אי הוודאות, שעדיין ניכרת בסוף שנת 2025, היא אחת הסיבות שכולם "נושאים עיניים" לשדה דב: לא כי זה הרובע היפה או היקר ביותר (הוא בהחלט מועמד), אלא כי הוא הפך לסמן מרכזי למצב הענף. ההתקדמות כאן, במיקום הכי מרכזי ויוקרתי, נבחנת תחת זכוכית מגדלת של כל מובילי ענף הנדל״ן המקומי.

בשנת 2025 שוק הדירות הישראלי הראה חולשה וירידה במכירות. לפי נתוני הלמ״ס כפי שפורסמו בדצמבר, באוגוסט–אוקטובר 2025 חלה ירידה של 9.8% במכירת דירות לעומת שלושת החודשים הקודמים ו־12.1% לעומת התקופה המקבילה בשנה הקודמת. מלאי הדירות הלא מכורות טיפס לכ-80 אלף דירות. ועדיין, בשדה דב התהליכים לא נעצרו. מה זה אומר? לא ששדה דב חסין – אלא שהוא פועל על ציר זמן ארוך יותר, ושחקנים בו נוטים להמר על העתיד גם כשכאן ועכשיו לא נוח.

אשכול: היתרי בנייה ראשונים

בשנת 2025 החלו עבודות הביצוע במתחם אשכול, לא רק ברמה התשתיתית, אלא גם בפרוייקטי המגורים. ישראל קנדה קיבלה היתר בנייה מלא לפרוייקט Rainbow במגרש 111, היתר בנייה ניתן לאביסרור בפרוייקט Ashira במגרש 101, גם שיכון ובינוי קיבלה היתר במגרש 109 וקבוצת נחמיאס במגרש 103 בפרוייקט Utopia. במקביל, חלה התקדמות תשתיתית במתחם – נפרסו תשתיות תת-קרקעיות, נסללו כבישים וקודם פיתוחה של שדרה 3 שצפויה בקרוב לפתוח את הדרך אל הים עבור תושבי הסביבה.

מרכז וצפון: המכרזים נסגרו, והמחירים ירדו

לצד זה, קודמו השנה בשדה דב גם מתחמי המרכז והצפון. בפברואר 2025 נסגרו מכרזים במתחם המרכזי בהיקף של 4,191 יח״ד, עם תקבולים בהיקף של כ־6 מיליארד שקל וירידה משמעותית בשוויי הקרקע ביחס לשיאי העבר. מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט התייחס לתוצאות המכרזים ולמחירי הזכייה וציין כי ״המכרזים שנסגרו מהווים גיים צ'יינג'ר לשוק הדיור בתל אביב".

במרץ 2025 נסגרו גם מכרזים במתחם הצפוני והתופעה חזרה על עצמה, תקבולים בהיקף של כ-4.5 מיליארד שקלים עבור קרקע ל- 1,737 דירות בשוק החופשי, פרויקט דיור מוגן הכולל 300 חדרים ולמעלה מ-700 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח.

התחרות התחדדה והיזמים התחמשו בפרזנטורים מובילים

המכרזים קבעו שתי עובדות משמעותיות: הראשונה, מהפך משמעותי בשוק הדיור להשכרה שהופך לעובדה מוגמרת עם מאות יחידות דיור באחד הרובעים היוקרתיים בארץ. השנייה, זריקת מרץ משמעותית לתחרות בין היזמים.

בשלב המוקדם, השיווק בשדה דב עדיין נראה כמו התחלה זהירה של שוק יוקרה: היו מי שהקדימו, ובראשם ישראל קנדה שהחלה למכור כבר בשנת 2024 וזכתה לחשיפה משמעותית באמצעות עסקה מתוקשרת עם נועה קירל, שנבחרה גם כפרזנטורית של החברה. קצת לאחר מכן, יצאה גם אביסרור לשיווק מוקדם ב־2024, עם יהודה לוי כפרזנטור ורוכש בפרויקט.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את הטון: זו כבר לא זירה של פרוייקטים בודדים ראשונים, אלא שוק שהולך ונעשה צפוף. נחמיאס החלה לשווק בסיוע ליאור סושרד כפרזנטור, ודמרי, יצאה בקמפיין לפרוייקט Dimri Yama שמובל על ידי פרזנטור החברה עידן עמדי.

מהר מאד, ובאופן מפתיע יחסית, נכנסו לתמונה גם היזמים במתחמי מרכז וצפון, שיצאו בקמפיינים חודשים ספורים לאחר זכייתם בקרקע. גינדי יצאה במהלך שיווקי בולט, עם תג מחיר שעורר עניין ארצי, קבוצת חג׳ג׳ החלה גם היא למכור במכירה מוקדמת, עוד לפני שהיתה לה הדמיה של הפרויקט. כך נמכרו תוך זמן קצר מאות דירות בשדה דב, חלקן ברף מחיר נמוך מזה שנראה עד לאותו שלב.

בעלי הקרקע הפרטיים קיבלו סוף־סוף ודאות

אחד מהאירועים המרכזיים של 2025 הוא לא מכרז ולא היתר וגם לא קמפיין שיווקי, אלא החלטת בית המשפט לגבי זכויות בעלי הקרקע הפרטיים. בספטמבר 2025 פורסמה טבלת זכויות שמחלקת זכויות בין כ־1,700 בעלי קרקע – אבן דרך משמעותית אחרי עשרות שנים של הליכים מורכבים.  המשמעות העירונית־כלכלית של זה עצומה: ודאות היא דלק. לא כי כולם רצים מיד לבנות, אלא כי מרגע שמבינים "מה יש לי ביד" אפשר לקבל החלטות: להתאגד, להמתין, לממש, לחבור ליזם. בלי ודאות, כל הפוטנציאל הזה נשאר כנכס תיאורטי. עם ודאות, הוא הופך למערכת עם שעון.

בתחום המלונאות אי הוודאות נותרה בעינה

אי הוודאות השפיעה משמעותית על רכיב שלא הצליח השנה להתנתק מהכותרות הביטחוניות: המלונאות. במרץ 2025 רמ״י פרסמה שלושה מכרזים להקמת חמישה בתי מלון במתחם המרכזי (כ־1,100 חדרים), חלקם על קו החוף – אחד מסממני "הריביירה" התל אביבית החדשה. המכרזים פורסמו כעשור לאחר השיווק האחרון של מגרשים למלונאות בתל אביב, ובהיותה של תל אביב אחד היעדים המרכזיים והעיקריים לתיירות נכנסת, הציפיות היו גבוהות.

המציאות הפוליטית־ביטחונית, התפוסות הנמוכות וצמצום כניסות התיירים, גרמו לקפאון במכרזי המלונאות ודחיית סגירתם. התקווה היא ש-2026 תביא לישראל מציאות ביטחונית חדשה, כזו שמעודדת תיירות, פריחה כלכלית ושיתופי פעולה בינלאומיים, ולא שולחת את הישראלים לנפוש רק בחו״ל.

השורה התחתונה היא שב־2025 שדה דב עבר שלב חשוב: ההכרעה בגוש הגדול יצרה ודאות, ההיתרים והעבודות מראים סוף סוף התקדמות בשטח, התחרות בין היזמים חידדה את מאמצי השיווק, והכול התרחש תחת תנאי מאקרו קשוחים של מלחמה, האטה במכירות וסביבת ריבית מכבידה. שדה דב הפסיק להיות רק חזון של מתכננים ומצגים של יזמים, והתחיל להיות רובע שעולה על הקרקע ומייצר עובדות בשטח תחת תנאים שלא בדיוק עושים הנחות. והאמת? בענף שנוטה להיסחף לקצוות, אחרי הברומטר שמהווה רובע שדה דב כדאי להמשיך לעקוב.

לקריאה נוספת: אלגנטיות עם כפכפים: תל אביב שלנו, במאה ה-21

The post ברומטר הנדל״ן של ישראל: סיכום השנה שעברה על הרובע הכי מדובר במדינה appeared first on רובע שדה דב.

שילוב נדיר בקנה מידה ישראלי בין מוסד רפואי שיקומי, הגדול ביותר בארץ, לבין מגדל מגורים לקשישים מעוטי יכולת, לצוותים רפואיים ולמשפחות מטופלים. "כמעט בכל פעם שאני מציג את הפרויקט, השאלה היא 'וואו, איזה מגרש מדהים לפרויקט ציבורי. איך הצלחתם להשיג את זה?'" מודה שריר.

מ"דיור לניצולי שואה" לקמפוס לאומי

כדי להבין את ייחודיות הפרויקט בשדה דב, שריר מבקש "להתחיל דווקא מההיסטוריה". הסיפור מתחיל בשנות ה-40, כשקבוצת נשים מהיישוב היהודי בתל אביב הקטנה הקימו ארגון שמטרתו הייתה לספק מזון, הלבשה ודיור לפליטים ולניצולי שואה. "זה התחיל כסוג של גמילות חסדים", מספר שריר. "הפרויקט המשמעותי הראשון היה הקמת בנייני דיור לפליטים וניצולי שואה, בשכונת יד אליהו וגם בלב העיר – בשיתוף העירייה כבר אז".

תשעים שנה אחר כך, באותה רוח בדיוק, השותפות הנדירה בין עמותת רעות לבין עיריית תל אביב באה לידי ביטוי, אבל הפעם בקנה מידה שונה לחלוטין. ב-20 בפברואר 2024 נחתם הסכם חכירה על מגרש 407 בשדה דב, באזור שמתוכנן להפוך לאחד המבוקשים והיקרים בישראל כולה. זו החלטה שנראית כמו ניגוד מוחלט לכלכלה הפשוטה של שוק הדיור ולעלויות הנדל"ן באזור.

הצהרת כוונות חברתית

"הקמת שדה דב זה אירוע שקורה פעם בדור", מסביר שריר. "מתכננים עיר מאפס, ולמקם פרויקט ציבורי חברתי במקום כזה, עם כל המשמעויות הנילוות לכך – זו אמירה חברתית מאוד חזקה". להחלטה קדמו דיאלוג רב שנים בין העירייה לעמותה והבנה משותפת, שבעיר שבה דירת שלושה חדרים עולה מעל ארבעה מיליון שקלים, השאלה היא לא רק מי יכול להרשות לעצמו לגור כאן – אלא מי בכלל יישאר כאן.

בהתאם, המיקום הנבחר לפרויקט רעות בשדה דב הוא הצהרת כוונות: בלב אחת הקרקעות היקרות בישראל, העירייה בחרה למקם מוסד ציבורי־חברתי, שיספק דיור גם לאוכלוסייה שלא יכולה להרשות זאת לעצמה.

שיקום וסיעוד כצורך לאומי

הקמפוס החדש יגדיל משמעותית את היכולת השיקומית של רעות ושל המדינה: מספר המיטות יעלה מכ־350 ל-540 מיטות, ומספר המטופלים יגדל מסדר גודל של כ־6,000 ל־10,000 בשנה. ההחלטה להגדיל את הקיבולת השיקומית אינה מנותקת מהמציאות הלאומית. לפי נתוני רעות, בישראל קיים מחסור של כ־500 מיטות שיקום, והתפוסה במערך השיקום עומדת על כ־96% באופן קבוע – כמעט ללא יכולת קליטה נוספת.

מגמת הזדקנות האוכלוסייה, לצד אלפי הפצועים ממלחמת "חרבות ברזל" ואלפי נפגעי תאונות דרכים מדי שנה, הופכים את השיקום מאתגר מקצועי לנושא תשתיתי לאומי. "המלחמה חיזקה את ההבנה בצורך בקמפוס חדש, אין לי ספק", אומר שריר. "זה חיזק אותנו בשלושה צירים: הצורך לגדול, הצורך לבנות מיגון אמיתי, והצורך בתשתית שמאפשרת גם מיטות אשפוז נוספות".

"אין לנו היום מיגון"

אחד המנועים המרכזיים ל"מעבר הדירה" הוא בכלל לא נדל"ני, אלא ביטחוני. שריר אומר זאת בצורה הכי ישירה: "יש לנו פער עצום בנושא המיגון. אנחנו לא צריכים כיום עוד 10% מיגון – פשוט אין לנו מיגון בכלל". בית החולים הקיים ביד אליהו פועל בבניינים ישנים, שלא נבנו בהתאמה לצרכי מוסד רפואי, וללא מרחבים ממוגנים שמותאמים למאות מטופלים ודיירים.

בקמפוס החדש בשדה דב מתוכננת שכבת מיגון כחלק אינטגרלי מהמבנה – מרתפים ומפלסים ממוגנים עם מעבר אופקי מהיר ממחלקות האשפוז, שנועדו להבטיח רציפות טיפולית גם בשעת חירום. החיבור בין תכנון רפואי מתקדם, מיגון דור 2025 ומיקום חדש ברובע שדה דב ממקם את רעות בחוד החנית של רפואת השיקום בישראל – גם ברמה המקצועית וגם ברמה התשתיתית.

המלחמה גם חידדה את הצורך בהערכות לעתיד לא ידוע ובתכנון מבנה גנרי, "במובן החיובי של המילה, שיכול לקבל התאמות והסבות בהתאם לצרכים החדשים שעולים". תוכניות העיצוב של המבנה שבוצעו על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון, יעלו לאישור וועדת תו"ב בחודש הבא, ועל פי לוח הזמנים המתוכנן, המבנה יחנך בשנת 2030 לפעילות, יחד עם הדיירים הראשונים של הרובע.

200 מטרים מהקו הירוק

כיצד ישתלב בית חולים שיקומי ברובע שמתוכנן כמוטה הליכתיות, שבילי אופניים ותחבורה ציבורית?  "לא אמורה להיות סתירה", אומר שריר ומדגיש שהפחד מרעש וצופרי אמבולנסים אינו רלוונטי: "אנחנו לא בית חולים כללי עם חדר מיון. אין לנו טראפיק כמו איכילוב, ההעברות אצלנו הן רגועות יותר, בהיותנו בית חולים המשכי". הקמפוס ימוקם במרחק קצר מעורקי תחבורה מרכזיים ומהקו הירוק של הרכבת הקלה, ויחובר לפארק הלינארי השכונתי. עבור תושב שדה דב, המשמעות היא מוסד רפואי גדול שמייצר חיים ברחוב – בלי האינטנסיביות של בית חולים כללי.

עבור עובדי בית החולים, המטופלים ובני משפחותיהם מדובר בשדרוג משמעותי מאוד שיקל על חייהם: "בית החולים אמור להיפתח במקביל לפתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה. אנחנו ממוקמים כ-200 מטרים מהתחנה ולא רחוק מדרך נמיר על שלל התחבורה הציבורית שבה. אין ספק שזה אחד מהיתרונות המרכזיים במיקום המעולה שקיבלנו".

השילוב: בית חולים שיקומי ודיור בהישג יד

אבל כאמור, מה שהופך את הפרויקט בשדה דב לייחודי באמת, גם בקנה מידה ארצי, הוא השילוב בין בית החולים השיקומי לבין מגדל הדיור בהישג יד. לצד הקמפוס השיקומי ייבנה מגדל בן עשר קומות, בעלות מוערכת של כ-61 מיליון דולר. הבניין יכלול כ-250 יחידות דיור ציבורי, המיועדות לקשישים עם הכנסה נמוכה, לצוות בית החולים ולמשפחות מטופלים, שיזכו לגור בדירות חדשות ובתנאים מעולים, בתשלום מינימלי. "המנעד של דיור בר השגה הוא ספקטרום רחב מאוד", מסביר שריר.

"יש מי שאומר שזה 20-40 אחוז ממחירי השוק. אנחנו באים ואומרים שאנחנו נצמדים למודלים של השתתפות שכר דירה ממשרד השיכון לקשישים מיעוטי יכולת – זה תחומים אחרים לגמרי, נמוכים יותר. זה מנגיש את האפשרות לגור ברובע המדהים הזה, בקרבת 700-800 מטר מהים, לקהלים שלא יכולים להרשות זאת לעצמם". מדובר בכ-350-400 דיירים שיקבלו מענה דיור במרכז העיר העתיד, במחירים שאינם קרובים למחירי השוק החופשי. זו המשכיות ישירה לאותם בתים שרעות בנתה לניצולי השואה ביד אליהו לפני 80 שנה – אותה רוח, אותו חזון, רק בקנה מידה אחר לגמרי.

לא "אי סגור"

אחד האתגרים בפרויקטים ציבוריים גדולים הוא החשש שיהפכו ל"אי" מנותק מרקמת הרחוב. תוכנית הקמפוס של רעות בשדה דב, מנסה לעשות בדיוק את ההפך: בקומת הקרקע מתוכננות חזיתות פעילות עם מסחר ושירותים, שיפנו לרחובות השכונה. בין בית החולים למגדל המגורים ישולבו שדרות ירוקות, גינות ומעברים פתוחים, כולל זיקת הנאה שתאפשר מעבר ציבורי בין השדרה לפארק הליניארי הצמוד למבנה.

עבור תושבי שדה דב, המשמעות היא לא רק "בית חולים ליד הבית", אלא גם מרפאות חוץ ושירותי אשפוז יום זמינים, אפשרויות תעסוקה בקמפוס  ואפשרות לקחת חלק בפעילות קהילתית־התנדבותית סביב אוכלוסיית המטופלים והדיירים. במקום מוסד סגור עם גדר, רעות מבקשת להציע עוגן קהילתי פתוח, שתורם לאופי הרובע לא פחות מהקניון או מהטיילת.

גאווה, ולא רק יוקרה

המעבר של רעות לשדה דב מעלה גם שאלות על דרום העיר: מה יקרה לשכונות הוותיקות שגדלו עם בית החולים? שריר מדגיש שהחזון אינו "לברוח" מדרום תל אביב, אלא לשמר נוכחות ושירותים גם שם, במקביל לקמפוס החדש. את ההזדמנות בשדה דב הוא רואה כסיפור עירוני רחב יריעה על סוג העיר שתל אביב בוחרת להיות ועל הזהות שהיא מאמצת לעצמה.

כשנשאל מה היה רוצה שתושב שדה דב ירגיש כשהוא עובר ליד הקמפוס בעוד עשור, שריר עונה במילה אחת: "גאווה". לא רק על אדריכלות או על נוף, אלא על כך ש"הבית החולים השיקומי המוביל בארץ ממוקם כאן, כחלק מרצף של שירותים ציבוריים מובילים ומתקדמים, במרכז־צפון העיר המתפתחת".

ברובע שנולד עם ציפיות גבוהות לנדל"ן יוקרתי, הבחירה של קרן תל אביב ושל עיריית תל אביב-יפו, להציב את אחד הסמלים הראשונים ברובע דווקא כקמפוס שיקומי ודיור ציבורי היא לא רק החלטה תכנונית – היא הצהרה ערכית.

מנכ"לית קרן תל אביב, ד"ר הלה אורן: "אנחנו גאים להיות שותפים בהקמת קמפוס חדש ומתקדם, אשר יהווה מרכז עבור מטופלים מכל רחבי הארץ. ההזדמנות לקחת חלק משמעותי בפיתוח האורבני במתחם החדש ברובע שדה דב, הכולל מרחבים ציבוריים רבים, זו עירוניות במיטבה, העומדת בקנה מידה עם ערכי הקרן".

The post שמים את השיקום במרכז: על אחת הקרקעות היקרות בתל אביב appeared first on רובע שדה דב.

המאמצים להתאים את רחובותיה הצרים של העיר למאה ה-21, אינם קלים ונתקלים לא אחת במכשולים כמו עצים ותיקים, וזאת מבלי להזכיר את עבודות התשתית לרק"ל ולמטרו ברחבי העיר, אשר מעכבות את השלמת רשת השבילים הירוקים.

למרות כל הקושי, נתונים עדכניים מצביעים על שינוי עמוק: לראשונה, החל משנת 2023, תושבי העיר מתניידים יותר באמצעים מקיימים (אופנים, רגל, תחב"צ) מאשר ברכב פרטי. ממוצע הרכיבות בעיר, שהיה כ-93 אלף ביום בשנת 2016, קפץ בשנות הקורונה ל-160 אלף ביום, וכעת הוא מסתכם ב-179 אלף רכיבות ביום.

מיטל להבי, סגנית ראש עיריית תל אביב–יפו ומחזיקת תיק התחבורה והזהירות בדרכים, גאה בנתון שממחיש את עומק השינוי: "כמעט 180 אלף רכיבות אופניים ביום מוכיחות שיש אלטרנטיבות תחבורתיות שמאפשרות לצמצם את השימוש ברכב הפרטי בערים", היא אומרת.

בלי טלאים: רשת שבילים מתוכננת

להבדיל מהמתרחש במרכז העיר, רובע שדה דב נהנה מפריבילגיה נדירה: היכולת לתכנן מאפס רובע מוטה הליכתיות ותחבורה ציבורית. "שדה דב הוא נייר חלק", מסכימה להבי. "במרכז העיר אנחנו עושים טלאי על טלאי ברחובות הקיימים. כאן אנחנו יכולים לבנות את הפירמידה התחבורתית ההפוכה מהיסוד – זו הזדמנות שלא חוזרת".

כבר היום, במסגרת עבודות התשתית הראשונות במתחם אשכול, נסללים שבילי האופניים הראשיים של הרובע. על פי התב"ע, שדה דב ירושת בעשרות קילומטרים של שבילים רציפים ומופרדים. זהו החלק המקומי של מהפכה עירונית רחבה יותר. התוכנית האסטרטגית לאופניים, שהושקה ב־2019, מתווה יעד של כ־250 ק"מ שבילי אופניים בעיר עד 2030. חלק מהרשת כבר קיים (כ-185 ק"מ נסללו) וחלקה בביצוע.

שדה דב אמור להיות הגירסה העדכנית והחדשנית של הגישה: לא לנסות להתאים שביל אופניים למציאות קיימת, אלא לעצב את הרחוב סביבו. "אנחנו בעקבות אמסטרדם, בעקבות הערים המובילות באירופה במהפכה של הפירמידה ההפוכה", אומרת להבי. "ההבדל הוא ששם הם מתקנים עיר היסטורית, ואצלנו בשדה דב אפשר לתכנן את זה נכון מראש, להפחית את הקונפליקט המסוכן בין הולכי רגל לכלי רכב שמאפיין את שאר העיר".

שתי וערב אל הים: חוויית היומיום

כדי להבין את חוויית היומיום העתידית ברובע, שלהבי מעתירה עליו שבחים כמו "חלון ראווה", "מודל לשכונה מקיימת", "גאווה עירונית",  צריך להסתכל על היררכיית הרחובות. להבי מתארת רשת "שתי וערב" ברורה: "הצירים של צפון-דרום הם צירים מרכזיים", היא מסבירה. "הם מביאים את האנשים מהעיר לרובע ולהיפך – עם תחבורה ציבורית, רכב פרטי, שבילי אופניים ומדרכות רחבות. אבן גבירול שממשיך צפונה לאורך כ־5.6 ק"מ הוא הדוגמה הכי חזקה לזה".

לעומתם, רחובות מזרח-מערב יהיו רחובות שכונתיים יותר. "אלו רחובות שלא נועדו לחולל תנועה גדולה של רכבים", אומרת להבי. "הם מיועדים בעיקר להולכי רגל ולחיבור היום־יומי – מהבית לים, לפארק, לבית הקפה". רוב רחובות הרובע מרושתים במסלולי רכיבה והליכה, והמעטים שאינם, הם ממותני תנועה עם מהירות נסיעה מוגבלת ל-30 קמ"ש.

בטיחות: פחות חיכוך, פחות פשרות

אחת החוזקות של שבילי האופניים ברובע היא החשיבה מראש על בטיחות הרוכבים. השיקול הבטיחותי אינו שולי. דו"חות ועדת התחבורה והבטיחות מ־2025 הציפו את המציאות העגומה בצירים הוותיקים: רוכבי אופניים שנהרגו, הולכי רגל שנפגעו, קונפליקט תמידי בין כלי רכב, אופניים, קורקינטים ומדרכות.

"אנחנו מכירים את אלנבי, את יגאל אלון, את אבן גבירול הישן", אומרת להבי. "במקומות האלה לא חשבו מראש על רוכבים והולכי רגל. בשדה דב אין הצדקה לרשת לא רציפה. אנחנו מנסים ליצור רשת שבילים מופרדים, רחובות ממותני תנועה, ומפגשים הרבה יותר צפויים בין כלי הרכב".

העירייה מקדמת במקביל גם אמצעי אכיפה טכנולוגיים ברחובות ממותני תנועה, אבל להבי מדגישה: "אכיפה לבד לא תפתור את הבעיה. אם נייצר תשתית טובה, האכיפה תהיה שכבת ההגנה – לא תחליף לתכנון נכון".

לא אי מנותק: רשת מטרופולינית סביב הרובע

שדה דב אינו מתוכנן כשכונה פרברית בדומה לשכונות "שינה" רבות בצפון תל אביב שאינן מקושרות למרכז העיר. "אנחנו לא מתכננים בועה אלא צומת", מדגישה להבי. "שדה דב יחובר לנחל הירקון, לכוכב הצפון, לשדרות איינשטיין ולרחוב פרופס, והוא חלק מרשת האופנידן המטרופולינית, שמחברת את תל אביב להרצליה ובעתיד גם לרמת השרון", מפרטת להבי.

"נער שירצה להגיע לתיכון, סטודנטית לאוניברסיטה או מי שעובד בצפון העיר – לכולם יהיו מסלולים רציפים שלא דורשים רכב לכל נסיעה". ככל שהשנים יעברו והחיבורים האזוריים יושלמו, הרובע אמור להרגיש פחות "קצה העיר" ויותר חוליה טבעית בשרשרת של צירי רכיבה והליכה לאורך החוף ובתוך גוש דן.

רכב פרטי: להחזיק, אבל לא כבסיס לכל תנועה

נושא החניה והרכב הפרטי נשאר אחת הנקודות הרגישות ביותר. התכנון לשדה דב כולל צמצום משמעותי של מקומות חניה, בהתאם למדיניות העירונית. תקני החניה למכוניות ברובע הוגדרו כבר בתוכנית המתאר שקבעה תקן מקסימלי למגורים של 1:1, כלומר חניה אחת לכל דירת מגורים בממוצע.  עוד נקבע כי בדיור בר השגה בבעלות עירונית, ניתן יהיה לרדת מהתקן המקסימלי (דירות עם תקן של 0 חניה).

"בהחלט יש כאן שינוי תפיסה", מודה להבי. "אנחנו מעדיפים לעשות תעתיק של מרכז העיר מבחינת הבאלאנסים, ולא של רמת אביב. לא לבסס את השכונה על שניים–שלושה רכבים למשפחה, אלא על סל אלטרנטיבות".

האלטרנטיבות התחבורתיות אותן מזכירה להבי, שלובות בתפיסת עירוב השימושים לפיה, רוב סידורי היומיום אמורים להיעשות ברגל או באופניים ובמרחק שלא עולה על 15 דקות. "אם יש לך בית קפה ליד הבית, סופר ומקום בילוי, את לא מחפשת לצאת החוצה", מסבירה להבי. עירוב השימושים בשילוב עם הרכבת הקלה והאוטובוסים, אמורים ליצור מציאות שבה מי שיישאר עם שני רכבים יעשה זאת מבחירה מודעת, לא כי אין לו ברירה.

"כמובן שפקקים תלויים לא מעט בבחירה של אנשים להשתמש ברכב", אומרת להבי. "אם כולם יתעקשו על שני רכבים, בעיות התנועה ברכב פרטי עשויות לצוץ גם בשדה דב. אבל אני מאמינה שככל שהמצב בכבישים יחמיר והאלטרנטיבות ישתפרו – יותר אנשים יגלו שהרכב השני פשוט פחות כדאי".

עשור קדימה: שינוי הרגלים יחד עם שינוי העיר

כל זה לא יקרה ביום אחד. להבי הראשונה להודות שכרגע שדה דב הוא בעיקר תב"עות, תוכניות ומצגות. "בואו קודם נראה את הרכבת מגיעה, את הבניין הראשון, השני, השלישי", היא אומרת בכנות. "אנחנו מדברים הרבה לפני הזמן".

אבל דווקא טווח הזמן הארוך – כמעט עשור של בנייה, השלמת תשתיות ושינויים בעיר כולה, הוא זה שגם מזין את האופטימיות הזהירה שלה. ככל שהעומסים בכבישים יתעצמו והתחבורה הציבורית תשתפר, כך, לדבריה, "הבחירה באופניים, ברכבת או ברגל תהפוך יותר ויותר הגיונית".

שדה דב לא מבטיח עתיד נטול פקקים, אבל הוא כן מציע מסלול אפשרי ליציאה מהמודל שבו כל נסיעה מתחילה ונגמרת ברכב פרטי. אם התושבים יאמצו את המרחב שתוכנן עבורם – השכונה יכולה להפוך ממבחן תיאורטי של "היפוך הפירמידה" למקום שבו באמת חיים אחרת את תל אביב של 2035.

להבי מודעת היטב למציאות הישראלית, אבל מאמינה שהמכלול – עומסי התנועה, עלויות הרכב וההתפתחות של האלטרנטיבות – יגרום בשנים הקרובות לשינוי אמיתי ויעביר את הכדור לידי התושבים, או במקרה הזה, את ההגה.

"תל אביב היא חלון ראווה של מדינת ישראל לעולם, בהרבה מאוד מובנים," היא אומרת. "ויכול להיות שגם במובן של הרובע הזה. יש ניסיון לייצר פריצות דרך משמעותיות, בתכנון וביישום של הפרויקט הזה, כדי שהוא יהיה מודל לשכונה מקיימת, בת קיימה. מקום בריא, טוב ונעים לחיות בו", היא מסכמת.

לקריאה נוספת: תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב?

The post תל אביב משרטטת בשדה דב את מודל התחבורה הבא appeared first on רובע שדה דב.

מילותיו של אבנרי נאמרו בכנס שעסק באחת השאלות המרכזיות שתעצב את פניו של רובע שדה דב: האם 16,000 יחידות הדיור שייבנו במתחם המבוקש ביותר בצפון תל אביב יהפכו לרובע לעשירים בלבד, או שמא ניתן לייצר בעתודות הקרקע האחרונות של תל אביב מודל של "עיר לכולם"?

החזון שנשכח והמציאות העכשווית

"בשנות ה-50, ישראל הצעירה הייתה מובילה בתחום הדיור הציבורי", מזכירה אדריכלית שרון גולן, מנחת הערב וממייסדות בית ליבלינג. "שכונות כמו רמת אביב א', הנחשבת כיום יוקרתית, הוקמו מתוך אידיאל חברתי של שוויון, קהילה וקליטת עלייה".

"מאז נדמה שהחזון הזה התרחק מאיתנו. מאז מחאת הדיור ב-2011, מחירי הדיור בעיר רק עלו. כיום, על פי נתוני רשות הדיור העירונית, כ-53% ממשקי הבית בתל אביב מתגוררים בשכירות, ורבים משלמים מעל 50% משכרם על דיור. ברובע שדה דב, שייבנה על שטח שמגיע לגודלה של עיר בינונית, השאלה מתחדדת. האם נצליח לתכנן שכונה חדשה שאינה מיועדת רק לעשירון העליון אלא מאפשרת מגורים גם למשקי בית צעירים, משפחות, סטודנטים וגמלאים?"

התשובות שעלו מהכנס משקפות תמונה מורכבת. אמנם, הושגו הישגים משמעותיים בהשוואה לפרויקטים קודמים. ענת רודניצקי, מנהלת רשות הדיור בעיריית תל אביב-יפו, הציגה נתונים גבוהים בהרבה ביחס למה שקיים כיום בעיר: "בשדה דב 3,654 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מופחת – לפחות 20 אחוז הנחה ממחיר השוק, מתוכן 2,100 יח"ד יהיו בבעלות העירייה לטווח ארוך. נוסף על כך, 1,254 יחידות דיור יושכרו לטווח ארוך במחיר מפוקח. כ-5,000 יח"ד בסך הכול, שליש ממשקי הבית בשדה דב, ייהנו ממידה כזו או אחרת של הוזלה במחירי הדיור בהשוואה לשוק החופשי. זו אמירה מאוד משמעותית שאין לה תקדים במקום אחר בישראל", היא מסכמת.

המספרים מאחורי הדיור המכליל

אבל המספרים דורשים הקשר רחב יותר. חיים פיאלקוף, חבר צוות התכנון לדיור המוזל, מבהיר: "6,900 יח"ד בתוכנית שדה דב מוגדרות כ'דיור מכליל' אך זו קטגוריה רחבה הכוללת דירות קטנות, דיור מוגן, דירות עם תקן חניה אפס, ולא רק דיור במחיר מופחת".

מניתוח תוצאות מכרזי הקרקע בשדה דב שערך פיאלקוף עלה כי הסבסוד הממשלתי הגלום בפרויקט מגיע לכ-8 מיליארד שקל: "לו כל הפרויקט היה במחיר רגיל אז התקבולים עבור הקרקע היו בערך 34 מיליארד שקל, אבל בתמהיל המוצע התקבולים יהיו כ-26 מיליארד בלבד. השאלה המרכזית היא למי יגיע הסבסוד הזה"?

התשובה לשאלה שמעלה פיאלקוף אינה ברורה בשלב זה. רודניצקי מסבירה: "כללי הזכאות נקבעים על ידי המדינה ולא על ידי העירייה. תנאי הזכאות הם שניים בלבד: אנשים שאין דירה בבעלותם ושהם מעל גיל מסוים. אנחנו נגד הדבר הזה. אנחנו מנסים לשנות את החקיקה כדי להכניס לתנאי הזכאות קריטריונים של מבחני הכנסה".

"העירייה דורשת גם אפשרות לתעדף אוכלוסיות חיוניות – מורות ומורים, גננות, סייעות, עובדות סוציאליות, שוטרות, אחיות. המקצועות האלה הם מקצועות מאוד מאוד דרושים", מדגישה רודניצקי ומודה שבשלב זה, העירייה לא זוכה להצלחה גדולה בנושא.

תכנון חברתי: מגורים כמנוע של מוביליות

מדוע בכלל חשוב לשלב בשדה דב אוכלוסיות משכבות סוציו-אקונומיות שונות? עו"ד שרון קרני כהן, חוקרת בתוכנית קרסו הגר באוניברסיטת תל אביב, השיבה לשאלה מזווית חברתית-אקדמית: "אנחנו יודעות שמקום המגורים בילדות משפיע ישירות על ההכנסה בבגרות", אמרה בהתייחס למחקר אמריקאי רחב היקף. "מעבר של כמה קילומטרים בלבד בין שכונה ‘ענייה’ לשכונה ‘עתירת הזדמנויות’ משנה את סיכויי ההשתכרות החיים".

לדבריה, ישראל מתאפיינת בסגרגציה כלכלית גוברת – שכונות שמוגדרות לפי רמת הכנסה, וכך גם ההזדמנויות. "כשאומרים ‘לא כולם צריכים לגור בצפון תל אביב’, שוכחים ששם נמצאות עתודות הקרקע האחרונות", ציינה.

קרני כהן הדגישה שדיור בר־השגה הוא כלי חברתי ולא רק תכנוני: "המדד הנכון הוא לא הנחה ממחיר השוק, אלא היחס להכנסת משק הבית. בעולם, דיור בהישג יד פירושו לא יותר מ־30% מההכנסה. בישראל, לעומת זאת, מתמקדים רק בהנחה ביחס למחירי השוק, בלי קשר להכנסות". היא סיכמה באופטימיות זהירה: "בתוכנית שדה דב, 22% מהדירות יהיו מוזלות – לא מושלם, אבל זה צעד חשוב בדרך לשכונה שמייצרת מוביליות ולא חיץ חברתי".

דיור להשכרה: כך בונים קהילה

אבישי קימלדורף, מנכ"ל דיור להשכרה בשיכון ובינוי, הציג את הפן המעשי של ביצוע מגורים להשכרה לטווח ארוך ברובע. החברה מפעילה כבר היום מעל 2,000 יחידות דיור להשכרה ברחבי הארץ, ובשדה דב היא זכתה במגרש לדיור להשכרה בצפון הרובע ובשני מגרשים באשכול המצויים כבר בשלבי היתר חפירה ודיפון: "במגרש 106 יש לנו 511 יחידות דיור, ובמגרש 109 יש לנו 324 יחידות. בשני הפרויקטים, 50% מהדירות במחיר מפוקח לזכאים דרך משרד השיכון, ו-50% לשוכרים בשוק החופשי".

"אנחנו בונים לא רק בניינים, אלא קהילה. במגרשים שלנו יהיו משפחות צעירות, סטודנטים, גיל שלישי, עסקים קטנים – זה מה שיוצר חיים", הוא הדגיש. "זו אופרציה מורכבת מאוד, אבל התכנון נעשה ברגישות. בעיניי, זה מראה שאפשר לשלב איכות, קיימות וקהילתיות גם בדיור להשכרה", הוא סיכם.

דיור לקשישים חסרי יכולת

לא רק יזמים פרטיים יפעלו בשדה דב. עידו שריר, מנכ"ל עמותת רעות, סיפר על הפרויקט החדש של העמותה במגרש 407 בשדה דב, מיזם ייחודי לשילוב דיור ציבורי ובית חולים שיקומי.
"אנחנו מקימים כאן מגדל של עד 250 יחידות דיור לקשישים חסרי יכולת, לצד בית חולים שיקומי חדש", אמר.

"זו דוגמה לכך שגם בשכונה יוקרתית אפשר לשלב פתרונות חברתיים". לדבריו, מדובר במודל לשיתוף פעולה בין עמותה, עירייה וממשלה. "כשנפתח את הדלתות, נוכיח שדיור ציבורי יכול להיות לא רק נגיש אלא גם מכובד".

האם מה שנעשה מספיק?

האם הפתרונות שהוצעו ויושמו בשדה דב יספיקו כדי לענות על הצורך בנגישות לכלל חלקי האוכלוסייה ברובע החדש? האם הרובע יכול להפוך למודל של גיוון אוכלוסייתי וצדק חברתי, או להיות עדות נוספת לכך שהשוק הפרטי לא יכול לספק פתרון אמיתי למשבר הדיור?

פיאלקוף מציע מסקנה זהירה: "הסבסוד המשמעותי של 8 מיליארד שקל הוא סבסוד שהגיע בהסכמת כל בעלי העניין, בעלי קרקע פרטיים, עירייה, ממשלה. סוגי הפתרונות שהוצעו רחבים – כמעט כל מה שהחוק מאפשר. מה שזקוק לשיפור הוא יצירת מדרג מוטבים לפי רמת ההכנסה, כדי שניתן יהיה לאפשר לחלק גדול יותר מהקבוצות והאוכלוסייה ליהנות מהפרויקט".

גם איתמר אבנרי התייחס למתח בין החזון של "עיר לכולם" לבין המציאות של "דיור כסחורה": "בפרוטוקולים של הוועדה המחוזית, 6,900 דירות שנקראו בהתחלה 'דיור בהישג יד' הומרו ל'דיור מכליל'. "כל עוד ההנחה היא שדיור תמיד שווה סחורה, כל הפתרונות שנקדם, גם אם הם עוזרים לאנשים, הם כמו זריקת אבנים לנהר, בתקווה שאיכשהו זה ישנה את כיוון הזרימה של הנהר".

אבנרי קורא לשינוי תפישתי מהותי: "אפשר להתחיל לדבר על המדינה עצמה, שכמו שהיא עשתה פעם, תכניס את היד לכיס, תרכוש קרקעות, תבנה ותנהל את הדיור בהישג יד. אפשר לשאול איך אנחנו עוזרים למלכ"רים וקואופרטיבים לפעול בתחום, איך אנחנו יכולים להגדיל את הדיור הציבורי ולהפוך אותו לדבר שהרבה אנשים גאים לחיות בתוכו, ולא להסתפק בנדבה".

אבנרי גם הזכיר לכולם מהו המחיר האמיתי של כישלון: "כשאנחנו נאלצים לעבור דירה, אנחנו מאבדים את השכנים שלנו, את ההיכרות עם העסקים הקטנים שמסביבנו, את ההרגלים הקטנים. אנחנו בעצם מאבדים את מה שהופך דירה ושכונה ועיר לבית. אם אנחנו לא נעשה שינוי, יותר ויותר מאיתנו יצאו החוצה. וכשזה יקרה, לא רק אנחנו נאבד את העיר, גם העיר תאבד אותנו". האם הדיור המתוכנן בשדה דב יצליח לשמר את הנשמה העירונית של תל אביב? התשובה תקבע לא רק מי יגור ברובע החדש, אלא גם איזו עיר תהיה תל אביב בעשורים הבאים.

לקריאה נוספת: דיור בר השגה בשדה דב: ״אם עושים את זה בניו יורק, אפשר גם בתל אביב״

The post האם שדה דב יכול להיות ״רובע של כולם״? appeared first on רובע שדה דב.

המטרה: פיתוח עירוני מיטיב

אדריכלית שרון גולן, ממייסדות בית ליבלינג ומיוזמות הכנס, הסבירה: "שדה דב הוא המתחם הכי מעניין בימים אלו שנבנה לנגד עינינו. נדרשת מצד כל המעורבים ראייה עתידנית מחד ומצד שני, התמודדות עם המון לחץ יזמי-נדל"ני על המתחם".

"מטרת הכנס היתה להביא את התכנון העירוני לדיון ולשיח ציבורי, ולעשות דברים מתוך אינטרסים ערכיים של פיתוח עירוני מיטיב", הדגישה גולן. עוד הוסיפה כי מחד, שדה דב מספק אפשרות למתכננים וליזמים לרקום תכנון מיטבי על שטח ריק. תכנון מוטה חדשנות, מתקדם ועתידני שכולל מחשבה מפורטת ודקדקנית על כל היבט בחוויית המגורים והחיים של תושבי השכונה. מאידך, האתגרים הם רבים, ופריצת הגבולות הנדרשת כמו גם החשיבה העתידנית, דורשים מכלל המעורבים מאמץ מוגבר כדי לספק את התוצאות המבוקשות.

מהנדס העיר: "איך מייצרים נשמה עירונית"?

אודי כרמלי, מהנדס העיר תל אביב-יפו, הדגיש גם הוא את האתגר הגדול העומד בפתח וציין מהי לתפישתו הצלחה בתכנון המתחם: "האתגר הוא עד כמה נצליח לייצר מערכות קשרים בין הפרט לבין המבנה האורבני האדריכלי, כפי שקיים בחלקים הוותיקים של תל אביב".

"האוכלוסייה התל אביבית קשורה בכל נימי נפשה למרקם האורבני התל אביבי וזה מה שאנחנו מנסים לעשות גם כאן. השאלה שמרחפת מעל ראשינו היא איך מייצרים נשמה עירונית בכללים מאוד קשיחים של סטטוטוריקה ותב"עות, בהנחיות מרחביות והיתרים. אפילו שאלות טכניות ומשמימות לכאורה, כמו מי יישא בעלות שכרו של פועל שמטפל בשטחים הפרטיים עם זיקת הנאה – העירייה או ועד הבית? טומנות בחובן סט של ערכים, אמונות ותוצאות. אני מקווה ומאמין שאנחנו עומדים לפגוש יצירה יפה מאוד שנוכל גם בעוד 20 שנה להתגאות בה".

‫אדריכל העיר: פיתוח שמאתגר את כל בעלי המקצוע

יואב דוד, אדריכל העיר תל אביב-יפו: "זוהי חטיבת קרקע מאוד משמעותית ולאחר הרבה מאוד לבטים נוצרו בסופו של התהליך המתארי שתי תוכניות, האחת של שדה דב והשנייה של ת"א צפון מערב 3700. המצרף של שני האזורים האלה יוצר את רצועת הבינוי החדשה של צפון תל אביב".

דוד ציין כי עד שנת 2040 השטח בנקודת הממשק בין רמת השרון, תל אביב והרצליה ישתנה משמעותית וייבנו בו עשרות אלפי יחידות דיור. 30,000 יח"ד בתל אביב, 12,000 יח"ד בדרום מערב הרצליה, וקרוב ל-20,000 יח"ד בדרום מערב גלילות. "מדובר בפיתוח מאוד משמעותי שמאתגר גם ברמה של בינוי וגם ברמה של התייחסות לסביבה".

דוד התייחס גם לאתגר הגדול, לאזן בין חופש יצירתי לאדריכלים לבין שמירה על שפה משותפת וזהות עירונית במרחב המשותף. הוא הסביר מדוע פרסמה עיריית תל אביב הנחיות אדריכליות לשדה דב: "היזמים התלהבו ונחפזו לתכנן אובייקטים מאוד מיוחדים שיצרו גיבוב שהקשה עלינו להסתכל על השלם. נאלצנו לעצור, ליצור הלכות שיתנו לבינוי אופי משותף בדגש על החלקים המרקמיים. במגדלים הותרנו חופש מסוים".

עיצוב פשוט, מרחב מגוון

אלון גולדמן, מתכנן עיר במחלקת תכנון צפון הדגיש כי "השאיפה היא לעיצוב פשוט אך מגוון, המשלב את העיר החדשה עם העיר הקיימת, תוך הקפדה על הנחיות מרחביות ומתן מענה לצורכי הקהילה והמרחב הציבורי", הוא ציין כי גם במסגרת ההנחיות המרחביות, קיים חופש פעולה לאדריכלים לייצר תוצרים "פנטסטיים".

"זוהי אחריותם המשותפת של המתכננים והאדריכלים לנצל את ההזדמנות ליצור מרחב מגוון". הוא הוסיף כי המרחבים הציבוריים בבעלות פרטית הם חלק בלתי נפרד ממערך השטחים הפתוחים של הרובע החדש. "שטחים אלו נחוצים מאחר ששטחי ציבור פתוחים קיימים (שצ"פים) והפארקים לא יספיקו לכ-40,000 תושבים חדשים. חצרות פרטיות אלו יתוכננו כך שתהיה להן זיקת הנאה לציבור, בביטחון שישמשו את הקהילה ויתוחזקו על ידי העירייה לפי סטנדרטים עירוניים. המטרה היא להימנע מ"מתחמים מבודדים" וליצור רובע חדש שיהיה "תל אביבי" גם בעשורים הבאים".

תשתיות: עיר חכמה מהיום הראשון

ג’ינה שלאגר, סמנכ"לית תשתיות בחברת מסד עוז CPM, חשפה את ממדי הענק של עבודות הפיתוח המתנהלות ברובע, בחפירות מתחת לקרקע: "אנחנו מבצעים פרויקט שעבודות הפיתוח שלו מוערכות במיליארד וחצי שקלים". לדבריה, עבודות התשתית בשדה דב הן מורכבות וכוללות את שינוע האשפה הפניאומטית, התשתית העמוקה ביותר, תשתית למיחזור מים אפורים, סיבים, מסלולי נת"ע לקו הירוק, קווי סניקה, איגודן ועוד. היא הדגישה כי הניסיון הוא לעבוד בשת"פ מלא עם נת"ע כדי לבצע את הנחת התשתיות בפעם אחת כדי להקל על הציבור התל אביבי.

למרות שהחברה פעילה בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ, הפעילות בשדה דב היא מאתגרת וייחודית בשל התשתיות המתקדמות. "המטרה היא להבטיח שהרובע יתפקד כעיר חכמה מהרגע הראשון".

דוחפים את הגבולות קדימה

הילה ירושלמי, מתכננת עיר במחלקת תכנון צפון, ציינה את עקרונות תוכנית הרובע וביניהם: הקישוריות בין השכונות הקיימות, הליכתיות, השצ"פים הנרחבים, החזיתות המסחריות הפעילות והבנייה הירוקה.

"יש פה הרבה מאוד נושאים מאוד מאתגרים גם לאדריכלים, גם ליזמים, וגם לעירייה", היא הודתה. "אני מקווה בכנות שנשכיל ליישם לפחות חלק מהם, כי הצבנו יעדים מאוד גבוהים, בנושאים רבים כמו ייצור אנרגיה, ניהול נגר ואשפה פניאומטית, דברים חדשים שהעירייה לא התנסתה בהם בעבר. כל השחקנים המעורבים עושים הרבה מאוד מאמצים כדי להצליח וליישם בצורה הכי מיטבית בנקודת הזמן הזאת, את כל הרעיונות הרבים והעקרונות הרבים החדשים שהתוכנית הזאת מכניסה לחזית התכנון".

מההנחיות למציאות: האדריכלים מציגים פרויקטים באשכול

חלק מרכזי בכנס הוקדש להצגת פרויקטים אדריכליים קונקרטיים המתרגמים את התב"עות וההנחיות המרחביות למציאות בשטח. שלושה משרדי אדריכלים הציגו את גישתם החדשנית לתכנון במתחם. משרד מילבאואר אדריכלים הציג שני פרויקטים במתחם אשכול שתוכננו עבור שיכון ובינוי, של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח.

במגרש 106 במתחם אשכול, תוכננו על ידי מילבאואר אדריכלים 511 יח"ד שייבנו במגדל בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה מבנים מרקמיים בני 9 קומות. במגרש 109 הסמוך מתוכננות 324 יח"ד גם הן להשכרה ארוכת טווח. במגרש זה ייבנה מגדל בן 40 קומות ושני מבנים מרקמיים בני 9 קומות. חזית מסחרית פעילה תלווה את שני הפרוייקטים. אדריכלית רוני סנדר ישראלי ציינה כי בימים אלה מתכנן המשרד פרויקט שלישי להשכרה בשדה דב, הפעם, במתחם הצפוני.

האתגר: תכנון החצר עם זיקת הנאה

משרד גל אור-פישביין אדריכלים בשיתוף פעולה עם משרד האדריכלים ההולנדי הבינלאומי NVRDV תכנן שני פרוייקטים באשכול, שניהם שייכים לבעלי קרקעות פרטיים. מגרש 102 כולל 365 יח"ד שייבנו במגדל בן 35 קומות ושלושה מבנים מרקמיים בגובה 9 קומות. מגרש 108 כולל 409 יח"ד במגדל בן 37 קומות, מגדלון בן 16 קומות וארבעה בניינים מרקמיים בגובה 9 קומות.

ז'ראר גל אור ציין כי האתגר המרכזי שהעסיק אותם התייחס לתכנון החצר הפנימית. לדבריו, לאחר מחקר המודל שנבחר לתכנון החצר הוא מודל "קמפוס": חלל פתוח וירוק שבו הבניינים ממוקמים בנפרד, ויוצרים ביניהם מערכת קשרים. גל אור סיפר כי התכנון התכתב עם הקמת תל אביב כעיר גנים.

גישה עיצובית מותאמת ליזם

יואב מיכאל ממשרד ישר אדריכלים הציג את הגישה העיצובית השונה בין שני מגרשים סמוכים באשכול שתוכננו בהתאם לחזון ורצון היזמים: פרויקט 'אשירה' במגרש 101 בבעלות אביסרור מתאפיין בחופש תכנוני רב המאפשר מגוון עשיר של דירות, בעוד פרויקט 'אוטופיה' במגרש 103 של נחמיאס נבנה באופי "תל אביבי" ממושמע יותר.

מיכאל הדגיש כי האתגר היה ליצור "תל אביב חדשה" שתשמור על הרומנטיקה של העיר הישנה, אך תהיה עכשווית ומותאמת להיום. גם מיכאל התייחס לחצרות והמעברים הפנימיים והדגיש כי לתפישתו, מעברים אלה שמלווים את כל הפרויקטים יהוו את סוד ההצלחה של שדה דב. "הם מאפשרים זרימה חלקה בין המגרשים ומאפשרים לתושבים לרדת מהמעלית, לצאת אל הפארקים ולהתחבר מחצר לחצר. מודל זה מוצלח הרבה יותר משכונות סמוכות (כמו הגוש הגדול) בהן קיימות חומות ואטימות, היוצרות רחובות פחות מוצלחים".

לקריאה נוספת: טיילת פארק החוף בשדה דב זכתה בפרס קרוון לאדריכלות נוף

The post מתכנני שדה דב דנו בתוכניות ובאתגרי הרובע: ״המתחם הכי מעניין שנבנה בימים אלה״ appeared first on רובע שדה דב.

בבוקר העוברים והשבים ממהרים לעבודה והחנויות נפתחות, בצהריים תלמידים חוזרים מבית ספר, לקראת ערב משפחות מטיילות בין גלידריות לדוכני פלאפל, ובלילה הברים מתמלאים במבלים. לא בכדי הפך הרחוב לאחד מהסמלים של העיר.

רגעים לאומיים חשובים

אבל אבן גבירול הוא לא רק מקום של יומיום. הוא שימש כזירה לאירועים משמעותיים רבים בהיסטוריה של המדינה: מחגיגות זכיית מכבי תל אביב בגביע אירופה בכדורסל, דרך הפגנות ענק, ועד הלילה הטראגי של רצח רבין שהתרחש בכיכר מלכי ישראל, לימים, כיכר רבין.

לאורך השנים אירח הרחוב מצעדים, מירוצים, אירועי שבוע הספר ואירועי תרבות רבים שחלקם הפכו למסורת של ממש בעיר. כמעט לכל אחד מתושבי העיר או המבקרים בה מבחוץ שמורים בזיכרון רגעים אישיים או חוויות שנחוו ברחוב אבן גבירול. פגישה רומנטית, עסקה שנחתמה, מפגש אקראי עם חבר או קרוב משפחה. הקסם של אבן גבירול פועל כבר שנים ארוכות, 24 שעות ביממה והמוני הרגעים האישיים והלאומיים מצטרפים יחדיו כמייצגים בולטים של ההיסטוריה והתרבות הישראלית התל-אביבית.

קו אדריכלי שמחבר בין עבר לעתיד

בשנת 2003 נכנס הרחוב לדפי ההיסטוריה גם מזווית אדריכלית: חלק גדול ממנו (בין מרמורק לארלוזורוב) הוכרז על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית, כחלק מהעיר הלבנה. מאז, נדרשו מתכנני העיר לשמור על איזון עדין בין המראה המוכר של השדרה, עם הבניינים האחידים והקצב החוזר של החזיתות הזהות והקולונדה המסחרית המוכרת, ובמקביל, להצעיד את אבן גבירול קדימה אל המאה ה־21.

התוצאה היא תוכנית מתאר ייחודית, שהוכנה בשנים האחרונות, ומוקדשת לרחוב אחד בלבד. התוכנית נועדה לשמור על מה שכולנו אוהבים באבן גבירול, ובמקביל לאפשר לו את ההתחדשות וההתאמות הנדרשות לתל אביב של היום: יותר דירות, יותר מסחר, יותר ירוק, ופחות רכבים ופקקים. הקולונדה ההיסטורית תישמר ותשודרג, מדרכות יורחבו, שבילי אופניים ישתלבו לאורך הרחוב, והרכבת הקלה תעצור בשלוש תחנות תת־קרקעיות ואחת עילית, הפרושות לאורך הרחוב.

אבן גבירול מתחדש ועולה צפונה

עד לאחרונה, חצה אבן גבירול את מרכז העיר מצפון לדרום, בין נחל הירקון לבין שדרות קרליבך ואורכו עמד על כ-3.5 קילומטרים. במקטע זה כ-2,200 דירות, כ־48 אלף מ"ר של שטחי מסחר וכ-45 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה.

תוכנית המתאר שאושרה בשנת 2023 תוסיף עוד כ-2,300 דירות, בדגש על דירות קטנות, תוספת של 20 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותוספת של 15 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה. גם המרכזים המסחריים המוכרים, כדוגמת לונדון מיניסטור וגן העיר יזכו להרחבה ושדרוג.

עם זאת, תוכנית המתאר היא רק השלב הראשון, והפחות משמעותי בשינוי הדרמטי שצפוי הרחוב לעבור. מבט צפונה, אל עבר הירקון, חושף את חלקו העתידי והלא פחות מרשים של הרחוב המיתולוגי של תל אביב.

ציר כלכלי-תרבותי

החלק הצפוני, שיחצה לאורכו של רובע שדה דב וימשיך צפונה עד אזור גלילות, יכפיל את אורכו של הרחוב ויהפוך אותו לציר הכלכלי-תרבותי המרכזי, שיחבר בין מרכז העיר לצפונה.

למעשה, ניתן יהיה להבחין לאורך הרחוב בין שלושה מקטעים בעלי הבדלים תכנוניים מהותיים: אבן גבירול ההיסטורי, בתחומי הכרזת אונסק"ו, אבן גבירול המתחדש בין ארלוזורוב לרוקח, ואבן גבירול החדש – לאורך רצועת החוף שבין שדה דב לגלילות.

בחלק ההיסטורי המבנים יהיו נמוכים יותר והבנייה פחות צפופה, כמתחייב לפי כללי הנראות של העיר הלבנה. בחלקו המרכזי המתחדש, הבניינים יעלו לגובה ביניים של עד 9 קומות ואילו החלק הצפוני, שיתחיל בשדה דב, יאופיין בבנייה חדשה לגמרי שתשלב מבנים מרקמיים, מוסדות ציבור, כיכרות ומגדלים גבוהים שיגדירו מחדש את קו הרקיע בצפון העיר.

ציר תנועה מרכזי בין צפון העיר למרכזה

יצירתו של מרכז עירוני חדש ואינטנסיבי סביב חלקו הצפוני של הרחוב, ברובע שדה דב, במקביל להקמת קו הרכבת הקלה לאורכו, צפויים להפוך את אבן גבירול גם לעורק תחבורתי תנועתי מרכזי מאוד.

כיום סובלים התל אביביים והמבקרים מהעבודות לחפירת מנהרות הרכבת הקלה שכוללת הקמת שלוש תחנות תת קרקעיות במקטע הוותיק של אבן גבירול ותחנת עילית אחת.

בנוסף לתחנות הרכבת הקלה, שכבר נבנות כאמור בחלקו הנוכחי של הרחוב, מתוכננות ברובע שדה דב ארבע תחנות נוספות: "פרופס״, ״נופי ים״, ״איינשטיין״ ו״זהרה לביטוב״ – כולן על ציר אבן גבירול. הרכבת הקלה, יחד עם הנת״צים, שבילי האופניים והמדרכות הרחבות יחזקו עוד יותר את השדרה הוותיקה כעורק פועם וחי של תנועה בעיר ללא הפסקה.

פארק, כיכר ורחוב עם נשמה

אבל לא רק מגדלים וצירי תנועה מתוכננים בחלקו החדש של אבן גבירול. גם בחלקו הצפוני, צפוי להיות לאבן גבירול אופי תרבותי-חברתי ייחודי, או במילים אחרות, ״נשמה״.

דרומית לשדה דב – תוכנית רוקח-אבן גבירול תשלים את הרצף החסר בין מרכז העיר לרובע החדש. האזור, שעד היום אופיין כאזור מסחרי/תעשייתי, יהפוך לאזור פנאי ובילוי שימשוך מבקרים בשעות היום והלילה.

בהמשך, בחצייתו את רובע שדה דב לכל אורכו, יאופיין הרחוב בקולונדות שבצילן תתקיים פעילות מסחר, תרבות ופנאי ענפה. לאורך הרחוב ישובצו לצד מגדלי המגורים גם משרדים, מלונות ומבני ציבור שונים.

שתי נקודות משמעויות הבולטות במפת שדה דב לאורכו של הרחוב הן המפגש שלו עם הפארק הלינארי ועם שדרת איינשטיין שתתחבר אליו ממזרח ותמשיך מערבה בתצורת כיכר עירונית פעילה ורחבה, שתוביל אל פארק החוף והים.

סימן ההיכר לא ישתנה

בין אם בחלקו הוותיק או בחלקו הצפוני החדש, מה שעושה את אבן גבירול כל כך מיוחד הוא התחושה שהוא תמיד היה ותמיד יהיה הרחוב של כולם. בעוד מספר שנים, לאורכו של אבן גבירול החדש, יעברו תלמידים בדרכם לבית הספר, חנויות יפתחו, עוברים ושבים ימהרו לעבודה, תיירים ישבו בבתי הקפה בדרכם לחוף הים והרכבת הקלה תעלה ותוריד נוסעים לאורך השדרה.

בשעות אחר הצהריים, משפחות יעצרו לגלידה או מנת פלאפל בצל הקולונדה, רוכבי אופניים יפדלו בדרכם לרכיבה בפארק הירקון או לגלישה בחוף תל ברוך, ובשעות הלילה הברים יתמלאו במבלים, שיגיעו מרחבי העיר והסביבה.

כמו אבן גבירול הוותיק, גם אבן גבירול החדש יספק עבור הדורות הבאים מצרף אינסופי של רגעים, חוויות, מפגשים וזיכרונות מיוחדים שיגדירו שוב את הזיכרון הקולקטיבי של החוויה הישראלית והתל אביבית. וכשתל אביבים ותיקים ותושבי שדה דב החדשים ייפגשו על אותו ציר, יהיה ברור שהרחוב לא השתנה – הוא פשוט גדל יחד איתנו וממשיך להיות הרחוב המרכזי של העיר, שממשיכה להתפתח, ללא הפסקה.

לקריאה נוספת: נבחרו האדריכלים שיעצבו את קו הרקיע במרכז וצפון שדה דב

The post ממורשת עולמית לתל־אביב העתידית: הרחוב שממשיך לכתוב את הסיפור העירוני appeared first on רובע שדה דב.

מתחם אשכול, הדרומי מבין השלושה והראשון שיצא לדרך, כבר נמצא בשלב מתקדם של פיתוח ותחילת בינוי עם מאות דירות שכבר נמכרו. ואילו המתחמים המרכזי והצפוני עם קרקעות ראשונות ששווקו ליזמים, שכעת מתחילים את התכנון הראשוני. מכרזי קרקע נוספים צפויים בהמשך.

במה נבדלים המתחמים השונים ומהם קווי הדמיון ביניהם? כיצד ישפיעו המיקום, התב"ע והגישה התכנונית של עיריית תל אביב על אופיים המתהווה של המתחמים ועל העיצוב המתוכנן? בימים אלו מתנהלים המשאים והמתנים בין היזמים למשרדי האדריכלים שיובילו את עיצוב ותכנון הפרויקטים באחת מעתודות הקרקע היקרות במדינה. שלושה אדריכלים בכירים, שמובילים פרויקטים בשלושת האזורים, מספקים הצצה לעשייה מאחורי הקלעים, ומסבירים את ההבדלים בין שלושת המתחמים, שישפיעו על התכנון האדריכלי.

מיקום, מיקום, מיקום ומאפיינים של המתחמים

"האזור הדרומי, אשכול, קרוב יותר לתל אביב ההיסטורית, לפארק הירקון, ולכן הוא מתחבר באופן טבעי להמשך של העיר", מסבירה אורית מילבאואר ממילבאואר אדריכלים, שחתומים במתחם אשכול על שני פרויקטים של דיור להשכרה, עבור שיכון ובינוי.

"האזור המרכזי והצפוני קצת יותר מרוחקים, אבל יש להם את היתרון של הקירבה לים. "אני חושבת שהמאפיין של הקירבה לים ישפיע מאוד על התכנון והבינוי.

"בנוסף, האזור המרכזי והצפוני נמצאים מול חופי רחצה מוכרזים, ואילו השכונה הדרומית היא מול שפך הירקון. אני חושבת שהמרחק ההליכתי לים ישפיע על התכנון והחשיבה האדריכלית", מוסיפה מילבאואר.

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד ישר אדריכלים, מכיר היטב את מתחם אשכול. המשרד תכנן שני פרוייקטים במתחם עבור היזמים אביסרור משה ובניו ועבור קבוצת נחמיאס. מיכאל מתייחס גם הוא למיקום ומציין את התנאים הפיזיים השונים של המתחמים: "האזור הצפוני מאופיין בקרבה גדולה יותר לים, עם מגרשים בעלי ערך נדל"ני שמאי גבוה. המתחם כולו ממוקם מערבית לציר אבן גבירול עם הפנים לים. אני מעריך שהשכונה הצפונית תהיה מחוברת יותר לקו החוף ולטיילת.

"במתחם המרכזי לעומת זאת, אחד המאפיינים הוא שאבן גבירול חוצה אותו במרכזו כמו גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. בהחלט יתכן שנראה שונות בין הדופן המזרחית למערבית של אבן גבירול".

מיכאל מוסיף כי "במרכז המתחם המרכזי מצוי שטח ממש רחב, זה מאפיין חשוב. במתחם זה מתקיים המפגש של איינשטיין עם אבן גבירול וזה הופך לצומת חשוב מאוד במתחם הזה. כל המסחר יופנה לשם והנגישות שם תהיה יותר גבוהה".

יותר עירוב שימושים, פחות מגדלונים

שוני נוסף בין אשכול לשני המתחמים החדשים נעוץ באינטנסיביות של עירוב השימושים, כך מציינת מילבאואר: "באשכול יש עירוב שימושים שכולל מסחר, מבני ציבור ומגורים אבל באזור המרכזי והצפוני יש מסה משמעותית יותר של תעסוקה".

מיכאל מסכים: "אנחנו רואים יותר מגרשים שמשלבים תעסוקה עם מגורים ומסחר, כאשר בתוכנית הדרומית, זה יותר התאפיין בבניינים נפרדים לדיור ותעסוקה. בתוכניות החדשות ישנם בניינים שכוללים מסחר בקומות התחתונות, משרדים בקומות מעל ומגורים למעלה. זה יוצר מגוון ועירוב שימושים יותר פעיל במשך כל שעות היממה".

מיכאל מציין גם כי במתחם אשכול כיכב בתוכניות "המגדלון" – מגדל מגורים של עד 16 קומות שהופיע בכל מגרש, אך כמעט ונעלם מתוכניות מתחמי צפון ומרכז. "ישנו דגש גדול למגדלים גבוהים בקצות המגרש, ובנייה מרקמית נמוכה", הוא מסביר.

הנחיות מחייבות של מהנדס העיר

שינוי נוסף שעשוי להשפיע על התכנון והעיצוב האדריכלי באחת מהקרקעות היקרות ביותר במדינה, הוא כניסתן לתוקף של הנחיות מהנדס העיר לבינוי ועיצוב אורבני ברובע שדה דב שפורסמו ביוני 2022.

אדריכלית רחל פללר, שותפה בכירה במשרד האדריכלים יסקי מור סיון, שחתום על תכנון פרויקט במגרש 105 באשכול, מסבירה כי ההנחיות היו בתוקף גם בתוכנית אשכול אבל הן אושרו אחרי ששווקו חלק גדול מהמגרשים, ולכן התוקף שלהן היה יותר רעיוני ופחות מחייב. כיום, המצב שונה. "ההנחיות מהנדס העיר הן חלק בלתי נפרד מהתב"ע, ולכן הן מחייבות אותנו לחלוטין בתכנון מתחמי צפון ומרכז.

"אפשר לומר שעיריית תל אביב די קיצצה לנו את הכנפיים" היא מוסיפה. "בהנחיות שלה העירייה לא השאירה לנו מרחב מאוד גדול. הם רוצים לקבל את המתווה של 'העיר הלבנה' ומדברים הרבה על חתך הרחוב שצריך להיות דומה בכל המגרשים. העבודה יותר מאתגרת היות והכללים יותר נוקשים, אבל אדריכל תמיד רוצה לחדש והוא יחפש את האמירה הנכונה יותר לכל מגרש, את האיכות המותאמת יותר למה שהוא רוצה לשדר".

המלצת מהנדס העיר מכוונת ליצור אחידות עיצובית על רקע ריבוי היזמים במקום. מילבאואר מסבירה: "ההנחיות לוקחות את העיצוב לכיוון טיפה יותר ממושטר, טיפה יותר מאחד. הן בעצם רוצות ליצור אחידות בין המגרשים השונים, כדי שמי שמשוטט בשכונה לא ירגיש שהוא עובר ממגרש למגרש ונתקל בשינויים קיצוניים בנראות, בגלל שכל פרויקט תוכנן על ידי אדריכל אחר. במגדלים יש קצת יותר חופש עיצובי, ואני חושבת ששם יבוא לידי ביטוי העושר הרעיוני של כל אדריכל".

שלושה מתחמים, שכונה אחת

ההנחיות העיצוביות, שכבר יושמו בחלקן במתחם אשכול, כמו גם תוכניות התב"ע המחייבות מבוססות ברובן על מאפיינים זהים התורמים גם לדמיון בין שלושת המתחמים.

"בסך הכול שמרו על המאפיינים הגדולים בכל השכונה, גם באשכול וגם במתחם המרכזי והצפוני", מציין מיכאל. "בשלושתם נראה במגרשים צורת בינוי של בניינים שסוגרים על חצר משותפת, אני חושב שזה תכנון מוצלח. בכל המתחמים שמרו על מעברים ותנועה של הולכי רגל ממזרח למערב, ומצפון לדרום, ועל מסדרונות רוח שמכניסים בריזות מכיוון הים לעיר".

מילבאואר מוסיפה כי נשמר גם היחס בין שטחים פתוחים לסגורים, גדלי מרפסות ומיקומן, שימוש בחומרים גמר מותאמים לאזור ועוד.

פללר מציינת כי "בכל המתחמים הקרבה לשטחים ירוקים ולפארקים היא מאוד גדולה. התוכנית מנסה ליצור עירוניות ברמה גבוהה, ביחד עם הצורך לחיות בקירבה לטבע". לדבריה, היחס בין שטחים ציבורים פתוחים לשטח הבנוי הוא גבוה מאוד בכל הרובע: "אחד הגבוהים שראיתי בשנים האחרונות".

על יוקרתיות ואתגר הבידול

"מאפיין משותף נוסף הוא היוקרתיות של כלל הפרויקטים בשכונה החדשה של תל אביב".

"כל האזור הזה הולך להיות מאוד מאוד יוקרתי", מאשרת מילבאואר, "כבר היום רואים את זה בפרויקטים שמשווקים במחירים מאוד גבוהים ועוד שואפים מעלה".

עוד מוסיפה מילבאואר: "גם העיצוב של הבניינים והחומרים שמשתמשים בהם יהיו ברמה הגבוהה ביותר. השכונה הזאת לא תפחת מכל מה שקורה בעולם, בליגות הגבוהות ביותר של העיצוב והתכנון האדריכלי".

"ברור שהקהל שיגיע הוא מי שמסוגל לשלם עלות קרקע גבוהה מהארץ ומחו"ל, אבל יש גם מתחמים לדיור להשכרה שיגורו בהם סטודנטים והייטקיסטים ומשפחות", מדגישה פללר. "ולכן אחד הדברים החשובים הוא לייצר גמישות שתתאים לקהלים רחבים. היא לא צריכה להיות שכונת 'צפונבונים'".

לנוכח היצע כה רחב ברובע אחד, האתגר לייצר פרויקטים שיבלטו בסביבתם מעסיק את האדריכלים.

"הפרויקטים יכולים להתבלט באמצעות תכנון אדריכלי מוקפד", מציינת פללר. "האתגר הוא לייצר יחידת דיור איכותית, טובה ויעילה שמתאימה לישראלי שאוהב לארח ולאורח החיים המשתנה של אנשים שיאפשר גמישות".

"העבודה שלנו כאדריכלים במתחמים האלה היא חלק מההצלחה. האחריות שלנו היא לתכנון נכון ועיצוב ייחודי. אחרי הכול, בסוף כל היזמים נותנים לדייר בריכת שחייה ומכון כושר ומועדון דיירים, ויש כבר מתחמים שבונים חדר משחקים לילדים וחדר מלח ומה לא? ולכן האקסטרה יכולה להגיע מהמיקום עצמו של המגרש ביחס לחוף הים או בקרבה לקו הירוק של הרכבת הקלה או לפארק. הבידול הנוסף יכול לנבוע מהתכנון האדריכלי המדויק.

"זה האתגר שלנו כמתכננים בתוך המסה הגדולה הזו, שעכשיו יוצאת לשוק. תכנון טוב של דירה מעלה את ערך המחיר למ"ר וגם את המכירות עצמן. בסופו של יום, ההיצע הוא מאוד גדול ודייר שמשקיע סכומים גבוהים כאלה ברכישת דירה, עושה שופינג ובוחן את המחיר, המיקום ואת הפרויקט עצמו. אם הדירה בפרויקט אחד מתוכננת יותר טוב מהפרויקט השני, אז תהיה לו העדפה. לכן העבודה שלנו כמתכננים, בהיצע כל כך גדול ובתחרות כל כך בולטת היא מאוד חשובה".

לקריאה נוספת: המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף

The post הקו האדריכלי של שדה דב: מה צפוי במתחמים הבאים? appeared first on רובע שדה דב.

התכנון החדשני נשען על תפישה בת-קיימה במגוון היבטים: החל מתקן בנייה ירוקה לכלל מבני הדיור והציבור, המשך בתכנון מרכזי אנרגיה שכונתיים וכלה בתשתיות תחבורה מתקדמות שנועדו להגדיל את הקישוריות ולהפחית את זיהום האוויר.

אחד הפרויקטים החלוציים בארץ, שיוקם בשכונת אשכול ברובע, הוא חיבור של 2,000 דירות למערכת אחת של מים אפורים. מדובר בלמעלה מ-40% מכלל דירות המגורים בשכונת אשכול בה מתוכננות 4,844 דירות.

גם בשני המתחמים הנוספים של הרובע – צפון ומרכז, מתוכננת תשתית מתאימה לחיבור אלפי בתים למערכת של מים אפורים, וזאת באמצעות פריסה של תשעה מתקנים לטיפול במים אפורים.

מים אפורים כטכנולוגיה בת קיימה

מים אפורים (הנקראים גם מים דלוחים או מים מושבים) הם שפכים שאין בהם הפרשות אדם וניתן לעשות בהם שימוש חוזר. מים דלוחים בכמויות משמעותיות מגיעים מכיורים, מקלחות ואמבטיות רחצה, וחלקם מגיעים ממכונות כביסה, מדיחי כלים ומזגנים.

המים שנאספים ומטוהרים מופנים לשימוש חוזר, לרוב בהשקיית גינות והדחת אסלות. השימוש בהם חוסך במים שפירים (מי שתייה או מים מותפלים) שעלותם גבוהה.

השימוש במים אפורים נפוץ באירופה, בארה"ב, בניו-זילנד ובאוסטרליה והוא נחשב לאסטרטגיה טובה להתמודדות עם שינויי האקלים, ולטכנולוגיה בת קיימה, החוסכת בייצור תשתיות להולכת מים ובאנרגיה.

שימוש חוזר בשפכים מקבל עידוד נרחב בערים ברחבי העולם. כך לדוגמה, במלבורן באוסטרליה, מקבלים התושבים החזר כספי בגין התקנת מערכות לשימוש במים אפורים. גם בקייפטאון בדרום אפריקה מופעלת מערכת של תמריצים כספיים לעידוד התקנה ושימוש במים אפורים.

בישראל, למרות היותה ארץ מדברית, המצב הפוך. התקנה של מערכות אלו בבתים פרטיים אסורה, ועסקים המבקשים להתקין מערכת למחזור מים נדרשים ברישוי. משרד הבריאות מתנגד להתקנת מערכות מיחזור מים בבתים פרטיים מחשש לסיכונים בריאותיים במקרה של הצלבה בין מים שפירים למים אפורים.

בריכות טיהור כאטרקציה נופית

בהתאם, השימוש במים אפורים להשקיית שטחים ציבוריים קיים בארץ בקנה מידה קטן. כך לדוגמה, מי הרצליה משתמשת במים מושבים להשקיית פארק הרצליה וכך גם באר שבע.

בשנת 2017 נחנך בגני תקווה פרויקט ראשון מסוגו בארץ: 500 דירות בשכונת גנים לקחו חלק בפרויקט במסגרתו נעשתה הפרדה בבתים לשתי מערכות ביוב נפרדות. האחת מגיעה ישירות למערכת הביוב העירונית ואילו מערכת המים האפורים מגיעה לבריכות הטיפול, שם עוברים המים תהליכי טיהור וניקוי ובסיומם משמשים להשקיה.

הפרויקט, המשתרע על פני שישה דונמים, כולל מערכת בריכות טיהור ביולוגיות הממוקמות בלב השכונה כאלמנט נופי מרכזי. מתקן הטיהור ואיגום המים בלב השכונה, משלב בתוכו פתרון הנדסי-אקולוגי ומהווה אטרקציה נופית לרווחת תושבי השכונה. המים המטוהרים משמשים להשקיית השטחים הירוקים הפרטיים והציבוריים בשכונה, אך הם אינם מותרים לרחצה או שתיה.

השקיה של מאות דונמים

כעת מתכננת עיריית תל אביב-יפו לבצע בשכונת אשכול פיילוט שטרם נראה כמותו בארץ, הן מבחינת מספר יחידות הדיור המחוברות, והן מבחינת כמויות המים שיזרמו בקו הייעודי.

על פי נספח המים והביוב של תוכנית מתחם אשכול, תתבצע הפרדה בין המים האפורים הבהירים (כיורי רחצה, מקלחות, אמבטיות) לבין המים האפורים הכהים והמים השחורים (שאר הביוב – כיורי מטבח, מדיח כלים, מכונות כביסה והדחת אסלות).

המים האפורים הבהירים יאספו אל מתקני טיפול אשר ימוקמו בשצ"פים (שטחים ציבוריים פתוחים) במתחם, בדומה לבריכה האקולוגית בגני תקווה. לאחר טיפול, ישמשו המים המושבים להשקיית הגינות הציבוריות המתוכננות ברובע, ואילו שאר השפכים – המים האפורים הכהים והמים השחורים – יזרמו למערכת הביוב. מתכנני הפרויקט מדגישים כי המים יטוהרו לאיכות המים הגבוהה ביותר הנדרשת על ידי משרד הבריאות.

לפיילוט מיחזור המים יחוברו רק דירות מגורים היות והמים בשימוש הדיירים מכילים פחות דטרגנטים ושומנים, המעמיסים על מתקני הטיפול. להערכת מהנדסי המים, המים המושבים מ-2,000 דירות יספיקו להשקיית כלל הגינות והפארקים במתחם אשכול, ביניהם הפארק הליניארי, הפארק הרובעי המשתרע על שטח של עשרות דונמים.

בתקופות גשומות בהן הנגר העילי מוזרם לשצ"פים ומייתר את הצורך במים אפורים, המים העודפים יוזרמו למערכת הביוב המקומית. אם הפיילוט יוגדר כהצלחה, כלל השצ"פים ברובע (צפון, מרכז ואשכול), המשתרעים על פני כ-480 דונמים, יושקו בעזרת מים מושבים.

מהנדסי הפרויקט מציינים כי כי הבחירה במתחמי המגורים שיחוברו למערכת המים האפורים, תיעשה בהתאם לקריטריון הקרבה למתקני הטיהור המתוכננים ברובע.

מיחזור קצר: מהעיר לעיר

פרופ' ערן פרידלר, מהפקולטה להנדסה אזרחית וסביבתית בטכניון, חבר ביחידה להנדסת סביבה, מים וחקלאות ויו"ר מכון גרנד למחקר המים בטכניון, הוא אחד התומכים הבולטים במיחזור מים אפורים בישראל.

"אני חוקר הרבה שנים אספקת מים ממקורות אלטרנטיביים, ובין היתר מתעסק כבר עשרות שנים במיחזור של מים אפורים. הייתי גם חבר ועדת התקינה במכון התקנים לתקן ישראלי למים אפורים, אך לצערי זה טרם התקדם", הוא מעיד. "משרד הבריאות מתנגד לזה ושם לתקן מקלות בגלגלים, יש טיוטת תקן במכון התקנים שטרם אושרה. להבדיל, בעולם הרחב מעודדים את זה".

פרופ' פרידלר מציין כי יש מקום להמשך פעילות השפד"ן – מכון טיהור שפכי גוש דן, המטפל בשפכים המגיעים אליו מערי גוש דן ומשיב אותם למים המשמשים להשקיית שטחים חקלאיים בנגב. "עם זאת, כבר היום יש עודפי מי קולחים (מי שפכים אשר עברו טיפול במכוני שפכים) שלא יודעים כל כך מה לעשות איתם, ולכן יש מקומות שבהם מאוד כדאי לקדם מערכת של מיחזור מים, במיוחד בערים. זאת כדי ליצור מעגל מיחזור קצר – מהעיר לתוך העיר. לא צריך להוביל את הקולחים עשרות קילומטרים".

חיסכון של 2.5 מיליון שקלים בשנה

"מבחינה זו הפרויקט של שדה דב מאוד מתאים לזה", הוא פוסק. "מדובר בפרויקט גדול מאוד שמתיישב עם מה שנקרא 'כלכלת מים מעגלית' – להשתמש במים ולמחזר אותם בתוך העיר לטובת תושבי העיר. אפשר לומר שזה ה״באז״ היום – Circular Water Economy".

להערכתו של פרופ' פרידלר הפרויקט יחסוך לקופת העירייה מיליוני שקלים מדי שנה על מים שפירים, כספים שאותם תוכל להפנות לטובת השבחת איכות החיים של תושבי הרובע.

"הצריכה השנתית של כלל משקי הבית באשכול צפויה להסתכם ב-1.2 מיליון קוב לשנה. מזה ניתן למחזר כ-500 אלף קוב בשנה של מים אפורים – זה המון מים. בחישוב גס לפי עלות של 5 שקלים לקוב, מדובר בחיסכון של כ-2.5 מיליון שקלים בשנה על מי השקיה לגנים ולפארקים במתחם אשכול".

פרופ' פרידלר מדגיש כי קיים רכיב משמעותי נוסף: "החיסכון לא מסתכם רק בתחשיב הזה – המים האלה אינם עוברים תהליך התפלה, העירייה חוסכת בשימוש במים מותפלים שהם המים הכי יקרים בארץ, וחוסכת גם בשימוש במשאבי הסביבה.

"ניתן לומר שהפיילוט הזה מציע חיסכון גדול גם מבחינה כספית וגם מבחינה סביבתית –  וזה מצביע על שינוי פרדיגמה בארץ, של מיחזור במעגל קצר. אני חושב שזה צעד חשוב לקראת כלכלה מעגלית של מים במגזר העירוני".

לקריאה נוספת: תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר

The post מהמקלחת לפארק השכונתי: 2,000 דירות באשכול יחוברו למערכת מיחזור מים appeared first on רובע שדה דב.

לצד זאת, תכנונן של שתי השכונות החדשות, שדה דב (16 אלף יח"ד) ותוכנית 3700 (11.5 אלף יח"ד – לא סופי) צפוי להוסיף לעיר עשרות אלפי יחידות דיור ולמעלה מ-80 אלף תושבים. העומס כולו מתנקז לוועדה שבראשה הוא עומד.

שפירא הוא חבר מועצה ותיק ואיש אמונו של ראש העיר רון חולדאי. בשתי הקדנציות הקודמות שימש כמ"מ ליו"ר ועדת תו"ב, והוא בעל ניסיון בתחום של תשע שנים במצטבר.

בחודש שעבר השתתף שפירא בטקס הנחת אבן הפינה הראשונה בשדה דב ואמר: "אם ניקח את שתי התוכניות של שדה דב ו- 3700 ביחד, הן הופכות להיות העיר ה-20 בגודלה בארץ".

"שני הפרוייקטים יחד מייצרים רצף טריטוריאלי ענק וההתייחסות שלנו אליו היא כאל מקשה אחת. עיריית תל אביב תהפוך את המקום לשוקק חיים כולל תכנון פארק המסלול שמתוכנן במסלול ההמראה והנחיתה בשדה התעופה שפונה, והפארק הנופי שימשך לכל אורך קו החוף ממלון סי אנד סאן ועד המרינה ושומר על הצביון של המקום. זה פארק עצום ממדים בין הבניינים לקו החוף". עוד הוא מציין כי בניגוד לשכונות הפרבריות המנומנמות בצפון תל אביב, כדוגמת נופי ים, תוכנית למד, רמת אביב וכדומה, הצפון החדש יהווה מוקד עירוני ומרכז תרבותי.

"יש לי חברים מנס ציונה שהיו מגיעים ללב תל אביב יותר ממה שאני הייתי מגיע מצפון העיר למרכז העיר. לא הגיוני שנסיעה כזו תיארך 40 דקות", הוא מסביר. "היום יותר מתמיד, אני רוצה להנגיש את שכונות עבר הירקון, ללב העיר. עכשיו, אם אתה לא יודע לעשות את זה, אז תעשה לך 'לב עיר' חדש בצפון העיר".

קיבוץ בעיר: הכל במרחק של 10 דקות הליכה

ואכן על פי תוכנית המתאר, כ-5% מכלל הבנייה הם מסחר מלווה רחוב המצוי כמעט בכל רחובות רובע שדה דב ומספק נגישות גבוהה לחנויות ושירותים מתחת לבית. מדובר באחוז גבוה ביחס לשאר חלקי העיר. בנוסף, מתכננת עיריית תל אביב לפתח בעיר החדשה גם מוזיאונים, תיאטראות ומוסדות תרבות נוספים.

"הרעיון הוא לבנות עיר שכיף להיות בה, עם מסעדות, ברים, פאבים ומוסדות תרבות ופנאי", מדגיש שפירא ומרחיב: "לראש העיר יש מנטרה של "קיבוץ בעיר" כל מקום שאתה צריך להגיע אליו צריך להיות במרחק של 10-15 דקות הליכה בלבד. במרחק הזה, אתה צריך לקבל מענה מלא וזה מה שאנחנו משתדלים שיקרה בכל העיר".

מהי המנטרה שלך?

"אני תומך בעמדת ראש העיר בנושא. אני חסיד גדול של עירוב שימושים. לאחרונה עשיתי שינוי משמעותי בחיי. במשך 30 שנה ויותר חייתי באחת משכונות השינה בצפון העיר. עכשיו אני גר בלב העיר, וזה עולם אחר. צריך להתרגל לזה שאין לך מקרר גדול, כי רוב המוצרים זמינים לך ב-AM-PM. אין לך מכונת קפה, ואתה שותה בבית הקפה הקרוב. אתה לא מארח אנשים בסלון בבית, אלא בהליכה בפארק או על חוף הים. זה קונספט חדש שצריך להתרגל אליו ואני מודה שאני מאוד נהנה. אני גר בקומה רביעית בלי מעלית ומאתגר את עצמי כל יום מחדש".

בית ספר משולב עם קאנטרי

תוכניות שדה דב מעניקה למתכננים הזדמנות נדירה: לתכנן מהתחלה, להתחיל מאפס. עם זאת, התכנון לא חף מאילוצים ואתגרים. "האתגר המשמעותי הראשון הוא פני העתיד", מאשר שפירא. "אנחנו רוצים להפוך את זה לשכונה הרבה יותר מודרנית. יש לנו גם את הפריבילגיה לתכנן אותה נכון עם בתי ספר, מוסדות ציבור, מרינה, רכבת. תנועה פחותה יותר, עירוב שימושים חזק יותר, זו לא תהיה שכונה שהולכים לישון בה אלא חיים בה.

"השילוב עם הפארק הוא אדיר, צריך לדעת איך לנצל אותו נכון גם לטובת תושבי השכונה וגם עבור תושבים שיבקרו בו מחוץ לרובע. אנחנו בוחנים איך אפשר לגעת כמה שפחות בטבע היפה שיש פה, ומצד שני להנגיש אותו לציבור. אנחנו משקיעים גם בשיטות מתוחכמות של תשתיות מתקדמות, איסוף זבל, חיסכון באנרגיה, אוזון-פרנדלי. "יש פה צוותים שעובדים מאוד קשה על זה. בוחנים כל היבט והיבט בתוכנית".

מה לגבי תכנון מוסדות חינוך?

"קיימת פרוגרמה למבני ציבור אם כי אנחנו לא יודעים בוודאות את הזהות של כל מבנה ומבנה, אם זה יהיה גן, בית ספר או מתנ"ס. בשכונת אשכול, שהיא השכונה הראשונה שמתקדמת בשדה דב, מתוכננת שדרת מבני חינוך במרכזה, וכבר אושר עיצוב של קומפלס חינוך אחד.

"יש לנו את האופציה לתכנן שימוש רב יותר בבתי הספר ואנחנו רוצים לצרף להם מעין קאנטרי. כך באותו מבנה יהיו מגרשי ספורט, בריכה ובית ספר. אנחנו מנסים למצוא את השטח המתאים לבניית קריה אקדמית שיש בה הכול ושתהיה פעילה הרבה יותר במשך היממה".

שפירא מפרט גם לגבי מספר מבני ציבור בולטים באשכול שהתוכניות שלהם מתקדמות: "התקבלה כבר החלטה להעביר את בית החולים השיקומי רעות מיד אליהו לשדה דב. לדעתי זה מתבקש. מתוכנן גם מרכז מבקרים בפארק החוף אם כי עוד לא יודעים מה בדיוק הולך להיות שם.

יש לנו גם תוכניות לשמר את מגדל הפיקוח – למרות שגם איתו עדיין לא הוחלט מה נעשה. יש שם בעיה  מאתגרת עם מפלסי קרקע, וכרגע, הקומה הראשונה במגדל היא מתחת לאדמה. אנחנו עדיין בודקים מה ניתן לעשות. ערכנו שם סיור לא מזמן, והמגדל מאוד מרשים.

"תוכנית המרינה אושרה, אבל יש עיכובים בעניין בגלל אילוצים תקציביים. המתחם כולל גם בית ספר לספורט ימי, צופי ים. זה אמור להיות שילוב של הדולפינריום עם המרינה. סוג של מתנ"ס על חוף הים".

שוויון מגדרי בשמות הרחובות

מתי כל זה יקרה? במתחם אשכול בו תוכניות העיצוב כבר אושרו, עובדים היזמים על קבלת היתרי בנייה. לחלק מהיזמים כבר הונפקו היתרי חפירה ודיפון. "הכדור בידיים של היזמים. הם מתקדמים בקצב שלהם", מעיד שפירא.

להבדיל, תוכנית 3700 שהופקדה ב-2018 חזרה לשולחן התכנון. "מתכננים אותה מחדש, חלקית. עיריית תל אביב חלמה ורצתה ששדה דב יישאר עם שדה התעופה, לא חלמנו שההפך יקרה. תכננו את תוכנית 3700 בצורה שתאפשר למטוסים להמריא. ברגע ששדה התעופה התבטל, ואני אומר שוב, לצערנו הרב ולצערה של כל מדינת ישראל, החלטנו לתכנן יותר לגובה כדי לנצל את עוצמות הבנייה הרבה יותר. זה עומד להפוך לאזור עירוני עם עוצמות אדירות, עם רכבת קלה שתעבור שם".

ידוע כבר מתי הרכבת הקלה תהיה מוכנה?

"זה לא בתחום האחריות שלנו, אבל אני מאוד מקווה שבעוד חמש שנים. על פי מה שאנחנו שומעים הם עוקפים את התחזיות של עצמם".

איך מבטיחים שלא ייווצר פער גדול בין התוכניות הנפלאות על הנייר לבין מה שקורה בשטח?

"רוב הפרויקטים האחרונים שעשינו היו מאוד מוצלחים, ואני לא מצליח לחשוב כרגע על פרויקט שהיה בו פער גדול בין רמת התכנון ורמת הביצוע. אנחנו לא עושים לאף אחד חיים קלים בוועדה. לא לגורמי המקצוע שלנו ולא ליזמים. אנחנו בוחנים את הכול לגופו של עניין כדי לראות מה מיטיב ומה נכון לעיר. הצוותים המקצועיים שלנו עובדים סופר-סופר קשה, מסביב לשעון. הפרויקט מאתגר אותנו, אבל זו תהיה שכונה מדהימה מכל הבחינות, נופים, שמש, צל, משטר רוחות – אין שום דבר שלא חשבו עליו או נכנס לתוכנית בקלות".

כבר ידועים שמות הרחובות ברובע החדש?

"לא. אני מעריך שהנטייה תהיה לבחור שמות של נשים, אנחנו במגמה של להדביק פערים", אומר שפירא ומתייחס לשמות הרחובות שנבחרו בשנים האחרונות והנציחו נשים, ביניהן, ד"ר ויקי שירן, דליה רביקוביץ, זהרירה חריפאי, אהובה עוזרי, דבורה עומר ועוד. "לדוגמה, אין לנו רחוב גולדה מאיר בתל אביב", הוא מוסיף. "יש את מרכז גולדה, גינת גולדה, אבל אין רחוב. מאוד חשוב לראש העיר שיהיה כאן שוויון מוחלט".

לקריאה נוספת: המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב

The post ליאור שפירא מסמן מטרה: ליצור 'לב עיר' חדש לתושבי עבר הירקון appeared first on רובע שדה דב.

החדשנות פורצת הדרך בנושא ייצור האנרגיה הירוקה, אגירתה וחלוקתה באה לידי ביטוי משמעותי גם בתוכנית רובע שדה דב: מספר מרכזי אנרגיה, חלוצים מסוגם בארץ, מתוכננים להיבנות ברחבי הרובע.

מרכזי אנרגיה אלו עלו לאחרונה לכותרות: באוגוסט, לאחר דיון בהתנגדות שהגישה עמותת אדם, טבע ודין לתוכנית, החליטה הוועדה המקומית לתו"ב בתל אביב, שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז טבעי בשדה דב;

באוקטובר, הגישה חברת החשמל ערר לתוכנית צפון ומרכז שדה דב, אשר קובעת כי חיבור תשתיות אנרגיה וחלוקת חשמל לכל מרחבי התכנון ייעשה באמצעות "מרכזי אנרגיה" שיחלקו חשמל ל"מתחמי אנרגיה". לטענת חברת החשמל, הדבר יוצר מנגנון עצמאי של תכנון המנותק מהרגולציה ופוגע ברישיון החלוקה שהוענק לחברה. להבדיל, הערר של חברת החשמל נדחה.

האם החשש של חברת החשמל מוצדק? מהי החדשנות שטומנים בחובם מרכזי האנרגיה המתוכננים? איזו מטרה הם אמורים לשרת וכיצד שילובם ברובע צפוי להשפיע על חיי התושבים?

מתבססים על אנרגיה סולארית

על מנת להבין את השינוי המהפכני בצריכת האנרגיה ברובע, יש להתייחס לשני חלקים נפרדים של התהליך. האחד, הוא ייצור האנרגיה, המתוכנן להתבצע באופן מבוזר ועצמאי בכל מגרש ובכל בניין. והאחר, הוא ניהול ואגירת האנרגיה.

ייצור האנרגיה יתבצע בעיקר באמצעות אנרגיה סולארית. התוכנית מגדירה בכל מגרש את היקף ייצור האנרגיה הדרוש בהתאם לצורכים הצפויים, ומשאירה ליזם את החופש לבחור כיצד לעמוד בהיקף זה. בדיקה של משטר הרוחות ברובע העלתה כי הן אינן חזקות מספיק לייצור אנרגיה ועל כן, רוב האנרגיה הירוקה מתמקדת בשלב זה בייצור אנרגיה המסתמכת על אור השמש, שזמין בשפע בישראל. האנרגיה תיוצר באמצעות פנלים שיותקנו על קירות הבניינים ועל גגות הרובע. הפוטנציאל הקיים, כך על פי תסקיר האנרגיה, הוא לייצור אנרגיה ירוקה בהיקף של למעלה מ-15% מסך הצריכה השנתית הצפויה ברובע.

מדובר ביעד נמוך יחסית בהשוואה לערים אירופאיות. כך לדוגמה, על פי נתוני גרינפיס, במאלמו שוודיה, האנרגיה הירוקה מיוצרת מהשבת פסולת ומספקת 65% מתצרוכת החשמל בעיר. במינכן גרמניה, האנרגיה מיוצרת מאנרגיה סולארית ורוח ומספקת 90% מסך הצריכה בעיר. בברצלונה, המסתמכת על אנרגיה סולארית מייצרים 14% מתצרוכת האנרגיה הנדרשת ועד שנת 2050 היעד הוא להגיע ל-100 אחוזים.

אגירה בשעות הבוקר, שימוש בשעות השיא

על פי התוכנית, מרכזי האנרגיה ישמשו כ'האב מתכלל' לניהול וחלוקה של האנרגיה ברובע, בין אם היא מגיעה מייצור מקומי או מרשת החשמל הארצית, ובהם יתבצע גם התהליך החדשני של אגירת האנרגיה.

תהליך אגירת אנרגיה כולל שימוש באנרגיה עודפת, לא מנוצלת, הן מייצור מקומי והן מרשת החשמל הארצית בשעות השפל, ואגירתה בסוללות ליתיום, שימוקמו בחוות אנרגיה מרוכזות. האנרגיה הנאגרת ניתנת לניצול בהתאם לצורך, למשל בזמני שיא הביקוש (צריכת שיא), בהפסקות חשמל או בתרחישי קיצון בהם עלולה הרשת המרכזית להיפגע, כמו מלחמה.

גמישות לפתרונות העתיד

על פי נספח האנרגיה של תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב, יוקמו 16 מרכזי אנרגיה לאגירה וניהול האנרגיה. מרכזי האנרגיה ימוקמו מתחת לפני השטח בכיכרות עירוניות או בשטחים פתוחים. כל מרכז יספק חשמל למתחם מגורים מוגדר שכולל מספר בניינים ומבני ציבור.

עיריית תל אביב ציינה בעבר כי "התוכנית אינה מכוונת להקמת מרכזי אנרגיה המופעלים בטכנולוגיה מסוימת, אלא מאפשרת גמישות לבחירה בהמשך בשיטות שונות, מתוך תפישה כי תוכנית כה נרחבת לאזור שמפותח מחדש וצפויה להתממש במשך שנים רבות קדימה, ראוי כי תשמור על גמישות לפתרונות שונים וחדשניים שלא בהכרח ניתן לצפותם כיום.

"צפוי כי החדשנות הטכנולוגית בתחום זה תמשיך ותתפתח בקצב מואץ ותמצא פתרונות הן לצריכה ההולכת וגוברת, והן לאתגרים הסביבתיים המקומיים והגלובליים הכרוכים בנושא האנרגיה".

עצמאות אנרגטית של הרובע

על פי הערכות מומחים הרובע אכן ייצר אנרגיה באופן עצמאי, אך לא ברמה המקורית שתוכננה בשימוש בגז טבעי, שנפסל לשימוש, אלא בהיקף נמוך יותר. מהי אם כן הכמות הפוטנציאלית של שעות "רזרבה" שהאגירה יכולה לספק במקרה של הפסקת חשמל?

אין עדיין מספרים מוחלטים, אולם השאיפה היא כי במקרה של הפסקת חשמל, מתקני האגירה יוכלו להמשיך לספק חשמל למספר שעות-עד ימים. זה נכון גם במצבי חירום, שהוזכרו לא אחת בשנה החולפת, וכללו תרחישים של הפסקת חשמל ממושכת בשל פגיעה בתחנות הכוח או בתחנות המשנה של חברת החשמל וניתוק אספקת זרם החשמל לתושבי ישראל.

למרות ההפחתה בכמות האנרגיה שתיאגר ביחס לתכנון המקורי, ברור כי עדיין מדובר, לראשונה בארץ, בתכנון חדשני. מרכזי האנרגיה יאפשרו לרובע לשמור על עצמאות אנרגטית חלקית, להפחית עומסים מרשת החשמל, שמתמודדת עם עומסים קיצוניים לנוכח צמיחת האוכלוסייה בישראל, ולספק לתושבים רשת ביטחון אנרגטית במקרי קיצון. מבחינה זו, שדה דב מסמל מהפך אמיתי: רובע חדש בו אגירת האנרגיה מתוכננת בהיקפים פורצי דרך.

מים חמים 24/7 ומיזוג אוויר יעיל

בימים אלה עובדת מחלקת תכנון בר-קיימה ואנרגיה של העירייה על התוכניות המפורטות להקמת מרכזי האנרגיה והשימושים השונים בהם. ההצעות השונות מסתמכות גם על עירוב השימושים המתוכנן ברובע, שיאפשר ניצול יעיל במיוחד של האנרגיה לאורך כל שעות היממה. שטחי המגורים דורשים אנרגיה בעיקר בשעות הבוקר והערב, בעוד ששטחי משרדים ותעסוקה, למשל, פעילים בשעות אחרות.

כך לדוגמה, טעינת כל הרכבים החשמליים ברובע תנוהל על ידי מרכזי האנרגיה, שיספקו לבעלי הרכבים אנרגיה שנאגרה בשעות היום, לשימוש בשעות הלילה.

בעירייה גם נבחנת תוכנית להקמת מתקנים מרוכזים לקירור וחימום של מים. כך, במקום מערכות מיזוג אוויר הנמצאות בכל דירה בנפרד ומבוססות על קירור אוויר, ניתן יהיה למזג את הבניין כולו באופן מרוכז, על בסיס קירור מים. הדבר ייעל את תהליך המיזוג וייתר את הצורך ביחידות החיצוניות של המזגן, אשר פולטות חום ורעש וגורמות למפגע אסתטי בחזיתות המבנים.

בדומה, כולל התכנון גם הקמת מערכות מרכזיות לחימום מים, שיספקו מים חמים במשך כל שעות היממה.

עמידות במצבי חירום

ובכל זאת, יש מי שעדיין מזהיר ממרכזי האנרגיה או ליתר דיוק, מתהליך הקמתם וניהולם ללא שיתוף הציבור. ד"ר אריה ונגר, מומחה למדעי הסביבה, כימיה ואטמוספירה, ומדען בעמותת "אדם טבע ודין", שמח מאוד על הצלחת המאבק ומיגור אפשרות השימוש בגז טבעי ברובע.

"קיבלו את ההתנגדויות שלנו לשימוש בגז, אבל התנגדנו גם לאישור מרכזי האנרגיה בלי תכנון מפורט – ואת ההתנגדות הזו דחו. היות ואין עדיין תוכנית מפורטת, אנחנו עדיין לא יודעים מה בדיוק יהיה שם, איפה הם יקומו ואיך הם יפעלו. לצערי, נדע על התוכניות המפורטות רק בשלב היתרי הבנייה, מה שיקשה על הציבור להתנגד".

ד"ר ונגר מוסיף: "אם יקימו מערכת שמנהלת חיסכון אנרגטי בשכונה  – זה מצוין. אבל מנגד, יכולים להקים שם דברים לא טובים. רק לצורך ההמחשה, אם המשרד להגנת הסביבה מחליט שהפתרון לבעיות האנרגיה של המדינה הוא כור גרעיני, אז תאורטית אפשר להקים שם כור. כמובן, שאני לא חושב שזה יקרה או שזה הכיוון".

למרות החששות, ד"ר ונגר מתרשם מהתכנון, הראשון בארץ מסוגו: "זה מאוד מרשים להקים שכונה שלמה שכל הבניינים שם מייצרים חשמל. מדובר בכמות אנרגיה גדולה ומשמעותית". הוא מוסיף כי להערכתו ניהול מרכזי האנרגיה ידרוש בעתיד הקמת חברה ייעודית לניהולם: "אני מקווה שכמו שהקימו תאגידי מים עירוניים, בעתיד יקומו גם תאגידי אנרגיה עירוניים שינהלו את זה. לאחרונה, התגברו על בעיה משפטית שסוללת את הדרך לכך".

האם השימוש באנרגיה שנאגרה מייצר חיסכון לתושבים?

"כן, זה אפשרי, אבל אני מסייג את התשובה כי אני לא יודע מהו המודל העסקי שעומד מאחורי מרכזי האנרגיה. למי יהיה שייך החשמל, לעירייה, ליזם או לגוף אחר? יכול להיות שהתושבים לא יקבלו את החשמל הסולארי בחינם, אבל בהחלט יכול להיות מודל של חשמל מוזל עבורם".

ד"ר ונגר מדגיש מהו היתרון המשמעותי ביותר במרכזי האנרגיה: "אם תתרחש הפסקת חשמל, לתושבים תהיה אספקת חשמל נוספת, עד שהסוללות במרכז האנרגיה ייגמרו. לשכונה הזו תהיה קצת 'אקסטרה'. העמידות הזאת במצבי חירום וקבלת אנרגיה ירוקה ולא מזהמת –  אלו שני היתרונות המרכזיים שתושבי רובע שדה דב ייהנו מהם".

לקריאה נוספת: בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי

The post מוכנות לכל תרחיש: רשת חשמל פורצת דרך תוקם ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.