לצד זאת, תכנונן של שתי השכונות החדשות, שדה דב (16 אלף יח"ד) ותוכנית 3700 (11.5 אלף יח"ד – לא סופי) צפוי להוסיף לעיר עשרות אלפי יחידות דיור ולמעלה מ-80 אלף תושבים. העומס כולו מתנקז לוועדה שבראשה הוא עומד.

שפירא הוא חבר מועצה ותיק ואיש אמונו של ראש העיר רון חולדאי. בשתי הקדנציות הקודמות שימש כמ"מ ליו"ר ועדת תו"ב, והוא בעל ניסיון בתחום של תשע שנים במצטבר.

בחודש שעבר השתתף שפירא בטקס הנחת אבן הפינה הראשונה בשדה דב ואמר: "אם ניקח את שתי התוכניות של שדה דב ו- 3700 ביחד, הן הופכות להיות העיר ה-20 בגודלה בארץ".

"שני הפרוייקטים יחד מייצרים רצף טריטוריאלי ענק וההתייחסות שלנו אליו היא כאל מקשה אחת. עיריית תל אביב תהפוך את המקום לשוקק חיים כולל תכנון פארק המסלול שמתוכנן במסלול ההמראה והנחיתה בשדה התעופה שפונה, והפארק הנופי שימשך לכל אורך קו החוף ממלון סי אנד סאן ועד המרינה ושומר על הצביון של המקום. זה פארק עצום ממדים בין הבניינים לקו החוף". עוד הוא מציין כי בניגוד לשכונות הפרבריות המנומנמות בצפון תל אביב, כדוגמת נופי ים, תוכנית למד, רמת אביב וכדומה, הצפון החדש יהווה מוקד עירוני ומרכז תרבותי.

"יש לי חברים מנס ציונה שהיו מגיעים ללב תל אביב יותר ממה שאני הייתי מגיע מצפון העיר למרכז העיר. לא הגיוני שנסיעה כזו תיארך 40 דקות", הוא מסביר. "היום יותר מתמיד, אני רוצה להנגיש את שכונות עבר הירקון, ללב העיר. עכשיו, אם אתה לא יודע לעשות את זה, אז תעשה לך 'לב עיר' חדש בצפון העיר".

קיבוץ בעיר: הכל במרחק של 10 דקות הליכה

ואכן על פי תוכנית המתאר, כ-5% מכלל הבנייה הם מסחר מלווה רחוב המצוי כמעט בכל רחובות רובע שדה דב ומספק נגישות גבוהה לחנויות ושירותים מתחת לבית. מדובר באחוז גבוה ביחס לשאר חלקי העיר. בנוסף, מתכננת עיריית תל אביב לפתח בעיר החדשה גם מוזיאונים, תיאטראות ומוסדות תרבות נוספים.

"הרעיון הוא לבנות עיר שכיף להיות בה, עם מסעדות, ברים, פאבים ומוסדות תרבות ופנאי", מדגיש שפירא ומרחיב: "לראש העיר יש מנטרה של "קיבוץ בעיר" כל מקום שאתה צריך להגיע אליו צריך להיות במרחק של 10-15 דקות הליכה בלבד. במרחק הזה, אתה צריך לקבל מענה מלא וזה מה שאנחנו משתדלים שיקרה בכל העיר".

מהי המנטרה שלך?

"אני תומך בעמדת ראש העיר בנושא. אני חסיד גדול של עירוב שימושים. לאחרונה עשיתי שינוי משמעותי בחיי. במשך 30 שנה ויותר חייתי באחת משכונות השינה בצפון העיר. עכשיו אני גר בלב העיר, וזה עולם אחר. צריך להתרגל לזה שאין לך מקרר גדול, כי רוב המוצרים זמינים לך ב-AM-PM. אין לך מכונת קפה, ואתה שותה בבית הקפה הקרוב. אתה לא מארח אנשים בסלון בבית, אלא בהליכה בפארק או על חוף הים. זה קונספט חדש שצריך להתרגל אליו ואני מודה שאני מאוד נהנה. אני גר בקומה רביעית בלי מעלית ומאתגר את עצמי כל יום מחדש".

בית ספר משולב עם קאנטרי

תוכניות שדה דב מעניקה למתכננים הזדמנות נדירה: לתכנן מהתחלה, להתחיל מאפס. עם זאת, התכנון לא חף מאילוצים ואתגרים. "האתגר המשמעותי הראשון הוא פני העתיד", מאשר שפירא. "אנחנו רוצים להפוך את זה לשכונה הרבה יותר מודרנית. יש לנו גם את הפריבילגיה לתכנן אותה נכון עם בתי ספר, מוסדות ציבור, מרינה, רכבת. תנועה פחותה יותר, עירוב שימושים חזק יותר, זו לא תהיה שכונה שהולכים לישון בה אלא חיים בה.

"השילוב עם הפארק הוא אדיר, צריך לדעת איך לנצל אותו נכון גם לטובת תושבי השכונה וגם עבור תושבים שיבקרו בו מחוץ לרובע. אנחנו בוחנים איך אפשר לגעת כמה שפחות בטבע היפה שיש פה, ומצד שני להנגיש אותו לציבור. אנחנו משקיעים גם בשיטות מתוחכמות של תשתיות מתקדמות, איסוף זבל, חיסכון באנרגיה, אוזון-פרנדלי. "יש פה צוותים שעובדים מאוד קשה על זה. בוחנים כל היבט והיבט בתוכנית".

מה לגבי תכנון מוסדות חינוך?

"קיימת פרוגרמה למבני ציבור אם כי אנחנו לא יודעים בוודאות את הזהות של כל מבנה ומבנה, אם זה יהיה גן, בית ספר או מתנ"ס. בשכונת אשכול, שהיא השכונה הראשונה שמתקדמת בשדה דב, מתוכננת שדרת מבני חינוך במרכזה, וכבר אושר עיצוב של קומפלס חינוך אחד.

"יש לנו את האופציה לתכנן שימוש רב יותר בבתי הספר ואנחנו רוצים לצרף להם מעין קאנטרי. כך באותו מבנה יהיו מגרשי ספורט, בריכה ובית ספר. אנחנו מנסים למצוא את השטח המתאים לבניית קריה אקדמית שיש בה הכול ושתהיה פעילה הרבה יותר במשך היממה".

שפירא מפרט גם לגבי מספר מבני ציבור בולטים באשכול שהתוכניות שלהם מתקדמות: "התקבלה כבר החלטה להעביר את בית החולים השיקומי רעות מיד אליהו לשדה דב. לדעתי זה מתבקש. מתוכנן גם מרכז מבקרים בפארק החוף אם כי עוד לא יודעים מה בדיוק הולך להיות שם.

יש לנו גם תוכניות לשמר את מגדל הפיקוח – למרות שגם איתו עדיין לא הוחלט מה נעשה. יש שם בעיה  מאתגרת עם מפלסי קרקע, וכרגע, הקומה הראשונה במגדל היא מתחת לאדמה. אנחנו עדיין בודקים מה ניתן לעשות. ערכנו שם סיור לא מזמן, והמגדל מאוד מרשים.

"תוכנית המרינה אושרה, אבל יש עיכובים בעניין בגלל אילוצים תקציביים. המתחם כולל גם בית ספר לספורט ימי, צופי ים. זה אמור להיות שילוב של הדולפינריום עם המרינה. סוג של מתנ"ס על חוף הים".

שוויון מגדרי בשמות הרחובות

מתי כל זה יקרה? במתחם אשכול בו תוכניות העיצוב כבר אושרו, עובדים היזמים על קבלת היתרי בנייה. לחלק מהיזמים כבר הונפקו היתרי חפירה ודיפון. "הכדור בידיים של היזמים. הם מתקדמים בקצב שלהם", מעיד שפירא.

להבדיל, תוכנית 3700 שהופקדה ב-2018 חזרה לשולחן התכנון. "מתכננים אותה מחדש, חלקית. עיריית תל אביב חלמה ורצתה ששדה דב יישאר עם שדה התעופה, לא חלמנו שההפך יקרה. תכננו את תוכנית 3700 בצורה שתאפשר למטוסים להמריא. ברגע ששדה התעופה התבטל, ואני אומר שוב, לצערנו הרב ולצערה של כל מדינת ישראל, החלטנו לתכנן יותר לגובה כדי לנצל את עוצמות הבנייה הרבה יותר. זה עומד להפוך לאזור עירוני עם עוצמות אדירות, עם רכבת קלה שתעבור שם".

ידוע כבר מתי הרכבת הקלה תהיה מוכנה?

"זה לא בתחום האחריות שלנו, אבל אני מאוד מקווה שבעוד חמש שנים. על פי מה שאנחנו שומעים הם עוקפים את התחזיות של עצמם".

איך מבטיחים שלא ייווצר פער גדול בין התוכניות הנפלאות על הנייר לבין מה שקורה בשטח?

"רוב הפרויקטים האחרונים שעשינו היו מאוד מוצלחים, ואני לא מצליח לחשוב כרגע על פרויקט שהיה בו פער גדול בין רמת התכנון ורמת הביצוע. אנחנו לא עושים לאף אחד חיים קלים בוועדה. לא לגורמי המקצוע שלנו ולא ליזמים. אנחנו בוחנים את הכול לגופו של עניין כדי לראות מה מיטיב ומה נכון לעיר. הצוותים המקצועיים שלנו עובדים סופר-סופר קשה, מסביב לשעון. הפרויקט מאתגר אותנו, אבל זו תהיה שכונה מדהימה מכל הבחינות, נופים, שמש, צל, משטר רוחות – אין שום דבר שלא חשבו עליו או נכנס לתוכנית בקלות".

כבר ידועים שמות הרחובות ברובע החדש?

"לא. אני מעריך שהנטייה תהיה לבחור שמות של נשים, אנחנו במגמה של להדביק פערים", אומר שפירא ומתייחס לשמות הרחובות שנבחרו בשנים האחרונות והנציחו נשים, ביניהן, ד"ר ויקי שירן, דליה רביקוביץ, זהרירה חריפאי, אהובה עוזרי, דבורה עומר ועוד. "לדוגמה, אין לנו רחוב גולדה מאיר בתל אביב", הוא מוסיף. "יש את מרכז גולדה, גינת גולדה, אבל אין רחוב. מאוד חשוב לראש העיר שיהיה כאן שוויון מוחלט".

לקריאה נוספת: המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב

The post ליאור שפירא מסמן מטרה: ליצור 'לב עיר' חדש לתושבי עבר הירקון appeared first on רובע שדה דב.

החדשנות פורצת הדרך בנושא ייצור האנרגיה הירוקה, אגירתה וחלוקתה באה לידי ביטוי משמעותי גם בתוכנית רובע שדה דב: מספר מרכזי אנרגיה, חלוצים מסוגם בארץ, מתוכננים להיבנות ברחבי הרובע.

מרכזי אנרגיה אלו עלו לאחרונה לכותרות: באוגוסט, לאחר דיון בהתנגדות שהגישה עמותת אדם, טבע ודין לתוכנית, החליטה הוועדה המקומית לתו"ב בתל אביב, שלא לאפשר הקמת מתקני אנרגיה מבוססי גז טבעי בשדה דב;

באוקטובר, הגישה חברת החשמל ערר לתוכנית צפון ומרכז שדה דב, אשר קובעת כי חיבור תשתיות אנרגיה וחלוקת חשמל לכל מרחבי התכנון ייעשה באמצעות "מרכזי אנרגיה" שיחלקו חשמל ל"מתחמי אנרגיה". לטענת חברת החשמל, הדבר יוצר מנגנון עצמאי של תכנון המנותק מהרגולציה ופוגע ברישיון החלוקה שהוענק לחברה. להבדיל, הערר של חברת החשמל נדחה.

האם החשש של חברת החשמל מוצדק? מהי החדשנות שטומנים בחובם מרכזי האנרגיה המתוכננים? איזו מטרה הם אמורים לשרת וכיצד שילובם ברובע צפוי להשפיע על חיי התושבים?

מתבססים על אנרגיה סולארית

על מנת להבין את השינוי המהפכני בצריכת האנרגיה ברובע, יש להתייחס לשני חלקים נפרדים של התהליך. האחד, הוא ייצור האנרגיה, המתוכנן להתבצע באופן מבוזר ועצמאי בכל מגרש ובכל בניין. והאחר, הוא ניהול ואגירת האנרגיה.

ייצור האנרגיה יתבצע בעיקר באמצעות אנרגיה סולארית. התוכנית מגדירה בכל מגרש את היקף ייצור האנרגיה הדרוש בהתאם לצורכים הצפויים, ומשאירה ליזם את החופש לבחור כיצד לעמוד בהיקף זה. בדיקה של משטר הרוחות ברובע העלתה כי הן אינן חזקות מספיק לייצור אנרגיה ועל כן, רוב האנרגיה הירוקה מתמקדת בשלב זה בייצור אנרגיה המסתמכת על אור השמש, שזמין בשפע בישראל. האנרגיה תיוצר באמצעות פנלים שיותקנו על קירות הבניינים ועל גגות הרובע. הפוטנציאל הקיים, כך על פי תסקיר האנרגיה, הוא לייצור אנרגיה ירוקה בהיקף של למעלה מ-15% מסך הצריכה השנתית הצפויה ברובע.

מדובר ביעד נמוך יחסית בהשוואה לערים אירופאיות. כך לדוגמה, על פי נתוני גרינפיס, במאלמו שוודיה, האנרגיה הירוקה מיוצרת מהשבת פסולת ומספקת 65% מתצרוכת החשמל בעיר. במינכן גרמניה, האנרגיה מיוצרת מאנרגיה סולארית ורוח ומספקת 90% מסך הצריכה בעיר. בברצלונה, המסתמכת על אנרגיה סולארית מייצרים 14% מתצרוכת האנרגיה הנדרשת ועד שנת 2050 היעד הוא להגיע ל-100 אחוזים.

אגירה בשעות הבוקר, שימוש בשעות השיא

על פי התוכנית, מרכזי האנרגיה ישמשו כ'האב מתכלל' לניהול וחלוקה של האנרגיה ברובע, בין אם היא מגיעה מייצור מקומי או מרשת החשמל הארצית, ובהם יתבצע גם התהליך החדשני של אגירת האנרגיה.

תהליך אגירת אנרגיה כולל שימוש באנרגיה עודפת, לא מנוצלת, הן מייצור מקומי והן מרשת החשמל הארצית בשעות השפל, ואגירתה בסוללות ליתיום, שימוקמו בחוות אנרגיה מרוכזות. האנרגיה הנאגרת ניתנת לניצול בהתאם לצורך, למשל בזמני שיא הביקוש (צריכת שיא), בהפסקות חשמל או בתרחישי קיצון בהם עלולה הרשת המרכזית להיפגע, כמו מלחמה.

גמישות לפתרונות העתיד

על פי נספח האנרגיה של תוכניות מרכז וצפון רובע שדה דב, יוקמו 16 מרכזי אנרגיה לאגירה וניהול האנרגיה. מרכזי האנרגיה ימוקמו מתחת לפני השטח בכיכרות עירוניות או בשטחים פתוחים. כל מרכז יספק חשמל למתחם מגורים מוגדר שכולל מספר בניינים ומבני ציבור.

עיריית תל אביב ציינה בעבר כי "התוכנית אינה מכוונת להקמת מרכזי אנרגיה המופעלים בטכנולוגיה מסוימת, אלא מאפשרת גמישות לבחירה בהמשך בשיטות שונות, מתוך תפישה כי תוכנית כה נרחבת לאזור שמפותח מחדש וצפויה להתממש במשך שנים רבות קדימה, ראוי כי תשמור על גמישות לפתרונות שונים וחדשניים שלא בהכרח ניתן לצפותם כיום.

"צפוי כי החדשנות הטכנולוגית בתחום זה תמשיך ותתפתח בקצב מואץ ותמצא פתרונות הן לצריכה ההולכת וגוברת, והן לאתגרים הסביבתיים המקומיים והגלובליים הכרוכים בנושא האנרגיה".

עצמאות אנרגטית של הרובע

על פי הערכות מומחים הרובע אכן ייצר אנרגיה באופן עצמאי, אך לא ברמה המקורית שתוכננה בשימוש בגז טבעי, שנפסל לשימוש, אלא בהיקף נמוך יותר. מהי אם כן הכמות הפוטנציאלית של שעות "רזרבה" שהאגירה יכולה לספק במקרה של הפסקת חשמל?

אין עדיין מספרים מוחלטים, אולם השאיפה היא כי במקרה של הפסקת חשמל, מתקני האגירה יוכלו להמשיך לספק חשמל למספר שעות-עד ימים. זה נכון גם במצבי חירום, שהוזכרו לא אחת בשנה החולפת, וכללו תרחישים של הפסקת חשמל ממושכת בשל פגיעה בתחנות הכוח או בתחנות המשנה של חברת החשמל וניתוק אספקת זרם החשמל לתושבי ישראל.

למרות ההפחתה בכמות האנרגיה שתיאגר ביחס לתכנון המקורי, ברור כי עדיין מדובר, לראשונה בארץ, בתכנון חדשני. מרכזי האנרגיה יאפשרו לרובע לשמור על עצמאות אנרגטית חלקית, להפחית עומסים מרשת החשמל, שמתמודדת עם עומסים קיצוניים לנוכח צמיחת האוכלוסייה בישראל, ולספק לתושבים רשת ביטחון אנרגטית במקרי קיצון. מבחינה זו, שדה דב מסמל מהפך אמיתי: רובע חדש בו אגירת האנרגיה מתוכננת בהיקפים פורצי דרך.

מים חמים 24/7 ומיזוג אוויר יעיל

בימים אלה עובדת מחלקת תכנון בר-קיימה ואנרגיה של העירייה על התוכניות המפורטות להקמת מרכזי האנרגיה והשימושים השונים בהם. ההצעות השונות מסתמכות גם על עירוב השימושים המתוכנן ברובע, שיאפשר ניצול יעיל במיוחד של האנרגיה לאורך כל שעות היממה. שטחי המגורים דורשים אנרגיה בעיקר בשעות הבוקר והערב, בעוד ששטחי משרדים ותעסוקה, למשל, פעילים בשעות אחרות.

כך לדוגמה, טעינת כל הרכבים החשמליים ברובע תנוהל על ידי מרכזי האנרגיה, שיספקו לבעלי הרכבים אנרגיה שנאגרה בשעות היום, לשימוש בשעות הלילה.

בעירייה גם נבחנת תוכנית להקמת מתקנים מרוכזים לקירור וחימום של מים. כך, במקום מערכות מיזוג אוויר הנמצאות בכל דירה בנפרד ומבוססות על קירור אוויר, ניתן יהיה למזג את הבניין כולו באופן מרוכז, על בסיס קירור מים. הדבר ייעל את תהליך המיזוג וייתר את הצורך ביחידות החיצוניות של המזגן, אשר פולטות חום ורעש וגורמות למפגע אסתטי בחזיתות המבנים.

בדומה, כולל התכנון גם הקמת מערכות מרכזיות לחימום מים, שיספקו מים חמים במשך כל שעות היממה.

עמידות במצבי חירום

ובכל זאת, יש מי שעדיין מזהיר ממרכזי האנרגיה או ליתר דיוק, מתהליך הקמתם וניהולם ללא שיתוף הציבור. ד"ר אריה ונגר, מומחה למדעי הסביבה, כימיה ואטמוספירה, ומדען בעמותת "אדם טבע ודין", שמח מאוד על הצלחת המאבק ומיגור אפשרות השימוש בגז טבעי ברובע.

"קיבלו את ההתנגדויות שלנו לשימוש בגז, אבל התנגדנו גם לאישור מרכזי האנרגיה בלי תכנון מפורט – ואת ההתנגדות הזו דחו. היות ואין עדיין תוכנית מפורטת, אנחנו עדיין לא יודעים מה בדיוק יהיה שם, איפה הם יקומו ואיך הם יפעלו. לצערי, נדע על התוכניות המפורטות רק בשלב היתרי הבנייה, מה שיקשה על הציבור להתנגד".

ד"ר ונגר מוסיף: "אם יקימו מערכת שמנהלת חיסכון אנרגטי בשכונה  – זה מצוין. אבל מנגד, יכולים להקים שם דברים לא טובים. רק לצורך ההמחשה, אם המשרד להגנת הסביבה מחליט שהפתרון לבעיות האנרגיה של המדינה הוא כור גרעיני, אז תאורטית אפשר להקים שם כור. כמובן, שאני לא חושב שזה יקרה או שזה הכיוון".

למרות החששות, ד"ר ונגר מתרשם מהתכנון, הראשון בארץ מסוגו: "זה מאוד מרשים להקים שכונה שלמה שכל הבניינים שם מייצרים חשמל. מדובר בכמות אנרגיה גדולה ומשמעותית". הוא מוסיף כי להערכתו ניהול מרכזי האנרגיה ידרוש בעתיד הקמת חברה ייעודית לניהולם: "אני מקווה שכמו שהקימו תאגידי מים עירוניים, בעתיד יקומו גם תאגידי אנרגיה עירוניים שינהלו את זה. לאחרונה, התגברו על בעיה משפטית שסוללת את הדרך לכך".

האם השימוש באנרגיה שנאגרה מייצר חיסכון לתושבים?

"כן, זה אפשרי, אבל אני מסייג את התשובה כי אני לא יודע מהו המודל העסקי שעומד מאחורי מרכזי האנרגיה. למי יהיה שייך החשמל, לעירייה, ליזם או לגוף אחר? יכול להיות שהתושבים לא יקבלו את החשמל הסולארי בחינם, אבל בהחלט יכול להיות מודל של חשמל מוזל עבורם".

ד"ר ונגר מדגיש מהו היתרון המשמעותי ביותר במרכזי האנרגיה: "אם תתרחש הפסקת חשמל, לתושבים תהיה אספקת חשמל נוספת, עד שהסוללות במרכז האנרגיה ייגמרו. לשכונה הזו תהיה קצת 'אקסטרה'. העמידות הזאת במצבי חירום וקבלת אנרגיה ירוקה ולא מזהמת –  אלו שני היתרונות המרכזיים שתושבי רובע שדה דב ייהנו מהם".

לקריאה נוספת: בנייה ירוקה בשדה דב: בניינים שמייצרים חשמל ופינוי אשפה אוטומטי

The post מוכנות לכל תרחיש: רשת חשמל פורצת דרך תוקם ברובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

חזית מסחרית פעילה ותחנת רכבת קלה

האתגר הראשון שעמד בפני המתכננים היה צורתו הייחודית של המגרש. "זה מגרש מאוד מיוחד מבחינת הגאומטריה שלו", אומר האדריכל אדר אופנהיים, שותף מייסד במשרד גריל-אופנהיים אדריכלים, האחראי על תכנון בית הספר. "מצידו המזרחי הוא גובל בשכונת נופי ים, שבנויה במעין מעוינים, ומצידו המערבי הוא גובל ברחוב אבן גבירול העתידי, שהוא ישר. כך שהמגרש שנוצר הוא בעל צורה מאוד לא רגולרית".

"בית הספר תוכנן כך שיתאים למרחב האורבני שבו הוא נמצא", נמסר ממחלקת בינוי ופיתוח של מוסדות החינוך בעיריית תל אביב-יפו. "המבנה ממוקם על המשך אבן גבירול, בסמוך לתחנת הקו הירוק של הרכבת הקלה. מיקום התחנה השפיע על מיקום הכניסה לבית הספר, שתוכננה בסמיכות אליו ותאפשר נגישות מרבית.

"בתכנון נלקח בחשבון המיקום הייחודי והוא נבנה בקו 0 לרחוב על מנת לייצר דופן אורבנית עם חזית פעילה. כלפי הרחוב מתוכננת חזית מסחרית עם חנויות וקולונדה (שדרת עמודים), בדומה לתכנון של אבן גבירול. החנויות מופרדות באופן מוחלט ממבנה בית הספר כפי שמתחייב בדרישות הבטיחות".

שטחי החוץ: בתוך המבנים

בית הספר כולל שש שכבות לימוד – ז' עד י"ב, כאשר בכל שכבה 7 כיתות וכיתת חינוך מיוחד. בתפוסה מלאה, הוא צפוי להכיל כ-1,600 תלמידים. אחד האתגרים הגדולים ביותר של המתכננים היה להכיל את הפיתוח והמתקנים הנדרשים לכמות תלמידים גדולה כל כך, בשטח מוגבל. "שטח המגרש הוא כ-10 דונם והמבנה בן 5 קומות, כך שמדובר על בנייה קומפקטית ולגובה", נמסר מהעירייה.

מתחם בית הספר כולל שלושה מבנים, באחד מהם ממוקמת חטיבת הביניים, בשני ממוקם התיכון ובשלישי אולם ספורט וחדרי מעבדות. בשל היקף השטחים הבנויים הגדול, נדרשו האדריכלים למצוא פתרונות יצירתיים וחדשניים להרחבת שטחי החוץ, ועשו זאת על ידי יצירת שטחי חוץ חדשים בתוך המבנים עצמם.

"המבנים של החטיבה והתיכון בנויים בצורת ח', כאשר כל קומה מיועדת לשכבת לימודים אחרת. במרכז ה-ח' של כל קומה ישנה מרפסת פתוחה מאוד גדולה, המתפרסת על שטח של 200-300 מ"ר ומהווה למעשה את החצר של אותה שכבה. כלומר, מעבר לשטחי החצר שנמצאים בקומת הקרקע, כל שכבה חובקת חצר נוספת, פרטית ואינטימית יותר", מסביר אופנהיים.

"בנוסף לגרמי המדרגות שנמצאים בתוך הבניין ומחברים בין הקומות", הוא ממשיך, "גם המרפסות עצמן מחוברות זו לזו באמצעות מערכת מדרגות חיצונית. למעשה, רצינו לייצר כאן סוג של מערכת תנועה אלטרנטיבית לתלמידים, שאמנם אין להם חצר ענקית בצמוד לכיתה, כי הם נמצאים, לצורך הדוגמה, בקומה רביעית, אבל יש להם מרפסת מאוד גדולה שמחוברת במערכת של מדרגות עד לקרקע".

"למרפסות השכבתיות יש חשיבות במיוחד במבני חינוך גבוהים", הוסיפו נציגי העירייה, "הן נותנות מענה גם בהפסקות וגם ללמידה חוץ כיתתית צמודה לכיתות, ומייתרות את הצורך לעלות ולרדת בכל הפסקה".

מרחבי לימוד מגוונים ומשתנים

בהתאם למגמה הארצית והעירונית, כיתות בית הספר הן כיתות "שקופות", אשר הקיר המחבר בינן לבין המסדרון מורכב כולו מחלונות זכוכית. החללים החוץ-כיתתיים בכל קומה מרוהטים בריהוט נייד הניתן לסידור בתצורות הושבה שונות. הדבר מייצר גמישות רבה, מאפשר למורים לערוך סוגים שונים של מפגשים ולהתאים את ההושבה למספר המשתתפים, לאופי הפעילות ולמטרתה.

בנוסף לכיתות האם ולחללי הלימוד החוץ כיתתיים, מבני בית הספר כוללים מגוון מרחבי לימוד בגדלים שונים ולצרכים שונים, בהם חדרי עזר קטנים ובינוניים, חדרי טכנולוגיה, חדרי מחשבים, חדרי מעבדות וחדרי פרויקטים.

מגרש כדורגל על הגג

על פי תקנות משרד החינוך, בית ספר בסדר גודל כזה צריך לכלול אולם ספורט סגור, מגרש ספורט חיצוני משולב, המורכב משני מגרשי כדורסל צמודים שמהווים יחד מגרש כדורגל גדול, וכן מגרש כדורגל חיצוני נוסף, קטן יותר. אולם הספורט נבנה בבניין השלישי, לצד חדרי המעבדות, המגרש הגדול מוקם בחצר שבקומת הקרקע, ואת מגרש הכדורגל הנוסף החליטו האדריכלים למקם לא אחרת מאשר על הגג.

"ככל שהעיר הולכת ומצטמצמת אנחנו נדרשים לבנות מבני ציבור יותר ויותר צפופים, ועם זאת אנחנו לא רוצים לפגוע באיכות המבנים או לגרוע מהמתקנים שהתלמידים אמורים לקבל", מסביר אופנהיים. "לכן, אין שטח שהוא לא מנוצל. ניצלנו את המרפסות לטובת חצרות נוספים, ואת הגג של בניין החטיבה ניצלנו לטובת מגרש הכדורגל הנוסף".

בתכנון נלקחו בחשבון כל המשמעויות הנלוות, החל משיקולי בטיחות והצללה וכלה בתרחישי "מה עושים אם הכדור עף מהמגרש": המגרש מקורה בבדים המייצרים הצללה נאותה, ומוקף ברשת שקופה למניעת נפילת כדורים. מצדדיו מוקף המגרש בחיפוי של רפפות אלומיניום ורטיקליות, אשר מבטיחות את בטיחות השימוש בו מבלי לחסום את האוויר ואת הנוף.

חניון אופניים במקום חניון לכלי רכב

לאחר שעות הפעילות של בית הספר, יעמדו לרשות תושבי השכונה אולם הספורט והאודיטוריום בן 350 מקומות. "הכוונה היא שהמבנים לא יעמדו כמו 'פיל לבן' בשעות אחר הצהריים והערב אלא יהיו פעילים וזמינים לשימוש הקהילה והסביבה", אומר אופנהיים, "לכן דאגנו לייצר אליהם כניסות לא רק מתוך בית הספר אלא גם ישירות מהרחוב".

בעבר, הביעו תושבי נוף ים התנגדות להקמת בית הספר, בין היתר בטענה שהקמתו במיקום זה תוביל לעומסי תנועה כבדים ולסכנה תעבורתית. העירייה טענה אז שההגעה לבית הספר תיעשה בעיקר על ידי הליכה, רכיבה באופניים ותחבורה ציבורית.

כיום, ניתן לראות כי תכנון בית הספר עולה בקנה אחד עם החזון התכנוני של רובע שדה דב, אשר כחלק מהמגמה העירונית מבקש לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית ובאמצעי תחבורה "רכים" ולצמצם את השימוש ברכבים. אמצעי ההגעה לבית הספר כוללים כמובן את תחנת הרכבת הקלה הסמוכה, וכן רשת שבילים אופניים המחברת את בית הספר לשכונות הסמוכות.

"מתוך חשיבה על תיעדוף ההגעה בתחבורה ציבורית ואופניים", נמסר מהעירייה, "תוכנן ובוצע כאן פתרון ייחודי של הקמת חניון אופניים תת קרקעי, לכ-300 זוגות אופניים, לטובת התלמידים והמורים". חניון לכלי רכב, לעומת זאת, לא קיים בבית הספר, אלא רק חניון טכני תפעולי.

ללמוד עם נוף לים

דבר מרכזי נוסף שנלקח בחשבון בתכנון בית הספר הוא תנאי העבודה של המורים. "עיריית תל אביב-יפו בונה חדרי מורים גדולים יותר מהפרוגרמה הסטנדרטית של משרד החינוך בכל מבני החינוך החדשים. בפרויקט הזה נבנו מרפסות בצמוד לחדרי המורים, חדרי שהייה ועבודה למורים ממוקמים גם הם בקומות העליונות לנוחיותם".

חדרי המורים גם כוללים מטבחונים מצוידים ברמה גבוהה, "כמעט כמו בחברות הייטק", כפי שמגדיר זאת אופנהיים. לכל חדר מורים צמודה מרפסת הצופה לאבן גבירול ואל אחד היתרונות הגדולים של בית הספר, גם אם לזמן מוגבל – הנוף לים.

"הקרבה לים היא משהו שנלקח בחשבון, כמובן, ממגוון בחינות, בהן גם בעיצוב הפנים ובבחירת הצבעוניות", אומר אופנהיים. "מעבר לכך, כמובן שכל המרפסות השכבתיות פונות מערבה, הכול מופנה ומתייחס לים, וכרגע מכל כיתה ומכל חדר יש נוף באמת מטורף. זה אמנם לא יימשך לנצח, כי רובע שדה דב ייבנה ממערב לבית הספר, אבל בינתיים יש כמה שנים ליהנות מזה".

לקריאה נוספת: אושרה תוכנית להקמת קומפלקס חינוך וקהילה במתחם אשכול

The post חלון לים התיכון: בית הספר החדש ״עמוס עוז״ ישרת גם את תלמידי שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

פרויקט הקמת רובע המגורים שדה דב נתקע שנים ארוכות במסדרונות הבירוקרטיה אולם מרגע פינוי שדה התעופה ועד קבלת היתר בנייה ראשון במתחם חלפו ארבע שנים בלבד.

גם תכנון הרובע ארך זמן קצר מהמצופה, ובפרק זמן של 6 שנים בלבד, אושרו והופקדו שלוש תוכניות שדה דב – אשכול, מרכז וצפון, שיגדילו את אוכלוסיית העיר תל אביב בכ-16 אלף בתי אב, אלפי עסקים ועשרות אלפי מ"ר של שטחי תעסוקה. אם קצב הבנייה יתקדם כמתוכנן, התושבים הראשונים ייכנסו לדירות ברובע החדש של תל אביב כבר בשנת 2029.

אחד מהגופים המרכזיים שסייע בהנעת התהליך הסבוך והמורכב הוא רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אותה רשות, שבשבוע שעבר, שר הכלכלה ניר ברקת, חזר והדגיש את רצונו לפרק אותה.

גילי טסלר, מתכננת מרחב תל אביב ברשות, מספרת על חלקה של רמ"י בקידום הרובע שיעצב מחדש את תל אביב רבתי: "רמ"י הינה יוזמת התוכנית המתארית והמפורטות והיא מגישת כלל תוכניות שדה דב. התהליך לווה וקודם בוועדת היגוי אשר כללה את משרדי הממשלה ועיריית תל אביב ואותנו כמובן.

"תוכנית המתאר קודמה על ידי החברה המתכננת ארי כהן אדריכלים, מטעמה של רשות מקרקעי ישראל. עם הפקדתה של תוכנית המתאר הופקדה במקביל על ידינו תוכנית מפורטת ראשונה במסגרת הותמ"ל לשכונת אשכול. במקביל קידמה רמ"י כיזמת וכמגישת שתי תוכניות נוספות לשכונות המרכז והצפון של הרובע. תוכניות אשר בשבוע שעבר סיימו את הפקדתן בוועדה ואושרו".

"מכרזי המקרקעין במגרשים בבעלות המדינה יצאו לשיווק בשכונת אשכול זה מכבר, והיזמים המקדמים את היתרי הבנייה בכל מגרש ומגרש הם חוכרי רמ"י".

טסלר מציינת גם את הטיפול במכשול מרכזי שהוסר ואיפשר את התקדמות הפרויקט: המורכבות הקניינית ושכלול מנגנוני האיזונים והחלוקות בין בעלי הקרקעות הפרטיים במתחם, שהתחלקו על פני שלושת המתחמים. "על מנת להבטיח את קידומו של הרובע לשכונות קיימות ופעילות, ועל מנת לבסס את כל המתוכנן לידי מימוש, עיריית תל אביב ורמ"י קידמו הסכמים אשר יבטיחו את הקמתו ויאפשרו לזוכים במגרשי הרובע לקדם היתרי בנייה לשימושים השונים".

עם אלו אתגרים מרכזיים התמודדתם במסגרת התכנון?

"יצירת רובע חדש בר קיימה אינו דבר של מה בכך. האתגרים התכנוניים לכשעצמם היו עצומים. מתוך סך שטח התוכנית (1,400 דונם) למעשה היינו צריכים להתכנס בתכנון לשטחים סחירים ל-420 דונם בלבד, בצפיפות נטו של כ-50 יח"ד לדונם. אתגר כזה עדיין לא בוצע בארץ על פני רובע שלם".

למעשה, דבריה של טסלר מדגישים את השטחים הנרחבים (1,000 דונם בקירוב) בתוכנית שאינם סחירים ומיועדים לשטחים פתוחים ולהקצאות למוסדות ציבור ודרכים.

בנוסף, טסלר מצביעה על אתגר משמעותי נוסף, יצירת רובע המשכי לעיר: "מיקומו של הפרוייקט כחלק אינטגרלי מרקמה סובבת וקיימת היה מאתגר בפני עצמו, וכן כל מורכבותו של המתחם שפעלו בו מחנה צבאי ושדה תעופה עם מספר חברות תעופה. הטיפול בפינוי המתחם נערך במקביל לטיפול בתוכנית, ארך זמן לא קצר ולווה בקשיים וניסיונות לשנות את החלטות הממשלה לפינוי המתחם. בין השאר על ידי הגשת התנגדות ותכנון אחר מטעם עיריית תל אביב להשארת השדה על כנו.

"קידומו של המתחם נעשה מול כל גורמי הממשלה והמשרדים השונים ובכלל זה תחבורה, הגנת הסביבה, תשתיות, אנרגיה, משרד המשפטים ועוד. זה אינו דבר של מה בכך לרכז תחת קורת גג אחת גורמים רבים בסנכרון לטובת מטרת הפרוייקט ויש לציין כי שיתוף הפעולה הצדיק את עצמו".

"תפישת התכנון ברובע קודמה מעיני הולך הרגל"

כאמור, שש שנים בלבד ארך תכנון המתחם ולדברי טסלר, בשל מורכבותו של הפרוייקט הועסקו בו למעלה מ-50 יועצים מהארץ ומחו"ל.

מה היו העקרונות החשובים לכם מבחינת תכנון הרובע ואיך הם באו לידי ביטוי בתוכנית?

"הרובע תוכנן כרובע בר קיימה, דהיינו, מרכיבי הקיימות שלו לא באו לידי ביטוי רק ברמת הבניין, אלא אוגמו בכל תשתית ותשתית כדי ליצור רובע אשר התועלת האנרגטית שלו יכולה לעמוד בתקנים בינלאומיים ובאמנות עליהן חתומה מדינת ישראל.

"ציפוף יחידות הדיור נקבע מלכתחילה כציפוף גבוה, בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים בעיר תל אביב. כמות יחידות הדיור והשטח האפקטיבי למיקומם הכתיבו, בין שאר הסיבות, ציפוף גבוה ואולם הנחיית התכנון הייתה שלא למקם רק מגדלים ברובע אלא לדפן את רחובות הרובע בעיקר בבנייה מרקמית סביב חצרות פנימיות. מיקמנו בכל מגרשי התוכנית מגדל אחד בן 40 קומות, מגדלון בן 16 קומות והיתרה בבנייה מרקמית. יצירת השטחים הפתוחים הפנימיים מאפשרת מגוון של אזורי שוטטות ונוחות מרחבית להולך הרגל המתגורר או מבקר ברובע.

"בנוסף, רצינו למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז. חשיבות נוספת ראינו בחיבור כל שכונות העורף אל הים, ועבור זה הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים.

"באופן כללי תפישת התכנון ברובע קודמה מנקודת המבט של הולך הרגל במרחב. כך התאפשר למקם שדרות של עצים ברחובות, לדאוג למגוון רב של רחובות ומעברים, ולצמחיה רבה שתישתל ותלווה את הרחובות והמבנים".

דיור בר השגה ברובע העשירים

לפני קצת למעלה משנה החלו יזמים ראשונים ברובע למכור דירות במתחם היוקרתי ועד כה נמכרו כבר מאות דירות. סלבריטאים ידועים כמו נועה קירל ויהודה לוי וכן אנשי עסקים מוכרים רכשו דירות בפרוייקטים במתחם אשכול, הראשון שייבנה ברובע. לפי דיווחי היזמים, נעים כיום מחירי הדירות בשדה דב סביב עלות למ״ר של 70-80 אלף שקלים.

דווקא בשל התפישה של רובע שדה דב כרובע לעשירים, מציינת טסלר נושא חשוב ומהותי שקודם גם הוא במסגרת הפרוייקט, והוא מגוון סוגי המגורים והדירות ברובע. "בהתחשב בעובדה כי מדובר על רובע גדול, גם תוצר התכנון של כמות הדיור המכליל (דיור בר השגה) בתוכנית היא רבה ומשמעותית: ממגוון של דירות קטנות בינוניות וגדולות המחויבות להיבנות בכל מגרש ומגרש, דרך מגרשים לדיור מוגן ואפשרות לבניית דיוריות, שהן יחידות קטנות הנוצרות במהלך השנים ואינן נפרדות מבחינה רישומית בתב"ע, וכלה בדירות קטנות, דיור ללא חניה, בתי אבות ועוד.

"תוכנית שדה דב היא התוכנית הכי מתקדמת בישראל, והיא הסתכלה גם על הצד החברתי. החוק מאפשר לעיריית תל אביב להכליל בה 2,400 דירות להשכרה לצמיתות בהנחה ניכרת. בקרקעות המדינה יהיו דירות להשכרה במחיר מפוקח, שמגביל את עליית המחירים, למשך 20 שנה. זו תקופה ארוכה".

מכל מקום ואל כל מקום בתחב"צ

אחד מעקרונות המפתח בתכנון הרובע מתייחס לנושא ההליכתיות והתחבורה הציבורית, בדגש לקו הרכבת הקלה. טסלר מציינת כי "מבחינה תחבורתית נשען הרובע על תחבורה ציבורית ולצורך כך הוגדרו הרחובות ככאלה שניתן להגיע בהם בתחבורה ציבורית מכל מקום ואל כל מקום. הרובע מרושת כולו גם בשבילי אופניים רבים ושבילים להולכי רגל״.

היא מוסיפה כי "לצורך מיעוט תנועת כלי רכב מובילים ומסחריים ברובע אף הוגדר השימוש במרלו"ג, שניתן לרכז בו סחורות אשר יגיעו לרובע ויופצו בו במכוניות הפצה ייחודיות לכל מקומות המסחר הפזורים. יש גם חשיבה על שילוב מערכות לשינוע משלוחים באמצעות רחפנים.

"אנחנו תקווה כי רובע זה, בשל העבודה המשולבת והמאומצת, יקרום עור וגידים במהרה ויהווה אבן שואבת למתגוררים, נופשים, מועסקים ומשתמשים רבים מהעיר ומחוץ לה. זוהי זכות גדולה לנהל ולקדם תוכנית שכזו בעלת חשיבות כה רבה".

לקריאה נוספת: תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב?

The post 50 יועצים, 50 אלף תושבים: מאחורי הקלעים של תכנון רובע שדה דב appeared first on רובע שדה דב.

בשנים הקרובות צפוי האזור להשתנות לחלוטין ולהפוך לשטח ציבורי תוסס ופעיל שיוקדש כל כולו לצורכי הציבור הרחב. פיתוח האזור יאפשר את החיבור המבוקש בין השכונות, ויצירת רצף עירוני בין רובע שדה דב לנמל תל אביב . מהם השינויים הצפויים וכיצד השימושים המתוכננים ישרתו את תושבי הרובע והשכונות הסמוכות?

מ"חצר אחורית" למוקד מרכזי

התוכנית המפורטת למתחם רוקח-אבן גבירול (תא/4140) אושרה ביוני 2022. התוכנית מתפרסת על שטח של כ-380 דונם, התחום מדרום על ידי שדרות רוקח, ממערב על ידי שפך הירקון, מצפון על ידי תחנת הכוח רדינג ורובע שדה דב, וממזרח על ידי חלקו הצפוני המתוכנן של רחוב אבן גבירול.

"במשך שנים האזור הזה היה מעין 'חצר אחורית'", אומרת אדריכלית דנה קהת, שותפה במשרד האדריכלים מנספלד-קהת ואדריכלית תוכנית רוקח-אבן גבירול. "היסטורית, העיר הסתיימה בירקון, ומעבר לו הקימו פרויקטים תשתיתיים שפחות מתאים למקם אותם בלב שכונות מגורים. כעת, כשגם האזור הזה הופך להיות יותר עירוני ומרכזי, המטרה היא להפוך אותו למוקד ציבורי".

לטובת כך, יפונו מספר מתקנים קיימים, בהם בית הלוויות, מגרשי החניה ומסוף האוטובוסים. אלמנטים תשתיתיים שאינם ניתנים לפינוי, כגון מתקני חברת החשמל או מכון טיהור השפכים, המחוברים בתשתיות תת-קרקעיות לכל חלקי העיר, יצומצמו, ובמקום להתפרס על מגרשים ענקיים יתפסו רק את השטח המינימלי ההכרחי לפעילותם. ומה מתוכנן בשטחים שיתפנו?

62 אלף מ"ר של מבנים ומוסדות ציבור

במסגרת התוכנית, תוקם רצועת מבני ציבור לאורך חלקו הצפוני של רחוב אבן גבירול, בו יעבור גם הקו הירוק של הרכבת הקלה. מבנים אלו מיועדים לשימושים כלל-עירוניים מגוונים, החל מאולמות כנסים, מתקני ספורט ולוגיסטיקה, וכלה בשימושי תרבות, פנאי, חינוך, נופש וקהילה.

בסך הכול, כוללת התוכנית קרוב ל-62 אלף מ"ר של מבנים ומוסדות ציבור. גובהו של כל מבנה ציבור יהיה עד 10 קומות ובחלקו הצפוני של המתחם יוקם מבנה תעסוקה בגובה של עד 30 קומות.

על מנת לייצר המשכיות בין רחוב אבן גבירול הקיים כיום לבין חלקו הצפוני, מכתיבות הוראות הבינוי את אותה חזית רחוב אופיינית הכוללת קולונדה (שדרת עמודים מקורה) ושימושי מסחר בקומת הקרקע.

"אבן גבירול הוא אחד הרחובות המאפיינים את תל אביב ואחד החשובים בה", אומרת קהת, "היה לנו חשוב לשמר את האופי שלו הן מתוך כבוד לעבר והן כדי לקשר בצורה טובה יותר בין החדש לישן. התכנון נעשה בתיאום עם תכנון רובע שדה דב, ובשתי התוכניות הוכנסו הוראות דומות עם מידות מחייבות, כדי שכל בנייה חדשה, גם בחלק הרחוב שנמצא בתוכנית שלנו וגם בחלק הרחוב שממשיך לרובע שדה דב, תהיה בעלת אופי דומה. כך, גם אם למבנים יש שימושים שונים, עדיין תישמר תחושת המשכיות".

מרכז תחבורתי משולב במבנה סגור

בצומת הרחובות רוקח ואבן גבירול יוקם מרכז תחבורתי משולב במבנה סגור, אשר יכלול מסוף אוטובוסים, מוניות, קווי שירות ושאטלים, ויוצמד לתחנת הרכבת הקלה רדינג, בה יעבור הקו הירוק. קומת הקרקע תכלול חזית מסחרית לאורך הרחוב ובתת הקרקע יוקם חניון ציבורי. משרד האדריכלים מנספלד-קהת אחראי על תכנון מרכז התחבורה, אשר ישתרע על פני כ-24 אלף מ"ר. "כיום מסוף האוטובוסים נמצא על מגרש אספלט ענק ופתוח", מסבירה קהת. "מרכז התחבורה החדש יאפשר נגישות לאזור בתחבורה ציבורית ומעבר נוח בין אמצעי התחבורה הציבורית השונים, אבל על מגרש הרבה יותר קטן, בצורה קומפקטית ומשולבת בבינוי. כמו כן, המרכז יספק תנאים טובים יותר כמו סככות ומבנים שונים לשירות הנוסעים".

חוות מיכלי הדלק תהפוך לפארק

אחד האתגרים הגדולים בתכנון תוכנית רוקח-אבן גבירול היה לחבר בצורה הרמונית בין השימושים השונים שחלקם, כאמור, הם מתקני תשתית שאינם ניתנים לפינוי.

"המטרה הייתה ליצור מרחב שנראה טוב, שנעים להסתובב בו, ללכת ברחובות, שיש עצים, חזיתות מסחריות מעניינות ופעילות. כך גם עטפנו את מתקני התשתית שנשארים בשטח התוכנית וגרמנו להם להיראות יותר עירוניים, כדי שמי שמגיע לא ירגיש שהוא במקום תפעולי או תשתיתי, אלא במקום ציבורי-עירוני", אומרת קהת.

בין מתקני התשתית הקיימים, נמצאת גם חוות מכלי הדלק ששימשו בעבר את תחנת הכוח. אלו מקבלים בתוכנית טיפול שונה משאר המתקנים – במקום לפנותם או "לעטוף" גם אותם במראה מודרני ועירוני, הוחלט לשמר אותם, להשמיש אותם מחדש ולהפוך אותם לפארק תעשייתי פתוח לציבור, המהווה את אחד החלקים המסקרנים והמלהיבים ביותר של התוכנית.

"אלו מתקנים היסטוריים שיש להם גם אסתטיקה שאפשר להשתמש בה", מסבירה קהת את הבחירה. "המטרה היא לא למחוק את העבר של החשמל והתעשייה, אלא לקשור את הישן בחדש ולשמר את הישן, אבל בצורה שתשתלב בפיתוח ותהיה פתוחה לקהל הרחב. יש דוגמאות מהעולם לדברים מדהימים שאפשר לעשות איתם".

תחילת הפיתוח של אזור המיכלים בהתאם לתוכנית, החלה כבר להתבצע. באוגוסט 2023 חנכה עיריית תל אביב יפו את פארק רדינג החדש, המהווה שלב ראשון בפיתוח מתחם מכלי הדלק הישנים, שעתידים בהמשך להפוך למוקד בילוי ייחודי.

"חשיפתם של המתקנים והמבנים השונים לציבור, תאפשר הצגתה של המורשת הבנויה של העיר ושל חברת החשמל, תשלב במרקם הבנוי הקיים מבנים בקנה מידה ובטכנולוגיית בנייה ייחודיים וחד פעמיים, ותוסיף פרק חדש לסיפור העירוני, בממשק שבין העיר לתעשייה, בין העיר לטבע, בין העבר, ההווה והעתיד", נכתב במסמכי התוכנית.

"אופן השילוב האפשרי של המתקנים ההיסטוריים בפארק העתידי הוא מגוון", נכתב בהמשך לכך. "למבנים עצמם פוטנציאל להשמשה מחדש כמבנים לרווחת הציבור כדוגמת אולמות רב-תכליתיים, מתקני משחק, אולמות ספורט, ספריה ציבורית, מיצגים אומנותיים ועוד״.

תוכנית שכל כולה לטובת התושבים

הפארק התעשייתי יתחבר לחלק מרכזי נוסף בתוכנית – רצועת שטח ציבורי פתוח שתלווה את הירקון משדרות רוקח עד לשפך הנחל אל הים, תתחבר לפארק החופי ברובע שדה דב, ותיצור רצף בינו לבין פארק הירקון, הנמצא מדרום לשדרות רוקח. רצועה זו תתחבר גם אל חצי האי הירקוני, עליו ממוקם נמל תל אביב, באמצעות גשרים להולכי רגל ורוכבי אופניים. בסך הכול, כוללת התוכנית מעל 105 אלף מ"ר של שטחים ציבוריים פתוחים. במסמכי התוכנית נכתב כי "קסמו של הפארק יהיה בחיבור בין מאפייני הסביבה הטבעית של הנחל לסביבה הבנויה ההיסטורית והמודרנית".

"זו תוכנית שכל כולה לטובת התושבים", מסכמת קהת. "לקחת אזור כל כך גדול ולהקדיש את כולו לצרכי ציבור, זה מאוד יוצא דופן וייחודי. זה אזור עם המון פוטנציאל, סמוך לים, שיהיה בו הרבה מה לעשות ויהיה נוח וקל להגיע אליו בתחבורה ציבורית. אנחנו רואים אותו כמעין מִפרק שמחבר את הכול, וצופים שיהפוך למוקד עירוני חדש וימשוך אליו אנשים מכל חלקי העיר והמטרופולין".

The post המהפך של רוקח-אבן גבירול: מוקד עירוני חדש בין מרכז העיר לשדה דב appeared first on רובע שדה דב.

אחד הצעדים הנעשים לטובת המטרה הוא צמצום תקני החניה לרכבים, בעיקר באזורים כמו רובע שדה דב, המוגדרים על פי תקנות התכנון והבנייה כ"אזור א'" – אזור הנמצא בסמיכות מיידית לציר מתע"ן (מערכת תחבורה עתירת נוסעים).

"התוכנית סמוכה לקו הרכבת הקלה העתיד לעבור ברחוב אבן גבירול (הקו הירוק)", נכתב בדברי ההסבר לתמ"ל 3001 – התוכנית המפורטת למתחם אשכול. "בהסתמך על כך, התוכנית מבוססת על תחבורה ציבורית מבחינת מאפייני הרחובות ותקני החניה ומפחיתה את תלות תושביה ומבקריה ברכב הפרטי".

האם צמצום התקנים יסייע בהפחתת התלות ברכב הפרטי וב"חינוך" הציבור לשימוש באמצעי תחבורה ירוקים, או שהציבור ימשיך להצביע ברגל על דוושת הגז, והתוצאה תהיה מצוקת חניה כמו בחלקים אחרים של העיר? יצאנו לבדוק את הסדרי החניה הצפויים ברובע.

הרובע שמקדים תרופה למכה

"זה לא עניין של חינוך, זה עניין של אלטרנטיבות", אומר אופיר כהן, מנהל הרשות לתחבורה, תנועה וחניה בעיריית תל אביב-יפו. "אנחנו לא מטיפים לצמצום השימוש ברכב הפרטי, אנחנו דוגלים בזה מתוך אינטרס ציבורי ופועלים כדי לספק לתושבים אלטרנטיבות מספיק טובות, שיאפשרו להם לעשות בחירה חופשית".

"במקרה של שדה דב", הוא ממשיך, "השכונה מתוכננת במידה מסוימת באופן שמקדים תרופה למכה. אנחנו – המדינה ועיריית תל אביב-יפו – מייצרים קודם כל תשתית תחבורה ציבורית, עם תחנות אטרקטיביות במרכז השכונה ורמת שירות גבוהה שיכולה להביא את התושבים לחלקים נרחבים בגוש דן. לצד זה ייצרנו רשת שבילי אופניים, מרקם הליכתיות ותמהיל שימושים שמאפשרים נגישות ב-15 דקות לרוב הצרכים השכונתיים.

"תקני החניה הם תוצאה של תכנון אורבני מוקפד ותכנון תחבורתי משולב, שמביאים לשימוש דל ברכב פרטי. כתוצאה מכך, אנו מאמינים ומקווים שלא יהיה צורך בהחזקת כמות רכבים גבוהה ולכן גם תקני החניה מופחתים".

תקני החניה על פי שימושים

תקני החניה למכוניות ברובע הוגדרו בקווים כלליים כבר בתוכנית המתאר, תא/4444, שקבעה תקן מקסימלי למגורים של 1:1, כלומר חניה אחת לכל היותר לכל דירת מגורים. בהמשך, קבעה התוכנית המפורטת של מתחם אשכול, תמ"ל 3001, את התקנים המפורטים בכלל שימושי הקרקע, ועל פיהם מתוכננות גם התוכניות המפורטות של מרכז וצפון הרובע:

• מגורים: 1:1 – חניה אחת לכל דירה.
• מלונאות: 1:4 – חניה אחת ל-4 יחידות אירוח.
• שטחי מסחר: 1:50 – חניה אחת לכל 50 מ"ר מסחר.
• שטחי תעסוקה: 1:240 – חניה אחת לכל 240 מ"ר מסחר.

בתוכניות המפורטות של צפון ומרכז הרובע, נקבע כי בדיור בר השגה בבעלות עירונית, ניתן יהיה לרדת מהתקן המקסימלי של 1:1.

התקנים מסתמכים, כאמור, על הנגישות הגבוהה לאזור באמצעים שאינם מצריכים שימוש ברכב פרטי, ותואמים את התקן הארצי באזור א', שנקבע כבר ב-2016. התוכנית מסייגת וקובעת כי התקן בכל אחד מהשימושים יהיה התקן המצוין לעיל או התקן התקף בעת הוצאת היתר בנייה – הנמוך מבין השניים. כלומר, אם התקן הארצי ירד, תרחיש אפשרי לאור המגמה הכללית של צמצום תקני החניה, ייתכן שהתקנים שיינתנו בפועל יהיו נמוכים יותר.

בהתאם למדיניות העירונית, כל מגרשי החניה במבנים יהיו בתת הקרקע. בחלק גדול מהרחובות ברובע תהיה רצועת חניה שתשמש בעיקר לחניה קצרת טווח, חניית אופנועים, חניה לרכב שיתופי, העלאה והורדה של נוסעים ועוד.

היצע רב של חניונים ציבוריים ופרטיים

כמות החניות בבנייני המגורים צפויה אמנם להיות מוגבלת אך הודות לעקרון עירוב השימושים האינטנסיבי, עליו הושתת תכנון הרובע, צפויים להיבנות ברחבי הרובע חניונים רבים נוספים. על פי התוכניות המפורטות שהופקדו,  חניוני המסחר, המלונאות ומבני הציבור ברובע יכללו בסך הכל כ-2,500 מקומות חניה.

חלק ממקומות החניה, המיועדים למבני ציבור, יוכלו לשמש את תושבי הרובע והמבקרים בשעות ה"שקטות", בהתאם להסדרים שייקבעו במדויק בהמשך.

עוד בתוכניות המפורטות, שטרם אושרו סופית, מתוכננים כ-4,500 מקומות חניה בחניונים ציבוריים ביניהם: 1,000 חניות צפונית לרחוב פרופס, 1,500 חניות מערבית לדרך הים בחלק הצפוני, 800 חניות בחניון כיכר איינשטיין, 600 חניות במגרש 201 ו-240 חניות במגרש 2700, במתחם המרכזי. בנוסף, מתוכנן חניון ציבורי עם 400 מקומות חניה סמוך לפינת הרחובות ש״י עגנון – אבן גבירול.

נמוך ביחס לקיים, גבוה ביחס למתוכנן בעתיד

ומה לגבי החניות הפרטיות בבנייני המגורים? התקן המתוכנן למגורים ברובע שדה דב נמוך מהתקן הקיים כיום בשכונות הסמוכות. ברובעים 1 ו-2, הכוללים את השכונות שמצפון לירקון, התקן התקף עומד על חניה אחת לפחות לכל דירה, ואילו בשדה דב, כאמור, מדובר על חניה אחת לכל היותר לכל דירה.

עם זאת, התקנים ברובע שדה דב גבוהים ביחס למדיניות העירונית החדשה, שעל פיה מתוכננת כל תב"ע בעיר החל מ-2020. מדיניות זו קובעת תקן של 0.8 חניות ליחידת דיור בכל חלקי העיר, למעט מרכז העיר, שם התקן החדש עומד על 0.5 חניות ליחידת דיור.

"ככל שמתפתח ומתקדם נושא המטרו העתידי, מחוז תל אביב כולו מתחיל למשוך לכיוון הזה", אומרת אירית לבהר-גבאי, רכזת היחידה לתכנון ארוך טווח באגף התנועה של עיריית תל אביב יפו. "אנחנו נראה את התקנים המופחתים האלה בכל ערי המרכז שהן בסמיכות למטרו".

תקנים גבוהים במיוחד לחניית אופניים

תקנים גבוהים מהתקן הארצי הקיים נקבעו ברובע שדה דב עבור חניית אופניים. בתמ"ל 3001 אשכול נכתב כי תקן החניה לאופניים יהיה על פי התקן התקף לעת הוצאת היתרי בניה, אך לא ירד מ-2.5 מקומות חניה לאופניים לכל דירה, חניית אופניים אחת לכל 40 מ"ר מסחר, חניית אופניים אחת לכל 50 מ"ר תעסוקה, חניית אופניים אחת לכל 10 מיטות בשטחי מלונאות, 5 מקומות חניית אופניים לכל כיתה בבית ספר יסודי, ובבית ספר על יסודי – 10 מקומות חניה לכל כיתה ובנוסף מקום חניה לכל 50 מ"ר.

התקן הגבוה עומד בהתאם לביקוש שאותו רואה העירייה כיום, בשטח, בעיקר באזורים בהם ישנה תשתית מספקת, יעדי תעסוקה ועירוב שימושים. "במרכז העיר יש הרבה תנועת אופניים", אומר כהן, "התנועה גוברת גם מאזור יד אליהו וגם ההתניידות באופניים לאזורי תעסוקה בקצה העיר, כמו עתידים, הולכת וגדלה ככל שהתשתית משתפרת".

הרכב הפרטי הוא אחד האמצעים, אבל הוא לא היחיד

ההערכה היא שמערך התחבורה הציבורית המתוכנן ברובע, יוכל לחבר את תושביו בקלות ובמהירות יחסית לכל חלקי גוש דן, ולהוות אלטרנטיבה לא רעה לשימוש ברכב הפרטי לאורך ימות השבוע. הבעיה העיקרית בוויתור על הרכב הפרטי במדינת ישראל היא, כידוע, היעדר התחבורה הציבורית בסופי השבוע.

עם מגבלה זו מנסה עיריית תל אביב להתמודד כבר שנים באמצעות מיזמי תחבורה ציבורית כמו "נעים בסופ"ש", מערך היסעים עירוני בסוף השבוע ובחגים, שיש לקוות שיתרחבו בבוא העת גם לרובע החדש. אל חוף הים לפחות, יוכלו תושבי הרובע לנוע רגלית.

פתרון ציבורי נוסף הוא שימוש ברכב שיתופי. בתמ"ל 3001 אשכול מצוין כי 10% לפחות ממקומות החניה בחניונים הציבורים יוקצו עבור רכבים שיתופיים. "יש בהחלט אוכלוסייה שתוכל להסתדר גם בלי רכב, או לפחות בלי חניה צמודה, אבל אף אחד לא לוקח מהתושבים את הזכות להחזיק ברכב", מדגישה לבהר-גבאי. "חשוב לזכור שתקני החניה המופחתים הם גם כורח המציאות. גם אם היינו נותנים תקנים גבוהים, לאן הם יתנקזו? זה חייב להיות בהלימה לרחובות".

"רובע שדה דב הוא רובע במיקום מצוין, שתוכנן בצורה טובה, עירונית, המבוססת על מתע"ן, תחבורה ציבורית נוספת וכמובן אופניים", היא מסכמת. "אנשים שיגיעו לגור כאן ייהנו מכל היתרונות של המגורים ברובע, בהם הקישוריות הגבוהה בכל האמצעים. הרכב הפרטי הוא אחד האמצעים, אבל לשמחתנו הוא לא היחיד, וטוב שלאנשים יהיו אפשרויות בחירה".

אלטרנטיבה ירוקה: הקו הירוק

הקו הירוק של הרכבת הקלה, אשר צפוי להתחיל לפעול בשנת 2028, עוד בטרם האיכלוסים הראשונים ברובע. הקו הירוק יחבר את רובע שדה דב למרכז תל אביב, לחולון ולראשון לציון בדרום, להרצליה בצפון ולשכונות צפון תל אביב ממזרח.

את תושבי הרובע ישרתו ארבע תחנות לאורך ציר אבן גבירול ותחנה סמוכה נוספת בפינת הרחובות איינשטיין/לוי אשכול. כמו-כן, תושבי הרובע יוכלו באמצעותו להגיע לתחנת האוניברסיטה של רכבת ישראל. על פי הערכות, ישרת הקו כ-275 אלף נוסעים מדי יום, ותדירות הגעת הרכבת לכל אחת מהתחנות המתוכננות בו, צפויה לעמוד על 4 דקות.

לקריאה נוספת: השאיפה התכנונית: מדרכות ושבילי אופניים הומים והרכבים – בחניונים

The post תקני החניה ממשיכים להצטמצם ברחבי הארץ. מה צפוי ברובע שדה דב? appeared first on רובע שדה דב.

רצועת החוף של הרובע משתרעת על פני קרוב לשני קילומטרים: חלקה הצפוני הוא חוף תל ברוך, חוף מסודר הכולל סוכת מציל, בית קפה וחניון, ואילו חלקה הדרומי הוא רצועת חוף בתולית וסלעית בחלקה, המשתרעת עד למעגנת רדינג המוכרת בשם "החוף הסודי".

100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים

"החופים בארץ הם השטח הפתוח הגדול ביותר שנמצא בקרבה גדולה למוקדי אוכלוסייה ומשמש כמקור בילוי כמעט חינמי", מסביר אסף זנזורי, מנהל תחום התכנון בחברה להגנת הטבע על חשיבות חופי הים. "בישראל, כמדינה מדברית, הערך של מקורות מים מקבל משנה תוקף, ואחרי הקורונה והמלחמה, שיצרו מצבים בהם לא תמיד ניתן לצאת לחו"ל או להגיע לכל חלקי הארץ, הערך של שטח פתוח משמעותי אפילו יותר".

זנזורי מציין כי בשונה ממדינות חוף אחרות, רצועת החוף הישראלית היא קצרה יחסית: "אורכו של חוף הים התיכון בישראל הוא כ-197 קילומטרים", הוא מפרט, "אבל חלקים גדולים ממנו סגורים בגלל תשתיות או שימושים צבאיים. חופים רבים לא מתאימים לרחצה או לא מוכרזים, כך שבסופו של דבר יש לנו 12.5 קילומטרים של חוף שזמינים לשימוש הציבור. זה מעט מאוד, נוכח העובדה שהאוכלוסייה הולכת וגדלה והשטחים הפתוחים לא. הציבור הישראלי מגיע ל-100 מיליון ביקורים בשנה בחופי הים, והמספר הזה רק ילך ויגדל".

"השאיפה שלנו", ממשיך זנזורי אשר במסגרת תפקידו מייצג את הציבור במערך התכנון הארצי, "היא להסתכל על תשתיות ושימושים קיימים, ולבחון אם אפשר להזיז, להעתיק או לשנות חלקים מהם, על מנת לשחרר שטחים נוספים לציבור. מה שעשו בשדה דב זה ליצור שטח יש מאין – הזיזו גורם תשתיתי/צבאי ואפשרו לציבור להרוויח".

בהחלטת הוועדה הארצית לשמירה על הסביבה החופית (ולחו"ף) נכתב: "התוכנית מאפשרת פתיחתו של מרחב שדה התעופה שעד כה היה סגור וחסום לציבור הרחב ומייעדת בשטחה, בין היתר, פארקים לטובת הציבור ולרווחתו בסמיכות לחוף הים. התוכנית מייצרת דופן עירונית איכותית לחוף הים ומחזקת את הקשר בין העיר והחוף".

גולת הכותרת: הפארק החופי

גולת הכותרת של סביבת החוף היא ללא ספק הפארק החופי – המרחב הציבורי הגדול ביותר ברובע, ששטחו עומד על כ-177 דונם. על פי התוכנית שאושרה, פיתוח הפארק החופי מתוכנן על פי מדרג אינטנסיביות, המרכז את מרבית מוקדי העניין (מוקדים מסחריים ומתקני ספורט) ברצועה המזרחית של הפארק, ומשאיר את הרצועה הסמוכה לחוף כרצועת פיתוח טבעי.

מוקדי העניין ימוקמו בצידי הצירים המובילים אל החוף, תוך שמירה על רציפות הליכה ועל מבטים וצירים פתוחים לפארק ולים. הבינוי בשטח הפארק לא יעלה על גובה של שתי קומות ושבעה מטרים ממפלס הכניסה הראשי, ותישמר זכות מעבר לציבור לכל חלקי הפארק, למעט מה שיוגדר כטבע עירוני שמור. חשיבותו של המרחב הציבורי בכלל, ושל חזית הים בפרט, הוגדרה על ידי עיריית תל אביב כאחד העקרונות עליהם מתבססת תוכנית רובע שדה דב.

בניגוד לרצועת החוף שמדרום לנמל תל אביב, בה הגישה לים אפשרית רק לסירוגין, כאן קיבלו המתכננים הזדמנות לייצר רצועת חוף רציפה וארוכה, והציבו כמטרה "יצירת נגישות חדשה, נוחה ומלאה, מן הרקמה הבנויה שממזרח, דרך רובע שדה דב, לכיוון מלוא רצועת החוף שממערב לה".

מקסימום גישה למקסימום ציבור

כיום, הגישה לחוף מתאפשרת בשלוש דרכים: דרך גשר הולכי הרגל ורוכבי האופניים העובר מעל מעגנת רדינג; דרך רחוב פרופס המתחבר לחוף תל ברוך; ודרך שביל להולכי רגל ורוכבי אופניים שמתחבר לאמצע רצועת החוף. כיצד תיראה הגישה בעתיד?

"ראינו חשיבות גדולה בחיבור כל שכונות העורף אל הים", מציינת גילי טסלר, מתכננת מחוז תל אביב ברשות מקרקעי ישראל. "לשם כך, הוגדרו 16 צירי רוחב ירוקים היורדים אל הים". צירים אלו יכללו שדרות, סמטאות ומשעולים המיועדים להליכה ברגל ולרכיבה באופניים, כאשר תנועת הרכבים תוסט לעבר חניונים תת קרקעיים המתוכננים להיבנות סמוך לקצה הצפוני והדרומי של הפארק החופי".

"העקרונות שצריכים להנחות את המתכננים הם לייצר מקסימום גישה למקסימום ציבור, וזו לדעתי ההצלחה הכי גדולה של התוכנית", מוסיף זנזורי.

"זה מאוד משמח לשמוע על כל דרכי הגישה המתוכננות", אומרת שירי, שמתגוררת עם בעלה ושני ילדיה בשכונת רמת אביב החדשה, הסמוכה לרובע. "גם כיום אנחנו מגיעים לחוף ונהנים מאוד כשזה קורה, אבל אין לי ספק שכשהגישה תהיה נוחה יותר אנחנו נעשה את זה הרבה יותר".

גורדי שחקים על קו הבינוי הראשון

עם זאת חשוב לזכור כי קו הבינוי הראשון לים ברובע כולל גם מגדלים בני 20-25 קומות, ובחלקו הדרומי אף הותר בינוי של רבי קומות בני 30 קומות. טסלר מספקת הסבר לנושא הציפוף: "מלכתחילה נקבע ציפוף גבוה של יחידות הדיור בשל העובדה כי זו אחת מעתודות הקרקע האחרונות לאורך הים במחוז תל אביב ובפרט בעיר תל אביב, וכי ברצוננו היה למקם באופן רציף ורחב את הפארק הימי שישתרע לאורך חופי הים התיכון לכדי פארק אורכי התופר את ערי המחוז".

במצב זה, עד כמה הדיירים העורפיים ברובע יוכלו גם הם ליהנות מנוף ים למרות מאמצי המתכננים "למקסם את המבטים לים מהשכונות המזרחיות הסמוכות יותר"?

זנזורי מיישב את הסתירה: "התוכנית היא לא סטנדרטית באופי שלה, זאת ליגה בפני עצמה שקשה להשוות לתוכניות אחרות. שדה דב הוא אזור עם כלכליות מאוד גבוהה ויש לו שטח פתוח יחסית גדול בגלל החוף, זה אפשר למתכננים לייצר אינטנסיביות וצפיפות מאוד גבוהה, במובן החיובי, כי היא מייצרת עירוניות יותר טובה ומנצלת את הקרקע נכון. יכול להיות שבתוכנית רגילה זה היה נחשב גובה גבוה, אבל בתוכנית אינטנסיבית כזאת, זה גובה מתאים".

אז איך בכל זאת משתדלים להנגיש את הנוף? על ידי אופן ההעמדה של המבנים. הרובע יכלול מבנים בבנייה מרקמית של עד 9 קומות, מגדלונים בני עד 16 קומות ומגדלים בני 20-45 קומות. תוכנית המתאר מגדירה את המיקום המדויק של המגדלים בגבהים השונים.

המעגנה, החוף הסודי ומה שביניהם

בסך הכל, צפויה סביבת החוף לתפוס נתח של 25% בקירוב משטח הרובע כולו. נתח זה כולל את רצועת החוף עצמה, את הפארק החופי ואת שטח מעגנת רדינג, תוכנית שאושרה בתחילת החודש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תל אביב.

תוכנית המעגנה כוללת שיקום והפיכה של המעגנה הקיימת למעגנה פעילה עם 300 מקומות עגינה, והקמת מועדון שייט ובית ספר לחינוך ימי ומתחם בילוי. על פי התוכנית, המעגנה היא "הזדמנות ליצירת מוקד ייחודי של ספורט ונופש, בדגש על חינוך ימי, אשר יהיה אבן שואבת לתושבי המחוז ויספק מקומות עגינה נדרשים".

לתפישתו של זנזורי הקמת המעגנה אינה תורמת לציבור אלא פוגעת בצרכיו. "החינוך והספורט הימי כמובן מבורכים, אבל בשבילם לא צריך לייצר מעגנה ענקית, מה גם שבדרך כלל הקמת מעגנה גדולה כרוכה בלקיחת חלקים מהחופים הסמוכים. מרינות באופן כללי זה משהו שאנחנו מאוד מתנגדים אליו כי הן משרתות רק חלק קטן מהציבור והמטרה שלנו היא למקסם את כמות האנשים שנהנים ממשאב החוף".

מדוברות עיריית תל אביב-יפו נמסר ביחס לנושא כי: "תא/4564 מעגנת רדינג התקפה היא תוכנית להשמשת המעגנה הקיימת ולא מתייחסת או כוללת את החוף שמצפון לה. נכון להיום, אין עדיין תוכנית תקפה הקובעת שינויים לגבי חופי הים הצמודים לאזור שדה דב".

שינוי חיובי למען הציבור

ביקור בחוף הסודי באחד הבקרים של אמצע השבוע, מאשש כי השם שניתן לחוף, אכן ראוי. מעטים מגיעים אליו ונהנים משקט ומרחב שלא קיימים בחופים אחרים בעיר. אחד המבקרים הקבועים בחוף, גבר בשנות ה-80 לחייו, מספר שבסופי השבוע הטיילת מתמלאת בהולכים וגם רצועת החוף עמוסה במבקרים, אך הוא מודה כי רוב המתרחצים מתרכזים בחלק הצפוני והמסודר יותר, חוף תל ברוך.

למרות שהשקט והמרחב יהפכו בקרוב למצרך נדיר גם כאן, אין לו ספק שהתוכנית המקודמת ברובע יוצרת כאן שינוי חיובי. "זאת פעם ראשונה שעושים משהו למען הציבור על פני זמן כל כך ארוך", הוא אומר, "ולא לקראת בחירות".

זנזורי מסכים: "חלק מרצועת החוף היה סגור. ברגע שפינו את שדה התעופה, החוף חזר לציבור. במובן הזה, עוד לפני שתוכנן אפילו פסיק בתוכנית לפיתוח הרובע, היא כבר עשתה טוב".

לקריאה נוספת: המרינה של שדה דב: חיבור חי ותוסס בין עיר וים

The post המשאב היקר ביותר של רובע שדה דב: שני קילומטרים של רצועת חוף appeared first on רובע שדה דב.

גישה זו המקדמת הליכתיות באמצעות יצירת מרחבים עירוניים בטוחים, פעילים, תוססים וברי קיימה, מיושמת במאות ערים באירופה ובארצות הברית. גם בארץ התפישה העירונית החדשה צוברת פופולריות ועיריית תל אביב, שנחשבת לפורצת דרך בתחום, משקיעה רבות בשינוי המרחב העירוני הקיים על מנת "להפוך את הפירמידה", ולהציב את הולך הרגל במרכז.

תוכנית רובע שדה דב סיפקה למתכננים הזדמנות נדירה לתכנן שטח עירוני מאפס וליישם את העקרונות המבוקשים, אשר על פיהם מנסים "לתקן" כיום את שאר חלקי העיר. כיצד מיושמים עקרונות עידוד ההליכתיות בתכנון רובע שדה דב, והאם יש בכוחם להפוך את הרובע למרכז עירוני תוסס ומלא חיים, בשונה מהפרברים המנומנמים בשכונות הסמוכות אליו?

להסתדר ביומיום ברגל

"כשמדברים על הליכתיות בארץ מתייחסים בדרך כלל למדרכות רחבות ומוצלות ושם זה נגמר, אבל המושג 'הליכתיות' הוא הרבה יותר רחב מזה", מסביר אולריך יעקב בקר, אדריכל ומתכנן ערים, מומחה להליכתיות ופעיל בעמותת מרחב – התנועה לעירוניות בישראל.

"הבסיס למדידת ההליכתיות הוא ההבנה כמה אנחנו תלויים ברכב", הוא ממשיך. "ככל שאנחנו יכולים להסתדר ביומיום שלנו ברגל, באמצעות אופניים או תחבורה ציבורית, כך ההליכתיות באזור המגורים שלנו יותר גבוהה. כדי להסתדר ברגל, אנחנו צריכים שהיעדים אליהם אנחנו מגיעים ביומיום – חנויות, קופת חולים, מבני תרבות, בתי ספר, עבודה – יהיו במרחק הליכה, ושתהיה לנו רשת דרכים מספיק צפופה שתאפשר לנו להגיע מנקודה לנקודה במספר דרכים שונות וקצרות יחסית".

ריבוי יעדים במרחק הליכה

פרמטרים אלו של מרחקי הליכה מיעדים יומיומיים ניתנים למדידה, למשל, באמצעות אפליקציות כמו "Walk Score", שמעניקה ציון הליכתיות לכל נקודה שתנעצו במפה. לנקודה אקראית שבחר אולריך בשכונת כוכב הצפון, לדוגמה, ניתן הציון 74, נקודה אקראית בשכונת ל' קיבלה את הציון– 67, ואילו בנופי ים התקבל הציון 57 בלבד.

"באזורים אחרים של תל אביב, בעיקר במרקם העירוני הישן, האפליקציה מראה ציונים של 90 ומעלה", הוא אומר, "ומהניסיון שלי בשטח היא מדייקת ב-80-90%. אבל היא מודדת רק את הפרמטרים הבסיסיים שהזכרנו, ולא מתייחסת לפרמטרים נוספים כמו תחושת הביטחון, הנוחות והעניין בהליכה ברחוב".

את הפרמטר הראשון של הליכתיות טובה – ריבוי יעדים במרחק הליכה – מיישמת תוכנית רובע שדה דב באמצעות עירוב שימושים. כל מגרש ברובע צפוי, על פי התכנון, לכלול מספר ייעודים, ממגורים, מסחר ומשרדים ועד למוסדות חינוך וציבור.

על הפרמטר הבא, רשת דרכים צפופה, עונה תוכנית רובע שדה דב, בדומה לעיר ההיסטורית של תל אביב יפו, באמצעות גריד של רחובות הניצבים זה לזה, וכוללים רחובות ארוכים מצפון לדרום, שדרות ראשיות ומשניות הנפתחות מהים מזרחה ורחובות קטנים יותר המקשרים ביניהם.

צומת כל 100 מטרים

"התכנון האדריכלי מגדיר בלוקים מאוד קצרים, באורך של כ-100 מטרים, שמייצרים קישוריות טובה – הם מגדירים מרחק קצר בין צמתים וכמות צמתים גדולה, שמייצרת הרבה דרכים ישרות וקצרות לכל מקום, במיוחד לכיוון מוקדי תחבורה ציבורית", אומרת מהנדסת התנועה אסיה פפרנו, מתכננת התנועה והתחבורה של רובע שדה דב.

"בנוסף, הבלוקים עצמם לא סגורים, בין המבנים יש שצ"פים ושפ"פים (שטחים ציבוריים/ פרטיים פתוחים) וביניהם עוברת מערכת שבילים שמאפשרת מסלולים וקיצורי דרך נוספים להולכי הרגל והמדוושים".

על פי התוכנית, צפיפות הצמתים המתוכננת ברובע היא 110 צמתים לקמ"ר, בעוד שהצפיפות המינימלית שהוגדרה על ידי המדינה, לדברי בקר, לטובת יצירת עירוניות טובה, היא 120 צמתים לקמ"ר.

"תוכנית המתאר של שדה דב היא כבר תוכנית ישנה יחסית. היא הוגשה ב-2018 וכבר אז היא הייתה פורצת דרך", מסבירה פפרנו. "היום מגדילים את כמות הצמתים אפילו יותר ומדברים על מרחקים קטנים יותר בין צומת לצומת, אבל אנחנו מצליחים לשמר כאן גם מרחקים לא גדולים בין הצמתים וגם את קיבולת התנועה הנדרשת".

הרוחב כן קובע

הפרמטר הנוסף של הליכתיות טובה, תחושת הביטחון בהליכה ברחוב, הוא פעמים רבות נגזרת של ההליכתיות עצמה – ככל שהרחוב יהיה יותר פעיל ותוסס, וילכו בו יותר אנשים, כך הוא ירגיש בטוח יותר.

תחושת הביטחון, לדברי בקר, נגזרת גם מתכנון הכבישים. "ככל שמהירות הנסיעה יותר גבוהה, כך תחושת הביטחון קטנה. פחות נעים ללכת ברחוב או לחצות את הכביש. הרבה פעמים זה פונקציה של רוחב המיסעה (נתיב הנסיעה) – ככל שהוא יותר רחב, כך הוא מגלם בתוכו מהירות נסיעה יותר גבוהה. ריבוי צמתים, אגב, תורם לתחושת הביטחון בהקשר הזה כי ככל שהמרחק בין הצמתים קטן יותר, כלי הרכב יכולים להאיץ פחות", אומר בקר.

רוחב הכביש משפיע על ההליכתיות גם בדרכים נוספות. "אנחנו לא אוהבים מרחבים רחבים מדי. יש איזשהו קנה מידה שבו האדם מרגיש חשוף, ולכן אנחנו מחפשים תחושה יותר עוטפת. אם המרחק בין חזית לחזית ברחוב גדול מדי, אנחנו מאבדים את התחושה הזאת ופחות נעים לנו.

"בנוסף, הרחוב המסחרי האופטימלי, מחקרית, הוא ברוחב של 28 מטרים, מרחק שמאפשר לי ללכת בצד אחד של הרחוב ועדיין להסתכל בחלונות הראווה של הצד השני, או אפילו לזהות פרצופים", מסביר בקר.

רחובות בקנה מידה אנושי

נספח התנועה של הרובע מפרט מספר סוגי רחובות: רחובות דו סטריים צרים, שרוחבם מחזית לחזית נע בין 17 ל-25 מטרים, שדרות ברוחב 31-35 מטרים מחזית לחזית, וכן שני רחובות מרכזיים רחבים: רחוב אבן גבירול, העורק הראשי של הרובע, שרוחבו עומד על 45 מטרים, והמשך רחוב איינשטיין אשר עומד על 49 מטרים, בשניהם שני נתיבי תנועה לכל כיוון.

"הרוחב שלהם אולי נשמע בומבסטי אבל 13.5 מטרים מתוכו זו רצועת הרכבת הקלה, כולל התחנות והמתקנים הקשורים אליה", מבהירה פפרנו. "זה ציר עירוני לא ענק, אין חניה לאורכו, והרוחב שלו הוא רוחב טוב כי הוא מאפשר בינוי מדרכות רחבות, שבילי אופניים, הרבה מקום לעצים וצמחייה שיספקו צל. אלה אלמנטים שהקפדנו עליהם בכל הרחובות כדי לאפשר הליכה נוחה ונעימה. רוב הרחובות כאן הם בקנה מידה מאוד אנושי, זה לא משהו שאנחנו רגילים לו בשכונות חדשות, שהן בסדר הגודל והצפיפות שיש לנו כאן".

מקסימום שבילי אופניים

תכנון התנועה כולל שילוב של שבילי אופניים ברובם המוחלט של הרחובות ובפארקים. "רוב שבילי האופניים יהיו חד סטריים, כשבכל צד של הרחוב שביל בכיוון נסיעה אחר, וברחובות המעטים שלא כוללים שבילי אופניים, יש שבילים מקבילים שעוברים דרך הפארקים שבין המבנים ומאפשרים נסיעה בטוחה", אומרת פפרנו.

עוד היא מוסיפה כי "קיימת ומתוכננת התייחסות בתכנון גם למתקני חניה לאופניים, אזורים המיועדים לחניית אופניים ימוקמו ברחובות הראשיים, בפארקים ומחוץ לתחנות הרכבת",

גם תקני החנייה ברובע מאוד נמוכים, דבר המתאפשר בזכות התחבורה הציבורית המגוונת שצפויה ברובע, ותכלול גם רכבת קלה וגם קווי אוטובוס בפריסה גבוהה: מרחק של כ-500-600 מטרים בין תחנות הרכבת הקלה ומרחק של כ-200 מטרים בין תחנות אוטובוס עוקבות.

"התכנון של הרובע הזה הוא ממש מהפכה"

ככלל, נראה שהושקעה מחשבה רבה בקידום ההליכתיות והשימוש בתחבורה בת קיימה ברובע, אך האם זה מספיק?

"הכוונות בתכנון רובע שדה דב מאוד טובות, ובאמת יש כאן רשת דרכים, רכבת קלה, מרחקי הליכה טובים יחסית מתחנת הרכבת. אבל היה כאן פוטנציאל אדיר, במיוחד בגלל שהשטח היה ריק, לעשות רשת באמת צפופה, עם בלוקים קטנים יותר. ביפו, לדוגמה, יש בלוקים של 25-30 מטר", אומר בקר.

"התכנון של הרובע הזה הוא ממש מהפכה", אומרת פפרנו מנגד. "שוב, צריך לזכור שעברו כמה שנים מאז שהוגשה תוכנית המתאר ומאז המגמה היא להקטין עוד יותר את הבלוקים, אבל אני לא מכירה כיום עוד שכונה שהתכנון שלה מספק התייחסות כל כך רחבה ומפורטת לעניין ההליכתיות והקישוריות.

"בעבר היינו צריכים לחשב את קיבולת התנועה הצפויה על פי השימושים, ולפיה לתכנן את הכבישים הנדרשים. כאן זה בכלל לא האישיו. הדגש כאן הוא לגמרי על הולכי הרגל, רוכבי האופניים והתחבורה הציבורית. גם עירוב השימושים המתוכנן ברובע משרת את אותה מטרה, כדי שאנשים שיגורו בשכונה יוכלו לעבוד בה, ולא בהכרח לנסוע כל יום לעיר אחרת, וימצאו את כל מה שהם צריכים – מסחר, עסקים, מבני ציבור, מבני תרבות – במרחק הליכה. המטרה הייתה לייצר שכונה שתהיה הרבה יותר נעימה ממקומות אחרים, ואני חושבת שיהיה מאוד נעים לחיות כאן".

"כיום אנחנו עובדים על התכנון התנועתי המפורט של הרובע", היא ממשיכה, "התחלנו כשעוד היו כאן מטוסים ואף אחד לא האמין בכלל שהשדה יפונה, והיום כבר פורצים דרכים ובונים תשתיות. פארק אחד כבר קיים, שביל אופניים משודרג נפתח בקרוב. הכול מתקדם וזה תענוג".

לקריאה נוספת: תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר

The post השאיפה התכנונית: מדרכות ושבילי אופניים הומים והרכבים – בחניונים appeared first on רובע שדה דב.

"אנו מקדמים תוכנית כוללת לתחבורה ולהתניידות, שתייצר אלטרנטיבות יעילות ירוקות ומתקדמות. בראש יעמדו הולכי הרגל, אשר נוחותם ובטיחותם יזכו לתשומת לב מרבית", ציין אז ראש עיריית תל אביב-יפו רון חולדאי. "…אין דרך אחרת", הוא הוסיף. "הפקקים הולכים ומתארכים, הצפיפות הולכת ומורגשת, ולכולם ברור שנדרשים שינויים דרסטיים כדי שבסופו של התהליך, העיר שלנו תעמוד בשורה אחת עם הערים המתקדמות בעולם".

בארבע השנים שחלפו מאז, יישמה עיריית תל אביב שינויים מרחיקי לכת בהתנהלות התחבורתית בעיר שכללה מספר מהלכים כמו הפחתת מקומות חניה, סגירת רחובות לתנועת רכבים והפיכתם למוטי הליכה, תיעדוף תחבורה ציבורית, הסדרת התנועה של כלי רכב דו גלגליים והסדרת אזורי פריקה וטעינה למשאיות ושעות מותרות לעבודה.

תפישה לוגיסטית חדשה בשדה דב

רובע שדה דב תוכנן מראש בהתאם לעקרונות המהפכה התחבורתית המצויינים מעלה, כשאחד המרכיבים המשמעותיים הוא יישום של תפישה לוגיסטית חדשנית במרחב העירוני.

בחודש שעבר פרסמה עיריית תל אביב מכרז למכירת מגרש בשכונת אשכול, המיועד למסחר, תעסוקה והקמת מרכז לוגיסטי (מרלו"ג). מסמכי המכרז מאפשרים הצצה אל העתיד התחבורתי במתחם החדש, ואת השפעתו המיטיבה של המרלו״ג והתפישה הלוגיסטית החדשה על המרחב הציבורי.

המהלך נועד בראש ובראשונה להפחית משמעותית כניסת משאיות ורכבים מסחריים לשכונה. זאת בנוסף לתרומה שתהיה למערכת פינוי האשפה הפנאומטית, שצפויה לייתר לחלוטין כניסת משאיות פינוי אשפה לרובע.

רכבים ירוקים

על פי המכרז משאיות האספקה ינותבו למרלו"ג, המתוכנן להיבנות על מגרש 306, המצוי בפאתי הרובע, בחלקו הדרומי של אשכול.

משם יועברו הסחורות והחבילות לחלוקה בתוך העיר, לכלל העסקים וללקוחות פרטיים גם יחד, באמצעות אופני משא חשמליים, שקטים, נקיים וקטנים, המותאמים לנוע בשכונה. רכבים ירוקים אלה ישולבו בביצוע משלוחים לבתי עסק וללקוחות מסניפי חנויות, סופרמרקטים, חברות הפצה ושילוח. המרלו"ג יצטרך לספק סחורה מגוונת למבחר העסקים הצפויים בעיר: החל ממוצרי מזון קפואים, מצוננים וטריים, המשך ברהיטים, כלי בית, ציוד משרדי וכל ציוד נדרש אחר.

בעתיד: אספקה אווירית

לא מן הנמנע, שגם רחפנים ישולבו בעתיד במערך הפצת הסחורה ברחבי השכונה. כזכור, מיזם הרחפנים הלאומי של ישראל התקיים ב-11 רשויות שונות, ביניהן, תל אביב. על פי נתוני רשות התעופה האזרחית, למעלה מ-20 אלף טיסות בוצעו עד היום בעזרת למעלה מ-20 סוגים שונים של רחפנים. הרחפנים לקחו חלק בפיילוט שנועד לבחון את יכולת השימוש המסחרי בהם במרחב העירוני. אגב, הרחפן הכבד ביותר שלקח חלק בניסוי זה שוקל חצי טון ונושא משאות כבדים מאוד.

פיילוט פריקה וטעינה למשאיות

התפישה הלוגיסטית של המרלו"ג בשכונת אשכול מבוססת על מסקנות שהוסקו מתוך פיילוט 'פריקה וטעינה' למשאיות שערכה עיריית תל אביב בשנת 2020 בשיתוף עם חברות שילוח, התאחדות התעשיינים ואיגוד לשכות המסחר.

הפיילוט נמשך כחצי שנה בתחום הרחובות בן יהודה, בוגרשוב, שד' בן ציון, מרמורק, אבן גבירול ופרישמן ובמסגרתו ביצעה העירייה מספר פעולות כמו התאמת היצע חניות פריקה וטעינה ושעות פריקה וטעינה לביקושים; מתן אפשרות לפריקה וטעינה בשעות מסוימות בנתיבי נסיעה; אכיפה מוגברת לעבירות תנועה שמבצעות חברות ההפצה, לצד אכיפה של כלי רכב פרטיים המפריעים לפעילות כלי הרכב המסחריים; מיפוי מיקומי אזורי פריקה וטעינה בעיר והנגשת המידע במערכת ה-GIS העירונית.

משאיות כמוקד חיכוך

הפיילוט שנערך נועד לשפר את תנועת רכבי השילוח וההפצה בעיר. הסיבה ברורה: משאיות אספקה לעסקים, בינוניות וגדולות, גורמות להפרעות תנועה הרבה מעבר לחלקן היחסי בסך כלי הרכב בעיר.

על פי נתוני עיריית תל אביב, בשנת 2020 נכנסו בכל יום לעיר כ-6,003 משאיות וכ-21,537 כלי רכב מסחריים. כאמור, מדובר באחוזים בודדים מסך כלי הרכב שנכנסים לעיר, אולם הצורך לעמוד על צירי התנועה המרכזיים למשך זמן הפריקה, בחלק מהמקרים תוך חסימת הנתיב, מייצר עשרות מוקדי חיכוך הפוגעים בזרימת התנועה, תורמים לזיהום האוויר ומסכנים את הולכי הרכב ונהגי הרכבים הפרטיים בהיבטים של נראות ובטיחות.

0.5% מסך התנועה: משאיות כבדות

ההפחתה המתוכננת של כניסת כלי רכב כבדים ומסחריים לשכונת אשכול היא משמעותית ומשתלבת עם תפישת התחבורה הכוללת ברובע.

המתחם מתוכנן כמוטה הולכי רגל, אופניים ותחבורה ציבורית. רחובות המתחם מתוכננים עם מדרכות רחבות, במיוחד באזור קולונדות מסחריות כדי לעודד הליכה. מערכת שבילי הליכה רחבה מתפרסת גם גם בשצ"פים ובשפ"פים, ושתי תחנות מטרו ישמשו את תושביה העתידיים של השכונה.

כזכור, שכונת אשכול מהווה חלק מרובע שדה דב והיא מתוכננת לאכלס כ-12,500 תושבים ומספר רב של עסקים מסוגים שונים. על פי תוכנית המתאר, נפחי התנועה החזויים בשכונת אשכול, בשני הרחובות המרכזיים, לוי אשכול ושי עגנון יסתכמו בכ-2,250 כלי רכב בשעות השיא.  95.8% מסך כלי הרכב יהיו פרטיים, 1.5% משאיות בינוניות, 0.5% משאיות כבדות, 1.2% אוטובוסים ו-1% אופנועים.

את הנתונים סיפקה חברת מ.ת.נ תנועה ותחבורה בהתבסס על ספירות תנועה שבוצעו בשנת 2019 ברחוב 2040 בצפון תל אביב ולאחר התאמות לאופי הרחובות בשדה דב.

המטרה: שיפור איכות החיים ברובע

"התכנון מיישם תפיסה אורבנית להפחתת מטרדים ולחץ תחבורתי, מניעת זיהומים ושחרור עומס תפעולי נגיש לטובת איכות חיים וסביבה בריאה יותר".  פירטה עיריית תל אביב יפו בנוגע לתפישה הלוגיסטית המפורטת במכרז.

"תשתיות התחבורה והחניה של הרובע וגם הרגולציה שיש בכוונת העירייה להחיל על סדרי התחבורה והחניה ברובע, מתוכננים באופן שיגביל תנועת רכבים כבדים וכן את אפשרויות הפריקה והטעינה בסמיכות לבתי העסק, וזאת בהסתמך על תפקוד איכותי ויעיל של המרכזים הלוגיסטיים השכונתיים".

המטרה המוצהרת של המהלך היא "לשיפור איכות החיים ברובע", הדגישה עיריית תל אביב והוסיפה: "שימוש במרלו"גים, כדוגמת מרלו"ג שדה דב, עשוי לשמש כחלופה יעילה לתהליך הקיים ולסייע בצמצום תנועת רכבי השילוח ברחובות העיר במקביל לשיפור השירות לחברות ההפצה והשילוח".

"כוונת העירייה היא שהפצת הסחורות ברחבי השכונה במתווה המתואר לעיל, תשפר את בטיחות משתמשי הדרך, הולכי הרגל, תצמצם מטרדי רעש, תפחית תנועה תפעולית כבדה, תקטין את זיהום האוויר, תשפר את איכות החיים, תחסוך בשטחי אחסון ובשטחים תפעוליים, תצמצמם את זמן וכמות המשלוחים לעסקים וללקוחות הקצה", סיכמה העירייה.

לקריאה נוספת: עיריית תל אביב מעמידה למכירה מגרש בבעלותה במתחם אשכול

The post תכנון לוגיסטי חדשני במתחם אשכול: פחות פקקים, פחות רעש, פחות זיהום אוויר appeared first on רובע שדה דב.

תל אביב מהווה מרכז פיננסי, תרבותי, תיירותי, כלכלי ומסחרי מוביל בארץ ומספקת עבודה לכחצי מיליון עובדים. על פי נתוני העירייה פועלים בה למעלה-77 אלף עסקים (נכון לשנת 2022), המהווים כ-12% מכלל העסקים ברחבי הארץ.

חזון מתכנני רובע שדה דב מצביע על כוונה לפיה הרובע החדש ימשיך מגמה זו. נכון להיום, גובלות בשטח שדה דב שכונות מגורים, שמשולבים בהן מרכזים מסחריים שכונתיים קטנים, המשרתים בעיקר את תושבי השכונות עצמם. היקף שטחי המסחר, התעסוקה והתיירות בשדה דב צפוי להיות שונה לחלוטין. על פי תוכנית המתאר, זכויות הבנייה ברובע כוללות כ-126 אלף מ"ר למסחר וכ-330 אלף מ"ר לתעסוקה. בנוסף, מתוכננת בשדה דב בנייה למלונאות בהיקף של כ-125 אלף מ"ר, שמשמעותה כ-3,700 חדרי מלון חדשים. הרובע יספק תעסוקה לאלפי עובדים מדי יום ויהווה אבן שואבת לעסקים רבים. מדובר בכמות גדולה מאוד של שטחי מסחר השקולה בהיקפה ל-5 קניונים, כך על פי כתב התנגדות שהוגש לוועדה המחוזית תל אביב. התנגדות זו נדחתה בטענה כי מדובר בשימוש מיטבי בשטחים, במיוחד לאור העובדה שמדובר בקרקע נדירה בסמוך לים.

מסחר בצירים המרכזיים של הרובע

עיון בפריסת השטחים המסחריים ברובע מגלה כי אלה מצויים בכל הרובע כולו, בהתאם לתפיסה התכנונית השלטת של עירוב שימושים. עם זאת, ניתן לאפיין חלוקה משנית לשטחי מסחר על צירים מרכזיים יותר ופחות. כך לדוגמה, חלק גדול מהמסחר המתוכנן בעיר יתמקד לאורכם של הרחובות הראשיים ברובע: אבן גבירול, שמגיע ממרכז העיר וחוצה את הרובע מדרום לצפון, רחוב איינשטיין ושדרת המסלול. בצירים המרכזיים תחויב בניית חזית מסחרית בקומת הקרקע הפונה לרחוב. קולונדה רחבה, דומה לקיימת באבן גבירול, תשמש את הולכי הרגל בימי חום או גשם ותעזור לעסקים רבים לקלוט את התנועה הרגלית ולהפוך לחלק מה-DNA של הרובע החדש. המסחר יקבל חיזוק גם במגוון המבנים הציבוריים המתוכננים ברובע, שיכללו שטחי מסחר. אפילו הכיכרות העירונית והפארקים יתרמו לשאון המסחרי של העיר. בכל כיכר עירונית תותר הקמתו של מבנה קיוסק אחד קטן, בגודל של 50 מ"ר ומוקדי מסחר ובילוי ישולבו גם לאורך הטיילת והפארק החופי.

בין נמל תל אביב להרצליה

אחד המוקדים שיהפוך למוקד משיכה תיירותי ומסחרי גם יחד הוא טיילת המסלול והפארק החופי, שם מתוכננים מספר רב של מוקדים מסחריים בשטח כולל של 2,500 מ"ר. מוקדים אלה יציעו לצד ריאה ירוקה, אוויר צח ונוף מרהיב גם בתי קפה ומסעדות, ויהפכו לאבן שואבת לתיירים, מבקרים ותושבי הרובע. טיילת הפארק החופי והמרינה המתוכננת, ימשיכו את רצף הפעילות העירונית מפארק הירקון, דרך נמל תל אביב ועד לחופים של הרצליה.

אבל לא רק הרחובות הראשיים יספקו עניין מסחרי לתושבי הרובע. חזיתות מסחריות מתוכננות גם ברוב המכריע של בנייני המגורים. העסקים שייפתחו שם יספקו לתושבים מענה ראשוני ומיידי לצרכים במרחק הליכה: בתי קפה מקומיים, מאפיות, מינימרקטים וחנויות שונות.

המסחר גולש גם לחצרות הבניינים

אורית מילבאואר, ממילבאואר אדריכלים, אמונה על תכנון פרויקט שיכון ובינוי במתחם אשכול, שעיקרו דירות להשכרה ארוכת טווח. הפרויקט כולל מגדל המתנשא לגובה של 40 קומות ושני בניינים מרקמיים, בני 9 קומות.

"בקומות הקרקע של כל המבנים בפרויקט יהיו שטחי מסחר. הם הוגדרו במסגרת התב"ע ונועדו לייצר רובע אורבני, עירוני  והליכתי עם התרחשויות שמושכות קהל. חשוב לייצר פונקציות שישרתו את המטרה הזו, ומסחר הוא הכי מתבקש לעידוד הליכתיות. כאשר יש ענין ברחוב עם דופן מסחרית שקורים בה דברים, הסיכוי שתהיה תנועה ברחוב הוא גדול", מסבירה מילבאואר.

מילבאואר מציינת שתכנון המסחר בפרויקט גולש גם לחצרות הפנימיות ולמרחבים המשותפים לדיירים. אזורי מסחר אלו יהיו נגישים לא רק לדיירים אלא לכלל המבקרים באזור. "כשהמסחר גולש גם לחצרות האלה הוא מחייה אותן. לדוגמה, בית קפה שממוקם מצד אחד על רחוב ראשי, אבל מצד שני, יש לו גם שולחנות וכסאות בחצר הפנימית. זה עוזר לעסק לפנות לקהל שונה, לספק מענים נוספים, וגורם למקום להפוך לחי ותוסס".

"לא תהיה כאן חצר מלוכלכת"

יואב מיכאל, שותף בכיר במשרד האדריכלים ישר אדריכלים, אמון על תכנון פרויקט אשירה של חברת אביסרור. גם בפרויקט זה מתכוננים להיבנות 1,500 מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של כל המבנים.

"מיקמנו את המסחר על ציר לוי אשכול, ציר מרכזי, ממנו פונים מערבה לשדרה עם קולונדה תל אביבית שמזכירה את רחוב אבן גבירול, שהוא אחד הצירים שנכנסים לשכונה. בנוסף, יש נקודות מסחריות שהפנינו פנימה לגינה הציבורית הנושקת לפרויקט. כך בעלי עסקים יוכלו לבחור אם להפעיל בית קפה שקט יותר או לפתוח עסק שפועל על הציר העירוני יותר".

מיכאל מציין גם שהעסקים בפרויקט ייהנו מהבנייה הירוקה המתוכננת ברובע החדש. "גם המסחר נהנה מבנייה בת קיימה. האספקה לעסק מתבצעת דרך המרתף וגם פינוי האשפה מתבצע עם מעליות ושוטים ומתחבר למערכת האשפה העירונית. שלא כמו בחלקים אחרים של העיר, לא תהיה כאן חצר מלוכלכת או בק יארד".

מילבאואר ומיכאל מציינים שניהם את חשיבות תמהיל העסקים ה"נכון". "אני מקווה שיהיה תמהיל מגוון כדי שהמסחר ישרת את הדיירים. בדרך כלל יזם בוחר לשווק תמהיל מסחר שמבטא את הרוח של הפרויקט", מסביר מיכאל.

"אופי המסחר צריך להתאים לאוכלוסייה שגרה שם ולקהל שרוצים למשוך לשם", מוסיפה מילבאואר. "אני מניחה שהיות ומדובר ברובע יוקרתי, שכל החנויות שם יהיו איכותיות החל ממספרה וכלה בבוטיק בגדים. אני מעריכה שמגוון שימושי המסחר יקלעו ליוקרה של הרובע אבל זה כבר תלוי ביזם ובכוחות השוק".

אוכלוסייה עם כוח קנייה

מי יתגורר ברובע שדה דב ואילו עסקים יתאימו לו? אחת הטענות שנשמעו תדיר כלפי מתכנני הרובע הוא שמדובר ב"רובע לעשירים". אמנם ברובע יתגוררו גם דיירים הזכאים לשכירות מוזלת ארוכת טווח, אך נכון להיום נראה כי מחירי הדירות בפרוייקטים שהחלו שיווק ברובע חוצים את רף ה-70 אלף שקלים למ"ר. בהתאם לכך, הסבירות שהרובע ימשוך אליו תושבים חזקים מבחינה כלכלית היא גבוהה.

על פי נתוני הלמ"ס ועיריית ת"א-יפו, תושבי השכונות הסמוכות לשדה דב משתייכים לאשכול חברתי-כלכלי 9 מתוך 10 וההערכה היא כי גם תושבי שדה דב יזכו באותו דירוג. על פי נתון זה, כ-30-40 אחוזים מתושביו העתידיים של רובע שדה דב ישתכרו מעל פעמיים השכר הממוצע במשק. כוח הקנייה של תושבי הרובע צפוי אם כן, להיות מהגבוהים בתל אביב, ומי שבוודאי ייהנו מכך הם בעלי העסקים.

אזור תיירותי חדש

ברובע החדש מתוכננים גם 125 אלף מ"ר למלונאות וחלק מבתי המלון ייבנו על הקו הראשון לחוף הים. המיקום, בין נמל תל אביב להרצליה, צפוי להפוך את מתחם המלונות שיקום למוקד תיירותי חדש בתל אביב.

על פי נתוני התאחדות בתי המלון, קיימים כיום בתל אביב רבתי (הכוללת את רמת גן, בת ים והרצליה) כ-14 אלף חדרי מלון בקירוב (בכ-140 בתי מלון). רובע שדה דב מתכנן להגדיל את מספר החדרים הקיים כיום בכ-26%.

"אני פחות מכיר את תוכנית שדה דב, אבל סביר להניח שמדובר על הקמה די הדרגתית, שתארך קרוב לעשור של בינוי או יותר. בראייה אסטרטגית ארוכת טווח, זהו מהלך נכון", מעריך אורן דרורי, מנכ"ל התאחדות בתי המלון באזור תל אביב רבתי. על פי הנתונים שדרורי מספק בין השנים 2019-2023 נוספו בתל אביב לבדה כ-2,000 חדרים ברחבי העיר, והיא מובילה במספר הלינות על ירושלים, ים המלח ואילת. "ככל שההיצע יגדל הוא ייצר ביקושים נוספים. נכון שהזוי לדבר על זה עכשיו בזמן המלחמה, אבל הקמת בתי מלון היא תהליך ממושך ויש להיערך לזה כעת".

דרורי מסביר כי מיקום בתי המלון, על קו החוף או בקו השני,  ישפיע על מאפייני המלון. "חלקם יהיו עם מאפיינים נופשיים יותר וחלקם עם אוריינטציה לכנסים. אין לי ספק שהקרבה של שדה דב למרכז הכנסים אקספו, תמנף את המלונאות ברובע שדה דב", הוא מסכם.

The post לא רק מגורים: מלונות, משרדים ואלפי עסקים יפתחו בשדה דב appeared first on רובע שדה דב.