הישראלית.

אדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים

האדריכל משה צור יתכנן שני פרויקטים, אחד במתחם הצפוני, והשני במתחם המרכזי. האחים חן ואיתי גינדי בחרו בו לתכנן את פרויקט ה-82 דירות שלהם במגרש 3107 בקו הראשון לחוף. עבור המגרש במתחם הצפוני שילמו האחים גינדי 208.8 מיליון שקלים.

במקביל, גם שותפות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות בחרה במשה צור לפרויקט הגדול יותר שלהם במתחם המרכזי. מגרש 2246 כולל 347 יחידות דיור שייבנו במגדל 45 קומות ובניין מרקמי. משרד משה צור חתום על חלק מהפרויקטים המובילים בישראל: מגדל עזריאלי שרונה, מגדלי מידטאון ועזריאלי טאון, מגדל אמות אטריום ברמת גן, וקניוני שבעת הכוכבים וערים כפר סבא.

י.ח דימרי ממשיכים עם לאה רובננקו

חלק מהיזמים בחרו לעבוד בפרויקט הדגל בשדה דב עם משרדי אדריכלים עימם יש להם ניסיון ועבודה משותפת מוצלחת. י.ח דמרי, שבונה במגרש 3210 פרויקט עם 275 יחידות דיור, בחרה במשרד לאה רובננקו אדריכלים. זהו המשך של שיתוף פעולה הנמשך שנים רבות, שכלל בעבר את מתחם שלום אש בפתח-תקווה, עיר ימים בבת-ים, מתחם שינדלר בבת-ים, ו-M GIVATAYIM בגבעתיים.

שיתוף הפעולה הממושך בין שתי החברות, מבוסס, כך נראה, על אמון הדדי ויכולת מוכחת לעמוד בלוחות זמנים ותקציבים. עבור דמרי, שכבר פעילה בשדה דב (רכשה את מגרש 107 במתחם אשכול לאחר פשיטת הרגל של קבוצת מור), הבחירה ברובננקו מבטיחה המשכיות והתנהלות חלקה.

גינדי החזקות בחרו שוב בקיקה ברא"ז

גם גינדי החזקות שבונה את פרויקט VOGUE במגרש 2255, בחרה להמשיך בשיתוף הפעולה רב השנים עם משרד קיקה ברא"ז אדריכלות ותכנון ערים.

הפרויקט כולל 708 יחידות דיור במגדל 44 קומות ומגדלון 20 קומות, וההדמיות של הפרויקט כבר משמשות את גינדי בקמפיין השיווקי. לשתי החברות רזומה משותף של מספר פרויקטים מוכרים: גינדי שרונה בדרום הקריה בתל אביב, שני מגדלי מגורים בעיר ימים נתניה, מגדל גינדי הייטס ברמת גן ועוד.

ODA מניו יורק תתכנן עבור קבוצת חג'ג'

קבוצת חג'ג' שזכתה במגרש 2270 במתחם המרכזי, חתמה על הסכם עם פירמת האדריכלות  ODA מניו יורק בהובלת אדריכל ערן חן. הפרויקט FIRST הממוקם בין רחוב בתיה לישנסקי לאבן גבירול, יכלול 350 דירות בארבעה בניינים – מגדל בן 45 קומות ושלושה מבני בוטיק של 9 קומות כל אחד.

את הפרויקט תתכנן ODA בשיתוף עם בר אוריין אדריכלים כשותפים מקומיים. "הבחירה ב-ODA משקפת את חזונה של קבוצת חג'ג' ליצור לא רק בניינים, אלא סמל יוקרה אורבני שאין שני לו בקו הרקיע של תל אביב", מסרה הנהלת החברה.

יוניון ליב בחרה במילבאואר בעלי הנסיון בדיור להשכרה

יוניון ליב, שזכתה במגרש 3208 תמורת 185.5 מיליון שקלים, בחרה במשרד מילבאואר אדריכלים. הבחירה הזו מבוססת על התמחות ייחודית: הפרויקט כולל 320 יחידות דיור, כמחציתן מיועדות לדיור להשכרה ארוכת טווח של כ-20 שנים לזכאים, והיתר יושכרו בשוק החופשי.

משרד מילבאואר כבר חתום על שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב, שניהם של חברת שיכון ובינוי ושניהם מיועדים גם כן להשכרה ארוכת טווח. נראה כי ההתמחות בדיור להשכרה הופכת את מילבאואר לכתובת המועדפת על יזמים שמתכננים להיכנס לתחום זה.

ישר אדריכלים יתכננו פרוייקט שלישי ברובע

יורו ישראל, ששילמה 435.6 מיליון שקלים על מגרש 3201 הפינתי במפגש אבן גבירול ורחוב מס' 2447, בחרה במשרד ישר אדריכלים. הבחירה מגיעה חודש בלבד לאחר הזכייה של  ישר אדריכלים בשני פרסים ב"אולימפיאדת המגדלים העולמית" לשנת 2025 עבור פרויקט "לנדמרק" בתל אביב.

"אנחנו לא בונים מגדלים כדי לזכות בפרסים, אלא כדי לשפר את החיים בעיר. ההכרה הבינלאומית הזו רק מחזקת את הדרך שלנו", אמר אדריכל אבנר ישר.

הפרויקט החדש של יורו ישראל יכלול מגדל מגורים בן 40 קומות ומבנה מרקמי בן 8 קומות, עם סך של 260 יחידות דיור.

למשרד ישר אדריכלים יש כבר ברזומה שני פרויקטים במתחם אשכול בשדה דב: פרויקט ASHIRA של משה אביסרור ובניו, ופרויקט UTOPIA של קבוצת נחמיאס. נראה כי הניסיון וההכרות עם הרובע החדש, מעניק ליורו ישראל ביטחון שהמשרד מכיר את האתגרים הייחודיים של האזור.

אלקטרה מגורים בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים

אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן, שזכתה במגרש 2208 במתחם המרכזי לפרויקט של 437 יחידות דיור, בחרה במשרד יסקי, מור סיון אדריכלים. גם כאן מדובר במשרד שהתמודד כבר עם האתגרים העיצוביים שרובע שדה דב מספק. המשרד תכנן את מגרש 107 במתחם אשכול השייך לבעלי קרקעות פרטיים.

מן-שנער: מנמל התעופה לדירות מול הים

נחשון קיויתי, יו"ר חברת ב.ס.ר שנבחרה לנהל את פרויקט ה-62 דירות במגרש 3105 בקו הראשון למים, בחר במשרד מן-שנער אדריכלים. המשרד תכנן פרויקטים ציבוריים גדולים כמו נמל התעופה רמון, הספרייה הלאומית בירושלים, חזית הים בחיפה ותחנת רכבת שדרות. "התכנון יהיה מיוחד ברמה גבוהה מאוד עם בריכה וחדר כושר, כאשר כל הדירות בגדלים השונים יפנו לים", ציין קיויתי.

שפיר מגורים בחרה באדריכל גיל שנהב

שפיר מגורים שזכתה במגרש בצפון הרובע תבנה פרויקט שכולל 150 דירות בתמהיל מגוון, אשר ייבנו במגדל בוטיק בן 20 קומות, לצד שני מבנים בני 9 קומות. במרכז המבנים יבנה רחוב פנימי וישלב שטחי מסחר בקומת הקרקע – כחלק מתפיסת עירוב השימושים של הרובע. לתכנון הפרויקט נבחר האדריכל גיל שנהב ממשרד האדריכלים 'כנען שנהב'.

המתח שמאחורי הקלעים

בעוד ההתקשרויות הללו כבר נחתמו, עדיין נותרו יזמים גדולים שלא חשפו את בחירתם וטרם חתמו על התקשרות עם משרד האדריכלים שיעצב את חתימת הנראות שלהם בקו הרקיע החדש. מליסרון אביב, אברהמי, מגדלי הים התיכון, פאלאס מגורים ושיכון ובינוי טרם חתמו סופית על הסכם עם משרד אדריכלים.

התחרות על תשומת הלב בשוק הצפוף של שדה דב הולכת ומתגברת, וכל יזם מבין שהבחירה באדריכל תשפיע לא רק על העיצוב אלא גם על יכולת השיווק והמכירה. בסביבה כזו, הבחירה במשרד אדריכלים שיוביל את הפרויקט הופכת לאסטרטגית יותר מתמיד.

לקריאה נוספת: הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים?

The post נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במרכז וצפון שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

30 הצעות הוגשו למכרז הקרקעות הגדול של מתחם מרכז הרובע, בו שווקה קרקע ב-7 מתחמים לבניית 2,606 יח"ד בבנייה רוויה. שישה יזמים זכו במכרזים ויחד הם ישלמו על הקרקע סכום כולל של למעלה מ-4.6 מיליארד שקלים (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח).

חברת גינדי ישראל זכתה בשני מתחמים ותבנה 708 יח"ד. קבוצת חג'ג' זכתה במגרש אחד ותבנה 350 יח"ד. האחים ישראל זכו במגרש אחד ויבנו 424 יח"ד. חברת אלקטרה מגורים בשיתוף דן נדל"ן זכתה במגרש אחד ותבנה 437 יח"ד.  החברות א.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות זכו במגרש אחד ויבנו 347 יח"ד. חברת לוזון רונסון מור זכתה במגרש אחד ותבנה 340 יח"ד.

מחירי הזכייה משקפים שווי של 2.2-1.6 מיליון שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור אחת, לעומת מחירים של כ-3 מיליון שקל במכרזי מתחם אשכול שנסגרו בשנים 2022-2021. מדובר בירידה של עשרות אחוזים.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה: "המכרזים שנסגרו היום בהצלחה מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב. הגדלת ההיצע והשיווקים הרבים הביאו לירידת מחירים גם במתחם היוקרתי".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, התייחס להשפעה העתידית של המכרזים על שוק הדיור: "לא בכל יום מתווספות אלפי דירות לתל אביב, המהוות מסה משמעותית שתשפיע בצורה ישירה על שוק הדיור בעיר".

הצלחה במכרזי הדיור להשכרה

פרשקובסקי מניבים התמודדה מול ארבע הצעות אחרות וזכתה במכרז רמ"י וחברת "דירה להשכיר" לתכנון והקמת מתחם מגורים בן 542 דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה גם במכרז השני של רמ"י וחברת דירה להשכיר במגרש בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. גם על מגרש זה היתה תחרות ושישה יזמים נוספים הגישו הצעות. על הקרקע תשלם פרשקובסקי כ-191 מיליון שקלים.

נכון להיום מתוכננים שני פרויקטים להשכרה במתחם הדרומי – מתחם אשכול. חברת שיכון ובינוי זכתה במכרז בשני המגרשים והיא בונה 835 יח"ד, מהן כמחצית יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות דב"י (דיור בהשג יד) מתוכן דירות להשכרה בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

שינויים בשוק הדירות להשכרה

ההתמודדות של היזמים במכרז על שטחי הדיור להשכרה מעודדת. כזכור, בשבוע שעבר פרסמה רמ"י עדכון לתנאי המכרזים לשכירות ארוכת טווח במתחם שדה דב, במסגרת המכרזים שנסגרו נקבע כי שכר הדירה המפוקח לדירת ארבעה חדרים יעמוד על 7,241 שקלים בחודש – מחיר שמגלם הנחה של מעל 30% ביחס למחירי שוק השכירות בסביבה. החשש שהיה הוא מפני שחיקה ברווחיות היזמים שתמנע מהם כניסה לענף.

השינוי בתנאי המכרז נבע מהחלת "התוספת השישית" לחוק התכנון והבנייה, שמגבילה את שכר הדירה המפוקח ל-72 שקל למ"ר. מדובר בירידה של כ-1,600 שקלים לעומת המחיר המקורי במכרזים הקודמים, שם עמד שכר הדירה על 8,800 שקלים. לשם השוואה, דירות דומות בשכונות הסמוכות, כמו רמת אביב החדשה ונופי ים, מושכרות במחירים הנעים בין 10,000 ל-15,500 שקלים לחודש.

עם זאת, כדי לעודד יזמים הודיעה רמ"י על שינוי משמעותי נוסף: אפשרות למכור 40% מהפרויקטים למשקיעים פרטיים – מהלך שנועד להקל על מימון הפרויקטים. עם זאת, שאר הדירות יחויבו בשכירות מפוקחת לאורך תקופה של 15 עד 20 שנה. לפי הודעת העדכון האחרונה שפורסמה ליזמים, תתאפשר העברת זכויות לגורמים פרטיים בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל.

יו"ר דירה להשכיר, חיים פרוימוביץ' התייחס לתוצאות המכרז: "אני מברך על סגירתם המוצלחת של שני המכרזים ברובע שדה דב, המהווים נדבך משמעותי בהרחבת היצע הדיור להשכרה ארוכת טווח בתל אביב. הצלחת המכרזים מעידה על האמון הרב של החברות היזמיות בקידום פתרונות דיור להשכרה ארוכת טווח. רובע שדה דב, שצפוי להפוך לאחת השכונות המבוקשות בעיר, מצטרף לשורה של פרויקטים מוצלחים שמקדמת החברה בתל אביב, המציעים לציבור שוכרי הדירות אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות ולשוק השכירות החופשי הבלתי מפוקח".

בית אבות ראשון בשדה דב

מכרז נוסף שנסגר בהצלחה הוא להקמת בית דיור מוגן ראשון ברובע שדה דב. חברת פאלאס רעננה התמודדה מול 6 הצעות נוספות וזכתה במכרז להקמת בית אבות בהיקף של כ-350 יח"ד במרכז רובע שדה דב. החברה תשלם 550 מיליון שקלים על הקרקע.

מכרז אחד נסגר ללא הצעות. מדובר במגרש 2101 בשכונת אשכול להקמת 269 יח"ד בבנייה רוויה ובבבעלות משותפת של רמ"י ובעלי קרקעות פרטיים.

לקריאה נוספת: הבשורה של שדה דב לזכאים: אלפי דירות יושכרו במחיר מוזל ומפוקח

The post מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים appeared first on רובע שדה דב.