"הפעם האחרונה ששווקו מגרשים למלונאות בתל אביב היתה לפני כעשור", מדגישה סיגל גבאי, ראש אגף תכנון במשרד התיירות ומוסיפה: "המכרזים מעוררים עניין רב בקרב יזמים מקומיים ובינלאומיים".

גבאי מדגישה כי מצאי הקרקעות הפנויות בתל אביב מצומצם מאוד. "המיקום האסטרטגי והקמה של רובע עירוני הופכת את המגרשים לאטרקטיביים עוד יותר", היא מציינת. "אני צופה פוטנציאל לשיתופי פעולה חדשים בין יזמים מקומיים ליזמים בינלאומיים באופן שינוצלו היתרונות של שני הצדדים. זו הזדמנות לכניסת מותגים בינלאומיים מובילים לישראל".

שמונה מגרשים בקו הראשון לים

על פי התב"ע, ברובע שדה דב ייבנו כ-3,000 חדרי מלון בשלושת המתחמים שלו. 16 מגרשים מכלל מגרשי הרובע הינם בייעוד מלונאות, ומתוכם שמונה ממוקמים במיקומים היוקרתיים ביותר – בקו הראשון לים. מגרשים ראשונים כבר שווקו במתחם אשכול, הממוקם בחלקו הדרום-מזרחי של רובע שדה דב וכעת משווקים מגרשים ראשונים לבתי מלון במתחם המרכזי ומעוררים, כאמור, עניין רב בתעשייה. מכרזים עבור המתחם הצפוני טרם פורסמו.

אם לא יהיו עיכובים, המכרזים הנוכחיים ייסגרו בחודשים מאי ויוני השנה והם צפויים להכניס לקופת המדינה מאות מיליוני שקלים.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון בתל אביב, באזור תל אביב רבתי קיימים למעלה מ-10,000 חדרי מלון. "נכון לעכשיו התפוסה נמוכה ונעה בין 40% ל-50%, כשחלקה ניזונה ממפונים מהצפון והדרום. עם זאת, למרות הקורונה והמלחמה, היצע החדרים בתל אביב גדל בחמש השנים האחרונות בכ-2,000 חדרים נוספים", אומר אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב.

"השנה צפויים להיפתח עוד למעלה מ-1,000 חדרים, ביניהם מלונות של פתאל ושל ישרוטל. כך שההיצע גדל, והציפייה היא שהביקושים יתגברו עד שנת 2026. כאשר מגמת הביקושים תגדל משמעותית, מספר החדרים הקיים בעיר לא יספיק. על פי אומדנים שנעשו בשנים האחרונות על ידי גופים מקצועיים יש מחסור של כ-8,000 חדרי מלון באזור תל אביב. מהבחינה הזו, התכנון לתוספת של אלפי חדרים בשדה דב, הוא מהלך נכון ומשמעותי".

שני מגרשים בקו הראשון אל הים

במכרזים שפרסמה רמ"י מוצעים ליזמים חמישה מגרשים שונים לתיירות. הגדול בהם, מגרש 2501 ישתרע על שטח של 6,744 מ"ר ועל פי התב"ע ניתן יהיה לבנות בו מגדל שיתנשא לגובה של 30 קומות ויכלול כ-300 חדרי מלון. עוד במגרש למעלה מ-24 אלף מ״ר של שטחי תעסוקה ומסחר. מדובר באחד המגרשים היוקרתיים ביותר במכרז המצוי בקו הראשון לים, בצמוד לפארק החופי הגדול.

בצמוד אליו, נמצא מגרש 2502 שגודלו 2,878 מ"ר. התוכנית במגרש זה מאשרת הקמת בנין בן 8 קומות שכולל כ-100 חדרי מלון וגם הוא מצוי בקו הראשון לים – מיקום יוקרתי שמעורר עניין.

שני מגרשים נוספים (2451, 2452), המשתרעים כל אחד על שטח של למעלה מ-3,000 מ"ר, מצויים בקו השני לים. בראשון מתוכנן בניין בן 8 קומות ומאה חדרי מלון ואילו בשני מתוכנן מגדל בן 19 קומות ו-300 חדרי מלון. מלונות אלו ממוקמים על שדרה 3 – השדרה הראשונה שתחבר את תושבי שכונת למד והסביבה בקו ישיר לים, דרך רובע שדה דב, ונמצאת כבר בשלבי ביצוע מתקדמים.

המגרש הנוסף הוא מגרש 2453 ששטחו 2,000 מ״ר בלבד והוא הקטן ביותר מבין החמישה. מגרש זה עורפי יותר, צמוד לשכונת נופי ים וממוקם על ציר אבן גבירול. גם בו מתוכנן מגדל בן 19 קומות עם 300 חדרי מלון.

בכל המגרשים מצויים גם אלפי מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, והם כוללים אישורים לפתיחת מסעדות, אולמות כנסים, אולמות שמחה ומקומות בילוי ותרבות.

תל אביב – יעד מרכזי לתיירות נכנסת

המיקומים נהדרים, על כך אין חולק, אך איזה סיכון לוקחים על עצמם היזמים? התשובה תלויה כמובן גם במציאות הפוליטית-ביטחונית. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בפברואר 2025 היו 88.2 אלף כניסות תיירים (לעומת 67.5 אלף בפברואר 2024, ו-307 אלף בפברואר 2023). "כרגע אין כמעט תיירים", מדגיש דרורי ומוסיף: "צריך לזכור שתל אביב נשענת על תיירות נכנסת. היא תמיד היתה. גם אם נצליח להגדיל את תיירות הפנים, יש לה תקרת זכוכית".

"תל אביב היא אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת", מסכימה גבאי. "היעד המרכזי אותו המשרד מוביל הוא חיזוק המעמד של מדינת ישראל כיעד תיירותי מוביל, והפיתוח המוצע בשדה דב, אשר מתוכנן להיבנות כרובע עירוני מתקדם, שכולל שטחי מסחר ותעסוקה רבים, מבני ציבור ופארקים רחבי ידיים, וכן תשתיות תחבורה ציבורית מתקדמות – מציב את התיירות אשר ממוקמת ברובע בקו ראשון לים, כיעד תיירותי בדומה לערים תיירותיות ידועות בעולם".

הגדלת התחרות וההיצע

גבאי גם מאמינה בחוזקה של המותג התל אביבי ומציינת כי היא אינה ברשימת הערים בהם יזמים מקבלים מענק להקמת חדרי לינה לפי חוק עידוד השקעות הון, "שכן אין כשל שוק וחוסר כדאיות, המונע מיזמים להקים בה פרויקטים". סגירת המכרזים המתוכננת בחודשים הקרובים, תעיד אם גם היזמים חושבים כמוה, עד כמה הם מוכנים לשלם על הקרקע וכיצד הם מתמחרים את הסיכון.

גבאי בטוחה שבתי המלון ברובע שדה דב יתרמו גם לתושבי העיר: "לפי מחקרים שערך משרד התיירות, כל חדר מלון יוצר 0.8 מקומות תעסוקה באופן ישיר ומקומות עבודה נוספים במעגלים שניים ושלישיים. הפיתוח התיירותי משפיע גם ברמה המקומית וגם ברמה האזורית. הוכח שתיירות משפיעה באופן מובהק לטובה גם על אזורים סמוכים לה".

עוד היא מוסיפה כי: "המכרזים להקמת בתי מלון ברובע שדה דב משתלבים באסטרטגיה הכוללת של משרד התיירות לפיתוח תעשיית התיירות במספר אופנים: הגדלת היצע חדרי המלון, עידוד השקעות בענף המלונאות והוזלת מחירי הנופש בישראל כתוצאה של תחרות. הצפי הוא שהתחרות תשפר את איכות המוצר וההיצע יוזיל את מחירי הנופש".

ישראל – יעד יקר לנופש

האם הגדלת ההיצע התיירותי בשדה דב תוזיל את מחירי הנופש? דרורי בספק. "אני מעריך שלמרות כל הקושי, תל אביב תמשיך לגדול מבחינת בתי המלון בעיר. עד 2030 כמות חדרי המלון כמעט תכפיל עצמה בהשוואה ל-2020, כך שהמוצר של בתי מלון בשדה דב צריך להיות מגוון ואטרקטיבי ולהתאים לקהלי יעד שונים. "קשה לדעת איך זה ישפיע על הנופש הישראלי. תלוי באיזו מציאות נהיה. בסך הכול אנחנו היינו יעד יקר וכנראה נישאר יעד יקר לנופש. נכון שברמה התאורטית ככל שההיצע גדל, המחירים אמורים לרדת, אבל אם הביקוש גדל גם כן, אז המחיר לא בהכרח ירד. צריך גם לזכור שבתי המלון לא ממהרים להוריד מחיר, גם אם התפוסה נמוכה, בטח ובטח אם מדובר במלונות של חמישה כוכבים".

חוייה תיירותית ותשתיות תומכות

איזו חוויה תיירותית יציע שדה דב לנופשים מהארץ ומחו"ל? בקמפיין תיירותי שהעלתה לאוויר עיריית תל אביב בקיץ 2024 סיכם ראש העיר, רון חולדאי, את החוויה התל אביבית, שתהיה תקפה גם לרצועת החוף הצפונית של העיר: "העיר שמציעה לכל אחד ואחת את החופשה שהוא אוהב – המלונות, התרבות, המסעדות, הסיורים והחופים הנפלאים", פירט חולדאי.

נראה כי רצועת החוף של שדה דב, תהווה עוגן לליבת התיירות המתוכננת ברובע. לצד זאת, מתוכננת ברובע מעטפת אורבנית תומכת הכוללת מסעדות, מקומות בילוי, מוסדות תרבות, אטרקציות נופיות ושירותי תחבורה מהירים ונגישים. כך לדוגמה, התוכנית המאושרת להפיכת המרינה החדשה בשדה דב לאיזור בילויים חדש תספק אטרקציות לתיירים. המרינה תהיה חלק מקומפלקס הכולל טיילת חופית, ציר ירוק עירוני, פארק חופי ומעגנת נופש, ספורט ודיג. בנוסף, תוקם במרינה טיילת ציבורית שתאפשר להולכי רגל, מתאמני ריצה ורוכבי אופניים קיום של פעילות ספורטיבית בריאה עם נוף לים.

במזחים הקיימים, שיעברו שדרוג ושיפוץ, יפעלו ירידים זמניים ויתקיימו אירועי תרבות במהלך השנה כולה בדומה למתרחש באיזורי הבילוי הצמודים למרינות ברחבי הארץ. בתי קפה, קיוסקים ודוכני מזון ישלימו את החוויה ויספקו שירותי הסעדה ובילוי למבקרים במקום. הפארק חופי, המשתרע לאורך כל קו החוף של הרובע, אושר גם הוא לאחרונה, וגם הוא מהווה אטרקציה תיירותית הכוללת פינות ישיבה, מתקני משחק, מתקני ספורט, מצללות ומקום אידיאלי לנופש ופנאי.

דרורי, מבקש להרחיב את היריעה ומציין כי בנוסף למלונות התיירות והיוקרה הוא מעריך שיהיה ביקוש גם למלונות המיועדים למשתתפי כנסים או בתי מלון משפחתיים. הוא גם מדגיש כי אחד היתרונות ברובע החדש הוא הקרבה של בתי המלון בשדה דב לאזור הבילויים החדש: "תיירים יכולים במרחק הליכה רגלית של מספר דקות בלבד להגיע לכל האטרקציות המבוקשות. זה תכנון חכם של רשויות המדינה והעיר", הוא מסכם.

לקריאה נוספת: המרינה של שדה דב: חיבור חי ותוסס בין עיר וים

The post מכרז התיירות הגדול בעשור האחרון: מלונות היוקרה מגיעים לשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.

חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.

מסחר בצירים המרכזיים של הרובע

עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.

בין נמל תל אביב להרצליה

אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.

אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.

המסחר גולש גם לחצרות הבניינים

אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.

"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני  והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.

מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".

"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.

"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".

מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".

מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.

"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".

אוכלוסייה עם כוח קנייה

מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.

על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.

אזור תיירותי חדש

ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.

"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".

דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני,  ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.

The post לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.