המטרה: פיתוח עירוני מיטיב

אדריכלית שרון גולן, ממייסדות בית ליבלינג ומיוזמות הכנס, הסבירה: "שדה דב הוא המתחם הכי מעניין בימים אלו שנבנה לנגד עינינו. נדרשת מצד כל המעורבים ראייה עתידנית מחד ומצד שני, התמודדות עם המון לחץ יזמי-נדל"ני על המתחם".

"מטרת הכנס היתה להביא את התכנון העירוני לדיון ולשיח ציבורי, ולעשות דברים מתוך אינטרסים ערכיים של פיתוח עירוני מיטיב", הדגישה גולן. עוד הוסיפה כי מחד, שדה דב מספק אפשרות למתכננים וליזמים לרקום תכנון מיטבי על שטח ריק. תכנון מוטה חדשנות, מתקדם ועתידני שכולל מחשבה מפורטת ודקדקנית על כל היבט בחוויית המגורים והחיים של תושבי השכונה. מאידך, האתגרים הם רבים, ופריצת הגבולות הנדרשת כמו גם החשיבה העתידנית, דורשים מכלל המעורבים מאמץ מוגבר כדי לספק את התוצאות המבוקשות.

מהנדס העיר: "איך מייצרים נשמה עירונית"?

אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הדגיש גם הוא את האתגר הגדול העומד בפתח וציין מהי לתפישתו הצלחה בתכנון המתחם: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב".

"האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן. השאלה שמרחפת מעל ראשינו היא איך מייצרים נשמה עירונית בכללים מאוד קשיחים של סטטוטוריקה ותב"עות, בהנחיות מרחביות והיתרים. אפילו שאלות טכניות ומשמימות לכאורה, כמו מי יישא בעלות שכרו של פועל שמטפל בשטחים הפרטיים עם זיקת הנאה – העירייה או ועד הבית? טומנות בחובן סט של ערכים, אמונות ותוצאות. אני מקווה ומאמין שאנחנו עומדים לפגוש יצירה יפה מאוד שנוכל גם בעוד 20 שנה להתגאות בה".

‫אדריכל העיר: פיתוח שמאתגר את כל בעלי המקצוע

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו: "זוהי חטיבת קרקע מאוד משמעותית ולאחר הרבה מאוד לבטים נוצרו בסופו של התהליך המתארי שתי תוכניות, האחת של שדה דב והשנייה של ת"א צפון מערב 3700. המצרף של שני האזורים האלה יוצר את רצועת הבינוי החדשה של צפון תל אביב".

דוד ציין כי עד שנת 2040 השטח בנקודת הממשק בין רמת השרון, תל אביב והרצליה ישתנה משמעותית וייבנו בו עשרות אלפי יחידות דיור. 30,000 יח"ד בתל אביב, 12,000 יח"ד בדרום מערב הרצליה, וקרוב ל-20,000 יח"ד בדרום מערב גלילות. "מדובר בפיתוח מאוד משמעותי שמאתגר גם ברמה של בינוי וגם ברמה של התייחסות לסביבה".

דוד התייחס גם לאתגר הגדול, לאזן בין חופש יצירתי לאדריכלים לבין שמירה על שפה משותפת וזהות עירונית במרחב המשותף. הוא הסביר מדוע פרסמה עיריית תל אביב הנחיות אדריכליות לשדה דב: "היזמים התלהבו ונחפזו לתכנן אובייקטים מאוד מיוחדים שיצרו גיבוב שהקשה עלינו להסתכל על השלם. נאלצנו לעצור, ליצור הלכות שיתנו לבינוי אופי משותף בדגש על החלקים המרקמיים. במגדלים הותרנו חופש מסוים".

עיצוב פשוט, מרחב מגוון

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הדגיש כי "השאיפה היא לעיצוב פשוט אך מגוון, המשלב את העיר החדשה עם העיר הקיימת, תוך הקפדה על הנחיות מרחביות ומתן מענה לצורכי הקהילה והמרחב הציבורי", הוא ציין כי גם במסגרת ההנחיות המרחביות, קיים חופש פעולה לאדריכלים לייצר תוצרים "פנטסטיים".

"זוהי אחריותם המשותפת של המתכננים והאדריכלים לנצל את ההזדמנות ליצור מרחב מגוון". הוא הוסיף כי המרחבים הציבוריים בבעלות פרטית הם חלק בלתי נפרד ממערך השטחים הפתוחים של הרובע החדש. "שטחים אלו נחוצים מאחר ששטחי ציבור פתוחים קיימים (שצ"פים) והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים. חצרות פרטיות אלו יתוכננו כך שתהיה להן זיקת הנאה לציבור, בביטחון שישמשו את הקהילה ויתוחזקו על ידי העירייה לפי סטנדרטים עירוניים. המטרה היא להימנע מ"מתחמים מבודדים" וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

תשתיות: עיר חכמה מהיום הראשון

ג’ינה שלאגר, סמנכ"לית תשתיות בחברת מסד עוז CPM, חשפה את ממדי הענק של עבודות הפיתוח המתנהלות ברובע, בחפירות מתחת לקרקע: "אנחנו מבצעים פרויקט שעבודות הפיתוח שלו מוערכות במיליארד וחצי שקלים". לדבריה, עבודות התשתית בשדה דב הן מורכבות וכוללות את שינוע האשפה הפניאומטית, התשתית העמוקה ביותר, תשתית למיחזור מים אפורים, סיבים, מסלולי נת"ע לקו הירוק, קווי סניקה, איגודן ועוד. היא הדגישה כי הניסיון הוא לעבוד בשת"פ מלא עם נת"ע כדי לבצע את הנחת התשתיות בפעם אחת כדי להקל על הציבור התל אביבי.

למרות שהחברה פעילה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, הפעילות בשדה דב היא מאתגרת וייחודית בשל התשתיות המתקדמות. "המטרה היא להבטיח שהרובע יתפקד כעיר חכמה מהרגע הראשון".

דוחפים את הגבולות קדימה

הילה ירושלמי, מתכננת עיר במחלקת תכנון צפון, ציינה את עקרונות תוכנית הרובע וביניהם: הקישוריות בין השכונות הקיימות, הליכתיות, השצ"פים הנרחבים, החזיתות המסחריות הפעילות והבנייה הירוקה.

"יש פה הרבה מאוד נושאים מאוד מאתגרים גם לאדריכלים, גם ליזמים, וגם לעירייה", היא הודתה. "אני מקווה בכנות שנשכיל ליישם לפחות חלק מהם, כי הצבנו יעדים מאוד גבוהים, בנושאים רבים כמו ייצור אנרגיה, ניהול נגר ואשפה פניאומטית, דברים חדשים שהעירייה לא התנסתה בהם בעבר. כל השחקנים המעורבים עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להצליח וליישם בצורה הכי מיטבית בנקודת הזמן הזאת, את כל הרעיונות הרבים והעקרונות הרבים החדשים שהתוכנית הזאת מכניסה לחזית התכנון".

מההנחיות למציאות: האדריכלים מציגים פרויקטים באשכול

חלק מרכזי בכנס הוקדש להצגת פרויקטים אדריכליים קונקרטיים המתרגמים את התב"עות וההנחיות המרחביות למציאות בשטח. שלושה משרדי אדריכלים הציגו את גישתם החדשנית לתכנון במתחם. משרד מילבאואר אדריכלים הציג שני פרויקטים במתחם אשכול שתוכננו עבור שיכון ובינוי, של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

במגרש 106 במתחם אשכול, תוכננו על ידי מילבאואר אדריכלים 511 יח"ד שייבנו במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. במגרש 109 הסמוך מתוכננות 324 יח"ד גם הן להשכרה ארוכת טווח. במגרש זה ייבנה מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות. חזית מסחרית פעילה תלווה את שני הפרוייקטים. אדריכלית רוני סנדר ישראלי ציינה כי בימים אלה מתכנן המשרד פרויקט שלישי להשכרה בשדה דב, הפעם, במתחם הצפוני.

האתגר: תכנון החצר עם זיקת הנאה

משרד גל אור-פישביין אדריכלים בשיתוף פעולה עם משרד האדריכלים ההולנדי הבינלאומי NVRDV תכנן שני פרוייקטים באשכול, שניהם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים. מגרש 102 כולל 365 יח"ד שייבנו במגדל בן 35 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות. מגרש 108 כולל 409 יח"ד במגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות.

ז'ראר גל אור ציין כי האתגר המרכזי שהעסיק אותם התייחס לתכנון החצר הפנימית. לדבריו, לאחר מחקר המודל שנבחר לתכנון החצר הוא מודל "קמפוס": חלל פתוח וירוק שבו הבניינים ממוקמים בנפרד, ויוצרים ביניהם מערכת קשרים. גל אור סיפר כי התכנון התכתב עם הקמת תל אביב כעיר גנים.

גישה עיצובית מותאמת ליזם

יואב מיכאל ממשרד ישר אדריכלים הציג את הגישה העיצובית השונה בין שני מגרשים סמוכים באשכול שתוכננו בהתאם לחזון ורצון היזמים: פרויקט 'אשירה' במגרש 101 בבעלות אביסרור מתאפיין בחופש תכנוני רב המאפשר מגוון עשיר של דירות, בעוד פרויקט 'אוטופיה' במגרש 103 של נחמיאס נבנה באופי "תל אביבי" ממושמע יותר.

מיכאל הדגיש כי האתגר היה ליצור "תל אביב חדשה" שתשמור על הרומנטיקה של העיר הישנה, אך תהיה עכשווית ומותאמת להיום. גם מיכאל התייחס לחצרות והמעברים הפנימיים והדגיש כי לתפישתו, מעברים אלה שמלווים את כל הפרויקטים יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "הם מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות (כמו הגוש הגדול) בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים".

לקריאה נוספת: טיילת פארק החוף בשדה דב זכתה בפרס קרוון לאדריכלות נוף

The post מתכנני שדה דב דנו בתוכניות ובאתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״ appeared first on רובע שדה דב.

אדריכל אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, לקח חלק בכנס והתייחס למדיניות עיריית תל אביב-יפו לנושא הדיור המכליל, שאושרה לפני שנה וחצי, לסיבות שגורמות לרשות להתערב בשוק החופשי ובניסיונות העירייה לקדם את הדיור להשכרה במגוון אפיקים רחב, כולל הסרת חסמים מובנים במשק.

"שוק הנדל"ן החופשי לא יכול לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב", ציין כרמלי והסביר את הרציונל שעומד בבסיס מדיניות העירייה: "עיר טובה לא יכולה להיות מורכבת רק מאנשי הון ועשירים, היא צריכה לאפשר לכל סוגי האוכלוסייה לגור בה בכבוד – צעירים, בוגרים, ובני הגיל השלישי; תושבים מעשירונים נמוכים, מעמד ביניים, לצד העשירונים הגבוהים. עיר שלא תדע לשמור על מגוון באוכלוסייה שלה לא תצליח לתפקד, היא תקרוס לתוך עצמה".

דחיקת אוכלוסייה יוצרת בעיות ארוכות טווח

כרמלי הסביר כי משבר הסייעות בחינוך בארץ, שגורם לסגירת גנים לעיתים תכופות, הוא תוצאה ישירה של דחיקת מעמדות הביניים וציבור העובדים מחוץ למרכזי הערים. הוא ציין גם כי תופעת המיאוס של תושבים מקומיים בתיירים, בערים אירופאיות, נובעת גם היא משבירת המודל הקהילתי, ומדחיקת אוכלוסייה מלב הערים בשל מחירי שכירות גבוהים.

לדברי כרמלי, הנחיות התכנון של עיריית תל אביב, ובהן גם הדיור המכליל, מכוונות ליצירת סביבת מגורים שיודעת להכיל את כל שלבי החיים ברדיוס של קילומטר, לאפשר רצף של אוכלוסייה שמשמר את התושבים בעיר ולא מייעד אותה רק לעשירים.

נטל גבוה על השוכרים

"כיום תל אביב מתקשה לשמור על הצעירים בעיר, עקב מחירי הדירות הגבוהים. המעמד הבינוני העובד נדחק החוצה מתוך מרכזי הערים, וזה מייצר שרשרת של בעיות ארוכות טווח וכרסום פנימי במוקדי המשיכה של הערים. רוב תושבי תל אביב הם לא מיליונרים ולא אוליגרכים, הם אנשי מעמד הביניים שהתמזל מזלם והנכס שלהם שווה הרבה כסף. אבל הבעיות האלה פוגעות במעגל החיים וזו פגיעה קשה לעיר". משכך, לדבריו, הדירות שנכללות בדיור המכליל קריטיות לעיר תל אביב.

עוד הציג כרמלי, כי 24% ממשקי הבית בתל אביב נמנים על העשירון העליון של אוכלוסיית ישראל, 26% מהם בעשירונים 8-9, 34% בעשירונים 4-7 ו-15% בעשירונים 1-3. לדבריו, כ-35% ממשקי הבית בעיר מוציאים מעל 50% מהכנסותיהם על דיור, ללא הבדל משמעותי בין בעלי דירות לשוכרים. נטל עלות הדיור של השוכרים בתל אביב גבוה, אך לא חריג במטרופולין, כך טוען כרמלי.

תל אביב: 1.8% לדיור מוזל, לונדון: 22%

כרמלי הציג בכנס נתונים לפיהם רק 1.8% מתוך 220.5 אלף יחידות הדיור הקיימות בתל אביב, הן לדיור מוזל. זאת, לעומת ערים מובילות בעולם כמו וינה שבה השיעור הוא 60%, לונדון עם 22% וסיאטל עם 8%.

הוא הוסיף ואמר כי המדיניות התכנונית החדשה בעיר מחייבת יזמים להקצות 15%-20% מיחידות הדיור בכל פרויקט לדיור מכליל והוא מקווה שמגמת הצמיחה בנתוני הדיור המכליל בתל אביב תמשיך ותתחזק בדומה למה שהתרחש בסיאטל, שהצליחה להגיע לנתון של 8% דיור מכליל תוך עשור בלבד. "זו לא גזירת גורל", הוסיף כרמלי. "אנחנו עומדים על זה כחלק מחזון הדיור שלנו לעיר תל אביב. כלכלה והשוק החופשי לא יכולים לסדר את הכול, יש מקומות שהעירייה צריכה להתערב למען גיוון האוכלוסייה בעיר. היזמים שמדברים איתי כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב".

כרמלי ציין כי שדה דב מהווה את אחד ממאגרי הדירות המכליל הגדולים בעיר, וכי בניגוד לבניינים של התחדשות עירונית, בהם ישנן 5-6 דירות מכליל בבניין, שדה דב מאפשר לבנות בניינים שלמים שמיועדים להשכרה לטווח ארוך, אופציה שמעודפת על היזמים והקבלנים.

למעלה מ-1,200 יח"ד במכרז האחרון

כזכור, במכרזי הקרקע של רשות מקרקעי ישראל שנסגרו בשבוע שעבר, זכתה פרשקובסקי מניבים בקרקע להקמת מתחם מגורים בן 542 דירות בשדה דב, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר ותעסוקה. 50% מהדירות ישווקו במסגרת תוכנית "דירה להשכיר" לטווח ארוך של כ-20 שנה והיתר מיועדות להשכרה בשוק החופשי. על הקרקע תשלם החברה סכום של כ-350 מיליון שקלים.

פרשקובסקי מניבים זכתה במכרז נוסף של רמ"י ודירה להשכיר ותקים פרויקט בהיקף של 424 יח"ד דירות, כמחציתן בייעוד "דיור בר השגה" ושטחי מסחר. בנוסף, במתחם הדרומי של הרובע – מתחם אשכול, לצד מתחמי דיור בר השגה עירוניים, מקימה גם חברת שיכון ובינוי שני פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. בפרוייקטים של שיכון ובינוי מתוכננות 835 יח"ד בסה״כ, מחצית מהן יושכרו לזכאים במחיר מופחת והמחצית השנייה תושכר בשוק החופשי במחיר מפוקח.

דיור נוסף להשכרה מתוכנן במתחם הצפוני של רובע שדה דב, שמכרזי הקרקעות שלו ייסגרו בעוד כחודש. בסך הכל מתוכננות בשדה דב 4,908 דירות לדיור בהישג יד, בשני מסלולים עיקריים: 3,654 יושכרו במחיר מופחת ואילו 1,254 יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח.

לקריאה נוספת: מכרזי מרכז שדה דב נסגרו בהצלחה: קרקע לבניית 4,191 דירות שווקה ליזמים

The post מהנדס העיר: "היזמים כבר לא מפחדים מדיור מכליל, גם בשדה דב" appeared first on רובע שדה דב.